APOSTILA DO CURSO

F O R M A Ç Ã O
em avaliações
 MÓDULO 6

F O R M A Ç Ã O
em avaliações

PREPARADO POR PRODUZIDO POR ÚLTIMA ATUALIZAÇÃO

ENG HUGO FARIAS IEA ENGENHARIA JUNHO 2020
PREPARADA POR PRODUZIDO POR ÚLTIMA ATUALIZAÇÃO
ENG HUGO FARIAS IEA ENGENHARIA JUNHO 2020

MÉTODO COMPARATIVO
DIRETO DE DADOS DE
MERCADO

MÓDULO 6

F O R M A Ç Ã O
em avaliações
ZONAS DA NORMA
ZONAS HOMOGÊNEAS DE VALOR (IBAPE/SP)

Na Região Metropolitana de São Paulo os bairros possuem diversas

características de diferenciação, que foram classificadas em quatro grupos,
totalizando as onze zonas descritas a seguir, cujos critérios e parâmetros devem
servir para enquadramento do elemento avaliando em relação à região
geoeconômica a que pertence.

GRUPO I - ZONAS DE USO PREDOMINANTE RESIDENCIAL E OCUPAÇÃO

HORIZONTAL:

1ª ZONA: RESIDENCIAL HORIZONTAL DE PADRÃO POPULAR

Encontradas em regiões periféricas ou de ocupações irregulares, dotadas de

pouca infraestrutura urbana, alta densidade de ocupação e concentração de
famílias de baixa renda. Os lotes possuem dimensões reduzidas, em torno de
125m2, e as edificações predominantes são de padrão proletário, geralmente
associadas à autoconstrução e no uso mínimo de materiais de acabamento.

2ª ZONA: RESIDENCIAL HORIZONTAL DE PADRÃO MÉDIO

Zonas cuja característica é de ocupação horizontal, com predominância de

casas e rara presença de comércio. São dotadas de infraestrutura básica, com
população concentrada em renda média. Os lotes possuem dimensões em
torno de 250m2 e as edificações são de padrão médio, podendo ser térreas ou
assobradadas, isoladas ou geminadas, caracterizadas pelos acabamentos
econômicos, porém de boa qualidade.

3ª. ZONA: RESIDENCIAL HORIZONTAL DE PADRÃO ALTO

Compreendem as regiões dotadas de infraestrutura completa e ocupadas

exclusivamente por casas de alto padrão, com arquitetura das edificações

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ZONAS DA NORMA
diferenciada, geralmente com projetos personalizados. Nestes locais,
predominam terrenos de grandes proporções, em torno de 600m2.

GRUPO II - ZONAS DE USO RESIDENCIAL OU COMERCIAL E OCUPAÇÃO

VERTICAL (ZONAS DE INCORPORAÇÃO):

4ª ZONA: PRÉDIOS DE APARTAMENTOS DE PADRÃO POPULAR

Encontradas em diversas regiões, dotadas de infraestrutura básica e com

concentração de população de baixa renda. Apresentam vocação para
ocupação de prédios de apartamentos de padrão popular, geralmente sem
elevadores, até quatro andares.

5ª ZONA: PRÉDIOS DE APARTAMENTOS OU DE ESCRITÓRIOS DE PADRÃO

MÉDIO

Dotadas de infraestrutura completa com concentração de população de renda

média. Para classificação nesta zona é necessário verificar a vocação legal e a
predominância de ocupação que necessariamente tem que refletir
verticalização, por meio de edifícios de apartamentos ou escritórios de padrão
médio ou superior.

6ª ZONA: PRÉDIOS DE APARTAMENTOS OU DE ESCRITÓRIOS DE PADRÃO

ALTO

Compreendem as regiões ocupadas por edifícios de apartamentos ou

escritórios com arquitetura diferenciada, projetos personalizados e de padrão
elevado, destinadas à população de alta renda.

GRUPO III - ZONAS DE USO COMERCIAL OU DE SERVIÇOS COM OCUPAÇÃO

PREDOMINANTEMENTE HORIZONTAL

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ZONAS DA NORMA

7ª ZONA: COMÉRCIO OU SERVIÇOS DE PADRÃO POPULAR

Podem ser identificadas em regiões periféricas ou de população de baixa

renda, onde é constatada a concentração de comércio ou prestação de serviços
populares.

