1.3.2 Modelo de Laudo Completo - Evolutivo

JOÃO DE BARRO ENGENHARIA E AVALIAÇÕES
CNPJ: 34.985.532/0001-47
Avenida dos Mundins, 417, SALA MESA 1
Centro – Monte Carmelo/ MG
CEP: 38.500-000
LAUDO DE AVALIAÇÃO – MODALIDADE LAUDO COMPLETO
Solicitante: Teixeira e Silva Construtora e Incorporadora
Objetivo da Avaliação: Definição do valor do empreendimento Residencial

Carolina
Endereço: Rua das Éricas, 190 – Cidade Jardim III – Monte Carmelo – MG
Área construída equivalente: 949,25 m²
Valor adotado para o imóvel: R$ 3.500.000,00 (Três milhões e quinhentos mil

reais)
Método Evolutivo
Grau de Fundamentação II
Grau de Precisão III
Eng. Civil/ Avaliador – Vinicius Ferreira de Menezes

CREA – 184.609/D - MG
João de Barro Engenharia e Avaliações

CREA – 83485/D - MG CNPJ: 34.985.532/0001-47
Monte Carmelo/MG, 15 de abril de 2024

CNPJ: 34.985.532/0001-47
CEP: 38.500-000
Sumário
1. Contratante........................................................................................................ 4
2. Contratada......................................................................................................... 4
3. Objeto da Avaliação...........................................................................................4
4. Finalidade da Avaliação.....................................................................................4
5. Data da Vistoria..................................................................................................4
6. Metodologia e Graus de fundamentação e precisão..........................................5
7. Descrição da documentação utilizada na análise..............................................5
8. Descrição da região onde se localiza o imóvel..................................................8
9. Descrição do imóvel avaliando...........................................................................9
10. Idade estimada e vida útil remanescente.........................................................10
11. Análise detalhada do mercado.........................................................................10
12. Pesquisa imobiliária referente a negociações de terrenos...............................10
13. Especificação da Avaliação..............................................................................12
14. Exame de Titulação..........................................................................................14
15. Aspectos ambientais........................................................................................14
16. Observações complementares.........................................................................14
17. Resultados da Avaliação e Data de Referência...............................................15
18. Conclusões...................................................................................................... 18
19. Local e data da conclusão do estudo...............................................................18
20. Anexo A............................................................................................................20
Anexo B - Resultados estatísticos;............................................................................23
21. Anexo C- Croqui de localização;......................................................................44
22. Anexo D........................................................................................................... 46
2
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Documentação;..................................................................................................... 46
23. Anexo E............................................................................................................64
Anotação de Responsabilidade Técnica (A.R.T);..................................................64
3
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1. Contratante
Teixeira e Silva Construtora e Incorporadora, CNPJ: 22.906.107/0001-36
2. Contratada
João de Barro Engenharia e Avaliações, CNPJ: 34.985.532/0001-47
3. Objeto da Avaliação
Imóvel localizado na Rua das Éricas, N°190, Bairro Cidade Jardim III, Monte
Carmelo – composto pela edificio residencial multifamiliar, com área equivalente de
949,25 m². O imóvel encontrava-se desocupado na data de vistoria, estando nas
fases de acabamento da obra.
4. Finalidade da Avaliação
Determinação do valor de mercado do imóvel avaliando, considerando a

fração ideal do lote e suas respectivas benfeitorias e análise de titularidade. O
trabalho será realizado com base na Norma Brasileira de Avaliação de Bens, a NBR
14.653, especificamente as partes 1 – Procedimentos Gerais e 2 – Imóveis Urbanos, e
a Norma Brasileira de Avaliação de custos de construção para incorporação imobiliária
e outras disposições para condomínios edilícios, a NBR 12.721.
5. Data da Vistoria
A vistoria ao imóvel foi realizada no dia 14 de março de 2024, na presença do

incorporador.
4
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6. Metodologia e Graus de fundamentação e precisão
Para elaboração deste trabalho foi utilizado o “Método Evolutivo”, conforme

recomenda a Norma Técnica da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas
– NBR 14653, partes 1 – Procedimentos Gerais e 2 – Imóveis Urbanos, para a
determinação do valor de mercado.
A opção em utilizar o Método Evolutivo em detrimento ao Método

Comparativo Direto de Dados de Mercado foi em virtude da inexistência de bens
assemelhados que permitissem a comparação direta.
O Método evolutivo identifica o valor de mercado do bem por meio do

somatório dos valores de seus componentes, considerando-se o fator de
comercialização. Os dados de mercado de venda de terrenos foram submetidos à
modelagem de dados com a inferência estatística.
Para o cálculo inferencial estatístico foi utilizado o programa de regressão

linear múltipla – SisDEA, utilizado por diversas instituições públicas e privadas, que
confere grande isenção de subjetividade ao trabalho. Os graus de fundamentação e
precisão estão descritos nos itens 12 e 13 deste Laudo de Avaliação.
7. Descrição da documentação utilizada na análise
Para a elaboração do presente trabalho foram analisados os seguintes

documentos fornecidos pelo contratante:
 Certidão de Matrícula nº 41.450 do Registro de Imóveis da Cidade de

Monte Carmelo – UF, emitida em 03/06/2022, foi acatada por não ter
5
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tido alterações após a emissão e ainda não consta a averbação da

construção final.
Segundo o Registro do Imóvel, as áreas averbadas estão divididas da

seguinte forma, conforme Tabela 1:
6
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Tabela 1 - Resumo das áreas reais.

INFORMAÇÕES PARA ARQUIVO NO REGISTRO DE IMÓVEIS
(Lei 4.591 - 16/12/64 - Art. 32 e ABNT NBR 12721)
QUADRO IV B - Resum o das áreas reais para os atos de registro e escrituração - Colunas A a G Folha No 6
Adotar num eração seguida
LOCAL DO IMÓVEL: RUA DAS ERICAS N°190 BAIRRO CIDADE JARDIM III
Total de folhas: 10
INCORPORADOR Profissional Responsável:
Nom e: TEIXEIRA E SILVA CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA Nom e: VINICIUS FERREIRA DE MENEZES
Assinatura: Assinatura:
Data: 28/06/22 Data: 28/06/22 Registro no CREA: 184608/D
ÁREAS REAIS
unidades idênticas )
QUANTIDADE
COEFICIENTE DE
(número de
OUTRAS ÁREAS ÁREA PRIVATIVA ÁREA DE USO
Designação da ÁREA PRIVATIVA ÁREA REAL TOTAL PROPORCIONALIDA- OBSERVAÇÕES
PRIVATIVAS TOTAL COMUM
unidade ( 19 ) ( P R IN C IP A L) ( 3 7 ) = ( D + E) DE
(acessórias) (2 3 ) = (B + C) (2 8 + 3 5)
( 3 1)
A B C D E F G
APTO 101 53,9875 53,99 34,31 88,30 0,06412 1,00
APTO 102 53,9875 53,99 34,31 88,30 0,06412 1,00
APTO 103 53,9875 53,99 34,31 88,30 0,06412 1,00
APTO 104 53,9875 53,99 34,31 88,30 0,06412 1,00
APTO 201 52,1251 52,13 33,54 85,67 0,06196 1,00
APTO 202 52,1251 52,13 33,54 85,67 0,06196 1,00
APTO 203 52,1251 52,13 33,54 85,67 0,06196 1,00
APTO 204 52,1251 52,13 33,54 85,67 0,06196 1,00
APTO 301 52,1251 52,13 33,54 85,67 0,06196 1,00
APTO 302 52,1251 52,13 33,54 85,67 0,06196 1,00
APTO 303 52,1251 52,13 33,54 85,67 0,06196 1,00
APTO 304 52,1251 52,13 33,54 85,67 0,06196 1,00
APTO 401 52,1251 52,13 33,54 85,67 0,06196 1,00
APTO 402 52,1251 52,13 33,54 85,67 0,06196 1,00
APTO 403 52,1251 52,13 33,54 85,67 0,06196 1,00
APTO 404 52,1251 52,13 33,54 85,67 0,06196 1,00
TOTAIS 841,45 841,45 539,75 1.381,20 1,0000 16,00
7
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 Sendo que cada apartamento conta com uma vaga de garagem

descoberta: 11,52m².
Constatou-se que a averbação do Habite-se estão em andamento para
regularidade do imóvel perante a prefeitura do município.
a- Planta baixa do imóvel, assinada pelo Engenheiro Vinicius Ferreira de

