30/05/2023

TEORIA E PRÁTICA DO IPTU

IMPOSTO SOBRE A PROPRIEDADE

PREDIAL E TERRITORIAL URBANA -
IPTU

Instrutor: Wdson Vitor

E-mail: wdson@mentoriagestaopublica.com.br
Celular: (77) 99959-1283

1. OS ASPECTOS GERAIS DA TRIBUTAÇÃO DO IPTU:

Principais características da tributação do IPTU
• A Regra matriz de incidência tributária do IPTU:
• Aspecto material.
• Aspecto temporal.
• Aspecto espacial.
• Aspecto quantitativo.
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2. O CADASTRO IMOBILIÁRIO MUNICIPAL:

• As principais funções do cadastro
• Dados e informações essenciais do cadastro.
• A Gestão Cadastral: Implantação e manutenção do
Cadastro Imobiliário.
• Os programas de cadastramento e recadastramento
imobiliário.

3. A METODOLOGIA DE ELABORAÇÃO DA PLANTA

GENÉRICA DE VALORES - PGV:
• O planejamento de elaboração da PGV: Etapas e procedimentos.
• Os critérios técnicos e normas mais utilizados.
• O Método da avaliação em Massa e demais métodos aplicáveis.
• Metodologia de elaboração aplicável para a realidade de pequenos,
médios e grandes municípios.
• A utilização das ferramentas de geotecnologias na elaboração da PGV,
tais como o SIG, aerolevantamentos, etc e outras aplicações com o uso
de Drone.

4. ASPECTOS PRÁTICOS DA FISCALIZAÇÃO DO IPTU:

• Como efetuar o planejamento e a fiscalização.

• Como efetuar o lançamento através do auto de infração.
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1. OS APECTOS GERAIS DA TRIBUTAÇÃO DO IPTU

1. PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS DA
TRIBUTAÇÃO DO IPTU:

CARACTERISTICAS DO IPTU:
• Imposto direto que incide sobre o patrimônio;
• Pode ser graduado segundo a capacidade contributiva do
contribuinte;
• Adapta-se muito bem ao sistema de alíquotas progressivas
pelo valor do imóvel;
• Altamente transparente ao contribuinte;
• Possui forte função extrafiscal;
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CARACTERISTICAS DO IPTU:
• Por incidir sobre o imóvel, tem grande visibilidade;
• Difícil de ser sonegado;
• Não provoca guerra fiscal entre os municípios;
• Sua arrecadação é estável e previsível;
• Pode servir para a recuperação da mais valia urbana;
• O seu sistema de lançamento e arrecadação é simples
e não gera custos adicionais para os contribuintes.

PRINCIPAIS CARACTERISTICAS DA TRIBUTAÇÃO DO IPTU:

O IPTU E O MERCADO IMOBILIÁRIO
• O valor do mercado dos imóveis se altera quando há
investimento público em obras de infraestrutura.
• Quanto mais elevada a tributação da propriedade
imobiliária, menor será o preço dos imóveis para venda;
• Pode servir de instrumento de controle da
especulação imobiliária.

PRINCIPAIS CARACTERISTICAS DA TRIBUTAÇÃO DO IPTU:

O IPTU E A REGRESSIVIDADE FISCAL

O sistema tributário nacional é altamente regressivo

onde os tributos indiretos (ICMS-ISS) atingem e
oneram fortemente a renda dos mais pobres;
É preferível a tributação sobre o patrimônio e a renda
através dos tributos diretos (IR-IPTU-IPVA);
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PRINCIPAIS CARACTERISTICAS DA TRIBUTAÇÃO DO IPTU:

O IPTU E A REGRESSIVIDADE FISCAL

O IPTU também pode ser regressivo quando ocorre a subavaliação
dos imóveis: os mais valorizados tendem a apresentar uma
defasagem maior em relação ao seu valor de mercado que os
imóveis de valores mais baixos.
Isso torna a base de cálculo do imposto (o valor venal) regressiva,
com as alíquotas efetivas do imposto sendo menores quanto maior
é o valor de mercado do imóvel.

PRINCIPAIS CARACTERISTICAS DA TRIBUTAÇÃO DO IPTU:

O IPTU E A PROGRESSIVIDADE FISCAL

• A EC 29/2000 possibilitou aos municípios passarem a aplicar a
progressividade fiscal do IPTU.
• Nos municípios que adotam alíquotas progressivas o
pagamento do IPTU tende a comprometer menos o orçamento das
camadas de mais baixa renda.
• Em oposição, as classes de maior renda tendem a comprometer
uma parcela maior de sua renda com o pagamento do imposto.

