CENTRO DE FORMAÇÃO PROFISSIONAL PAULO CÉSAR DIAS DE SOUZA

TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS

TRABALHO DE CONCLUSÃO DE MÓDULO

PESQUISA DE MERCADO E AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA
1º Módulo

Professor: JAMERSON DE ALBUQUERQUE LEAL

INSTRUÇÕES - LEIA COM ATENÇÃO

Esta atividade é composta de uma atividade de Avaliação Mercadológica.

Este trabalho deverá ser elaborado EM GRUPO DE 06 (SEIS)

INTEGRANTES (com entrega de apenas 1 via com a correta indicação dos
integrantes). A ÚNICA EXCEÇÃO será para os alunos das demais regiões do
Estado. Esses alunos, se desejarem, poderão fazer o trabalho INDIVIDUAL.

Deverá ser entregue obrigatoriamente DIGITADO, ARIAL/TIMES, 12,

espaçamento 1,5.

A avaliação deverá ser feita pelo MÉTODO COMPARATIVO SIMPLIFICADO

de um APARTAMENTO, finamente decorado, de quatro quartos (sendo dois
deles suítes e uma das suítes com Closet), ampla sala para dois ambientes,
varanda gourmet, cozinha planejada, banheiro social, área de serviço, DCE,
três vagas de garagem com 156,00M² (cento e cinquenta e seis metros
quadrados), no sexto andar, situado na Rua Rio Verde, bairro CARMO
SION, em BELO HORIZONTE, MG.

PRÉDIO: Com 8 anos de construção, todo revestido em cerâmica, hall social

decorado, guarita, dois elevadores, esquadrias de alumínio com veneziana,
10 pavimentos com dois apartamentos por andar, portão eletrônico, interfone,
gás canalizado, salão de festas, Hall social decorado, quadra, churrasqueira
água e gás individual.

Você deverá apresentar o quadro amostral COM máximo possível de

amostras (no trabalho limitado a 20 (vinte) amostras). Mas, ao final, após
todo o tratamento, deverá ter no mínimo 08 (oito) amostras, que poderá ser
de consulta a sites, jornais, etc...

O valor do valor do M² construído é em média R$7.500,00 (sete mil e

quinhentos reais), a R$12.500,00 (doze mil e quinhentos reais).

Nas ponderações e apontamentos, cuidado com o excesso, pois pode

depreciar sua atividade.

Curso Técnico em Transações Imobiliárias

 CENTRO DE FORMAÇÃO PROFISSIONAL PAULO CÉSAR DIAS DE SOUZA
TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS

Avaliações que configurem transcrição (cópia de internet e/ou de colegas)

além de ser crime SERÃO ZERADAS.

Lembre-se: este trabalho de conclusão de módulo é parte integrante do seu

currículo estudantil, além-claro de ser uma atividade avaliativa, por isso, muito
comprometimento para fazê-lo.

Em caso de dúvidas: jamersonleal@sindimoveismg.com.br

(ACABAMENTO / FORMATAÇÃO / QUALIDADE VISUAL – 05 PONTOS)

1 – APRESENTAÇÃO / INTRODUÇÃO

Breve introdução informando sobre o conteúdo da avaliação, os componentes que integram

a equipe e etc. Definir avaliação imobiliária e suas tratativas.

O imóvel a ser avaliado deverá ser apartamento de quatro quartos.

A avaliação deverá ser entregue com capa com os nomes de todos os integrantes, e
poderá ser encadernada.

O nome completo dos alunos em ordem alfabética e a turma deverão ser apresentados na
contracapa.

O PTAM deverá ser assinado por todos os integrantes no final do trabalho.

2 – INDICAÇÃO DO SOLICITANTE

Sr.Jamerson de Albuquerque Leal, Professor da disciplina Pesquisa de Mercado e

Avaliação Imobiliária, do Centro de Formação Profissional Paulo Cesar Dias De Souza.

3 – OBJETIVO

Avaliação De Conclusão de Módulo – Avaliação para venda.

4 – IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL

Descrição detalhada do imóvel selecionado para a o PTAM.

*Você poderá “acrescentar” informações aleatórias, de forma criativa e coerente.

(APRESENTAÇÃO / SOLICITANTE / OBJETIVO / IDENTIFICAÇÃO - 05 PONTOS)

5 – METODOLOGIA AVALIATÓRIA

A metodologia utilizada será o Comparativo Direto SIMPLIFICADO.

