Regime fiscal do alojamento local em Portugal

O REGIME FISCAL DO ALOJAMENTO LOCAL
Rui Manuel Oliveira Pereira
Orientadora
Prof.ª Doutora Liliana Pereira
Dissertação apresentada ao Instituto Politécnico do Cávado e do Ave

para obtenção do Grau de Mestre em Fiscalidade
março, 2019
I
II
III
IV
O REGIME FISCAL DO ALOJAMENTO LOCAL
Rui Manuel Oliveira Pereira
Orientadora
Prof.ª Doutora Liliana Pereira
Dissertação apresentada ao Instituto Politécnico do Cávado e do Ave

para obtenção do Grau de Mestre em Fiscalidade
março, 2019
V
DECLARAÇÃO
Nome: RUI MANUEL OLIVEIRA PEREIRA
Endereço eletrónico: rui.mo.pereira@gmail.com
Tel./Telem.: 919 640 917
Número do Cartão de Cidadão: 11478976 2 ZY7
Título do Trabalho: REGIME FISCAL DO ALOJAMENTO LOCAL
Orientadora: Prof.ª Doutora LILIANA PEREIRA
Ano de conclusão: 2018
Designação do Curso de Mestrado: Fiscalidade 8ª Edição
Nos exemplares das Dissertações de mestrado ou de outros trabalhos entregues para prestação de Provas
Publicas, e dos quais é obrigatoriamente enviado exemplares para depósito legal, deve constatar uma das
seguintes declarações:
1. É AUTORIZADA A REPRODUÇÃO INTEGRAL DESTA DISSERTAÇÃO/TRABALHO

APENAS PARA EFEITOS DE INVESTIGAÇAO, MEDIANTE DECLARAÇÃO ESCRITA
DO INTERESSADO, QUE A TAL SE COMPROMETE;
2. É AUTORIZADA A REPRODUÇÃO PARCIAL DESTA DISSERTAÇÃO/TRABALHO
APENAS PARA EFEITOS DE INVESTIGAÇÃO, MEDIANTE DECLARAÇAO ESCRITA
DO INTERESSADO, QUE A TAL SE COMPROMETE;
3. DE ACORDO COM A LEGISLAÇAO EM VIGOR, NÃO É PERMITIDA A REPRODUÇÃO
DE QUALQUER PARTE DESTA DISSERTAÇÃO/TRABALHO.
Instituto Politécnico do Cávado e do Ave, 15/03/2019
____________________________________________
(Rui Manuel Oliveira Pereira
VI
"O ponto de vista do governo sobre a economia pode ser reduzido a algumas frases curtas: se se move, o
tribute; se continua a se mover, o regulamente; e se parar de se mover, o subsidie."
Ronald Reagan
VII
Esta página foi propositadamente deixada em branco.
VIII
RESUMO
Face às novas realidades, seja de (in)segurança, seja como as pessoas, atualmente, se conectam pelas
redes sociais, ou por outros motivos, o turismo em Portugal tem crescido de forma substancial, tanto no
número de turistas, como na capacidade de hospedagem.
Associada a este aumento de turistas, a hospedagem teve uma evolução significativa, promovendo outra
experiência aos turistas. O turista dos dias de hoje procura o calor humano, busca experiências, visita
lugares com a intenção de estar totalmente imerso na cultura local, por outras palavras, o turista quer
vivenciar o destino visitado como se fosse natural dali. E com este mote, o Alojamento Local (AL)
cresceu de forma exponencial, promovendo experiências únicas, que vão desde o contacto com a
realidade habitacional, com a vida quotidiana dos residentes, até experiências únicas vividas com os
residentes.
O aumento do número de unidades de AL fez com que fosse necessário promover uma atualização da
legislação, em especial com a publicação do regime jurídico da exploração dos estabelecimentos de
alojamento local.
Com a publicação deste regime, veio clarificar-se ainda mais as obrigações fiscais a que os exploradores
do AL se encontram sujeitos, nomeadamente, na tributação sobre o rendimento obtido com a prestação de
serviços de AL, levantando questões pertinentes como a tributação das mais-valias, originadas com a
afetação de imóveis pessoais à atividade profissional.
O nosso trabalho versará muito as questões e obrigações fiscais do AL, dividido em duas áreas, a
evolução legislativa e o regime fiscal aplicável ao AL.
PALAVRAS-CHAVE:
Alojamento Local; Turismo; Legislação; Tributação; Imóveis
I
II
ABSTRACT
Given the new realities, whether of (in) security, is how people, currently, connect through social
networks, or for other reasons, the tourism in Portugal has grown substantially, both in the number of
tourists, as in hosting capacity.
Associated with this increase of tourists, the accommodation had significant developments, promoting
another experience to tourists. The tourist of "today" seeks the human warmth, search experience, visit
places with the intention of being fully immersed in the local culture, in other words, the tourist wants to
experience the destination visited as if it was natural there. And with this motto, the local accommodation
grew exponentially, by promoting unique experiences, ranging from contact with the reality of housing,
with the daily life of residents, to unique experiences lived with residents.
The increase in the number of local housing units made it necessary to promote an update of legislation,
in particular with the publication of the legal regime of exploitation of local accommodation
establishments.
With the publication of this regime, came to clarify further the tax obligations that the explorers of the
local accommodation are subject, namely, on the taxation of the income from the provision of services of
local accommodation, raising relevant issues such as taxation of capital gains, arising with the affectation
of personal real estate professional activity.
Our work will address the issues and tax obligations of local accommodation, divided into two areas, the
legislative evolution and the tax regime applicable to local accommodation.
KEY WORDS:
Local accommodation; Tourism; Legislation; Taxation; Personal real estate
III
IV
AGRADECIMENTOS
A terminar esta dissertação de mestrado resta-me registar os meus sinceros agradecimentos a todos
aqueles que de forma direta ou indireta estiveram comigo ao longo de todo este percurso.
Correndo o risco de injustamente não mencionar algum dos contributos quero deixar expresso os meus
agradecimentos:
Em primeiro lugar uma palavra de especial atenção, reconhecimento e uma profunda gratidão, à minha
orientadora Professora Doutora Liliana Pereira, pela competência científica e acompanhamento do
trabalho, por toda a dedicação, compreensão, pelo estímulo e exigência crescente, assim como pelas
críticas, correções e sugestões relevantes feitas durante a orientação.
À Cristina, aos meus pais, ao meu filho Daniel Aléxis, que têm sido o meu porto seguro em todas as
minhas aventuras, até nas mais ousadas, pela compreensão e ternura sempre manifestadas apesar da falta
de atenção e ausências ao longo dos anos.
Enfim, quero demonstrar o meu agradecimento, a todos aqueles que, de um modo ou de outro, tornaram
possível a realização da presente dissertação e que este trabalho lhes possa servir de estímulo para
fazerem sempre “mais e melhor”.
Um Grande Obrigado a Todos!
V
VI
DEDICATÓRIA
À Cristina, aos meus pais e ao meu filho, meu amigo e meu companheiro... o meu maior
tesouro!
VII
VIII
LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS
AHRESP - Associação de Hotelaria, Restauração e Similares de Portugal
AIMI - Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis
AL - Alojamento Local
ALEP - Associação do Alojamento Local Em Portugal
AML - Área Metropolitana de Lisboa
Art.º – Artigo
AT - Autoridade Tributária e Aduaneira
CAAD - Centro de Arbitragem Administrativa
CAE - Classificação Portuguesa de Atividades Económicas
CC - Código Civil
CIMI - Código do Imposto Municipal sobre Imóveis
CIRC – Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Coletivas
CIRS – Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares
CIVA – Código do Imposto sobre o Valor Acrescentado
CNC - Comissão de Normalização Contabilística
DL – Decreto-lei
D.R. – Diário da República
DPIVA - Declaração Periódica de IVA
EBF - Estatuto dos Benefícios Fiscais
IAS - Indexante dos Apoios Socais
IES - Informação Empresarial Simplificada
IMI - Imposto Municipal sobre Imóveis
IMT - Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis
INE - Instituto Nacional de Estatística
IRC – Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Coletivas
IX
IRS – Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares
IS – Imposto do Selo
ISCTE – Instituto Universitário de Lisboa
IVA – Imposto sobre o Valor Acrescentado
MOD 3 – Declaração Modelo 3
MOD 22 – Declaração Modelo 22
N.º – Número
NIF - Número de Identificação Fiscal
OCDE - Organização para a Cooperação e Desenvolvimento Económico
OE – Orçamento do Estado
PIB - Produto Interno Bruto
RFAI - Regime Fiscal de Apoio ao Investimento
RGIT - Regime Geral das Infrações Tributárias
RITI – Regime do IVA nas Transações Intracomunitárias
RJET - Regime Jurídico dos Empreendimentos Turísticos
RS - Regime Simplificado
SS - Segurança Social
STA - Supremo Tribunal Administrativo
STJ - Supremo Tribunal de Justiça
TCAN - Tribunal Central Administrativo Norte
VIES - Sistema de Intercâmbio de Informações sobre o IVA
VPT - Valor Patrimonial Tributário
WTTC - World Travel & Tourism Council
X
ÍNDICE
PARTE I - A IMPORTÂNCIA DO ALOJAMENTO LOCAL EM PORTUGAL E O SEU
ENQUADRAMENTO ENQUANTO NOVA FIGURA JURÍDICA NAS OPERAÇÕES DE
ARRENDAMENTO A TURISTAS ..................................................................................................................... 3
1. A ORIGEM DO ALOJAMENTO LOCAL .............................................................................................. 3
2. O ALOJAMENTO LOCAL ......................................................................................................................... 5
3. O CONCEITO DE ALOJAMENTO LOCAL E O SEU REGIME JURÍDICO ............................ 7
3.1. CONCEITO DE ALOJAMENTO LOCAL ............................................................................ 9
3.2. AS REGRAS DE PUBLICITAÇÃO DO ALOJAMENTO LOCAL .................................. 10
3.3. AS MODALIDADES DE ALOJAMENTO LOCAL ........................................................... 13
3.3.1. MORADIA OU APARTAMENTO .............................................................................. 13
3.3.2. HOSTEL ......................................................................................................................... 14
3.3.3. QUARTOS ...................................................................................................................... 14
4. O ALOJAMENTO LOCAL E FIGURAS AFINS ................................................................................ 15
4.1. DISTINÇÃO ENTRE ARRENDAMENTO DE LONGA DURAÇÃO E DE CURTA
DURAÇÃO ........................................................................................................................................... 15
4.2. A PROBLEMÁTICA DO ALOJAMENTO LOCAL E DO DIREITO À HABITAÇÃO 16
4.3. ALOJAMENTO LOCAL VERSUS ARRENDAMENTO TRADICIONAL..................... 18
4.4. DISTINÇÃO DE ALOJAMENTO LOCAL DE HOTÉIS .................................................. 19
5. EFEITOS DO ALOJAMENTO LOCAL NA ECONOMIA NACIONAL E COMUNITÁRIA ....... 21
5.1. IMPORTÂNCIA DO ALOJAMENTRO LOCAL NO TURISMO .................................... 21

5.2. NÚMERO DE UNIDADES DE ALOJAMENTO LOCAL NO TERRITÓRIO
NACIONAL .......................................................................................................................................... 22
5.3. O IMPACTO DO ALOJAMENTO LOCAL NO EMPREGO ........................................... 24
5.4. O IMPACTO DO ALOJAMENTO LOCAL NA RECEITA FISCAL .............................. 24
5.5. IMPULSO NA (RE)CONSTRUÇÃO .................................................................................... 27
PARTE II - O REGIME FISCAL DO ALOJAMENTO LOCAL ............................................................. 29
1. IMPOSTO SOBRE O RENDIMENTO DAS PESSOAS SINGULARES (IRS) ........................... 31
1.1. CATEGORIA B - RENDIMENTOS EMPRESARIAIS E PROFISSIONAIS .................. 32
1.1.1. A APLICAÇÃO DO REGIME SIMPLIFICADO AOS RENDIMENTOS DA
ATIVIDADE DE ALOJAMENTO LOCAL ................................................................................. 33
1.1.2. A APLICAÇÃO DAS REGRAS DA CONTABILIDADE NA DETERMINAÇAO
DOS RENDIMENTOS LIQUIDOS DA ATIVIDADE DE ALOJAMENTO LOCAL.............. 36
1.1.3. GASTOS FISCALMENTE ACEITES ......................................................................... 37
1.2. OBRIGAÇÕES DECLARATIVAS E OUTRAS .................................................................. 40
1.2.1. INÍCIO DE ATIVIDADE .............................................................................................. 40
1.2.2. CESSAÇÃO DE ATIVIDADE ...................................................................................... 40
1.2.3. APURAMENTO DOS RENDIMENTOS – MODELO 3............................................ 41
1.2.4. RETENÇÕES NA FONTE ............................................................................................ 41
1.3. CATEGORIA F - RENDIMENTOS PREDIAIS ................................................................. 43
2. AFETAÇÃO DE BENS À ATIVIDADE EMPRESARIAL – CATEGORIA G E B ................... 47
2.1. MAIS-VALIAS - CATEGORIA G ........................................................................................ 48
2.2. CATEGORIA B – APURAMENTO ..................................................................................... 49
2.2.1. VALOR DE MERCADO ............................................................................................... 50
2.3. CÁLCULO DAS MAIS-VALIAS RESULTANTES DA ALIENAÇÃO ............................ 51
2.3.1. PROVEITO OBTIDO.................................................................................................... 52
XI
2.3.2. VALOR DE AQUISIÇÃO ............................................................................................. 52
2.3.3. DESPESAS E ENCARGOS A CONSIDERAR ........................................................... 53
2.3.4. VALOR DE REALIZAÇÃO E VALOR DE VENDA ................................................ 53
2.4. SUSPENAÇÃO DAS MAIS-VALIAS - CATEGORIA F.................................................... 54
2.5. CONTRATO DE COMODATO – ALTERNATIVA ÀS MAIS-VALIAS? ....................... 56
3. IMPOSTO SOBRE O VALOR ACRECENTADO (IVA) .................................................................. 59
3.1. OBRIGAÇÕES DECLARATIVAS ....................................................................................... 61
3.2. DIREITO À DEDUÇAO ........................................................................................................ 62
3.3. REGRAS DE FATURAÇÃO ................................................................................................. 65
3.3.1. FORMALIDADE DAS FATURAS .............................................................................. 66
3.3.2. FATURAS SIMPLIFICADAS ...................................................................................... 67
3.3.3. FATURA DE ADIANTAMENTOS .............................................................................. 68
3.3.4. FATURAÇÃO ELETRÓNICA..................................................................................... 69
3.3.5. LÍNGUA DA FATURA ................................................................................................. 71
3.3.6. COMUNICAÇÃO DAS FATURAS ............................................................................. 72
3.4. ISENÇÃO ART 53.º DO CIVA.............................................................................................. 72
3.5. DECLARAÇÃO PERIÓDICA IVA ...................................................................................... 74
4. IMPOSTOS SOBRE O PATRIMÓNIO ................................................................................................. 77
4.1. IMI E O ESTATUTO DOS BENEFÍCIOS FISCAIS (EBF)............................................... 77
4.2. ADICIONAL AO IMPOSTO MUNICIPAL SOBRE IMÓVEIS (AIMI) .......................... 78
5. SEGURANÇA SOCIAL (SS) ..................................................................................................................... 81
6. PRAZO DE ARQUIVO DOS DOCUMENTOS (PRAZO FISCAL E COMERCIAL) .............. 83
CONCLUSÃO ......................................................................................................................................................... 85
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS .............................................................................................................. 87
XII
ÍNDICE DE GRÁFICOS, FIGURAS E TABELAS
Gráfico 1 – Balança turística portuguesa, rubrica Viagens e Turismo, 2013-2017..................... 22

Gráfico 2 – Portugal: Contribuição Total de Viagens e Turismo para o PIB.............................. 22
Gráfico 3 – N.º de Unidades de AL em Portugal, evolução anual .............................................. 23
Gráfico 4 – Repartição dos principais indicadores por grau de urbanização, 2017 .................... 23
Figura 1 – Impacto Económico na região AML.......................................................................... 25

Figura 2 – Impacto na Receita Fiscal .......................................................................................... 25
Figura 3 – Gastos efetuados pelos Turistas ................................................................................. 26
Figura 4 – Valor das compras associadas ao AL......................................................................... 26
Figura 5 – Exemplo de “vida fiscal” de um prédio em AL ......................................................... 47
Tabela 1 - Situações – tipo e o enquadramento tributário dos rendimentos ................................ 31
XIII
XIV
INTRODUÇÃO
A dinâmica do mercado do turismo fez surgir e proliferar um conjunto de novas realidades de alojamento
que, não se tratando de um fenómeno passageiro e pela evidente relevância fiscal, resultou numa atualização
do quadro normativo aplicável ao alojamento disponibilizado aos turistas, mais concretamente ao alojamento
local.
Deste modo, iremos proceder à análise da disciplina legal e fiscal dos contratos de arrendamento de curta
duração, disponibilizados por pessoas singulares e coletivas que proporcionam alojamento, nomeadamente a
turistas, em moradias, apartamentos ou em estabelecimentos de hospedagem.
Para que haja uma perfeita compreensão das questões normativas, fiscais ou não, nesta abordagem, é
imprescindível a consideração prévia de alguns aspetos pertencentes à função socioeconómica do alojamento
local, perspetivando a evolução histórica, e na classificação por tipos que permitam distingui-los de figuras
próximas.
Os ditos contratos de arrendamentos “tradicionais” não se podem confundir com os contratos de alojamento
local, mesmo que estes sejam publicitados através de plataformas eletrónicas de dimensão nacional ou
internacional.
Não será objeto de análise a consideração, nem tão-pouco o tratamento de questões específicas relacionadas
com questões administrativas respeitantes ao licenciamento ou registo da atividade de quem proporciona
alojamento a turistas. Por necessidade da relação contratual, comercial e fiscal, serão abordados neste
trabalho alguns dos problemas específicos da relação contratual estabelecida entre sujeitos passivos com as
entidades que gerem as plataformas eletrónicas, através das quais são celebrados os contratos de alojamento
local.
O desenvolvimento deste trabalho tem como objetivos específicos, a análise ao regime jurídico do
alojamento local, o impacto na economia portuguesa e familiar, o enquadramento legal e fiscal do alojamento
local, com relevância para o imposto do Rendimento das Pessoas Singulares (IRS), Imposto Sobre o
Rendimento das Pessoas Coletivas (IRC) e Imposto sobre o Valor Acrescentado (IVA), Impostos sobre o
património, Benefícios Fiscais, Segurança Social e obrigações fiscais.
O presente trabalho encontra-se estruturado em duas partes: na primeira parte analisaremos a origem, o
conceito, as modalidades e a importância do alojamento local na encomia portuguesa.
Na segunda parte pretendemos analisar o regime fiscal do alojamento fiscal, no que toca no seu
enquadramento fiscal em IRS, IRC, IVA, Impostos sobre o Património, Benefícios Fiscais, Segurança Social
e demais obrigações fiscais dos sujeitos passivos nacionais.
Relativamente à metodologia adotada para a análise do regime fiscal do alojamento local, usamos por base a
revisão bibliográfica, apoiando-nos numa metodologia essencialmente analítica com a consulta da legislação
1
e doutrina nacional, jurisprudência nacional e internacional, relacionando a teoria e a prática fiscal vivenciada
pelos exploradores de alojamento local.
Contudo para melhor compreensão deste tema foram importantes dois fatores; a exploração da evolução
legislativa a nível nacional, que levou, nos últimos anos, a um “boom” no número de alojamentos locais, e o
contacto direto com os exploradores de alojamento local.
O contacto direto, o acompanhamento nos fóruns, em especial o grupo “Alojamento Local –

Esclarecimentos”, com mais de 63 000 membros, foi possível perceber quais são as realidades vividas por
cada explorador e quais as suas dificuldades na área da fiscalidade.
Facilmente apercebemo-nos da existência de um elevado número de exploradores de alojamento local que

desconhece qual a fiscalidade aplicável ao alojamento local e que existem temas fraturantes, como as mais-
valias e o direito à dedução do IVA, que promovem opiniões discordantes.
Por conseguinte esperamos que este trabalho seja uma ferramenta de apoio para todos aqueles que se
dediquem ao alojamento local ou então que desejem conhecer as regras fiscais associadas ao alojamento
local.
2
PARTE I - A IMPORTÂNCIA DO ALOJAMENTO LOCAL EM PORTUGAL E O
SEU ENQUADRAMENTO ENQUANTO NOVA FIGURA JURÍDICA NAS
OPERAÇÕES DE ARRENDAMENTO A TURISTAS
1. A ORIGEM DO ALOJAMENTO LOCAL
Os contratos de arrendamento a turistas não são uma realidade dos dias de hoje, este tipo de contratos já
existe há décadas e sempre estiveram previstos na legislação nacional.
A versão original do Código Civil (CC), de 1966, no n.º 2 do artigo 1083.º, já dispunha que os
1
“arrendamentos para habitação, por curtos períodos, em praias, termas ou outros lugares de vilegiatura ”,
eram contratos disciplinados pelas normas gerais de locação, conferindo desta forma a liberdade contratual
para estabelecer por meio de convenção a duração que lhes fosse conveniente.
Todavia, com a aprovação do Regime do Arrendamento Urbano, pelo Decreto-Lei (DL) n.º 321-B/90, de
15 de outubro, o n.º 2 do CC de 1966 foi revogado, passando a excluir tais contratos do regime geral do
arrendamento urbano, designadamente da aplicação de normas imperativas, tais como o artigo 98.º que
impunha um prazo mínimo de 5 anos.
A Lei n.º 6/2006, de 27de fevereiro, a 46.ª versão do CC, recolocou o regime de arrendamento urbano no
Código Civil e estabeleceu que o prazo do arrendamento de habitação deveria ser no mínimo de 5 anos (n.º
2 do artigo 1095.º do CC), mas esse prazo “não se aplica aos contratos para habitação não permanente ou
para fins especiais transitórios, designadamente por motivos profissionais, de educação e formação ou
turísticos, neles exarados”, conforme decorre do n.º 3 do artigo 1095.º do CC.
No ano 2012, com a reforma do Regime Jurídico do Arrendamento Urbano, pela Lei n.º 31/2012, de 14 de
Agosto, que altera o CC, foram introduzidas novas alterações, onde o regime de arrendamento foi
“liberalizado”, tendo sido eliminado da norma o prazo mínimo de duração, passando apenas a contar o
prazo máximo de duração, para os contratos de arrendamento para habitação.
Deste modo, o regime do arrendamento urbano deixou de fazer referência aos arrendamentos de vilegiatura
ou para fins turísticos. Assim, compreende-se que o desaparecimento da limitação à liberdade para
convencionar a duração dos contratos de arrendamento para fins turísticos abra portas a uma nova realidade
legislativa e económica.
Note-se que só recentemente é que os arrendamentos para fins turísticos passaram a ter um regime próprio.
No entanto, apesar de serem considerados arrendamentos para fins habitacionais, têm vindo a ser regulados
1
Temporada que se passa fora da zona de habitação habitual, a banhos, no campo ou viajando, para descansar dos trabalhos habituais, in
Dicionário Priberam da Língua Portuguesa, 2008-2013, https://www.priberam.pt/dlpo/vilegiatura [consultado em 21-02-2018]
3
pelas normas gerais da locação e pelas disposições gerais do arrendamento urbano, sendo disciplinados
pelas regras especiais dos arrendamentos habitacionais.
4
2. O ALOJAMENTO LOCAL
O arrendamento a turistas corresponde a uma prática contratual antiga. Importa nesta altura perceber a
mutabilidade socioeconómica inerente ao alojamento local que se tem verificado nos últimos anos.
Nos anos 80 e 90 os turistas em Portugal eram, em grande número, turistas portugueses, que tomavam
contacto direto com os proprietários ou através de agentes imobiliários. Atualmente, os locatários são
maioritariamente turistas estrangeiros, que efetivam os contratos através de plataformas eletrónicas
internacionais, como a Airbnb, HomeAway, Booking, Tripadvisor, 9flats, Only-apartaments, Expedia.ie,
2
Atraveo, entre outras plataformas...
Esta mudança no tipo de contratualização está diretamente associada à globalização - hoje tudo está à
distância de um “click” - mas também coligada com as mudanças geográficas e a sazonalidade dos fluxos
turísticos. Comparativamente, os atuais turistas procuram predominantemente, durante todo o ano, imóveis
localizados nos centros urbanos, nos centros históricos das grandes cidades, ao invés do que sucedia no
passado em que a procura ocorria essencialmente nos meses de verão e de imóveis localizados junto de
praias e termas.
Quando o turista opta pelo alojamento local - muitas das vezes viaja em família ou em grupo - procura
manter uma rotina próxima do habitual, procura um espaço mais íntimo, mais pessoal, muitas das vezes
com um “toque” familiar, onde seja possível confecionar as próprias refeições. Outras razões que levam os
turistas a escolher o alojamento local são a proximidade e acesso a serviços muito específicos e
personalizados, fornecidos ou recomendados pelo proprietário ou pelos exploradores do alojamento, como,
por exemplo, o transporte, informações, acompanhamento turístico, a possibilidade de conhecer as
caraterísticas socioculturais típicas e únicas de cada comunidade.
2
www.airbnb.pt | www.homeaway.pt | www.booking.com | www.tripadvisor.com | www.9flats.com | www.only-apartments.com |
www.expedia.com | www.atraveo.com
5
6
3. O CONCEITO DE ALOJAMENTO LOCAL E O SEU REGIME JURÍDICO
3
A figura do Alojamento Local surgiu pelo DL n.º 39/2008, de 7 de março , para regulamentar a prestação
de serviços de alojamento temporário em estabelecimentos que não reunissem os requisitos legalmente
exigidos para os empreendimentos turísticos.
Perante a importância socioeconómica do AL, é necessário analisar o regime aplicável aos contratos
celebrados onde se promove alojamento particular a turistas. O regime do alojamento local, aprovado pelo
DL n.º 128/2014, não possui a disciplina legal dos contratos através dos quais se proporciona o alojamento
de curta duração a turistas, isto é, não define com clareza as formalidades que devem ser cumpridas num
contrato de AL.
Não iremos debater conceitos doutrinais sobre as modalidades dos contratos, contudo, os contratos
celebrados pelos locadores (explorador do AL) com o turista permitem o gozo de um imóvel mobilado e o
fornecimento de serviços diversos.
Dez anos após a publicação do diploma base comum a todos os empreendimentos, o Regime Jurídico dos
Empreendimentos Turísticos (RJET), vertido no Decreto-Lei n.º 39/2008, de 7 de março, na redação dada
pelo Decreto-Lei n.º 15/2014, de 23 de janeiro e pela Declaração de Retificação n.º 19/2014, de 24 de
março, pelo Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, pelo Decreto-Lei n.º 186/2015, de 3 de setembro,
pelo Decreto-Lei n.º 80/2017, de 30 de junho, e pela Lei n.º 62/2018 de 22 de agosto, onde se procurou
enquadrar uma série de realidades que ofereciam serviços de alojamento a turistas sem qualquer
formalismo e à margem da lei, a figura do alojamento local é elevada de categoria residual para categoria
autónoma, reconhecendo a sua relevância turística e inaugurando um tratamento jurídico e fiscal próprio e
condigno das semelhanças e das diferenças que o alojamento local apresenta em relação às demais ofertas
turísticas.
Em termos jurídicos e legislativos a figura do AL ficou consagrada neste regime, que definiu que
“Consideram-se «estabelecimentos de alojamento local» aqueles que prestem serviços de alojamento
temporário a turistas, mediante remuneração, e que reúnam os requisitos previstos no presente decreto–lei”,
em conformidade com o nº.º1 do Artigo 2.º do Decreto–Lei n.º 39/2008, de 7 de março .
A figura do AL surgiu para combater o flagelo do alojamento ilegal, muitas vezes realizado em casas
particulares, sem licenciamento para atividade, e para acautelar o impacto que este tipo de alojamento teria
nos diversos tipos de alojamento que já existiam e na economia local, evitando a chamada “concorrência
desleal” entre unidades de alojamento e na própria cadeia de oferta.
3
Alterado pela Declaração de Rectificação n.º 25/2008 - Diário da República n.º 87/2008, Série I de 2008-05-06, em vigor a partir de
2008-04-06; Alterado pelo Artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 228/2009 - Diário da República n.º 178/2009, Série I de 2009-09-14, em vigor a
partir de 2009-09-15; Alterado pelo Decreto-Lei n.º 15/2014 - Diário da República n.º 16/2014, Série I de 2014-01-23, em vigor a partir
de 2014-01-28; Alterado pela Declaração de Retificação n.º 19/2014 - Diário da República n.º 58/2014, Série I de 2014-03-24, em vigor
a partir de 2014-01-28; Alterado pelo Decreto-Lei n.º 128/2014 - Diário da República n.º 166/2014, Série I de 2014-08-29, em vigor a
partir de 2014-11-27.
7
O AL, que até à entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto era tratado com relativa
importância, passou a ser tratado com considerável relevância, passando a dispor de um diploma autónomo
face a outros estabelecimentos. A prova disso está no preâmbulo do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de
agosto, que nos diz que “a dinâmica do mercado da procura e oferta do alojamento fez surgir e proliferar
um conjunto de novas realidades de alojamento que, sendo formalmente equiparáveis às previstas na
Portaria n.º 517/2008, de 25 de junho, determinam, pela sua importância turística, pela confirmação de
que se não tratam de um fenómeno passageiro e pela evidente relevância fiscal, uma atualização do regime
aplicável ao alojamento local”.
Com este Decreto-Lei, nasce uma nova figura de alojamento, a figura de “hostel”, mantendo-se as
restantes modalidades conhecidas até à data e elencadas no artigo 3.º do mesmo diploma, que, por sua vez,
com a publicação da Lei n.º 62/2018, de 22 de agosto, foi atualizado com uma outra nova modalidade de
AL, passando a ser possível prestar serviços de AL em:
 Moradia, caracterizada como edifício autónomo, de caráter unifamiliar