8ª ZONA: COMÉRCIO OU SERVIÇOS DE PADRÃO MÉDIO

É constatada a concentração de comércio ou prestação de serviços de padrão

médio.

9ª ZONA: COMÉRCIO OU SERVIÇOS DE PADRÃO ALTO

Identificadas em regiões que apresentam arquitetura diferenciada, com

projetos personalizados e de padrão elevado, presentes em corredores e ruas
de bairros de alto padrão.

GRUPO IV - ZONAS DE USO INDUSTRIAL OU DE ARMAZÉNS:

10ª ZONA: INDÚSTRIAS

São zonas cuja vocação é geralmente definida pelas legislações estaduais e

municipais, com restrições de uso específicas e com ocupação
predominantemente industrial.

11ª ZONA: GALPÕES

São identificadas pela presença de armazéns ou galpões, sem características

industriais, podendo ser encontradas em regiões cerealistas ou de comércio.

Na próxima página da apostila, anexamos as tabelas dos resumos dos fatores

de ajuste e respectivos intervalos, recompensados para SP, capital.

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ZONAS DA NORMA

TABELA 1 – GRUPOS I E II

TABELA 1 – GRUPOS III E IV

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FATOR OFERTA

ANÁLISE E APLICAÇÃO DOS FATORES

Antes de partimos para a homogeneização de dados é necessário conhecer os

fatores existentes e como eles atuam, visto que seu objetivo é torná-la a
amostra o mais semelhante ao avaliando.

A seguir iremos exemplificar, os principais fatores utilizados em uma avaliação:

FATOR OFERTA

O fator oferta podendo ser chamado de elasticidade ou fonte, trata-se de um

desconto no Valor ofertado pelo anunciante, mediante possíveis custo de
negociação entre as partes interessadas. Este deve ser auferido no mercado,
caso a impossibilidade de sua determinação, recomenda-se utilizar o desconto
de 10% do valor ofertado.

DADOS PUBLICADOS

A seguir serão apresentados os dados publicados: Fator Oferta*: 0,90

Na impossibilidade de sua determinação, recomenda-se utilizar o desconto

de 10%.

FÓRMULA DE APLICAÇÃO

Abaixo demostraremos a fórmula de aplicação do fator oferta:

Onde:
Vm: Valor de Mercado
Vo: Valor Ofertado
F. Oferta: Fator Oferta

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FATOR OFERTA
EXEMPLO DE APLICAÇÃO

Qual o valor provável de ser negociado um apartamento que seu preço é

R$530.000,00?

Vp = R$ 530.000,00 x 0,90 = R$ 477.000,00

Vp = R$ 477.000,00

ANÁLISE GRÁFICA DO COMPORTAMENTO DO FATOR

ILUSTRAÇÃO RECOMENDAÇÕES

Sempre buscar o fator oferta praticado

na região, na impossibilidade adotar 10%.

FONTE BIBLIOGRÁFICA

(NORMA PARA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS,

IBAPE/SP, 2011, P. 16)

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FATOR LOCALIZAÇÃO
Este fator também é conhecido como fator transposição, que tem por
finalidade transferir hipoteticamente o valor do terreno de um lugar para o
outro com a intenção de homogeneizá-lo. poderá ser empregada a relação
entre os valores dos lançamentos fiscais.

DADOS PUBLICADOS

Os coeficientes para aplicação desse fator podem ser obtidos através da Planta
Genérica de Valores editada pela Prefeitura Municipal, se for constatada a
coerência deles. Caso sejam haja incoerência dos coeficientes deverão ser
realizados estudos fundamentados e aplicados.

 FÓRMULA DE APLICAÇÃO

Onde:
Fl: Fator Localização
IFA: Índice fiscal do avaliando
IFD: Índice fiscal do dado

As normas, em geral, recomendam evitar índices maiores que o dobro ou

menores que a metade do índice do local da avaliação.

