DOUTO JUÍZO DA 11ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE CAMPO

GRANDE/MS.

Cumprimento de Sentença (0055294-10.2012.8.12.0001)

MARIA DAS GRAÇAS CAIXETA DE ANDRADE CINTRA,

já qualificada nos autos em epígrafe, ocasião em que contendem com Condomínio
Edifício Mont Serrat, vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, por meio
de seu procurador in fine, aduzir para depois requerer o seguinte:

Na r. decisão de página 457 restou decidido por este douto Juízo o

seguinte:

“Vistos, etc.

Anote-se o valor atualizado da dívida.

Expeça-se novo mandado de avaliação do imóvel penhorado, conforme

pleiteado, uma vez que a avaliação anterior data de novembro de 2014 (f. 189).

Intime(m)-se.

Cumpra-se.

Campo Grande, 18/10/2021 17:34.” Grifei.

Pois bem.

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 BREVE INTRÓITO

Primeiramente, imperioso destacar que, em 02 de novembro de

2014, foi realizada uma avaliação pela ilustre Oficiala de Justiça Danielly Bezerra
Azevedo, a qual apontou para o imóvel o valor de R$380.000,00 (trezentos e oitenta mil
reais), conforme se vislumbra do documento em anexo.

Solicitada nova avaliação, a diligência recaiu novamente para a

ilustre Oficiala de Justiça Danielly Bezerra Azevedo, a qual, em 29 de abril de 2022,
apontou para o imóvel um valor de R$600.000,00 (seiscentos mil reais).

Note-se, douto Magistrado, que o imóvel a ser avaliado, qual seja,

apartamento 101, do Condomínio Edifício Mont Serrat, localizado na Rua das Garças,
n. 565, Bairro Centro, Campo Grande/MG, possui as seguintes especificações:

“Área Privativa de 150,74m2 mais áreas privativas das garagens n. 19 e

19a , totalizando 27,50 m2 as duas.”

Portanto, s.m.j., estamos falando da avaliação de um imóvel com

área total de 178,24 m2 em bairro central da Capital do Estado de Mato Grosso do Sul.

Note-se, ainda, que este imóvel não foi ocupado pela proprietária e
nem objeto de locação, ou seja, trata-se de um imóvel que o eventual arrematante será o
“PRIMEIRO MORADOR”, bem de fino acabamento, construção e conservação,
conforme se vislumbra dos anexos fotográficos que ora se junta (documentos em
anexo).

Fonte: https://www.google.com/maps/place/R.+das+Gar%C3%A7as,+565+-+Centro,
+Campo+Grande+-+MS,+79010-020/@-20.4518568,-54.6085647,3a,75y,353.68h,90t/
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Deste modo, d.m.v., deve ser determinado por Vossa Excelência a

avaliação do imóvel por Corretor de Imóvel habilitado, de confiança deste douto Juízo,
cujo valor do laudo deve ser custeado pelo Condomínio Exequente, uma vez que a
Executada já postulou e comprovou fazer jus aos beneplácitos da assistência judiciária
gratuita.

Imperioso trazer a baila que nos autos de n. 0001665-

44.2000.8.12.0001/01, em trâmite perante a 4ª Vara Cível da Comarca de Campo
Grande, o mesmo imóvel foi avaliado pela ilustre Analista Judiciária Márcia Adriana de
Souza Ortiz, em 05 de junho de 2017, em R$725.000,00 (setecentos e vinte e cinco mil
reais), conforme faz prova o laudo de avaliação em anexo.

Ora, existe séria discrepância entre os laudos de avaliação

produzidos, mormente se de notoriedade que os imóveis, em virtude da pandemia,
escassez de ofertas e alta dos insumos de construção, foram reajustados, somente em
2021, no importe de até 46% (quarenta e seis por cento), no Município de Campo
Grande/MS, conforme publicações que ora se anexa.

A propósito, colheu-se da aludida publicação a seguinte

informação:

“Região de Campo Grande tem valorização de 46% no preço de imóveis em um

ano; veja o raio-x imobiliário
Índice revela quais os bairros com maiores preços de casas da cidade.

O preço médio de venda dos imóveis residenciais apresentou alta de 4,83%, em

média, em Campo Grande, nos últimos 12 meses, conforme o índice FipeZap.
Entretanto, algumas regiões da cidade chegaram a registrar valorização de
46,8% no período. Veja mais detalhes nessa reportagem.

O índice foi divulgado nesta terça-feira e aponta que a região do

Anhanduizinho, que contempla bairros como Aero Rancho, Centenário,

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Guanandi, Jockey Club, Los Angeles, Parati e Piratininga, foi a que teve maior
valorização no preço de venda de imóveis residenciais em um ano: 46,8%

Apesar da alta, a região é a segunda com menor valor médio de venda por
metro quadrado, conforme o FipeZap. Por lá, o valor médio de venda por metro
quadrado é de R$ 2.979.

