ABAI/ESAI – Curso de Avaliação Certificado pela CMC

CURSO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIO CERTIFICADO

PELA CMC 10ª EDIÇÃO

TRABALHO PRÁTICO

RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO DO TERRENO URBANO

(sito na urbanização do Nova Vida, Município do Kilamba Kiaxi – Luanda)

Simão Máquina Francisco

Luanda, Agosto de 2021

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Inscrita na CMC sob o nº XXX/2021
 ABAI/ESAI – Curso de Avaliação Certificado pela CMC

INDECE

Resumo ……………………………………………………………………………...... pag. Nº 2

1 - Objetivo da Avaliação …………………………………………………………... pag. Nº 3
2 - Elementos de Identificação …………………………………………………..… pag. Nº 3
2.1. Perito avaliador ……………………………………………………………….. pag. Nº 3
2.2. Imóvel objeto de avaliação ……………………………………………….….. pag. Nº 3
2.3. Micro localização ……………………………………………………………... pag. Nº 3
2.4. Data a que se reporta a presente avaliação …………………..…………... pag. Nº 4
2.5. Elementos documental fornecido pelo cliente ……….………..…………... pag. Nº 4
3. Elementos do imóvel ……….………………………………………..…………..... pag. Nº 4
3.1. Características do geral do imóvel (vistoria) ……….…………….…………... pag. Nº 4
3.2. Enquadramento Urbano e caracterização ……...…………….…….………... pag. Nº 5
3.3 Caraterística do mercado e sua envolvente ……...…………….……………... pag. Nº 5
3.4 Caraterística do imóvel proposto …………………...…………….…………..... pag. Nº 5
3.5. Prospeção Efetuada terreno proposto ……….…...…………….…………...... pag. Nº 6
4. Fundamentação dos métodos de avaliação a serem utilizados ……………... pag. Nº 6
4.1. Método comparativo ………………………………...…………….……............ pag. Nº 6
4.2. Método de rendimento ………………………………...………….……............ pag. Nº 6
4.3. Método Residual Dinâmico ou Método do Custo Involutivo Dinâmico…….. pag. Nº 7
4.4. Mapas demostrativo do factor de Homogeneização………………………..... pag. Nº 7
4.5. Mapas demostrativo do factor de Homogeneização……………………….... pag. Nº 8
4.6. Fórmula do Método de cash flow descontados (DCF) ……………………... pag. Nº 8
4.7. Identificação e justificação das variáveis utilizadas …………………….….... pag. Nº 8
4.8. Taxas de Atualização ………………………………………………………….... pag. Nº 9
4.9. Análise do mercado imobiliário ………………………………………………... pag. Nº 9
4.9.1. Valor do terreno ………………………………………………………………. pag. Nº 10
5. Responsabilidade profissional ……………………………………………..…... pag. Nº 10
5.1. Reservas ………………………………………………………………………... pag. Nº 10
5.2. Responsabilidade ………………………………………………………….…... pag. Nº 10
Anexo nº 1: (Diário de titulação superficiário da urbanização Nova Vida) …………... pag. Nº 11
Anexo nº 2: (mapa demostrativo das curvas de níveis) ……………………………... pag. Nº 12
Anexo nº 3: (Plano urbanístico da zona à construir) ………………………………... pag. Nº 13
Anexo nº 4: (Imagens do Terreno proposto para o investimento) …………………... pag. Nº 14

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RESUMO

O presente trabalho insere-se no âmbito de avaliação do candidato Simão Máquina

Francisco, no curso de avaliação imobiliária, promovido pela Academia BAI em parceria
com a Escola Superior de Actividades Imobilirias do Porto - Portugal, 10ª edição, Luanda.
Candidato avaliador: Simão Máquina Francisco
Urbanização do Nova Vida
Município de Kilamba Kiaxi
Província de Luanda
Angola

Neste relatório apresentado reflete a estimativa do valor de mercado de um terreno

localizado Na Urbanização do Nova Vida que encontra-se livre e disponível.
Este relatório foi elaborado de acordo com as normas exigidas e contidas no decreto
presidencial nº 114, de 31 de Janeiro da CMC.

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1. Objetivo da Avaliação
O presente relatório tem como objetivo avaliar um prédio urbano rustico para estimar o preço
de mercado e as benfeitorias que nelas serão construídas, solicitado pelo Instituto Nacional
da Habitação, ente responsável pela gestão do património habitacional do Estado
Angolano.
De acordo o referido na parte introdutória deste trabalho, é objeto de avaliação do formando
Simão Máquina Francisco, por forma a avaliar o seu nível de aproveitamento do Curso de
Avaliação Imobiliária 10º edição, promovido pela académia BAI em parceria com a Escola
Superior de Actividades Imobiliária do Porto – Portugal,
A presente avaliação foi solicitada pelo INH, exclusivamente para estimar o valor do terreno
e os bens que nelas serão edificada, apenas poderá ser utilizado para o fim para o qual foi
elaborada, não se responsabilizando o avaliador pelo seu uso em contexto diferente. É
proibida a reprodução total ou parcial desta avaliação sem a autorização expressa do
AVALIADOR.