Menezes, CREA-UF 184.609/D
A planta fornecida pelo contratante foi elaborada em junho de 2020, a qual

discrimina área do imóvel.
Para efeitos de cálculo, as áreas utilizadas foram as áreas equivalentes de

cada tipologia, segundo recomenda a NBR 12.721, extraídas dos quadros
elaborados pelo Cartório de Registro de Monte Carmelo-MG.
8. Descrição da região onde se localiza o imóvel
O imóvel avaliando está situado no bairro Cidade Jardim III da cidade de

Monte Carmelo/MG, classificado como de uso misto (residencial e comercial).
Possui todas as infraestruturas urbanas (redes de água, drenagem, esgotamento
sanitário, iluminação pública, redes de energia elétrica e telefônica).
O bairro se localiza numa região periférica no contexto urbano, tendo como

ponto valorizante a proximidade com a Universidade Federal de Uberlândia e
imóveis residenciais.
Existem diversos projetos, já aprovados pela prefeitura do município,

relativos à construção de casas residenciais dentro do bairro Cidade Jardim III.
Entretanto, ainda existe um número considerável de terrenos sendo ofertados na
região, fato este de interesse de incorporadores e construtores. Atualmente, na data
8
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CEP: 38.500-000
deste laudo, as construções efetivamente terminadas e prontas para

comercialização são raras.
O comércio na região ainda é escasso, sendo necessário que os moradores

se desloquem para realizar a maioria das atividades comerciais e de lazer. Coleta
de lixo, transporte público e pavimentação das ruas do bairro já foram
implementadas pela prefeitura. As principais vias de acesso ao bairro são pela
rodovia MG-190 e as avenidas Quinze de Novembro e Cruzeiro do Sul.
9. Descrição do imóvel avaliando
As principais informações sobre o imóvel foram obtidas in loco durante a

vistoria:
Edificio residencial multifamiliar composta por:
Pavimento Térreo com 4 Unidades, sendo o apartamento constituído de: 2
Quartos, Banheiro Social, Sala de Estar, Cozinha, Área de Serviço coberta, Sacada
e 1 vaga de garagem. Área privativa principal por apartamento: 53,9875m²
1º ao 3º Pavimento com 4 Unidades, sendo o apartamento constituído de: 2
Quartos, Banheiro Social, Sala de Estar, Cozinha, Área de Serviço coberta, Sacada
e 1 vaga de garagem. Área privativa principal por apartamento: 52,1251m²
Padrão Construtivo: Baixo (Pisos em cerâmicas; paredes revestidas em
cerâmica nas áreas molhadas; fachadas revestidas em pintura; esquadrias em
alumínio)
Estado de Conservação: Novo (Bem conservado)
A vistoria foi realizada com o acompanhamento do incorporador do imóvel.
As fotos do imóvel avaliando estão impressas no anexo A, com suas

respectivas descrições.
9
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10. Idade estimada e vida útil remanescente
A idade real estimada (idade aparente) do imóvel é de aproximadamente 1

anos. A vida útil remanescente é de 59 anos.
11. Análise detalhada do mercado
O estudo de mercado tem o objetivo de prever a oferta e demanda atual de

um tipo de propriedade colocados em um determinado segmento de mercado.
O mercado imobiliário mostra um padrão cíclico que compreende com um

crescimento acentuado da demanda acima da oferta, fazendo com que os preços
dos imóveis subam até atingir um nível que provoca uma redução da demanda.
Neste ponto começa a fase de desaceleração, na qual a oferta atrasada de imóveis
para atender a forte demanda da fase anterior começa a ter efeito fazendo os
preços caírem. A fase de recessão se inicia quando a oferta excede a demanda,
inundando o mercado com imóveis sem que haja demanda para absorvê-los,
fazendo os preços caírem ainda mais. Quando os preços chegam a patamares
baixos, a demanda volta a crescer e dá início a fase de recuperação, com os preços
voltando a subir, dando início a um novo ciclo..
Um conceito indispensável à análise do mercado se refere a liquidez dos

imóveis. Este conceito exprime a velocidade e grau de facilidade com os quais a
propriedade pode ou não ser comercializada, ou seja, quanto maior a liquidez de um
imóvel, mais facilmente ele poderá ser vendido. Em se tratando do avaliando em
questão, bem como do mercado no qual ele está inserido, sua liquidez é normal.
12. Pesquisa imobiliária referente a negociações de terrenos

10
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O levantamento de dados teve como principal objetivo a obtenção de uma

amostra representativa para explicar o comportamento do mercado no qual o imóvel
avaliando está inserido e constituiu a base do processo avaliatório. Nesta etapa,
investigou-se o mercado coletando dados e informações confiáveis preferentemente
a respeito de negociações realizadas e ofertadas, contemporâneas à data atual,
com suas principais características econômicas, físicas e de localização. Todos os
dados coletados referem-se a informação sobre ofertas ou vendas. Período de
pesquisa: foram utilizados dados de mercado coletados recentemente no mercado
local.
Para se obter o valor do imóvel, por inferência estatística, foi desenvolvido

modelo estatístico, contando com 48 (quarenta e um dados) elementos efetivamente
utilizados, atendendo os preceitos da NBR 14.653-2, sendo considerada uma
variável dependente, valor unitário (R$/m²), e 3 (três) variáveis independentes. São
elas:
 Área terreno – variável quantitativa representando a área total do

terreno, em m². Amplitude: 127,50 a 1549,90;
 Esquina – variável dicotômica representando imóvel de esquina ou
não. Amplitude: 0 a 1. Para não (0), para sim (1).
 Setor Urbano – variável proxy, para explicar as diferenças entre as
diversas localizações, considerando o padrão do entorno do imóvel.
Amplitude: 1 a 4, conforme relatório estatístico.
O modelo que apresentou a melhor aderência aos dados de mercado está

apresentado abaixo:
EQUAÇÃO DE REGRESSÃO / FUNÇÃO ESTIMATIVA (moda, mediana e média):
11
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1/Valor unitário = +0,002865225141 -1,377540451E-07 * Area terreno -

0,0001336588185 * Esquina -0,000204464915 * ln (Setor Urbano)
Os resultados estatísticos que levaram a convicção de valores estão

impressos no anexo B deste laudo de avaliação.
13. Especificação da Avaliação

A especificação de uma avaliação está relacionada tanto com o empenho do
engenheiro de avaliações, como com o mercado e as informações que possam ser
dele extraídas. O estabelecimento inicial pelo contratante do grau de
fundamentação desejado tem por objetivo a determinação do empenho no
trabalho avaliatório, mas não representa garantia de alcance de graus elevados de
fundamentação.
Quanto ao grau de precisão, este depende exclusivamente das
características do mercado e da amostra coletada e, por isso, não é passível de
fixação a priori. Os graus de fundamentação, para cada metodologia, estão listados
nas tabelas abaixo:
Tabela 1 – Grau de Fundamentação para a estimativa do Terreno

(NBR 14.653-2 item 9.2.1).
Ite Grau de Pontos em Relação ao
m Descrição Fundamentaç Grau
ão deFundamentação
1 Caracterização do imóvel I 2
avaliando II
2 Quantidade mínima de I 3
dados de mercado II
efetivamente utilizados
3 Identificação dos dados de I 2
mercado II
4 Extrapolação I 3
12
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III
Nível de significância I 3
5 (somatório do valor das duas III
caudas), máximo para
rejeição da hipótese nula de
cada regressor (teste
bicaudal)
6 Nível de significância I 3
máximo admitido nos demais III
testes estatísticos realizados
Total 16
Grau de Fundamentação do Laudo III
Tabela 2 – Grau de Fundamentação para a estimativa do Custo das

