Maria Gisele Barreto

Engenheira Civil

EXCELENTÍSSIMO SENHOR JUIZ DE DIREITO DA 16ª VARA DA

FAZENDA PÚBLICA DO FORO CENTRAL DA CAPITAL – SPRDFE
3

PROCESSO Nº 1046408-04.2022.8.26.0053
Desapropriação por utilidade pública / DL 3.365/1941
Requerente Companhia do Metropolitano de São Paulo – Metrô
Requeridos Marta Claudino de Lima

MARIA GISELE BARRETO, Engenheira Civil registrada no

Conselho Regional de Engenharia e Agronomia de São Paulo – CREA sob o nº 5060731468,
perita judicial nomeada nos autos do processo acima citado, após realização de vistoria técnica e
análise de documentação contida nos autos, vem mui respeitosamente apresentar à Vossa
Excelência:

LAUDO PERICIAL

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ÍNDICE

1. Síntese………….…………………………………………….3

2. Decreto Estadual……………………………………………3

3. Valor Ofertado…...…..……………………………………..3

4. Localização………………....……………………………….4

5. Dados Cadastrais e Registro de imóveis...………………...6

6. Zoneamento……………………..………...………………...8

7. Ficha e planta de desapropriação…..………………….…..9

8. Vistoria técnica……………………………………………..10

8.1. Descrição do local……………………………………...11

8.2. Descrição do imóvel e benfeitorias...………………….11

9. Metodologia da avaliação………………………………….12

9.1. Valor das benfeitorias…………………………………12

9.2. Valor do terreno………………………………………..12

9.3. Sobre a construção afetada……………………………12

9.4.

10. Encerramento………………………………………………30

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1. SÍNTESE

Refere-se este laudo técnico à AÇÃO DE DESAPROPRIAÇÃO

PARCIAL proposta por COMPANHIA DO METROPOLITANO DE SÃO
PAULO – METRÔ em face de MARTA CLAUDINO DE LIMA, tendo como
objeto a área de 39,35m² pertencente ao imóvel localizado na Avenida Ragueb
Chohfi nº2400/3315/1998, Parque São Lorenço, CEP 08341-420, nesta capital.

2. DECRETO ESTADUAL

Na petição inicial, o imóvel objeto da ação é declarado de utilidade

pública para desapropriação parcial (39,35m² de uma área total de 342,24m²)
através do DECRETO ESTADUAL nº65.968 de 30 e agosto de 2021 para
implantação de elevado do sistema monotrilho entre as estações Jardim Colonial
e Jacu-Pêssego, denominada Linha 15 - Prata.

3. VALOR OFERTADO

A área de interesse da requerente consta na ficha técnica de

desapropriação, retificada às fls. 111 e na planta designada “projeto básico”,

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também retificada às fls. 112, onde estão hachuradas a área total e área
necessária, com todas as medidas correspondentes. A requerente, a título de
oferta inicial, oferece o valor de R$374.527,68 (trezentos e setenta e quatro mil, 3
quinhentos e vinte e sete reais e sessenta e oito centavos) pela área parcial
necessária de 39,35m² conforme fls.2 dos autos. Vide cálculo do valor da
oferta com base no valor venal de referência abaixo.

Esta é a lide a ser avaliada tendo como critérios, parâmetros, diretrizes e

metodologias as Normas CAJUFA/2019 – Centro de Apoio aos Juízes das Varas
da Fazenda Pública da Capital – a fim de embasar com responsabilidade e
imparcialidade a conclusão acerca do valor ofertado.

Valor venal de referência e cálculo do valor da oferta

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4. LOCALIZAÇÃO
3
O imóvel está localizado à Avenida Ragueb Chohfi nº2400/3315/1998,
esquina com a Rua Cajuava, Parque São Lorenço, Subprefeitura São Mateus,
Distrito Iguatemi, nesta capital.

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5. DADOS CADASTRAIS E REGISTRO DE IMÓVEIS

No cadastro de contribuinte junto ao IPTU, ocorreu a unificação da área

da matrícula abaixo mencionada com o imóvel vizinho, onde está edificado
prédio de dois andares ocupando os dois imóveis e constituindo um único
contribuinte sob nº194.112.0048-5.

O imóvel encontra-se registrado sob a matrícula nº87.268 do 9º Cartório

de Registro de Imóveis em nome de Marta Claudino de Lima, com área total de
348,00m², desta, a área apresentada pela Companhia do Metropolitano de São
Paulo necessária à expropriação é parcial de 39,35m².

