CPI 4061/2009

LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

Lotes 13 e 14 – Quadra B – Prolongamento da Rua
Monsenhor Seckler (Loteamento não implantado)
Bairro Vila Oceanópolis
Mongaguá – SP

CPI – Conselho do Patrimônio Imobiliário

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FICHA CADASTRAL DO IMÓVEL

1. VALOR TOTAL DO IMÓVEL (R$):

VALOR TOTAL: R$ 6.600,00

2. CPOS – PROCESSO: CPI – PROCESSO:

4061/2009

3. LOCALIZAÇÃO:

ENDEREÇO: R. A, s/n Lotes 13 e 14 Quadra B CEP:

55.927
MUNICÍPIO: Mongaguá TRANSCRIÇÃO:

4. CROQUI DE LOCALIZAÇÃO: 5. FOTOGRAFIA:

- FORMATO DO TERRENO:
POLÍGONO REGULAR:

POLÍGONO IRREGULAR:

6. CARACTERÍSTICAS DO TERRENO:
L 13 = 10 m
ÁREA (m2): Lote 13 = 300,00 m² FRENTE PRINCIPAL (m): L 14 = 10 m
Lote 14 = 300,00 m²
TOPOGRAFIA:

PLANO: ACLIVE: DECLIVE: ACIDENTADO:

SUPERFÍCIE DO SOLO:

SECO: ÚMIDO: ALAGADIÇO:

7. BENFEITORIA EXISTENTE :

PADRÃO CONSTRUTIVO: Terrenos sem benfeitorias ÁREA (m2): PAVIMENTO:

IDADE ESTIMADA: VOCAÇÃO DE USO: Residencial

ESTADO DE CONSERVAÇÃO:

BOM: REGULAR: RUIM:

8. SITUAÇÃO DO IMÓVEL:

OCUPADO: DESOCUPADO:
OCUPANTE: SITUAÇÃO: Loteamento não implantado
-

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ÍNDICE

FICHA CADASTRAL DO IMÓVEL

1. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE
2. FINALIDADE DO LAUDO
3. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO
4. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO
4.1. DOCUMENTAÇÃO
4.2. LOCALIZAÇÃO
4.3. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO
4.4. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
5. DIAGNÓSTICO DE MERCADO
6. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO
7. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO TERRENO
7.1. CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO
7.2. CÁLCULO DO VALOR TOTAL
8. ENCERRAMENTO
9. ANEXOS
9.1. PRESSUPOSTOS
9.2. METODOLOGIA
9.3. RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
9.4. CÁLCULOS ESTATÍSTICOS
9.5. DOCUMENTAÇÃO COMPULSADA

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1. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE

O presente Laudo de Avaliação foi elaborado por solicitação do Conselho do Patrimônio

Imobiliário - CPI.

2. FINALIDADE DO LAUDO

A finalidade do laudo é subsidiar a alienação do imóvel constituído por terreno localizado

à R. A, s/n Lotes 13 e 14 Quadra B – Vila Oceanópolis , no município de Mongaguá/SP.
(Loteamento não implantado)

3. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO

O objetivo do Laudo de Avaliação é a determinação do valor de mercado com base em

pesquisas no mercado imobiliário da região geoeconômica do imóvel avaliando,
apresentando como conclusão a convicção do valor de mercado após tratamento dos
dados, para fins de alienação.

4. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO

4.1. DOCUMENTAÇÃO

Os elementos necessários para elaboração deste trabalho, fornecidos pelo

solicitante, foram considerados por premissa, como válidos e corretos, não tendo
sido aferidas as áreas em campo pelos nossos técnicos.

Para efeitos da avaliação, o imóvel foi considerado livre de penhoras, arrestos,

hipotecas, contaminação do solo ou ônus de qualquer natureza.

O imóvel possui uma transcrição, nº 55.927, do 3º Oficial de Registro de Imóveis de

Santos.

Os documentos de referência foram apresentados pelo cliente e compõem o anexo

9.5.
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4.2. LOCALIZAÇÃO

O imóvel avaliando objeto em estudo e da presente avaliação localiza-se à R. A, s/n,

prolongamento da rua Monsenhor Seckler, Lotes 13 e 14 Quadra B (Loteamento não
implantado) – Vila Oceanópolis, no município de Mongaguá / SP.

AVALIANDO

Figura 1: Localização do avaliando.

4.3. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO

O imóvel está localizado na região urbana de Mongaguá, sendo sua via principal, a
Av. José Jacob Seckler. A via é contemplada por imóveis residenciais, tipo
unifamiliares. O bairro possui infraestrutura e é servido pelos seguintes
melhoramentos urbanos:

• Energia elétrica;
• Iluminação pública;
• Redes de Telefone;
• Coleta de lixo;
• Rede de Abastecimento de água;
• Vias asfaltadas;

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4.4. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL

Tratam-se de terrenos urbanos, situados em loteamento ainda não implantado,

localizado na chácara 8 com frente para o prolongamento da Rua Monsenhor
Seckler no município de Mongaguá – SP. Os Lotes estão cobertos por vegetação
nativa.

