Felipe Marangoni: Engº Agrônomo CREA SC 101122-0/D

FELIPE MARANGONI
Engº Agrônomo
CREA SC 101122-0/D
KÁTIA CAROLINA HUNHOFF BOTELHO

Engª Civil
CREA RS 232.241/D
LAUDO PERICIAL DE AVALIAÇÃO

PROCESSO 5001938-79.2018.4.04.7011/PR
5ª VARA FEDERAL MARINGÁ – ESTADO DO PARANÁ.
JANEIRO 2022
2
SUMÁRIO
1 BREVIÁRIO ..................................................................................................................................3
2 OBJETIVO ....................................................................................................................................3
3 IMÓVEL .......................................................................................................................................3
3.1 Característica do Imóvel ......................................................................................................4
3.2 Característica do terreno .....................................................................................................5
3.2.1 MATRÍCULA 21.510 ......................................................................................................5
4 CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO .....................................................................................................5
5 VARIÁVEIS E FÓRMULAS ..............................................................................................................6
5.1 Variáveis..............................................................................................................................6
5.1.1 OFERTA ........................................................................................................................6
5.1.2 LOCALIZAÇÃO ..............................................................................................................6
5.1.3 ÁREA PRIVATIVA ..........................................................................................................7
5.2 Fórmulas de Ajuste ..............................................................................................................7
6 ELEMENTOS COMPARATIVOS ......................................................................................................7
7 VALOR DO IMÓVEL .................................................................................................................... 12
7.1 Diagnóstico de Mercado .................................................................................................... 12
7.2 Valor do terreno ................................................................................................................ 12
7.3 Valor da benfeitoria ........................................................................................................... 12
7.4 Valor total do imóvel ......................................................................................................... 15
ANEXOS:
I- Relatório Fotográfico de Vistoria

II- ART e Nota fiscal de serviço
III- Matrícula do Imóvel
Leiloeiro oficial Afonso Marangoni | jucepar: 12/046-L

Rua Nunes Machado, 68, cj 214 -The Five
Centro - Curitiba/PR - CEP: 80250-000
+55 41 3401.6711 | www.marangonileiloes.com.br
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LAUDO DE AVALIAÇÃO
1 BREVIÁRIO
Solicitante: Afonso Marangoni Leiloeiro Público Oficial
Finalidade: Alienação judicial para venda em leilão
Especificação: Avaliação mercadológica
Metodologia: Comparativo direto de dados de mercado
Normativas: NBR 14.653 – Avaliação de bens imóveis
Valor total das avaliações:
R$113.000,00
(Cento e treze mil reais)- FRAÇÃO IDEAL DE 25%
2 OBJETIVO
Determinar o valor de mercado do imóvel, a fim de verificar valores atuais e
atualizado permanente para venda do imóvel em questão, atendendo exigências
fiscais e contábeis, onde se trata de alienação e penhora judicial de imóvel para futura
venda em leilão, de acordo com a legislação e normas técnicas vigentes.
3 IMÓVEL
Cidade: Porto Rico, Paraná
Comarca: Loanda, Paraná
Proprietário: Valdir Tetilla
CPF: 330.371.759-15
Matrícula: 21.510
Localização: Rua dos Pacus, Condomínio Horizontal Fechado Vale dos Sonhos
Coordenadas: 22º46’09” S 53º15’33”
Área do terreno: 360,00 m²
Área construída: 225,21 m²
Finalidade: Residencial de lazer

4
Imagem aérea do imóvel
Fonte: Autoria própria (Google Earth)

Pressuposto, Ressalvas e Fatores Limitantes: Trata-se de imóvel urbano
localizado na Rua dos Pacus, com 360,00 m², em condomínio horizontal fechado, o
imóvel encontra-se ocupado, sendo residência de lazer da família dos proprietários.
3.1 CARACTERÍSTICA DO IMÓVEL

Uso predominante: Residencial
Infraestrutura Urbana: Água, energia elétrica, telefone, tv, internet, iluminação
pública.
Serviços públicos comunitários: Coleta de lixo, comércio, rede bancária, escola,
saúde, segurança e lazer.