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Dados cadastrais do imóvel – IPTU

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Matrícula do imóvel objeto da desapropriação parcial

6. ZONEAMENTO

Mapa site GeoSampa indicando o zoneamento do local – indicar qual

zoneamento

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7. FICHA E PLANTA DE DESAPROPRIAÇÃO

Ficha técnica do imóvel para Desapropriação elaborada pelo Metrô com

descrição e medidas da área parcial a ser expropriada

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Projeto básico para Desapropriação parcial elaborado pelo Metrô

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8. VISTORIA TÉCNICA 3

Após finalizar a leitura e análise dos autos, a visita técnica foi executada
em data de 21 de setembro de 2022, para levantamento das informações acerca
do local, seu entorno, equipamentos urbanos, benfeitorias e demais pontos de
observação que darão consistência ao cálculo do valor do imóvel.

Acompanharam a visita técnica:

A parte requerida – Maria Cristina Cressoni (espólio de Marta Claudino
de Lima, seu Advogado xxxxxxxxx e seu Assistente Técnico xxxxxxxxxx;
A parte requerente – Assistente Técnico xxxxxxxxxxxx

8.1. DESCRIÇÃO DO LOCAL

O bairro Parque São Lorenço localiza-se na Zona Leste da Capital e

possui boa estrutura urbana, com muitos equipamentos e melhoramentos
públicos, tais como pavimentação das vias, rede de captação de água pluvial,
ampla rede de comércio e serviços, linhas de transporte público de ônibus e
metrô (linha 15), além dos serviços básicos das concessionárias de energia
elétrica, água e esgoto e telefonia.
O bairro se caracteriza pelo uso misto, residencial e comercial, de
edificações de médio e simples padrão.
A estação Jardim Colonial do sistema metropolitano de monotrilho
pertencente à linha 15 Prata é a mais próxima do imóvel, na própria Av. Ragueb
Chohfi, e possui intregração com a linha 2 Verde na Vila Prudente.
A Av. Ragueb Chohfi é o principal corredor de acesso ao bairro e se
tornou um centro comercial importante na região, por possuir muitos
estabelecimentos de comércio e serviços como supermercados, bancos, lojas de
vestuário, calçados, material de construção, alimentação e serviços em geral.

8.2. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL E BENFEITORIAS

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O objeto da desapropriação parcial é edificado por construção em bloco

único ocupando este imóvel e o lote contíguo, sendo dois títulos de propriedade
diferentes porém de mesma titularidade, em nome de Maria Cristina Cressoni 3
(espólio de Marta Claudino de Lima).
O prédio possui dois andares, térreo e superior, executado em alvenaria
tradicional, estrutura de vigas e pilares em concreto, fechamento em
tijolos/blocos com reboco, emassamento e pintura. Laje de piso e teto em
concreto com telhamento em madeira e telha cerâmica. A edificação encontra-se
íntegra, sem trincas, rachaduras ou outra patologia que comprometa a
construção. É o que pôde-se observar por constatação visual.
O recuo entre o limite do lote e a fachada frontal da edificação possui
cobertura metálica com sustentação em pilares também metálicos.
A fachada frontal onde localizam-se as salas comerciais é revestida com
revestimento cerâmico, o passeio (recuo) possui piso em pedra ardósia em trecho
maior em frente às Lojas 2, 3 e 4 e piso cerâmico apenas em frente à Loja 1.
Acesso às salas comerciais no piso térreo por portões de enrolar em ferro
individuais. Divisão entre as salas em tijolos/blocos com reboco, emassamento e
pintura.
No interior das salas, piso cerâmico e paredes com emassamento ou
textura e pintura. Esquadrias em ferro e vidro na Loja 1 que ocupa a esquina e
possui aberturas na rua lateral para iluminação e ventilação natural.
No piso superior, as paredes receberam emassamento com pintura
acrílica, indicada para uso em hospitais / clínicas médicas, portas internas de
acesso aos consultórios em vidro jateado, piso cerâmico e esquadrias em ferro e
vidro nas fachadas frontal e lateral e internas em alumínio e vidro.
No piso térreo, 04 (quatro) salas para uso comercial estão ocupadas por:
Loja 1 – Loja de acessórios para motocicleta
Loja 2 – Igreja
Loja 3 – Distribuidora de bebidas
Loja 4 – Distribuidora de vidros
Segundo informações da proprietária, todos possuem contrato de locação
ativos.
No piso superior funciona uma clínica médica, com acesso pelo imóvel
contíguo por rampa com piso emborrachado e as salas também são locadas a
diversos profissionais da área médica.
Todos os espaços comerciais tem como único acesso os portões dispostos
na testada do lote, de frente para a Av. Ragueb Chohfi, na faixa indicada no

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projeto básico da área parcial a ser utilizada para a implantação de novas

estações da linha 15 – Prata do monotrilho.
A faixa indicada para desapropriação é a testada do imóvel e para as 3
obras do monotrilho serão necessárias a retirada da cobertura metálica do
recuo/passeio com 3,78 metros do limite do lote até a fachada frontal e a
demolição de cerca de 3,00 metros da fachada frontal para o interior da
edificação.