EXEMPLO DE APLICAÇÃO

Local: Alameda Fernão Cardim, 85 – Jardim Paulista, São Paulo/SP

Área: 10 m x 50,9 m = 509,00 m²
Preço: R$ 7.000.000,00
Índice fiscal: R$ 2.800,00 Pretende-se saber quanto valeria
o terreno, se estivesse na Alameda
Santos, 1500 – Índice Fiscal: R$ 3110,00.
Cálculos:
Vm = Valor Ofertado x fator oferta x (IFA/IFD)
Vm = R$ 7.000.000,00 x 0,90 x (2800/3110)
Vm = R$ 5.672.000,00

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FATOR LOCALIZAÇÃO
Este fator também é conhecido como fator transposição, que tem por
finalidade transferir hipoteticamente o valor do terreno de um lugar para o
outro com a intenção de homogeneizá-lo. poderá ser empregada a relação
entre os valores dos lançamentos fiscais.

DADOS PUBLICADOS

Os coeficientes para aplicação desse fator podem ser obtidos através da Planta
Genérica de Valores editada pela Prefeitura Municipal, se for constatada a
coerência deles. Caso sejam haja incoerência dos coeficientes deverão ser
realizados estudos fundamentados e aplicados.

 FÓRMULA DE APLICAÇÃO

Onde:
Fl: Fator Localização
IFA: Índice fiscal do avaliando
IFD: Índice fiscal do dado

As normas, em geral, recomendam evitar índices maiores que o dobro ou

menores que a metade do índice do local da avaliação.

EXEMPLO DE APLICAÇÃO

Local: Alameda Fernão Cardim, 85 – Jardim Paulista, São Paulo/SP

Área: 10 m x 50,9 m = 509,00 m²
Preço: R$ 7.000.000,00
Índice fiscal: R$ 2.800,00 Pretende-se saber quanto valeria
o terreno, se estivesse na Alameda
Santos, 1500 – Índice Fiscal: R$ 3110,00.
Cálculos:
Vm = Valor Ofertado x fator oferta x (IFA/IFD)
Vm = R$ 7.000.000,00 x 0,90 x (2800/3110)
Vm = R$ 5.672.000,00

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FATOR LOCALIZAÇÃO
ANÁLISE GRÁFICA E ILUSTRAÇÃO

RECOMENDAÇÕES

Caso sejam constatados a incoerência dos coeficientes deverão ser realizados

estudos fundamentados e aplicados na região.

FONTE BIBLIOGRÁFICA

NORMA PARA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS IBAPE/SP, 2011, p. 17.

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FATOR TESTADA
FATORES APLICÁVEIS AO VALOR DE TERRENO

A seguir demonstraremos alguns fatores essenciais na aplicação do valor do

terreno.

FATORES DE FORMA

O formato do terreno é uma variável que implica fortemente na composição do

valor do imóvel, pois depende do aproveitamento do terreno poderá valorizar
ou desvalorizar o lote.

A seguir apresentaremos os fatores utilizados para correção da forma do

terreno:

FATOR TESTADA

A testada é calculada em função exponencial da proporção entre a frente

projetada (Fp) e a de referência (Fr).

DADOS PUBLICADOS

O intervalo do expoentes f, estão resumidos nas Tabelas 1 e 2.

FÓRMULA DE APLICAÇÃO E ANALISE GRÁFICA

Ct = Coeficiente de Testada
Fr = Frente de Referência
Fp = Frente Projetada do Terreno
f = Expoente do fator frente

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FATOR TESTADA
CONDIÇÕES

1ª Condição: Se a testada do imóvel for menor que Fr/2 adota-se o coeficiente

de testada correspondente à metade da frente de referência:

2ª Condição: Se for maior que 2Fr, adota-se o coeficiente de testada

correspondente à frente 2Fr:

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FATOR TESTADA
3ª Condição: se for Fp for igual a Fr, adota-se o coeficiente 1,00.

4ª Condição:

Os intervalos do expoente f, os limites de influência da frente, bem como os

ajustes decorrentes de áreas e frentes múltiplas e/ou de esquina, estabelecidos
para cada zona recomendados pelo IBAPE – SP encontram-se resumidos nas
Tabelas 1 e 2.