 Apartamento, fração autónoma de edifício ou parte de prédio urbano suscetível de utilização
independente
 Estabelecimentos de hospedagem, cujas unidades de alojamento são constituídas por quartos
 “Hostel”, unidade de alojamento, única ou maioritária, cuja realidade é o dormitório.
 Quartos, locação de espaço feita na residência fiscal do locador4
A presunção da prestação de serviços de alojamento está definida no artigo 4.º do Decreto-Lei n.º
128/2014, de 29 de agosto5, onde se assume que se presume existir exploração e intermediação de
estabelecimento de AL quando um imóvel ou fração seja publicitado (por qualquer forma, entidade ou
meio, nomeadamente em agências de viagens e turismo ou sites da Internet), estando mobilado e equipado,
sejam oferecidos, além de dormida, serviços complementares, nomeadamente limpeza ou receção, por
períodos inferiores a 30 dias.
O artigo 1 065.º do Código Civil diz-nos que “a locação de imóveis mobilados e seus acessórios presume-
se unitária, originando uma única renda”, o que vem solucionar qual o regime a aplicar à locução de um
imóvel mobilado, estabelecendo uma presunção de dominância do regime de arrendamento sobre o do
aluguer. Esta presunção será ilidível, mediante prova da vontade das partes intervenientes.
Esta presunção só pode ser ilidida mediante apresentação de contrato de arrendamento urbano devidamente
registado nos serviços de finanças.
4
Nova modalidade de AL, criada pela Lei n.º 62/2018. de 22 de agosto
5
Alterado pelo Decreto-Lei n.º 63/2015 e pela Lei n.º 62/2018, de 22 de agosto
8
3.1. CONCEITO DE ALOJAMENTO LOCAL
6
O surgimento da figura AL teve como intenção clarificar que se consideram estabelecimentos de alojamento
local aqueles que prestam serviços de alojamento temporário a turistas mediante remuneração, não sendo
permitida a exploração como estabelecimentos de AL aos estabelecimentos que reúnam os requisitos para
serem considerados empreendimentos turísticos.
A exploração de estabelecimento de AL corresponde ao exercício, por pessoa singular ou coletiva, da

atividade económica de prestação de serviços de alojamento, de controlo sucessivo pela Câmara Municipal.
O AL “proporciona sempre, uma dupla componente: a habitação breve e os serviços de acolhimento,

7
constituindo deste modo uma verdadeira e própria hospedagem” .
Deste modo o cliente não recebe apenas dormida mas uma série de serviços relacionados com a sua estadia,
serviços que são proporcionados por um sujeito, proprietário ou explorador do AL, que forma uma empresa
prestadora de serviços de AL. Para tal, o titular da exploração do estabelecimento de AL deverá apresentar,
junto da Autoridade Tributária e Aduaneira (AT), o início de atividade correspondente à secção I, subclasses
55201 ou 55204 da Classificação Portuguesa de Atividades Económicas (CAE), Revisão 3, aprovada pelo
Decreto-Lei n.º 381/2007, de 14 de novembro.
Esta atividade de alojamento destina-se a acolher turistas, em troca de uma remuneração, em instalações
mobiladas, com roupas de cama e de banho, rodeado de serviços destinados a tornar a estadia mais agradável
e cómoda, tais como limpeza, televisão, bar, refeições ou área para as preparar.
Este tipo de alojamento baseia-se numa presunção. É o próprio DL n.º 128/2014, de 29 de agosto no n.º 2 do
artigo 4.º, que diz: “Presume-se existir exploração e intermediação de estabelecimento de alojamento local
quando um imóvel ou fração deste” seja publicitado, esteja mobilado e equipado, e para além de dormida
sejam oferecidos serviços complementares ao alojamento, podendo esta presunção “ser ilidida nos termos
gerais de direito, designadamente mediante apresentação de contrato de arrendamento urbano devidamente
8
registado nos serviços de finanças” .
Mas para que aconteça a presunção é necessário que o imóvel seja publicitado, disponibilizado ou objeto de
intermediação, por qualquer forma, entidade ou meio, nomeadamente em agências de viagens e turismo ou
sites especializados na internet, como alojamento para turistas ou como alojamento temporário, ou estando
mobilado e equipado, neste sejam oferecidos ao público em geral, além de dormida, serviços complementares
ao alojamento, nomeadamente limpeza, por períodos inferiores a 30 dias.
6
Figura criada pelo Decreto-Lei n.º 39/2008, de 7 de março, alterado pelos Decretos-Leis n.os 228/2009, de 14 de setembro, e 15/2014,
de 23 de janeiro, contudo foi o Decreto-lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, que aprovou o Regime Jurídico da Exploração dos
Estabelecimentos de Alojamento Local, alterado pelo Decreto-lei n.º 63/2015, de 23 de abril, e pela Lei 62/2018, de 22 de agosto
7
FURTADO, J. Pinto – Do alojamento local, na sua relação com a propriedade horizontal. Revista de Direito Civil, edições Almedina,
Ano II (2017), n.º3
8
N.º 3 do artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto
9
A exploração do estabelecimento de alojamento local depende do registo, prévio, através de uma mera
comunicação realizada no Balcão Único Eletrónico.
A mera comunicação prévia é realizada exclusivamente através do Balcão Único Eletrónico previsto no
artigo 6.º do DL n.º 92/2010, de 26 de julho, que confere a cada pedido um número, o qual constitui, no
referido Decreto-lei, o número de registo do estabelecimento de alojamento local, e que remete
automaticamente a comunicação ao Turismo de Portugal, I. P., para os efeitos previstos no artigo 10.º do DL
n.º 128/2014, de 29 de agosto.
Os estabelecimentos de alojamento local integram-se numa das modalidades: moradias, apartamentos,

estabelecimentos de hospedagem e quartos.
As unidades de alojamento local podem ser constituídas por um edifício autónomo, de caráter familiar,
designado por moradia; por uma fração autónoma de edifício ou parte de prédio urbano suscetível de
utilização independente, designado por apartamento; por estabelecimentos de hospedagem, e ainda
9
constituídos por quartos. Estes poderão utilizar a denominação de “hostel” quando a unidade de alojamento
predominante for um dormitório.
3.2. AS REGRAS DE PUBLICITAÇÃO DO ALOJAMENTO LOCAL
O proprietário ou explorador do AL quando pretende publicitar a oferta de alojamento, através de uma

plataforma eletrónica, terá de publicitar o respetivo número de Registo Nacional de Turismo, tal como
estabelece o artigo 42.º-A do Decreto-Lei n.º 80/2017, de 30 de junho, que alterou do Regime Jurídico da
Instalação, Exploração e Funcionamento dos Empreendimentos Turísticos (DL n.º 39/2008, de 7 de março).
Com esta medida, pretende-se que as plataformas eletrónicas não disponibilizem, não divulguem ou não
comercializem alojamento sem que estes estejam registados, criando, assim, um mecanismo de controlo
que impede e limita que a economia paralela do AL continue a florescer.
O locador, sem o número de Registo Nacional de Turismo, fica impedido de publicitar ou celebrar o
contrato por via eletrónica, através das plataformas eletrónicas, ou seja, terá de criar meios alternativos de
divulgação caso pretenda aceder a um nível internacional de potenciais clientes.
Quando a celebração dos contratos, de arrendamento ou mistos de locação e serviços, é efetuada por
intermediação das plataformas eletrónicas, pode estabelecer-se um quadro contratual de feição triangular e
ficando dependentes do cumprimento de formalidades administrativas.
9
A denominação de “hostel” é utilizada pelos estabelecimentos de hospedagem cuja unidade de alojamento predominante é o dormitório,
composto por um número mínimo de quatro camas, deve dispor de instalações sanitárias comuns, espaços sociais comuns, cozinha e
área de refeições de utilização e livre acesso pelos hóspedes.
10
O serviço prestado pela plataforma aproxima-se da função de um mediador ou da atuação de um
mandatário, podendo, ainda, intermediar a celebração de contratos de seguros que garantam a reparação de
danos causados por alguma das partes do contrato de locação.
Os contratos de arrendamento de curta duração estão obrigados aos mesmos requisitos que os demais
contratos de arrendamento. Qualquer desvio destes requisitos, poderá afetar o gozo do imóvel pelo
arrendatário permitindo-lhe reagir através dos meios processuais, invocando a sua invalidade.
O Código Civil estabelece a exigência da forma para o contrato de arrendamento, sendo que o artigo 1069.º
determina que o contrato de arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito, caso isso não se verifique
a consequência é a nulidade do mesmo. Diferente é a celebração de um contrato misto, no qual prevaleça a
prestação de serviços, prevalecendo a regra da liberdade de forma, prevista no artigo 219.º do CC.
Os imóveis que se destinam ao arrendamento de curta duração têm de ser apropriados, têm de servir o fim
habitacional e têm de estar licenciados para o efeito. Sendo objeto de sucessivos contratos é necessário que
o estabelecimento de AL esteja registado e cumpra os requisitos gerais e de segurança, previstos no artigo
12.º, 13.º e 13.º-A da Lei n.º 62/2018, e as formalidades, caso corresponda a um “hostel”, para serem
publicitados nas plataformas.
A duração destes contratos faz com que o seu conteúdo de origem legal seja mais reduzido que o conteúdo
de um contrato destinado a habitação duradoura. Ainda assim, mesmo com um conteúdo reduzido, há a
obrigação de uma contrapartida pecuniária, ou seja, a obrigação de pagar a renda, que aqui não corresponde
a uma obrigação reiterada e duradoura, mas sim a uma única prestação pecuniária.
O locador, seja pessoa singular ou pessoa coletiva, que se dedique profissionalmente ou não à locação de
imóveis a turistas, cumpre a obrigação de entregar a “coisa” locada e de assegurar o respetivo gozo para os
fins a que se destina, neste caso alojamento para turistas, proporcionando o acesso efetivo ao gozo do
imóvel e dos seus equipamentos.
Dada a curta duração dos contratos, o modo mais comum da extinção dos contratos de arrendamento,
destinados ao alojamento de turistas, é a caducidade pelo decurso do prazo. Ocorrendo a extinção do
contrato, pelo decurso do prazo, o locatário tem a obrigação de remover os seus bens pessoais, entregando a
chave da “coisa” locada.
Em conclusão, o alojamento local não possui uma tipologia contratual definida, tanto pode corresponder a
um contrato de arrendamento como a um contrato de locação e prestação de serviços.
A legislação sobre o AL regulamenta os aspetos relacionados com o licenciamento, registo e publicidade de

uma atividade económica especificamente dedicada ao turista, não existindo um regime legal que regule
especificamente os direitos e deveres das partes contraentes.
11
Os contratos que proporcionam alojamento aos turistas, celebrados com maior ou menor frequência, podem
revelar uma atividade permanente de locador ou ser apenas arrendamentos esporádicos. A curta duração é a
característica essencial e aquela que determina adaptações na aplicação do regime do arrendamento a estes
contratos.
Em nosso entender, justificar-se-ia uma intervenção legislativa, ao nível fiscal, a uma atividade de
alojamento em imóveis de habitação, capaz de distinguir a atividade permanente e organizada (indústria
hoteleira) da contratação praticada por locadores que arrendam parte da casa aonde habitam, ou que de
forma esporádica ou sazonal, arredam essa habitação a turistas (por exemplo na época de férias ou quando
se ausentam por razões profissionais).
O ajustamento do mercado imobiliário em Portugal, provocado pela crise económica nacional e

internacional vivida na primeira metade da década, promoveu a descida dos preços dos imóveis, facto que
levou ao crescimento do número de compradores e investidores imobiliários. Muitos desses compradores
viram o arrendamento como uma excelente oportunidade de rentabilizar o investimento efetuado.
Atualmente, a aquisição de imóveis para arrendamento é uma oportunidade de rentabilização de recursos.

Evidentemente que quanto maior for a rentabilidade maior é o risco e no caso do arrendamento existem
alguns.
O arrendamento é o contrato de locação de uma coisa imóvel pelo qual uma das partes se obriga a
proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição.
Em Portugal, no mercado imobiliário, existem dois principais tipos de contrato de arrendamento: de longa e
de curta duração. Na tomada de decisão do arrendamento dever-se-á ter em conta os prós e contras de cada
tipo de contrato.
O arrendamento de longa duração é mais comum nos meios urbanos, porém, os rendimentos obtidos não
sendo muito altos, permitem uma maior estabilidade nos rendimentos ao mesmo tempo que se reduz o risco
associado.
Por outro lado, o arrendamento de curta duração tem um risco acrescido, comparativamente com o
arrendamento de longa duração, mas o rendimento é também ele superior. Um dos grandes inconvenientes
do arrendamento de curta duração é a garantia de ocupação do imóvel. Por norma, recorrem a este tipo de
arrendamento proprietários de imóveis em zonas turísticas e de interesse cultural.
JOÃO QUEIRÓS, Investigador da Universidade do Porto e docente do Instituto Politécnico do Porto,

ouvido no grupo de trabalho para revisão da lei do alojamento local, no Parlamento, disse que três meses no
AL rendem tanto como um ano de rendas, chegando mesmo a citar estudos internacionais, especialmente
12
um estudo realizado em Los Angeles, Estados Unidos, segundo o qual "83 dias no alojamento local, em
média, já chegavam para desincentivar os arrendamentos para arrendamento permanente"10.
Do ponto de vista das responsabilidades, o arrendamento de longa duração é mais vantajoso para o
proprietário, uma vez que a responsabilidade com as despesas correntes como as despesas de água, energia,
mobiliário e decoração passa a ser do inquilino. Já no arrendamento de curta duração essas
responsabilidades são do proprietário ou do explorador do AL.
Cabe a cada investidor a tomada de decisão face ao tipo de contrato a efetuar. Essa decisão pode estar
dependente de vários fatores, como a localização do imóvel, os rendimentos expectáveis e o interesse de
cada proprietário.
3.3. AS MODALIDADES DE ALOJAMENTO LOCAL
3.3.1. MORADIA OU APARTAMENTO
O AL tem um comportamento totalmente distinto dos hotéis. São estabelecimentos de AL11 os que prestem
serviços de alojamento temporário a turistas, mediante remuneração, de acordo com o artigo 2.º, do Decreto-
Lei N.º 128/2014, de 29 de agosto, e que reúnam os demais requisitos previstos no Decreto-Lei N.º 128/2014,
de 29 de agosto.
O AL está sujeito às regras específicas do regime jurídico da exploração dos estabelecimentos de alojamento
local, e devem integrar-se numa das modalidades de moradia, apartamento ou estabelecimentos de
hospedagem (onde se inserem os estabelecimentos com a denominação “hostel”).
O conceito de alojamento local é um conceito destinado à proximidade, da familiaridade do hóspede a um

espaço mais íntimo.
A dormida é feita por cama a um custo, teoricamente, bastante inferior em relação a um quarto de hotel, a
oferta de serviços não é tão extensa e pode ou não haver pequeno-almoço. Uma das grandes diferenças neste
tipo de estabelecimento é o facto de os hóspedes conviverem e socializarem entre si, visto serem um público
mais jovem e partilharem o espaço. Aqui a troca de experiências é vantajosa e um cliente “nunca se sente
sozinho”.
Normalmente, o AL é praticado em edifícios reaproveitados, alguns com conceitos únicos e fora do vulgar, e
essencialmente localizam-se nos grandes centros urbanos.
10
In:
https://www.jornaldenegocios.pt/economia/rendas/detalhe/tres-meses-no-alojamento-local-rendem-tanto-como-um-ano-de-rendas
11
Artigo 2.º, do Decreto-Lei N.º 128/2014, de 29 de agosto
13
Face a isto podemos concluir que a sua estrutura não é tão complexa, comparativamente à de um hotel. O
número de funcionários é mais pequeno, por norma mais jovem e com grandes capacidades de polivalência
(um rececionista pode ter de efetuar limpezas, entreter os hóspedes ou mesmo servir de guia turístico) e
socialização.
3.3.2. HOSTEL
O Hostel é um estabelecimento de AL cujo conceito é oferecer zonas e espaços partilhados. Temos o

dormitório, que é partilhado com mais pessoas (por exemplo, pode ter 2 camas a 50 camas, está divido por
género masculino, feminino ou misto); as casas de banho também são partilhadas mas divididas, por noma,
por sexos, os hóspedes têm a possibilidade de cozinharem e de comer as suas refeições juntos ou
descontraírem no mesmo espaço.
A oferta de serviços é bastante reduzida, o que se traduz num preço médio/noite bastante acessível, quando
comparado com uma noite num hotel tradicional.
É visto pelos hóspedes mais jovens como uma oportunidade de trocarem experiências entre si, uma vez que o
próprio espaço proporciona e promove o convívio entre hóspedes.
Mas não podemos esquecer de uma realidade: cada vez mais os hotéis veem o “mundo” do AL como uma
ameaça. Por não estarem sujeitos a legislação tão apertada, não estarão sujeitos a um tão grande investimento
de capital, resultando em preços, supostamente, mais apelativos em troca das condições necessárias a uma
estadia.
Como diz EDUARDO MIRANDA, da Associação do Alojamento Local em Portugal (ALEP), "O turismo
deixou de ser algo mecânico ou ritual, passou a ser a hipótese de inventar experiências pessoais"12.
3.3.3. QUARTOS
A figura de estabelecimento de alojamento local de ‘quartos’, teve a sua consagração pela primeira vez, em
termos legislativos, na Lei n.º 62/2018. Esta alteração legislativa clarificou uma realidade que já era praticada
por inúmeros contribuintes que viram a oportunidade de obter um rendimento extra, com o AL, sem terem a
necessidade de investir recursos.
O legislador teve a consciência que este tipo de que estabelecimento se destina a permitir que as famílias
possam obter um rendimento extra, e, por essa razão condicionou a exploração do AL à residência do seu
domicílio fiscal, e com o limite máximo de três quartos destinados ao AL.
12
In:
http://www.jornaldenegocios.pt/empresas/turismo---lazer/detalhe/hoteis_vs_alojamento_local_eles_nao_estao_em_pe_de_guerra
14
4. O ALOJAMENTO LOCAL E FIGURAS AFINS
4.1. DISTINÇÃO ENTRE ARRENDAMENTO DE LONGA DURAÇÃO E DE CURTA DURAÇÃO
A figura de “contrato de alojamento local” não é uma figura nova na legislação nacional. Concordamos com
13
Falcão, no seminário “Arrendamento Urbano versus Alojamento Local” que referiu que a denominação
correta será uma locação.
A figura do AL permite uma multiplicidade de situações na prestação de serviços de alojamento local,

destinado essencialmente a turistas, (em apartamentos ou moradias) que pode corresponder a diversas figuras
contratuais.
Para além dos “tradicionais” contratos de arrendamento, ditos de “paredes nuas”, para efeitos de habitação ou
comercial, existem os contratos que poderemos designar por contratos mistos, uma vez que estes permitem a
cedência do gozo de imóveis mobilados, acompanhados por algumas prestações de serviços. Prestações que
podem ser serviços complementares ao alojamento, nomeadamente limpeza, receção ou de fornecimento de
refeições, às quais podem ainda acrescer outras como serviço de transporte ou acompanhamento como guia
ou intérprete disponibilizados pelo proprietário ou explorador do alojamento local, serviços que não têm
ligação direta com o gozo do imóvel mas determinam a opção pelo imóvel.
“A locação de imóveis mobilados e seus acessórios presume-se unitária, originando uma única renda”, tal
como define o artigo 1065.º do CC, e, consequentemente, é aplicado o regime do arrendamento de prédios
urbanos. Este regime também incorpora o regime de aluguer, que corresponderá ao aluguer dos bens móveis
que equipam o imóvel.
Quando o proprietário cede o gozo de um imóvel mobilado, juntamente com a prestação de serviços,
designadamente serviços de limpeza do espaço, refeições, serviços de lavandaria, serviços de transporte e/ou
acompanhamento turístico, mediante recebimento de uma prestação pecuniária, estão reunidas as condições
para haja um contrato misto de locação de imóvel mobilado com prestação de serviços. Estas prestações de
serviços, que aparentemente ou supostamente seriam acessórias, na realidade assumem uma relação
dominante e afastam, consequentemente, o regime do arrendamento urbano.
Desta forma podemos estar perante um contrato de arrendamento de um imóvel mobilado, sujeito às regras
do arrendamento urbano ou então perante um contrato de locação e prestação de serviços cujo regime é
modelado pela liberdade das partes contraentes.
Esta proximidade das relações contratuais, arrendamento urbano e locação, chega a colocar em causa as
presunções qualificadoras estabelecidas pelo n.º 2 do artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto,
alterado pelo Decreto-Lei n.º 63/2015, de 23 de abril e pela Lei n.º 62/2018 de 22 de agosto.
13
Seminário “Arrendamento Urbano versus Alojamento Local”, Instituto Politécnico do Cávado e Ave (IPCA) - Orador: Dr. José Diogo
Falcão – Docente do Ensino Superior. 19 de Fevereiro de 2018
15
Este DL, que estabelece o regime jurídico da exploração dos estabelecimentos de AL, Decreto-Lei n.º
14
128/2014, de 29 de agosto , contém as regras necessárias para que um “estabelecimento” de AL possa ser
registado e publicitado e não define a matéria pela qual os contratos, celebrados entre proprietário ou
explorador e turista, se devem reger.
O modo de publicitação, a vontade de contratar bem como a duração do contrato (inferior a 30 dias), como
dispõe a alínea b) do n.º 2 do artigo 4.º do DL n.º 128/2014, de 29 de agosto, são fatores que nos levam à
presunção da existência de exploração de AL. O facto de ser uma presunção permite que esta seja ilidível.
Desta forma, é questionável se quem arrenda a sua residência habitual, por curtos períodos, por exemplo, nas
férias ou durante uma ausência por razões profissionais, bem como quem faz arrendamento ou
subarrendamento de forma sazonal, na época balnear, por exemplo, se deverá ser tratado como titular de um
estabelecimento de AL ou como se de um arrendamento tradicional se tratasse – mesmo sendo de curta
duração. Estes contratos existem de forma pontual, esporádica. Não se confundem com os sucessivos
contratos destinados ao alojamento de turistas, cujos imóveis são usados ao longo do tempo para AL.
Estas distinções contratuais não se confundem com as classificações que o AL pode ter para efeitos do
cumprimento dos artigos 5.º e 6.º DL n.º 128/2014, de 29 de agosto, atualizado pela Lei n.º 62/2018, registo
do estabelecimento de AL. O registo do estabelecimento deverá atender às condicionantes e caraterísticas que
o imóvel mobilado deverá apresentar os requisitos, definidos no artigo 12.º do DL n.º 128/2014, de 29 de
agosto, e não à quantidade ou qualidade dos serviços disponibilizados.
Administrativa e fiscalmente, o conceito de estabelecimentos de AL é aquele imóvel que é objeto de

sucessivos contratos de prestação de serviços de alojamento.
4.2. A PROBLEMÁTICA DO ALOJAMENTO LOCAL E DO DIREITO À HABITAÇÃO
Para efeitos fiscais não tem qualquer relevância em saber se a atividade de AL, realizada em imóveis em
propriedade horizontal, pode ou não conflituar com os interesses pessoais dos condóminos aí residentes.
Saber se o AL constitui um desvio do uso de uma fração que se destina a outro fim é uma questão que tem
dividido a jurisprudência15 mas que não será objeto de análise neste trabalho.
Esta disputa, entre AL e condomínios, propagou às contradições da jurisprudência nacional. Atualmente são
conhecidos 4 acórdãos de tribunais superiores acerca da instalação do AL numa fração autónoma de
condomínio destinado a habitação.
14
Alterado pelo Decreto-Lei n.º 63/2015, de 23 de abril e pela Lei n.º 62/2018 de 22 de agosto
15
A título de exemplo, a decisão mais recente, o acórdão do Tribunal da Relação do Porto, Processo: 24471/16.4T8PRT.P1, de 11-04-
2018. In: http://www.dgsi.pt/jtrp.nsf/-/E504B901C699245E802582A3004E1BC6
16
Tal como diz PINTO FURTADO, atualmente “assiste-se a um aceso duelo entre alojamento local e o
condomínio, muitas vezes sobrepondo os interesses económicos do primeiro ao respeito pelas regras de
16
vizinhança do segundo” .
17
Defende o acórdão do Tribunal da Relação do Porto, processo n.º 4910/16.5T8PRT-A.P1 , que “se no título
constitutivo da propriedade horizontal apenas se estabelece que determinada fração se destina à habitação,
não existe, em princípio, impedimento a que o seu proprietário a afete a alojamento local de turistas”,
assegurando que o “conceito de alojamento está contido no conceito de habitação”.
Os juízes do Tribunal da Relação de Lisboa, processo n.º 12579-16.0T8LSB.L1-818, tiveram um

entendimento distinto, “um uso diverso do fim a que, segundo o título constitutivo da propriedade horizontal,
ela é destinada, (…), o único remédio para essa afetação é a reconstituição natural (afetação da fração em
causa ao fim a que ela estava destinada)”. Desta forma “segundo o título constitutivo, a habitação, não lhe
pode ser dado outro destino (alojamento mobilado para turistas) sendo para tanto irrelevante o licenciamento
do local para a atividade comercial”.
Contudo, o Supremo Tribunal de Justiça (STJ), no acórdão do processo n.º 12579/16.0T8LSB.L1.S119,

reconhece que “Constitui violação do conteúdo do título constitutivo da propriedade horizontal o exercício de
atividade comercial ou industrial na fração que ali está destinada a habitação”, no entanto, “o arrendamento
da fração a turistas por curtos períodos, designado por alojamento local, não é um acto de comércio” e que
“na cedência onerosa de fração mobilada a turistas, a fração destina-se à respetiva habitação e não ao
exercício de atividade comercial”, permitindo a utilização para AL.
Por sua vez, o Tribunal da Relação do Porto, no acórdão do processo n.º 13721/16.7T8PRT.P120, apesar de
fazer referência ao acórdão do STJ, contraria a posição tomada pelo STJ e considera que a “propriedade
horizontal de que a fração se destina a habitação leva a considerar” que se “destina a habitação, quer dizer
que se trata de uma residência, de um domicílio, lar, ou seja, de um espaço de vida doméstica com a inerente
necessidade de tranquilidade e sossego, não cabendo nela o alojamento local”.
De posição oposta, tem-se verificado que diversas frações não destinadas a habitação, escritórios e espaços
comerciais, estão a ser transformados e adaptados em estabelecimentos de AL.
Para o turista é indiferente a realidade do contrato, arrendamento ou locação, uma vez que o que retira do
imóvel é a satisfação, pontual, da necessidade habitacional. Os serviços associados e disponibilizados pelo
AL não alteram em nada o gozo do imóvel, este continua a corresponder a um uso habitacional.
Mas se o espaço tiver sido alterado sem as devidas legalizações, de fins diversos, para poder albergar turistas
em AL poderá ser considerado uso habitacional?
16
“Do alojamento local, na sua relação com a propriedade horizontal” - Revista de Direito Civil, edições Almedina, Ano II (2017), n.º3,
p. 532
17
In: http://www.dgsi.pt/jtrp.nsf/56a6e7121657f91e80257cda00381fdf/1ae9d39dd554c7f58025808f0059f8e0?OpenDocument
18
In: http://www.dgsi.pt/jtrl.nsf/33182fc732316039802565fa00497eec/1be52b1b9ebc06b380258074005811e2?OpenDocument
19
In: http://www.dgsi.pt/jstj.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/6f7c01eb322533d0802580f9004c4d45?OpenDocument
20
In: http://www.dgsi.pt/jtrp.nsf/56a6e7121657f91e80257cda00381fdf/5da928ab1d855c548025812a005112c5?OpenDocument
17
Nos termos do artigo 4.º do DL n.º 128/2014, poderá presumir-se que não estamos perante a exploração de
AL, demonstrando que não se exerce uma atividade de exploração de AL caso seja proporcionado alojamento
a turistas por período superior a 30 dias, pelo que podemos estar perante uma situação em que não tem de
cumprir as regras de registo de AL, nem as regras fiscais associadas à atividade de AL. Caso haja uma opção
em cumprir as regras administrativas e fiscais, este será tratado como titular de “um estabelecimento de
alojamento local”, todavia o uso dos imóveis é rigorosamente idêntico.
Não é tema em análise saber em que medida a cedência do gozo, mediante remuneração, do imóvel afeta ou
não os interesses pessoais e a segurança dos condóminos. Mas é nosso entendimento que deverá haver um
tratamento legal e distinto entre moradia e habitações em propriedade horizontal.
4.3. ALOJAMENTO LOCAL VERSUS ARRENDAMENTO TRADICIONAL
O aumento da oferta de imóveis para exploração de AL, essencialmente nos grandes centros urbanos (Porto e
Lisboa) e nas zonas balneares, não tem seguido a mesma linha de crescimento quando comparado com a
oferta disponibilizada para o arrendamento destinado ao alojamento das famílias, dito como arrendamentos
21
para habitação tradicional .
Reduzindo a oferta de imóveis para habitação tradicional, juntamente com a dificuldade de acesso a créditos
financeiros (elevados spreads, comissões bancárias mais altas e exigências de rigor financeiro), a
consequência lógica, cumprindo a regra do mercado, é o aumento substancial das rendas para novos
contratos.
Em alguns países foram introduzidas medidas destinadas a limitar o AL, de forma a favorecer o
arrendamento tradicional (de longa duração) e por essa via garantir que o valor das rendas não continuasse a
aumentar. Exemplo disso foram as medidas aplicadas em Berlim, onde não é possível arrendar através das
plataformas eletrónicas, a turistas, mais de 50% de um apartamento ou moradia; em Londres só é permitida a
disponibilização para AL até 90 dias por ano. Em Nova Iorque o arrendamento a turistas, pelas plataformas,
só é possível por um período inferior a 30 dias seguidos22.
Em Portugal, o legislador ainda não introduziu nenhum tipo de limitações a este nível mas devemos estar
conscientes que estará em causa o princípio da liberdade contratual. Por outro lado, deverá garantir a
promoção adequada e o acesso ao arrendamento de longa duração a preços acessíveis à população residente.
Desta forma, parece-nos justo que o legislador crie mecanismos que beneficiem fiscalmente os promotores de
contratos de arrendamento de longa duração, assumindo assim uma função social e permitindo o acesso a
21
CAETANO, Miguel - “Alojamento Local e escassez de imóveis para arrendamento”, 6 de Setembro de 2017 – disponível em:
http://www.sulinformacao.pt/2017/09/alojamento-local-e-escassez-de-imoveis-para-arrendamento/ ; “Faltam casas para arrendamento
em todo o país”, notícia publicada em: http://expresso.sapo.pt/economia/2017-03-19-Faltam-casas-para-arrendamento-em-todo-o-pais-
1#gs.3VwC2d4 ; “Oferta de casas para arrendar caiu 33% em cinco anos e rendas dispararam”, noticia publicada em:
https://www.publico.pt/2016/06/05/economia/noticia/oferta-de-casas-para-arrendar-caiu-33-em-cinco-anos-e-rendas-dispararam-
1734086
22
“Airbnb limita o tempo de arrendamento em Londres e Amesterdão”, noticia pode ser consultada em:
https://www.publico.pt/2016/12/02/tecnologia/noticia/airbnb-limita-o-tempo-de-arrendamento-em-londres-e-amesterdao-1753469
18
uma habitação com a dignidade constitucional que o artigo 65.º da Constituição da República Portuguesa
confere.
4.4. DISTINÇÃO DE ALOJAMENTO LOCAL DE HOTÉIS
O alojamento turístico é amplo e vasto, mas será que existem diferenças entre os hotéis e alojamento local?
Quais são os pontos fortes do AL? Será o AL uma ameaça à hotelaria tradicional? São algumas questões
atualmente levantadas na sociedade portuguesa, em especial pelos stakeholders do Turismo. E serão estas as
diferenças que levam os turistas a optar pelos estabelecimentos de AL ou pelos empreendimentos turísticos.
Segundo a Agência de Notícias Presstur23, o Barómetro apresentado no Salão das Viagens de Negócios, o
maior evento de networking na área de viagens de negócios e turismo em Portugal, promovido pela Travel
Store American Express, demonstrou que o AL é uma “alternativa válida” para 43% das empresas nas suas
viagens, isto é, quatro em cada dez empresas já segue a tendência dos turistas de lazer e escolhe o alojamento
local para se acomodar quando viaja em negócios.
O hotel é um estabelecimento hoteleiro que deve dispor, no mínimo, de 10 unidades de alojamento24,

