29/08/2023

TEORIA E PRÁTICA DO IPTU

R E CA P I T U LAN D O

IMPOSTO SOBRE A PROPRIEDADE

PREDIAL E TERRITORIAL URBANA -
IPTU
Instrutor: Wdson Vitor
E-mail: wdson@mentoriagestaopublica.com.br
Celular: (77) 99959-1283

1. OS ASPECTOS GERAIS DA TRIBUTAÇÃO DO IPTU:

Principais características da tributação do IPTU
• A Regra matriz de incidência tributária do IPTU:
• Aspecto material.
• Aspecto temporal.
• Aspecto espacial.
• Aspecto quantitativo.

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PRINCIPAIS CARACTERISTICAS DA TRIBUTAÇÃO DO IPTU:

- O IPTU E O MERCADO IMOBILIÁRIO

- O IPTU E A REGRESSIVIDADE FISCAL
- O IPTU E A PROGRESSIVIDADE FISCAL
- EXTRA-FISCALIDADE DO IPTU

PRINCÍPIOS CONSTITUCIONAIS APLICÁVEIS AO IPTU

• Princípio da legalidade
• Princípio da anterioridade
• Princípio da irretroatividade
• Princípio da vedação de confisco
• Princípio da igualdade
• Princípio da capacidade contributiva
• Princípio da progressividade / seletividade

• Jurisprudências relacionadas ao IPTU

• Cadastro Imobiliário
• Programas de cadastramento
• Programas de recadastramento
• Geotecnologias

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3. A METODOLOGIA DE ELABORAÇÃO DA
PLANTA GENÉRICA DE VALORES - PGV

PLANTA GENÉRICA DE VALORES - PGV

CONCEITO

É um procedimento administrativo que consiste na

elaboração de um conjunto de mapas analógicos ou
digitais associados a tabelas onde constam os valores
unitários do m² dos terrenos e das construções, por
logradouro ou face de quadra, estabelecidos através de
avaliação em massa dos imóveis urbanos.

PLANTA GENÉRICA DE VALORES - PGV

Conceito: é uma fotografia da cidade real.

1975 2020

Região do Iguatemi

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1970 2016

Av. Paralela

PLANTA GENÉRICA DE VALORES - PGV

REGIÃO CADASTRO COBRANÇA PLANTA

UF IMOBILIÁRIO IPTU GENÉRICA
TOTAL TOTAL INFORMATIZADO TOTAL INFORMATIZADA
BRASIL 5564 5203 4623 5196 4018 3120
BAHIA 417 393 347 391 263 213

Fonte: IBGE - 2010

PLANTA GENÉRICA DE VALORES COMO

INSTRUMENTO DE POLÍTICA TRIBUTÁRIA
BENEFÍCIOS DA PGV:
• PROPORCIONA A ATUALIZAÇÃO DA BASE DE CÁLCULO DO IPTU E DO
ITIV;
• OS CRITÉRIOS TÉCNICOS UTILIZADOS REDUZEM A SUBJETIVIDADE E
AUMENTAM O GRAU DE PRECISÃO DAS AVALIAÇÕES;
• CONTRIBUI PARA A DISTRIBUIÇÃO DA CARGA TRIBUTÁRIA DO IPTU
TENDO EM CONTA A CAPACIDADE CONTRIBUTIVA DO CONTRIBUINTE;
• CONTRIBUI COM A ORDENAÇÃO DO MERCADO IMOBILIÁRIO LOCAL.

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PRINCIPAL PROBLEMA
• DESATUALIZAÇÃO DAS AVALIAÇÕES

CAUSAS
• ALEGADO "CUSTO POLÍTICO“
• SUA APROVAÇÃO APENAS POR LEI
• FALTA DA REVISÕES PERIÓDICAS

SOLUÇÕES:
Fixar CICLO AVALIATÓRIO:
Intervalo entre as revisões da PGV.

Portaria nº 511/2009 - Ministério das Cidades

Art. 30-...