9. METODOLOGIA DA AVALIAÇÃO

9.1. VALOR DAS BENFEITORIAS

Para a avaliação do terreno em questão sera utilizado o METODO
COMPARATIVO DIRETO, é aquele em que o valor do imovel é obtido
por meio da composição de dados do mercado relativos a outros imoveis
de caracteristicas semelhantes. As discrepancias observadas nas
caracteristicas dos imoveis deverao ser ponderadas atraves de fatores de
homogenização.
Caracteristicas semelhantes são entendidas como aquelas que não
comprometem a percepção do objeto sob avaliação em relação aos seus
0pares colhidos no mercado imobiliario.
Para imoveis construidos isoladamente a comparação direta esta validada
desde que os elementos comparativos guardem, alem da tipificação
proporcoes compativeis com aqueles inerentes ao imovel avaliado.
Ac (area construida)/At (area total do terreno).
A relação admissivel para validação do metodo comparativo direto de
dados do mercado desde (0,85*(Ac/At) ate 1,15*(Ac/At).
Viabilizada a comparação direta, com no minimo tres elementos
comparativos, o imovel uno que se apresenta comporta a
homogeneização por metro quadrado de area construida pelos fatores
multiplicativos ¨condição de oferta, ¨padrao construtivo¨ ¨localização¨, e
estado de conservação.

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Contratos de Locação do imovel em questão:

3
 Clinica Ambulatorial Leste Ltda

Referencia - Pagina 01 do contrato – fls 132 processo

 Paulo Alves da Silva

Referencia - Pagina 01 do contrato – fls 129 processo

 DC Vidraçaria

Referencia - Pagina 01 do contrato – fls 126 processo

 Bruno Kazuyoshi

Re
ferencia - Pagina 01 do contrato – fls 120 processo

 Cartao leste vidas ltda

Referencia - Pagina 01 do contrato – fls 123 processo

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 Clinica Ambulatorial leste ltda

Referencia - Pagina 01 do contrato – fls 118 processo

Tratamento por fatores

O tratamento por fatores corresponde a aplicaçãoda teoria cartesiana a
engenharia de avaliações, ou seja, nele é admitido que o problema maior
possa ser dividido em varios problemas menores (problema de
localização, problema de profundidade, problema de testada, etc.) que
são ajustados individualmente pernte uma situação d referencia adotada
como paradigma.
O fator oferta é utilizado em face da superestimativa dos dados de oferta
ocasionados pela elasticidade do mercado imobiliario, razao pela qual é
descontado 10% sobre o valor original da oferta.
Conforme preconiza a referida NORMA, para terrenos os fatores
aplicaveis são:

 Fator Testada: Corresponde a função exponencial da proposção

entre testada projetada (Fp) e a de referencia (Fr):

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Para a frente projetada inferior a Fr/2 ou superior a 2Fr é mantido o

fator obtido para esses limites, onde:
3
a) Fr/2 < Fp<=2Fr........................fator (Fp/Fr)0,25
b) Fp<Fr.......................................fator = 0,8409
c) Fp>Fr........................................fator 1,1892
Não se aplica o fator testada a lotes situados em bairros da 1º
e 3º regioes, com frente maior que a frente de referencia, ou seja;
d) Fp>Fr..........................................fator = 1,00

 Fator Profundidade: A influencia da profundidade é levada em

conta no valor total do terreno, atraves da relação entre a
profundidade equivalente e as profundidades limites indicadas
para as regiões. A profundidde equivalente deve ser o resultado
da divisao da area pela medida da frente principal projetada. Se a
profundidade equivalente estiver dentro dos limites minino e
maximo das profundidades resultantes de imposições legais, ou
seja Pmi ‗Pe‗Pma, a avaliação do terreno sera feita pelo valor do
metro quadrado determinado pela expressao
Vt = At*Vu
Se a profundidade equivalente estiver no intervalo entre a minima e
sua metade ou seja (1/2Pmi<=Pe<=Pml) devera ser empregada a
seguinte formula :
Vt = At*Va*(Pe/Pmi)*0,50
Para a profundidade equivalente inferior a 1/2Pmi é mantido o fator
obtido para esse limite. (1/2Pmi/Pmi)*0,50= 0,7071
Se a profundidade equivalemte for superior a maxima de referencia,
aplicam-se os seguintes fatores de correção:
Vt= At*V0*(Pma/Pe)0,25

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PARAGRAFO ÚNICO: Nos terrenos para incorporação , Pma podera

ir ate 3 vezes a testada.