PRINCIPAIS CARACTERISTICAS DA TRIBUTAÇÃO DO IPTU:

O IPTU E A PROGRESSIVIDADE FISCAL

• O uso de alíquotas progressivas tende de fato a

aumentar a justiça fiscal na tributação imobiliária.
• O princípio da progressividade nem sempre é
respeitado ou aplicado.
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PRINCIPAIS CARACTERISTICAS DA TRIBUTAÇÃO DO IPTU:

EXTRA-FISCALIDADE DO IPTU
• Possui uma forte vocação extrafiscal.
• Pode ser utilizado como um eficiente instrumento de política
urbana para o município.
• Proporciona a recuperação da “mais-valia”, ou seja, da
valorização imobiliária decorrente de obras públicas: a valorização
imobiliária reflete na base de cálculo, gerando um círculo virtuoso
de crescimento da arrecadação.

A ARRECADAÇÃO DO IPTU:

• A arrecadação ainda é pouco explorada pelos municípios.

• Desde o ano 2000, está em cerca de 0,5% do PIB, nível
bem abaixo dos países desenvolvidos.
• Cerca de 6,4% da Receita Corrente dos municípios.
• Existe um amplo espaço para o seu incremento.

O Sistema Tributário Nacional

• A tributação é indireta e concentrada sobre o consumo de bens e
serviços. Ex: ICMS - IPI- ISS - PIS/COFINS
• É altamente regressivo e injusto sob o ponto de vista da justiça
fiscal.
• Não atende os princípios da isonomia e da capacidade contributiva.
• A população mais pobre e o consumidor final acabam suportando a
maior carga.
• A tributação direta sobre a renda e o patrimônio tem sido relegada
a 2º plano. Ex: IR – ITR – IPVA – ITCMD – IPTU – ITBI e falta de
regulamentação do imposto sobre as grandes fortunas.
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Carga Tributária no Brasil (2022)

• Carga tributária atingiu 33,71% do PIB
• União 22,78%
• Estados 8,59%
• Municípios 2,34%
Tributação
• ICMS 6,98% • Sobre o consumo: 13,44% do PIB
• IRRF 4,21% • Sobre a renda, lucros e ganhos de
• ISS 1,08% capital: 9,18% do PIB
• IPVA 0,64% • Sobre a propriedade: 1,67% do PIB
• IPTU 0,64%

Fonte: Receita Federal – CETAD – Centro de Estudos Tributários e Aduaneiros – Carga Tributária no Brasil 2022 –Maio/2023

Carga Tributária no Brasil (2022)

Em milhares de reais.
Total da arrecadação R$ 3.342.093
• IRRF R$ 417.774
• IRPJ R$ 281.262
• ITR R$ 2.594
• ICMS R$ 692.147
• IPVA R$ 63.928
• ITCMD R$ 12.874
• ISS R$ 107.218
• IPTU R$ 63.109
• ITBI R$ 20.739

Fonte: Receita Federal – CETAD – Centro de Estudos Tributários e Aduaneiros – Carga Tributária no Brasil 2022 –Maio/2023

2. A REGRA MATRIZ DE INCIDÊNCIA DO IPTU

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A REGRA MATRIZ DE INCIDÊNCIA DO IPTU

• NA CONSTITUIÇÃO FEDERAL – CF
• NO CÓDIGO TRIBUTÁRIO NACIONAL – CTN
• NO CÓDIGO TRIBUTÁRIO MUNICIPAL - CTM

• Constituição Federal
Dos Impostos dos Municípios
Art. 156. Compete aos municípios instituir impostos sobre:
I – propriedade predial e territorial urbana;
§ 1º Sem prejuízo da progressividade no tempo a que se refere o
art. 182, § 4º, inciso II, o imposto previsto no inciso I poderá:
I – ser progressivo em razão do valor do imóvel; e
II – ter alíquotas diferentes de acordo com a localização e o uso do
imóvel.

• Código Tributário Nacional - CTN

Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana
Art. 32. O imposto, de competência dos Municípios, sobre a
propriedade predial e territorial urbana tem como fato gerador a
propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza
ou por acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona
urbana do município. (Fato Gerador)
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Art. 33. A base de cálculo do imposto é o valor venal do imóvel.

(Base de Cálculo)
Parágrafo Único. Na determinação da base cálculo, não se
considera o valor dos bens móveis mantidos, em caráter
permanente ou temporário, no imóvel, para efeito de sua
utilização, exploração, aformoseamento ou comodidade.
Art. 34. Contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o
titular do seu domínio útil, ou seu possuidor a qualquer título.
(Contribuinte)

ELEMENTOS DA TRIBUTAÇÃO DO IPTU

• ELEMENTO MATERIAL
• ELEMENTO ESPACIAL
• ELEMENTO TEMPORAL
• ELEMENTO QUANTITATIVO

ELEMENTOS DA TRIBUTAÇÃO DO IPTU

ELEMENTO MATERIAL
- O bem imóvel

CTN - Art. 32. O IPTU ...tem como fato gerador a

propriedade, o domínio útil ou a posse de bem
imóvel por natureza ou por acessão física, como
definido na lei civil.
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ELEMENTO MATERIAL
 Antigo Código Civil (1916): Fazia a distinção de
bem imóvel por natureza e por acessão física.
Bem imóvel por natureza:
É o solo com a sua superfície, os seus acessórios e suas
adjacências naturais, compreendendo as árvores e
frutos pendentes, o espaço aéreo e o subsolo (art. 43, I).