integrado no grupo de empreendimentos turísticos, “destinados a proporcionar alojamento temporário e
outros serviços acessórios ou de apoio, com ou sem fornecimento de refeições, e vocacionados a uma locação
diária”, em consonância com o disposto nos artigos 11.º e 12.º do Decreto-Lei n.º 39/2008, de 7 de Março.
Estes empreendimentos são classificados mediante a qualidade do serviço e das instalações do alojamento,
tais como as características das instalações e equipamentos, serviço de receção e portaria, serviço de limpeza
e lavandaria, serviço de alimentação e bebidas, serviços complementares25, culminando numa qualificação
em categorias de uma a cinco estrelas.
Um hotel possui uma estrutura mais complexa comparativamente com o AL, a regulamentação a cumprir é
mais rígida, de forma a prestar o máximo conforto e segurança aos seus hóspedes, clientes e colaboradores.
O número de intervenientes, colaboradores e áreas de intervenção, varia consoante a categoria do

empreendimento e do seu tamanho. Os hotéis de quatro e cinto estrelas devem possuir mais equipas de apoio
à satisfação do cliente, que os hotéis de uma, duas e três estrelas.
As instalações de alojamento, num hotel, são constituídas por quarto, onde existe casa de banho privativa:
quarto single (uma pessoa), duplo ou twin (duas pessoas), triplo (três pessoas), familiar (quatro pessoas),
entre outras tipologias de alojamento.
23
In: http://www.presstur.com/empresas---negocios/alojamento-local-e-alternativa-valida-em-43--das-viagens-empresariais-3/
24
Artigo 12.º do Decreto-Lei n.º 39/2008 de 7 de Março
25
Artigo 35.º do Decreto-Lei n.º 39/2008 de 7 de Março
19
Estes empreendimentos dispõem de serviços complementares à estadia dos seus hóspedes, como serviços de
quarto (room service), bar, ginásio, spa, garagem, entre outros, cuja oferta, por norma, está associada ao
número de estrelas obtidas em classificação.
O valor a pagar da hospedagem, no hotel, está diretamente relacionado com a unidade, com a marca ou
cadeia hoteleira, com a classificação, com a localização e com o valor que proporcionam ao cliente. Podemos
concluir que quanto melhor for o hotel, quanto melhor for a sua classificação e quantos mais serviços
dispuser, maior será o preço a pagar.
Uma das características dos hotéis é o ambiente. O ambiente é calmo, sereno e proporcionam condições para
que os clientes não sociabilizem entre si, mantendo a sua privacidade. Em suma, podemos entender que
algumas das vantagens da estadia ser efetuada num hotel são a privacidade, a discrição, melhores condições,
um serviço mais especializado, bem como a ampla oferta de serviços.
20
5. EFEITOS DO ALOJAMENTO LOCAL NA ECONOMIA NACIONAL E
COMUNITÁRIA
5.1. IMPORTÂNCIA DO ALOJAMENTRO LOCAL NO TURISMO
O turismo em Portugal tem surpreendido com a contínua progressão em recordes de turistas e de receitas,
afirmando-se como um sector de importância na economia nacional. O turismo tem crescido em números de
hóspedes, em dormidas, em receitas e em número de alojamentos, especialmente em números de AL.
Durante a apresentação das “Tendências e Políticas de Turismo 2018”, que ocorreu na primeira semana de
26
março de 2018, na feira do setor, ITB Berlin, em Berlim, a Organização para a Cooperação e
Desenvolvimento Económico (OCDE) referenciou que “o turismo é um importante setor económico na zona
da OCDE, contribuindo diretamente, em média, para 4,2% do PIB, 6,9% do emprego e 21,7% das
27
exportações de serviços” .
Em 2016, o AL representou, de forma direta e indireta, na economia da Área Metropolitana de Lisboa cerca
de seis mil milhões de euros, seis vezes mais do que a Autoeuropa, tendo sido o setor que mais contribuiu
para a criação de emprego. Consultando o Registo Nacional de Turismo, do Turismo de Portugal, em finais
de agosto de 2018, contava com quase 74 000 registos ativos de estabelecimentos de AL.
O estudo “Qual o impacto económico do Alojamento Local na Região de Lisboa”, solicitado pela Associação
de Hotelaria, Restauração e Similares de Portugal (AHRESP) ao ISCTE – Instituto Universitário de Lisboa,
comprovou que o impacto do AL só na economia da Área Metropolitana de Lisboa superou os 1.660 milhões
de euros, representando 1% do PIB gerado nesta região.
Segundo as Estatísticas do Turismo28, do Instituto Nacional de Estatística (INE), os estabelecimentos

hoteleiros nacionais receberam mais de 24,1 milhões de turistas, no ano de 2017, o que equivale a mais de
65,8 milhões de dormidas.
Destaca-se que o AL recebeu 12,16% das dormidas, que perfaz cerca de 8,0 milhões de dormidas, de 3,4
milhões de hóspedes com uma estada média 2,35 noites.
29
Por sua vez, o Banco de Portugal revelou, na Nota de Informação Estatística 19|2018 , relativa à Balança de
pagamentos de Dezembro de 2017, que as receitas turísticas de 2017 ultrapassaram os 15 mil milhões de
30
euros o que representou um aumento de 27% em comparação com os valores de 2016 . Por sua vez o estudo
de “TRAVEL & TOURISM ECONOMIC IMPACT 2017PORTUGAL” da WORLD TRAVEL &
26
ITB Berlin é uma das maiores feiras de Turismo da Europa e do mundo
27
In: http://www.jornaleconomico.sapo.pt/noticias/ocde-destaca-programa-de-financiamento-do-turismo-de-portugal-278951
28
In:
https://www.ine.pt/xportal/xmain?xpid=INE&xpgid=ine_publicacoes&PUBLICACOESpub_boui=320462327&PUBLICACOESmodo=
2
29
In: https://www.bportugal.pt/sites/default/files/anexos/documentos-relacionados/nie_balancadepagamentos_201712.pdf
30
In: https://www.bportugal.pt/sites/default/files/anexos/17-comercio_internacional_bens_servicos.pdf
21
31
TOURISM COUNCIL (WTTC) aponta que o impacto financeiro, direto, indireto ou induzido, na economia
portuguesa, foi de quase 40 mil milhões de euros.
Gráfico 1 – Balança turística portuguesa, rubrica Viagens e Turismo, 2013-2017
Fonte: Banco de Portugal, julho 2018
Gráfico 2 – Portugal: Contribuição Total de Viagens e Turismo para o PIB
Fonte: World Travel & Tourism Council
5.2. NÚMERO DE UNIDADES DE ALOJAMENTO LOCAL NO TERRITÓRIO NACIONAL
Nos últimos anos, especialmente nos anos 2016 e 2017, e recentemente com a alteração legislativa ao regime
de autorização de exploração dos estabelecimentos de AL, constatamos um verdadeiro 'boom' do AL: o maior
crescimento foi registado nos primeiros 8 meses de 2018, com quase 20 000 novos estabelecimentos
licenciados.
Consultando o Registo Nacional de Turismo, no portal do Turismo de Portugal, verifica-se que em 2017
foram registados 19.165 estabelecimentos, em 2016 foram registados 11.544 estabelecimentos, em 2015
32
foram 10.413 e em 2014 foram 4.063 espaços de AL .
31
In: https://www.wttc.org/research/economic-research/economic-impact-analysis/country-reports
22
Gráfico 3 – N.º de Unidades de AL em Portugal, evolução anual
25000 Nº de Unidades de AL
20000
15000
10000
5000
0
Fonte: Turismo de Portugal, Elaboração Própria
De notar a utilização da terminologia “foram registados”, na realidade tudo leva a crer que uma substancial
parte destes números advêm da legalização de estabelecimentos que se encontravam ilegais, antecipando
deste modo a sua legalização antes da entrada em vigor da Lei n.º 62/2018, de 22 de agosto, passando a
usufruir de um período mais alargado para a sua adaptação às novas regras. Relacionado com este aumento
está, também, o facto de as plataformas eletrónicas passarem a exigir o número de registo de AL, forçando
muitos estabelecimentos ilegais a procederem à sua regularização junto do Turismo de Portugal e da
Autoridade Tributária.
Maioritariamente, os estabelecimentos de AL estão localizados nas zonas turísticas do Algarve, zonas

urbanas de Lisboa, do Porto e outros centros urbanos.
Gráfico 4 – Repartição dos principais indicadores por grau de urbanização, 2017
Fonte: Instituto Nacional de Estatística
32
Consulta efetuada ao Registo Nacional de Turismo – Alojamento Local. [Consult. 07 de setembro de 2018]. In:
https://rnt.turismodeportugal.pt/RNAL/ConsultaRegisto.aspx?Origem=CP&FiltroVisivel=True
23
5.3. O IMPACTO DO ALOJAMENTO LOCAL NO EMPREGO
O AL é uma realidade muito importante para a estabilidade do sector turismo, para que não seja tão sazonal,
com picos de emprego no verão e depois picos de desemprego no inverno, e para poder manter emprego ao
longo de todo o ano.
O crescimento do turismo tem um impacto direto em vários meios económicos e empresariais, em especial
em atividades económicas associadas ao turismo, como companhias aéreas, autocarros, aluguer de carros,
comboios, cruzeiros, nos operadores turísticos, hotéis, restaurantes, nos centros comerciais, áreas desportivas
e de entretimento, entre outros…
Estes bens e serviços que são diretamente influenciados pelo turismo necessitam de bens e serviços externos,
provocando uma influência indireta em atividades económicas como marketing e relações públicas, limpeza e
manutenção, fornecimento de energia, catering e produção de alimentos, design e impressão, publicidades,
etc.
A conjugação dos fatores diretos e indiretos, vai promover e induzir o desenvolvimento da economia com a
criação de postos de trabalhos, pagamento de salários, criação de lucros e arrecadação de impostos,
desenvolvimento de infraestruturas, da agricultura, da tecnologia, do imobiliário, das comunicações, da
educação, cuidados de saúde e muito mais.
O estudo de “TRAVEL & TOURISM ECONOMIC IMPACT 2017 PORTUGAL33”, da WTTC, assegura que
no ano 2016 o turismo gerou cerca de 371 500 empregos diretos (8,2% do emprego total), previa que
crescesse 3,4% em 2017 para 384 mil empregos. Estes dados incluem o emprego gerado por hotéis, agências
de viagens, companhias aéreas e outros serviços como por exemplo, as atividades das indústrias de
restauração e lazer diretamente apoiadas pelos turistas. Prevendo mesmo que nos próximos 10 anos haverá
um crescimento de emprego na ordem de 1,4%, o que representará 441 mil empregos diretos.
O estudo encomendado ao ISCTE pela Associação da Hotelaria, Restauração e Similares de Portugal

(AHRESP), demonstra que o AL já tem um peso de 18,3% no turismo da Área Metropolitana de Lisboa
(AML) e que o mesmo foi responsável, em 2016, pela criação de quase 20 000 postos de trabalho na AML,
5.706 postos de trabalho diretos e de 13.439 indiretos. O que demonstra a dinâmica e a atratividade do sector
no AL no turismo nacional.
5.4. O IMPACTO DO ALOJAMENTO LOCAL NA RECEITA FISCAL
Até ao momento apenas se conhece um estudo sobre o impacto do AL, porém este estudo apenas se reporta à
AML, “O IMPACTO ECONÓMICO DO ALOJAMENTO LOCAL NA ÁREA METROPOLITANA DE
LISBOA EM 2016”.
33
In: https://www.wttc.org/-/media/files/reports/economic-impact-research/countries-2017/portugal2017.pdf
24
Segundo o estudo encomendado pela AHRESP – Associação da Hotelaria, Restauração e Similares de
Portugal, o impacto económico direto, no ano 2016, foi estimado de 285,9 milhões de euros. Este valor
resulta quase da totalidade das receitas estimadas com a prestação de serviços de AL na AML.
Para os autores deste estudo, foi verdadeiramente surpreendente o valor apurado, o que aponta que para 2017
o valor seja ainda superior. Isto tendo em atenção ao número crescente de turistas e que no ano 2017 abriram
ao público 19.125 novos estabelecimentos.
Sendo o AL um forte dinamizador da economia local, é grande o seu contributo para a riqueza nacional. A
riqueza criada na zona da AML contribuiu para o aumento do PIB em 97,4 milhões de euros, dos quais 51,4
milhões de euros foram distribuídos em salários, outras retribuições e subsídios.
O desenvolvimento da atividade de AL não só beneficia as comunidades locais, as autarquias, como todo o

Estado, arrecadando, no ano 2016, quase 49 milhões de euros.
Figura 1 – Impacto Económico na região AML

Fonte: Estudo encomendado pela AHRESP
Conforme os autores do estudo, são os impostos diretos que mais contribuíram paras as receitas do Estado. O
IVA do AL contribui com quase 21 milhões de euros, sendo que representam a maior parte do total de
receitas estimadas para o Estado via AL.
Figura 2 – Impacto na Receita Fiscal

25
A Segurança Social é a segunda maior fonte de receita do Estado, via AL, contribuindo para uma maior
sustentabilidade de todo o sistema contributivo, com um montante que rondou em 2016 os 16,6 milhões de
euros. É importante realçar que esta contribuição poderá ser colocada em causa. O Decreto-Lei n.º 2/2018, de
9 de janeiro, que entra em vigor a partir de 1 de janeiro de 2019, veio trazer novidades ao Regime dos
trabalhadores independentes, passando a excluir os titulares de rendimentos da categoria B resultantes
exclusivamente de contratos de arrendamento e de arrendamento urbano para AL em moradia ou
apartamento34.
De menor contribuição são os impostos sobre o rendimento IRS e IRC que, em conjunto com os impostos
indiretos, são responsáveis por 11,6 milhões de euros.
O estudo demonstra que em 2016 o AL teve um impacto indireto na economia portuguesa de quase 550
milhões de euros, este valor resulta da soma das despesas diárias (uma média de quase 70 €) por turista e sua
multiplicação pelo número de hóspedes/dia em AL, ainda não dispondo de dados fidedignos de turistas de
AL do ano de 2017, mas podemos assegurar que o valor de 2017 será bem superior.
Figura 3 – Gastos efetuados pelos Turistas

Figura 4 – Valor das compras associadas ao AL

Os dados divulgados, em março de 2018, pelo Instituto Nacional de Estatística (INE), relativos a 201635,
inerentes à modalidade de AL demonstra que o AL recebeu 2.6 milhões de hóspedes, um acréscimo de 13%
34
Artigo 139.º do Código dos Regimes Contributivos do Sistema Previdencial de Segurança Social
35
In: http://travelbi.turismodeportugal.pt/pt-pt/Paginas/alojamento-local-em-portugal-2016.aspx
26
em relação a 2015, representando 6,3 milhões de dormidas, 19% acima do valor registado em 2015, e que
este universo gerou um acréscimo de 19% de receitas em relação a 2016, ou seja de 206 milhões de euros.
Valores que vão ao de encontro às previsões do estudo da WTTC, para 2017, em que a contribuição direta do
Turismo deverá crescer 2,2%, chegando a representar cerca de 18,5% do PIB.
5.5. IMPULSO NA (RE)CONSTRUÇÃO
O surgimento do AL, nos atuais moldes, veio permitir a reabilitação de edifícios antigos, tendência que se
espera que tenha vindo para ficar, e este movimento deverá ser visto como algo positivo pois há muito que
Portugal precisava de uma reabilitação urbana.
Com a crise imobiliária o sector da construção civil ficou praticamente estagnado, obrigando as empresas de
construção civil e todos os “stockholders” a repensarem numa nova oportunidade de negócio para a
construção civil.
Com a crise a perdurar viram-se forçados a olhar para o património edificado, património que, em alguns
casos, já se encontrava deteriorado, em ruínas, chegando mesmo a verificar-se que tínhamos centros
históricos desqualificados, autênticos desertos urbanos e imensos prédios suburbanos, a ocuparem ruas, com
uma construção de má qualidade.
De forma lenta, com esta oportunidade de reabilitação, a construção civil foi criando regras de urbanismo
mais exigentes, mais cuidadas, demonstrando que não se pode construir tudo aquilo que se pretende e
essencialmente que não se pode abdicar de olhar para os imóveis antigos em detrimento das novas
construções. Os centros urbanos e históricos do Porto, Lisboa, Coimbra, Aveiro, algumas zonas do Algarve
são alguns dos bons exemplos disso.
Nos últimos anos, com o “boom” reconstrutivo, é finalmente reconhecido o valor dos edifícios antigos, é
confirmado o valor das suas localizações e em conjugação de outros aspetos, como o clima, a segurança, a
capacidade empreendedora, transformámo-nos no destino da moda da Europa.
Com estes fatores de excelência conjugados verificamos que há quem opte por explorar as maravilhas
citadinas, climáticas, paisagísticas, as maravilhas do interior, arquitetónicas, e claro as maravilhas
gastronómicas e aos poucos o país transforma-se e renova-se, atrai investimento, gera trabalho e fica mais
atrativo.
As novas oportunidades de negócio surgem e consolidam-se com a renovação, por vezes integral, de alguns
edifícios tornando o mercado de arrendamento para turistas uma excelente oportunidade de investimentos.
Com isto não foi só a construção civil que foi reinventada mas também o mercado de arrendamento para
turistas.
27
É conhecido e facilmente constatado que muitas casas, atualmente, destinadas ao turismo de curta duração
eram casas desocupadas a precisar de obras e que foram recuperadas para o AL.
Muitos destes casos correspondem também à criação do próprio emprego, para alguns dos proprietários,
especialmente para os que gerem o negócio do AL, com tarefas como de acolhimento, de receção dos
hóspedes, acompanhamento turísticos, etc.
É entendido, por uma grande parte dos investidores em AL, que o AL deve, naturalmente, pagar impostos,
contudo estes devem ser equilibrados tendo em conta o inestimável serviço à sustentabilidade do património
imobiliário que resulta da recuperação de muitas casas abandonadas por força de desastrosas políticas
habitacionais passadas.
28
PARTE II - O REGIME FISCAL DO ALOJAMENTO LOCAL
O AL, além de ser visto como um complemento à hotelaria tradicional, oferece experiências turísticas
diferentes com elevado impacto económico-financeiro na economia portuguesa.
A Associação do Alojamento Local em Portugal (ALEP) e a Associação da Hotelaria, Restauração e

36
Similares de Portugal (AHRESP) garantem que, além de “milhares de microempresas” , 33 000 famílias
dependem em parte ou na totalidade do AL para seu sustento.
É necessário também contabilizar todos os serviços que beneficiam, indiretamente, desta forma de
alojamento. Tendo em consideração o estudo do ISCTE e da AHRESP, constata-se que só na AML, esta
acomodação turística é responsável por, pelo menos, 10 mil empregos e estimou um impacto económico
direto, em Portugal, no ano 2016, de 285,9 milhões de euros.
Definir e gerir preços, reservas e cumprir as obrigações legais e fiscais inerentes à atividade de AL nem
sempre é fácil. É esse o objetivo que nos move, contribuir com a análise ao regime fiscal do AL de modo que
seja uma ferramenta de auxílio à exploração de AL e ao cumprimento das obrigações fiscais.
Após os procedimentos de registo do estabelecimento de AL, mediante comunicação prévia dirigida ao

Presidente da Câmara Municipal territorialmente competente, o explorador de AL necessita de proceder à
entrega da declaração de início de atividade, deste modo, cumprindo a primeira obrigação fiscal e respeitando
o definido no artigo 112.º do CIRS e no artigo 118.º do CIRC.
“Em todos os estabelecimentos de alojamento local deve existir um titular da exploração do estabelecimento,
a quem cabe o exercício da atividade de prestação de serviços de alojamento”, n.º 1 do artigo 16.º do DL n.º
128/2014, de 29 de agosto. É sobre esta realidade, o exercício da atividade da prestação de serviços de
alojamento, que recai a atenção do direito fiscal. A atenção do direito fiscal versa sobre “neutralidade que lhe
é exigível em relação ao exercício de uma atividade económica, e, consequentemente, tratá-la com
uniformidade”37.
Anualmente, o explorador de AL necessita de cumprir as obrigações declarativas em função do seu

enquadramento tributário, em regime normal (artigo 28.º do CIRS e artigo 17.º do CIRC) ou regime
simplificado (artigo 31.º do CIRS e artigo 124.º do CIRC), e de acordo com os rendimentos obtidos.
Contudo não podemos deixar de concordar com a opinião de MANUEL FAUSTINO, “O legislador fiscal,
porém, parece, por razões que não foram divulgadas e que também se não descortinam, alheado dessa
característica do direito fiscal e insiste em criar tratamentos diferenciados em matéria de tributação nos
36
In: https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2018/07/12/36785-alep-e-ahresp-profundamente-preocupadas-com-o-al-ha-33-
000-familias-que-dependem-do
37
FAUSTINO, Manuel - DA TRIBUTAÇÃO EM IMPOSTO SOBRE O RENDIMENTO DO ALOJAMENTO LOCAL. Circular N.º
02/2018, de 28 de fevereiro. In: http://www.apotec.pt/fotos/editor2/Circular%2002_2018.pdf
29
impostos sobre o rendimento que apenas distorcem a realidade económica e criam nos agentes económicos
incerteza e insegurança”38.
O DL n.º 128/2014, de 29 de agosto, criou diversas modalidades para o exercício da atividade económica de
AL, fazendo com que este seja o retrato inicial da complexidade da tributação do AL e que poderá colocar
em causa a eficiência, a neutralidade dos impostos sobre a atividade económica do AL. Não se entende por
que razão o poder governamental tem vindo a apregoar a simplificação do regime fiscal, quando na realidade
tem praticado o inverso, especialmente no caso do AL.
Nos pontos seguintes, contribuiremos com uma análise à tributação do rendimento, na perspetiva de pessoas
singulares, a opção pela categoria F em detrimento da B, o regime do IVA aplicável, a problemática da
afetação do imóvel do património pessoal à esfera empresarial e as mais-valias associadas à desafetação e as
principais obrigações fiscais.
Cursaremos sobre a determinação dos rendimentos empresariais e profissionais, o apuramento do lucro

tributável das atividades empresariais e profissionais, que dependerá da modalidade do regime simplificado
e/ou do regime da contabilidade organizada.
38
FAUSTINO, Manuel - DA TRIBUTAÇÃO EM IMPOSTO SOBRE O RENDIMENTO DO ALOJAMENTO LOCAL. Circular N.º
02/2018, de 28 de fevereiro. In: http://www.apotec.pt/fotos/editor2/Circular%2002_2018.pdf
30
1. IMPOSTO SOBRE O RENDIMENTO DAS PESSOAS SINGULARES (IRS)
A exploração de estabelecimento de AL corresponde ao exercício, por pessoa singular ou coletiva, da

atividade, com o CAE “55201 – Alojamento para turistas” ou “55204 – Outros locais de alojamento de curta
duração”, de prestação de serviços de alojamento enquadradas na alínea h) do n.º 1 do artigo 4.º do CIRS.
Acessoriamente à prestação de serviços de alojamento temporário a turistas, mediante remuneração, é

possível incluir serviços acessórios, nomeadamente limpeza e receção, e em função dos seus sujeitos
39
passivos, sejam residentes ou não residentes, explorador e/ou proprietário, a sua tributação em sede de IRS
é diferenciada em especial em relação à categoria em que os rendimentos são enquadrados.
Com a publicação da reforma do IRS, Lei n.º 82-E/2014, de 31 de dezembro, os sujeitos passivos de IRS
passaram a usufruir da possibilidade de opção pela tributação dos rendimentos prediais (categoria F)
exatamente nos mesmos termos e regras aplicáveis aos rendimentos previstos na categoria B, rendimentos
empresariais e profissionais (alínea n) do n.º 1 do artigo 4.º do CIRS). De acordo com os n.º 1 e n.º 2 do
artigo 112.º do CIRS, esta opção pode ser exercida na declaração de início de atividade, a ser entregue antes
de iniciar atividade, ou na declaração de alterações, nos 15 dias a contar da alteração.
40
Após esta alteração ao CIRS a AT publicou o Oficio-Circulado 20180/2015, de 19 de agosto , onde clarifica
que existem três situações–tipo relativos ao AL, com especificidades a nível de enquadramento dos
rendimentos e de quantificação tributária.
Tabela 1 - Situações – tipo e o enquadramento tributário dos rendimentos

Fonte: Ofício-circulado n.º 20180/2015, da AT
39
O CIRS, no artigo 16.º, define os critérios definidores do conceito de residência fiscal em Portugal, relacionando o tempo de
permanência (superior a 183 dias, seguidos ou interpolados em qualquer período de 12 meses com início ou fim no ano em causa) e a
existência de habitação em condições que façam supor a intenção de a manter e ocupar como residência habitual. Todavia a
jurisprudência entende que “o conceito de residência permanente pressupõe uma permanência estável e duradoura no local, com
instalação do lar, logística e economicamente organizado para centro de vida do próprio e do seu agregado familiar” (Acórdão do
Supremo Tribunal de Justiça, do Processo: 09A144, de 12-02-2009)
40
In:
https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/legislacao/instrucoes_administrativas/Documents/Of_circ_20180_2015.pdf
31
1.1. CATEGORIA B - RENDIMENTOS EMPRESARIAIS E PROFISSIONAIS
Consideram-se abrangidos pela atual categoria B de rendimentos (Rendimentos Empresariais e

Profissionais), os lucros de natureza comercial, industrial, agrícola silvícola e pecuária, bem como as
prestações de serviços, incluindo as de carácter científico, artístico ou técnico, quando auferidos por pessoas
singulares e ainda os rendimentos imputados por entidades sujeitas ao regime da transparência fiscal.
Assim, consideram-se rendimentos empresariais e profissionais (art. 3º n.º 1, CIRS):
 Os decorrentes do exercício de qualquer atividade comercial, industrial, agrícola, silvícola ou

pecuária;
 Os auferidos no exercício, por conta própria, de qualquer atividade de prestação de serviços, ainda
que conexas com qualquer atividade mencionada no ponto anterior;
 Os provenientes da propriedade intelectual ou industrial ou da prestação de informações respeitantes
a uma experiência adquirida no sector industrial, comercial ou científico, quando auferidos pelo seu
titular originário.
Nos termos do artigo 4.º, n.º 1, alínea h), consideram-se rendimentos de natureza comercial e industrial os
provenientes das atividades hoteleiras e similares, restauração e bebidas, bem como a venda ou exploração do
direito real de habitação periódica.
De acordo com o “princípio da atração”, consideram-se ainda rendimentos da categoria B (art.º 3º n.º 2),
designadamente:
 Os rendimentos prediais imputáveis a atividades geradoras de rendimentos empresariais e

profissionais;
 Os rendimentos de capitais imputáveis a atividades geradoras de rendimentos empresariais e
profissionais;
 As mais-valias apuradas no âmbito das atividades geradoras de rendimentos empresariais e
profissionais, definidas nos termos do art.º 46.º, CIRC, designadamente as resultantes da
transferência para o património particular dos empresários de quaisquer bens afetos ao ativo da
empresa e, bem assim, os outros ganhos ou perdas que, não se encontrando nessas condições,
decorram das operações referidas no art.º 10.º n.º 1, CIRS, quando imputáveis a atividades geradoras
de rendimentos empresariais e profissionais;
 As importâncias relativas à cessão temporária de exploração de estabelecimento comerciais,
industriais, agrícolas, silvícolas ou pecuárias.
Como clarifica NABAIS, “são consideradas atividades comerciais e industriais, designadamente as seguintes:
compra e venda; fabricação, pesca; exploração de minerais e outras indústrias extrativas; transportes;
32
construção civil; urbanísticas e exploração de loteamentos; atividades hoteleiras e similares, restauração e
41
bebidas, bem como venda ou exploração do direito real de habitação periódica” .
Nos rendimentos empresariais e profissionais, categoria B, podem ser integrados rendimentos das categorias
E, F e G desde que estes rendimentos sejam imputáveis às atividades geradoras de rendimentos empresariais
e profissionais.
1.1.1. A APLICAÇÃO DO REGIME SIMPLIFICADO AOS RENDIMENTOS DA ATIVIDADE DE