§ 2º Para manter atualizada a base de cálculo do IPTU e demais

tributos imobiliários recomenda-se que o ciclo de avaliação dos
imóveis seja de, no máximo, 4 (quatro) anos.

§ 3º Para Municípios com população até 20.000 habitantes e em que

não ocorra evidência de variação significativa nos valores dos imóveis,
comprovada por meio de relatórios e pareceres técnicos, a avaliação
de imóveis poderá ser dispensada no período de um ciclo, desde que
observado o limite máximo de 8 (oito) anos.

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CICLO AVALIATÓRIO:
Intervalo entre as revisões da PGV.
CTM de Salvador - Lei 7.186/2006

Art. 67. O Poder Executivo submeterá à apreciação da

Câmara Municipal, no primeiro exercício de cada legislatura e,
quando necessário, proposta de avaliação ou realinhamento
dos Valores Unitários Padrão de Terreno e de Construção de
forma a garantir a apuração prevista no art. 65 desta Lei,
considerando:...

CICLO AVALIATÓRIO:
Intervalo entre as revisões da PGV.
PROJETOS
PLC 173/2015
Autor: Deputado Júnior Marreca - PEN/MA
Altera a Lei Complementar nº 101, de 4 de maio de 2000, para
prever que a revisão das bases de cálculo do Imposto sobre a
Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) e do Imposto sobra a
Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e a atualização monetária dos
valores que as compõem constituem requisitos essenciais da
responsabilidade na gestão fiscal.

A PLANTA GENÉRICA DE VALORES COMO

INSTRUMENTO DE POLÍTICA TRIBUTÁRIA

PLC 173/2015
"Art. 11. Constituem requisitos essenciais da responsabilidade na
gestão fiscal:
I- a instituição, previsão e efetiva arrecadação de todos os tributos da
competência constitucional do ente da federação;
II- a revisão das bases de cálculo do Imposto sobre a Propriedade
Predial e Territorial Urbana (IPTU) e do Imposto sobre a Transmissão de
Bens Imóveis (ITBI) em periodicidade não superior a quatro anos e a
atualização monetária anual dos valores que as compõem.

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Parágrafo único. É vedada a realização de transferências

voluntárias para o ente que não observe o disposto no inciso I no
que se refere aos impostos e no inciso II do caput.“

Art. 2º A fixação de limite máximo para majoração do crédito

tributário devido a título de IPTU e de ITBI, caso o Distrito Federal
ou o Município esteja há mais de quatro anos, antes da publicação
desta Complementar, sem efetivar a revisão das bases de cálculo
dos impostos, não implica vedação à realização de transferências
voluntárias.

Parágrafo único. A fixação de limite máximo permitida pelo

caput poderá ocorrer durante quatro exercícios financeiros
ininterruptos, com a finalidade de distribuir a elevação da
imposição tributária decorrente da revisão das bases de
cálculo dos impostos.

PROJETOS

PROJETO DE LEI DO SENADO nº 46/2016

Autor: Senador Fernando Bezerra
Altera a Lei de Responsabilidade Fiscal (LC nº 101/2000) para
estabelecer a obrigatoriedade da revisão periódica da base de cálculo
do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU),
pelo menos até o final do primeiro ano do mandato do Chefe do Poder
Executivo, sem prejuízo da aplicação da atualização monetária.

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Atualização como medida de

Responsabilidade Fiscal

Lei de Responsabilidade Fiscal - LC 101/2000

Art. 11. Constituem requisitos essenciais da responsabilidade na gestão fiscal a
instituição, previsão e efetiva arrecadação de todos os tributos da
competência constitucional do ente da Federação.
Lei 8.429/92 - IMPROBIDADE ADMINISTRATIVA
Art. 10. Constitui ato de improbidade administrativa que causa lesão
ao erário qualquer ação ou omissão, dolosa ou culposa, que enseje
perda patrimonial..., e notadamente: (...)

