Laudo de Avaliação de Imóvel Urbano

LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL URBANO

LOTE URBANO

Cuiabá, 25 de agosto de 2016, quinta-feira.

Ao Ilmo. Senhor,
Nome do Solicitante
CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

AVALIAÇÃO CEF 19/2016

SUMÁRI

O
1. Identificação das partes...............................................................................................2
1.1 Solicitante.................................................................................................................... 2
1.2 Interessado.................................................................................................................. 2
1.3 Proprietário..................................................................................................................2
2. Finalidade do laudo......................................................................................................2
3. Objetivo da avaliação...................................................................................................2
4. Pressupostos, ressalvas e fatores limitantes................................................................3
5. Identificação e caracterização do imóvel avaliando.....................................................4
5.1 Caracterização da região..............................................................................................4
5.1.1 Caracterizarão Física....................................................................................................5
5.1.2 Serviços / Infraestrutura..............................................................................................5
5.2 Imóvel avaliando..........................................................................................................5
6. Diagnóstico de mercado.............................................................................................. 6
7. Indicação dos métodos e procedimentos utilizados....................................................6
7.1 Determinação do valor................................................................................................ 7
8. Especificação da avaliação...........................................................................................8
9. Resultado da avaliação................................................................................................ 8
10. Termo de encerramento..............................................................................................9

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1. Identificação das partes

1.1 Solicitante

Nome: GIHAB CUIABÁ

CNPJ nº: Não Informado
Endereço: Endereço do Solicitante
Município/Estado: Cuiabá/MT
CEP: Não Informado
Telefone-Fax: (65) 3363-XXXX
E-mail: emaildosolicitante@caixa.gov.br

1.2 Interessado

Nome: Nome do Interessado

CNPJ nº: 12.345.678/0001-10
Endereço: Endereço do Interessado
Município/Estado: Cuiabá/MT
CEP: Não Informado
Telefone-Fax: Não Informado
E-mail: Não Informado

1.3 Proprietário

Nome: Nome do Proprietário

CPF nº: 123.456.789-10
Endereço: Endereço do Proprietário
Município/Estado: Cuiabá/MT
CEP: Não Informado
Telefone-Fax: Não Informado
E-mail: Não Informado

2. Finalidade do laudo

Garantia de operação de crédito financeiro.

3. Objetivo da avaliação

Determinação de valor venal de mercado.

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4. Pressupostos, ressalvas e fatores limitantes

O imóvel avaliando foi vistoriado no dia 06 de julho de 20161. Durante a vistoria foram
levantadas todas as benfeitorias existentes na propriedade.

Entende-se por valor venal de mercado de um bem, a quantia mais provável pela qual se
negociaria voluntariamente e conscientemente um imóvel, numa data de referência,
dentro das condições do mercado vigente.

É consignado que o Laudo se fundamenta no que estabelecem as normas técnicas da

ABNT, Avaliação de Bens, registradas no INMETRO como NBR 14653 – Parte 1
(Procedimentos Gerais) e Parte 2 (Imóveis Urbanos).

Utilizou-se para os cálculos a pesquisa de valores realizada por este profissional durante a
execução dos trabalhos. Os dados obtidos no mercado imobiliário regional foram
fornecidos por corretores, agentes imobiliários e/ou profissionais habilitados, portanto, são
premissas aceitas como corretas.

As áreas informadas das propriedades foram obtidas por meio de consulta às

documentações que nos foram fornecidas por V. Sas., bem como pela medição em campo
para validação das informações oferecidas.

Este laudo considerou a não existência de dívidas, ônus ou gravames sobre os títulos de
propriedade apresentados. Não foram consultados os órgãos públicos de âmbito Estadual
ou Federal, quanto à situação legal e fiscal do imóvel perante os mesmos.

Este laudo e os valores aqui identificados foram elaborados exclusivamente para o

solicitante e interessado. Sua distribuição a outras partes que não o solicitante e o
interessado, somente serão autorizados mediante notificação e aprovação prévia do
responsável técnico.

A avaliação foi feita pelo valor bruto, ou seja, incluindo eventuais despesas de venda e
impostos decorrentes para possível alienação do imóvel como um todo.

Durante a vistoria constatou-se a existência de um imóvel vizinho ao avaliando ocupado

por uma atividade industrial, sendo uma fábrica de artefatos de cimento. Não foi
constatado nenhum indicio de contaminação, logo, considera-se para esta avaliação que o
avaliando não se encontra contaminado.

O signatário não assume responsabilidade sobre matéria legal ou de engenharia,

fornecidos pelo interessado. Esta avaliação é independente e livre de quaisquer vantagens
ou envolvimento das pessoas que realizaram os serviços.

1
Data de referência da avaliação

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5. Identificação e caracterização do imóvel avaliando

5.1 Caracterização da região

Trata-se de região inserida na malha urbana do Município de Cuiabá, infraestrutura

completa, ocupação comercial, com padrão de ocupação normal/baixo, apresentando
facilidade de acessos, estando localizado no centro comercial da cidade.
O Município de Cuiabá conta com uma superfície de 3.291,816 km² e uma população de
551.098 habitantes, localizado na região norte do estado de Mato Grosso, numa altitude
média de 250 metros. Fonte: IBGE 2010.

