Alvino José Júnior

Corretor de Imóveis – CRECI 3819

Av. João Pinho, 806, Sala 02, Mar Grosso, 88790-000 LAGUNA – SC (48) 3647 – 1323 ou (48) 9 8823 – 1596
e-mail: alvinoimoveis@gmail.com

Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de MAFRA – SC

Autos 0000231-37.1995.8.24.0041

ALVINO JOSÉ JÚNIOR, brasileiro, casado, Corretor de Imóveis inscrito

no CRECI/SC sob N° 3.819, com endereço à Av. João Pinho, 806, Sala 02,
Mar Grosso, CEP 88.790-000 LAGUNA – SC, endereço eletrônico
alvinoimoveis@gmail.com, telefone (48) 9 8823 – 1596, designado Perito
Judicial, nomeado nos Autos da AÇÃO DE FALÊNCIA DE EMPRESÁRIOS,
SOCIEDADES EMPRESARIAIS, MICROEMPRESAS E EMPRESAS DE
PEQUENO PORTE, constante dos Autos 0000231-37.1995.8.24.0041,
em que é Autor RAUEN INDUSTRIAL MADEIREIRA LTDA E OUTRO,
vem mui respeitosamente através do presente informar que
honrosamente aceita o encargo de Perito, bem como apresentar
proposta de honorários conforme anexo.
Sem mais para momento, aproveitamos para apresentar protestos de
estima e consideração.
Atenciosamente.
Laguna, 11 de junho de 2018

Alvino José Júnior

CRECI/SC 3.819

Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, conforme Resolução COFECI 1066/2007

 Alvino José Júnior
Corretor de Imóveis – CRECI 3819
Av. João Pinho, 806, Sala 02, Mar Grosso, 88790-000 LAGUNA – SC (48) 3647 – 1323 ou (48) 9 8823 – 1596
e-mail: alvinoimoveis@gmail.com

Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de MAFRA – SC

Autos 0000231-37.1995.8.24.0041

Referente – Proposta de honorários

EXCELENTÍSSIMO SENHOR JUIZ:

Primeiramente cumpre-nos deixar consignado nosso imenso prazer em poder

contar com vossa confiança na designação de nosso nome para atuar na
condição de PERITO no presente processo.

Trata a presente perícia para apurar o valor de mercado de imóvel que abaixo
iremos descrever, bem como responder a quesitos apresentados pelas partes.
Ressaltamos que em virtude de até o momento não existir quesitos formulados
pelas partes, assumimos compromisso de responder até 05 (cinco) quesitos.

Entende-se por real valor de Mercado do imóvel como sendo o preço que um
vendedor desejoso venderia seu imóvel a um comprador igualmente desejoso o
compraria, sem que nenhum deles estivesse sujeito a pressões anormais.

Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, conforme Resolução COFECI 1066/2007

 Alvino José Júnior
Corretor de Imóveis – CRECI 3819
Av. João Pinho, 806, Sala 02, Mar Grosso, 88790-000 LAGUNA – SC (48) 3647 – 1323 ou (48) 9 8823 – 1596
e-mail: alvinoimoveis@gmail.com

A perícia se dará em um terreno constante de duas matrículas, totalizando

217.324,55m², (duzentos e dezessete mil trezentos e vinte e quatro metros e
cinquenta e cinco decímetros quadrados), correspondente às matrículas
número 3.972 e 5.451 do Cartório de Registro de Imóveis da 2ª Circunscrição da
Comarca de MAFRA - SC.

METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO

Para a avaliação das Glebas iremos utilizar um dos seguintes métodos:

✓ Comparativo direto de dados de mercado: será utilizado essa

metodologia, caso exista um número considerável de outras glebas
vendidos ou colocadas à venda, nas imediações do imóvel sob análise.

✓ Involutivo: Essa metodologia será usada alternativamente, caso não

exista amostras disponíveis, ou seja, quando não houver um número
considerável de outras glebas vendidos ou colocadas à venda, nas
imediações do imóvel sob análise.

EXPLICANDO AS METODOLOGIAS

I. METODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico

(homogeneização) dos atributos dos elementos comparáveis constituintes da
amostra, no qual é admitida “a priori” a validade da existência de relações fixas entre
os atributos específicos e os respectivos preços.
Para isso são considerados a localização, situação de topografia,
profundidade, se de esquina ou não, a forma, pedologia, a área, entre outros,
que reflitam em termos relativos o comportamento do mercado com
determinada abrangência espacial e temporal.
Os valores de mercado são identificados considerando os imóveis como
disponíveis no mercado aberto. Esta análise deve ser realizada de forma
bastante crítica, possibilitando o fornecimento de subsídios comerciais para as
partes.

Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, conforme Resolução COFECI 1066/2007

 Alvino José Júnior
Corretor de Imóveis – CRECI 3819
Av. João Pinho, 806, Sala 02, Mar Grosso, 88790-000 LAGUNA – SC (48) 3647 – 1323 ou (48) 9 8823 – 1596
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II. METODO INVOLUTIVO

Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento

eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica,
mediante hipotético empreendimento compatível com as características do
bem e com as condições do mercado no qual está inserido, considerando-se
cenários viáveis para execução e comercialização do produto. Este método é
muito utilizado para se determinar o valor de um terreno em zona urbana de
ocupação acentuada, onde a incidência de terrenos vagos seja pequena ou para
glebas. Conhecido também por método de aproveitamento máximo eficiente.