 Fator topografia / nivel: É usado mediante snslisr das condiçoes

topograficas e de nivel dos elementos componentes das amostra,
podendo ser utilizados os seguintea fatores corretivos genericos:

 A infuencia da cota nivel desnivel do terreno, (tomado na estada

da frente principal do terreno), em relação ao nivel da rua implica
na adoção dos valores da tabela a seguir:

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 Fator Concistencia do solo podera ser corrigida conforme tabela

abaixo:

De acordo com a classificação do Instituto Brasileiro de Avaliações e

Perícias de Engenharia – IBAPE, o imóvel classifica-se como do tipo:

(Pagina 11/36 -NORMA PARA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

URBANOS IBAPE/SP: 2011)

O valor unitario referente a classificaçao do imovel devera ser atualizado e para

tanto o mesmo se aplicara em operação aritimetica simples sobre o valor do
CUB (custo unitario basico), atual (em São Paulo é divulgado todos os meses até
o 5º dia do mês subsequente. Este prazo é definido pela lei 4667 de 94), e é de
responsabilidade do Sindicato da Indústria da Construção Civil do estado -
Sinduscon SP.
Portanto aplicado ao CUB (RN8) sujerido pelo siduscon em dezembro 2022, ou
seja R$ 1913,72/ m²

DEPRECIAÇÃO

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As diferenças de padrão construtivo devem ser ponderadas pela relação entre os

respectivos valores de benfeitoria que melhor se aproximem dos seus respectivos
padrões. Recomenda-se a utilização do estudo “Valores de Edificações de
3
Imóveis Urbanos”, do IBAPE/SP. É permitida a conversão de áreas reais de
construção em áreas equivalentes, com base em coeficientes publicados (por
exemplo, os da NBR 12721) ou inseridos no mercado, desde que justificados.

9.2. VALOR DO TERRENO

De acordo com a Norma do CAJUFA, o terreno se enquadra no
tipo:

Na tabela de homogeneização juntada a seguir onde serão feitos os estudos sobre os

comparativos para a obtenção do valor por m² “ j

x m constara também os cálculos
finais referente ao terreno avaliando onde, com base as frações estabelecidas nas
normas, serão apurados os seguintes fatores:
Frente do terreno
Profundidade do terreno
Fator esquina
Fator topografia
Fator Consistência do solo

Através da seguinte expressão:

VT= j x m*At*(F1)0,25 /(F2) * (P1)V /P2 *Ce *Ctp* Ccs

Todas as operações estão amparadas na Norma da CAJUFA. No entanto, antes de todo

esse procedimento, segue a descrição, um a um dos elementos comparativos, ou seja
imóveis a venda na região:

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9.2.1 OS ELEMENTOS DO COMPARATIVO

3

Nos casos de ofertas que não refletem com absoluta exatidão o valor de
mercado, pois admitem uma elasticidade de negociação ou escondem uma maior
valorização, sera efetuado um desconto chamado fator de elasticidade ,
correspondente a 10%, compensando-se assim, a sua superestimativa natural
Ff=0,9.

Quanto ao índice fiscal, adotaremos como referencia ao imóvel objeto

desta lide, ou seja If= (ano fiscal 2022)

Para casa elemento aplicaremos a expressão abaixo e encontraremos o

valor aproximado do valor unitário (m²):

Vu = Vt*Fof - Vc*Fr*Fp*Fe*Ftop*Fif
At

Onde:

Vu= Valor unitario

Vt = Valor do Imovel
Vc = Valor da Construção
At = area total do terreno
Fof = fator oferta
Ft = fator testada
Fp = fator profundidde
Fe = Fator Esquina
Ftop = Fator topografia
Fif = Fator Indice Fiscal

Para cada fator sera adotada a fração correspondente aos valores do

paradigma e do imóvel (conforme as normas estabelecidas). Estes cálculos
estarão contidos na tabela de homogeinização apresentada ao final

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Valores do paradigma (teremos na 3º região) 3

Frente = 5 metros
Profundidade = 15 a 30 metros
Índice Fiscal =

para avaliação de imóveis diante da diligência executada no imóvel do

valor praticado no mercado na região, as circunstâncias comerciais

São Paulo, 03 de março de 2023.

Maria Gisele Barreto

Perita Judicial
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