2. Elementos de Identificação
2.1. Perito avaliador
A avaliação efetuada pelo Senhor Arq. Simão Máquina Francisco, tendo em conta a
avaliação e conhecimentos adquiridos pelo formando, 10º edição do Curso de Avaliação
Imobiliária promovida pela Instituição acima referenciada.

2.2. Imóvel objeto de avaliação

O imóvel a avaliar é um lote de prédio urbano rustico nº 2178, localizado na Urbanização do
Nova Vida, no gaveto formado pelas ruas nº 53 e a rua vulgo SPAJ, Distrito Urbano do
Kilamba Kiaxi, Município do Kilamba Kiaxi – Luanda.

2.3. Micro localização

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2.4. Data a que se reporta a presente avaliação
O relatório de avaliação aqui presente foi reportado no dia 09 de Agosto de 2021.

2.5. Elementos documental fornecido pelo cliente

Para a efetivação da elaboração deste relatório de avaliação foram fornecido a seguinte
documentação:
 O diário da republica que titula a posse da área em que em que a urbanização foi
construída;
 Plano urbano da zona;
 Plano de ocupação.
OBS. Como pode se confirmar nos elementos anexados (ver anexos).

3. Elementos do imóvel
3.1. Características gerais do imóvel (vistoria)
O terreno em Traçado viário do centro da cidade à urbanização do
avaliação pretende- Nova Vida
se edificar 2 edifícios
especialmente para
habitação, sendo o
primeiro piso será
reservado especial
mente para
estacionamento, do
2º piso ao 6º estão
reservado para 2
tipologia T2 e T3, cujo
objectivo é alienar o
património a
construir.
A edificação a ser
construída, vai o
obedecer os critérios
pradonizados
internacionalmente Legenda: Imóvel a avaliar (Urbanização Nova Vida)
tornando comodo e Centro da Cidade (praça da Independência)
em edifício virado
para a sustentabilidade. O piso térreo de cada edifício vai ser reservado especialmente para
área para o parque de estacionamento do edifício.

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O terreno em estudo beneficiou-se de uma visita de prospeção, onde conseguiu-se saber
que o lote faz parte de uma área comercial e habitacional, por esta razão foi proposto para
construção de 2 edifícios destinado habitaçao para poder proporcionar o máximo possível e
o bem-estar dos futuros moradores.
Na sua envoltura, encontramos varias construções com obejecto social diferenciado de
acordo as necessidades da zona, nomeadamente: Instituições da Administração local,
serviços judiciais, infraestruturas desportivas, comerciais, lazer, posto de abastecimento,
Instituições de ensino nas diversas áreas, cresces e instituições religiosas, etc.

3.2. Enquadramento Urbano e caracterização

O terreno objecto de avaliação encontra-se numa das Urbanizações de referencia e mais
procurada em todo território nacional, concebido após a era colonia justamente na década
de 90 e a mais concorrido em Angola, equipado com serviços de infraestruturação para o
saneamento básicos, facto que a valorizou das outras urbanizações e por localizar-se
próximo do centro político-administrativo da capital de Angola que fica à 9 quilómetros à sul
da cidade de Luanda em linha recta, confrontando à Norte com Avenida Castro de Loy Van-
Dúnem, Sul com a Estrada do Camama –Talatona, Este com Bairro 28 de Agosto (Golfe 2)
e Oeste com o Bairro do Talatona. Caraterística do mercado e sua envolvente
A zona proposta para o presente projecto, apresenta uma envolvente reduzida num que
concerne na oferta de habitações para arrendamento e compra de imóveis semelhantes
como não bastasse imoveis de acordo o proposto. Assim sendo, a urbanização em
referência tem estado a aumentar entes singular e coletivo a procura desses serviços.
Assim, verifica-se que a taxa de desocupação de espaços de serviços e habitacional é
escança nesta zona é bastante baixa. Consequentemente, as taxas de rentabilidade
exigidas pelos investidores tem sido alta razão pelo qual verificasse muita procura.

3.3. Caraterística do imóvel proposto

Os imóveis a serem edificado no terreno proposto vai contemplar no rés-do-chão área de
estacionamento, área verde e de lazer, do 2º piso ao 6º, será ocupado por apartamento T2
e T3, cada andar ocupará 5 apartamento T3 e 5 T2. Para o T3 terá uma composição de 1
sala comum, w.c para serviço, 2 quartos simples e 1 suíte, cozinha, despenca, 3 varandas
e 1 lavandaria, já para o T2 comportará 1 sala comum, w.c para serviço, 1 quartos simples
e 1 suíte, cozinha, despenca, 2 varandas e 1 lavandaria.