MÓDULO 6 MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO

FATOR TESTADA
ILUSTRAÇÕES

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FATOR PROFUNDIDADE

FATOR PROFUNDIDADE

Função exponencial da proporção entre a profundidade equivalente (Pe) e as

profundidades limites indicadas para as zonas (Pmi e Pma).

DADOS PUBLICADOS

O intervalo do expoentes f, estão resumidos nas Tabelas 1 e 2.

FÓRMULA DE APLICAÇÃO E ANALISE GRÁFICA

1ª Condição: Entre Pmi e Pma admite-se que o fator profundidade Cp é igual a

1,00

2ªCondição: Se a profundidade equivalente for inferior à mínima e estiver

acima da metade da mesma (1/2 Pmi < Pe < Pmi), deverá ser empregada a
seguinte fórmula: Cp = (Pmi / Pe ) p

MÓDULO 6 MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO

FATOR PROFUNDIDADE
3ª Condição: Para Pe inferior a ½ Pmi adota-se: Cp = (0,5)p

4ª Condição: Se a profundidade equivalente for superior à máxima até o triplo

da mesma (Pma < Pe < 3Pma), a fórmula a ser empregada é a seguinte:

Cp =1/ [(Pma /Pe) + {[1-(Pma /Pe )] . (Pma / Pe) p }]

5ª Condição: Para Pe superior a 3 Pma, adota-se na fórmula acima Pe = 3 Pma

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FATOR PROFUNDIDADE
ILUSTRAÇÕES

FONTES BIBLIOGRÁFICAS

NORMA PARA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS IBAPE/SP, 2011, P. 17

MÓDULO 6 MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO

FATOR ÁREA
FATOR ÁREA

O fator de área, quando for utilizado, deverá ser definido através de uma
análise criteriosa e deverá ser devidamente fundamentada tecnicamente,
válido somente para a 1ª Zona.

DADOS PUBLICADOS

Para utilização desse fator deverá ser utilizado a área do terreno

FÓRMULA DE APLICAÇÃO E ANALISE GRÁFICA

Onde:
Fa: Fator área
A = Área do terreno

EXEMPLO DE APLICAÇÃO

Qual fator área para um terreno

Residencial Horizontal Popular
de 135,00 m²? Fa = 1,016

ANÁLISE GRÁFICA E ILUSTRAÇÃO

MÓDULO 6 MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO

FATOR ÁREA
FATOR ÁREA

O fator de área, quando for utilizado, deverá ser definido através de uma
análise criteriosa e deverá ser devidamente fundamentada tecnicamente,
válido somente para a 1ª Zona.

DADOS PUBLICADOS

Para utilização desse fator deverá ser utilizado a área do terreno

FÓRMULA DE APLICAÇÃO E ANALISE GRÁFICA

Onde:
Fa: Fator área
A = Área do terreno

EXEMPLO DE APLICAÇÃO

Qual fator área para um terreno Residencial Horizontal Popular de 135,00 m²?

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FATOR ÁREA

RECOMENDAÇÕES

Válido para a 1ª Zona (Residencial Horizontal Popular)

Dentro dos Limites e Áreas previstos
Fundamentar o eventual uso em outras zonas

FONTES BIBLIOGRÁFICAS

NORMA PARA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS IBAPE/SP, 2011, p. 17

MÓDULO 6 MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO

FATOR FRENTES MÚTIPLAS
FATOR FRENTES MÚTIPLAS

Os terrenos de esquina ou de frentes múltiplas devem ser avaliados como

tendo uma só frente, principal, escolhida como sendo a que implica no seu
maior valor, aplicando-se os fatores indicados na tabela abaixo diretamente às
áreas mínimas dos intervalos apresentados nas tabelas 1 e 2:

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FATOR TOPOGRAFIA
FATOR TOPOGRAFIA

A topografia do terreno poderá ser valorizante ou desvalorizante, em aclive ou

declive. Para cálculos dessa natureza, pode, ser usados os seguintes corretivos
genéricos aproximados:

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PADRÃO DO IMÓVEL [VEIU E IUP]
PADRÃO DO IMÓVEL [VEIU E IUP]

Esse fator tem o objetivo de eliminar as diferenças relativas aos detalhes de

acabamento entre diferentes imóveis.