ALOJAMENTO LOCAL
Reforma a tributação do rendimento, aprovada pela Lei n.º 30-G/2000, de 29/12, adotou medidas destinadas
ao combater da evasão e fraude fiscal. Foi esta lei que veio consagrar, o regime simplificado de tributação
dos rendimentos empresariais e profissionais (rendimentos da Categoria B).
O Regime Simplificado (RS) é o método que se aplica aos sujeitos passivos que reúnam determinados
requisitos e que não optem pelo regime de tributação com base em contabilidade organizada ou que por ele
venham a optar mais tarde, cumpridos esses requisitos42.
A criação do regime simplificado tinha como intenção a aplicação, ao valor dos rendimentos brutos, de
indicadores de base científica e técnica para os diferentes sectores de atividade económica, contudo estes
coeficientes nunca vieram a ser aprovados.
A Lei do OE para 2014 (Lei n.º 83-C/2013, de 31/12) procedeu, que na sua essência visava harmonizar as
regras do regime simplificado de IRS com o regime simplificado de IRC, a alterações ao nível dos
coeficientes aplicáveis na determinação do rendimento líquido através do regime simplificado, à alteração
dos coeficientes aplicáveis no âmbito do cálculo do rendimento líquido.
O RS de tributação tem como característica essencial calcular o rendimento da categoria B, sujeito a imposto,
aplicando um coeficiente sobre o valor total declarado pelo contribuinte.
A Lei n.º 114/2017 de 29 de dezembro, OE de 2018, “introduziu importantes alterações à metodologia de

cálculo do rendimento líquido através do regime simplificado, tornando-o numa espécie de regime misto em
que o sujeito passivo, para poder usufruir da totalidade da dedução associada ao coeficiente a aplicar, nalguns
casos, terá que ter despesas registadas no e-fatura”43.
Assim, nos termos do n.º 1 do artigo 31.º do CIRS, a determinação do rendimento tributável obtém-se através
da aplicação dos seguintes coeficientes:
41
NABAIS, José Casalta - Direito fiscal. 9ª ed. Coimbra: Almedina, 2016 – p. 484
42
PEREIRA, Liliana - IRS – Aplicação Prática, Ordem dos Contabilistas Certificados, 2018. p. 119
43
33
 0,15, às vendas de mercadorias e produtos, bem como às prestações de serviços efetuadas no âmbito
de atividades de restauração e bebidas e de atividades hoteleiras e similares, com exceção daquelas
que se desenvolvam no âmbito da atividade de exploração de estabelecimentos de alojamento local
na modalidade de moradia ou apartamento;
 0,75, aos rendimentos das atividades profissionais especificamente previstas na tabela a que se
refere o artigo 151.º;
 0,35, aos rendimentos de prestações de serviços não previstos nas alíneas anteriores;
 0,95, aos rendimentos provenientes de contratos que tenham por objeto a cessão ou utilização
temporária da propriedade intelectual ou industrial ou a prestação de informações respeitantes a uma
experiência adquirida no setor industrial, comercial ou científico, aos rendimentos de capitais
imputáveis a atividades geradoras de rendimentos empresariais e profissionais, ao resultado positivo
de rendimentos prediais, ao saldo positivo das mais e menos-valias e aos restantes incrementos
patrimoniais;
 0,30, aos subsídios ou subvenções não destinados à exploração;
 0,10, aos subsídios destinados à exploração e restantes rendimentos da categoria B não previstos nas
alíneas anteriores;
 1, aos rendimentos decorrentes de prestações de serviços efetuadas a:
o Sociedades abrangidas pelo regime da transparência fiscal, nos termos da alínea b) do n.º 1
do artigo 6.º do Código do IRC, de que o sujeito passivo seja sócio; ou
o Sociedades nas quais, durante mais de 183 dias do período de tributação:
A alínea a) do número 1 do artigo 31.º do CIRS diz-nos que o coeficiente aplicável às prestações de serviços
efetuadas no âmbito de atividade de restauração e bebidas e de atividade hoteleira e similares é de 0,15,
contudo a própria alínea prevê a não aplicação deste coeficiente ao AL.
Até à entrada em vigor da Lei n.º 42/2016, de 28 de dezembro, por outras palavras até 2016, aos rendimentos
de AL era aplicado o coeficiente de 0,15 porque genericamente se incluíam nas prestações de serviços
efetuadas no âmbito de atividades hoteleiras e similares, restauração e bebidas.
Desde de 2017 que o AL foi excluído deste coeficiente e passando a ser-lhe aplicado o coeficiente de 0,35,
como define a aliena c) do número 1 do artigo 31.º do CIRS, todavia este rendimento passa a estar
condicionado à verificação de despesas e encargos.
Com a aprovação do OE para 2018, Lei n.º 114/2017 de 29 de dezembro, (as alterações foram substanciais
para o AL), a tributação do rendimento tributável, do regime simplificado da categoria B, das atividades
profissionais, especificamente as previstas na tabela a que se refere o artigo 151.º do CIRS e os rendimentos
das atividades de AL sofreram alterações.
Todavia as alterações introduzidas pela Lei OE2018, determinam que a dedução ao rendimento, que decorre
da aplicação dos coeficientes previstos para os rendimentos referidos nas alíneas b) e c) do n.º do artigo 31.º
34
do CIRS (digamos, a generalidade das prestações de serviços), está parcialmente condicionada à verificação
de despesas e encargos efetivamente suportados e relacionados com a atividade.
Assim, acrescerá ao rendimento tributável apurado através da aplicação dos coeficientes a diferença positiva
entre 15% do rendimento bruto e o somatório das seguintes importâncias:
 € 4 104 ou, quando superior, o montante total pago a título de contribuições para a Segurança Social
(na parte que não exceda 10% do rendimento bruto);
 Despesas com pessoal e encargos a título de remunerações, ordenados ou salários comunicados à
AT;
 Rendas com imóveis comunicados através da emissão de recibo eletrónico ou declaração específica
comunicados à AT (se apenas parcialmente afeto à atividade, considera-se apenas 25% do valor);
 1,5% do valor patrimonial tributário dos imóveis afetos à atividade empresarial ou profissional ou
4% do valor patrimonial tributário dos imóveis afetos a atividades hoteleiras ou de alojamento local
(se apenas parcialmente afeto à atividade, considera-se apenas 25% do valor);
 Outras despesas com a aquisição de bens e prestação de serviços relacionados com a atividade
comunicados à AT, designadamente despesas com materiais de consumo corrente, eletricidade,
água, transportes e comunicações, rendas, contencioso, seguros, rendas de locação financeira,
quotizações para ordens e outras organizações representativas de categorias profissionais
respeitantes ao sujeito passivo, deslocações, viagens e estadas do sujeito passivo e dos seus
empregados (se apenas parcialmente afeto à atividade, considera-se apenas 25% do valor);
 Importações e aquisições intracomunitárias de bens e serviços relacionados com a atividade.
Poderão ainda ser deduzidos, ao valor da dedução apurado, os montantes comprovadamente suportados com
contribuições obrigatórias para regimes de proteção social, conexas com as atividades em causa, na parte em
que excedam 10% dos rendimentos brutos, quando não deduzidas a outro título.
Consideram-se que as despesas e encargos com a aquisição de bens e prestações de serviços, para efeitos da
afetação à atividade empresarial ou profissional, são aquelas que encontram devidamente identificadas, pelo
sujeito passivo, documentadas por faturas e outros documentos relacionados exclusiva ou parcialmente com a
sua atividade empresarial ou profissional, bem como as importações e aquisições intracomunitárias de bens
efetuadas, específica e exclusivamente, no âmbito da sua atividade empresarial ou profissional são indicadas
na declaração de rendimentos. Para tal é necessário que tenha ocorrido uma afetação dos imóveis,
parcialmente ou totalmente, ao AL, através do Portal as Finanças e as importações e aquisições
intracomunitárias de bens efetuadas, específica e exclusivamente, no âmbito da sua atividade empresarial ou
44
profissional são indicadas na declaração de rendimentos .
As despesas e encargos aceites como gastos, são aquelas que os proprietários ou exploradores do AL
necessitam de incorrer e que sejam necessárias à conservação e manutenção dos imóveis e da atividade
económica de AL.
44
Artigo 57 do CIRS – Modelo 3
35
São tidas como despesas de manutenção, nomeadamente, as suportadas com energia e manutenção de
elevadores, escadas rolantes e monta-cargas, porteiros, limpeza, energia para iluminação, aquecimento ou
climatização central e prémios de seguro do prédio. E despesas de conservação serão as não enquadradas nas
anteriores e realizadas com obras destinadas a manter a edificação em boas condições, para a prática de AL,
designadamente as obras de restauro, reparação e limpeza.
São ainda entendidas como despesas aquelas que os proprietários ou exploradores do AL necessitam de
incorrer mesmo que o imóvel não esteja ocupado, designadamente despesas referentes a serviços de limpeza,
serviços de jardinagem, eletricidade, serviços de televisão e de internet, água e gás, reparação e pinturas,
prémios de seguro e custos de administração do prédio, na medida em que estas são essenciais para a
obtenção dos rendimentos em causa.
Contudo os prestadores de serviços e titulares de AL, na modalidade de moradia, apartamento ou quarto, só

necessitam desta “preocupação”, com as despesas e encargos relacionados com a atividade de alojamento,
caso faturem acima de 27 360 €. Isto deve-se ao facto de o OE 2018 ter introduzido a possibilidade da
45
dedução, prevista na alínea a) do número 1 do artigo 25.º do CIRS, no montante mínimo de 4 104 € ,
igualando deste modo a dedução específica da categoria A.
1.1.2. A APLICAÇÃO DAS REGRAS DA CONTABILIDADE NA DETERMINAÇAO DOS

RENDIMENTOS LIQUIDOS DA ATIVIDADE DE ALOJAMENTO LOCAL
Em sede de IRS os rendimentos obtidos diretamente da exploração do estabelecimento de AL enquadram-se

na categoria B, seja o imóvel do próprio, sejam instalações arrendadas, ou seja objeto de uma cedência de
exploração.
A determinação dos rendimentos empresariais e profissionais é feita ou com base na aplicação das regras
decorrentes do regime simplificado ou com base na contabilidade (n.º 1 do artigo 28.º do CIRS)46, salvo no
caso da imputação prevista no artigo 20.º do CIRS. Os sujeitos passivos abrangidos pelo regime simplificado
podem optar pela determinação dos rendimentos com base na contabilidade, conforme o disposto no n.º 3 do
artigo 28.º do CIRS.
Nos termos do n.º 4 do artigo 28.º do CIRS, a opção pela determinação dos rendimentos com base na
contabilidade deve ser formalizada na declaração de início de atividade, em conformidade com o valor anual
de rendimentos estimados, como determina o n.º 10 do artigo 28.º do CIRS, ou mediante apresentação de
declaração de alterações até ao fim dos mês de março do ano em que se pretende alterar a forma de
apuramento do rendimento. A opção “mantém-se válida até que o sujeito passivo proceda à entrega de
45
Ou superior, se os montantes comprovadamente suportados com contribuições obrigatórias para regimes de proteção social, conexas
com as atividades em causa, que não sejam dedutíveis nos termos do n.º 2 do artigo 31.º do CIRS.
46
36
declaração de alterações, a qual produz efeitos a partir do próprio ano em que é entregue, desde que seja
efetuada até ao final do mês de março” (n.º 5 do artigo 28.º do CIRS).
Resumidamente, a opção pela contabilidade organizada remete para as regras do Código do IRC, aplicáveis
às sociedades, e permite subtrair à faturação todos os gastos incorridos para obter os rendimentos, embora
com limitações que impedem a aceitação para efeitos fiscais de vários gastos como, por exemplo, as
depreciações de viaturas ligeiras de passageiros, a gasóleo ou gasolina, sobre o valor de aquisição que
ultrapasse os 25 mil euros.
1.1.3. GASTOS FISCALMENTE ACEITES
Toda e qualquer pessoa que se dedique à exploração de estabelecimento de AL exerce a uma atividade
47
prevista na alínea h) do n.º 1 do artigo 4.º do CIRS , a atividade de AL, incorre naturalmente em gastos.
TEIXEIRA48 e LAGOA49, nas suas dissertações de mestrado, demonstram que cada vez mais tem-se
colocado em causa a exigência de relação de causalidade necessária e direta entre alguns gastos e os
rendimentos, pois limitaria a oportunidade das decisões económicas de gestão das entidades, colocando em
causa a liberdade e autonomia de gerência dos agentes económicos.
Assim, os gastos fiscalmente aceites são aqueles que, num determinado momento, os órgãos decisores, dos
agentes económicos, entendem que sejam indispensáveis à atividade e sejam suportados com a finalidade de
obter e garantir rendimentos sujeitos a IRS ou IRC.
Desta forma, todos gastos que não estejam compreendidos na atividade dos agentes económicos ou que
tenham sido adquiridos com fins alheios à atividade de AL são fiscalmente desconsiderados.
Fiscalmente, são aceites as despesas ou gastos, suportados pelos sujeitos passivos, cuja despesa seja
fundamental à proveniência de um rendimento sujeito a imposto. As despesas emergentes das instalações e
equipamentos de uso comum no estabelecimento de AL, designadamente, rega, segurança, vigilância,
portaria ou receção, arruamentos, iluminação, e, uma vez documentadas, deverão ser consideradas para feitos
do CIRS.
São aceites como gastos as despesas que se destinam a assegurar o funcionamento e a conservação das
instalações, equipamentos de utilização no AL e dos serviços de utilização comum previstos no título do AL,
47
Atividades hoteleiras e similares, restauração e bebidas, bem como a venda ou exploração do direito real de habitação periódica.
48
TEIXIRA, Susana - A Indispensabilidade dos Custos do art. 23º do CIRC: análise da Doutrina e Jurisprudência. Porto. Universidade
Católica Portuguesa, 2015. Dissertação de mestrado.
In: https://repositorio.ucp.pt/bitstream/10400.14/18664/1/disserta%C3%A7%C3%A3o%20de%20mestrado%20-%20dto%20fiscal%20-
%20susana.pdf
49
LAGOA, Daniela - Regime da Dedutibilidade de custos à luz do novo artigo 23º do CIRC. Lisboa. Faculdade de Direito da
Universidade Católica Portuguesa de Lisboa, 2015. Dissertação de mestrado.
In: https://repositorio.ucp.pt/bitstream/10400.14/18829/1/Pdf_ADedutibilidadeCustosA%C2%A0LuzdoNovo23%C2%BA.pdf
37
bem como a manutenção e conservação dos espaços verdes de utilização coletiva, das infraestruturas e das
demais instalações e equipamentos de utilização coletiva integrantes do estabelecimento do alojamento.
Os gastos com obras, levadas a cabo pelos proprietários ou exploradores de AL, ainda que não se encontrem
regularizadas, ou seja, que ainda não tenham sido comunicadas às devidas entidades, Câmaras Municipais
e/ou Autoridade Tributária, devem ser fiscalmente aceites, desde que essas áreas se destinem à atividade
económica de AL.
As áreas edificadas, construídas, remodeladas ou mesmos reerguidas, apesar de se encontrarem em situação

irregular, mesmo estando omissos na descrição matricial, podendo constar em documentação relacionada
com a prestação de serviços de AL, estas despesas também são dedutíveis aos rendimentos brutos da
categoria B (artigo 3.º do IRS).
São entendidas como despesas correntes aquelas que os proprietários ou exploradores do AL tem
obrigatoriamente de incorrer mesmo que o imóvel não esteja ocupado, nomeadamente despesas como água,
energia elétrica, serviços de televisão e de internet, seguros, limpeza, porteiros, e todas as despesas de
administração corrente. Em contrapartida algumas das despesas de manutenção e conservação só podem ser
efetuadas quando o imóvel não está arrendado.
Assim, não faz sentido que haja a aplicação de um coeficiente de proporcionalidade das despesas tendo por
base o número de dias de arrendamento do imóvel, posição defendida pela AT na decisão arbitral do CAAD
do processo n.º 406/2017-T. Despesas como a água e energia, são o perfeito exemplo das despesas necessária
a incorrer independentemente do uso, dado que a qualquer momento podem precisar de arrendar os seus
imóveis, acrescido que este coeficiente de ocupação não tem qualquer suporte legal no Código do IRS e do
IRC, a decisão arbitral do CAAD do processo n.º 406/2017-T, conclui “que não há que fazer qualquer outra
correspondência temporal entre o rendimento bruto e as despesas a deduzir”.
Na legislação fiscal portuguesa não existe uma referência concreta ao conceito de despesas de manutenção e
conservação, a interpretação desse conceito deve ser efetuada nos termos do artigo 9.º do Código Civil, tal
50
como se refere a decisão arbitral do CAAD do processo n.º 435/2014-T , do CAAD, “as despesas de
manutenção são todas aquelas que sejam necessárias à manutenção dos imóveis e da sua atividade
económica”. Esta decisão arbitral defendeu que “as despesas de manutenção são aquelas que digam respeito
ao dia a dia do edifício, tais como, a título exemplificativo, as da energia, água, manutenção de elevadores,
limpeza, porteiros, e todas as despesas de administração corrente”, concluindo que “são aquelas que dizem
respeito ao estado e funcionamento do edifício em si, e que não se incluem no conceito de despesas de
manutenção, como obras de reparação, gerais, periódicas, e, incluindo aquelas que mantenham ou aumentem
o valor do edifício, e acrescentem novas mais-valias, tais como piscinas, ginásios, elevadores, entre outras”.
50
In:
https://caad.org.pt/tributario/decisoes/decisao.php?s_processo=435%2F2014-
T&s_data_ini=&s_data_fim=&s_resumo=&s_artigos=&s_texto=&id=1121
38
51
Em consonância com a Circular n.º 14/2011 de 19 de Maio de 2011 , é do nosso entender que se enquadram
no conceito de despesas de manutenção todas as despesas que, tendo prova documental suficiente, tenham
um nexo de causalidade direto com o estabelecimento de AL, consonante com a atividade económica do
mesmo, ou seja, inserem-se no conceito de despesas de manutenção e conservação todas as despesas que
sejam indispensáveis para a obtenção de rendimentos sujeitos a imposto.
Todas as despesas que incumbam ao sujeito passivo, sejam despesas correntes, de manutenção ou de
conservação, e que por ele sejam suportadas, devem ser documentalmente comprovadas, respeitando os
artigos 29.º e 36.º do CIVA que impõe a necessidade de emissão de uma fatura por cada transmissão de bens
ou prestação/aquisição de serviços.
52
Citando parte do acórdão do Supremo Tribunal Administrativo de 09-09-2015, do processo n.º 028/15 ,
“tem sido a jurisprudência maioritária dos Tribunais Superiores, bem como da doutrina que se debruça sobre
estas matérias, que o mero documento interno desacompanhado de provas adicionais que permitam concluir
pela sua veracidade, não é idóneo à comprovação dos custos por parte do contribuinte que deles se pretende
valer”, em suma é necessária a existência de um documento externo que conferirá um carácter que se pode
designar por presunção de autenticidade.
Por outro lado, o AL é essencialmente promovido em estabelecimentos de carácter familiar, estabelecimentos

que por regra são habitados pelos proprietários, ao mesmo tempo que são disponibilizados serviços de
alojamento temporário, no todo ou em parte desse imóvel.
A disponibilidade e partilha do espaço privado e familiar com turistas dificulta a determinação dos gastos
comuns e que estejam especificamente relacionados com a obtenção dos rendimentos.
A Circular n.º 14/2011 de 19 de Maio de 2011 esclareceu que a imputação dos gastos comuns deve ser
efetuada através de uma repartição proporcional ou de acordo com outro critério, nos termos do artigo 54.º do
CIRC.
Todavia, o n.º 2 do artigo 54.º do CIRC refere que deverá ser aplicado o “critério considerado mais adequado
aceite pela Autoridade Tributária e Aduaneira”, mas qual critério?
É do nosso entendimento, concordando com a jurisprudência, que o sujeito passivo deverá discriminar um
critério, em razão do conhecimento do negócio, adaptado à situação e organização concreta e à natureza das
suas operações no contexto da atividade do AL. A fundamentação do critério pode variar conforme o tipo de
realidade e as circunstâncias do caso concreto, devendo dar a conhecer as razões que levaram o sujeito
passivo a decidir daquela maneira e não de outra.
51
In: http://www.taxfile.pt/file_bank/news2411_5_1.pdf
52
In: http://www.dgsi.pt/jsta.nsf/35fbbbf22e1bb1e680256f8e003ea931/2ef1f6ef53de09f980257ebd00393787?OpenDocument
39
Sempre que possível aos rendimentos auferidos deverá ser aplicado a afetação dos gastos específicos, se
porventura o sujeito passivo não consiga estabelecer um critério proporcional capaz de satisfazer o
entendimento da AT, caberá a esta promover um critério de repartição proporcional.
No caso de inexistência de um critério definido e/ou no caso de “persistindo dúvida sobre o sentido das
normas de incidência a aplicar, deve atender-se à substância económica dos factos tributários”, artigo 11º n.º
3 da LGT.
1.2. OBRIGAÇÕES DECLARATIVAS E OUTRAS
1.2.1. INÍCIO DE ATIVIDADE
Antes de iniciar a atividade de AL, o contribuinte, pessoa singular, que pretende exercer a atividade de AL,
uma atividade de natureza profissional ou empresarial, é necessário que previamente se informe a AT. Esta
intenção é dada a conhecer através de uma declaração de início de atividade, a apresentar via internet no
Portal das Finanças, em conformidade com n.º 1 do artigo 112.º do CIRS.
Mas este ato de comunicar à AT o início da atividade é um ato meramente declarativo, basta que exista uma
operação que possa influenciar o ativo ou passivo da entidade, por exemplo, a primeira aquisição de bens ou
serviços, ou mesmo o registo do estabelecimento de AL no portal do Turismo de Portugal para que esse
momento seja considerado o início da atividade.
Contudo podemos deparar-nos com datas distintas e essenciais na vida de uma entidade, sem incorrer em
qualquer ato de infração fiscal, a data do ato da constituição (aquisição da personalidade jurídica), a data da
entrega da declaração fiscal e efetivo início de atividade, ou seja, a entrega ou a submissão de uma declaração
que se designa de início de atividade e que não deve ser confundida com o momento/a data em que se inicia a
atividade da empresa.
1.2.2. CESSAÇÃO DE ATIVIDADE
A decisão de cessar a atividade reveste-se de grande importância e deve resultar de uma ponderação
adequada face às caraterísticas específicas de cada sujeito passivo. Desta decisão resulta a necessidade do
cumprimento de algumas obrigações declarativas, das quais se destaca, a entrega de uma declaração de
cessação de atividade.
Nos termos do n.º 1 do artigo 114.º do CIRS, a cessação da atividade verifica-se quando se deixem de
praticar-se habitualmente atos relacionados com a atividade empresarial e profissional, se não houver imóveis
afetos ao exercício da atividade; se verifique a liquidação das existências e a venda dos equipamentos, se os
40
imóveis afetos ao exercício da atividade; se extinga o direito ao uso e fruição dos imóveis afetos ao exercício
da atividade ou lhe seja dado outro destino, quando tais imóveis não pertençam ao sujeito passivo; seja
partilhada a herança indivisa de que o estabelecimento faça parte ou se dê a transferência, a qualquer título,
da propriedade do estabelecimento.
Após a devida ponderação, esta decisão terá de ser comunicada à AT com a entrega de uma declaração de
cessação de atividade, dando cumprimento no n.º 3 do artigo 112.º do CIRS.
A declaração de cessação deve ser apresentada, pelos sujeitos passivos de IRS, no prazo de 30 dias a contar
da data em que se verificar a cessação de atividade, por transmissão dados ou presencialmente em qualquer
serviço de finanças (n.º 7 do artigo 112.º do CIRS).
Com a publicação da Portaria nº 121/2007, de 25 de janeiro, a participação de início ou cessação de atividade

profissional dos trabalhadores independentes ou empresários em nome individual passou a ser efetuada,
oficiosamente, através de troca de informação entre a AT e a Segurança Social.
1.2.3. APURAMENTO DOS RENDIMENTOS – MODELO 3
A declaração Modelo 3 (Mod 3) destina-se à apresentação anual, por transmissão eletrónica de dados, dos
rendimentos respeitantes ao ano anterior para a determinação da situação tributária dos sujeitos passivos, tal
como se encontra previsto no artigo 57.º do CIRS.
As pessoas singulares que residam em território português têm o dever de apresentar a declaração modelo 3,
bem como as pessoas singulares que não residindo em território português aqui obtenham rendimentos
(artigo 18.º do CIRS) não sujeitos a retenção na fonte a taxas liberatórias.
É através da entrega do anexo B ou C da Mod 3, conforme o seu enquadramento tributário, que o explorador
de AL e proprietário do imóvel informa a AT a afetação do bem à atividade e do respetivo valor de afetação,
valor de mercado à data da afetação.
1.2.4. RETENÇÕES NA FONTE
Os pagamentos efetuados às plataformas eletrónicas, parceiros no negócio, pela intermediação de contratos

com a prestação de serviços de alojamento turístico, não é nada mais que o pagamento de uma comissão, de
41
53
acordo com a Informação Vinculativa Relativa ao Processo 003792 , de 25 de julho de 2017, estes
rendimentos ficam sujeitos a retenção na fonte.
A taxa de retenção aplicável aos rendimentos obtidos pela intermediação de contratos com a prestação de
serviços de alojamento turístico é de 25% (n.º 4 do art.º 94.º do CIRC). No caso das retenções na fonte
efetuadas a titulares residentes em território nacional estas têm a natureza de imposto por conta, por sua vez,
tratando-se de rendimentos obtidos por titulares não residentes em território português a retenção tem
natureza definitiva.
As importâncias retidas devem ser entregues, nos termos do CIRS, nos cofres do Estado até ao dia 20 do mês
seguinte àquele em que o pagamento se realizou e cujas importâncias foram deduzidas. Caso a retenção não
tenha sido efetuada, total ou parcial, ou tenha sido efetuada mas não tenha sido entregue nos cofres do estado
no prazo indicado, a entidade que a deveria ter retido e entregue ao Estado é responsável pelos juros
compensatórios, nos termos do artigo 114.º do CIRC e artigo 28.º da LGT.
Deste modo, as entidades devedoras de rendimentos que estejam obrigadas a efetuar retenções na fonte, em
sede de IRS e de IRC, estão obrigadas a possuir um registo detalhado e atualizado das pessoas credoras
desses rendimentos. No registo deverão constar, nomeadamente, o nome, o número de identificação fiscal, a
data e o valor de cada pagamento realizado.
Portugal tem vindo a celebrar, cada vez mais, convenções para eliminar a dupla tributação sobre o
rendimento. Atualmente tem 79 celebradas, das quais 76 já estão em vigor e 3 estão assinadas e aguardam
entrada em vigor. Deste modo, atenuação ou a eliminação da retenção na fonte pode ser ativada caso haja a
aplicação da convenção para eliminar a dupla tributação.
Assim, os rendimentos decorrentes da prestação de serviços de alojamento enquadram-se nos artigos 6.º e 7.º
da convenção modelo da OCDE (modelo base pelo qual se regem as convenções celebradas) cuja
competência para tributar os rendimentos é exclusiva desse outro Estado, Estado da residência.
O beneficiário dos rendimentos da comissão pela intermediação na celebração de um contrato de AL deverá

invocar a aplicação da Convenção, caso deseje a dispensa total ou parcial de retenção na fonte, a título
definitiva, e entregar (atualmente as entidades responsáveis pelas plataformas disponibilizam esse certificado
nas suas plataformas ou enviam-no por correio eletrónico) o formulário modelo 21-RFI preenchido e
certificado pelas autoridades fiscais do Estado da sua residência ou acompanhado de um certificado que
ateste a sua residência fiscal e a sua sujeição a imposto. Este formulário é válido apenas pelo prazo máximo
de um ano.
53
In:
http://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/informacoes_vinculativas/rendimento/circ/Documents/FD_CIRC_3792_2016.p
df
42
Por regra as entidades que gerem as plataformas de reservas, como a Booking, a Airbnb, Homeway, entre
outras, colocam na sua plataforma ou enviam, a pedido dos exploradores de AL, o Modelo 21-RFI,
juntamente com o certificado de residência, autenticado pelas autoridades tributárias do país.
1.2.4.1. MODELO 30
Como a prestação de serviços do AL é maioritariamente realizada por intermediação das plataformas

eletrónicas, cuja sede se situa fora do território nacional, os adquirentes dos serviços das plataformas
necessitam de dar cumprimento à obrigação acessória, designada por Modelo 30.
A Modelo 30 tem de ser entregue no Portal das Finanças, nos termos no n.º 7 do artigo 119.º do CIRS e no
artigo 128.º do CIRC, até ao final do segundo mês seguinte àquele em que ocorrer o ato do pagamento, do
vencimento, ainda que presumido, da colocação à disposição, da liquidação ou do apuramento do respetivo
quantitativo, consoante os casos, pelas entidades devedoras ou pagadoras de rendimentos a sujeitos passivos
não residentes.
As plataformas eletrónicas auxiliam o cumprimento da obrigação acessória, Modelo 30, uma vez que
fornecem, aos exploradores de AL, ferramentas de gestão de controlo de tesouraria e fluxo financeiro.
As instruções de preenchimento da Modelo 30 não deixam dúvidas quanto ao prazo de arquivamento da

documentação relacionada com intermediação de contratos com a prestação de serviços de alojamento. Os
exploradores de AL deverão conservar os documentos originais e toda a documentação de prova que possa
justificar a aplicação de taxas reduzidas ou a não aplicação de qualquer taxa de imposto pelo prazo de dez
anos e apresentá-los à AT, se esta assim os solicitar.
1.3. CATEGORIA F - RENDIMENTOS PREDIAIS
Os rendimentos prediais advêm das rendas dos prédios rústicos, urbanos ou mistos. Rendimentos que são
pagos ou colocados à disposição dos titulares dos imóveis, tal como define o artigo 8.º do CIRS, mesmo
quando estes titulares optem pela tributação pelas regras da categoria B.
A renda, enquanto elemento constitutivo do contrato de arrendamento, é uma prestação retributiva, periódica,
pela qual o arrendatário executa o cumprimento da obrigação em que fica constituído por força do referido
contrato e que consiste no pagamento ao senhorio de um preço pelo direito temporário de uso e fruição da
coisa imóvel arrendada.
Entendeu, porém, o legislador fiscal acolher para efeitos de IRS um conceito de renda genericamente mais
amplo, que abrange (n.º 2 do art.º 8.º):
43
a) Qualquer importância recebida ou colocada à disposição, relativa à cedência do uso dos prédios e os
serviços relacionados com aquela cedência (Ex: num contrato em que, para além do arrendamento, é
acordada a prestação, a cargo do cedente, de serviços de limpeza no prédio arrendado, considera-se
renda não só a retribuição da cedência como também o pagamento daqueles serviços prestados).
b) As importâncias relativas ao aluguer de mecanismos e mobiliário instalados no prédio arrendado;
c) No subarrendamento, a diferença entre o montante recebido pelo sublocador e o pago ao senhorio;
d) As importâncias recebidas pela cedência do uso dos bens imóveis para publicidade e outros fins
especiais (Ex: a cedência de um telhado para instalação de anúncios luminosos, ou de um terreno
para colocação de painéis publicitários);
e) As importâncias relativas à cedência de uso de partes comuns de prédios em regime de propriedade
horizontal (Ex: arrendamento da casa do(a) porteiro(a); cedência onerosa de parte do espaço da
entrada do prédio, constituído no regime de propriedade horizontal, para a instalação de máquinas
de fotografia, de diversão, de venda de tabaco, ou, genericamente, de pequeno comércio);
f) As importâncias relativas à constituição, a título oneroso, de direitos reais de gozo temporários sobre
prédios;
g) As indemnizações que visem compensar perdas de rendimentos desta categoria.
Todavia, em conformidade com o artigo 41.º do CIRS, na determinação do rendimento líquido da categoria F
é permitida a dedução de “todos gastos efetivamente suportados e pagos pelo sujeito passivo para obter ou
garantir tais rendimentos, com exceção dos gastos de natureza financeira, dos relativos a depreciações e dos
relativos a mobiliário, eletrodomésticos e artigos de conforto ou decoração, bem como do adicional ao
imposto municipal sobre imóveis” (n.º 1 do artigo 41.º do CIRS ), desde que haja prova documental (n.º 8 do
artigo 41.º do CIRS).
A reforma fiscal do IRS promoveu uma maior abrangência da aceitação dos gastos efetivamente suportados,
até essa altura apenas era possível a dedução das despesas de manutenção e de conservação incumbidas ao
sujeito passivo. O alargamento da aceitação dos gastos contribuiu para a redução de litigância entre a AT e os
contribuintes.
A jurisprudência tinha vindo a pronunciar-se sobre a restrição da aceitação dos gastos definida no n.º 1 do
art.º 41 do CIRS, tal como demonstra a Decisão Arbitral do CADD Relativa ao Processo nº 434/2016-T, que
permitiu a aceitação de “despesas correntes, como serviços de limpeza e segurança social, serviços de
vigilância/segurança, seguros, renovação extintor, água, prestação serviços contra formigas, manutenção ar
condicionado, limpeza e desentupimento do esgoto, substituição lâmpada, reparação espreguiçadeira e
verificar problema com termoacumulador”54, desde que as mesmas se encontrem efetivamente suportadas e
pagas.
54
https://caad.org.pt/tributario/decisoes/decisao.php?s_irs=1&s_processo=434%2F2016-
44
É ainda possível a dedução de “gastos suportados e pagos nos 24 meses anteriores ao início do arrendamento
relativos a obras de conservação e manutenção do prédio, desde que entretanto o imóvel não tenha sido
utilizado para outro fim que não o arrendamento” (n.º 7 do artigo 41.º do CIRS).
Nos termos da alínea b) e e) do n.º 1 do artigo 72 do CIRS estes rendimentos são tributados a uma taxa
especial de 28%.
45
46
2. AFETAÇÃO DE BENS À ATIVIDADE EMPRESARIAL – CATEGORIA G E B
A afetação de bens à atividade empresarial tem originado importantes debates entre os proprietários de AL,
especialmente no que respeita à fórmula que deve ser aplicada no apuramento das mais-valias.
Iremos abordar o caso particular dos imóveis, cuja afetação é frequente em atividades de arrendamento,
alojamento local, construção ou reconstrução para venda. Mas ao contrário daquilo que a maioria dos
exploradores do AL pensa, a afetação de imóveis a uma atividade não é exclusiva do AL. São inúmeras as
atividades económicas que requerem a afetação de imóveis, ou partes destes, à atividade económica como,
por exemplo, salões de cabeleira ou estética, consultórios médicos, em suma qualquer outra atividade
comercial ou profissional e desenvolvida no imóvel.
O ponto inicial desta matéria prende-se em saber se no momento da afetação de um imóvel à atividade de
AL, para efeitos de IRS, poderá ou não haver lugar à determinação de mais-valias?
Esta matéria é complexa e de extrema importância, contudo ainda pouco analisada pela AT, especialmente
pelo facto de não existir uma única solução uniforme para todos os casos, uma vez que os imóveis podem ser
adquiridos, alienados e até ser explorados de diferentes formas, dando por isso origem a soluções de
tributação necessariamente diferentes.
Conforme previsto na parte final da alínea a) do n.º 1 do artigo 10.º do CIRS. a afetação do imóvel, ou fração
deste, nos termos do artigo 10.º do CIRS, constituiu mais-valia sujeita a IRS na categoria G a afetação de
quaisquer bens do património particular a atividade empresarial e profissional exercida em nome individual
pelo seu proprietário. E, como tal, de acordo com esta norma, tal acontece, nomeadamente, no caso do AL,
quando o proprietário do imóvel o afeta à exploração dessa atividade. A afetação é realizada pelo valor de
mercado à data desta, como determina o n.º 2 do artigo 29.º do CIRS, e assim ficará registado como sendo o
valor de aquisição na categoria B.
Figura 5 – Exemplo de “vida fiscal” de um prédio em AL