Código IBGE: 510340.

Microrregião: Cuiabá.
Mesorregião: Centro-Sul Mato-Grossense.
Estado: Mato Grosso.
Região: Vale do Rio Cuiabá.

Figura 1 Região do avaliando

Fonte: https://pt.wikipedia.org/wiki/Cuiab%C3%A1#/media/File:MatoGrosso_Municip_Cuiaba.svg

A economia de Cuiabá, hoje, está concentrada no comércio e na indústria. No comércio, a

representatividade é varejista, constituída por casas de gêneros alimentícios, vestuário,
eletrodomésticos, de objetos e artigos diversos. O setor industrial é representado,

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basicamente, pela agroindústria. Na agricultura, cultivam-se lavouras de subsistência e

hortifrutigranjeiros.

A agropecuária em Cuiabá, apesar de corresponder a 28,1% das riquezas do estado, é a

principal atividade econômica, pois o setor de serviços, que contribui com 55,5%, está
diretamente ligado a ela. A comercialização de produtos e a instalação de hotéis e
restaurantes, entre outros segmentos do setor de serviços, são alavancadas pelo
desenvolvimento agropecuário, que também deu origem a novos municípios no estado.

Figura 2 Infográfico da Economia.

Fonte: IBGE, em parceria com os Órgãos Estaduais de Estatística, Secretarias Estaduais de Governo e Superintendência da
Zona Franca de Manaus – SUFRAMA.

5.1.1 Caracterização Física

A região é formada por construções de normal/baixo padrão construtivo e possui normal

intensidade de tráfego de veículos e pedestres, as atividades de comércio observado é
fraca, com tipo de comércio local e atratividade baixa, pois está localizado próximo do
limite do perímetro urbano.

5.1.2 Serviços / Infraestrutura

O imóvel avaliando é servido por sistema viário com pavimentação asfáltica; possui sistema
de transporte coletivo; possui sistema de coleta de resíduos sólidos; possui sistema de
distribuição de água potável; possui sistema de distribuição de energia elétrica; possui
sistema de iluminação pública; possui sistema de telefone; possui sistema de redes de
cabeamento para transmissão de dados; possui sistema de comunicação e televisão; possui
sistema de drenagem de águas pluviais; e sistema de esgotamento sanitário.

5.2 Imóvel avaliando

Tipo do imóvel: Lote comercial

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Documento: Matrícula n. XX.XXX

Endereço: Endereço do Imóvel
Município/Estado: Cuiabá/MT
Coordenadas: 15°40'59.59"S 56°02'32.90"O
Elevação: 195 m
Área do terreno: 9.519,77 m²

PARA SABER MAIS SOBRE ESCRITURA PÚBLICA, SEGURE CTRL E CLIQUE PARA VER O ARTIGO:
“7 CURIOSIDADES FAZEM A MATRÍCULA DO IMÓVEL VALER MAIS QUE ELE MESMO”

6. Diagnóstico de mercado

Com fundamento nos resultados obtidos em pesquisas realizadas em imobiliárias, jornais

locais e visitas in loco, verifica-se que existem amostras de imóveis em quantidade e oferta
na referida cidade. O imóvel situa-se em bairro com utilização comercial/industrial,
inserido no próximo ao limite do perímetro urbano, apresenta valorização crescente.

Considerando as características do imóvel avaliando no contexto observado, o mesmo

apresenta média liquidez e velocidade de negociação média.

7. Indicação dos métodos e procedimentos utilizados

Para a avaliação foi utilizado o Método Comparativo Direto De Dados De Mercado,

previsto no subitem 8.2.1 da NBR 14653-2, baseado no processo de inferência estatística,
com adoção de modelo de regressão linear.

Na pesquisa efetuada no mercado local foram obtidos 36 elementos amostrais, dos quais
17 foram efetivamente aproveitados no modelo desenvolvido, relativos a ofertas e
negócios realizados de pontos comerciais na região do imóvel avaliando, contemplando o
período de julho/2016 a agosto/2016. As informações gerais sobre a pesquisa de dados
efetuada encontram-se no Anexo I.

Os cálculos, homogeneizações, modelos, equações, resultados, tratamentos estatísticos e

gráficos estão detalhados no Anexo II.

Após os tratamentos, homogeneizações e testes estatísticos, foi desenvolvido modelo de

regressão, onde as seguintes variáveis mostraram-se consistentes e significativas:

(X1) Índice fiscal: Variável independente proxy, que caracteriza uma variável de localização
através do índice fiscal de cada elemento. Amplitude da amostra: 20,98 a 974,24;

(X2) Área terreno: Variável independente quantitativa, que caracteriza a área real de cada
elemento. Amplitude da amostra: 1.396,00 a 40.000,00;

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(Y) V. Unit. (R$/m²): Variável dependente, representando o valor unitário de cada

elemento, ou seja, a relação entre o valor venal total e sua respectiva área. Amplitude da
amostra aproveitada: R$ 72,76 a R$ 3.240,32;

Algumas variáveis que a princípio seriam importantes não foram utilizadas no modelo,
devido as observações a seguir:

Valor total: Variável dependente, representando o valor total de cada elemento, ou seja, a
relação entre o valor venal unitário e sua respectiva área. Amplitude dos dados coletados:
R$ 80.000,00 a R$ 50.000.000,00. Justificativa: Foi escolhida a variável Valor Unitário como
variável dependente.
Evento: Variável independente dicotômica, que informa o evento de cada elemento, sendo
classificado da seguinte maneira: 1-Negócio realizado; 2-Oferta. Amplitude da amostra: 2 a
2. Justificativa: Justificativa: Variável sem amplitude (constante).