Curso Técnico em Transações Imobiliárias
 CENTRO DE FORMAÇÃO PROFISSIONAL PAULO CÉSAR DIAS DE SOUZA
TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS

6 – DESCRIÇÃO DO IMÓVEL

O imóvel deve ser descrito minuciosamente com todas as suas características, áreas,
padrão construtivo, estado de conservação e todas as informações relevantes para
formação do conceito de valor de imóvel.

Deverá ser relatado na seguinte ordem: área íntima, social, circulação, serviço, cozinha,
banhos, área externa e fachada.

*Você poderá “acrescentar” informações aleatórias, de forma criativa e coerente.

7 – VISTORIA

A vistoria permite ao avaliador conhecer detalhadamente o imóvel, avaliando, considerando

os aspectos físicos, topografia, natureza do solo, condições ambientais, infraestrutura
urbana, sistemas viários, coleta de lixo, redes de abastecimento de água potável, energia
elétrica, telefones, esgotamento sanitário, águas pluviais, sistema de transporte coletivo,
escolas, comércio, rede bancária, segurança, lazer e hospitais ou postos de saúde.

O avaliador deverá caracterizar e descrever a edificação relativamente ao projeto

imobiliário como um todo.

A vistoria é a oportunidade de o avaliador utilizar toda a sua experiência do mercado

imobiliário para caracterizar o imóvel e compará-lo com os imóveis já avaliados e os que
serão posteriormente pesquisados.

É apontado obrigatoriamente o dia, horário e turno em que foi realizada a vistoria.

É definido quem recebeu a equipe no imóvel, bem como, a sua função ou parentesco.

É descrito o nome de todos os relacionados que participaram do PTAM.

Devemos verificar as seguintes considerações na vistoria de imóveis: localização, áreas,

andar, posição no pavimento, posição solar, garagens, detalhes construtivos, ambientais,
tecnológicos e segurança.

*Você poderá “acrescentar” informações aleatórias, de forma criativa e coerente.

8 – LEVANTAMENTO FOTOGRÁFICO

O levantamento fotográfico é obrigatório constar no corpo do PTAM ou nos anexos.

*Você poderá fotografar QUALQUER imóvel que se enquadre na descrição do imóvel,

constando no mínimo 10 (dez) fotos, de todos os ambientes do imóvel.
Curso Técnico em Transações Imobiliárias
 CENTRO DE FORMAÇÃO PROFISSIONAL PAULO CÉSAR DIAS DE SOUZA
TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS

*Situação (Google Earth)

(DESCRIÇÃO / VISTORIA / LEVANTAMENTO FOTOGRÁFICO – 10 PONTOS)

9 – ANÁLISE DO MERCADO IMOBILIÁRIO PARA O IMÓVEL AVALIANDO

O avaliador deve relatar o desempenho do mercado imobiliário, suas tendências e

demandas, velocidade de comercialização, expectativas de valorização e/ou depreciação
futura, e perfil dos clientes potenciais para o imóvel avaliando.

10 – ESTUDO DE VIABILIDADE TÉCNICO-ECONÔMICO – QUADRO AMOSTRAL

A pesquisa de mercado é fundamental no processo avaliatório porque é através dela que

devemos fazer as comparações dos imóveis pesquisados com o imóvel avaliando. É
importante fazer uma amostragem baseada nas características individuais de cada imóvel,
buscando o maior número possível de semelhanças para que a comparação se realize com
o maior rigor possível.

Coletar registro do máximo possível (NO TRABALHO LIMITADO A 20 (VINTE)

AMOSTRAS). Mas, ao final, após todo o tratamento, deverá ter no mínimo de 08 (oito)
imóveis semelhantes com o objeto do PTAM.

Os mesmos deverão estar no mesmo bairro/região do imóvel a ser avaliando.

Todos deverão conter as mesmas características principais.

As principais fontes são as imobiliárias, corretores autônomos, construtoras, Tabelionatos,

Registro de Imóveis, classificados e o cadastro do próprio avaliador.

Nesta etapa elabora-se uma planilha amostral, onde deverá ser indicado o seguinte dos
imóveis pesquisados: características, endereço, m², valor e idade.