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3.2 CARACTERÍSTICA DO TERRENO

3.2.1 MATRÍCULA 21.510
Ocupação: Terreno urbano sem benfeitoria, não ocupado.
Forma do terreno: Retangular (12,0 x 30,00 m)
Divisas: Muradas
Topografia: Acima do nível da rua
Finalidade: Residencial de lazer
Localização: Rua dos Pacus, Condomínio Horizontal Fechado Vale dos Sonhos
Benfeitorias: 225,21 m²
OBS: A residência possui piscina, segundo informações prestadas pelo tesoureiro do
condomínio não existem débitos em aberto junto ao condomínio.
4 CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO
Localizada na região norte do estado do Paraná, Porto Rico é um município com
cerca de 2.530 habitantes, situada a cerca de 630 km da capital Curitiba. Possui uma
área total de 217.677 km², a 252,00 metros do nível do mar.
Mapa Localização municipal

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FONTE: Google (2021)
5 VARIÁVEIS E FÓRMULAS
5.1 VARIÁVEIS
5.1.1 OFERTA
Denominada como V1 a variável oferta realiza a correção eventual de
elasticidade existente nos valores pedidos dos imóveis utilizados como elementos
amostrais comparativos, considerando percentual de 10% de desconto mediante
negociação de compra.
5.1.2 LOCALIZAÇÃO
Denominada como V2 é a correção das elasticidades devido a diferença de
localização. A depender da localização do objeto de avaliação deve-se procurar
corrigir valores unitários mais baixos (piores localizados) ou mais altos (melhores
localizados) com o objetivo de homogeneizar as amostras.

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5.1.3 ÁREA PRIVATIVA

Denominada como V3 é a correção em função de sua área, observando-se que
existe uma diferença de valores unitários de acordo com a área do terreno, sendo os
de maior área com unitários menores, limitando-se a sua influência à parcela com que
os mesmos contribuem na composição do valor final do imóvel.
5.2 FÓRMULAS DE AJUSTE

V1 = OFERTA: 10% DESCONTO PARA NEGOCIAÇÕES À VISTA = FATOR 0,90
𝐹𝑎𝑡𝑜𝑟 𝑅𝑒𝑓.𝐴𝑣𝑎𝑙𝑖𝑎𝑑𝑜
V2 LOCALIZAÇÃO = ( )
𝐹𝑎𝑡𝑜𝑟 𝐴𝑚𝑜𝑠𝑡𝑟𝑎
FATOR 1,00 = CENTRO

FATOR 0,90 = BAIRROS VIZINHOS AO CENTRO
FATOR 0,80 = IMÓVEIS FORA DAS REGIÕES ANTERIORES
FATOR O,70 = DISTRITOS DISTANTES DA SEDE DO MUNICIPIO.
Á𝑟𝑒𝑎 1/4
V3 ÁREA = (𝐶𝑜𝑚𝑝𝑎𝑟𝑎𝑡𝑖𝑣𝑜 )
Á𝑟𝑒𝑎 𝑅𝑒𝑓.𝐴𝑣𝑎𝑙𝑖𝑎𝑑𝑜
VU = VALOR HOMOGENEIZADO
O valor homogeneizado é obtido através da formula, conforme “Procedimentos para Aplicação
de Fatores” (IBAPE-SP):
𝑽𝒖 = 𝑽𝒐 ∗ [𝟏 + (𝑭𝟏 − 𝟏) + (𝑭𝟐 − 𝟏) + (𝑭𝟑 − 𝟏)]
Onde:
Vu é o valor unitário homogeneizado;
Vo é o Valor unitário inicial;
F é o fator de homogeneização;
6 ELEMENTOS COMPARATIVOS
Para realização do cálculo do valor de mercado foram utilizadas três variáveis de
ajuste, são elas: área, localização e oferta, sendo captadas amostras no município de
Porto Rico/ PR, todas captadas através de busca no mercado imobiliário, sendo no
mesmo condomínio ou em condomínios próximos.
Seguem dados captados de mercado.
1) AMOSTRA: Terreno Condomínio Vale dos Sonhos