Dessa forma, para o ajustamento do atributo poderão ser utilizados os

coeficientes dos seguintes estudos:

VEIU – Valores de Edificações de imóveis Urbanos, publicado em 2019

IUP – Índice de Unidades Padronizadas, publicado em 2019

Tabela 1 – Valores de Edificações de Imóveis Urbanos, publicado em 2019

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PADRÃO DO IMÓVEL [VEIU E IUP]

Tabela 2 – Índice de Unidades Padronizadas, publicado em 2019

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FATOR DE ADEQUAÇÃO AO
OBSOLETISMO E AO ESTADO DE
CONSERVAÇÃO

FATOR DE ADEQUAÇÃO AO OBSOLETISMO E AO ESTADO DE

CONSERVAÇÃO

É aplicado na correção de diferenças entre a idade aparente e estado de

conservação entre o imóvel avaliando e os imóveis da amostra.

Para ajustamento do atributo poderão ser calculados os índices de

depreciação, preferencialmente pelo Critério de Ross-Heidecke, conforme a
seguinte formulação:

Onde:
Foc – Fator de Adequação ao Obsoletismo e ao Estado de Conservação
R – Valor residual (decimal), tabela 1
K – Coeficiente de Ross-Heidecke, tabela 2

O coeficiente de Ross-Heidecke é dado pela expressão:

K = ( 1 – Ec ) x { 1 – [ Ie / Ir + ( Ie / Ir ) ² ] / 2 }

Onde:
K – coeficiente de Ross-Heideck.
Ec – Depreciação decorrente do estado de conservação, expresso em
percentagem, conforme Quadro 1.
Ie – Idade da edificação na época de sua avaliação, definida em anos.
Ir – Vida referencial da edificação, definida em anos e que depende de sua
tipologia, conforme Tabela 1 seguinte.

A vida referencial (Ir) e o valor residual (R) estimados para os padrões

especificados neste estudo são definidos na Tabela 1.

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FATOR DE ADEQUAÇÃO AO
OBSOLETISMO E AO ESTADO DE
CONSERVAÇÃO

Tabela 1 – Vida referencial (IR) e o valor residual (R) para as tipologias

deste estudo

MÓDULO 6 MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO

FATOR DE ADEQUAÇÃO AO
OBSOLETISMO E AO ESTADO DE
CONSERVAÇÃO

A idade da edificação na época de sua avaliação (Ie) é aquela estimada em

razão do obsoletismo da construção avaliando, quando deverá ser ponderada:
a arquitetura, a funcionalidade e as características dos materiais empregados
nos revestimentos.

A idade da edificação na época de sua avaliação (Ie) não pode ser superior à
sua idade real. O estado de conservação não deve ser levado em conta em sua
fixação.

O estado de conservação deve ser fixado em razão das constatações da

vistoria, que deverá atentar para as condições aparentes de: sistema estrutural,
de cobertura, hidráulico e elétrico; paredes, pisos e forros, inclusive seus
revestimentos. Deve sopesar os custos para recuperação total da edificação.

O estado de conservação da edificação deve ser classificado segundo

a graduação referencial que consta do Quadro 1 da página seguinte.

Tabela  2 – Estado de Conservação – Ec

MÓDULO 6 MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO

FATOR DE ADEQUAÇÃO AO
OBSOLETISMO E AO ESTADO DE
CONSERVAÇÃO
Tabela 2 – Estado de Conservação – Ec

A Tabela 2 apresentada na sequência apresenta o coeficiente de Ross-

Heidecke calculado conforme Equação 7. Para consultá-la:
Na linha, entra-se com o número da relação percentual entre a idade da
edificação na época de sua avaliação Ie – e a vida referencial Ir – relativa ao
padrão dessa construção, conforme Tabela 1.
Na coluna, utiliza-se a letra correspondente ao estado de conservação da
edificação, fixando segundo as faixas especificas naTabela 2.