Nos anexos do PTAM é obrigatório citar as fontes de pesquisa seus nomes, endereços,
telefones e se possível o CRECI do informante.

(METODOLOGIA / ANALISE / VIABILIDADE / OBSERVAÇÕES – 05 PONTOS)

11 – TRATAMENTO MATEMÁTICO DAS AMOSTRAS / HOMOGENEIZAÇÃO

Na pesquisa, durante a formação da planilha amostral, é normal obter-se amostras que não
refletem uma condição ideal do mercado imobiliário e que podem influenciar na
determinação do valor do imóvel. A homogeneização consiste na eliminação fundamentada
em critérios técnicos e fatores mercadológicos das amostras anômalas, elaborando-se
uma nova planilha amostral homogeneizada.

Primeiramente determina-se o valor do m² de cada uma das amostras, dividindo-se o valor

do imóvel por sua área.

Após a determinação do valor do m² de cada uma das amostras, determina-se o valor

médio do m² de todas as amostras da planilha amostral. Soma-se o valor do m² de cada
uma das amostras e divide-se pelo número de amostras.
Curso Técnico em Transações Imobiliárias
 CENTRO DE FORMAÇÃO PROFISSIONAL PAULO CÉSAR DIAS DE SOUZA
TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS

Com base na MÉDIA ARITMÉTICA arbitra-se um intervalo de tolerância para variação do

valor do m² de cada uma das amostras.

O intervalo de tolerância usualmente estabelecido é de 20%( VINTE POR CENTO) em

relação à MÉDIA ARITMÉTICA.

Estabelecem-se os limites máximo e mínimo determinando-se um intervalo a ser

considerado, consequentemente eliminando-se as amostras que possuírem o valor do m²
fora deste intervalo. As amostras eliminadas representam anomalias que podem interferir
no valor do imóvel.

Soma-se o valor do m² de cada uma das amostras que restaram após a eliminação e
divide-se pelo número de amostras obtendo-se a MÉDIA FINAL.

Nos casos em que o intervalo de 20% eliminarmos mais de 50% das amostras, significa
que a amostragem não é representativa. Realiza-se nova amostragem. Quando o intervalo
de 20% não eliminar nenhuma amostra, significa que a amostragem é extremamente
representativa.

(TRATAMENTO MATEMÁTICO / MÉDIA ARITMÉTICA / MÉDIA FINAL / FORMULAS /

CÁLCULOS – 10 PONTOS)
12 – CONCLUSÃO

É a apresentação do valor encontrado para o imóvel avaliando.

Indicar o limite inferior, médio e superior do imóvel avaliando.

Realizar todos os cálculos necessários para atingir os valores acima.

Fatores de correção (Depreciação, etc...).

Limite médio estimado pode ser arredondado com tolerância de até 1% para mais, ou
menos em relação ao valor determinado.

Limite inferior e superior varia de 1 até 10% em relação ao valor médio estimado. A maior
ou menor variação dependerá do nível de precisão da avaliação. Quanto mais precisa for a
avaliação, menor será a variação. A variação deverá ser a mesma para os dois limites.

13 – ENCERRAMENTO

O PTAM deve ser datado e assinado na última página, cuidando-se para não deixar
espaços para novas inclusões. As demais folhas devem ser rubricadas e carimbadas.

(DETERMINAÇÃO VALOR / FATOR DE CORREÇÃO / CONCLUSÃO – 10 PONTOS)

Curso Técnico em Transações Imobiliárias

 CENTRO DE FORMAÇÃO PROFISSIONAL PAULO CÉSAR DIAS DE SOUZA
TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS

14 – ANEXOS (*OBRIGATÓRIOS)

 Matrícula do Imóvel
 IPTU
 Fotos
 Fontes de Pesquisa
 Currículo Sucinto do Avaliador
 Mapa de Localização
 Mapa de Satélite (opcional)
 CEMIG, COPASA, Telefonia (opcional)
 Contrato de Compra e Venda (opcional)
 Memorial Descritivo (opcional)
 Plantas (opcional)
 Projeto Arquitetônico (opcional)
 Tabela de Garantias (opcional)
 Mapa de Vagas (opcional)
 Book (opcional)
 Folder (opcional)
 Etc

(ANEXOS OBRIGATÓRIOS – 05 PONTOS)

Curso Técnico em Transações Imobiliárias