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AREA: 264,00 m²
VALOR: R$ 78.000,00
FONTE: Terreno condominio vale dos sonhos porto rico - MGF Imóveis - MGF Imóveis
(mgfimoveis.com.br)
2) AMOSTRA: Terreno Condomínio Mirante do Rio PR

AREA: 465,00m²
VALOR: R$ 230.000,00
FONTE: Lote/Terreno 465 m² em Centro em Porto Rico, por R$ 230.000 - Viva Real

9
3) AMOSTRA: Terreno condomínio Eldorado

AREA: 801,00 m²
VALOR: R$ 400.000,00
FONTE: Lote/Terreno na Avenida Célso Romanó de Oliveira, 235, Centro em Porto Rico, por
R$ 400.000 - Viva Real
4) AMOSTRA: Terreno Condomínio Oásis do Rio PR

AREA: 392,00 m²
VALOR: R$ 178.000,00
FONTE: Lote/Terreno 392 m² em Centro em Porto Rico, por R$ 178.000 - Viva Real

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5) AMOSTRA: Terreno Condomínio Águas de Porto Rico

AREA: 671,52 m²
VALOR: R$ 250.000,00
FONTE: Rua Waldemar Teixeira de Farias (nestoria.com.br)
6) AMOSTRA: Terreno Condomínio Vale dos Sonhos

AREA: 1.050,00 m²
VALOR: R$ 350.000,00
FONTE: Terreno em Condomínio à venda em Porto Rico - PR , Cond Porto Rico - Ref.:
26310000382 - Futura Imóveis (futuraimoveismaringa.com.br)

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12
7 VALOR DO IMÓVEL
7.1 DIAGNÓSTICO DE MERCADO

Desempenho do mercado: Normal
Absorção de mercado: Normal
Número de ofertas: Médio
Nível de demanda: Médio
7.2 VALOR DO TERRENO
7.3 VALOR DA BENFEITORIA
Fonte: Ibepe (2013)

13
Fonte: Ibepe (2013)

14
TABELA - Ross-Heidecke

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Fonte: Sinduscon PR (outubro/2021)

Avaliação das Benfeitorias
DEPRECIAÇÃO BENFEITORIA
Idade Vida % Fator
# PADRÃO Conservação Residual Ross-K
Real útil Idade Conservação
1 Casa Residencial 15 70 22 B 0,2 0,866 0,8928
𝑭𝒐𝒄 = 𝑹 + 𝑲(𝟏 − 𝑹)
𝐹𝑜𝑐 = 0,20 + 0, 866 (1 − 0,2) = 0,8928
𝑪𝑭 = 𝑪𝑫𝑰 ∗ 𝑩𝑫𝑰 ∗ 𝑫
𝐶𝐹 = 1.357,61 ∗ 1,15 ∗ 0,8928 = 𝑅$ 1.393,89/ 𝑚²
𝑪𝒖𝒔𝒕𝒐 𝑪𝒂𝒔𝒂 𝒓𝒆𝒔𝒊𝒅𝒆𝒏𝒄𝒊𝒂𝒍

𝐶𝐵 = 𝑅$ 1.393,89 ∗ 225,21 𝑚² = 𝑅$ 313.916,92
7.4 VALOR TOTAL DO IMÓVEL
Terreno: R$138.000,00 (Cento e Trinta e Oito mil reais)

Benfeitoria: R$ 314.000,00 (Trezentos e quatorze mil reais)
VALOR TOTAL: R$452.000,00 (Quatrocentos e cinquenta e dois mil reais)
FRAÇÃO IDEAL DE 25%= R$113.000,00 (Cento e treze mil reais)
KATIA CAROLINA HUNHOFF BOTELHO