Fonte: Circular N.º 03/2018 - N. Pinto Fernandes, M. Faustino & J. Durão, Consultores Fiscais, Lda.
47
Em suma, utilizando a Figura 5, elaborada pelo M. FAUSTINO, o valor da mais-valia relativa ao período
anterior à afetação ao AL (P1), apurado no âmbito da categoria G, é englobada nos termos do disposto no n.º
2 do art. 43.º do CIRS; enquanto a mais-valia apurada no período de afetação ao AL (P2) é integrada, após a
cessação da atividade e em conformidade com o regime de determinação do rendimento líquido aplicável, na
categoria B. O resultado do apuramento da mais-valia resultante da alienação onerosa do imóvel (P3), a partir
do património particular, concorre para o englobamento da categoria G.
As operações relativas aos momentos “P1” e “P3” são declaradas no anexo G, por sua vez, a operação
relativa ao momento “P2” é declarada no anexo B (regime simplificado) ou anexo C (contabilidade
organizada), da Mod. 3.
Efetivamente compreende-se a razão pela qual existe o adiamento da tributação, deste suposto rendimento,
porque a liquidação de impostos assenta numa efetiva capacidade contributiva dos sujeitos passivos em
conjunto com o facto de a afetação de bens de um património pessoal a um património empresarial não gerar,
só por si, essa capacidade contributiva que é a origem da tributação.
O adiamento desta eventual tributação é um dos aspetos que os empresários de AL necessitam de ter em
conta na decisão de afetação de um imóvel a atividade empresarial ou profissional, no limite a tributação das
mais-valias suspensas ocorrerá quando os imóveis passarem para a esfera dos herdeiros.
2.1. MAIS-VALIAS - CATEGORIA G
De grosso modo, a existência da mais valia corresponderá à diferença positiva entre o valor de mercado, à
data da afetação, e o valor da aquisição do imóvel.
O valor de mercado do imóvel é aquele que for atribuído pelo sujeito passivo no momento da afetação ou da
transferência dos bens, valor que deverá constar dos Anexos G e G1 do Modelo 3, com base nos elementos
que lhe parecerem mais razoáveis, sendo que não existe nenhuma fórmula universal para calcular esse valor.
O saldo das eventuais mais e menos-valias imobiliárias realizadas num ano é apenas tributado em 50% do
seu valor e está sujeito às taxas gerais e progressivas do IRS.
Por conseguinte, aquando do momento em que o imóvel é desafetado da atividade de AL, nomeadamente no
caso em que o sujeito passivo passe a utilizar, exclusivamente, o imóvel como habitação própria, dando a
cessação da atividade, gera-se uma outra eventual mais-valia.
48
2.2. CATEGORIA B – APURAMENTO
A escassez de informação, a ausência de aconselhamento e a ideia de rápida obtenção de rendimento com o

crescimento do turismo, fez com que a generalidade dos proprietários de AL desconhecesse a necessidade de
afetar o imóvel particular à esfera profissional e que esta afetação é equiparada a uma alienação de imóvel a
valores de mercado.
A mais-valia da categoria B é apurada pela diferença entre o valor de realização ou o valor de mercado do
imóvel à data da afetação ao património pessoal e o valor de mercado à data da afetação do imóvel à
atividade profissional e tributada nos termos do Código do IRS às taxas progressivas.
O apuramento da mais-valia, da categoria B, ganhou especial relevo a partir do momento que a Lei n.º
114/2017, de 29 de dezembro (OE2018), que aprovou alterações ao regime simplificado, passou a exigir que
os profissionais do AL justifiquem 15% das despesas, onde, entre outras, se incluem as relativas a imóveis.
Com esta nova formalidade, de afetar o imóvel no portal da AT, para poder usufruir da dedução de uma
percentagem do VPT, no âmbito do RS, veio criar um mecanismo de controlo para a AT, uma formalidade
que identifica a afetação.
Entendemos que estamos perante uma forma que o legislador encontrou de permitir à AT um maior controlo
destas afetações, isto porque ao permitir que se justifiquem despesas relacionadas com os imóveis, afetos ao
AL, os proprietários do AL estão a afetar, de forma indireta, esse imóvel à atividade. Ou seja, se a afetação
não declarada à AT no Anexo B ou no Anexo C, conforme o tipo de contabilidade do sujeito passivo, esta
será feita pela justificação de 15% das despesas.
Para alcançar estes 15% das despesas aceites, são aceites, designadamente, despesas com “materiais” de
consumo corrente, eletricidade, água, transportes e comunicações, contencioso, seguros, rendas de locação
financeira, deslocações, viagens e estadas do sujeito passivo e dos seus empregados. Pode, ainda, ser
considerado 1,5% do valor patrimonial tributário dos imóveis afetos à atividade empresarial ou profissional
ou, quanto aos imóveis afetos a atividades hoteleiras ou de alojamento local, 4% do respetivo valor
patrimonial tributário, de que o sujeito passivo seja o proprietário, usufrutuário ou superficiário.
A transferência dos bens pessoais para a atividade não carece de formalismos específicos, contudo é essencial
que o empresário elabore um documento “interno” no qual identifique o bem afeto à esfera empresarial e que
o valorize a valores de mercado, pois poderá implicar sérias consequências a nível fiscal e acarretar elevados
encargos financeiros.
No caso dos sujeitos passivos enquadrados no regime simplificado, esta mais valia está sujeita à aplicação do
coeficiente de 0,95 e os sujeitos passivos com contabilidade organizada é-lhes aplicado o regime de cálculo
das mais-valias constante dos Códigos do IRS e do IRC.
49
Sintetizando, os proprietários de AL, caso sejam sujeitos passivos de IRS, poderão ter de apurar duas mais-
valias relativamente a um mesmo imóvel, uma tributada como incremento patrimonial, em 50% do seu valor,
e outra como rendimento empresarial e profissional, sobre 95% do seu valor (caso seja aplicável o regime
simplificado). Sendo obrigados ao englobamento destes rendimentos e sujeitos às taxas gerais e progressivas
do IRS.
É imperativo que a afetação do imóvel, à atividade de AL, seja realizada pelo valor de mercado do imóvel
nessa data, mas o que é que se entende por valor de mercado e quem ou de que forma se reconhece esse
valor?
2.2.1. VALOR DE MERCADO
Pelas regras da economia e segundo BEMBIBRE55, o valor de mercado é entendido como o valor que um
determinado produto atinge, com base na concorrência e na lei da oferta e da procura.
Em suma, é o valor pelo qual um determinado bem pode ser transacionado, num mercado livre e competitivo,
desde que os intervenientes operem de livre vontade, sem qualquer interesse peculiar e conhecedores de toda
a informação relevante.
56
Segundo PINTO o valor de mercado “é o valor que o mercado indica que está associado à avaliação da
propriedade imobiliária. Ou seja, podemos dizer que o valor de mercado é a quantia estimada pela qual, na
data da avaliação, se transacionaria voluntariamente uma propriedade entre um comprador e um vendedor,
em que cada uma das partes atuou com informação, com precaução e sem pressões, ou de uma forma mais
simples, o valor de mercado corresponde ao preço pago por um comprador desejoso de comprar, mas não
forçado e a um vendedor desejoso de vender, mas também não compelido, tendo ambos pleno conhecimento
das condições do mercado e da utilidade do imóvel transacionado”.
Desta forma podemos alegar que o valor de mercado é o valor comercial do imóvel comparativamente com o
mercado e pelo seu rendimento, mantendo o seu uso habitual.
Podemos concluir que o valor de mercado é definido pelo preço médio praticado nas vendas de imóveis
similares, naquele momento, naquela localização e naquele mercado, tendo em atenção a capacidade, ou não,
de gerar benefícios futuros.
Os critérios e os métodos usados na avaliação de um imóvel não são muito claros, chegando mesmo a ser
muito subjetivos, todavia, para cálculo do valor de mercado de um imóvel, no momento da afetação e
desafetação, deverá ser tido em conta informações como a localização geográfica (incluindo o piso, a vista,
55
In: https://www.definicionabc.com/economia/valor-de-mercado.php
56
PINTO, Joana Martins Albino - Análise Comparativa de Valores de Imóveis e de Métodos de Avaliação. Porto. Instituto Superior de
Engenharia do Porto, 2013. Dissertação de mestrado. In: http://hdl.handle.net/10400.22/4686
50
orientação solar e acessibilidades), o terreno, a natureza do imóvel, o tipo do imóvel, a tipologia e a
disposição do imóvel, a qualidade e o ano da construção, o seu estado, os acabamentos e equipamentos
disponíveis, características acessórias nos espaços envolventes, tais como estacionamento, piscina, elevador,
espaços verdes, e o estado do mercado.
Como estamos perante características com algum carácter de subjetividade, o procedimento mais indicado
para avaliar o valor de um imóvel será procurar uma entidade especializada ou avaliador de imóveis
especializado.
Estes profissionais possuem capacidades de fornecer uma avaliação completa e, sobretudo, possibilitam a
realização de estudo comparativo de mercado, essencial para qualquer ato de contestação ou impugnação
junto da AT.
Existe a possibilidade da admissão de outros meios de prova, como a consulta e cálculo em base de dados
estatísticos fornecidos pelo Instituto Nacional de Estatística, do valor de mercado, contudo parece-nos ser
este o meio mais fiável.
De realçar que a AT possui técnicos avaliadores do mercado imobiliário e mecanismos internos que realizam
uma analise aos preços de mercado praticados aos imóveis circundantes.
2.3. CÁLCULO DAS MAIS-VALIAS RESULTANTES DA ALIENAÇÃO
Fundamental referir que o valor de aquisição deverá ser atualizado, quando tenham decorrido mais de 24
meses entre a data da aquisição e a data da alienação ou afetação, mediante aplicação de coeficientes de
desvalorização monetária, acrescido de demais despesas e encargos suportados com a valorização do bem e
inerentes à alienação.
A aplicação destes coeficientes tem por objetivo a aproximação do valor do custo aos valores reais dos bens,
tendo em conta fatores de desvalorização da moeda e de inflação, sendo anualmente fixados por Portaria do
ministro das Finanças.
O CIRS já possui a definição para os conceitos de “valor de aquisição” e “valor de realização”, sendo que em
determinadas operações a compreensão desses valores não sucede de forma imediata, como nos casos em que
o imóvel foi adquirido por herança ou nos casos de permuta de imóveis (portanto, sem uma contrapartida
financeira recebida).
51
2.3.1. PROVEITO OBTIDO
O apuramento das mais ou menos-valias, resultantes do proveito com a alienação do imóvel, obtêm-se
mediante a aplicação da seguinte fórmula e :
+/- Valia = VR - (VA x coef. + EV + DAQ + DAL)
VR - valor de realização
VA - valor de aquisição
Coef. - coeficiente de desvalorização monetária
EV - encargos com valorização
DAQ - despesas com a aquisição
DAL - despesas com alienação
2.3.2. VALOR DE AQUISIÇÃO
O conceito de aquisição de um imóvel, em conformidade com o CIRS, é condicionado pela consideração das
formas de propriedade ou posse do mesmo, consoante a aquisição tenha ocorrido a título oneroso, a título
gratuito, por construção própria, ou outras formas.
Nas aquisições a título oneroso, em conformidade com o artigo 46.º do CIRS, o valor de aquisição é aquele
que serviu para liquidação de IMT - Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, ou, não
tendo havido lugar a liquidação, o valor que lhe serviria de base caso fosse devido, determinado de harmonia
com as regras desse imposto.
As aquisições por doação ou herança, sendo aquisições a título gratuito, o valor de aquisição é aquele que
serviu por base à liquidação de Imposto de Selo.
Nos termos do art. 45.º do Código do IRS, caso não tenha ocorrido a liquidação do IS, o valor a considerar é
o valor que lhe serviria de base caso fosse devido, de harmonia com as regras próprias de cálculo do
respetivo imposto.
O valor de aquisição a considerar, nos imóveis construídos pelo sujeito passivo e proprietário do mesmo, nos
termos do artigo 46.º do CIRS, “corresponde ao valor patrimonial inscrito na matriz ou ao valor do terreno,
acrescido dos custos de construção devidamente comprovados, se superior àquele”.
O valor a considerar na suposta aquisição ou (des)afetação de um bem afeto a uma atividade geradora de
rendimentos da categoria B, ou seja a transferência de um bem afeto a uma atividade empresarial ou
profissional, para o património pessoal ou vice-versa, nos termos do n.º 3 do art. 29.º e art. 47.º do CIRS, é o
valor de mercado na data da transferência.
Posteriormente caso ocorra uma futura alienação apurar-se-á uma mais ou menos valia, tributada na categoria
G, tendo por base o valor de mercado à data da transferência para o património individual.
52
2.3.3. DESPESAS E ENCARGOS A CONSIDERAR
Os encargos suportados com a valorização dos imóveis, realizados nos últimos doze anos, desde que
devidamente documentados, bem com as despesas inerentes ao próprio processo de aquisição e de alienação,
incorridas pelo sujeito passivo, são passiveis de acrescer ao valor de aquisição, nos temos do art.º 51.º do
CIRS.
Existem encargos necessários e efetivamente praticados, associados à aquisição e alienação, como são os
encargos com o IMT, os custos notariais e de registo.
Paralelamente a estes gastos, a administração fiscal tem vindo a clarificar aquilo que o CIRS não específica, e
a aceitar que as despesas referentes a obras de beneficiação de imóveis, como a reparação de telhados, a
impermeabilização dos edifícios, obras de restauro, a instalação de um sistema de climatização, entre muitos
outros, são encargos com a valorização dos imóveis.
Nesta clarificação inclui-se a aceitação, por parte da AT, dos encargos com a intermediação imobiliária desde
que se consiga demonstrar de forma inequívoca a conexão da comissão paga ao mediador imobiliário com o
imóvel alienado, posição que veio colocar um ponto final nas interpretações divergentes que os serviços da
administração fiscal apresentavam sobre esta matéria até à publicação do despacho de 12/08/2008 – Processo
57
n.º 12/2008 .
2.3.4. VALOR DE REALIZAÇÃO E VALOR DE VENDA
Para determinação do valor do rendimento da alienação, em termos gerais, considera-se que o valor da
realização é o valor da contraprestação, em meios monetários, obtida com a transmissão do imóvel.
Nos termos do art.º 44.º do CIRS, considera-se que o valor de realização:
 Na troca, o valor atribuído aos bens ou direitos recebidos (ou o valor de mercado se superior)
acrescido ou diminuído do dinheiro a receber ou a pagar (alínea a) do n.º 1 do art. 44º do CIRS);
 No caso da expropriação, o valor da indemnização (alínea b) do n.º 1 do art. 44º do CIRS);
 No caso da afetação de bens do património particular do titular de rendimentos da categoria B à sua
atividade, o valor de mercado (alínea c) do n.º 1 do art. 44º do CIRS);
 Nos restantes casos, o valor da contraprestação (alínea f) do n.º 1 do art. 44º do CIRS).
Tal como salienta PEREIRA58, “no caso de direitos reais sobre bens imóveis, prevalecerão, quando
superiores, os valores por que os bens houverem sido considerados para efeitos de liquidação de SISA
57
In: http://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/informacoes_vinculativas/rendimento/cirs/Documents/cirs_051_02.pdf
58
53
(atualmente Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosa de Imóveis (IMT)) ou, não havendo lugar a
esta liquidação, os que devessem ser considerados caso fosse devido” (n.º 2 do artigo 44.º do CIRS).
PEREIRA, recorda ainda que “a tributação no âmbito da categoria G não previa a possibilidade de ser
afastada esta regra, ao contrário do que acontece no âmbito da categoria B e em sede de IRC. Com a Lei da
Reforma do IRS (Lei n.º 82-E/2014, de 31/12) o afastamento desta regra foi introduzido também no âmbito
da categoria G passando a dispor o n.º 5 do artigo 44.º que o disposto no n.º 2 não é aplicável se for feita
prova de que o valor de realização foi inferior ao ali previsto. Esta prova deve ser efetuada de acordo com o
procedimento previsto no artigo 139.º do Código do IRC, com as necessárias adaptações”.
Em caso de troca ou permuta, o valor de realização a considerar na alienação por permuta do imóvel será o
valor atribuído ao imóvel acrescido ou diminuído de importâncias, em dinheiro, que sejam recebidas ou
pagas (alínea a) do n.º 1 do art. 44º do CIRS).
Quando a troca ou permuta seja realizada por bens futuros, considerando a título de exemplo a transmissão de
um imóvel por outro a construir, os valores deverão ser reportados à data da celebração do contrato, ainda
que o imóvel recebido em troca venha a acontecer num momento futuro.
Perante “situações que acontecem com bastante frequência, nomeadamente quanto a imóveis, e relativamente
à qual a Lei era omissa até 31/12/2014”59, a introdução do n.º 7 ao art. 44.º do CIRS passou a permitir que
nos casos em que sejam “efetuados ajustamentos, positivos ou negativos, ao valor de realização, e se à data
em que for conhecido o valor definitivo tiver decorrido o prazo para a entrega da declaração de rendimentos a
que se refere o artigo 57.º, deve o sujeito passivo proceder à entrega de declaração de substituição durante o
mês de janeiro do ano seguinte”.
2.4. SUSPENAÇÃO DAS MAIS-VALIAS - CATEGORIA F
A Lei n.º 114/2017, de 29 de dezembro, OE2018, procurou atenuar a problemática das mais-valias nos
imóveis associados ao AL, diremos mesmo que apenas possibilita o adiamento uma situação inevitável.
O OE2018 introduziu a suspensão da tributação desta mais-valia. Esta suspensão da tributação só é aplicável
se o imóvel for habitacional e se este passar a ser afeto à obtenção de rendimentos da categoria F,
verificando-se o diferimento da tributação da mais-valia enquanto o imóvel mantiver aquela afetação.
Importante ter em noção que a decisão de afetar um imóvel à categoria B, que tenha sido adquirido, a título
particular, antes de janeiro de 1989, pode revelar-se uma decisão verdadeiramente penalizadora a nível de
tributação.
59
RORIZ, José. [Et. al.] IVA – REVISÃO AO CÓDIGO, Instituto Politécnico do Cávado e do Ave (IPCA), 2017/2018– p. 216
54
Nesta condição e em conformidade com o artigo 5.º do Decreto-Lei 442-A/88, de 30 de novembro, a sua
transmissão não está sujeita a IRS, e assim continuará a acontecer até à afetação na categoria B. “Esta
exclusão aplicar-se-á, quando reunidos os seus pressupostos, a ganhos tributados no âmbito da categoria G (e
não na categoria B). Como refere PEREIRA, “os ganhos que não estavam sujeitos ao imposto de mais-valias
só ficam sujeitos a IRS se a aquisição dos bens ou direitos de que provêm foram adquiridos após 01/01/1989
– art. 5.º. Esta exclusão poderá abranger, designada e principalmente, os ganhos provenientes da alienação de
imóveis, partes sociais (quotas e ações) e direitos de propriedade intelectual e industrial. Esta exclusão
aplicar-se-á, quando reunidos os seus pressupostos, a ganhos tributados no âmbito da categoria G (e não na
categoria B)”60.
Por outro lado, se a decisão tivesse sido manter o imóvel no património particular até uma alienação, não
haveria qualquer tributação da mais-valia gerada.
O resultado da mais-valia da categoria B é tributado, nos termos do Código do IRS, pelas taxas progressivas.
Aos sujeitos passivos enquadrados no regime simplificado é-lhes aplicado o coeficiente de 0,95, enquanto os
sujeitos passivos com contabilidade organizada regem-se pelo regime de cálculo das mais e menos valias,
constante dos Códigos do IRS e do IRC.
Resumindo, o sujeito passivo de IRS poderá ter de pagar IRS sobre duas mais-valias relativamente a um
mesmo imóvel, uma tributada como incremento patrimonial, em 50% do seu valor, e outra como rendimento
empresarial e profissional, sobre 95% do seu valor (caso esteja enquadrado no regime simplificado). Estes
rendimentos estão sujeitos a englobamento e às taxas gerais e progressivas do IRS.
De realçar que deixa de se aplicar a possibilidade de reinvestimento das mais-valias com habitação própria e
permanente, quando o imóvel está afeto à atividade de AL.
Com a aprovação da Lei da Reforma do IRS, não se pode confundir a opção pela tributação dos rendimentos
prediais no âmbito da categoria B ou F, opção possível de ser alterada de ano para ano, com a obrigação da
“transferência” dos imóveis entre o património empresarial (categoria B) e o património particular (categoria
F).
Deste modo, aqueles contribuintes que sejam exploradores de AL mas não sejam proprietários do imóvel,
aonde é explorado o AL, podem optar pelo enquadramento das suas rendas de imóveis habitacionais na
categoria F ou B sem que haja a sujeição de mais-valias da categoria B.
Quando se atesta a opção da categoria F para a categoria B, em que o proprietário do imóvel é o explorador
de AL, verifica-se o aparecimento da problemática da afetação do imóvel. Contrariamente à tributação da
categoria B em que o imóvel fica afeto à atividade económica, a opção tributação pela categoria F não
origina a desafetação do imóvel da esfera privada.
60
55
2.5. CONTRATO DE COMODATO – ALTERNATIVA ÀS MAIS-VALIAS?
Após análise, realizada diretamente com os proprietários dos AL´s, para a problemática questão das mais-
valias facilmente constatámos que os proprietários de imóveis onde se desenvolvem AL passaram a celebrar
contratos de comodato entre o verdadeiro proprietário do imóvel e o titular da exploração do AL.
Sem que haja muita consciencialização para o cidadão comum, este tipo de contrato provavelmente será o
contrato que, diariamente, mais se celebra, de tal forma “que o comodato é fundamental na ordem jurídica e
que é um contrato que assenta tradicionalmente em relações de cortesia entre as partes, daí que tenha
61
subjacente um espírito de gratuitidade”
A noção de contrato de comodato é definida no artigo 1129.º do CC, como um “Contrato gratuito pelo qual
uma das partes entrega à outra certa coisa, móvel ou imóvel, para que se sirva dela, com a obrigação de a
restituir”.
62
O acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, no processo:1117/13.7TVLSB.L1.S1 , refere que o “o comodato
não é um contrato sinalagmático, já que à obrigação de disponibilização da coisa pelo comodante não
corresponde qualquer contrapartida pelo comodatário”
No contrato de comodato deve ser estipulado, pelo proprietário, que este cede ao ocupante o imóvel em
questão por tempo determinado sob as condições acordadas.
As condições definidas pelas partes envolvidas, podem variar consoante a liberdade que o proprietário atribui
aos “ocupantes”, devendo versar nas questões como o tipo de atividade a ser desenvolvida, o grau de estado
de conservação e reabilitação do imóvel e a respetiva duração da contrato, bem como os procedimentos a ter
caso o proprietário pretenda o retorno do imóvel.
O comodante, parte interessada na realização deste contrato, deverá possibilitar a licença de habitação para o
imóvel em questão, de forma a que o comodatário possa ter acesso aos serviços de água, eletricidade e gás,
sendo que a despesa destes serviços deve ficar a seu cargo e os respetivos contratos em seu nome.
Trata-se pois da entrega da “coisa”, bem imóvel, ao comodatário que tem por fim o uso desta. Na realidade é
a simples atribuição do uso do imóvel para a função normal e da sua natureza, habitação, e não atribuição do
direito de titularidade.
Na prática, com a aplicação do contrato de comodato, verificamos que o proprietário do imóvel não é
explorador de AL e por conseguinte não existe a afetação real de um imóvel à categoria B, uma vez que o seu
proprietário não desenvolve uma atividade empresarial ou profissional mas sim o explorador.
61
https://www.verbojuridico.net/ficheiros/doutrina/civil/lourencocortereal_comodato.pdf - p. 5
62
In: http://www.dgsi.pt/jstj.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/bc742c60fce17bec802581250037fd1b?OpenDocument
56
Porém, é de questionar até que ponto a celebração deste contrato em que comodante e o comodatário, por
exemplo, são familiares diretos ou então o proprietário do imóvel, que na maior parte dos casos é titular de
uma sociedade, por quotas, “unipessoal” cuja finalidade é a exploração do AL na “coisa” cedida, é correta.
É do nosso entendimento que será necessário deslindar caso a caso, juntamente com análise documental e
financeira, para perceber se estaremos ou não perante o uso de um contrato de comodato, por conveniência,
meramente a evitar a tributação das mais-valias da categoria B, permitindo ou não a aplicabilidade da
cláusula geral anti-abuso por parte da AT.
Em consonância com o n.º 1 e n.º 2 art. 38º da LGT, “a ineficácia dos negócios jurídicos não obsta à
tributação”, “são ineficazes no âmbito tributário os atos ou negócios jurídicos essencial ou principalmente
dirigidos, por meios artificiosos ou fraudulentos e com abuso das formas jurídicas, à redução, eliminação ou
diferimento temporal de impostos que seriam devidos em resultado de factos, atos ou negócios jurídicos de
idêntico fim económico, ou à obtenção de vantagens fiscais que não seriam alcançadas, total ou parcialmente,
sem utilização desses meios, efetuando-se então a tributação de acordo com as normas aplicáveis na sua
ausência e não se produzindo as vantagens fiscais referidas”.
Analisando apenas 2 exemplos, que tem por base uma relação pessoal e/ou familiares entre explorador e
proprietário do imóvel.
Podemos reconhecer que é perfeitamente compreensível, no caso em que um progenitor cede, por contrato de
comodato, a seu filho um imóvel para o desenvolvimento e exploração de um AL. Deste modo, o
descendente obtém o seu rendimento sem qualquer intervenção do progenitor, mantendo assim a perfeita
distinção entre proprietário, explorador e beneficiário direto do rendimento do AL, facilmente justificada por
meios documentais e financeiros.
Por outro lado, temos de perceber que a constituição de uma entidade, sociedade unipessoal, constituída
especificamente para a exploração de AL, em pelo menos um imóvel, cujo proprietário do imóvel, o titular da
sociedade e o explorador do AL são em termos práticos a mesma pessoa. Em suma, fiscalmente é de
questionar quais foram os motivos que levaram à constituição da empresa, sociedade unipessoal, e a
celebração do contrato de comodato, uma vez que toda a gestão da atividade de AL, entre os quais
processamento de reservas, limpezas, manutenções e receção de turistas, é realizada pelo mesmo indivíduo.
O fato de ter contabilidade organizada não é argumento para justificar a criação da sociedade, pois as
sociedades são obrigadas a possuírem contabilidade organizada e os ENI podem optar pela contabilidade
organizada, e é do nosso entendimento que aconteça a verificação dos motivos concretos e plausíveis para a
sua criação, caso contrário estaremos perante um planeamento fiscal abusivo.
Na perceção de quem utiliza este tipo de contrato de comodato, na realidade, quer salvaguardar o seu
património pessoal da sujeição às mais-valias “emprestando” o seu imóvel a uma entidade detida e gerida, de
forma direta ou indireta, por sua pessoa.
57
58
3. IMPOSTO SOBRE O VALOR ACRECENTADO (IVA)
O IVA é um imposto sobre o consumo, cujo objetivo é tributar as transmissões de bens, as prestações de
serviços, as importações e as aquisições intracomunitárias. O apuramento resulta da aplicação da taxa ao
valor das vendas ou prestações de serviços deduzido do montante de imposto suportado nas aquisições
efetuadas durante um determinado período.
Nos termos do artigo 2.º do CIVA, são sujeitos passivos de IVA as pessoas singulares ou coletivas, que de
um modo independente e com caráter de habitualidade, exerçam atividades de produção, comércio ou
prestação de serviços; que pratiquem uma só operação que seja sujeita a IRS ou IRC; que realizem
importações de bens; efetuem operações intracomunitárias; que mencionem indevidamente IVA nas faturas e
as entidades de direito público, onde se inclui o Estado, que pratiquem atividades fora do âmbito do exercício
dos seus poderes de autoridade.
A Directiva IVA, Directiva 2006/112/CE do Conselho, de 28 de Novembro de 2006, define o IVA como um
“imposto geral sobre o consumo exatamente proporcional ao preço dos bens e serviços, seja qual for o
número de operações ocorridas no processo de produção e de distribuição anterior ao estádio de tributação”.
O IVA é caracterizado como um imposto indireto, que visa tributar o consumo, assumindo o caráter de
neutralidade em relação à atividade económica desenvolvida, cujos sujeitos passivos de IVA são obrigados a
liquidar e a cobrar o imposto por conta do Estado.
Deste modo é exigido que, na fatura dos serviços de AL, a sua inscrição seja separada do preço do serviço
prestado ou do bem e seja mencionada a taxa aplicada. Só desta forma é que o contribuinte consumidor final,
“o verdadeiro suportador do imposto”63, toma conhecimento do montante pago em IVA.
Entende-se que transmissões a título oneroso, em geral, correspondem à transferência real e onerosa do
direito de propriedade de bens, bem como um conjunto de situações que não podem ser consideradas como
tal. Exemplo disso são os contratos de locação com uma cláusula de venda, os contratos de venda com
reserva de propriedade, afetação de bens pertencentes da empresa, a uso pessoal do seu titular, do pessoal, ou
em geral a fins alheios à mesma, bem como a sua transmissão gratuita quando tenha havido a dedução total
ou parcial do imposto, tal como é definido pelo art. 3.º do CIVA e preconizado pela Diretiva IVA.
O conceito de prestações de serviços, nos termos do n.º1 do artigo 4.º do CIVA, é um conceito residual,
cabendo nele todas as operações onerosas e decorrentes da atividade económica, desde que não sejam
definidas como transmissão de bens, importação ou aquisição intracomunitária de bens.
O CIVA nos artigos 7.º e 8.º, em consonância com as diretivas comunitárias do IVA, distinguem o facto
gerador e a exigibilidade do imposto. O facto gerador e a exigibilidade ocorrem nas transmissões de bens, no
momento em que os bens são postos à disposição do adquirente; nas prestações de serviços, no momento da
63
OLIVEIRA, António Moura de - IVA – Um Imposto Neutro. Porto. Centro de Investigação Jurídico-Económica da Faculdade de
Direito da Universidade do Porto, 2011. Dissertação de mestrado. p. 5. In: https://www.cije.up.pt/download-file/880
59
sua realização; nas importações, no momento determinado pelas disposições aplicáveis aos direitos
aduaneiros.
Sempre que a transmissão de bens (art. 3.º do CIVA) ou a realização de serviços (art. 4.º do CIVA) dê lugar à
obrigação de emitir uma fatura, nos termos do artigo 29.º, o imposto torna-se exigível, de acordo com o
previsto nos termos da alínea a) do n.º 1 do art. 8.º do CIVA, no momento da sua emissão (caso o prazo
previsto para a sua emissão seja respeitado). Na eventualidade do prazo, para a emissão da fatura, não ser
respeitado, o imposto torna-se exigível no momento que este prazo termine (alínea b) do n.º 1 do art. 8.º do
CIVA) ou quando a transmissão de bens ou a prestação de serviços derem lugar ao pagamento, ainda que
parcial, anteriormente à emissão da fatura, no momento do recebimento desse pagamento, pelo montante
recebido (alínea c) do n.º 1 do artigo 8.º do CIVA).
O arrendamento para turistas, na sua globalidade, está condicionado pela realização de reservas feitas via web
site, das próprias unidade de AL ou dos intermediários, este facto juntamente com a necessidade de
planeamento da vida pessoal dos turistas, faz com que a generalidade das reservas sejam efetuadas e
efetivamente pagas, com recursos a meios eletrónicos, antes da prestação de serviços de AL. Em
consequência desse facto, por vezes, é exigido ao turista o pagamento de um determinado montante para a
confirmação da reserva seja efetuada ou mesmo da totalidade do valor acordado.
Em ambos casos e de acordo com o previsto no n.º 2 do artigo 8.º do CIVA, sempre que haja a entrega de
qualquer valor monetário anterior à emissão da fatura, isto é, consagra-se, desta forma, a regra de que,
sempre que se receba um adiantamento, deverá proceder-se à liquidação do imposto, em função do montante
recebido, isto é o imposto torna-se exigível no momento de recebimento desse pagamento, pelo montante
recebido.
Deste modo, nos casos de "adiantamentos", o imposto é devido e torna-se exigível no momento do
recebimento, pelo montante recebido, devendo o sujeito passivo emitir uma fatura, nos termos do n.º 1 do
artigo 36.º e com os elementos constantes nas alíneas a) a f) do n.º 5 do mesmo artigo.
A prática independente de uma profissão, designadamente, os serviços de hotelaria e restauração, onde se