Benfeitorias (NBR 14.653-2 item 9.3).
Ite m Grau de Pontos em Relação ao
Descrição Fundamentação Grau de Fundamentação
1 Estimativa do custo 2
direto II
2 BDI II 2
3 Depreciação Física II 2
Total 6
Grau de Fundamentação do Laudo II
Tabela 3 – Grau de Fundamentação para o Método Evolutivo

(NBR 14.653-2 item 9.5).
It Grau de Pontos em
e Descrição Fundamentação Relação ao Grau
m de
Fundamentação
1 Estimativa do valor do terreno III 3
2 Estimativa dos custos de reedição II 2
3 Fator de comercialização II 2
Total 7
13
CNPJ: 34.985.532/0001-47
CEP: 38.500-000
Grau de Fundamentação do Laudo II
O grau de precisão da avaliação, considerando o intervalo de confiança de

80%, está listado na tabela abaixo:
Tabela 4 – Grau de Precisão (NBR 14.653-2 item 9.2.2).
Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor 2,96%

central da estimativa
O grau de fundamentação final do trabalho é Grau II e de precisão é Grau III.
14. Exame de Titulação
Não foram identificadas irregularidades no imóvel avaliando quando

confrontados os dados fornecidos pelo proprietário.
15. Aspectos ambientais
Não foram observadas existências de fatores de impacto ambiental

provocados pela operação dos sistemas do imóvel avaliando.
16. Observações complementares
Foram tomados como pressupostos influenciadores no desenvolvimento do

trabalho e na convicção de valor do imóvel os itens relacionados abaixo:
 Vistoria “in loco”, considerando o contexto em que se insere o imóvel,
a sua localização, a predominância de usos na região, a
disponibilidade de serviços, os equipamentos comunitários existentes
14
CNPJ: 34.985.532/0001-47
CEP: 38.500-000
nas proximidades, assim como os atributos do imóvel, tais como suas

características físicas e de conforto.
 Documentação apresentada pelo contratante, constatando a
localização e o proprietário do imóvel. Não foram verificadas
divergências entre as informações fornecidas pelo proprietário e as
verificadas no local.
 Por fugir a finalidade precípua deste trabalho, não foram efetuadas
investigações relativas às considerações legais de mérito
concernentes a títulos ou hipotecas, etc, providências estas que
consideramos de caráter jurídico.
Consideramos as informações prestadas pelos colaboradores e aquelas

fornecidas por terceiros como de boa-fé, portanto confiáveis. O imóvel foi vistoriado.
17. Resultados da Avaliação e Data de Referência
a. Determinação do valor de mercado para o terreno:
As características do terreno do imóvel avaliando estão listados na tabela

abaixo:
Área Terreno Esquina Setor Urbano
720 m² 0 2
Os valores estimados, considerando as condições atuais, estão listados no

quadro abaixo:
Endereço Médio Mínimo Máximo
Rua das Éricas, 190 – R$ 274.356,00 R$ 270.345,60 R$ 278.488,80
15
CNPJ: 34.985.532/0001-47
CEP: 38.500-000
Bairro Cidade Jardim III
Os valores expressos acima foram obtidos em concordância com a liquidez

do mercado local, na data deste laudo, obedecendo aos atributos particulares do
imóvel, suas características físicas, sua localização e a oferta de imóveis
assemelhados no mercado imobiliário.
 A estimativa do valor do terreno é:

Endereço Valor do Terreno
Rua das Éricas, 190 – Bairro Cidade Jardim III R$ 274.356,00
b. Determinação do custo das benfeitorias:
As benfeitorias foram avaliadas pelo método da quantificação do custo,

estimando-se, primeiramente, o custo de reprodução por meio do Custo Unitário
Básico do SINDUSCON/MG para o mês de Março/2024, acrescido dos custos
relativos a fundações, projetos e BDI, sendo este adotado de acordo com o Acórdão
do TCU 2622/2013, no valor de 22,12%. A área utilizada para efeitos de cálculo foi a
área equivalente total da edificação.
Tendo em vista a idade aparente e o estado de conservação das edificações,

a partir do custo de reprodução, aplicou-se o fator de depreciação calculado
segundo Ross Heideck, obtendo-se o custo de reedição (custo das construções no
estado em que se encontram).
Planilhas de cálculo do custo de reprodução e reedição das benfeitorias

encontram-se no Anexo b.
O custo total de reedição das benfeitorias é:
16
CNPJ: 34.985.532/0001-47
CEP: 38.500-000
Endereço Valor das benfeitorias

Rua das Éricas, 190 – Bairro Cidade Jardim III R$ 2.612.524,09
c. Determinação do Fator de Comercialização:
O fator de comercialização pode ser fundamentado através do cálculo

proposto, quando é desconhecidoo valor de mercado do imóvel na aplicação do
Método Evolutivo conforme a NBR 14.653/2011 da ABNT, tendo sido adotado a
partir dos dados publicados mensalmente pela editora PINI, e também fruto do
trabalho dos estudos do Engº Joaquim da Rocha Medeiros Jr, relativos aos projetos
padrão, número de pavimentos, área total construída e valor unitário acrescidas as
vidas úteis conforme o IBAPE/SP.
Conceituação do Engº Joaquim da Rocha Medeiros Jr. : "Durante o período
da construção, o empreendedor tem empatadas, sem produzir rendas, custando-lhe
juros, as parcelas relativas ao terreno e a construção, juros esses que ao final da
obra são somados ao principal da dívida. Assim, o custo real do imóvel é
constituído, além das parcelas do terreno e da construção, pela dos juros durante a
execução desta, juros esses que são, exatamente, a procurada vantagem da coisa
feita."
Neste laudo será adotado o valor de 1,20 por tratar-se de um edificio
multifamiliar de baixo padrão sem elevador, em alvenaria estrutural, de 4 andares,
NOVO, conforme Tabela 2:
17
CNPJ: 34.985.532/0001-47
CEP: 38.500-000
Tabela 2 - Fatores de Comercialização
O Fator de Comercialização, considerando as condições atuais, está listado

no quadro abaixo:
Endereço Fator de Comercialização

Rua das Éricas, 190 – Bairro 1,20
Cidade Jardim III
18. Conclusões
Fundamentados nos elementos e condições consignados no presente Laudo

de Avaliação, atribuímos ao imóvel em questão, o seguinte valor venal de mercado:
Endereço Valor de Mercado

Rua das Éricas, 190 – Bairro Cidade R$ 3.500.000,00
Jardim III
19. Local e data da conclusão do estudo.

Monte Carmelo/MG, 15 de abril de 2024
18
CNPJ: 34.985.532/0001-47
CEP: 38.500-000
Eng. Civil/ Avaliador – Vinicius Ferreira de Menezes

CREA – 184.609/D - MG
João de Barro Engenharia e Avaliações

CREA – 83485/D - MG CNPJ: 34.985.532/0001-47
Anexos:
a) Fotografias coloridas dos imóveis avaliando;
b) Resultados estatísticos;
c) Croqui de localização do imóvel ;
d) Documentação apresentada;
e) Anotação da Responsabilidade Técnica (A.R.T);
19
20. Anexo A
Fotografias;
FACHADA VISTA GUARITA
VISTA LATERAL MEDIDORES ENERGIA
COZINHA (APARTAMENTO – TIPO TÉRREO) SALA (APARTAMENTO – TIPO TÉRREO)
20
QUARTO I (APARTAMENTO – TIPO TÉRREO) QUARTO II (APARTAMENTO – TIPO TÉRREO)
BANHO SOCIAL (APARTAMENTO – TIPO TÉRREO) SACADA (APARTAMENTO – TIPO TÉRREO)
QUARTO II (APARTAMENTO – PAVIMENTO TIPO 3X) QUARTO I (APARTAMENTO – PAVIMENTO TIPO 3X)
BANHO SOCIAL (APARTAMENTO – PAVIMENTO TIPO 3X) SACADA (APARTAMENTO – PAVIMENTO TIPO 3X)
21
COZINHA (APARTAMENTO – PAVIMENTO TIPO 3X) HALL APARTAMENTOS
SALA (APARTAMENTO – PAVIMENTO TIPO 3X) RESERVATÓRIO INFERIOR
22
Anexo B - Resultados estatísticos;
a- ESTIMATIVA DO TERRENO
1) INFORMAÇÕES BÁSICAS:
Autor: Vinicius Menezes

Modelo: Terreno Monte Carmelo
Data do modelo: terça-feira, 27 de junho de 2023
Tipologia: Lotes
2) INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES:
Variáveis e dados do modelo Quant.