A segunda das 7 regiões de Campo Grande com maior valorização no preço das
casas é a região do Lagoa — com alta de 14,8%, que pertence aos bairros da
região do Bandeirantes, Taveirópolis e Caiçara, com preço médio de R$ 3.161
m².

Com valorização média de 11,6%, a região do Segredo ficou com a 3ª mais alta
do índice. Residências nos bairros Coronel Antonino, Monte Castelo e Nova
Lima foram vendidas na faixa de R$ 3.937 m².

regioes urbanas campogrande

A região do Bandeira teve valorização de 10,7%. Assim, imóveis nos bairros

Rita Vieira, Tiradentes e Universitário foram comercializados com valor médio
de R$ 3.800 m².

Na sequência, a região com os imóveis mais caros da cidade, o Prosa, que

contempla bairros como Carandá Bosque, Chácara Cachoeira e Santa Fé, teve
alta de 6,9% no período, com casas vendidas por R$ 6.133 m², em média.

Por fim, as duas menores valorizações foram na região Central, com alta de
2,7%, mas continua sendo a 2ª mais valorizada de Campo Grande, com
imóveis vendidos na faixa de R$ 4.384 m², e na região do Imbirussu, que é a
mais desvalorizada da cidade. Além de ter os menores preços médios de venda,
a região dos bairros Coophatrabalho, Nova Campo Grande e Santo Amaro
tiveram alta de 2,5% em 12 meses e casas negociadas, em média, por R$ 2.454
m².

Entre as 16 capitais analisadas pelo instituto, Campo Grande tem o menor

preço médio de venda, que ficou em 4.436 R$/m² em setembro.” Grifei. (doc. em
anexo).

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 Douto magistrado, de acordo com a reportagem acima, imóveis na
região Central tiveram alta de 2,7%, mas continuam sendo a 2ª região mais valorizada
de Campo Grande, com imóveis vendidos na faixa de R$4.384 m2.

Ora, se fizermos uma conta aritmética simples da metragem do

imóvel apto 101 do edifício Mont Serrat, este com área total de 150,74 + garagens de
27,50m2 , teremos uma metragem de aproximadamente 178,24 m2 x R$4.384m2 ,
totalizando, assim, um valor aproximado de R$781.404,16 (setecentos e oitenta e um
mil quatrocentos e quatro reais e dezesseis centavos), valor bem superior ao laudo de
avaliação impugnado.

Isto posto, com a devida vênia, a parte Executada não concorda

com a avaliação anexada.

Requer-se, digne Vossa Excelência em determinar a avaliação por

Corretores de Imóveis cadastrados junto a este digno Juízo a quo, as expensas da
Exequente, uma vez que a Executada requereu que lhe fossem outorgados os
beneplácitos da assistência judiciária, conforme vasta documentação contida nos autos.

Confira-se a orientação jurisprudencial pátria em casos desta

magnitude:

“EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE EXECUÇÃO DE

TÍTULO EXTRAJUDICIAL - PENHORA DE IMÓVEL RURAL -
SUBSTITUIÇÃO POR BEM MÓVEL - REQUISITOS NÃO PREENCHIDOS -
IMPUGNAÇÃO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL FEITA POR OFICIAL DE
JUSTIÇA - FUNDADA DÚVIDA - NOVA AVALIAÇÃO - POSSIBILIDADE
- NECESSIDADE DE NOMEAÇÃO DE PERITO AVALIADOR -
ALEGAÇÃO DE IMPENHORABILIDADE DO IMÓVEL - MATÉRIA NÃO
APRECIADA PELO JUÍZO A QUO - IMPOSSIBILIDADE DE ANÁLISE
PELA INSTÂNCIA RECURSAL - SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA -
VIOLAÇÃO AO DUPLO GRAU DE JURISDIÇÃO. A substituição da penhora
só é possível se não observada a ordem de preferência estabelecida no art. 835 do
CPC, bem como se ficar comprovado que referida substituição não trará prejuízo
ao exequente. O credor não é obrigado a aceitar bens nomeados à penhora fora
da ordem legal, uma vez que, não obstante o princípio da menor onerosidade ao
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 devedor, a execução é feita no interesse dele, credor, conforme dispõe o art. 797
do CPC. Nos termos do art. 873, inciso III, do CPC, é admitida nova avaliação
quando houver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem. Tratando-se de
avaliação que exige conhecimentos técnicos e específicos, deve a mesma
avaliação ser realizada por profissional qualificado e, não, por Oficial de
Justiça. Ainda que a natureza da matéria arguida seja de ordem pública,
não é possível sua análise em sede recursal, por meio do agravo de
instrumento, sem que tenha sido apreciada pelo Juízo de primeiro grau, sob
pena supressão de instância e violação do princípio do duplo grau de
jurisdição. (TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0205.14.001138-3/001,
Relator(a): Des.(a) José de Carvalho Barbosa , 13ª CÂMARA CÍVEL,
julgamento em 07/05/2020, publicação da súmula em 08/05/2020). Grifei.