inserem os serviços de alojamento temporário a turistas, são qualificados qualificadas como prestações de
serviços. Deste modo, as prestações de serviços de AL consubstanciam-se em serviços de alojamento e, de
acordo com o CIVA, este tipo de alojamento é efetuado no âmbito de uma atividade análoga à atividade
hoteleira.
Como se depreende, o conceito de prestação de serviços é abrangente, n.º 1 do art. 4.º do CIVA, do tipo
residual, uma vez que são consideradas como tal as operações efetuadas a título oneroso que não constituam
transmissões, aquisições intracomunitárias ou importações de bens.
Facilmente conclui-se que o IVA é, de facto, um verdadeiro imposto geral sobre o consumo de bens e
serviços associados ao AL, pelo que tais prestações de serviços estão excluídas do âmbito de isenção da
alínea a) do n.º 29 do artigo 9.º do CIVA.
60
Podemos dizer que o AL é uma nova tipologia de estabelecimento do tipo hoteleiro, pois integra o conceito
de hospedagem, cuja exploração assenta essencialmente na prestação de serviços diversos, como alojamento,
com ou sem fornecimento de refeições, mediante uma retribuição monetária.
Em conjugação com o conceito de locação definido nos artigos 1022.º e 1023.º do Código Civil a Autoridade
Tributária tem entendido que um contrato de locação do imóvel enquadra-se nos termos do artigo 9.º do
CIVA, ou seja, é isenta de IVA. Contudo, a subalínea a) da alínea 29) deste artigo determina que a isenção
não abrange, entre outras, as prestações de serviço de alojamento efetuadas no âmbito da atividade hoteleira
ou de outras com funções análogas.
Os sujeitos passivos e exploradores de AL que não estejam isentos de IVA, ao abrigo do artigo 53.º do
CIVA, e que realizem prestações de serviços no âmbito do "Alojamento em estabelecimento tipo hoteleiro",
onde se insere o alojamento local, incluindo ou não pequeno-almoço, se este não for objeto de faturação
separada, de acordo com o disposto na verba 2.17 da lista I anexa ao CIVA, realizam operações tributadas à
taxa reduzida de 6%64 de IVA.
Relativamente a serviços acessórios à atividade de AL, mais concretamente, serviços de lavandaria e serviços
de limpeza de quartos, uma vez que não são incluídas nos serviços de alojamento, estes são tributadas à taxa
normal, de 23%, nos termos da alínea c) do n.º 1 do art.º 18.º do CIVA.
3.1. OBRIGAÇÕES DECLARATIVAS
Os sujeitos passivos de IVA estão obrigados ao cumprimento das obrigações previstas no art.º 29.º do CIVA.
Estas obrigações dividem-se, em função da periodicidade com que devem ser cumpridas, em dois grupos, as
declarações de manifestação única e as declarações periódicas.
As declarações de manifestação única, ou declarações não periódicas, encontram-se previstas na alínea a) do

n.º 1 do artigo 29.º do CIVA e identificam-se como declaração de início de atividade (artigo 31.º do CIVA),
de alteração (artigo 32.º do CIVA) ou de cessação da atividade (artigo 33.º do CIVA).
A declaração de início de atividade (artigo 31.º do CIVA) serve, em simultâneo, para o registo dos sujeitos
passivos em IVA e em IRS/IRC e a mesma deverá ser apresentada em qualquer serviço de finanças ou noutro
local legalmente autorizado, antes do início da atividade, pelas pessoas que exerçam uma atividade sujeita a
IVA (n.º 1 do artigo 31.º).
As alterações introduzidas em 2016 ao artigo 31.º do CIVA, clarificaram que a data a indicar como início de
atividade é a data da entrega da declaração ou datas posterior, caso seja essa a intenção, evitando assim um
processo de contra ordenação e de coima.
64
Alínea a) do n.º 1 do art.º 18.º do CIVA
61
A declaração de alterações, deverá ser apresentada, em qualquer serviço de finanças ou noutro local
legalmente autorizado, sempre que se verifiquem alterações de quaisquer elementos constantes da declaração
de início de atividade (n.º 1 e n.º 2 do artigo 32.º do CIVA), no prazo de 15 dias a contar da data da alteração.
A declaração de cessação de atividade, prevista no artigo 33.º do CIVA, deverá ser apresentada no prazo de
30 dias a contar da data da cessação.
Considera-se verificada a cessação da atividade exercida pelo sujeito passivo no momento em que deixem de
praticar-se atos relacionados com atividades determinantes da tributação durante um período de 2 anos
consecutivos, caso em que os bens a essa data existentes no ativo da empresa se presumirão transmitidos nos
termos da alínea f) do n.º 3 do artigo 3.º (alínea a) do n.º 1 do artigo 34.º do CIVA); se esgote o ativo da
empresa, seja por venda dos elementos que o constituem, afetação desses elementos a uso próprio do titular,
do pessoal ou a quaisquer fins alheios à atividade normal da empresa ou ainda pela transmissão gratuita dos
bens (alínea b) do n.º 1 do artigo 34.º do CIVA); seja partilhada a herança indivisa de que façam parte o
estabelecimento ou os bens afetos ao exercício da atividade (alínea c) do n.º 1 do artigo 34.º do CIVA); se dê
a transferência, a qualquer título, da propriedade do estabelecimento (alínea d) do n.º 1 do artigo 34.º do
CIVA) e ainda pela cessação oficiosa prevista no n.º 2 e n.º 3 do artigo 34.º do CIVA).
Todavia a norma do IVA não pode ser observada de forma isolada, temos de atender às regras e às
especificidades estabelecidas no artigo 112.° do CIRS ou no artigo 118.° do CIRC, consoante seja pessoa
singular ou coletiva.
3.2. DIREITO À DEDUÇAO
O IVA é um imposto baseado no método de crédito de imposto, em que o valor a entregar ao Estado resulta
da diferença entre o imposto liquidado e o imposto dedutível em determinado período.
O princípio consignado nos artigos 19.º e seguintes do CIVA que atribuem ao contribuinte a faculdade deste
deduzir o imposto que suportou nas aquisições, denomina-se de direito à dedução.
O direito à dedução de IVA é assegurado quando este tenha incidido sobre bens ou serviços adquiridos,
importados ou utilizados pelo sujeito passivo para a realização das transmissões de bens e/ou prestações de
serviços sujeitas a imposto e dele não isentas, conforme determina o n.º 1, do artigo 20.º do CIVA.
O valor do imposto a entregar ao Estado, pelos sujeitos passivos de IVA, dependerá do montante deduzido ao
imposto liquidado sobre as operações tributáveis que efetuaram, nomeadamente:
 O imposto devido ou pago aos seus fornecedores pela aquisição de bens ou serviços a outros sujeitos
passivos (alínea a) do n.º 1 do artigo 19.º do CIVA);
 O imposto devido pela importação de bens (alínea b) do n.º 1 do artigo 19.º CIVA);
62
 O imposto pago pela aquisição dos bens ou dos serviços indicados nas alíneas e), h), i), j) e l) do n.º
1 do artigo 2.º (alínea c) do n.º 1 do artigo 19.º do CIVA);
 O imposto pago como destinatários de operações tributáveis efetuadas por sujeitos passivos
estabelecidos no estrangeiro, quando estes não tenham no território nacional um representante
legalmente acreditado (artigo 30.º do CIVA) e não tenham faturado o imposto (alínea d) do n.º 1 do
artigo 19.º);
Contudo a dedução do imposto suportado só é possível quando verificados determinados pressupostos, para
que seja possível o exercício do direito à dedução é imprescindível que o imposto a deduzir tenha incidido
sobre bens e/ou serviços adquiridos ou utilizados em operações que conferem o direito à dedução (artigo 20.º
do CIVA), todavia não será admitida a dedução do IVA se os mesmos forem excluídos nos termos do artigo
21.º do CIVA.
De harmonia com o artigo 19.º do CIVA, o direito à dedução do imposto só é assegurado caso o mesmo
esteja mencionado em faturas passadas em forma legal, em nome e na posse do sujeito passivo. Consideram-
se faturas passadas em forma legal, as que contenham os elementos mencionados no n.º 5, do artigo 36.º e n.º
2, do artigo 40.º (fatura simplificada) do CIVA.
Decorre do estabelecido no n.º 5 do artigo 36.º do CIVA, os elementos que imprescindivelmente as faturas
devem conter os seguintes elementos:
a) Os nomes, firmas ou denominações sociais e a sede ou domicílio do fornecedor de bens ou prestador

de serviços e do destinatário ou adquirente, bem como os correspondentes números de identificação
fiscal dos sujeitos passivos de imposto;
b) A quantidade e denominação usual dos bens transmitidos ou dos serviços prestados, com
especificação dos elementos necessários à determinação da taxa aplicável; as embalagens não
efetivamente transacionadas devem ser objeto de indicação separada e com menção expressa de que
foi acordada a sua devolução;
c) O preço, líquido de imposto, e os outros elementos incluídos no valor tributável;
d) As taxas aplicáveis e o montante de imposto devido;
e) O motivo justificativo da não aplicação do imposto, se for caso disso;
f) A data em que os bens foram colocados à disposição do adquirente, em que os serviços foram
realizados ou em que foram efetuados pagamentos anteriores à realização das operações, se essa
data não coincidir com a da emissão da fatura”.
Tais elementos formais constituem um verdadeiro requisito formal para o exercício do direito à dedução do
imposto, previsto na alínea a) do n.º 2 do artigo 19º do CIVA, promovendo, o mais possível, o combate à
evasão fiscal em sede de IVA.
Além das formalidades, para que seja possível deduzir o IVA não é suficiente que os bens sejam utilizados
para a realização de operações tributáveis, ainda que estes bens sejam utilizados e indispensáveis para a
63
atividade do sujeito passivo, o direito à dedução apenas pode ser exercido nas situações em que o objeto da
atividade do sujeito passivo seja a prestação de serviços de AL.
Porém, cumpridas as exigências relativas ao direito à dedução previstas nos artigos 19.º e seguintes do CIVA,
não é impeditivo do exercício do direito à dedução do imposto suportado em trabalhos prévios ao início da
exploração do estabelecimento de AL.
65
É do entendimento da doutrina e confirmado pela jurisprudência do Tribunal de Justiça da União Europeia
que o direito à dedução subsiste mesmo que, por razões alheias à sua vontade, o sujeito passivo jamais tenha
feito uso de tais bens e serviços para realizar operações tributadas.
A exploração de estabelecimento de AL corresponde ao exercício da atividade de prestação de serviços de

alojamento, sendo deste modo uma operação sujeita a IVA, conforme determina o n.º 1 do artigo 4.º do
CIVA.
O n.º 2 do artigo 4.º do Regime Jurídico da Exploração dos Estabelecimentos de Alojamento Local presume
existir exploração ou intermediação de estabelecimento de AL quando um imóvel ou fração "seja publicitado,
disponibilizado ou objeto de intermediação, por qualquer forma, entidade ou meio, nomeadamente agências
de viagens e turismo ou sites da Internet, como alojamento para turistas ou como alojamento temporário;" ou
"estando mobilado e equipado, neste sejam oferecidos ao público em geral, além de dormida, serviços
complementares ao alojamento, nomeadamente limpeza ou receção, por períodos inferiores a 30 dias".
É plausível que seja assegurado o direito à dedução do IVA de gastos mensais fixos, tais como, gastos com
eletricidade, água, luz, gás, televisão e internet são alguns dos gastos mensais fixos. Por outro lado, é
necessário ter em conta o direito à dedução de IVA dos gastos variáveis, sendo estes os gastos que estão
diretamente relacionados com o número de reservas e de hóspedes, que permitem manter os hóspedes
confortáveis, tais como produtos de limpeza de cozinha e casa de banho, papel higiénico, detergentes para a
loiça, kits de higiene pessoal ou de serviços de transfers.
A jurisprudência, tanto nacional como a comunitária, tem vindo a assegurar o direito à dedução do IVA dos
trabalhos realizados e que precedem o início da exploração do estabelecimento de AL, sejam trabalhos de
construção, recuperação ou ampliação do imóvel, seja a aquisição de mobiliário ou serviços de decoração,
bem como a aquisição de serviços relacionados com a implementação da atividade económica de AL, entre
outros, “na condição desta ter a intenção, confirmada por elementos objetivos, de naquele prédio desenvolver
uma atividade tributada, e de se verificarem os requisitos previstos nos artigos 19.º e seguintes do Código do
IVA”66.
Em concordância com a jurisprudência, é garantido o direito à dedução do IVA da preparação e instalação do

AL, o mobiliário, a decoração, sistemas de segurança, publicidade (fotografias e/ou vídeos), são alguns dos
65
Acórdão do processo C-37/95, de 15 de janeiro de 1998
66
Informação Vinculativa da AT Processo: n.º 13540, por despacho de 2018-05-03, da Diretora de Serviços do IVA.
64
exemplos de gastos incorridos sem que haja qualquer garantia da obtenção de rendimento sujeito a imposto,
mas essenciais e facilmente comprováveis que se destinam à prática da atividade de AL.
3.3. REGRAS DE FATURAÇÃO
A obrigação de emissão de fatura é aplicável para todas as transmissões de bens ou prestações de serviços,
incluindo os pagamentos antecipados, independentemente da qualidade do adquirente ou do destinatário dos
mesmos, ainda que estes não a solicitem (alínea b) do n.º 1 do art.º 29.º do CIVA). Esta disposição vem ao
encontro com o disposto no art.º 476.º do Código Comercial "o vendedor não pode recusar ao comprador a
factura das coisas vendidas e entregues, com o recibo do preço ou parte do preço que houver reembolsado".
A emissão da fatura terá de ocorrer no momento da realização da prestação de serviço, no momento em que
ocorre uma transmissão de bens ou quando estes sejam colocados à disposição do adquirente. A AT permite
ainda que esta obrigação ocorra no prazo máximo até ao 5.º dia útil (alínea a) do n.º 1 do artigo 36.º do
CIVA) seguinte à prestação de serviços ou da transmissão de bens, tendo esta obrigação que respeitar as
formalidades e os prazos estipulados no artigo 36.º do CIVA.
Como os contratos de alojamento temporário, muitas vezes, são celebrados com um certo distanciamento
temporal, o momento do contrato e o momento da prestação de serviços de AL pode distar-se vários meses.
Não raras vezes, os prestadores de serviços de AL solicitam um valor como caução para efetivarem uma
reserva de alojamento, principalmente quando o contrato ocorre num ano e a prestação de serviços se efetiva
num ano civil diferente.
Nos termos da alínea c) do n.º 1 do artigo 36.º do CIVA, o ato de recebimento de um determinado montante
por conta de uma prestação de serviços ainda não efetuada, ou seja, de um adiantamento, faz com que o
imposto seja devido nesse preciso momento, assim sendo, com o nascimento da obrigação de liquidar IVA
sobre o valor declarado é imprescindível que haja a emissão de uma fatura pelo adiantamento.
Por outro lado, em conformidade com o disposto no n.º 1 do artigo 115.º do CIRS, os titulares dos
rendimentos da categoria B são obrigados a: “a) a passar fatura, recibo ou fatura-recibo, em modelo oficial,
de todas as importâncias recebidas dos seus clientes, pelas transmissões de bens ou prestações de serviços
referidas nas alíneas a) e b) do n.º 1 do artigo 3.º, ainda que a título de provisão, adiantamento ou reembolso
de despesas, bem como dos rendimentos indicados na alínea c) do n.º 1 do mesmo artigo; ou b) a emitir
fatura nos termos da alínea b) do n.º 1 do artigo 29.º do Código do IVA por cada transmissão de bens,
prestação de serviços ou outras operações efetuadas e a emitir documento de quitação de todas as
importâncias recebidas”.
A fatura-recibo é um documento comercial e fiscal que de uma só vez cumpre a obrigação de faturação e a
obrigação da emissão de recibo.
65
Apesar de estar em desuso a exigência do recibo de quitação, esta exigência é um direito de quem realiza um
pagamento e que está previsto no n.º 1 do artigo 787.º do Código Civil. Isto significa que o pagador tem
direito a que lhe seja entregue o documento de quitação do valor pago e o vendedor não pode recusar a
entrega da fatura e do recibo.
Os exploradores de AL devem ter um suporte documental justificativo suscetível de serem apresentados

sempre que necessário ou solicitado, e, neste sentido, o documento comprovativo do pagamento, ou de
recebimento, é sempre o recibo de quitação.
O incumprimento destas formalidades, “a não passagem de recibos ou facturas ou a sua emissão fora dos
prazos legais, nos casos em que a lei o exija, é punível com coima de € 150 a € 3750” (n.º 1 do art.º 123 do
RGIT), bem como a “não exigência, nos termos da lei, de passagem ou emissão de facturas ou recibos, ou a
sua não conservação pelo período de tempo nela previsto, é punível com coima de € 75 a € 2000” (n.º 2 do
art.º 123 do RGIT).
3.3.1. FORMALIDADE DAS FATURAS
As faturas devem ser processadas em duplicado, original para o cliente e o duplicado para arquivo do
prestador de serviços, devem ser datadas, numeradas sequencialmente, conter os nomes, firmas ou
denominações sociais, identificar a sede ou domicílio do prestador de serviços e do destinatário ou
adquirente, bem como os correspondentes números de identificação fiscal de ambos os intervenientes.
Os serviços prestados de AL, na generalidade dos casos, são efetuados a turistas estrangeiros e nacionais, as
faturas dos serviços devem identificar os adquirentes, os serviços realizados e as datas da realização da
hospedagem.
Na fatura deve constar o Número de Identificação Fiscal (NIF) do adquirente, caso este o solicite, nos casos
em que os adquirentes persistam em não fornecer estes elementos, ou ainda se por alguma razão não tenham
NIF português ou recusam-se a facultar o NIF do seu país67, os agentes económicos devem colocar, no
campo destinado ao NIF, a expressão “CONSUMIDOR FINAL” e nunca com o n.º 999 999 99068.
Mas este facto não invalida, muito pelo contrário e por uma questão de controlo administrativo, financeiro,
fiscal e até mesmo perante autoridades policiais (como o Serviço de Estrangeiros e Fronteiras), que seja
fundamental que o prestador de serviços identifique, com o nome e morada, o hóspede, o período de
alojamento e ainda identificar na própria fatura o número de registo do AL, ou seja o explorador do AL
deverá averbar a identificação do adquirente junto da fatura.
67
A lista de países que usa e valida NIF´s pode ser consultada em: www.oecd.org/tax/automatic-exchange/crs-implementation-and-
assistance/tax-identification-numbers/
68
Perguntas frequentes (FAQ 15-1124) do Efatura. In: http://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/faturas/Pages/faqs-00260.aspx
66
É do entendimento da AT, como se constata nas FAQ´s do Efatura, se o valor da fatura for igual ou superior
a €1.000 e o adquirente for consumidor final, este não é obrigado a indicar o respetivo NIF, todavia deve
indicar o nome e morada. Caso o adquirente persista em não indicar estes elementos, o explorador de AL
deverá averbar esse facto na fatura. É do nosso entendimento que, com a entrada em vigor da Lei n.º 92/2017,
de 22 de agosto, esta informação se encontra desatualizada.
Para valores acima do montante de 3.000 €, valor sem inclusão IVA, deixa de ser opção passando a ser
obrigatória a indicação, na fatura, do nome e do domicílio do adquirente ou destinatário, de acordo com a Lei
n.º 92/2017,de 22 de agosto, isto caso o adquirente não seja sujeito passivos de IRC ou sujeito passivo de IRS
que disponha ou deva dispor de contabilidade organizada (n.º 1 do artigo 63.º-E da LGT). Este limite é
elevado para 10 000 €, caso o adquirente seja pessoa singular não residente em território português e que não
atue na qualidade de empresário ou comerciante (n.º 3 do artigo 63.º-E da LGT).
Em conformidade com o n.º 2 do artigo 63.º-E da LGT, os pagamentos realizados pelos adquirentes de
serviços de AL, que sejam sujeitos passivos de IRC ou sujeitos passivos de IRS que disponham ou devam
dispor de contabilidade organizada, “respeitantes a faturas ou documentos equivalentes de valor igual ou
superior a € 1 000, ou o seu equivalente em moeda estrangeira, devem ser efetuados através de meio de
pagamento que permita a identificação do respetivo destinatário, designadamente transferência bancária,
cheque nominativo ou débito direto”.
Contudo e na generalidade dos casos aplicáveis ao AL as reservas são efetuadas nas plataformas electrónicas
e liquidadas por meio de pagamento electrónico (cartão de débito ou de crédito).
Para que haja um correto apuramento do valor do imposto a ser liquidado é fundamental que as faturas
discriminem de forma correta os serviços prestados, o preço aplicado, o valor líquido de imposto por taxa
aplicável, e os outros elementos incluídos no valor tributável (alíneas b), c) e d) do n.º 5 do artigo 36.º do
CIVA). Caso haja razão para a não aplicabilidade do imposto é necessário que se identifique o motivo
justificativo da não aplicação do imposto e a data em que os serviços foram realizados.
3.3.2. FATURAS SIMPLIFICADAS
As faturas simplificadas, previstas no artigo 40.º do CIVA, são uma opção às faturas “tradicionais”, que
revogou a utilização dos “Talões de Venda”, mas cuja emissão está limitada a certas operações tributáveis e
desde que o IVA seja devido em território nacional.
Este tipo de faturas deve ser devidamente identificado como “Fatura Simplificada”, devem ser datadas e
numeradas sequencialmente e são aplicáveis às transmissões de bens e prestações de serviços efetuadas por
retalhistas ou vendedores ambulantes a adquirentes não sujeitos passivos, quando o valor da fatura não seja
superior a 1 000 € e a transmissões de bens e prestações de serviços, independentemente da qualidade do
67
adquirente ou destinatário, desde que o valor da fatura não seja superior a 100 €, estes valores devem ser
considerados sem inclusão do valor relativo ao IVA.
3.3.3. FATURA DE ADIANTAMENTOS
Nos pagamentos efetuados antes da realização das prestações de serviços ou das transmissões de bens, os
chamados pagamentos antecipados, compete aos sujeitos passivos proceder à emissão de uma fatura, pelo
montante recebido, conforme o disposto nos art.s 7.º, 29.º e 36.º do CIVA, e assim efetuar a liquidação do
IVA correspondente, em função da taxa aplicável aos serviços prestados e/ou dos bens transmitidos por conta
dos quais foi efetuado o adiantamento. Sendo o IVA liquidado em conformidade com as regras fiscais, o
direito à sua dedução, por parte do adquirente, encontra-se salvaguardo.
A regularização do adiantamento é efetuada no final da operação económica, com a emissão de uma fatura
com a identificação dos serviços prestados e/ou dos bens transmitidos, as quantidades e a valorização total
como se as importâncias embolsadas antecipadamente não houvessem ocorrido.
No momento da conclusão da prestação de serviços de AL deve ser emitida uma segunda fatura, que titula a
correspondente prestação de serviços, também esta com todos os requisitos referidos no n.º 5 do artigo 36.º,
liquidando o imposto sobre a diferença entre o valor tributável inscrito nesta fatura final e o valor pago no
adiantamento. Esta última fatura deve fazer menção à fatura que titulou o adiantamento antes concedido.
Contudo verifica-se que na prática, seja por razões administrativas, seja por razões informáticas, os sujeitos
passivos, procedem à emissão de uma nota de crédito pelos montantes recebidos por antecipação e
simultaneamente realizam a uma nova fatura pelo valor da totalidade da prestação de serviços.
Os sujeitos passivos, que procedam à emissão de notas de crédito, para recuperar o IVA liquidado
inicialmente, tem de reunir os requisitos a que se refere o n.º 5 do art.º 78º do CIVA, necessitam de ter “na
sua posse prova de que o adquirente tomou conhecimento da retificação ou de que foi reembolsado do
imposto”.
Face aos avanços tecnológicos, na área das tecnologias de informação, a AT através da Informação
Vinculativa Relativa ao Processo nº 6770, por despacho de 06-06-2014, do SDG do IVA69, esclareceu que “é
possível considerar idóneas as «mensagens de correio eletrónico», desde que sejam observados os requisitos
referidos no Ofício-Circulado nº 33129/1993, nomeadamente, no nº 4, alínea a) «(…) documentos emitidos
pelo cliente e na posse do fornecedor do bem ou prestador do serviço (…) com referência expressa ao
conhecimento da retificação do IVA»”.
69
In:
http://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/informacoes_vinculativas/despesa/civa/Documents/INFORMA%C3%87%C3%
83O.6770.pdf
68
Isto significa a comunicação e prova da regularização fica mais facilitada, desde que na receção da
mensagem de correio electrónico (email) conste todos os dados referentes às notas de crédito emitidas a favor
da contraparte.
Para concluir todo o processo relacionado com adiantamentos, a fatura final bem como a nota de crédito
devem fazer referência à fatura de adiantamento.
70
O acórdão do Processo C-277/05 em 18/07/2007, do Tribunal de Justiça da União Europeia, proferido no
âmbito do processo da Société thermale d'Eugénie-les-Bains contra Ministère de l'Économie, des Finances et
de l'Industrie, de França, sancionou que “os montantes pagos a título de sinal, no âmbito de contratos que
têm por objecto a prestação de serviços hoteleiros sujeitos ao IVA, devem ser considerados, quando o cliente
exerce a faculdade que lhe assiste de resolver o contrato e esses montantes são conservados pela entidade
que explora um estabelecimento hoteleiro, como indemnizações fixas de rescisão pagas para reparar o
prejuízo sofrido na sequência da desistência do cliente, sem nexo directo com qualquer serviço prestado a
título oneroso e, enquanto tais, não sujeitas a esse imposto”, a AT partilha do mesmo entendimento, tal como
71
se comprova na Informação Vinculativa do Processo: n.º 8869 , por despacho de 2015-12-22.
A qualidade do adquirente dos bens ou destinatário dos serviços não interfere com a obrigatoriedade da
emissão de fatura por cada transmissão ou prestação de serviços, por parte dos agentes económicos, como
como definido pela alínea b) do n.º 1 do artigo 29.º do CIVA.
A fatura é o meio pelo qual a AT consegue fiscalizar e determinar se o regime de IVA e o montante de
imposto aplicado é o correto, servindo ainda como documento de suporte para o direito à dedução, de IVA,
pelos sujeitos passivos.
O direito à dedução do imposto mencionado nas faturas só é possível se cumpridos os requisitos do artigo
19.º do CIVA, assim sendo as faturas têm de ser emitidas em nome do sujeito passivo, estar na sua posse e
serem passadas na forma legal, observando e respeitando os prazos de emissão e formalidades previstos nos
artigos 36.º ou 40.º.
3.3.4. FATURAÇÃO ELETRÓNICA
A faturação eletrónica só é possível caso haja a aceitação pelo destinatário e desde que seja garantida a
autenticidade da sua origem, a integridade do seu conteúdo e a sua legibilidade através de elementos de
controlo, nomeadamente uma assinatura eletrónica ou um sistema de intercâmbio eletrónico de dados.
70
In:
http://curia.europa.eu/juris/showPdf.jsf?text=&docid=62752&pageIndex=0&doclang=PT&mode=lst&dir=&occ=first&part=1&cid=612
107
71
In:
http://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/informacoes_vinculativas/despesa/civa/Documents/INFORMA%C3%87%C3%
83O.8869.pdf
69
Os sistemas informáticos utilizados na faturação devem assegurar a integridade operacional, a integridade da
informação arquivada eletronicamente e a disponibilidade da documentação técnica relevante. Estes sistemas
informáticos devem inserir de forma automática todas as menções obrigatórias, incluindo o nome, a firma, a
denominação social e o número de identificação fiscal do sujeito passivo adquirente (n.º 14 do artigo 36.º do
CIVA). A Obrigatoriedade, na fatura, da identificação e do domicílio do adquirente ou destinatário só é
obrigatória caso o adquirente não seja sujeito passivo e o valor da fatura seja superior a 1.000 €, ou então
quando o adquirente ou destinatário solicite a fatura com esses elementos.
Todos os sujeitos passivos de IRS e IRC, com volume de negócios superior ou inferior a 100.000,00 € estão
72
obrigados, desde o dia 1 de janeiro de 2014 , à utilização de programas informáticos de faturação que
tenham sido previamente certificados pela AT, que deverão garantir a inviolabilidade da informação
inicialmente registada.
O direito à dedução só pode ser garantido caso os sujeitos passivos tenham em sua posse o original da fatura,
exigência do n.º 4 do artigo 36.º e pelo n.º 2 do artigo 19.º do CIVA, tendo em conta a exceção das faturas
eletrónicas, a que se refere o n.º 10 do artigo 36.º do CIVA, que são emitidas e recebidas exclusivamente por
meios eletrónicos, mediante aceitação do destinatário e cumpridos que sejam os requisitos exigidos, assim
sendo é essencial que o emitente entregue a fatura ao sujeito passivo em suporte de papel.
Tal como decorre da Informação Vinculativa Relativa ao Processo n.º 12676, de 2017-11-2873, o envio e a
impressão das faturas enviadas por correio eletrónico, ou outro mecanismo informático como o
“WeTransfer”, ou ainda em formato “PDF” “não garantem a adequada fiscalização do direito à dedução,
designadamente, porque não asseguram que o imposto não seja deduzido por mais do que uma vez”.
Assim sendo, os sujeitos passivos que queiram ver garantido o seu direito à dedução devem assegurar que
possuem o original em suporte de papel e que o mesmo lhes foi entregue pelo fornecedor de bens ou serviços,
ou em alternativa que usem o sistema de faturação eletrónica, desde que cumpridos todos os requisitos
essenciais.
Compreendemos que hoje seja fácil modificar um documento em formato “pdf” e que por essa razão seja
necessário garantir que a informação não tenha sido adulterada, garantindo assim o direito à dedução do IVA.
Mas deixamos uma questão, será ou de que forma conseguirá a AT provar ou garantir, já que o ónus da prova
será da AT, que a fatura foi receciona por correio eletrónico ou mesmo que a fatura foi impressa pelo
adquirente e não pelo fornecedor?
74
Tal como se refere a decisão arbitral do CAAD, no Processo n.º: 58/2017-T de 25-09-2017 , “o exercício do
direito à dedução é a emanação dum princípio nuclear em sede de IVA, o princípio da neutralidade. Assim,
72
Portaria n.º 22-A/2012, de 24 de janeiro; Portaria n.º 340/2013, de 22 de novembro; Despacho n.º 8632/2014 de 03 de julho, do
Diretor-Geral da AT
73
In:
http://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/informacoes_vinculativas/despesa/civa/Documents/INFOMACAO_12676.pdf
74
In:
70
as limitações a esse exercício só poderão ocorrer a título excecional e devidamente fundamentadas, sendo
esta a orientação consensual na jurisprudência europeia e nacional”.
75
Deverão ser emitidas faturas, pelo estabelecimento de AL, utilizando um programa certificado pela
Autoridade Tributária ou sistema de faturação manual. A informação relativa à faturação tem de ser enviada
mensalmente, até ao dia 20 do mês seguinte, à AT, através do ficheiro SAF_T (PT), conforme aprovado e
76
regulamento pelo DL n.º 198/2012, de 27 de agosto .
3.3.5. LÍNGUA DA FATURA
A prestação e serviços de AL, em conformidade com a sua atividade, recebe clientes de diversos mercados
internacionais, acontecendo, por vezes, que os turistas solicitam a emissão da fatura numa língua diferente da
portuguesa.
A Diretiva do IVA - Diretiva n.º 2006/112/CE do Conselho, de 28 de novembro é omissa quanto à