Total de variáveis: 4
Variáveis utilizadas no modelo: 4
Total de dados: 62
Dados utilizados no modelo: 48
3) DESCRIÇÃO DAS VARIÁVEIS:
Nome Tipo Classificação Descrição da varável Habilitada

Endereço Texto Texto Endereço completo do imóvel Sim
Bairro Texto Texto Bairro onde o imóvel se localiza Sim
Informante Texto Texto Nome ou identificação do informante Sim
Telefone do Texto Texto Telefone ou número de contato do Sim
informante informante
Area terreno Numérica Quantitativa Area terreno da unidade medida em m². Sim
Variável Negativa.
Esquina Numérica Dicotomica Lote de esquina, assumindo o valor 1, Sim
ou meio de quadra com o valor 0.
Variável Positiva.
Setor Urbano Numérica Proxy Variável de macrolocalização - Sim
4 = bairros com boa valorização: Centro,

Jardim Zeny, Tamboril, Planalto, Langoni,
Batuque e similares,
3 = bairros bons com valorização

intermediária: Lambari, Virgilio Rosa,
Jardim dos Ipes, Alto da boa Vista e
similares,
2 = bairros regulares com Valorarização

média: Costa Sul, Belo Horizonte, Boa
23
Vista, Campos Elíseos, Cidade Jardim
Montreal, Novo Mundo, e similares.
1 = bairros perifericos com valorização

baixa: Jardim Oriente, Bela Suíça, São
Sebastião, Alto da Vila Nova, Santa Rita,
Jardim Américo, Jardim Ipiranga I e II, Villa
Itália, João Teodoro, Santa Rita de Cássia,
Lagoinha e similares,
Variável Positiva.
Valor unitário Numérica Dependente Valor total do imóvel dividido pela area total Sim
(m²)
4) ESTATÍSTICAS DESCRITIVAS:
Nome da variável Valor Mínimo Valor Máximo Amplitude Valor Médio

Area terreno 127,50 1.549,90 1.422,40 315,98
Esquina 0,00 1,00 1,00 0,25
Setor Urbano 1,00 4,00 3,00 1,98
Valor unitário 340,73 450,00 109,27 375,60
5) COEFICIENTES DE CORRELAÇÃO, DETERMINAÇÃO E ESTATÍSTICA F:
Estatísticas do modelo Estatística

Coeficiente de correlação: 0,8442559 / 0,8584355
Coeficiente de determinação: 0,7127680
Fisher - Snedecor: 36,40
Significância do modelo (%): 0,00
6) NORMALIDADE DOS RESÍDUOS:
Distribuição dos resíduos Curva Normal Modelo

Resíduos situados entre -1 e + 1 68% 64%
Resíduos situados entre -1,64 e + 1,64 90% 93%
Resíduos situados entre -1,96 e + 1,96 95% 100%
7) OUTLIERS DO MODELO DE REGRESSÃO:
Quantidade de outliers: 0
% de outliers: 0,00%
8) ANÁLISE DA VARIÂNCIA:
24
Análise da Variância
Fonte de Variação Soma dos Graus de Quadrado F
Explicada 8,1789E-07 3 2,726E-07 36,39543
Não explicada 3,296E-07 44 7,491E-09
Total 1,1475E-06 47
9) EQUAÇÃO DE REGRESSÃO / FUNÇÃO ESTIMATIVA (moda, mediana e

média):
1/Valor unitário = +0,002865225141 -1,377540451E-07 * Area terreno -

0,0001336588185 * Esquina -0,000204464915 * ln (Setor Urbano)
10) TESTES DE HIPÓTESES (significância dos regressores):
Variáveis Transf. t Obs. Sig.(%)

Area terreno x -2,12 4,00
Esquina x -4,54 0,00
Setor Urbano ln(x) -6,82 0,00
Valor unitário 1/y 121,79 0,00
11) CORRELAÇÕES PARCIAIS ISOLADAS:
Variável Alias x1 x2 x3 y
Area terreno x1 0,00 0,17 0,47 -0,56
Esquina x2 0,17 0,00 -0,01 -0,40
Setor Urbano x3 0,47 -0,01 0,00 -0,72
Valor unitário y -0,56 -0,40 -0,72 0,00
12) CORRELAÇÕES PARCIAIS INFLUÊNCIA:
Variável Alias x1 x2 x3 y
Area terreno x1 0,00 0,01 0,10 0,30
Esquina x2 0,01 0,00 0,46 0,56
Setor Urbano x3 0,10 0,46 0,00 0,72
Valor unitário y 0,30 0,56 0,72 0,00
13) TABELA DE RESÍDUOS DA REGRESSÃO E DISTANCIA DE COOK
Dado Observado Estimado Resíduo Resíduo (%) Resíduo / DP DCook

9 0,00285800 0,00269200 0,00016600 5,8075% 1,918024 0,03374000
10 0,00268200 0,00254900 0,00013300 4,9760% 1,541961 0,06621000
11 0,00283900 0,00268400 0,00015500 5,4583% 1,790586 0,02539700
12 0,00260200 0,00269600 -0,00009500 -3,6385% -1,093748 0,01219700
13 0,00280100 0,00269000 0,00011100 3,9594% 1,281532 0,01438300
25
14 0,00272200 0,00267000 0,00005300 1,9438% 0,611430 0,01662500
15 0,00282000 0,00268900 0,00013100 4,6512% 1,515615 0,01955900
16 0,00268500 0,00284200 -0,00015700 -5,8431% -1,812637 0,05377000
17 0,00293500 0,00283100 0,00010400 3,5466% 1,202647 0,02545900
18 0,00248600 0,00248900 -0,00000300 -0,1227% -0,035238 0,00008900
20 0,00271900 0,00268900 0,00003000 1,0882% 0,341826 0,00099500
21 0,00284900 0,00284000 0,00000800 0,2924% 0,096245 0,00015200
22 0,00250900 0,00255200 -0,00004300 -1,7338% -0,502518 0,01045800
23 0,00256200 0,00256700 -0,00000500 -0,1969% -0,058303 0,00006000
24 0,00264300 0,00250700 0,00013500 5,1204% 1,563461 0,06759700
25 0,00236400 0,00245300 -0,00009000 -3,7906% -1,035193 0,04007200
26 0,00248600 0,00255500 -0,00006900 -2,7783% -0,798137 0,01955600
28 0,00253900 0,00254000 -0,00000100 -0,0554% -0,016248 0,00000700
29 0,00264300 0,00256600 0,00007600 2,8946% 0,883839 0,01397200
30 0,00256200 0,00268900 -0,00012700 -4,9514% -1,465809 0,01829400
31 0,00272900 0,00268200 0,00004600 1,6983% 0,535397 0,00223200
32 0,00248600 0,00250700 -0,00002100 -0,8472% -0,243377 0,00163800
33 0,00247800 0,00251900 -0,00004100 -1,6668% -0,477234 0,00611200
34 0,00252100 0,00256300 -0,00004100 -1,6391% -0,477476 0,00796600
35 0,00256200 0,00268900 -0,00012700 -4,9514% -1,465809 0,01829400
36 0,00274600 0,00267400 0,00007200 2,6376% 0,836954 0,00558300
37 0,00252400 0,00258300 -0,00005900 -2,3437% -0,683368 0,00694900
38 0,00242500 0,00247200 -0,00004600 -1,9030% -0,533278 0,01463900
39 0,00291600 0,00284000 0,00007600 2,6074% 0,878605 0,01265500
40 0,00264300 0,00269000 -0,00004800 -1,8089% -0,552327 0,00267200
41 0,00284400 0,00283200 0,00001200 0,4296% 0,141186 0,00034500
42 0,00282300 0,00283800 -0,00001400 -0,5133% -0,167423 0,00046400
43 0,00273000 0,00284000 -0,00011000 -4,0282% -1,270807 0,02647400
44 0,00265000 0,00269000 -0,00004100 -1,5318% -0,468991 0,00192600
45 0,00271500 0,00284500 -0,00013100 -4,8099% -1,508724 0,03746700
46 0,00264500 0,00270200 -0,00005800 -2,1871% -0,668283 0,01618800
47 0,00281200 0,00282600 -0,00001400 -0,4893% -0,158962 0,00047800
48 0,00267200 0,00268600 -0,00001400 -0,5281% -0,162999 0,00021400
49 0,00280100 0,00284300 -0,00004200 -1,4932% -0,483292 0,00382400
50 0,00268300 0,00270900 -0,00002600 -0,9652% -0,299216 0,00338200
52 0,00268500 0,00254900 0,00013600 5,0805% 1,576073 0,06917200
53 0,00260200 0,00270000 -0,00009900 -3,7910% -1,139587 0,01495700
54 0,00288900 0,00283200 0,00005600 1,9518% 0,651407 0,00734600
55 0,00283900 0,00283500 0,00000400 0,1338% 0,043890 0,00003200
56 0,00272900 0,00269200 0,00003700 1,3421% 0,423108 0,00643900
57 0,00264300 0,00268900 -0,00004600 -1,7541% -0,535604 0,00244300
58 0,00291800 0,00282200 0,00009600 3,2733% 1,103581 0,02450100
62 0,00222200 0,00229300 -0,00007100 -3,2045% -0,822783 1,73350100
26
14) TABELA DE FUNDAMENTAÇÃO - NBR 14653-2
Item Descrição Grau III Grau II Grau I Pontos

obtidos
1 Caracterização do Completa quanto a Completa quanto às Adoção de situação 2
imóvel avaliando todas as variáveis variáveis utilizadas paradigma
analisadas no modelo
2 Quantidade mínima de 6 (k+1), onde k é o 4 (k+1), onde k é o 3 (k+1), onde k é o 3
dados de mercado, número de variáveis número de variáveis número de variáveis
efetivamente utilizados independentes independentes independentes
3 Identificação dos Apresentação de Apresentação de Apresentação de 2
dados de mercado informações informações informações
relativas a todos os relativas a todos os relativas aos dados
dados e variáveis dados e variáveis e variáveis
analisados na analisados na efetivamente
modelagem, com modelagem utilizados no modelo
foto e características
conferidas pelo autor
do laudo
4 Extrapolação Não admitida Admitida para Admitida, desde que: 3
apenas uma a) as medidas das
variável, desde que: características do
a) as medidas das imóvel avaliando não
características do sejam superiores a
imóvel avaliando não 100 % do limite
sejam superiores a amostral superior,
100% do limite nem inferiores à
amostral superior, metade do limite
nem inferiores à amostral inferior; b)
metade do limite o valor estimado não
amostral inferior, b) ultrapasse 20 % do
o valor estimado não valor calculado no
ultrapasse 15% do limite da fronteira
valor calculado no amostral, para as
limite da fronteira referidas variáveis,
amostral, para a de per si e
referida variável simultaneamente, e
em módulo
5 Nível de significância 10% 20% 30% 3
(somatório do valor
das duas caudas)
máximo para a rejeição
da hipótese nula de
cada regressor (teste
bicaudal)
6 Nível de significância 1% 2% 5% 3
máximo admitido para
a rejeição da hipótese
nula do modelo através
do teste F de Snedecor
Total 16
Grau de Fundamentação do Laudo III
15) GRÁFICOS DE ADERÊNCIA E DE RESÍDUOS DA REGRESSÃO:
27
Aderência Observado x Estimado - Regressão Linear na forma direta
Resíduos da Regressão Linear
28
GRÁFICOS DE ELASTICIDADE DA FUNÇÃO NO PONTO MÉDIO:
29
Projeção de Valores
Variáveis Conteúdo Valor estimado Unitário Total
x1 Area Terreno 720 Médio 381,05 274.356,00
x2 Esquina 0 Mínimo 375,48 270.345,60
x3 Setor Urbano 2 Máximo 386,79 278.488,80
Campo de arbitrio Unitário Total

Endereço Rua das Éricas, 190 Mínimo 323,89 233.200,80
Bairro Cidade Jardim III Máximo 438,21 315.511,20
Informante Fábio
Telefone do informante 99957-0176 Intervalo de Confiança Unitário Total
Mínimo 375,48 270.345,60
Máximo 386,79 278.488,80
Intervalo de Predição Unitário Total

Mínimo 364,50 262.440,00
Máximo 399,17 287.402,40
Resultado final Unitário Total

Valor adotado 381,05 274.356,00
Variável base 720,00
30
6
0
275.31 295.31 315.31 335.31 355.31 375.31 395.31 415.31 435.31 455.31
Valor adotado Intervalo de confiança Campo de arbítrio
Valor Médio Limite mínimo CA Limite máximo CA
Intervalo de predição
TABELA DE DADOS - AMOSTRA:
Variáveis Texto:
ID Desab Endereço Bairro Informante Telefone do

ilitado informante
1 * RUA DOM PEDRO BATUQUE ISADORA 34 99826-8787
II-460
2 * RUA ALVÁRO BATUQUE PABLO REIS 34 99139-1126
CARDOSO, ENTRE
HELÁDIO SIMÕES
E R JOAQUIM
PINTO
3 * AV CRUZEIRO DO CIDADE JARDIM III PABLO REIS 34 99139-1126
SUL ESQ RUA DAS
GLORIOSAS
4 * RUA TITO CENTRO ADRIANO 34 99923-3588
FULGÊNCIO, ESQ
IGREJA MATRIZ
5 * RUA NOVE LOTE JARDIM ZENY PABLO REIS 34 99139-1126
13 - QUADRA 9/SN
6 * Rua Nove LOTE 15 - JARDIM ZENY PABLO REIS 34 99139-1126
QUADRA 9/ SN
7 * RUA PERNANBUCO JOÃO TEODORO CONS. ASSEC. 91075992
- S/N - LOTE 22 - IMOBILIÁRIA
QUADRA A
8 * ALAMEDA DOS JARDIM ZENY PABLO REIS 34 99139-1126
31
CIPRESTES ESQ.
AV. QUINTA
9 RUA SÃO JOÃO - BOA VISTA II CARLOS 991956061
S/N - LOTE 09 -
QUADRA J
10 Rua João 23 - Esq. CAMPOS ELISEOS WENDEL (34) 9.9112-9757
Laerte Canedo
11 RUA DOS CAMPOS ELISEOS CONS. ASSEC. 91075992
JACARANJAS - S/N IMOBILIÁRIA
- LOTE 06 -
QUADRA 02
12 Rua Belgica - 326 JARDIM SARAH (34) 3842-2933
MONTREAL IMOBILIARIA
13 RUA DAS CIDADE JARDIM III SERGIO 9.9988-2391
ORQUIDEAS - S/N -
LOTE 32 - QUADRA
11
14 RUA BELO VILA NOVA WENDEL (34) 9.9112-9757
HORIZONTE ESQ.
COM RUA CEARA
15 Rua João 23 - lado CAMPOS ELISEOS DANISA 99180277
395
16 RUA CEARA - 120 VILA NOVA SARAH (34) 3842-2933
IMOBILIARIA
17 Rua Ceara - Lado do VILA NOVA CONS. ASSEC. 91075992
800 IMOBILIÁRIA
18 RUA CHILE ESQ. ALTO DA BOA SARAH (34) 3842-2933
COM 7 DE VISTA IMOBILIARIA
SETEMBRO
19 * RUA BELO VILA NOVA SARAH (34) 3842-2933
HORIZONTE - LOTE IMOBILIARIA
12 - QUADRA 04
20 Alameda dos CAMPOS ELISEOS CONS. ASSEC. 91075992
Jacarandás - Nº 412 IMOBILIÁRIA
21 RUA ANTONIO RESIDENCIAL ANDRESSA (34) 9.9120-0695
TEIXEIRA DA SILVA BELA SUIÇA
- S/N
22 RUA DUARTE DA JD. DOS IPES ARTHUR 9.9915-1245
COSTA - S/N
23 RUA 10 - LOTE 14 - ALTO DA BOA SARAH (34) 3842-2933
QUADRA 8 VISTA IMOBILIARIA
24 RUA 09 A - LOTE 16 JARDIM ZENY SARAH (34) 3842-2933
- QUADRA 9 IMOBILIARIA
25 Avenida Quinta - 126VIRGILIO ROSA CONS. ASSEC. 91075992
IMOBILIÁRIA
26 Rua Mamoeiros- CAMPOS ELISEOS Cons. Assec. Imo 91075992
Esq. João 23
27 * RUA MANOEL SANTA RITA DE WALTER (34)99804-2235
MORAIS - S/N - CASSIA
LOTE 06 - QUADRA
01
28 Avenida Laerte CAMPOS ELISEOS DANISA 99180277
Canedo Esq. Rua 11
29 RUA 09 A - LOTE 09 VIRGILIO ROSA SARAH (34) 3842-2933
- QUADRA 9 IMOBILIARIA
32
30 Avenida do Contorno CAMPOS ELISEOS WENDEL (34) 9.9112-9757
- lado 95
31 Rua Mem de Sá - CAMPOS ELISEOS DANISA 99180277
lado 186
32 RUA NOVE A - 125 JARDIM ZENY WENDEL (34) 9.9112-9757
33 RUA OITO - S/N - JARDIM ZENY II LUIS CLAUDIO (34) 9.9984-3005
LOTE 09 - QUADRA
03
34 RUA JOSE BELO HORIZONTE SILMARA 96467734
AVELINO - CONTRA
ESQ. AV
PARANAIVA
35 Avenida do contorno CAMPOS ELISEOS SARAH (34) 3842-2933
- 398 IMOBILIARIA
36 RUA DAS ACÁCIAS CAMPOS ELISEOS CONS. ASSEC. 91075992
- LOTE 22 - IMOBILIÁRIA
QUADRA 16
37 Rua Silvio Braga de VIRGILIO ROSA CONS. ASSEC. 91075992
Araujo - 326 IMOBILIÁRIA
38 RUA TITO CENTRO SARAH (34) 3842-2933
FULGENCIO 269 IMOBILIARIA
39 RUA JOSÉ MUNDIM RESIDENCIAL VALDIR (34) 9.8842-7278
PENA - S/N BELA SUIÇA
40 RUA DAS CIDADE JARDIM WENDELL (34) 9.9112-9757
HORTENCIAS - S/N
- LOTE 14 -
QUADRA 09
41 RUA SIENA - S/N - VILLA ITÁLIA PEDRO (34)99205-7376
LOTE 23 - QUADRA
05
42 RUA MARIA JARDIM AMÉRICO VALDIR (34)8842-7278
CHAGAS - S/N -
LOTE 20 - QUADRA
07
43 RUA ANCHOVA - RESIDENCIAL BOA WILHIAM (34)98811-5167
S/N - LOTE 02A - VISTA IV
QUADRA 07
44 RUA DAS CIDADE JARDIM III KLEBER (34)99984-7482
ORQUÍDEAS - S/N -
LOTE 27 - QUADRA
11
45 RUA GENOVA - S/N VILLA ITÁLIA WENDEL (34)99112-9757
- LOTE 27A -
QUADRA 12
46 RUA MATO BELA ITALIA RICARDO (34)99831-2160
GROSSO - S/N -
LOTE 01 - QUADRA
11
47 RUA JOÃO RESID. DONA MARCOS 98847 3471
VALADÃO - LOTE QUITA
08 / QUADRA D
48 RUA JOÃO XXIII - RESIDENCIAL ADRIANO 34 98848 3588
LOTE 09 / QUADRA CAMPOS ELÍSEOS
E
49 RUA MARIA JARDIM AMÉRICO SARAH (34) 9.8842-7278
33
CAROLINA - 1190 IMOBILIARIA (34)
3842-2933
50 Rua Oliveira America Jardim Americo Leomar 99958 1614
esq. com Rua Elvira
Batista Souto
51 * Rua dos Tambús VIRGILIO ROSA ADRIANO 34 99913-3588
LOTE 07 QD 09
52 Rua Mem de Sá - CAMPOS ELISEOS WALTER (34)99804-2235
Esq. Rua Mamoeiras
53 RUA PIAUI - 320 BELO HORIZONTE SARAH (34) 3842-2933
IMOBILIARIA
54 RUA SANTA ROSA - LAGOINHA III VALDIR (34)98842-7278
S/N - LOTE 03 -
QUADRA B
55 AVENIDA AMÉRICO JARDIM AMÉRICO LEO (34) 9.9958-1614
FERNANDES - S/N -
LOTE 06 - QUADRA
05
56 AV. DONA CLARA. VILLA ITÁLIA ALVANDO (34) 9.9871-8914
ESQ. COM RUA
SIENA - S/N
57 Rua Mem de Sá - CAMPOS ELISEOS DANISA 99180277
411
58 AV, AMERICO JD. AMÉRICO LUCAS 999710861
FERNANDES -
LOTE 18 - QUADRA
01
59 * AV FRANCISCO BATUQUE ISADORA 34 99826-8787
GUELI ESQ COM
RUA DOM PEDRO II
60 * AV CRUZEIRO DO CIDADE JARDIM III PABLO REIS 34 99139-1126
SUL PROX RUA
DAS GLORIOSAS I
61 * RUA TRIPUI EM PROGRESSO PABLO REIS 34 99139-1126
FRENTE AO 584
62 RUA DOS TAMBUS VIRGILIO ROSA ADRIANO 34 98848-3588
ESQ COM RUA
RUA PIO XII
Variáveis Numéricas:
ID Desab Area Esquina Setor Valor

ilitado terreno Urbano unitário
1 * 387,00 0 3,00 1.162,79
2 * 317,50 0 3,00 1.181,10
3 * 360,00 1 2,00 600,00
4 * 390,00 1 4,00 2.307,69
5 * 525,00 0 4,00 723,81
6 * 525,00 0 4,00 723,81
7 * 276,50 0 1,00 421,27
8 * 455,00 1 4,00 678,97
9 225,44 0 2,00 349,84
10 300,00 1 2,00 372,86
34
11 285,00 0 2,00 352,21
12 196,80 0 2,00 384,36
13 240,00 0 2,00 356,97
14 450,00 1 1,00 367,31
15 250,00 0 2,00 354,58
16 170,00 0 1,00 372,45
17 250,00 0 1,00 340,73
18 127,50 1 3,00 402,20
19 * 150,00 0 1,00 415,90
20 250,00 0 2,00 367,83
21 180,00 0 1,00 351,03
22 216,00 0 4,00 398,64
23 532,50 0 3,00 390,29
24 540,00 0 4,00 378,40
25 390,00 1 3,00 423,08
26 250,00 1 2,00 402,20
27 * 163,56 0 1,00 379,29
28 360,00 1 2,00 393,88
29 540,00 0 3,00 378,40
30 250,00 0 2,00 390,29
31 300,00 0 2,00 366,50
32 540,00 0 4,00 402,20
33 453,45 0 4,00 403,55
34 198,00 1 2,00 396,63
35 250,00 0 2,00 390,29
36 360,00 0 2,00 364,12
37 420,00 0 3,00 396,26
38 800,00 0 4,00 412,30
39 180,00 0 1,00 342,88
40 240,00 0 2,00 378,41
41 240,00 0 1,00 351,57
42 200,00 0 1,00 354,21
43 179,94 0 1,00 366,24
44 240,00 0 2,00 377,38
45 144,00 0 1,00 368,35
46 211,49 1 1,00 378,13
47 286,00 0 1,00 355,61
48 275,00 0 2,00 374,32
49 160,00 0 1,00 356,97
50 163,67 1 1,00 372,70
51 * 700,00 0 3,00 542,85
52 300,00 1 2,00 372,45
53 168,00 0 2,00 384,36
54 239,68 0 1,00 346,19
55 216,39 0 1,00 352,21
56 288,00 1 1,00 366,50
57 250,00 0 2,00 378,40
58 310,23 0 1,00 342,70
59 * 270,00 1 3,00 925,93
60 * 360,00 0 2,00 500,00
61 * 300,00 0 3,00 650,00
62 1.549,90 1 3,00 450,00
35
18) ESTIMATIVAS DE VALORES:
 Imóvel avaliando 1:
Estimativa Média Amplitude Grau de Precisão

Valor Mínimo 384,33 1,46%
Valor Médio 390,01 - III
Valor Máximo 395,86 1,50%
Dados do imóvel avaliando:
Variável Conteúdo Extrapolação

Endereço Rua das Éricas, nº 190 -
Bairro Cidade Jardim III -
Informante Fábio -
Telefone do informante 34 99957-0176 -
Area do terreno 720,00 Não
Esquina 0,00 Não
Setor Urbano 2,00 Não
36
a) Custo das Benfeitorias
 Custo de Reprodução
Tabela 3 - ABNT NBR 12.721 referente as áreas equivalente utilizada para o cálculo do valor do imóvel avaliando.
QUADRO I - Cálculo das Áre as nos Pavim e ntos e da Áre a Global - Colunas 1 a 18 FOLHA No 2
LOCAL DO IM ÓVEL: Adotar num e ração s e guida do quadro I ao VIII
RUA DAS ERICAS N°190 BAIRRO CIDADE JARDIM III
Total de folhas : 10
INCORPORADOR Profis s ional Re s pons áve l:
Nom e : TEIXEIRA E SILVA CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA Nom e : VINICIUS FERREIRA DE MENEZES
As s inatura: As s inatura:
ÁREAS DE DIVISÃO NÃO PROPORCIONAL ÁREAS DE DIVISÃO PROPORCIONAL
QUANTIDADE
ÁREA PRIVATIVA ÁREA DE USO COM UM ÁREAS DE USO COM UM Á R EA D O
p avimento s idên tico s )

C o b e rt a d e p a d rã o C o b e rt a d e p a d rã o C o b e rt a d e p a d rã o P A VIM E N T O
d if e re n t e o u T O T A IS d if e re n t e o u T O T A IS d if e re n t e o u T O T A IS
d e s c o b e rt a d e s c o b e rt a d e s c o b e rt a
P a v im e n t o C o b e rt a E q u iv a le C o b e rt a E q u iv a le C o b e rt a E q u iv a le E q u iv a le
p a d rã o nte e m p a d rã o nte e m p a d rã o nte e m nte e m
(número de
E q u iv a le á re a d e E q u iv a le á re a d e E q u iv a le á re a d e á re a d e
Re al Re al Re al Re al Re al Re al Re al
nte c us to nte c us to nte c us to c us to
( 2 +3 ) ( 7 +8 ) ( 12 +13 ) ( 5 +10 +15 )
p a d rã o p a d rã o p a d rã o p a d rã o
( 2 +4 ) ( 7 +9 ) ( 12 +14 ) ( 6 +11+16 )
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18
TERREO 215,9500 215,9500 215,9500 184,32 18,43 184,3200 18,4320 24,1000 295,6300 29,5630 319,73 53,66 720,0000 288,0450 1,00
1°PAVIMENTO 208,5000 208,5000 208,5000 11,9000 11,90 11,90 220,4000 220,4000 1,00
2° PAVIMENTO 208,5000 208,5000 208,5000 11,9000 11,90 11,90 220,4000 220,4000 1,00
3° PAVIMENTO 208,5000 208,5000 208,5000 11,9000 11,90 11,90 220,4000 220,4000 1,00
TOTAIS 841,45 841,45 841,45 184,32 18,43 184,32 18,43 59,80 295,63 29,56 355,43 89,36 1.381,20 949,25
ÁREA REAL GLOBAL (Total da coluna 17) 1.381,20 ÁREA EQUIVALENTE GLOBAL (Total de Coluna 18) 949,25
37
QUADRO - Avaliação do Custo Global e Unitário da Construção
Local do imóvel:
CLASSIFICAÇÃO GERAL USO RESIDENCIAL
Número Área Dependências de uso privativo da unidade autônoma
CONSTRUÇÃO E DO CUSTO POR m DE

AVALIAÇÃO DO CUSTO GLOBAL DA
Padrão de de equivalente
2
Designação
acabamento pavimen total do projeto-
Quartos Salas Banheiros ou WC Quartos de empregados
tos padrão adotado
CONSTRUÇÃO Residencial PP-B 4 949,25 2 1 1
2. Sindicato que forneceu o Custo Unitário Básico: SINDUSCON-MG
Novembro 2 2.104,21
3. Custo Unitário Básico para o mês de: MARÇO/2024 R$ por m =
4. Áreas Globais do Prédio Projetado
949,25
* obs: áreas equivalentes em área de custo padrão
5. Custo Básico Global da Edificação R$ 1.997.421,34
6. Parcelas Adicionais não Consideradas no Projeto-padrão R$ 196.760,00
6.1 Fundação R$ 130.000,00
6.2 Projeto R$ 65.000,00
6.3 Outros R$ 1.760,00
13. Custo Global da Construção R$ 2.194.181,34
14. Custo Global da Construção acrescido do BDI R$ 2.636.010,94
15. Custo unitário da obra em cálculo [Custo total / área equivalente (13) / (4.6)] R$/m² 2.777,00
38
 Custo de Reedição
QUADRO - Custo de Reedição das Benfeitorias
Local do imóvel:
CLASSIFICAÇÃO GERAL
AVALIAÇÃO DO CUSTO DE REEDIÇÃO DA
Número da Ano de Sistema Estado de Conservação Custo de

Designação Valor Resídual (*²)
Matrícula construção Construtivo (*¹) Reprodução
41.450 2023 Alvenaria Estrutural Residencial Novo 10% R$ 2.636.010,94

2. Vida Útil
OBRA
2.1 Padrão (*³) 60

2 2 Avaliando 1
2 3 % Vida Útil 1,67%
3. Depreciação
3.1 Estado de Conservação (Ross-Hedeicke) A
3.2 Fator K 0,99
3.3 Depreciação Física 0,99
4. Valor depreciável R$ 2.348.922,99
5. Valor não depreciável R$ 263.601,09
6. Custo de Reedição R$ 2.612.524,09
39
 Tabela de Fundamentação – Método da Quantificação dos custos
Item Descrição Graus
III II I Pontos obtidos
Pela utilização Pela

de custo
Pela utilização
unitário básico
elaboração de de custo
Estimativa para projeto
orçamento, no unitário
do custo semelhante ao
mínimo básico para II
direto projeto padrão
sintético projeto
diferente
1 do projeto
padrão,
com os
devidos
ajustes
2 BDI Calculado Justificado Arbitrado II
Calculada por
levantamento
do custo de
recuperação Calculada por
do bem para métodos
técnicos
deixá-lo no
consagrados,
estado de novo
considerando-
3 Depreciação ou Casos de Arbitrada II
se idade, vida
Física bens novos ou
útil e estado de
projetos
conservação
hipotéticos
40
b) Fator de Comercialização
Fator de comercialização foi justificado de acordo com o Engº Joaquim da

Rocha Medeiros Jr e conforme cita o autor (ALONSO et. al, 2017) no XIX
COBREAP – CONGRESSO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS.
Tabela 4 - Fatores de Comercialização
41
c) Resultado da Avaliação
 Estimativa do Valor
Valor do Terreno Custos de Reedição Benfeitorias Fator de Comercialização Valor de Mercado

R$ 274.456,00 R$ 2.612.524,09 1,20 R$ 3.464.376,00
Com a estimativa do valor, foi feito o arredondamento somente após a soma de todas as parcelas, para o valor de
mercado de R$ 3.500.000,00, sendo admitido pela norma NBR 14653-1 item 7.7.1 o arredondamento do resultado final
dentro do intervalo de 1% do valor estimado.
VALOR DO IMÓVEL = (VALOR DO TERRENO + CUSTO DE REEDIÇÃO DA BENFEITORIA)

X FATOR DE COMERCIALIZAÇÃO
VALOR DE MERCADO PARA O IMÓVEL: R$ 3.500.000,00 (TRÊS MILHÕES E QUINHENTOS MIL REAIS).
42
 Tabela de Fundamentação – Método Evolutivo
Descrição Grau Pontos

III II I obtidos
Estimativa do Grau III de fundamentação no Grau II de fundamentação no método Grau I de fundamentação no III
valor do terreno método comparativo ou no comparativo ou no involutivo método comparativo ou no
involutivo involutivo
Estimativa dos Grau III de fundamentação no Grau II de fundamentação no método Grau I de fundamentação no II
custos de método da quantificação do da quantificação do custo método da quantificação do custo
reedição custo
Fator de
comercialização Inferido em mercado
semelhante Justificado Arbitrado II
Grau de Fundamentação Obtido - II 7 PONTOS
43
CNPJ: 34.985.532/0001-47
Avenida dos Mundins, 417, SALA MESA 1, Centro –
Monte Carmelo/ MG
CEP: 38.500-000
21. Anexo C- Croqui de localização;
44
CNPJ: 34.985.532/0001-47
Monte Carmelo/ MG
CEP: 38.500-000
Figura 1 - Croqui de localização do Imóvel avaliando.
Imóvel Avaliando Universidade Federal de Uberlândia
45
CNPJ: 34.985.532/0001-47
Monte Carmelo/ MG
CEP: 38.500-000
22. Anexo D
Documentação;
46
CNPJ: 34.985.532/0001-47
Monte Carmelo/ MG
CEP: 38.500-000
a) Matricula
47
CNPJ: 34.985.532/0001-47
Monte Carmelo/ MG
CEP: 38.500-000
48
CNPJ: 34.985.532/0001-47
Monte Carmelo/ MG
CEP: 38.500-000
49
CNPJ: 34.985.532/0001-47
Monte Carmelo/ MG
CEP: 38.500-000
50
CNPJ: 34.985.532/0001-47
Monte Carmelo/ MG
CEP: 38.500-000
51
CNPJ: 34.985.532/0001-47
Monte Carmelo/ MG
CEP: 38.500-000
52
CNPJ: 34.985.532/0001-47
Monte Carmelo/ MG
CEP: 38.500-000
53
CNPJ: 34.985.532/0001-47
Monte Carmelo/ MG
CEP: 38.500-000
54
CNPJ: 34.985.532/0001-47
Monte Carmelo/ MG
CEP: 38.500-000
55
CNPJ: 34.985.532/0001-47
Monte Carmelo/ MG
CEP: 38.500-000
56
CNPJ: 34.985.532/0001-47
Monte Carmelo/ MG
CEP: 38.500-000
57
CNPJ: 34.985.532/0001-47
Monte Carmelo/ MG
CEP: 38.500-000
58
CNPJ: 34.985.532/0001-47
Monte Carmelo/ MG
CEP: 38.500-000
59
CNPJ: 34.985.532/0001-47
Monte Carmelo/ MG
CEP: 38.500-000
60
CNPJ: 34.985.532/0001-47
Monte Carmelo/ MG
CEP: 38.500-000
b) Planta baixa
61
CNPJ: 34.985.532/0001-47
Monte Carmelo/ MG
CEP: 38.500-000
Figura 2- Planta baixa do pavimento térreo - Imóvel avaliando
62
CNPJ: 34.985.532/0001-47
Monte Carmelo/ MG
CEP: 38.500-000
Figura 3 - Planta Baixa Pavimento Tipo (3x)
63
CNPJ: 34.985.532/0001-47
Monte Carmelo/ MG
CEP: 38.500-000
23. Anexo E
Anotação de Responsabilidade Técnica (A.R.T);
64
CNPJ: 34.985.532/0001-47
Monte Carmelo/ MG
CEP: 38.500-000
65

1.3.2 Modelo de Laudo Completo - Evolutivo

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1.3.2 Modelo de Laudo Completo - Evolutivo

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JOÃO DE BARRO ENGENHARIA E AVALIAÇÕES

LAUDO DE AVALIAÇÃO – MODALIDADE LAUDO COMPLETO

Solicitante: Teixeira e Silva Construtora e Incorporadora

Objetivo da Avaliação: Definição do valor do empreendimento Residencial

Área construída equivalente: 949,25 m²

Valor adotado para o imóvel: R$ 3.500.000,00 (Três milhões e quinhentos mil

Grau de Precisão III

Eng. Civil/ Avaliador – Vinicius Ferreira de Menezes

João de Barro Engenharia e Avaliações

Monte Carmelo/MG, 15 de abril de 2024

6. Metodologia e Graus de fundamentação e precisão..........................................5

7. Descrição da documentação utilizada na análise..............................................5

8. Descrição da região onde se localiza o imóvel..................................................8

9. Descrição do imóvel avaliando...........................................................................9

10. Idade estimada e vida útil remanescente.........................................................10

11. Análise detalhada do mercado.........................................................................10

12. Pesquisa imobiliária referente a negociações de terrenos...............................10

13. Especificação da Avaliação..............................................................................12

14. Exame de Titulação..........................................................................................14

15. Aspectos ambientais........................................................................................14

16. Observações complementares.........................................................................14

17. Resultados da Avaliação e Data de Referência...............................................15

19. Local e data da conclusão do estudo...............................................................18

20. Anexo A............................................................................................................20

Anexo B - Resultados estatísticos;............................................................................23

21. Anexo C- Croqui de localização;......................................................................44

22. Anexo D........................................................................................................... 46

23. Anexo E............................................................................................................64

Anotação de Responsabilidade Técnica (A.R.T);..................................................64

Teixeira e Silva Construtora e Incorporadora, CNPJ: 22.906.107/0001-36

João de Barro Engenharia e Avaliações, CNPJ: 34.985.532/0001-47

Determinação do valor de mercado do imóvel avaliando, considerando a

A vistoria ao imóvel foi realizada no dia 14 de março de 2024, na presença do

6. Metodologia e Graus de fundamentação e precisão

Para elaboração deste trabalho foi utilizado o “Método Evolutivo”, conforme

A opção em utilizar o Método Evolutivo em detrimento ao Método

O Método evolutivo identifica o valor de mercado do bem por meio do

Para o cálculo inferencial estatístico foi utilizado o programa de regressão

7. Descrição da documentação utilizada na análise

Para a elaboração do presente trabalho foram analisados os seguintes

 Certidão de Matrícula nº 41.450 do Registro de Imóveis da Cidade de

tido alterações após a emissão e ainda não consta a averbação da

Segundo o Registro do Imóvel, as áreas averbadas estão divididas da

Tabela 1 - Resumo das áreas reais.

TOTAIS 841,45 841,45 539,75 1.381,20 1,0000 16,00

 Sendo que cada apartamento conta com uma vaga de garagem

a- Planta baixa do imóvel, assinada pelo Engenheiro Vinicius Ferreira de

A planta fornecida pelo contratante foi elaborada em junho de 2020, a qual

Para efeitos de cálculo, as áreas utilizadas foram as áreas equivalentes de

8. Descrição da região onde se localiza o imóvel

O imóvel avaliando está situado no bairro Cidade Jardim III da cidade de

O bairro se localiza numa região periférica no contexto urbano, tendo como

Existem diversos projetos, já aprovados pela prefeitura do município,

deste laudo, as construções efetivamente terminadas e prontas para

O comércio na região ainda é escasso, sendo necessário que os moradores

9. Descrição do imóvel avaliando

As principais informações sobre o imóvel foram obtidas in loco durante a

Estado de Conservação: Novo (Bem conservado)

A vistoria foi realizada com o acompanhamento do incorporador do imóvel.

As fotos do imóvel avaliando estão impressas no anexo A, com suas

10. Idade estimada e vida útil remanescente

A idade real estimada (idade aparente) do imóvel é de aproximadamente 1

11. Análise detalhada do mercado