X - agir negligentemente na arrecadação de tributo ou renda,

bem como no que diz respeito à conservação do patrimônio
público;

PLANTA GENÉRICA DE VALORES E

O MERCADO IMOBILIÁRIO

ÍNDICES DO MERCADO IMOBILIÁRIO

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ÍNDICES DO MERCADO IMOBILIÁRIO

• ABECIP/FGV
IGMI - R - Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial
IGMI - C - Índice Geral do Mercado Imobiliário Comercial.
• FIPEZAP
Índices FipeZap de preços de Imóveis Anunciados.
• SECOVI-BA
Índice Regional do Mercado Imobiliário

ÍNDICES DO MERCADO IMOBILIÁRIO

• ABRAINC
Indicador Radar Abrainc/FIPE
• FGV / BM&F Bovespa.
Índice Geral do Mercado Imobiliário Comercial (IGMI-C)
• BANCO CENTRAL DO BRASIL
Índice de Valores de Garantia de Imóveis Residenciais
Financiados (IVG-R)

PLANTA GENÉRICA DE VALORES - PGV –

METODOLOGIA DE ELABORAÇÃO

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PLANTA GENÉRICA DE VALORES - PGV –

METODOLOGIA DE ELABORAÇÃO
Metodologia de elaboração aplicável para a realidade de pequenos, médios
e grandes municípios

Pequenos e médios municípios:

Dificuldades principais:
• Falta de equipes técnicas internas com especialização;
• Falta de um cadastro imobiliário informatizado e atualizado;
• Baixo índice de transações imobiliárias e praticamente nenhuma fonte
de informação voltada para o mercado imobiliário.
• As informações são insuficientes para a formulação de qualquer modelo
estatístico que garanta a confiabilidade da determinação dos valores.

PLANEJAMENTO DA PGV:
ETAPAS E PROCEDIMENTOS
• FORMAÇÃO DE EQUIPE
• INICIO DOS TRABALHOS
• DIAGNÓSTICO DA SITUAÇÃO ENCONTRADA
• FONTE DE DADOS DO MERCADO DISPONÍVEIS
• DEFINIÇÃO DE ZONAS HOMOGÊNEAS
• ESTABELECER AS VARIÁVEIS CHAVES E OS FATORES DE
PONDERAÇÃO
• ESCOLHA DO MÉTODO AVALIATÓRIO E DO MODELO
• SIMULAÇÕES DE CÁLCULO
• COMPARAÇÃO COM OUTRAS FONTES

• MONTAGEM DA PGV
• ELABORAÇÃO DA LEGISLAÇÃO
• AUDIÊNCIAS PÚBLICAS E DIVULGAÇÃO DOS DADOS E
CRITÉRIOS
• APROVAÇÃO DA LEGISLAÇÃO
• SIMULAÇÕES E HOMOLOGAÇÃO DO LANÇAMENTO
• LANÇAMENTO DO IPTU
• PROCESSOS DE IMPUGNAÇÃO DO IPTU

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PLANEJAMENTO DA PGV:
ETAPAS E PROCEDIMENTOS
DIAGNÓSTICO DA SITUAÇÃO ATUAL

Sobre a Legislação:
• Analisar toda legislação municipal em vigor sobre o IPTU
e a atual PGV (leis, decretos e portarias);

• Analisar o zoneamento urbano do atual PDDU e legislação

complementar.

Sobre o Cadastro Imobiliário:

• Se existe algum sistema informatizado para o cadastro
imobiliário;

• Se os dados cadastrais dos imóveis e dos contribuintes

estão disponíveis em arquivos de papel ou em arquivo no
formato eletrônico.