exigibilidade da emissão na língua nacional, contudo o ordenamento jurídico nacional, no Decreto-Lei n.º
238/86, de 19 de agosto, define que "sem prejuízo de conterem versão em língua ou línguas estrangeiras, os
contratos que tenham por objecto a venda de bens ou produtos ou a prestação de serviços no mercado interno,
bem como a emissão de facturas ou recibos, deverão ser redigidos em língua portuguesa". Deste modo é do
entendimento da AT que as faturas devem ser redigidas em língua portuguesa, sem qualquer prejuízo de
77
conterem uma tradução numa ou mais línguas estrangeiras .
78
Em harmonia com a Informação Vinculativa Relativa ao Processo n.º 12427 , de 2017-09-21, “as faturas
devem ser processadas em língua portuguesa, sem prejuízo de, no mesmo documento, o sujeito passivo poder
fazer a tradução dos seus elementos em qualquer outra língua”.
Este entendimento é fundamentado com a articulação do artigo 36.º do CIVA, com o Decreto-Lei n.º 238/86
de 19 de agosto e com a Diretiva 2006/112/CE do Conselho, de 28 de novembro, a Diretiva IVA, em que
estabelecem que os contratos das prestações de serviços, bem como a venda de bens, realizados no mercado
interno português devem ser redigidos em língua portuguesa.
https://caad.org.pt/tributario/decisoes/decisao.php?listPageSize=100&s_iva=1&s_processo=&s_data_ini=&s_data_fim=&s_resumo=&s
_artigos=&s_texto=PDF&listOrder=Sorter_processo&listDir=ASC&id=2938
75
A regulamentação da certificação prévia dos programas informáticos de faturação está prevista na Portaria n.º 363/2010, de 23 de
junho, após a primeira alteração introduzida pela portaria n.º 22-A/2012, de 24 de janeiro; Portaria n.º 274/2013, de 21 de agosto; n.º 9
do artigo 123.º do CIRC; Decreto-Lei n.º 197/2012, de24 de agosto; e Portaria n.º 340/2013, de 22 de novembro. O Despacho n.º
8632/2014, publicado em Diário da República no dia 3 de julho, veio definir e esclarecer os quais requisitos relativos aos programas de
faturação.
76
Com as devidas alterações efetuadas pela Lei n.º 66-B/2012, de 31 de dezembro; pelo DL n.º 71/2013, de 30 de maio; pela Lei n.º 82-
B/2014, de 31 de dezembro e pela Lei n.º 42/2016, de 28dezembro.
77
Informação Vinculativa da AT. Processo: n.º 12707, por despacho de 2018-05-04, da Diretora de Serviços do IVA.
78
In: http://www.taxfile.pt/file_bank/news4017_23_1.pdf
71
A Diretiva do IVA prevê a faculdade dos Estados-Membros poderem exigir uma tradução, “para a sua língua
nacional, das faturas relativas a entregas de bens ou a prestações de serviços efetuadas no seu território, bem
79
como das faturas recebidas pelos sujeitos passivos estabelecidos no seu território" .
Em suma, o Estado português sancionou, através da AT, que as faturas emitidas, em território nacional,
devem ser emitidas em português, contudo isto não inviabiliza o facto do sujeito passivo poder fazer a
tradução dos seus elementos em qualquer outra língua.
3.3.6. COMUNICAÇÃO DAS FATURAS
Os serviços prestados, no estabelecimento de AL, devem ser faturados, utilizando para esse efeito um
80
programa de faturação certificado pela AT ou em faturas manuais impressas em tipografias autorizadas,
que posteriormente serão comunicadas à AT.
Desde o dia 1 de janeiro de 2017 que as faturas emitidas devem ser obrigatoriamente comunicadas até ao dia
20 do mês seguinte ao da respetiva emissão. Os elementos devem ser comunicados à AT por transmissão
eletrónica de dados em tempo real, integrada em programa de faturação eletrónica, designado como
webservice; mediante o envio de ficheiro SAF-T (PT); por inserção direta, de todos os elementos de todas as
faturas emitidas, no Portal das Finanças.
3.4. ISENÇÃO ART 53.º DO CIVA
A Diretiva IVA assume que a aplicação de isenções corresponde a uma exceção ao princípio da neutralidade,
que é considerado um alicerce fundamental do sistema comum do IVA. O princípio da neutralidade é
assegurado, principalmente, através do mecanismo da liquidação e da dedução de imposto, garantindo que,
dentro de cada país, bens e serviços de um mesmo tipo se encontrem sujeitos à mesma carga fiscal,
independentemente da extensão dos respetivos circuitos económicos.
As isenções assumem assim um papel importante em algumas atividades, sendo que nem todas funcionam da
mesma forma nem com as mesmas regras.
Torna-se importante esclarecer que existem dois tipos de isenções em matéria de IVA: as isenções completas
e as isenções incompletas.
79
Art.º 231.º da Diretiva 2006/112/CE do Conselho, de 28 de novembro - Diretiva IVA
80
Legislação aplicável: Portaria n.º 321-A/2007 de de 26 de Março; Portaria n.º 1192/2009 de 8 de Outubro; Portaria n.º 363/2010 de 23
de Junho; Portaria n.º 22-A/2012 de 24 de janeiro; Decreto de Lei nº 198/2012 de 24 de agosto; Portaria n.º 382/2012 de 23 de
novembro; Portaria n.º 160/2013 de 23 de abril; Portaria n.º 274/2013 de 21 de agosto; Portaria n.º 340/2013 de 22 de novembro;
Portaria n.º 302/2016 de 2 de dezembro; Portaria n.º 293/2017 de 2 de outubro
72
As isenções completas permitem ao operador económico não liquidar IVA nas operações que realiza a
jusante, podendo, apesar disso, deduzir o imposto que lhe seja faturado pelos seus fornecedores.
Enquanto as isenções incompletas “traduzem-se na não liquidação de imposto nas operações ativas ou
realizadas a jusante, não conferindo, em contrapartida, a possibilidade de dedução do imposto suportado a
montante. São deste tipo as isenções nas operações internas (artigo 9.º) e as derivadas do Regime Especial de
Isenção a que se refere o artigo 53.º e seguintes”81 do CIVA.
Enquadram-se no regime especial de isenção previsto no artigo 53.º do Código do IVA todos os sujeitos
passivos que não tenham ou não sejam obrigados a ter contabilidade organizada para efeitos de IRS ou de
IRC, e que não pratiquem importações, exportações ou atividades conexas, bem como operações relacionadas
com o anexo E do CIVA e que não tenham atingido, no ano civil anterior, um volume de negócios superior a
10 000 €, beneficiem desta isenção incompleta.
Esta isenção é renovada de forma automática, desde que se cumpram os condicionalismos exigidos pelo
artigo 53.º, e sempre que por motivo de alterações surgidas na atividade quer dos sujeitos passivos,
individuais ou colectivos, surge a possibilidade e em alguns casos a obrigatoriedade de entregar uma
declaração de alterações (artigo 32.º do CIVA). No entanto, esta declaração produz efeitos em datas distintas,
conforme a situação que se está a tratar.
A passagem do regime de isenção de IVA previsto no art.º 53 do CIVA para o Regime Normal de IVA
ocorre quando se verifica a ultrapassagem do limite de 10 000€ do volume de negócios (definido nos termos
do artigo 42.º do CIVA), deve-se entregar a declaração de alterações durante o mês de janeiro seguinte e esta
declaração só produz efeitos no mês seguinte, ou seja, fevereiro (artigo 54.º do CIVA). Todavia os
procedimentos são exatamente os mesmos, a quando da opção, da passagem do regime normal do IVA para o
regime de isenção do art.º 53.º do CIVA (por não ter ultrapassado os 10.000€ de volume de negócios), só que
agora a produção de efeitos é logo o primeiro dia de janeiro (n.º 2 do artigo 54.º do CIVA).
Os sujeitos passivos devem, ainda, proceder à entrega da declaração de alterações sempre que no prazo de 15
dias a contar “da fixação definitiva de um rendimento tributável do IRS ou IRC baseado em volumes de
negócios superiores àqueles limites” (alínea b) do n.º 2 do art. 58º do CIVA) e a “contar do momento em que
se deixar de verificar qualquer das demais circunstâncias referidas no n.º 1 do artigo 53.º” (alínea c) do n.º 2
do art. 58º do CIVA).
Os contribuintes tendem a considerar a isenção de IVA, ao abrigo do artigo 53.º, a melhor opção. Porém e
dadas as especificidades do AL, nomeadamente o facto de liquidar IVA à taxa de 6% e deduzir IVA das suas
despesas, em muitos casos à taxa de 23%, leva a que seja necessário um planeamento fiscal antes de se
escolher a opção, especialmente se forem espectáveis investimentos de montantes elevados nos primeiros
tempos de atividade.
81
RORIZ, José [et al] - IVA – REVISÃO AO CÓDIGO, Instituto Politécnico do Cávado e do Ave. Ano Letivo 2017/2018. p. 99
73
Os sujeitos passivos Isentos de IVA, artigo 53.º, necessitam de comunicar à AT, por Declaração Periódica,
todas as faturas relativas dos prestadores de serviços de intermediação (booking, airbnb, housetrip, entre
outros…), até ao fim do no mês seguinte à data da fatura dos prestadores e liquidar IVA sobre as faturas de
serviços intracomunitários.
Neste caso, o explorador de AL é considerado como um sujeito passivo para efeitos da aplicação das regras
de localização do artigo 6.º do CIVA, ainda que esteja enquadrado no regime especial de isenção do artigo
53.º do mesmo Código. Para que o seu NIF passe a constar como válido no VIES é fundamental que efetive
essa opção no quadro 26 da Declaração de Início/Alterações de Atividade.
Por se tratar de uma operação sujeita a imposto em território nacional, o sujeito passivo obriga-se a liquidar o
imposto dessa aquisição, sem possibilidade de o deduzir, em virtude da isenção incompleta do art. 53.º, com
a entrega de DPIVA no mês seguinte ao da aquisição dos serviços.
3.5. DECLARAÇÃO PERIÓDICA IVA
A prestação de serviços das comissões de intermediações de contratos é considerada como localizada em

Portugal para efeitos de tributação de IVA, pressupondo que a entidade prestadora dos serviços não tem sede,
estabelecimento estável, nem está registada para efeitos de IVA em Portugal. Portanto, o sujeito passivo
português, o explorador de AL, deve proceder à autoliquidação do IVA referente à aquisição desses serviços
de comissões, conforme a alínea e) e g) do n.º 1 do artigo 2.º do CIVA.
Os sujeitos passivos referidos na alínea a) do n.º 1 do artigo 2.º do CIVA devem proceder ao envio da
declaração periódica, por transmissão eletrónica de dados, mensalmente, até ao dia 10 do segundo mês
seguinte àquele a que respeitam as operações, ou, se o volume de negócios anual for inferior a € 650.000,
trimestralmente, até ao dia 15 do segundo mês seguinte àquele a que respeitam as operações.
As comissões e serviços adquiridos com a aquisição de serviços intracomunitários de intermediação de

contratos de reservas de alojamento, efetuados através de sítios de internet especializados, a entidades
residentes no espaço económico europeu e que possuam o registo no Sistema de Intercâmbio de Informações
sobre o IVA (VIES), obrigam a que seja necessário submeter uma declaração periódica de IVA todos os
meses. A informação relativa a essas comissões e serviços adquiridos deve ser identificada no quando 02 da
Declaração Periódica de IVA (DPIVA).
Desta forma, o explorado de AL passa a ser devedor de imposto pela aquisição de serviços intracomunitários
nos termos das alíneas e) e g) do n.º 1 do artigo 2.º do CIVA e deve entregar a DPIVA para efetuar a
liquidação do imposto dessas operações, até ao final do mês seguinte à realização das aquisições, efetuando o
respetivo pagamento do imposto.
74
Estando enquadrado no regime especial de isenção, do artigo 53.º do CIVA, o sujeito passivo português,
adquirente dos serviços intracomunitários, não tem direito à possibilidade de dedução desse IVA suportado
na autoliquidação efetuada, nos termos da alínea a) do n.º 1 do artigo 20.º do CIVA.
No preenchimento da DPIVA, quando o prestador de serviços for sujeito passivo de outro Estado-Membro da
União Europeia, a autoliquidação do IVA implica o preenchimento do campo 16, valor tributável e campo
17, IVA liquidado, do quadro 06 da DPIVA. Se o prestador de serviços, referentes à utilização de
plataformas de gestão e reservas internacionais, for uma entidade sedeada num país terceiro (fora da EU),
essa autoliquidação deve ser incluída nos campos 3 e 4 do quadro 06, com indicação “Sim” no início do
quadro 06, e colocação do valor tributável no campo 98 do quadro 06-A.
O facto de o contribuinte encontrar-se inscrito no Regime de Isenção (art. 53.º) não o impede de realizar
aquisições intracomunitárias de serviços, devendo, para tal, proceder à entrega da declaração de alterações e
indicar esse facto na Declaração de Alterações de Atividade (Quadro 9, da Declaração de Alterações,
"Prestação/Aquisição de Serviços Intracomunitários...").
No entanto, é fundamental que antes de iniciar a aquisição de serviços intracomunitários, seja efetuada a
alteração de atividade, de forma a garantir que o seu NIF apareça na Listagem do VIES e, evitar, portanto, a
passagem de informação incorreta ao prestador de serviços. Por vezes, esta informação, seja por mau
preenchimento da Declaração de Início/Alteração de Atividade, seja por mau aconselhamento do prestador de
serviços de AL, não é fornecida devidamente e, portanto, não estando enquadrado no regime de aquisição de
serviços intracomunitários, o fornecedor passa a emitir a sua fatura, aplicando e cobrando a taxa de iva
aplicável no país da sua origem. Ora, estando o prestador de serviços de AL sujeito à entrega deste IVA na
DPIVA em Portugal, por força da aplicação das regras da localização e, estando obrigado a pagar o IVA ao
prestador de serviços intracomunitário, vê-se perante uma duplicação de custos
75
76
4. IMPOSTOS SOBRE O PATRIMÓNIO
4.1. IMI E O ESTATUTO DOS BENEFÍCIOS FISCAIS (EBF)
Os proprietários de imóveis estão sujeitos ao pagamento do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI). Este
imposto incide sobre o valor patrimonial tributário dos prédios rústicos e urbanos (n.º 1 do artigo 1.º do
Código do IMI (CIMI)), situados em território português. É devido pelo proprietário, usufrutuário ou
superficiário do prédio a 31 de dezembro do ano a que respeita (n.º 1 do artigo 8.º do CIMI), no entanto a lei
prevê algumas isenções.
Conforme o artigo 6.º, n.º 1 do Código do IMI, a classificação dos prédios urbanos divide-se em:
 Habitacionais;
 Comerciais, industriais ou para serviços;
 Terrenos para construção;
 Outros.
Os edifícios “habitacionais, comerciais, industriais ou para serviços são os edifícios ou construções para tal
82
licenciados ou, na falta de licença, que tenham como destino normal cada um destes fins” .
Na generalidade dos casos, o AL é praticado em imóveis destinados à habitação, moradia, apartamento,

estabelecimentos de hospedagem ou quartos, contudo, estão a surgir novas edificações, novas oportunidades
de implementação e de variedade de AL que podem colocar em causa a “essência” do AL e levantar a
questão do entendimento de prédio.
O DL 128/2014 define que os “estabelecimentos de alojamento local” são aqueles que prestem serviços de
alojamento temporário a turistas, mas será que construir um quarto no interior de pipos, para quem quiser
pernoitar com vista para o rio Douro, no interior de uma pipa transformada em quarto, será considerado um
prédio? Um prédio destinado a habitação ou serviços? E as “Tree Houses”?
É do nosso entendimento que apesar de estruturas edificadas, mesmo sem o devido licenciamento camarário,
como as barricas, as casas das árvores ou outras edificações são e devem ser considerados prédios porque se
enquadram no conceito civil de prédio urbano definido pelo n.º 2 do artigo 204.º do CC.
O n.º 2 e n.º 3 do artigo 2.º do CIMI consideram que “os edifícios ou construções, ainda que móveis por
natureza, são havidos como tendo caráter de permanência quando afetos a fins não transitórios” (e que
“presume-se o caráter de permanência quando os edifícios ou construções estiverem assentes no mesmo local
por um período superior a um ano”, em consonância com isto as barricas e as casas das árvores (por
exemplo) se enquadram na definição de prédio.
82
N.º 2 do artigo 6.º do CIMI
77
Mas serão considerados prédios habitacionais ou de serviços?
Estes novos edifícios ou construções que não se encontram licenciados como habitações, mas cujo destino
normal é o da prestação de serviços de AL, não respeitando as regras “normais” de edificação dos imóveis de
habitação, mas sendo específicas para a prestação de serviços de AL não deveriam ser classificadas como
prédios urbanos para serviços?
Se analisarmos as sentenças, por sua vez contraditórias, do Supremo Tribunal de Justiça, Tribunal da Relação
de Lisboa e do Tribunal da Relação do Porto, referidas na primeira parte do trabalho, facilmente verificamos
que próprio sistema judicial não conseguiu clarificar se o conceito de AL é diametralmente diferente do
conceito de habitação.
O Tribunal da Relação de Lisboa que tinha decidido que, apesar de o proprietário possuir as devidas licenças,
o AL era incompatível com o uso para habitação por se tratar de “comércio”, por sua vez o Tribunal da
Relação do Porto baseou-se numa fundamentação diferente, argumentando que a habitação é “um espaço de
vida doméstica com a inerente necessidade de tranquilidade e sossego, não cabendo nela o alojamento local”,
posições contrárias ao Supremo Tribunal de Justiça.
Temos assistido ao agravamento das tarifas, aplicáveis aos imóveis aonde se promovam serviços de AL, em
determinados municípios, de doméstico para não-doméstico, em suma, passaram a cobrar ao AL o mesmo
que ao comércio ou indústria.
No nosso entender, uma vez que os rendimentos provenientes do AL são considerados rendimentos da
categoria B, rendimentos empresariais e profissionais, ao invés de serem incluídos na categoria F,
conjuntamente com o agravamento das tarifas da água (com o apoio da Entidade Reguladora dos Serviços de
Águas e Resíduos), facilmente chegamos à conclusão que as autarquias estão a considerar que o AL deve ser
enquadrado como uma atividade económica e não como habitação.
Perante estes factos é do nosso entendimento que os imóveis onde se desenvolve, exclusivamente, a atividade
de AL deverão ser classificados como prédios urbanos para serviços e não habitacionais. Porém defendemos
que não devem ser classificados como prédios urbanos para serviços, mas sim como prédios habitacionais, se
o proprietário tiver a sua residência nesse espaço.
4.2. ADICIONAL AO IMPOSTO MUNICIPAL SOBRE IMÓVEIS (AIMI)
O AIMI, criado pela Lei n.º 42/2016, de 28 de dezembro (OE2017) e a vigorar a partir do ano de 2017, é
devido pelas pessoas singulares, coletivas, bem como por estruturas ou centros de interesses coletivos sem
personalidade jurídica e heranças indivisas, que sejam proprietários, usufrutuários ou superficiários de
prédios urbanos situados no território português e constitui receita do Fundo de Estabilização Financeira da
Segurança Social, conforme previsto no n.º 2 do artigo 1.º do Código do IMI
78
Os prédios destinados a habitação não se encontram excluídos de AIMI, enquanto os prédios urbanos
classificados como afetos a “comércio, indústria, ou serviços” e “outros”, encontram-se excluídos do AIMI.
Uma vez que o valor tributável, sujeito a AIMI, corresponde ao somatório dos valores patrimoniais
tributários (VPT) dos prédios urbanos detidos por cada sujeito passivo, reportados a 1 de janeiro de cada ano,
mesmo usufruindo da aplicação da dedução de 600 000 € ao valor tributável, por cada sujeito passivo casado
ou em união de facto, sobre a soma do VPT dos prédios na sua titularidade, poderá levantar-se a questão se
não seria financeiramente mais favorável que os imóveis afetos ao AL fossem considerados imóveis afetos à
prestação de serviços e não a habitação.
O AIMI é liquidado pela AT em junho de cada ano, efetuando-se o respetivo pagamento no mês de setembro,
o que representa um encargo financeiro adicional e que na prática poderá não ser nada mais que um
“adiantamento de impostos” ao Estado.
Caso haja a opção pelo englobamento dos rendimentos gerados por imóveis, o AIMI é dedutível à fração da
coleta correspondente aos rendimentos líquidos gerados por esses imóveis sujeitos a AIMI; ou no caso de
aplicação da taxa liberatória de 28% aos rendimentos prediais, é dedutível à coleta.
Os sujeitos passivos titulares de rendimentos da Categoria B, obtidos no âmbito de atividades de

arrendamento ou hospedagem, também possuem a faculdade da dedução do AIMI à coleta, o que confirma
que, apesar de ser um imposto sobre o património, este poderá ser considerado um adiantamento por conta de
imposto sobre o rendimento pessoas singulares.
Os sujeitos passivos de IRC, no âmbito de atividades de arrendamento ou hospedagem, têm a opção de

dedução à coleta do AIMI pago, limitada à fração da coleta correspondente aos rendimentos gerados pelos
imóveis sujeitos a AIMI.
Porventura esta opção, pela dedução à coleta, afeta a dedução do AIMI na determinação do lucro tributável,
em sede de IRC.
79
80
5. SEGURANÇA SOCIAL (SS)
O Decreto-Lei n.º 2/2018, de 9 de janeiro, promoveu alterações, substanciais, no regime de segurança social,
as quais produzirão efeitos a partir de janeiro de 2019.
As principais alterações são a redução da taxa contributiva para 21,4%, o fim dos escalões de contribuições
para a SS, o início do apuramento do rendimento relevante, determinado através de declaração, efetuada
trimestralmente, até ao último dia dos meses de abril, julho, outubro e janeiro, dos rendimentos
correspondentes à atividade exercida, obtidos nos 3 meses imediatamente anteriores.
As novas alterações ao Código dos Regimes Contributivos do Sistema Previdencial de Segurança Social
alteram as condições do regime dos trabalhadores independentes e as condições aplicáveis ao AL.
Porventura, para estas alterações é necessário ter em atenção o enquadramento fiscal de cada explorador de
AL, no caso de serem trabalhadores independes. Para aqueles que estão abrangidos pelo regime de
contabilidade organizada, previsto no CIRS, o rendimento relevante corresponde ao valor do lucro tributável
apurado no ano civil imediatamente anterior.
A base de incidência mensal, para as contribuições da SS, corresponde ao duodécimo do lucro tributável,
com o limite mínimo de 1,5 vezes o valor do Indexante dos Apoios Socais (IAS), sendo fixada em outubro
para produzir efeitos no ano civil seguinte.
Os trabalhadores independentes, que se encontrem enquadrados no regime simplificado de tributação, que