• Bem imóvel por acessão física:

É tudo aquilo que o homem incorporar permanentemente
ao solo, como a semente lançada à terra, os edifícios, as
construções, de modo que não se possa retirar sem
destruição, fratura ou dano (art. 43, II).

 Novo Código Civil (2002) Art. 79: o bem imóvel é o solo e tudo
quanto se Ihe incorporar natural ou artificialmente.

ELEMENTOS DA TRIBUTAÇÃO DO IPTU

ELEMENTO ESPACIAL
O local de ocorrência do fato gerador:
- A zona urbana do Município.

CTN – Art. 32. O imposto, de competência dos Municípios, sobre

a propriedade predial e territorial urbana tem como fato
gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel
por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil,
localizado na zona urbana do município.
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ELEMENTO ESPACIAL
Definição de zona urbana:
Requisitos: (CTN – Art. 32, §§ 1º e 2º)
A zona definida em Lei Municipal.
Que tenha a existência de pelo menos 2 melhoramentos
construídos ou mantidos pelo Poder Público:

• Meio-fio ou calçamento, com canalização de água pluviais;

• Abastecimento de água;
• Sistema de esgotos sanitários;
• Rede de iluminação pública, com ou sem posteamento
para distribuição domiciliar;
• Escola primária ou posto de saúde a uma distância
máxima de 3 (três) quilômetros do imóvel considerado.

ELEMENTO ESPACIAL

CTN – Art. 32, § 2º A lei municipal pode considerar urbanas áreas

urbanizáveis, ou de expansão urbana, constantes de loteamentos
aprovados pelos órgãos competentes, destinados á habitação, á
indústria ou ao comércio, mesmo que localizados fora das zonas
definidas nos termos do parágrafo anterior
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O CRITÉRIO DA LOCALIZAÇÃO X CRITÉRIO DA UTILIZAÇÃO:

A INCIDÊNCIA DO IPTU OU DO ITR?

ELEMENTO ESPACIAL DO IPTU E DO ITR

O Local de ocorrência do fato gerador
IPTU
CTN – Art. 32. O IPTU ... Tem como fato gerador a
propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel ...
localizado na zona urbana do Município.

O CRITÉRIO DA LOCALIZAÇÃO X CRITÉRIO DA UTILIZAÇÃO:

A INCIDÊNCIA DO IPTU OU DO ITR?

ELEMENTO ESPACIAL DO IPTU E DO ITR

O Local de ocorrência do fato gerador

ITR
CTN – Art. 29 – O ITR ... Tem como fato gerador a
propriedade, o domínio útil ou a posse de imóvel ...
localizado fora na zona urbana do Município.

O CRITÉRIO DA LOCALIZAÇÃO X CRITÉRIO DA UTILIZAÇÃO:

A INCIDÊNCIA DO IPTU OU DO ITR?
O CTN adota o Critério da Localização
Art. 32. O IPTU ... tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil
ou a posse de bem imóvel ... localizado na zona urbana do Município.
DL 57/1966: adota o Critério da Utilização
Art. 15. O disposto no art. 32 do CTN, não abrange o imóvel que,
comprovadamente, seja utilizado em exploração extrativa vegetal,
agrícola, pecuária ou agroindustrial, incidindo assim, sobre o
mesmo, o ITR e demais tributos com o mesmo colaborados.
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JURISPUDÊNCIA:
STF: Recurso Extraordinário nº 140.773-5/210 – SP - 08/10/1998:
Declarou a inconstitucionalidade do artigo 6º e parágrafo único e do art.
12 da Lei 5.868/72 (que revogava o art. 15 do DL 57/66)
Fundamento:
• A regra do art. 32 do CTN, na redação dada pelo art. 15 do DL
57/66, foi recepcionada pela C.F de 1967 e depois pela atual
C.F de 1988 como norma com natureza de Lei Complementar,
por ser regra geral tributária acerca do IPTU e ITR, somente
pode ser alterada por norma desta mesma espécie.

Obs.: o STF não analisou o mérito.

STJ
TRIBUTÁRIO. IMÓVEL NA ÁREA URBANA. DESTINAÇÃO RURAL.
IPTU. NÃO INCIDÊNCIA. ART. 543-C DO CPC.