AVALIANDO

Figura 2: Vista aérea do avaliando e da região de entorno, Google Maps

Não foram consideradas, no imóvel avaliando, quaisquer restrições no que tange a

passivos ambientais ou áreas de proteção permanente (APP) e não faz parte do
escopo do trabalho e nem foram fornecidos elementos para verificação quanto a
possíveis contaminações do solo.

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5. DIAGNÓSTICO DE MERCADO

Os lotes em análise são parte de loteamento documentado pela transcrição 55.927 (3º
Oficial de Registro de Imóveis de Santos), que não foi implantado fisicamente. Este fato
configura uma situação não usual no mercado imobiliário que, apesar de ser comparado
com ofertas em outros loteamentos também não implantados, sugere um grau de
liquidez muito baixo.

6. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO

A NBR 14.653-2:2011, em seu item 9 – Especificação das avaliações, apresenta a

seguinte redação:
“9.1.1 A especificação de uma avaliação está relacionada tanto com o
empenho do engenheiro de avaliações, como com o mercado e as informações
que possam ser dele extraídas. O estabelecimento inicial, pelo contratante, do
grau de fundamentação desejado tem por objetivo a determinação do
empenho no trabalho avaliatório, mas não representa garantia de alcance de
graus elevados de fundamentação. Quanto ao grau de precisão, este depende
exclusivamente das características do mercado e da amostra coletada e, por
isso, não é passível de fixação a priori.”

Em função das particularidades do imóvel avaliando e do comportamento do mercado

imobiliário da região, e em conformidade com a NBR 14.653-2:2011, item 9.2.1 – Tabela
1 e Tabela 2, item 9.2.3 – Tabela 5, o presente laudo de avaliação possui Grau de
Fundamentação II e Grau de Precisão III.

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7. CÁLCULO DO VALOR DE MERCADO

7.1. CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO

Para o presente trabalho adotou-se o Método Comparativo Direto de Dados de

Mercado para o cálculo do valor do imóvel.

Foram realizadas pesquisas no mês de março de 2013 na região do avaliando, e

os elementos foram devidamente homogeneizados à situação do avaliando, visando
obter o melhor valor para o atual contexto de mercado.

Adotou-se o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado para o cálculo

do valor do imóvel, praticado na região geo-econômica próxima da localização da
área a ser avaliada, cujos cálculos foram elaborados com base na metodologia de
TRATAMENTO POR FATORES para a determinação do valor unitário de terreno
(R$/m²). Neste tratamento, os atributos dos imóveis comparativos (exemplo: área,
frente, profundidade, localização, etc.) são homogeneizados para representar a
situação do imóvel paradigma (referência de uma determinada região).

Fatores Utilizados:

Fator Transposição: Utilizado para corrigir variações de valor em função da

localização do avaliando em relação aos comparativos de mercado, aplicado através
da seguinte equação: Ft = Ia/Ic, onde:

Ft = Fator Transposição

Ia = índice local do avaliando e Ic = índice local dos comparativos

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O índice local será estimado conforme observações do avaliador quando da vistoria

e pesquisa no local. Para o imóvel avaliando foi adotado o índice igual a 100;

Fator Oferta: Para os comparativos ofertados, aplicamos o fator 0,90, a fim de

compensar a super estimativa / elasticidade da oferta;

VALOR UNITÁRIO MÉDIO TERRENO = R$ 11,13 /m²

Para a determinação do valor total do terreno aplicaremos a fórmula abaixo:

VALOR TERRENO = VALOR UNITÁRIO * ÁREA
Sendo:
VALOR TERRENO → Valor do terreno
VALOR UNITÁRIO → Valor unitário de terreno
ÁREA → Área total registrada de terreno
VALOR TERRENO = R$ 11,13/m² * 300,00 m2

VALOR TERRENO = R$ 3.339,00 / Lote

Em números redondos, temos:

VALOR TERRENO = R$ 3.300,00

VLOTES 13 e 14 = 3.300,00 + 3.300,00 = R$ 6.600,00

VLOTES 13 e 14 R$ 6.600,00 (Seis mil e seiscentos reais)

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8. ENCERRAMENTO
Encerra-se o presente trabalho composto por 10 (dez) folhas, todas impressas de
anverso, sendo esta folha datada e assinada pelos autores do presente trabalho, e as
demais rubricadas.
Portanto, adotando-se até o limite de 1%, conforme NBR 14.653-1:2001, tem-se o
seguinte valor:

R$ 6.600,00 (Seis mil e seiscentos reais)

Data-base março/2.013

São partes integrantes do presente trabalho os anexos de 1 a 5.

São Paulo, 02 de março de 2013.

Nelson Sérgio Penteado Ribeiro Laércio Paulino Simões

Engenheiro Civil Engenheiro Sanitarista
CREA 0600878851 CREA 0601141851
Responsável pelo trabalho Coordenador dos trabalhos

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9.3 ANEXO FOTOGRÁFICO

FOTOGRAFIA 1: Vista do prolongamento da R. Monsenhor Seckler, onde,

provavelmente seria implantado o loteamento.

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9.4 DOCUMENTAÇÃO COMPULSADA

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