obtenham rendimentos exclusivos de AL, nas modalidades de apartamento e moradia, encontram-se isentos
de contribuições para a Segurança Social, o mesmo acontece para aqueles exploradores que já efetuam
contribuições para a segurança social por conta de outrem e cujo vencimento seja superior a 1 IAS.
O mesmo não sucede com os rendimentos obtidos pelos trabalhadores que explorem exclusivamente o AL na
modalidade de hospedagem. Aos exploradores, individuais, dos estabelecimentos é-lhes aplicada a taxa
contributiva de 21,4% a 20% do rendimento relevante que lhes foi aplicado, valor apurado trimestralmente,
Segurança Social Mensal = Valor Faturado (último trimestre) x 20% x 21,4% / 3
O que representa uma verdadeira distinção das contribuições para a Segurança Social, comparativamente
com os restantes trabalhadores independes, onde 70% do rendimento relevante fica sujeito a contribuição
para a segurança social.
Segurança Social Mensal = Valor Faturado (último trimestre) x 70% x 21,4% / 3
Os exploradores de AL que acumulem a atividade de alojamento local com outra atividade económica,
desenvolvida a título independente, veem a sua situação sujeita à aplicação da conjugação das duas fórmulas
de cálculo para as contribuições da SS.
81
Segurança Social Mensal = [Valor Faturado (último trimestre) em todas modalidades x 20% x 21,4%)] +
(Valor Faturado último trimestre noutras atividades x 70% x 21,4%) / 3
O rendimento do AL na modalidade de hospedagem, obtido por exploradores que efetuem contribuições para
a SS por conta de outrem, podem obter a isenção de contribuições caso o rendimento relevante não seja
superior 4 IAS, ou seja, até 1.715,60 € de rendimento mensal. Na prática, como o rendimento relevante
representa 20% do rendimento de AL, mantém a isenção até à média de faturação mensal, calculada
trimestralmente, de 8.578,00 €.
A faturação acima desse valor deixa de estar isenta, sendo que o valor mensal calculado pela diferença entre
esse valor e os 8.578,00 € está sujeita à aplicação do coeficiente de 20% para apuramento da base
contributiva da SS. Este coeficiente de 20% é elevado para 70% para todos os trabalhadores independentes
que pratiquem outras atividades que não sejam relacionadas com o AL. Deste modo, os exploradores de AL
só ficam sujeitos ao pagamento de contribuições para a SS quando o seu rendimento relevante seja superior a
8.578,00 €, quando nas outras atividades esse rendimento passa a ser apenas de 2.450,86 € (2.450,86€ x 70%
= 1.715,60)
Para os trabalhadores independentes que obtenham também rendimentos de AL, o cálculo da base
contributiva é feito pela soma do apuramento do rendimento relevante de cada área económica, ficando
isentos de contribuições para a SS caso a soma do rendimento relevante seja inferior a 4 IAS, sendo superior
a diferença fica sujeita à contribuição da SS.
Rendimentos Independentes de Alojamento Local, + Rendimentos de outras atividades
Quando estes dois rendimentos relevantes somados forem superiores a 1.715,60/mês, a diferença fica sujeita
a uma taxa de 21,4% de Segurança Social
Realço que este apuramento vai ser feito trimestralmente, sendo que já em Janeiro tem que ser entregue uma
declaração com os rendimentos de Outubro, Novembro e Dezembro.
Mediante estas alterações, deixará de ser entregue o Anexo SS, da Modelo 3, sendo substituído pela
declaração trimestral a entregar na Segurança Social até ao último dia dos meses de abril, julho, outubro e
janeiro, relativamente aos rendimentos obtidos.
82
6. PRAZO DE ARQUIVO DOS DOCUMENTOS (PRAZO FISCAL E
COMERCIAL)
O Código Comercial estipula, no artigo 40.º, na redação que lhe foi dada pelo Decreto-Lei n.º 76-A/2006, de
29 de Março, que todos os comerciantes são obrigados a arquivar a correspondência emitida e recebida, a sua
escrituração comercial e os documentos a ela relativos, devendo conservar tudo pelo período de 10 anos,
podendo estes documentos ser arquivados com recurso a meios eletrónicos, desde que os ficheiros possuam,
entre outros condicionalismos, o mesmo formato e estrutura de dados e seguir as regras definidas para o
preenchimento do ficheiro de auditoria informática, definido por Portaria n.° 321-A/2007, de 26 de março, do
Ministro das Finanças.
Tendo em atenção não só o cumprimento do artigo 40.º do CC, teremos em análise o que estipulam os
códigos fiscais sobre os prazos durante os quais essa guarda é obrigatória.
Estabelece o CIVA, no artigo 52.º, e a consulta da Informação Vinculativa sobre o CIVA e Relativa ao
83
Processo n.º O029 2005137 , de 23092008, que os sujeitos passivos com sede, estabelecimento estável ou
domicílio em território nacional, que é o caso dos prestadores de serviços de AL, são obrigados a manter
todos os livros, registos e respetivos documentos de suporte, incluindo, quando a contabilidade é estabelecida
por meios informáticos, os relativos à análise, programação e execução dos tratamentos, em arquivo e a
conservar em boa ordem durante 10 anos civis.
O mesmo diploma estipula no artigo 76.º que caso os sujeitos passivos possuam ou que distribuam a sua
atividade por mais de um estabelecimento estes devem centralizar num deles a escrituração relativa às
operações realizadas em todos, devendo o estabelecimento escolhido para a centralização, ser o indicado para
efeitos do IRS ou IRC, e constar na declaração de inscrição no registo/início de atividade.
Os n.ºs 4 e 5 do artigo 123.º do CIRC, estabelecem que os livros, registos contabilísticos e respetivos
documentos de suporte devem ser conservados em boa ordem durante o prazo de 10 anos, isto considerando
que a entidade não reporta prejuízos fiscais, caso havendo reporte de prejuízos fiscais, o período de
conservação dos livros, registos contabilísticos e respetivos documentos poderá chegar aos 12 períodos de
tributação posteriores, se os mesmo foram gerados em exercícios de 2014, 2015 e 2016 (esclarecimento
84
clarificado na Informação Vinculativa Relativa ao Processo: 1995/2014, de 08-10-2014 do Diretor-Geral ).
A obrigação é extensiva à documentação relativa à análise, programação e execução dos tratamentos
informáticos.
Por sua vez, o CIRS diz-nos no artigo 117.º que os titulares de rendimentos da categoria B que possuam
contabilidade organizada, aqueles que não estejam abrangidos pelo regime simplificado de tributação, são
83
In: https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/informacoes_vinculativas/despesa/civa/Documents/inf%201806.pdf
84
In:https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/informacoes_vinculativas/rendimento/circ/Documents/Info_Vinculativa_Sc
otturb.pdf
83
obrigados pela legislação comercial e fiscal a possuir mecanismos que permitam o controlo do rendimento
apurado, aplicando-se a estes sujeitos passivos o disposto no artigo 123.º do CIRC.
Os sujeitos passivos, tributados em sede de IRS, são obrigados a conservar em boa ordem os livros, registos
contabilísticos e respetivos documentos de suporte durante 12 anos e a centralizar a contabilidade ou a
escrituração no seu domicílio fiscal ou em estabelecimento estável ou instalação situados em território
português, cuja localização deverá constar na declaração de início ou na declaração de alterações.
A inexistência de contabilidade organizada ou de livros de escrituração e do modelo de exportação de

ficheiros, obrigatórios por força da lei, bem como de registos e documentos com eles relacionados, é punível
85
com coima entre 225 € e 22.500 € .
É de salientar que apesar dos períodos definidos na legislação fiscal para a conservação de toda a
documentação que, nos termos dos artigos 309.º e 310.º do Código Civil, o prazo ordinário de prescrição de
dividas é de 20 anos. Por esta razão, é importante garantir a conservação de toda a documentação comercial
pelo prazo de 20 anos, ultrapassando largamente o prazo de conservação para efeitos fiscais.
Uma vez que grande parte da documentação com relevância fiscal é a mesma que a documentação comercial,
leva-nos a questionar se não deveria existir uma harmonização dos tempos de conservação.
85
n.º 1 do artigo 120.º do Regime Geral das Infrações Tributárias
84
CONCLUSÃO
O “boom” da procura de alojamento por turistas foi o fator promotor para o desenvolvimento de uma
atividade familiar, o AL, que assentava, essencialmente, na possibilidade do aumentar o sustento/rendimento
familiar com a cedência de um espaço familiar, a troco de uma determinada quantia e por um curto período
de tempo.
Com a elevada procura de alojamento, o AL conheceu uma nova realidade, deixou de ser uma atividade
exclusivamente familiar, passando a ser desenvolvida de forma profissionalizante e de concorrência direta
com as restantes unidades hoteleiras.
A elevada procura de alojamento associada ao rápido e elevado rendimento, fez com que o número de
alojamentos disparasse de forma substancial. Este aumento de capacidade de AL fez com que o se abrissem
inúmeras unidades sem qualquer, ou pouca, informação fiscal.
Como toda e qualquer atividade comercial e/ou empresarial está sujeita a diversos preceitos legais e fiscais,
com este trabalho procuramos contribuir com a explanação dos cenários e obrigações a que os exploradores
de AL estão sujeitos, de modo que possam ter uma perceção clara e objetiva das suas obrigações, ter a sua
situação contributiva regularizada e que seja uma ferramenta de apoio à gestão do AL.
O dever de pagamento de impostos, associado à necessidade do acréscimo da receita fiscal, pelos

rendimentos obtidos da atividade de AL, articulando com a necessidade de regulamentação legal do negócio
de AL, acarretou um aumento de volume de obrigações fiscais para os sujeitos passivos que queiram exercer
essa atividade.
Um errado enquadramento fiscal ou, por exemplo, o desconhecimento da aplicabilidade das mais-valias,
podem acarretar elevados custos e uma atividade que havia sido altamente rentável passará a ser
financeiramente demasiado penosa.
No âmbito da investigação para este trabalho foi possível, através de contacto direto com os proprietários
e/ou exploradores de AL ou através de grupos nas redes sociais, vivenciar as suas dificuldades, as suas
dúvidas, os anseios e perceber quais são os pontos fortes e menos fortes do AL, sejam fiscais ou não.
É perfeitamente notável que o AL já não é visto como o alojamento local dos anos 80-90, mas sim como um
verdadeiro “ramo” de hotelaria, por vezes com o mesmo nível de qualidade, ou até superior, praticado pelos
hotéis. O AL consegue promover experiências únicas, que em regra os hotéis não conseguem,
correspondendo aos desejos dos turistas.
São as mesmas plataformas de intermediação, como a Booking, Airbnb, entre outras, que ajudam à promoção
dessas únicas e exclusivas experiências, que promovem e incentivam à atribuição de classificações,
comentários e aconselhamento, chegando a colocar condições de funcionamento (por exemplo, a Airbnb, a
alguns exploradores de AL, chega a exigir a colocação de detetores de fumo, certificação dos espaços, entre
outras condicionantes) e deste modo o AL atingiu um elevado nível de profissionalização.
85
Este nível de profissionalização teve/tem de ser acompanhado por uma consciencialização da
responsabilidade fiscal e contributiva dos agentes económicos do AL.
É com este intuito, a consciencialização da responsabilidade fiscal, que este estudo procurou analisar o
regime fiscal aplicável ao AL, com especial relevância para a tributação da categoria B, o apuramento das
mais-valias e obrigações declarativas, auxiliando os proprietários e/ou exploradores de AL no esclarecimento
e cumprimento das suas obrigações fiscais.
Limitações deste estudo e recomendações para futuros estudos
Uma das grandes limitações deste estudo encontra-se na dificuldade de acesso à informação, fiscal e
contabilística, por diversas razões mas das quais se destaca o facto de ser um negócio familiar e cuja
informação fica limitada a um pequeno número de pessoas.
O mercado distinto, as regras diferenciadas de país para país, por vezes de região para região ou de cidade
para cidade, em associação com a dificuldade de acesso à informação, quantitativa e qualitativa, não
permitiram a comparabilidade fiscal com outros países comunitários, em especial com Espanha.
Tratando-se de uma limitação deste estudo, pensamos que é uma dimensão a ter em conta em trabalhos
futuros. Também seria importante que estudos próximos procurassem aprofundar o uso, abusivo ou não, dos
contratos de comodato, como alternativa às mais-valias.
Constatamos, junto dos exploradores de AL, que existe um elevado número de AL´s cuja titularidade do AL
é a de um familiar direto ou com relações muito próximas com os proprietários dos imóveis, ou por sua vez o
uso de sociedades unipessoais para exploração da atividade de AL. Clarificar se esta alternativa não coloca
em causa vários pontos de interesse, em especial o da receita fiscal.
Além disso, seria também pertinente que futuros trabalhos acompanhassem o processo de aprendizagem até à
sua finalização, o que contribuiria para o aprofundamento do tema em análise.
86
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38d1-41ca-9b00-36c47e445af5
LEGISLAÇÃO
CIMI - Código do Imposto Municipal sobre Imóveis. Aprovado pelo Decreto-Lei n.º 287/2003, de 12 de
novembro. Última alteração pela Lei n.º 51/2018,de 16 de agosto.
CIMT - Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis. Aprovado pelo Decreto-
Lei n.º 287/2003, de 12 de novembro. Última alteração pela Lei n.º 114/2017, de 29 de dezembro.
CIRC - Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Coletivas. Aprovado pelo Decreto-Lei n.º 442-
B/88, de 30 de novembro. Última alteração pelo Decreto-Lei n.º 45/2018,de 19 de junho.
CIRS - Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares. Aprovado pelo Decreto-Lei n.º 442-
A/88, de 30 de novembro. Última alteração pela Lei n.º 114/2017, de 29 de dezembro.
CIS - Código do Imposto do Selo. Aprovado pela Lei n.º 150/99, de 11 de setembro. Última alteração pela
Lei n.º 114/2017, de 29 de dezembro.
CIVA - Código do Imposto sobre o Valor Acrescentado. Aprovado pelo Decreto-Lei n.º 394-B/84, de 26 de
dezembro. Última alteração pela Lei n.º 8/2018, de 2 de março.
CPPT - Código de Procedimento e de Processo Tributário. Aprovado pelo Decreto-Lei n.º 433/99, de 26 de
outubro. Última alteração pelo Decreto-Lei n.º 114/2017, de 29 de dezembro.
EBF - Estatuto dos Benefícios Fiscais. Aprovado pelo Decreto-Lei n.º 215/89, de 1 de julho. Última alteração
pelo Decreto-Lei n.º 45/2018,de 19 de junho.
LGT - Lei Geral Tributária. Aprovado pelo Decreto-Lei n.º 398/98, de 17 de dezembro. Última alteração pela
Lei n.º 39/2018, de 8 de agosto.
RGIT - Regime Geral das Infrações Tributárias. Aprovado pela Lei n.º 15/2001, de 5 de junho. Última
alteração pelo Decreto-Lei n.º 64/2016, de 11 de outubro.
RITI - Regime do IVA nas Transações Intracomunitárias. Aprovado pelo Decreto-Lei n.º 290/92, de 28 de
dezembro. Última alteração pelo Decreto-Lei n.º 41/2016, de 1 de agosto.
Diretiva IVA. Diretiva 2006/112/CE do Conselho, de 28 de novembro.
Lei n.º 107/2001, de 8 de setembro. D.R. I-A Série. 209 (01-09-08) 5808 - 5829
Lei n.º 109-B/01, 27 de dezembro. D.R. I-A Série 2.º Suplemento. 298 (01-12-27) 8496-(280) a 8496-(781)
Lei n.º 114/2017 de 29 de dezembro. D.R. I Série. 249 (17-12-29) 6768 – 7010
Lei n.º 13/85, de 6 de julho. D.R. I Série. 153 (85-07-06) 1865 - 1874
Lei n.º 30-G/2000, de 29 de dezembro. D. R. I-A Série. 299/2000, 3º Suplemento, 7492 - (653) a 7492-(693)
Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto. D.R. I Série. 157 (12-08-14) 4411 - 4452
89
Lei n.º 42/2016, de 28 de dezembro. D.R. I Série. 248 (16-12-28) 4875 - 5107
Lei n.º 43/2017, de 14 de junho. D.R. I Série. 114 (17-06-14) 2996 - 3007
Lei n.º 6/2006, de 27de fevereiro. D.R. Série I-A. 41 (06-02-27) 1558 - 1587
Lei n.º 62/2018, de 22 de agosto. D.R. I Série. 161 (18-08-22) 4300 - 4312
Lei n.º 66-B/2012, de 31 de dezembro. D.R. I Série 1.º Suplemento. 252 (12-12-31) 7424-(42) a 7424-(240)
Lei n.º 7/2007, de 5 de fevereiro. D.R. I Série. 25 (07-02-05) 940 - 948
Lei n.º 82-B/2014, de 31 de dezembro. D.R. I Série 1.º Suplemento. 252 (14-12-31) 6546-(74) a 6546-(310)
Lei n.º 82-E/2014, de 31 de dezembro. D. R. I Série. 252/2014, 2º Suplemento. 6546-(339) a 6546 (418)
Lei n.º 82-E/2017 de 31 de dezembro. D.R. I Série 2.º Suplemento. 252 (14-12-31) 6546-(339) a 6546-(418)
Lei n.º 83-C/2013, de 31 de dezembro. D. R. I Série 1º Suplemento, 7056-(58) a 7056-(295)
Lei n.º 92/2017 de 22 de agosto. D.R. I Série 161 (2017-08-22) 4907 – 4908
Declaração de Retificação n.º 19/2014, de 24 de março. D.R. I Série. 58(14-03-24) 2160 – 2160.
Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto. D.R. I Série. 166 (14-08-29) 4570 - 4577
Decreto-Lei n.º 15/2014, de 23 de janeiro. D.R. I Série. 16 (14-01-23) 480 - 505
Decreto-Lei n.º 186/2015, de 3 de setembro. D.R. I Série. 172 (15-09-03) 6947 - 6982
Decreto-Lei n.º 2/2018, de 9 de janeiro. D.R. I Série. .6 (18-01-09) 238 - 242
Decreto-Lei n.º 238/86 de 19 de agosto. D.R. I Série. 189 (86-08-19) 2080 - 2080
Decreto-Lei n.º 309/2009, de 23 de outubro. D.R. I Série. 206 (09-10-23) 7975 - 7987
Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de outubro. D.R. I Série 1.º Suplemento. 238 (90-10-15) 4286-(5) a 4286-
(23)
Decreto-Lei n.º 381/2007, de 14 de novembro. D.R. I Série. 219 (07-11-14) 8440 - 8464
Decreto-Lei n.º 39/2008 de 7 de março. D.R. I Série. 48 (08-03-07) 1440 - 1456
Decreto-Lei n.º 442-A/88, de 30 de novembro. D.R. I Série 1.º Suplemento. 277 (88-11-30) 4754-(2) a 4754-
(35)
Decreto-Lei n.º 63/2015, de 23 de abril. D.R. I Série. 79 (15-04-23) 2048 - 2049
Decreto-Lei n.º 71/2013, de 30 de maio. D.R. I Série. 104 (13-05-30) 3142 - 3145
Decreto-Lei n.º 80/2017, de 30 de junho. D.R. I Série. 125 (17-06-30) 3315 - 3338
90
Decreto-Lei n.º 92/2010, de 26 de julho. D.R. I Série. 143 (10-07-26) 2825 - 2842
Decreto-Lei n.º 39/2008, de 7 de março. D.R. I Série. 48 (08-03-07) 1440 - 1456
Portaria n.º 12/2010, de 7 de janeiro. D.R. I Série. 4 (10-01-07) 40 - 40
Portaria n.º 517/2008, de 25 de junho. D.R. I Série. 121 (25-06-08) 3815 – 3817
Portaria nº 121/2007, de 25 de janeiro. D.R. I Série 18 (25-01-07) 685- 686
Circular n.º 14/2011 de 19 de Maio de 2011, de 19 de Maio de 2011 , da Direcção de Serviços do IRC.
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Ofício-Circulado n.º 30072/2004, de 2004-06-28, da DSIVA. Disponível na WWW:

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Ofício-Circulado n.º 30154/2013, de 2013-10-30, da Área de Gestão Tributária do IVA – Gabinete do

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Ofício-Circulado n.º 30196/2017, de 2017-12-05, da Área de Gestão Tributária- IVA. Disponível na

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Informação Vinculativa da AT Processo: 12/2008, de 2008-07-14 e 2008-08-12, com despachos

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Informação Vinculativa da AT Processo: 1995/2014, de 2014 -10-08, do Diretor-Geral. Disponível na

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Informação Vinculativa da AT Processo: 2016 003792, de 2017-07-25, da Subdiretora-Geral do IR.

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Informação Vinculativa da AT Processo: n.º 12427, por despacho de 2017-09-21, da Diretora de Serviços do
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IVA. Disponível na WWW:
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Informação Vinculativa da AT Processo: n.º 4111, por despacho de 2012-11-07, do SDG do IVA. Disponível
na WWW:
http://info.portaldasfinancas.gov.pt/PT/INFORMACAO_FISCAL/INFORMACOES_VINCULATIVAS/DE
SPESA/CIVA/DOCUMENTS/INFORMACAO4111.PDF
Informação Vinculativa da AT Processo: n.º 8869, por despacho de 2015-12-22, do SDG do IVA. Disponível
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Informação Vinculativa da AT Processo: O029 2005137, de 2008-09-23, do SDG dos Impostos, substituto
legal do Director Geral. Disponível na WWW:
https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/informacoes_vinculativas/despesa/civa/Documents
/inf%201806.pdf
Informação Vinculativa relativa ao Processo n.º 12676, despacho de 2017-11-28, da Diretora de Serviços do
NFOMACAO_12676.pdf
Informação Vinculativa Relativa ao Processo nº 6770, por despacho de 06-06-2014, do SDG do IVA.
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JURISPRUDÊNCIA E DECISÕES ARBITRAIS

Acórdão do Supremo Tribunal Administrativo. Processo n.º 028/15, de 2015-09-09. Disponível na
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87?OpenDocument

WWW:http://www.gde.mj.pt/jsta.nsf/35fbbbf22e1bb1e680256f8e003ea931/19918ad426edf87980257480005
355c4?OpenDocument

WWW:http://www.dgsi.pt/jsta.nsf/35fbbbf22e1bb1e680256f8e003ea931/1963aa656327249a802581df00594
6e3?OpenDocument&Highlight=0,encargos,suportados

WWW:http://www.dgsi.pt/jsta.nsf/35fbbbf22e1bb1e680256f8e003ea931/5e2c269bac8d91568025795d00415
e77?OpenDocument&Highlight=0,0590%2F11
92
WWW:http://www.dgsi.pt/jsta.nsf/35fbbbf22e1bb1e680256f8e003ea931/9ff886014e34df8d80258152004d8
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Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, do Processo: 09A144, de 12-02-2009. Disponível na WWW:

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Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça. Processo n.º 09A144, de 2009-02-12. Disponível na

WWW:http://www.dgsi.pt/jstj.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/f513cc9a6426f63b8025755b004a6e
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Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça. Processo n.º 1117/13.7TVLSB.L1.S1, de 2017-05-17. Disponível

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Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça. Processo n.º 1117/13.7TVLSB.L1.S1, de 2017-05-17. Disponível

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Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça. Processo n.º 12579/16.0T8LSB.L1.S1, de 28-03-2017. Disponível

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http://www.dgsi.pt/jstj.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/6f7c01eb322533d0802580f9004c4d45?Ope
nDocument
Acórdão do Tribunal Central Administrativo Norte. Processo n.º 00438/13.3BEVIS, de 2016-04-28.

Disponível na
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1ef9?OpenDocument
Acórdão do Tribunal Central Administrativo Norte. Processo n.º 00693/14.1BEPRT, 2017-06-01. Disponível
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WWW:http://www.dgsi.pt/jtcn.nsf/89d1c0288c2dd49c802575c8003279c7/3f840bc68b30bc41802581560033
c8eb?OpenDocument
Acórdão do Tribunal Central Administrativo Norte. Processo n.º 00693/14.1BEPRT, de 01-06-2017.

Disponível na
WWW:http://www.dgsi.pt/jtcn.nsf/89d1c0288c2dd49c802575c8003279c7/3f840bc68b30bc41802581560033
c8eb?OpenDocument
Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa. Processo n.º 12579-16.0T8LSB.L1-8, de 20-10-2016. Disponível

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http://www.dgsi.pt/jtrl.nsf/33182fc732316039802565fa00497eec/1be52b1b9ebc06b380258074005811e2?Op
enDocument
Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, processo n.º 4910/16.5T8PRT-A.P1. Disponivel na WWW:

http://www.dgsi.pt/jtrp.nsf/56a6e7121657f91e80257cda00381fdf/1ae9d39dd554c7f58025808f0059f8e0?Ope
nDocument
Acórdão do Tribunal da Relação do Porto. Processo n.º 13721/16.7T8PRT.P1, de 27-04-2017.

Disponível na WWW:
http://www.dgsi.pt/jtrp.nsf/56a6e7121657f91e80257cda00381fdf/5da928ab1d855c548025812a005112c5?Op
enDocument
93
Acórdão do Tribunal da Relação do Porto. Processo n.º 13721/16.7T8PRT.P1, de 2017-04-27. Disponível na
WWW:http://www.dgsi.pt/jtrp.nsf/56a6e7121657f91e80257cda00381fdf/5da928ab1d855c548025812a00511
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Acórdão do Tribunal da Relação do Porto. Processo n.º 24471/16.4T8PRT.P1, de 11-04-2018. Disponível na

WWW: http://www.dgsi.pt/jtrp.nsf/-/E504B901C699245E802582A3004E1BC6
Acórdão do Tribunal da Relação do Porto. Processo n.º 4910/16.5T8PRT-A.P1, 15-09-2016. Disponível na

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http://www.dgsi.pt/jtrp.nsf/56a6e7121657f91e80257cda00381fdf/1ae9d39dd554c7f58025808f0059f8e0?Ope
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Acórdão do Tribunal de Justiça (1ª Secção), Processo C-277/05, de 2007-07-18. Disponível na

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&dir=&occ=first&part=1&cid=612107
Acórdão do Tribunal de Justiça (2ª Secção). Processo n.º C- 13540, de 1998-01-15. Disponível na
WWW:http://curia.europa.eu/juris/showPdf.jsf;jsessionid=9ea7d2dc30d5aafc51adf2de4cfc907ccf93d4f056b
a.e34KaxiLc3qMb40Rch0SaxuNbN10?text=&docid=43586&pageIndex=0&doclang=PT&mode=lst&dir=&
occ=first&part=1&cid=49934
Acórdão do Tribunal de Justiça da União Europeia - Acórdão do processo C-37/95, de 15 de janeiro de 1998.
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KaxiLc3qMb40Rch0SaxyMaxz0?docid=43586&pageIndex=0&doclang=PT&mode=lst&dir=&occ=first&pa
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Decisão Arbitral do CAAD. Processo n.º 183/2015-T, de 2015-10-30. Disponível na WWW:

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data_ini=&s_data_fim=&s_resumo=&s_artigos=&s_texto=gastos&id=1469



https://caad.org.pt/tributario/decisoes/decisao.php?s_processo=435%2F2014-

https://caad.org.pt/tributario/decisoes/decisao.php?listPage=1&listPageSize=100&s_processo=&s_data_ini=
&s_data_fim=&s_resumo=&s_artigos=&s_texto=HABITA%C3%87%C3%83O+PERMANENTE&id=806

https://caad.org.pt/tributario/decisoes/decisao.php?listPageSize=100&s_iva=1&s_processo=&s_data_ini=&s
_data_fim=&s_resumo=&s_artigos=&s_texto=PDF&listOrder=Sorter_processo&listDir=ASC&id=2938

https://caad.org.pt/tributario/decisoes/decisao.php?listPage=1&listPageSize=100&s_irs=1&s_processo=&s_
data_ini=&s_data_fim=&s_resumo=&s_artigos=&s_texto=HABITA%C3%87%C3%83O+PERMANENTE
&id=1856
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Decisão Arbitral do CAAD. Processo nº 406/2017-T, de 2018-03-12. Disponível na WWW:
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http://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/convencoes_evitar_dupla_tributacao/convencoes_ta
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MOD. 21-RFI, Pedido de Dispensa Total ou Parcial de Retenção na Fonte do Imposto Português. Disponível
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Nota de informação Estatística 19|2018, Balança de Pagamentos Dezembro de 2017. BANCO DE

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Registo Nacional de Turismo. Turismo de Portugal. [Consult. 07 de setembro de 2018]. Disponível na

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TRAVEL & TOURISM ECONOMIC IMPACT 2017 PORTUGAL. WORLD TRAVEL & TOURISM
COUNCIL. [Consult. 07 de setembro de 2018]. Disponível na WWW: https://www.wttc.org/-
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A voz do alojamento local: https://www.facebook.com/groups/362785504141350/
AIRBNB Portugal: https://www.facebook.com/groups/airbnbportugal/
ALEP – Associação do Alojamento Local em Portugal: http://www.alep.pt/
Alojamento Local – Esclarecimentos: https://pt-pt.facebook.com/ALesclarecimentos/
Alojamento Local em Debate: https://www.facebook.com/groups/179678855893831/
Alojamento Local Ilha da Madeira e Porto Santo: https://www.facebook.com/groups/2343175465908461/
Alojamento Local no Algarve: https://www.facebook.com/groups/ALalgarve/
Alojamento Local: https://www.facebook.com/groups/1429926560434329/
Autoridade Tributária e Aduaneira: https://www.portaldasfinancas.gov.pt/pt/home.action
95
Banco de Portugal: https://www.bportugal.pt/
Conselho Internacional de Monumentos e Sítios: www.icomos.pt/
Definicionabc: https://www.definicionabc.com/economia/valor-de-mercado.php
Guia AL - Recomendações para Alojamento Local: https://www.facebook.com/groups/GuiaAL/
Imobiliário Alojamento Local: https://www.facebook.com/groups/imoAL/
Instituto Nacional de Estatística: https://www.ine.pt/
Lex Turistica Nova: https://www.facebook.com/groups/lexturisticanova/
O Guia Essencial do Alojamento Local: https://www.alesclarecimentos.pt
Organização para a Cooperação e Desenvolvimento Económico ou Econômico: http://www.oecd.org/
PricewaterhouseCoopers: https://www.pwc.pt/pt/pwcinforfisco.html
Produtos e Serviços para AL (Alojamento Local): https://www.facebook.com/groups/servicosAL/
Proprietários Alojamento Local: https://www.facebook.com/groups/ProAL/
Segurança Social: www.seg-social.pt/
The World Travel & Tourism Council: https://www.wttc.org/
Turismo de Portugal: https://www.turismodeportugal.pt/
http://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/faturas/Pages/faqs-00260.aspx
www.oecd.org/tax/automatic-exchange/crs-implementation-and-assistance/tax-identification-numbers/
96

Regime fiscal do alojamento local em Portugal

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O REGIME FISCAL DO ALOJAMENTO LOCAL

Rui Manuel Oliveira Pereira

Dissertação apresentada ao Instituto Politécnico do Cávado e do Ave

Rui Manuel Oliveira Pereira

Dissertação apresentada ao Instituto Politécnico do Cávado e do Ave

Nome: RUI MANUEL OLIVEIRA PEREIRA

Endereço eletrónico: rui.mo.pereira@gmail.com

Tel./Telem.: 919 640 917

Número do Cartão de Cidadão: 11478976 2 ZY7

Título do Trabalho: REGIME FISCAL DO ALOJAMENTO LOCAL

Orientadora: Prof.ª Doutora LILIANA PEREIRA

Ano de conclusão: 2018

Designação do Curso de Mestrado: Fiscalidade 8ª Edição

1. É AUTORIZADA A REPRODUÇÃO INTEGRAL DESTA DISSERTAÇÃO/TRABALHO

Instituto Politécnico do Cávado e do Ave, 15/03/2019

(Rui Manuel Oliveira Pereira

Alojamento Local; Turismo; Legislação; Tributação; Imóveis

Local accommodation; Tourism; Legislation; Taxation; Personal real estate

Um Grande Obrigado a Todos!

AHRESP - Associação de Hotelaria, Restauração e Similares de Portugal

AIMI - Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis

ALEP - Associação do Alojamento Local Em Portugal

AML - Área Metropolitana de Lisboa

AT - Autoridade Tributária e Aduaneira

CAAD - Centro de Arbitragem Administrativa

CAE - Classificação Portuguesa de Atividades Económicas

CIMI - Código do Imposto Municipal sobre Imóveis

CIRC – Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Coletivas

CIRS – Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares

CIVA – Código do Imposto sobre o Valor Acrescentado

CNC - Comissão de Normalização Contabilística

D.R. – Diário da República

DPIVA - Declaração Periódica de IVA

EBF - Estatuto dos Benefícios Fiscais

IAS - Indexante dos Apoios Socais

IES - Informação Empresarial Simplificada

IMI - Imposto Municipal sobre Imóveis

IMT - Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis

INE - Instituto Nacional de Estatística

IRC – Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Coletivas

ISCTE – Instituto Universitário de Lisboa

IVA – Imposto sobre o Valor Acrescentado

MOD 3 – Declaração Modelo 3

MOD 22 – Declaração Modelo 22

NIF - Número de Identificação Fiscal

OCDE - Organização para a Cooperação e Desenvolvimento Económico

PIB - Produto Interno Bruto

RFAI - Regime Fiscal de Apoio ao Investimento

RGIT - Regime Geral das Infrações Tributárias

RITI – Regime do IVA nas Transações Intracomunitárias

RJET - Regime Jurídico dos Empreendimentos Turísticos

STA - Supremo Tribunal Administrativo

STJ - Supremo Tribunal de Justiça

TCAN - Tribunal Central Administrativo Norte

VIES - Sistema de Intercâmbio de Informações sobre o IVA

VPT - Valor Patrimonial Tributário

WTTC - World Travel & Tourism Council

5.1. IMPORTÂNCIA DO ALOJAMENTRO LOCAL NO TURISMO .................................... 21

Gráfico 1 – Balança turística portuguesa, rubrica Viagens e Turismo, 2013-2017..................... 22

Figura 1 – Impacto Económico na região AML.......................................................................... 25

Tabela 1 - Situações – tipo e o enquadramento tributário dos rendimentos ................................ 31

O contacto direto, o acompanhamento nos fóruns, em especial o grupo “Alojamento Local –

Facilmente apercebemo-nos da existência de um elevado número de exploradores de alojamento local que