Observa-se que a ilustre Oficiala não informou o preço do metro2

na região, tendo feito apenas uma simples descrição do aludido imóvel e lhe atribuído o
valor de R$600.000,00 (seiscentos mil reais), desse modo não ensejando um juízo de
certeza de que não estaria a executada sendo prejudicada com tal avaliação,
notadamente porque veio aos autos documento produzido em outro feito que avaliou o
mesmo imóvel em R$725.000,00 (setecentos e vinte e cinco mil reais), este em 05 de
junho de 2017, portanto, também defasado.

Verifica-se, também, que na avaliação sob discussão, feita por

Oficial de Justiça, não foram considerados parâmetros concretos, como imóveis
semelhantes postos à venda no local, ou mesmo outras avaliações realizadas de imóveis
semelhantes na mesma época.

Nada disso foi agregado ao Laudo de Avaliação que ora se

impugna.

A tudo isso deve também ser acrescido o fato de que, em regra, o

Oficial de Justiça não tem conhecimentos técnicos e específicos que o habilitem a
determinar o valor de mercado de imóvel.

Posto isso, se vislumbra imprescindível o acolhimento deste pedido

de nova avaliação, o qual deverá ser realizado por meio de Perícia Técnica de

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Avaliação, recaindo a nomeação do Perito do Juízo sobre um profissional habilitado,
com conhecimentos técnicos específicos para tanto.

Guardadas as devidas peculiaridades, confira-se a orientação

jurisprudencial:

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE EXECUÇÃO - BEM

PENHORADO - IMÓVEL RURAL - AVALIAÇÃO POR OFICIAL DE
JUSTIÇA - VALOR ATRIBUÍDO - FUNDADA DÚVIDA - NOMEAÇÃO DE
PERITO - NECESSIDADE. 1. Admite-se nova avaliação quando houver
fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem penhorado. 2. A lei processual
civil atribui ao perito a qualidade de auxiliar da justiça que, na elaboração do
laudo pericial, vale-se de conhecimento especializado em determinada área de
conhecimento científico, essencial ao esclarecimento da controvérsia. 3. É
necessária a nomeação de perito avaliador pelo juiz, que tenha
conhecimentos técnicos para nova avaliação do imóvel rural penhorado.
(TJMG, Agravo de Instrumento C 1.0024.10.309315-9/001, Relator Des. José
Flávio de Almeida, 12ª Câmara Cível, julgamento em 4/3/2015, publicação da
súmula em 11/3/2015)

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO EXECUÇÃO DE

TÍTULO EXTRAJUDICIAL - AVALIAÇÃO DOS BENS PENHORADOS -
IMÓVEIS RURAIS - EXISTÊNCIA DE PARTICULARIDADES - OFICIAL
DE JUSTIÇA - AUSÊNCIA DE CONHECIMENTO ESPECIALIZADO PARA
TANTO - NOMEAÇÃO DE UM PERITO AVALIADOR - POSSIBILIDADE -
INTELIGÊNCIA DO DISPOSTO NO ART. 680, DO CPC/73 - LITIGÂNCIA
DE MÁ-FÉ DOS AGRAVANTES - INOCORRÊNCIA. - O art. 683, do
CPC/73, admite nova avaliação quando qualquer das partes argüir,
fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador;
houver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem ou quando houver
majoração deste. - Diante das particularidades existentes nos imóveis rurais,
tais como a sua topografia, disponibilidade hídrica, extensão, localização,
qualidade do solo, além de maquinários e benfeitorias, a sua avaliação deve
ser feita por um Perito Avaliador, que possui o conhecimento técnico
especializado para tanto, consoante o disposto no art. 680, do CPC/73. - (...).
(TJMG, Agravo de Instrumento C 1.0071.15.001390-3/001, Relator Des.
Roberto Vasconcellos, 18ª Câmara Cível, julgamento em 29/06/2015, publicação
da súmula em 05/07/2015).

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 Por fim, imperioso destacar que a Executada jamais tomou posse
do aludido bem, razão pela qual não o usufruiu e nem auferiu rendimentos de locação,
em virtude de negativa do Condomínio que restringiu a sua posse, ou seja, trata-se de
um imóvel que, por ventura arrematado, considerar-se-á como sendo “Primeiro
Morador”.

Nestes termos,
Respeitosamente;
p. deferimento.

De Patos de Minas/MG para Campo Grande/MS, 04 de maio de

2022.

P/p.
MARCELO DE MELO SIQUEIRA
OAB/MG 93.057

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