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FATOR DE ADEQUAÇÃO AO
OBSOLETISMO E AO ESTADO DE
CONSERVAÇÃO
Tabela 3 – Coeficiente de Ross-Heidecke - K

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FATOR DE ADEQUAÇÃO AO
OBSOLETISMO E AO ESTADO DE
CONSERVAÇÃO

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SANEAMENTO DA AMOSTRA
SANEAMENTO DA AMOSTRA

Após a homogeneização dos dados, o próximo passo é o saneamento da

amostra, que consiste na utilização da estatística para eliminar eventuais
discrepâncias que podem comprometer a amostra.

A amostra, então, será verificada por meio dos seguintes procedimentos:

a) Cálculo da média dos valores unitários homogeneizados dos elementos

da amostra
Para isso, primeiro precisamos realizar a homogeneização de cada elemento,
individualmente, pela expressão abaixo e, após isso, calcular a média aritmética
normalmente.

Onde:
Vu é o valor básico unitário após ajuste por fatores;
Vo é o valor de oferta;
F1, F2, F3, … Fn são os fatores de homogeneização.

Para esse passo, vale observar que são considerados discrepantes elementos
cujos valores unitários, em relação ao valor médio amostral, estejam fora do
intervalo: 0,5.x≤ Vu ≤2.x.

b) Cálculo do intervalo de elementos homogêneos

Esse intervalo nada mais é do que a variação de 30%, para mais ou para menos,
em torno do valor médio calculado no passo “a”.

c) Saneamento da Amostra
Dito isso, se todos os elementos estiverem contidos dentro do intervalo
calculado, a média amostral será usada como representativa do valor unitário
de mercado. Se não, o elemento mais afastado da média (para mais ou para
menos), deverá ser retirado da amostra.
Se houver exclusão, o passo “b” será repetido e, então, se algum elemento
anteriormente excluído passar a estar dentro dos novos limites deve ser
reincluídos e esse processo se repetirá até que todos os dados atendem ao
intervalo de 30% em torno da última média.

MÓDULO 6 MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO

DEFINIÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL

DEFINIÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL

Após o saneamento da amostra, iremos estimar o valor do imóvel avaliando.

VALOR DO IMÓVEL

O valor do Imóvel por meio do tratamento por fatores será calculado conforme
expressão a seguir:

Onde:
Vt é o valor final do terreno avaliando (R$);
Vu é o valor básico unitário após ajuste por fatores (R$/m²), calculado no passo
“a” do item 3;
At é a área do terreno (m²);
F1, F2, F3, … Fn são os fatores de homogeneização do terreno avaliando.

MÓDULO 6 MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO

CÁLCULO DO INTERVALO
DE CONFIANÇA

CÁLCULO DO INTERVALO DE CONFIANÇA

O intervalo de confiança é uma amplitude de valores derivados da estatística,

que tem a probabilidade de conter o valor de um parâmetro populacional
desconhecido.

seu cálculo é usado para analisarmos a faixa de preços unitários em que o

imóvel avaliando está inserido, considerando um certo grau de confiança
(geralmente adota-se 80%). Para isso, utiliza-se a média aritméticas dos preços
unitários dos elementos da amostra.

Desse modo, para o cálculo dos limites de confiança, segundo a Teoria

Estatística das Pequenas Amostras (n<30), temos:

Onde:
Xmáx é valor critíco superior;
Xmín é o valor crítico inferior;
X é a média aritmética da amostra;
t (c;n-1)é o valor percentual para a distribuição “t" de Student para um grau de
liberdade n-1 e um dado -grau de confiança c, tabela 5;
S é o desvio padrão da amostra;
n é o número de elementos da amostra.

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CÁLCULO DO INTERVALO
DE CONFIANÇA
Tabela 5 – Valor percentual para a distribuição “t” de    para grau de
liberdade n-1 e grau de confiança “c”

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CÁLCULO DO CAMPO DE ARBÍTRIO

CÁLCULO DO CAMPO DE ARBÍTRIO

O campo de arbítrio é outro tipo de intervalo, que engloba uma variação de

mais ou menos 15% em torno do preço estimado e, assim como no intervalo de
confiança, no campo de arbítrio podemos arbitrar o valor do bem, desde que
devidamente justificado.

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