1. Não incide IPTU, mas ITR, sobre imóvel localizado na

área urbana do município, desde que comprovadamente
utilizado em exploração extrativa, vegetal, agrícola,
pecuária ou agroindustrial (art. 15 do DL57/1966).

TRIBUTÁRIO. IPTU. ITR. IMÓVEL.

EXPLORAÇÃO EXTRATIVA VEGETAL.
ART. 32 DO CTN, Art. 15 DO DECRETO- LEI Nº57/66.
1. O artigo 15 do Decreto –Lei nº57/66 exclui da incidência do
IPTU os imóveis cuja destinação seja, comprovadamente a de
exploração agrícola, pecuária ou agroindustrial, sobre os quais
incide o Imposto Territorial Rural-ITR, de competência da
união.
2. ...
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TRIBUTÁRIO. IPTU. ITR. IMÓVEL.

EXPLORAÇÃO EXTRATIVA VEGETAL.
ART. 32 DO CTN, Art. 15 DO DECRETO- LEI Nº57/66.
1. ...
2. Tratando-se de imóvel cuja finalidade é a exploração extrativa
vegetal, ilegítima é a cobrança, pelo Município, do IPTU, cujo
fato gerador se dá em razão da localização do imóvel e não da
destinação econômica.

ELEMENTO TEMPORAL
O momento da ocorrência do fato gerador.

MOMENTO FIXO
• A maioria dos municípios estabelece por ficção que se
considera ocorrido o fato gerador em 1º de janeiro de cada
exercício.

MOMENTO VARIÁVEL
• Quando a ocorrência do fato gerador pode ocorrer em
qualquer data no curso exercicio.

ELEMENTO TEMPORAL
Exemplo de movimento variável:

CTM PORTO SEGURO

LEI 925/2010

Art. 156. O fato gerador do IPTU considera-se ocorrido a

primeiro de janeiro de cada ano, ressalvadas as hipóteses
previstas nos §§ 1° e 2° deste artigo.
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§1. Para unidade imobiliária construída ou alterada no curso

do exercício, será considerado ocorrido o fato gerador na data
do Alvará de “Habite-se” e, quando for o caso, na data da
alteração dos elementos cadastrais que importe em
modificação da tributação.

§ 2º Nas hipóteses a que se refere o § 1º deste artigo, o

lançamento ou a revisão do valor lançado do imposto será
proporcional ao número de meses que faltar para completar
o exercício.

ELEMENTO PESSOAL
O SUJEITO

CTN – Art. 34. Contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o

titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título.

O Proprietário:
É aquele que possui título de domínio
devidamente registrado no cartório de
Registo de imóveis.

ELEMENTO PESSOAL
CC – Art. 1.228: O proprietário tem a faculdade de usar,
gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de
quem quer injustamente a possua ou detenha.
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ELEMENTO PESSOAL
São atributos inerentes á Propriedade:
USAR: usar o bem sem modificar a sua sustância.
GOZAR: fazer frutificar a coisa a auferir os produtos decorrentes.
DISPOR: o poder de consumir o bem, de aliená-lo ou gravá-lo, ou de
submetê-lo.
REAVER: o poder de proteção do bem, que se concretiza através de
ação reivindicatória.

ELEMENTO PESSOAL
O Titular do domínio útil:
É a pessoa que recebeu do proprietário o direito de usar, gozar e
dispor da propriedade.

ENFITEUSE

ENFITEUSE:
 Antigo Código Civil:
Art. 678. Dá-se a enfiteuse, a aforamento, ou emprazamento, quando por
ato entre vivos, ou de ultima vontade, o proprietário atribui a outrem o
domínio útil do imóvel, pagando a pessoa, que o adquire, e assim se
constitui enfiteuta, ao senhorio direto uma pensão, ou foro, anual, certo e
invariável.
 Novo Código Civil
Art. 2.038: proibiu a constituição de novas enfiteuses e
subenfiteuses, subordinando as já existentes ao Antigo Código Civil.
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ELEMENTO PESSOAL
O Possuidor:
• Novo Código Civil
Art. 1.196: Possuidor é todo aquele que tem o fato o exercício, pleno
ou não, de algum dos poderes inerentes a propriedade.
• STJ no Resp 325.489 entendeu que para efeitos de IPTU, somente é
contribuinte o possuidor que exerce a posse com “animus”
definitivo.
Quando o possuidor age como se fosse titular do domínio útil,
portanto, a posse caracterizada como usucapionem.

ELEMENTO PESSOAL
O Possuidor:
NOVA JURISPRUDENCIA DO STF

STF julgou em 04.2017 os Recursos Extraordinários RE

594015 e RE 601720.
Em 08.2017 foi publicado o interior teor do Acórdão de
RE 594.015 – São Paulo, no qual o Plenário do STF
aprovou a seguinte tese com repercussão geral: