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CNPJ: 34.985.532/0001-47
Avenida dos Mundins, 417, SALA MESA 1
Centro – Monte Carmelo/ MG
CEP: 38.500-000
Endereço: Rua das Éricas, 190 – Cidade Jardim III – Monte Carmelo – MG
Método Evolutivo
Grau de Precisão II
Sumário
1. Contratante ......................................................................................................... 4
2. Contratada .......................................................................................................... 4
Anexo B ..................................................................................................................... 20
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JOÃO DE BARRO ENGENHARIA E AVALIAÇÕES
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Documentação; ...................................................................................................... 44
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1. Contratante
2. Contratada
3. Objeto da Avaliação
Imóvel localizado na Rua das Éricas, N°190, Bairro Cidade Jardim III, Monte
Carmelo – composto pela edificio residencial multifamiliar, com área equivalente de
949,25 m². O imóvel encontrava-se desocupado na data de vistoria, estando nas
fases de acabamento da obra.
4. Finalidade da Avaliação
5. Data da Vistoria
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unidades idênticas)
QUANTIDADE
(número de
OUTRAS ÁREAS COEFICIENTE DE
ÁREA PRIVATIVA ÁREA DE USO OBSERVAÇÕES
Designação da ÁREA PRIVATIVA ÁREA REAL TOTAL PROPORCIONALIDA-
PRIVATIVAS TOTAL COMUM
unidade ( 19 ) ( PR IN C IPA L) ( 3 7) = ( D + E) DE
(acessórias) (23) = (B + C) ( 2 8 + 3 5)
( 3 1)
A B C D E F G
APTO 101 53,9875 53,99 34,31 88,30 0,06412 1,00
APTO 102 53,9875 53,99 34,31 88,30 0,06412 1,00
APTO 103 53,9875 53,99 34,31 88,30 0,06412 1,00
APTO 104 53,9875 53,99 34,31 88,30 0,06412 1,00
APTO 201 52,1251 52,13 33,54 85,67 0,06196 1,00
APTO 202 52,1251 52,13 33,54 85,67 0,06196 1,00
APTO 203 52,1251 52,13 33,54 85,67 0,06196 1,00
APTO 204 52,1251 52,13 33,54 85,67 0,06196 1,00
APTO 301 52,1251 52,13 33,54 85,67 0,06196 1,00
APTO 302 52,1251 52,13 33,54 85,67 0,06196 1,00
APTO 303 52,1251 52,13 33,54 85,67 0,06196 1,00
APTO 304 52,1251 52,13 33,54 85,67 0,06196 1,00
APTO 401 52,1251 52,13 33,54 85,67 0,06196 1,00
APTO 402 52,1251 52,13 33,54 85,67 0,06196 1,00
APTO 403 52,1251 52,13 33,54 85,67 0,06196 1,00
APTO 404 52,1251 52,13 33,54 85,67 0,06196 1,00
O imóvel avaliando está situado no bairro Cidade Jardim III da cidade de Monte
Carmelo/MG, classificado como de uso misto (residencial e comercial). Possui todas
as infraestruturas urbanas (redes de água, drenagem, esgotamento sanitário,
iluminação pública, redes de energia elétrica e telefônica).
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Função Estimativa:
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fundamentação.
Quanto ao grau de precisão, este depende exclusivamente das características
do mercado e da amostra coletada e, por isso, não é passível de fixação a priori. Os
graus de fundamentação, para cada metodologia, estão listados nas tabelas abaixo:
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720 m² 0 2
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o IBAPE/SP.
Neste laudo será adotado o valor de 1,20 por tratar-se de um edificio
multifamiliar de baixo padrão sem elevador, em alvenaria estrutural, de 4 andares,
conforme Tabela 2:
Tabela 2 - Fatores de Comercialização
18. Conclusões
Anexos:
a) Fotografias coloridas dos imóveis avaliando;
b) Resultados estatísticos;
c) Croqui de localização do imóvel ;
d) Documentação apresentada;
e) Anotação da Responsabilidade Técnica (A.R.T);
17
20. Anexo A
Fotografias;
18
VISTA LATERAL DO PRÉDIO VISTA GUARITA E
ESTACIONAMENTO
19
Anexo B
Resultados estatísticos;
a- ESTIMATIVA DO TERRENO
1) INFORMAÇÕES BÁSICAS:
2) INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES:
Variável Negativa.
Esquina Numérica Dicotomica Lote de esquina, assumindo o valor 1, Sim
Variável Positiva.
Setor Urbano Numérica Proxy Variável de macrolocalização - Sim
Variável Positiva.
Valor unitário Numérica Dependente Valor total do imóvel dividido pela area total Sim
(m²)
4) ESTATÍSTICAS DESCRITIVAS:
Quantidade de outliers: 0
% de outliers: 0,00%
8) ANÁLISE DA VARIÂNCIA:
21
Análise da Variância
Fonte de Variação Soma dos Graus de Quadrado F
Explicada 8,1789E-07 3 2,726E-07 36,39543
Não explicada 3,296E-07 44 7,491E-09
Total 1,1475E-06 47
Variável Alias x1 x2 x3 y
Area terreno x1 0,00 0,17 0,47 -0,56
Esquina x2 0,17 0,00 -0,01 -0,40
Setor Urbano x3 0,47 -0,01 0,00 -0,72
Valor unitário y -0,56 -0,40 -0,72 0,00
Variável Alias x1 x2 x3 y
Area terreno x1 0,00 0,01 0,10 0,30
Esquina x2 0,01 0,00 0,46 0,56
Setor Urbano x3 0,10 0,46 0,00 0,72
Valor unitário y 0,30 0,56 0,72 0,00
23
14) TABELA DE FUNDAMENTAÇÃO - NBR 14653-2
25
GRÁFICOS DE ELASTICIDADE DA FUNÇÃO NO PONTO MÉDIO:
26
Projeção de Valores
Variáveis Conteúdo Valor estimado Unitário Total
x1 Area terreno 720 Médio 381,05 274.356,00
x2 Esquina 0 Mínimo 375,48 270.345,60
x3 Setor Urbano 2 Máximo 386,79 278.488,80
27
6
0
275,31 295,31 315,31 335,31 355,31 375,31 395,31 415,31 435,31 455,31
Valor adotado Intervalo de confiança Campo de arbítrio
Valor Médio Limite mínimo CA Limite máximo CA
Intervalo de predição
28
TABELA DE DADOS - AMOSTRA:
Variáveis Texto:
31
60 * AV CRUZEIRO DO CIDADE JARDIM III PABLO REIS 34 99139-1126
SUL PROX RUA
DAS GLORIOSAS I
61 * RUA TRIPUI EM PROGRESSO PABLO REIS 34 99139-1126
FRENTE AO 584
62 RUA DOS TAMBUS VIRGILIO ROSA ADRIANO 34 98848-3588
ESQ COM RUA RUA
PIO XII
Variáveis Numéricas:
32
39 180,00 0 1,00 342,88
40 240,00 0 2,00 378,41
41 240,00 0 1,00 351,57
42 200,00 0 1,00 354,21
43 179,94 0 1,00 366,24
44 240,00 0 2,00 377,38
45 144,00 0 1,00 368,35
46 211,49 1 1,00 378,13
47 286,00 0 1,00 355,61
48 275,00 0 2,00 374,32
49 160,00 0 1,00 356,97
50 163,67 1 1,00 372,70
51 * 700,00 0 3,00 542,85
52 300,00 1 2,00 372,45
53 168,00 0 2,00 384,36
54 239,68 0 1,00 346,19
55 216,39 0 1,00 352,21
56 288,00 1 1,00 366,50
57 250,00 0 2,00 378,40
58 310,23 0 1,00 342,70
59 * 270,00 1 3,00 925,93
60 * 360,00 0 2,00 500,00
61 * 300,00 0 3,00 650,00
62 1.549,90 1 3,00 450,00
•Imóvel avaliando 1:
33
a) Custo das Benfeitorias
• Custo de Reprodução
Tabela 3 - ABNT NBR 12.721 referente as áreas equivalente utilizada para o cálculo do valor do imóvel avaliando.