GLEBAS

Segundo a Norma 14.653-2, GLEBA URBANIZÁVEL é o Terreno passível de

receber obras de infraestrutura urbana, visando o seu aproveitamento eficiente,
através de loteamento, desmembramento ou implantação de empreendimento.

Geralmente estão situadas nas proximidades dos centros urbanos, porém,

sem infraestrutura, mas passível de urbanização, por apresentar
características, possíveis de fracionamento em lotes.

A diferença básica entre lote e gleba é que a gleba não possui infraestrutura, e,
o grande desafio do avaliador é determinar o valor da gleba, antes de qualquer
benefício, levando-se em consideração que os lotes resultantes, por
comparação com outros lotes vizinhos, podem alcançar determinado preço.

A avaliação das glebas urbanizáveis deve ser feita preferivelmente com a

utilização do método comparativo direto de dados de mercado.

Porém, dificilmente poderemos utilizar o método comparativo para a avaliação

de glebas, pois não será tão fácil encontrar um número considerável de glebas
nas proximidades de centros urbanos, vendidas ou sendo oferecidas, por isso, a
opção deve ser pelo método involutivo.

Assim sendo, quando for utilizado o método involutivo, recomenda-se

considerar os seguintes aspectos:

a) A viabilidade legal da implantação do parcelamento do solo simulado,

respeitadas as restrições da Lei n. 6766 e das leis estaduais e municipais
atinentes ao uso e ocupação do solo, com destaque para os parâmetros
físicos e urbanísticos exigidos para o loteamento, tais como o percentual
máximo de áreas vendáveis, infraestrutura mínima, leitos carroçáveis,
declives máximos, etc.;

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b) A possibilidade de desmembramentos parciais, com frente para vias ou

logradouros públicos oficiais, desde que legalmente viáveis e
economicamente vantajosos, com loteamento da área remanescente;
c) Devem-se considerar o estado dominial e eventuais gravames sobre a gleba,
tais como a existência de direitos reais e possessórios, informados pelo
contratante;

PROCEDIMENTOS BÁSICOS

a) Contratação de profissional devidamente habilitado para fazer um

anteprojeto, criteriosamente elaborado, visando o melhor aproveitamento
da gleba, a fim de estabelecer o número máximo de lotes que a mesma
possa conter;
c) Estima-se, o Produto Geral de Vendas, multiplicando-se o valor genérico pela
área de cada unidade e pelo nº total de cada uma delas;
e) Estimam-se os custos diretos do empreendimento, que também devem ser
orçados dentro do cronograma do empreendimento, por exemplo:
levantamento topográfico; projeto do loteamento; licenças municipais;
infraestrutura (terraplanagem, rede de água, esgoto, pavimentação etc.);
supervisão e despesas gerais; e outros.
f) Estimam-se, por consulta os custos indiretos, prevendo-se no cronograma
do projeto, entre outros: despesas legais e contábeis (imposto territorial,
contabilidade, serviços jurídicos, escrituras e registros etc.); despesas de
comercialização (vendas, publicidade, supervisão etc.); despesas de seguros;
despesas financeiras (juros de empréstimos);
g) Estabelece-se um valor para o lucro do incorporador. Trabalha-se
geralmente com uma variando entre 10 a 35%

CONDIÇÕES DA PROPOSTA DE EXECUÇÃO DO TRABALHO

A remuneração pretendida para a execução do serviço é de R$ 9.500,00 (Nove

mil e quinhentos reais).

CONSIDERAÇÕES:

Para a realização do trabalho, será necessário a contratação de profissional

habilitado para a elaboração de anteprojeto de loteamento, serviço este orçado
em aproximadamente R$ 4.000,00 (Quatro mil reais).

Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, conforme Resolução COFECI 1066/2007

 Alvino José Júnior
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e-mail: alvinoimoveis@gmail.com

Para o levantamento de dados, iremos realizar pesquisa na cidade aos

profissionais Corretores de Imóveis, visando estabelecermos o valor médio dos
lotes naquela região.

Despesas com cópias de projeto, certidões, cópias em geral do trabalho já

inclusas no valor acima.

Correrão às expensas do Perito os gastos com deslocamento, pernoites e

refeições necessárias para a execução do trabalho.

O pagamento da remuneração para execução dos serviços aqui propostos é de

inteira responsabilidade do Perito.

PRAZO:

Estimamos o prazo de até 60 (sessenta) dias para a laboração do trabalho,

contados a partir da data de início do mesmo.

FORMA DE PAGAMENTO:

Primeira Parcela: 50% do valor na aceitação do valor pelas partes;

Segunda Parcela: 50% do valor na entrega do trabalho.

Será de responsabilidade do profissional subscritor:

- O fornecimento da via original do Laudo de Avaliação em formato A-4,
impressa em computador e encadernada, bem como em meio magnético (CD
ou disquete).
- Anexação ao Laudo das matrículas, plantas e fotografias do imóvel avaliando.

Na expectativa de um breve pronunciamento de Vossa Excelência, agradecemos

a atenção dispensada e colocamo-nos à disposição para outros esclarecimentos,
se necessários.

Atenciosamente,

Alvino José Júnior

Corretor de Imóveis
CRECI – SC 3819

Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, conforme Resolução COFECI 1066/2007