Engenheira Civil
CREA RS 232.241/D

16
ANEXO I
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO DE VISTORIA
Vista frontal Vista frontal
Vista casa Portaria condomínio

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ANEXO II
ART E NOTA FISCAL DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS

18

19
ANEXO III
MATRÍCULA IMÓVEL

20

21

22
MAPA DO CONDOMÍNIO

23
CERTIDÃO NEGATIVA IMÓVEL

24
CADASTRO IMOBILIÁRIO MUNICIPAL


Felipe Marangoni: Engº Agrônomo CREA SC 101122-0/D

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FELIPE MARANGONI

KÁTIA CAROLINA HUNHOFF BOTELHO

LAUDO PERICIAL DE AVALIAÇÃO

I- Relatório Fotográfico de Vistoria

Leiloeiro oficial Afonso Marangoni | jucepar: 12/046-L

Leiloeiro oficial Afonso Marangoni | jucepar: 12/046-L

Imagem aérea do imóvel

Fonte: Autoria própria (Google Earth)

3.1 CARACTERÍSTICA DO IMÓVEL

Leiloeiro oficial Afonso Marangoni | jucepar: 12/046-L

3.2 CARACTERÍSTICA DO TERRENO

Leiloeiro oficial Afonso Marangoni | jucepar: 12/046-L

FONTE: Google (2021)

Leiloeiro oficial Afonso Marangoni | jucepar: 12/046-L

5.1.3 ÁREA PRIVATIVA

5.2 FÓRMULAS DE AJUSTE

FATOR 1,00 = CENTRO

Leiloeiro oficial Afonso Marangoni | jucepar: 12/046-L

2) AMOSTRA: Terreno Condomínio Mirante do Rio PR

Leiloeiro oficial Afonso Marangoni | jucepar: 12/046-L

3) AMOSTRA: Terreno condomínio Eldorado

4) AMOSTRA: Terreno Condomínio Oásis do Rio PR

Leiloeiro oficial Afonso Marangoni | jucepar: 12/046-L

5) AMOSTRA: Terreno Condomínio Águas de Porto Rico

6) AMOSTRA: Terreno Condomínio Vale dos Sonhos

Leiloeiro oficial Afonso Marangoni | jucepar: 12/046-L

Leiloeiro oficial Afonso Marangoni | jucepar: 12/046-L

7.1 DIAGNÓSTICO DE MERCADO

7.2 VALOR DO TERRENO

7.3 VALOR DA BENFEITORIA

Fonte: Ibepe (2013)

Leiloeiro oficial Afonso Marangoni | jucepar: 12/046-L

Fonte: Ibepe (2013)

Leiloeiro oficial Afonso Marangoni | jucepar: 12/046-L

Leiloeiro oficial Afonso Marangoni | jucepar: 12/046-L

Fonte: Sinduscon PR (outubro/2021)

𝑪𝒖𝒔𝒕𝒐 𝑪𝒂𝒔𝒂 𝒓𝒆𝒔𝒊𝒅𝒆𝒏𝒄𝒊𝒂𝒍

7.4 VALOR TOTAL DO IMÓVEL

Terreno: R$138.000,00 (Cento e Trinta e Oito mil reais)

FRAÇÃO IDEAL DE 25%= R$113.000,00 (Cento e treze mil reais)

KATIA CAROLINA HUNHOFF BOTELHO

Leiloeiro oficial Afonso Marangoni | jucepar: 12/046-L

RELATÓRIO FOTOGRÁFICO DE VISTORIA

Vista frontal Vista frontal

Vista casa Portaria condomínio

Leiloeiro oficial Afonso Marangoni | jucepar: 12/046-L

ART E NOTA FISCAL DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS

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CERTIDÃO NEGATIVA IMÓVEL

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CADASTRO IMOBILIÁRIO MUNICIPAL

Leiloeiro oficial Afonso Marangoni | jucepar: 12/046-L

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