PLANEJAMENTO DA PGV:
ETAPAS E PROCEDIMENTOS
Sobre o Cadastro Imobiliário:
Gerar relatórios sobre:
• Todos os dados do cadastro imobiliário;
• Nº total de unidades imobiliárias inscritas no cadastro por
tipo:
Residencial: Não residencial: Industrial: Terrenos;
• Quantidade e lista atualizada dos logradouros públicos do
cadastro imobiliário;
• Cadastro (mesmo em papel) ou arquivo no sistema contendo
os dados e as características de cada logradouro público;

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• A listagem de todas as inscrições imobiliárias, vinculadas por

face de quadra ou trecho de cada logradouro público;
• A listagem de todos os logradouros públicos integrantes de
cada uma das Zonas ou por bairro do município.

PLANEJAMENTO DA PGV:
ETAPAS E PROCEDIMENTOS
Sobre os dados do ITIV/ITBI:

• Se existe algum banco de dados sobre os valores de mercado dos

imóveis;
Ex. tabela de referência de valores para cálculo do ITIV/ITBI.

• Gerar relatórios dos dados das transações imobiliárias do ITIV/ITBI,

constando os dados do imóvel, do contribuinte e o valor da
transação

PLANEJAMENTO DA PGV:
ETAPAS E PROCEDIMENTOS
Sobre o geoprocessamento e mapeamento cadastral.
• Se usam algum software de SIG (Sistema de Informações
Geográficas);
• Se os imóveis e logradouros do cadastro imobiliário estão
georreferenciados;
• Se existe aerolevantamento do território do município;
• Se possui mapas cartográficos de todas as áreas do município;
• Se possui os mapas do zoneamento urbano do PDDU;

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• Se possui o mapa de divisão de bairros da cidade;

• Se é possível gerar uma lista dos logradouros que
estão contidos em cada bairro;
• Se possui mapas da atual Planta Genérica de Valores;
• Se possui plantas dos loteamentos;
• Se possuir os mapas, devem ser usados mesmo que
sejam somente em formato de papel.

NBR 14653.2 - AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANO

PROCEDIMENTOS GERAIS:
Vistoria:
Nas avaliações em massa, a partir de dados cadastrais,
recomenda-se vistoria por amostragem, com o objetivo de aferir
os critérios e percepções considerados no cadastro.

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PLANEJAMENTO DA PGV: ETAPAS E PROCEDIMENTOS

NBR 14653.2 - AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANO

PROCEDIMENTOS GERAIS:
Vistoria:
• Nas avaliações em massa, a partir de dados cadastrais,
recomenda-se vistoria por amostragem, com o objetivo
de aferir os critérios e percepções considerados no
cadastro.

Caracterização da região:
• Aspectos gerais: análise das condições econômicas, . políticas e
sociais, quando relevantes para o mercado, inclusive usos
anteriores atípicos ou estigmas.
• Aspectos físicos: condições de relevo, natureza predominante
do solo e condições ambientais.
• Localização: situação no contexto urbano, com indicação dos
principais pólos de influência.
• Uso e ocupação do solo: confrontar a ocupação existente com as
leis de zoneamento e uso do solo do município, para concluir
sobre as tendências de modificação a curto e médio prazo;

• Infraestrutura urbana: sistema viário, transporte coletivo,

coleta de resíduos sólidos, água potável, energia elétrica,
telefone, redes de cabeamento para transmissão de
dados, comunicação e televisão, esgotamento sanitário,
águas pluviais e gás canalizado;
• Atividades existentes: comércio, indústria e serviço;
• Equipamentos comunitários: segurança, educação, saúde,
cultura e lazer.

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DEFINIÇÃO DE ZONAS HOMOGÊNEAS

Considerando:
• A tipologia, uso, padrão construtivo, densidade,
pólos de valorização e desvalorização e
infraestrutura urbana;
• As condições socioeconômicas dos domicílios por
setores censitários-Censo IBGE 2010.

PLANEJAMENTO DA PGV: ETAPAS E PROCEDIMENTOS

NBR 14653.2 - AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANO
PROCEDIMENTOS GERAIS:
Caracterização do terreno:
• Localização: situação na região e via pública, com indicação de
limites e confrontações.
• Utilização atual e vocação, em confronto com a legislação em
vigor.
• Aspectos físicos: dimensões, forma, topografia, superfície, solo.
• Infraestrutura urbana disponível.
• Restrições físicas e legais ao aproveitamento.

NBR 14653.2 - AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS

PROCEDIMENTOS GERAIS:
Caracterização das edificações e benfeitorias:
• Aspectos construtivos, qualitativos, quantitativos e
tecnológicos, comparados com a documentação disponível.
• Aspectos arquitetônicos, paisagísticos e funcionais,
inclusive conforto ambiental.
• Adequação da edificação em relação aos usos
recomendáveis para a região.
• Condições de ocupação.

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ESTABELECER AS VARIÁVEIS E
OS FATORES DE PONDERAÇÃO
• Variável dependente: Variável que se pretende explicar pelas
variáveis independentes. (valor de mercado do imóvel)
• Variáveis-chave: Variáveis que, a priori e tradicionalmente, são
importantes para a formação do valor do imóvel (localização, padrão
e tipo, área, etc.)
• Variáveis independentes: Variáveis que dão conteúdo lógico à
formação do valor do imóvel objeto da avaliação.
• Variáveis quantitativas: Variáveis que podem ser medidas ou
contadas (por exemplo: área privativa, número de quartos, número
de vagas de garagem).

ESTABELECER AS VARIÁVEIS E
OS FATORES DE PONDERAÇÃO

• Variáveis qualitativas: Variáveis que não podem ser medidas ou

• contadas, mas apenas ordenadas ou hierarquizadas, de acordo
com atributos inerentes ao bem (por exemplo: padrão
construtivo, estado de conservação, qualidade do solo).
• Variável dicotômica: Variável que assume apenas dois valores (rua
pavimentada sim ou não)

LISTA DE VARIÁVEIS
AT (Área de Terreno) Variável quantitativa que corresponde à área superficial do terreno, infere que
quanto maior a área do imóvel menor seu valor unitário.
FP (Frente Projetada) Variável quantitativa correspondente à metragem frontal do imóvel para a via
pública. Geralmente, a testada influencia positivamente no valor dos imóveis. Em
contrapartida, podem ocorrer casos em que no mercado imobiliário local constata
-se que a influência da testada no valor unitária é quase nula.
PE (Profundidade Variável quantitativa que representa a profundidade dos terrenos da amostra, isto
Equivalente) é, a relação área de terreno testada. Contudo, dentre as três variáveis. AT.FP e PE,
apenas duas podem ser utilizadas em conjunto devido à correlação entre elas.
DC (Distância ao Variável quantitativa correspondente à distancia em metros ou quilômetros da
Centro) face de quadra ao centro da cidade.
X Coordenado Variáveis quantitativas que representam eixos imaginários para ordenar a
Y Coordenada valorização a partir do centro. Substituem a variável DC, devendo-se tomar o
cuidado para que a região avaliada esteja no mesmo quadrante, para que os
resultados sejam sempre positivos.

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VP (Via Principal) Variável dicotômica. Proveniente de dados coletados em campo, traduz a importância
do logradouro no Município; economicamente, assume -se que vias principais devam
ser mais valorizada do que os demais tipos de vias.
VS (Vis Secundária) Variável dicotômica. Traduz a importância da via para a região/bairro, isto é, são vias
principais dentro dos bairros, geralmente onde há Itinerários de ônibus e comércio
setorial. Contudo, com a associação das variáveis VP e OV, normalmente descarta-se
o uso desta variável.
OV (Outras Vias) Variável dicotômica. Representa as vias locais, residenciais ou não do Município.
PV (Pavimentação) Variável dicotômica. Representa a importância de pavimentação de vias na com
posição do valor unitário de terreno.
ZH (Zonas Homogêneas) Variável Dicotómica. Após a realização da pesquisa de mercado, faz-se necessário o
agrupamento das pesquisas em grupos homogêneos, isto é, em mesma região
geoeconômica, visto que o Setor Fiscal em questão pode não apresentar uma
valorização sistémica Assim, podemos dividir homogeneamente a região em A, B, C,
etc.

OT Variável dicotómica Tem por objetivo retirar do valor unitário de terreno a especulação
(Oferta/Transação) imobiliária que compõe o valor do imóvel. Assim, um imóvel transacionado habitualmente
tem o valor inferior aqueles dispostos em oferta.
TP (Topografia) Variável qualitativa, embasada nas normas de avaliação vigentes, onde se definem as
classes de topografia e a depreciação ou valorização que cada uma delas causa ao valor
unitário de terrenos.
AA (Abastecimento Variável Dicotômica. Essa variável corresponde à existência ou não de abastecimento de
de água) água potável.
IO (Itinerário de Variável Dicotômica. Representa os logradouros públicos onde existem linhas de ônibus
ônibus) operantes. Infere-se que as quadras com face para estes logradouros possuem valor mais
alto do que as demais.
TO (Taxa de Variável quantitativa. Indica a parcela do terreno ocupada pela projeção horizontal da
ocupação) benfeitoria.
CA (Coeficiente de Variável qualitativa. Indica o resultado da divisão da área construída pela área de terreno,
aproveitamento) que caracteriza casos de sub ou superaproveitamento de terreno.

EQ (Esquina) Variável Dicotômica. Representa os imóveis em esquina. A hipótese nula indica que o
terreno se situa em meio de quadra.
CM (Classe de Variável Dicotômica que representa as classes de mananciais, utilizadas em
Manancial) Municípios dentro da Área de Proteção aos Mananciais.
ZM (Zoneamento Variável qualitativa ou séries de dicotômicas que representar o Zoneamento
Municipal) Municipal. Sugere-se a utilização desta variável quando o Município estudado
possuir um zoneamento atualizado.
EC (Enchentes) Variável dicotômica que representa, em municípios com problemas de inundações,
se o imóvel analisado está ou não situado em área sujeita a inundações,
depreciando os imóveis em caso afirmativo.

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METODOLOGIA DE ELABORAÇÃO DA PGV

VARIÁVEIS

PADRÃO
CONSTRUTIVO
USO
TIPOLOGIA
ÁREA INFORMAL
ÁREA NOBRE
POTENCIAL
DADOS DO MERCADO CONSTRUTIVO
CRITERIOS TÉCNICOS
IMOBILIÁRIO
INFRAESTRUTURA
Vi= (Vt + Vb) x Fc
Vi =Valor do imóvel RENDA
Vt = Valor do terreno
Vb =Valor das benfeitorias LOCALIZAÇÃO
Fc = Fator de comercialização
DIRETRIZES DO
DADOS DO CADASTRO ZONEAMENTO
MÉTODOS DE AVALIAÇÃO URBANO
IMOBILIÁRIO

PLANEJAMENTO DA PGV: ETAPAS E PROCEDIMENTOS

ATRIBUTOS DE AVALIAÇÃO:
Código Tributário Municipal:

• Características da região, do logradouro ou trecho de

logradouro onde estiver situado o imóvel, como infra estrutura,
potencial construtivo, tipo de via e outras;
• Características próprias do imóvel como área de terreno, área
de construção, categoria de uso, posição da unidade na
construção, equipamentos existentes, especificações técnicas
especiais, preço corrente da construção e outras;

• A valorização do logradouro, tendo em vista o valor

praticado nas transações correntes no mercado.
imobiliário;
• Diretrizes definidas no Plano Diretor de
Desenvolvimento Urbano e legislação complementar;
• Outros critérios técnicos usuais definidos em Atos do
Poder Executivo.

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NBR 14653.2 - AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANO

PROCEDIMENTOS GERAIS:

Levantamento de dados de mercado:

• Tem como objetivo a obtenção de uma amostra

representativa para explicar o comportamento do
mercado no qual o imóvel esteja inserido;
• As fontes de dados, quando possível, devem ser
diversificadas;

• A Coleta de dados e informações confiáveis

preferentemente a respeito de negociações realizadas;
• Os dados de oferta são indicações importantes do valor
de mercado. Analisar com cautela as superestimativas
de preços e, sempre que possível, quantificá-las pelo
confronto com dados de transações realizadas;
• Os dados devem ser contemporâneos à data de
referência da avaliação.

FONTES DE PESQUISA DE VALORES

• Os dados das transações imobiliárias efetuadas e constantes
das guias do ITIV/ITBI;
• As informações constantes do cadastro imobiliário
municipal;
• As ofertas de vendas constantes em anúncios de jornais,
televisão, revistas especializadas, sites de imobiliárias e
incorporadoras e outros meios onde os mesmos sejam
divulgados;
• As informações obtidas em outros órgãos da Administração
Pública, agentes financeiros e seguradoras;

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• As informações e pesquisas divulgadas por órgãos de

classe, associações e entidades relacionadas à
Engenharia de Avaliações e ao mercado imobiliário;
• As declarações de atividades imobiliárias prestadas
pelas construtoras, incorporadoras, imobiliárias,
administradoras de imóveis, leiloeiros oficiais e
outras pessoas físicas ou jurídicas;
• Outras fontes que sejam consideradas pertinentes.

FONTES DE PESQUISA DE VALORES

Edital de Credenciamento de Corretores de Imóveis.
Objetivo: Credenciar Pessoas físicas ou Jurídicas, devidamente registradas
no CRECI, para prestação de serviços de elaboração de Parecer Técnico de
avaliação Mercadológica PTAM para análise de mercado com vistas à
determinação do valor de comercialização de dos imóveis.
Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica - PTAM: é o documento
elaborado por Corretor de Imóveis no qual é apresentada, com base em
critérios técnicos, análise de mercado com vistas à determinação do valor
de comercialização de um imóvel, judicial ou extrajudicialmente.
(Resolução COFECI 1.066/2007).

FONTES DE PESQUISA DE VALORES

Edital de Credenciamento de Corretores de Imóveis.
Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica - PTAM, para determinação
do valor de mercado, deve conter os seguintes requisitos mínimos:
• Identificação do solicitante;
• Objetivo do parecer técnico;
• Identificação e caracterização do imóvel;
• Indicação da metodologia utilizada;
• Valor resultante e sua data de referência;
• Identificação, breve currículo e assinatura do Corretor de Imóveis.

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(Resolução COFECI 1.066/2007).

Regulamenta:
O Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários;
O Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica - PTAM.

NBR 14653.2- AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANO

PROCEDIMENTOS GERAIS:

Tratamento de dados:

Tratamento por fatores:

Homogeneização por fatores de ponderação;
Após a homogeneização, devem ser utilizados critérios
estatísticos consagrados de eliminação de dados.
discrepantes, para o saneamento da amostra.

Tratamento científico:
Tratamento de evidências empíricas pelo uso de
metodologia científica que leve à indução de modelo
validado para o comportamento do mercado, tais
como redes neurais artificiais, regressão espacial e
análise envoltória de dados.

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MÉTODOS E TÉCNICAS DE AVALIAÇÃO

NORMAS DA ABNT
• NBR 14.653 2001- Avaliação de Bens parte 1: Procedimentos Gerais.
• NBR 14.653 2004 - Avaliação de Bens parte 2: Imóveis Urbanos.
• NBR 14.653 2004 - Avaliação de Bens parte 3: Imóveis Rurais.
• NBR 14.653 2004 - Avaliação de Bens parte 4: Empreendimentos.
• NBR 14.653 2004 - Avaliação de Bens parte 6: Recursos Naturais e
Ambientais.
Avaliação em massa para PGV
• MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO
• MÉTODO EVOLUTIVO

MÉTODOS E TÉCNICAS DE AVALIAÇÃO

MÉTODOS DE AVALIAÇÃO
OBJETIVO:
1. IDENTIFICAR O VALOR
• MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO
• MÉTODO EVOLUTIVO
• MÉTODO INVOLUTIVO
• MÉTODO DA RENDA