Código data: Variável independente quantitativa (de tempo), que informa o código da data
(mês) da coleta de cada elemento, sendo que o primeiro mês de coleta de elementos do
nosso banco de dados é Julho/2016. Amplitude da amostra: 44 a 44. Justificativa: Variável
sem amplitude (constante).

Testada: Variável independente quantitativa, que informa a testada de cada elemento.

Amplitude da amostra: 0 a 170. Justificativa: Algumas amostras não apresentam esta
característica.

Profundidade equivalente: Variável independente quantitativa, que informa a

profundidade equivalente de cada elemento. Amplitude da amostra: 0 a 3.846,31.
Justificativa: Algumas amostras não apresentam esta característica.

Esquina: Variável independente dicotômica, que informa a situação de cada elemento na

quadra, se está na esquina ou não, sendo classificado da seguinte maneira: 1-Não; 2-Sim.
Amplitude da amostra: 1 a 2. Justificativa: Variável foi testada mas não representa um bom
modelo estatístico, apresentando alta significância e deixando a distribuição dos resíduos
fora do normal.

7.1 Determinação do valor

Resultados para a moda, com intervalo de confiança ao nível de 80%:

Valor Unitário (R$/m2)

Mínimo Calculado Máximo
R$ 165,51 R$ 192,54 R$ 223,99
-14,04% - 16,33%
Amplitude: 30,37%

Campo de arbítrio:

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Mínimo Calculado Máximo

VALOR
R$ 165,51 R$ 192,54 R$ 221,42
UNITÁRIO
9.519,77 m2
VALOR TOTAL R$ 1.575.582,11 R$ 1.832.928,36 R$ 2.107.876,99
AMPLITUDE -14,04% - 15,00%

O limite inferior do campo de arbítrio está fora do limite do intervalo de confiança,

portanto adota-se como limite inferior do campo de arbítrio o próprio intervalo de
confiança. O limite superior do intervalo de confiança está fora do limite do campo de
arbítrio, portanto adota-se como limite superior do campo de arbítrio os 15% estabelecido
em norma.

Intervalo de valores admissíveis:

Mínimo Máximo
R$ 1.575.582,11 R$ 2.107.876,99
Valor adotado: R$ 1.833.000,00

Adotou-se o valor calculado arredondado.

8. Especificação da avaliação

A pontuação atingida considerando a Tabela 1 da NBR 14.653-2 foi de 15 pontos, sendo

que nos itens 4, 5 e 6 foram atingidos Grau III, e nos demais Grau II. Portanto, este trabalho
apresenta Grau de Fundamentação II. A tabela demonstrativa da pontuação atingida para
o grau de fundamentação está no Anexo III.

A amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da estimativa é de

30,37%. Logo, este trabalho apresenta Grau de Precisão III.

9. Resultado da avaliação

Findo os trabalhos de avaliação, fundamentados nos elementos e condições constantes no

presente Laudo, elaborado segundo metodologia da norma técnica vigente (NBR 14.653),
com grau de fundamentação II, e grau de precisão III, é atribuído ao imóvel em questão, já
em números redondos, o seguinte valor locativo de mercado:

R$ 1.833.000,00 (um milhão oitocentos e trinta e três mil)

Ressalta-se que os valores expressos acima foram obtidos em concordância com a liquidez
do mercado local, na presente data, obedecendo aos atributos particulares dos imóveis,
suas características físicas, sua localização e a oferta de imóveis assemelhados no mercado
imobiliário.

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10. Termo de encerramento

Nada mais havendo a relatar, encerra-se o presente laudo de avaliação, que é composto de
9 (nove) folhas digitadas apenas no anverso, incluindo a presente, a última datada e
assinada, e apresenta ainda os seguintes anexos:

Anexo I – Tabelas de dados amostrais;

Anexo II – Cálculos e Gráficos;
Anexo III – Tabela demonstrativa da pontuação atingida para o grau de fundamentação;
Anexo IV – Relatório fotográfico do imóvel avaliando;
Anexo V – Croquis de localização do imóvel;
Anexo VI – Documentação do imóvel;

Cuiabá, 25 de agosto de 2016.

KLEYSON ORLANDO
Engenheiro Civil
Engenheiro de Segurança do Trabalho
Esp. em Auditoria, Avaliação e Perícias de Engenharia
Mestre em Administração de Negócios de Gestão de Projetos em Engenharia e Arquitetura

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