Maria Gisele Barreto

Engenheira Civil

EXCELENTÍSSIMO SENHOR JUIZ DE DIREITO DA 16ª VARA DA

FAZENDA PÚBLICA DO FORO CENTRAL DA CAPITAL – SPRDFE
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PROCESSO Nº 1046408-04.2022.8.26.0053
Desapropriação por utilidade pública / DL 3.365/1941
Requerente Companhia do Metropolitano de São Paulo – Metrô
Requeridos Marta Claudino de Lima

MARIA GISELE BARRETO, Engenheira Civil registrada no

Conselho Regional de Engenharia e Agronomia de São Paulo – CREA sob o nº 5060731468,
perita judicial nomeada nos autos do processo acima citado, após realização de vistoria técnica e
análise de documentação contida nos autos, vem mui respeitosamente apresentar à Vossa
Excelência:

LAUDO PERICIAL

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1. METODOLOGIA DA AVALIAÇÃO
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1.1) AVALIAÇÃO:
As avaliações foram realizadas atraves de anuncios do local e região do entorno
(imobiliarias e sites especificos), utilizando como base de calculo a media ponderada
dos anuncios enciontrados bem cono condicao, aparencia e idade do imovel.

1.2) PARTICULARIDADES:
Trata-se de local dotado de vários melhoramentos públicos usuais, tais como, galeria de
águas pluviais, coleta de lixo domiciliar, rede de água potável, rede coletora de esgotos,
energia elétrica domiciliar, iluminação pública, rede de telefonia, internet, linhas de
transporte coletivo, escolas, farmácias, comércios em geral, padarias, bancos, hospital e
Pronto Socorro.
A região apresenta características comerciais e residenciais,bem como conta com uma
variada rede de prestação de serviços.
O imóvel é utilizado para fins comerciais com área total construída de aproximadamente
390,00m2. A área interna encontra-se na seguinte situação de classificação para sua
utilização: “Regular”.
O imóvel terá sua área desapropriada, através de uma açãopromovida pela
PREFEITURA MUNICIPAL DE SÃO PAULO, para a implantação do monotrilho.

1.3) VALOR DAS BENFEITORIAS

Para a avaliação do terreno em questão será utilizado o MÉTODO COMPARATIVO
DIRETO, aquele em que o valor do imóvel é obtido por meio da composição de dados
do mercado relativos a outros imóveis de características semelhantes. As discrepâncias
observadas nas características dos imóveis deverão ser ponderadas através de fatores de
homogenização.
Características semelhantes são entendidas como aquelas que não comprometem a
percepção do objeto sob avaliação em relação aos seus escolhidos no mercado
imobiliário.
Para imóveis construídos isoladamente a comparação direta está validada desde que os
elementos comparativos guardem, além da tipificação, proporções compatíveis com
aqueles inerentes ao imóvel avaliado.
AC (área construída) / AT (área total do terreno).

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A relação admissível para validação do método comparativo direto de dados do

mercado é desde [0,85*(Ac/AT) comparatico até 1,15*(Ac/AT) comparativo].
Viabilizada a comparação direta, com no mínimo três elementos comparativos, o imóvel 8

uno que se apresenta comporta a homogeneização por metro quadrado de área

construída pelos fatores multiplicativos: “condição de oferta,” “padrão construtivo”,
“localização”, “obsolescencia”e estado de conservação (Foc).

Sobre o terreno retro descrito, encontram-se edificada construções de uso comercial,

sendo as mesmas com contrato de locação:-

EDIFICAÇÃO É COMPLETA, SENDO OS CONTRATOS DE LOCAÇÃO DO

IMOVEL OBJETO DOS AUTOS:

BENFEITORIA “A1” –
 Clínica Ambulatorial Leste Ltda

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Referência - Contrato de locação anexado aos autos fls.132

BENFEITORIA “A2”

” Paulo Alves da Silva

Referência - Contrato de locação anexado aos autos fls.129

BENFEITORIA “A3”

DC Vidraçaria

Referência - Contrato de locação anexado aos autos fls.126

BENFEITORIA “A4”

Bruno Kazuyoshi

Referência - Contrato de locação anexado aos autos fls.120

BENFEITORIA “A5”

Cartão Leste Vidas Ltda

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referência - Contrato de locação anexado aos autos fls.123

BENFEITORIA “A6”

Clínica Ambulatorial Leste Ltda

Referência - Contrato de locação anexado aos autos fls.118

Conforme dados cadastrais da Expropriante, o imovel possui area total de 348m², sendo
que a desapropriação atingira somente a construção localizada na parte frontal do lote.
De acordo com a classificação do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de
Engenharia – IBAPE, o imóvel classifica-se como do tipo:

Referência: página 11/36 da NORMA PARA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS

IBAPE/SP: 2011

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O valor unitário referente á classificação do imóvel deverá ser atualizado e, para

tanto, o mesmo se aplicará em operação aritimética simples sobre o valor do 8
CUB (custo unitário básico) atual – em São Paulo é divulgado todos os meses
até o 5º dia do mês subsequente. Este prazo é definido pela Lei 4667 de 94), e é
de responsabilidade do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado -
Sinduscon SP.
Portanto, aplicado ao CUB (CLS), de acordo com NBR 12.721:2006 sugerido
pelo siduscon em fevereiro/2023, ou seja, $ 1.912,60/ m².
Foram utilizados na avaliação os seguintes critérios, método comparativo direto, média
ponderada e tabela de Ross–Heideck para depreciação de imóveis.
As diferenças de padrão construtivo devem ser ponderadas pela relação entre os
respectivos valores de benfeitoria que melhor se aproximem dos seus respectivos
padrões. Recomenda-se a utilização do estudo “Valores de Edificações de Imóveis
Urbanos”, do IBAPE/SP. É permitida a conversão de áreas reais de construção em
áreas equivalentes, com base em coeficientes publicdos (por exemplo, os da NBR
12721) ou inseridos no mercado, desde que justificados.

A aplicação do método evolutivo exige que:

a) o valor do terreno seja determinado pelo método comparativo de dados de mercado
ou, na impossibilidade deste, pelo método involutivo;
b) as benfeitorias sejam apropriadas pelo método comparativo direto de custo ou pelo
método da quantificação de custo;
c) o fator de comercialização seja levado em conta, admitindo-se que pode ser maior ou
menor do que a unidade, em função da conjuntura do mercado na época da avaliação.
Quando o imóvel estiver situado em zona de alta densidade urbana, onde o
aproveitamento eficiente é preponderante, o engenheiro de avaliações deve analisar a
adequação das benfeitorias, ressaltar o sub-aproveitamento ou o superaproveitamento do
terreno e explicitar os cálculos correspondentes.
Quando puder ser empregado, o método evolutivo pode ser considerado como método
eletivo para a avaliação de imóveis cujas características sui generis impliquem a
inexistência de dados de mercado em número suficiente para a aplicação do método
comparativo direto de dados de mercado.
Grau de Fundamentação do Laudo
DADOS COMPARATIVOS UTILIZADOS IMOVEIS DA REGIÃO:

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DADOS COMPARATIVOS UTILIZADOS –TERRENOS DA REGIÃO

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Valor de Construção do Imóvel (passamos a denominá-lo com Vc)

Valor do Terreno (passamos a denomina-lo com Vt)
Valor Total do Imóvel (passamos a denomina-lo com VT)

São Paulo, 17 de fevereiro de 2023.

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Perita Judicial
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