APOSTILA DO CURSO

F O R M A Ç Ã O
em avaliações
 MÓDULO 5

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PREPARADO POR PRODUZIDO POR ÚLTIMA ATUALIZAÇÃO

ENG HUGO FARIAS IEA ENGENHARIA JUNHO 2020
PREPARADA POR PRODUZIDO POR ÚLTIMA ATUALIZAÇÃO
ENG HUGO FARIAS IEA ENGENHARIA JUNHO 2020

METODOLOGIAS
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INTRODUÇÃO ÀS METODOLOGIAS

INTRODUÇÃO ÀS METODOLOGIAS

A escolha da metodologia deve ser justificada, e ela deve retratar o

comportamento do mercado por meio de cálculos que refletem a situação
mercadológica ao imóvel.

A metodologia aplicável ou a escolha da metodologia para se avaliar o imóvel é

basicamente em função, de sua natureza, de sua finalidade, da disponibilidade,
da qualidade e da quantidade de informações coletadas e disponível no
mercado.

METODOLOGIA APLICÁVEL PARA IDENTIFICAR O VALOR DE UM BEM

A metodologia aplicável ou a escolha da metodologia para se avaliar o imóvel é

basicamente em função, de sua natureza, de sua finalidade, da disponibilidade,
da qualidade e da quantidade de informações coletadas e disponível no
mercado. A escolha da metodologia deve ser justificada, e ela deve retratar o
comportamento do mercado por meio de cálculos que refletem a situação
mercadológica ao imóvel.

MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO

Preferencialmente utilizado na busca do valor de mercado de terrenos, casas

padronizadas, lojas, apartamentos, escritórios, armazéns, entre outros, sempre
que houver dados semelhantes ao avaliando.

O Método Comparativo Direto de Dados de Mercado é aquele que define o

valor através da comparação com os preços de bens similares, que foram
transacionados ou estão em ofertas. Nesta metodologia busca-se em imóveis
mais semelhantes ao que se pretende avaliar.

METODOLOGIA APLICÁVEL PARA IDENTIFICAR O CUSTO DE UM BEM

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METODOLOGIAS
MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE CUSTO

Identifica o custo do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos
elementos comparáveis, constituintes da amostra.

MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DE CUSTO

Identifica o custo do bem ou de suas partes por meio de orçamentos sintéticos

ou analíticos, a partir das quantidades de serviços e respectivos custos diretos e
indiretos.

MÉTODO EVOLUTIVO

Indicado para estimar o valor de mercado no caso de inexistência de dados

amostrais semelhantes ao avaliando. É o caso de residências de alto padrão,
galpões, entre outros.

Esta metodologia identifica o valor do imóvel pelo somatório de suas partes e

comercialização.

VMI = (VT + CB) X FC

VMI - Valor de Mercado do Imóvel

VT – Valor do Terreno, calculado através do Método Comparativo Direto de

Dados de Mercado ou Método Involutivo.

CB – Custo de reedição da benfeitoria, apropriado pelo Método Comparativo

Direto de Custos ou pelo Método da Quantificação de Custo.

Fc – Fator de Comercialização, que pode ser maior ou menor do que a unidade,

em função da situação de mercado.

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MÉTODO INVOLUTIVO

Esse método identifica o valor do bem, considerando seu aproveitamento,

baseado em estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante a
empreendimento hipotético compatível com as características do bem e com
as condições de liquidez do mercado no qual está inserido, considerando
cenários viáveis para execução e comercialização do produto, muito utilizado
por investidores, incorporadoras, entre outros.

MÉTODO DA CAPITALIZAÇÃO DA RENDA

Recomendado para empreendimentos de base imobiliária, tais como

shopping-centers, hotéis.

Identifica o valor do bem, com base na capitalização presente da sua renda

líquida prevista, considerando-se cenários viáveis. O método da capitalização
da renda pode identificar o valor de mercado através do fluxo de caixa
descontado.

ESPAÇO PARA INSIGHTS

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ESCOLHA DO TRATAMENTO
DE DADOS

ESCOLHA DO TRATAMENTO DE DADOS

Tratamento de dados pode ser definido como aplicação de cálculos

matemáticos/estatísticos que expressem as diferenças e/ou oscilação de
atributos (qualitativas ou quantitativos) de dados de mercado e o imóvel objeto
da avaliação.

Podem-se utilizar várias ferramentas analíticas, entre as quais se destacam

“tratamento por fatores” e “inferência estatística”, adotados em função
qualidade e quantidade de informações disponíveis no mercado.

Segundo NBR 14.653-2, na aplicação do método comparativo direto para a

obtenção do valor de mercado, é recomendável o tratamento por fatores em
amostras homogêneas onde são observadas as condições de semelhança
definidas na coleta de dados. Para amostras heterogêneas é recomendável a
utilização de inferência estatística, desde que as diferenças sejam devidamente
consideradas, inclusive quanto a eventuais interações.

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