2. IDENTIFICAR O CUSTO
MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE CUSTO
MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DO CUSTO

MÉTODOS DE AVALIAÇÃO
PARA IDENTIFICAR O VALOR DO IMÓVEL

Método Comparativo Direto de Dados de Mercado: Neste método a

identificação do valor de mercado do imóvel é realizada por meio de
tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis,
constituintes da amostra, analisando-se os elementos semelhantes
ou assemelhados ao imóvel avaliando, com objetivo de encontrar a
tendência de formação de seu valor. A homogeneização das
características dos dados deve ser efetuada com o uso de
procedimentos, dentre os quais se destacam o tratamento por
fatores e a inferência estatística.

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Preferencialmente utilizado na busca do valor de mercado de

terrenos, casas padronizadas, lojas, apartamentos, escritórios,
entre outros, sempre que houver dados semelhantes ao imóvel
avaliando.

Método Involutivo: Aquele que identifica o valor de mercado do

imóvel, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em
modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante
hipotético empreendimento compatível com as características do
bem e com as condições do mercado no qual está inserido,
considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização
do produto.

Trata-se de um critério indireto de valoração que

indica a viabilidade de incorporação de uma gleba
ou terreno de grandes dimensões para transformá-
los em outro empreendimento. Utilizado no caso de
inexistência de dados amostrais semelhantes ao
avaliando. Exemplo: avaliação de glebas

Método Evolutivo: Método indicado para obter o valor de mercado

no caso de inexistência de dados amostrais semelhantes ao imóvel
avaliando. Identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de
seus componentes. A composição do valor total do imóvel
avaliando pode ser obtida através da conjugação de métodos, a
partir do valor do terreno, considerados o custo de reprodução
das benfeitorias devidamente depreciado e o fator de
comercialização. Para aplicação deste método, o valor do terreno
deve ser determinado pelo método comparativo de dados de
mercado ou, na impossibilidade deste, pelo Método Involutivo. Já
as benfeitorias devem ser apropriadas pelo método comparativo
direto de custo ou pelo método da quantificação de custo.

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Método da Capitalização da Renda: É o método que identifica o

valor do imóvel, com base na capitalização presente da sua renda
líquida prevista, considerando-se cenários viáveis. Também pode
ser utilizado na determinação do valor de mercado, em situações
onde não existam condições da aplicação do método comparativo
direto ou evolutivo, ou, alternativamente, quando a finalidade da
avaliação seja a identificação do valor econômico. É o método
recomendado para empreendimentos de base imobiliária, tais
como shopping-centers e hotéis.

METODOLOGIA DE ELABORAÇÃO DA PGV

MÉTODOS DE AVALIAÇÃO
PARA IDENTIFICAR O CUSTO DO IMÓVEL
Método para Quantificação do Custo do Imóvel: Consiste em
determinar o valor dos melhoramentos e benfeitorias, por
meio da elaboração de orçamentos sumários ou detalhados
de todas as parcelas que compõem o valor final do imóvel
avaliado.

Método da quantificação do custo

Utilizado para identificar o custo de reedição de benfeitorias. Pode
ser apropriado pelo custo unitário básico de construção ou por
orçamentos sumários e detalhados.

Método comparativo direto de custo

A utilização do método comparativo direto para a avaliação de
custos deve considerar uma amostra composta por imóveis de
projetos semelhantes, a partir da qual são elaborados modelos que
seguem os procedimentos usuais do método comparativo direto de
dados de mercado.

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 29/08/2023

AVALIAÇÃO EM MASSA PARA PGV

Conceito e objetivo:
A determinação sistemática, em larga escala, dos valores
dos imóveis, de forma a manter uma justa
proporcionalidade destes valores entre si, em face da
localização de forma genérica e das características
específicas de terrenos e benfeitorias, por meio de
metodologia e critérios de avaliações.

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