QUADRO I - Cálculo das Áre as nos Pavim e ntos e da Áre a Global - Colunas 1 a 18 FOLHA No 2
LOCAL DO IM ÓVEL: Adotar num e ração s e guida do quadro I ao VIII
RUA DAS ERICAS N°190 BAIRRO CIDADE JARDIM III
Total de folhas : 10
INCORPORADOR Profis s ional Re s pons áve l:
Nom e : TEIXEIRA E SILVA CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA Nom e : VINICIUS FERREIRA DE MENEZES
As s inatura: As s inatura:
ÁREAS DE DIVISÃO NÃO PROPORCIONAL ÁREAS DE DIVISÃO PROPORCIONAL
QUANTIDADE (número de
ÁREA PRIVATIVA ÁREA DE USO COM UM ÁREAS DE USO COM UM Á R EA D O
pavimentos idênticos)
C o be rt a de pa drã o C o be rt a de pa drã o C o be rt a de pa drã o P A V IM E N T O
dif e re nt e o u T O T A IS dif e re nt e o u T O T A IS dif e re nt e o u T O T A IS
de s c o be rt a de s c o be rt a de s c o be rt a
P a v im e nt o C o be rt a E quiv a le C o be rt a E quiv a le C o be rt a E quiv a le E quiv a le
pa drã o nt e e m pa drã o nt e e m pa drã o nt e e m nt e e m
E quiv a le á re a de E quiv a le á re a de E quiv a le á re a de á re a de
R eal R eal R eal R eal R eal R eal R eal
nt e c us t o nt e c us t o nt e c us t o c us t o
( 2 +3 ) ( 7 +8 ) ( 12 +13 ) ( 5 +10 +15 )
pa drã o pa drã o pa drã o pa drã o
( 2 +4 ) ( 7 +9 ) ( 12 +14 ) ( 6 +11+16 )
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18
TERREO 215,9500 215,9500 215,9500 184,32 18,43 184,3200 18,4320 24,1000 295,6300 29,5630 319,73 53,66 720,0000 288,0450 1,00
1°PAVIMENTO 208,5000 208,5000 208,5000 11,9000 11,90 11,90 220,4000 220,4000 1,00
2° PAVIMENTO 208,5000 208,5000 208,5000 11,9000 11,90 11,90 220,4000 220,4000 1,00
3° PAVIMENTO 208,5000 208,5000 208,5000 11,9000 11,90 11,90 220,4000 220,4000 1,00
TOTAIS 841,45 841,45 841,45 184,32 18,43 184,32 18,43 59,80 295,63 29,56 355,43 89,36 1.381,20 949,25
ÁREA REAL GLOBAL (Total da coluna 17) 1.381,20 ÁREA EQUIVALENTE GLOBAL (Total de Coluna 18) 949,25
34
QUADRO - Avaliação do Custo Global e Unitário da Construção
Local do imóvel:
CLASSIFICAÇÃO GERAL USO RESIDENCIAL
Número Área
2
Designação
acabamento pavimen total do projeto-
Quartos Salas Banheiros ou WC Quartos de empregados
tos padrão adotado
CONSTRUÇÃO Residencial PP-B 4 949,25 2 1 1
2. Sindicato que forneceu o Custo Unitário Básico: SINDUSCON-MG
Novembro 2 2.104,21
3. Custo Unitário Básico para o mês de: MARÇO/2024 R$ por m =
4. Áreas Globais do Prédio Projetado
949,25
* obs: áreas equivalentes em área de custo padrão
5. Custo Básico Global da Edificação R$ 1.997.421,34
6. Parcelas Adicionais não Consideradas no Projeto-padrão R$ 196.760,00
6.1 Fundação R$ 130.000,00
6.2 Projeto R$ 65.000,00
6.3 Outros R$ 1.760,00
13. Custo Global da Construção R$ 2.194.181,34
14. Custo Global da Construção acrescido do BDI R$ 2.636.010,94
15. Custo unitário da obra em cálculo [Custo total / área equivalente (13) / (4.6)] R$/m² 2.777,00
35
Custo de Reedição
Local do imóvel:
AVALIAÇÃO DO CUSTO DE REEDIÇÃO DA
CLASSIFICAÇÃO GERAL
36
37
Tabela de Fundamentação – Método da Quantificação dos custos
Calculada por
levantamento
do custo de
recuperação Calculada por
do bem para métodos
técnicos
deixá-lo no
consagrados,
estado de novo
considerando-
3 Depreciação ou Casos de Arbitrada II
se idade, vida
Física bens novos ou
útil e estado de
projetos
conservação
hipotéticos
38
b) Fator de Comercialização
39
c) Resultado da Avaliação
• Estimativa do Valor
40
• Tabela de Fundamentação – Método Evolutivo
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22. Anexo D
Documentação;
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a) Matricula
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b) Planta baixa
Figura 2- Planta baixa do pavimento térreo - Imóvel avaliando
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23. Anexo E
62
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