3.4. Prospeção Efetuada terreno proposto

Para se estimar o valor do terreno a avaliar, efetuou-se uma visita de prospeção do local
proposto para colher informações para uma avaliação com menor erro possível, que tive

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como base para análise e estudo do mercado em causa, por observação da envolvente e
contacto com agentes de mercado com intervenção local e da circunvizinhança.
Os documentos relativos aos imóveis foram entregues pelo CLIENTE (INH) e considerados
válidos, não tendo sido efectuada qualquer investigação da sua autenticidade junto das
Finanças, Conservatória, Câmara Municipal ou outras entidades envolvidas, porque ainda
não possui registos.
A proposta para a capacidade construtiva foi estimada a partir da análise dos instrumentos
de planeamento da zona, fornecido pelo dono da obra.

Quadro de distribuições de áreas

Área bruta de implantação 65 % 4.050,28 m²
Área bruta de construção para cada edifício 50% dos (65%) 2.227,5 m²
Área bruta para estacionamento 15 % 327,13 m²
Área bruta permeável 20 % 436,7 m²
ÁREA TOTAL DO LOTE 6.231,20 m²

4. Fundamentação dos métodos de avaliação a serem utilizados

4.1 Método comparativo

A determinação dos Valores aqui expostos do imóvel, teve-se em atenção os principais
factores determinantes baseando-se na localização, acessos e dimensões, considerados
como relevantes para a formação do valor final do bem objecto de avaliação e o estado do
mercado imobiliário na zona.

O valor do terreno e o bem a construir foi obtido através do método de comparação com
recurso a aplicação de técnica de homogeneização dos valores praticados nas proximidade
da zona em que está localizado, comparados com imoveis que tenham as mesmas
caraterísticas. Por tanto, a partir da identificação e qualificação dos factores de valorização
foi estimado o valor de mercado do bem avaliado.

4.2. Método de rendimento

Para a determinação do rendimento do investimento em referencia, também houve a

necessidade de determinar a taxa de rentabilização pretendida pelo (INH), com vista a saber
a viabilidade do investimento, isto é para as frações que estarão submetidas ao
arrendamento.

4.3. Mapas demostrativo do factor de Homogeneização

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4.4. Método Residual Dinâmico ou Método do Custo Involutivo Dinâmico

O valor do imóvel foi estimado com base num estudo de viabilidade económico realizado a
partir de um hipotético investimento, de acordo com as condições do mercado,
considerando-se para o efeito de uma projeção temporal para a execução uma projeção
temporal para a execução e comercialização da construção.
O valor estimado do terreno foi obtido por meio da fórmula abaixo descrita materializado um
período de tempo de ocorrência cash - flow;

4.5. Fórmula do Método de cash flow descontados (DCF)

Em que:

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 V- Valor do imóvel antes da execução do empreendimento
C- Custo do projecto imobiliário
R- Rendimento previsto
D- Despesas operacionais
Vf- Valor de saída
tei- Taxa de atualização
p- período
n- Vida prevista do rendimento
4.6. Identificação e justificação das variáveis utilizadas
Para o valor das receitas ou valor esperado de venda do imóvel foi usado o método
comparativo ou de valor de mercado e o método do rendimento, tendo cm consideração as
características do imóvel a avaliar com imoveis comparáveis de características semelhantes.
Mapa demostrativo de estimativa das receitas
Descrição Tipo (m²) Valor medio (m²) Áreas bruta construção m² Valor
Habitação T3- apartamentos 614,926,17 kz 223,00 137.128.535,91
Estacionamento Por lugar 28.517,85 1.650,00 47.053.050,00
Infraestruras internas 17.432,60 223,00 3.887.469,80
Valores globais de receitas 188.069.055,71

Mapa demostrativo de estimativa das receitas

Descrição Tipo (m²) Valor medio (m²) Áreas bruta construção m² Valor
Habitação T2 - apartamentos 724.901,16 kz 155,28 112.562.562,12
Estacionamento Por lugar 28.517,85 1.650,00 47.053.050,00
Infraestruras internas 17.432,60 155,28 2.706.934,13
Valores globais de receitas 161.888.520,02

OBS. O presente projeto contará com 2 edifícios, cada com capacidade 60 apartamento,
distribuídos em 30 T3 e 30 T2, avaliado em um custo total de 20.997.454.543,80 Kzs

4.7. Taxas de Atualização

Neste relatório a taxa de Atualização não foi tida em conta, porque está avaliação foi
elaborada para saber do valor do imóvel com objetivo de alienar o mesmo, por isso os custos
inerentes a este desejo imputa-se ao futuro morador por causa das manutenções que o
imóvel vai carecer ao longo do tempo.

4.8. Análise do mercado imobiliário

O crescimento do mercado imobiliário em Angola está fortemente relacionado com a
economia. O ambiente macroeconómico de crescimento e a estabilidade politica
despertaram a atenção dos varies players a investir neste País, Para além de que, o Governo
também apresenta um papel fundamental na reconstrução e lançamento de obras (infra -
estruturas) que visaram dar suporte ao constante dinamismo do País.

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No mercado habitacional em Luanda existente duas situações nos diferentes segmentos de
mercado: i) demasia oferta nos seguimentos medio alto e alto c ii) défice de oferta nos
segmentos medio e medio baixo. O Acesso ao crédito bancário para habitação e ainda muito
residual.
O imóvel em avaliação, como já referido anteriormente, está localizado em Luanda na
Urbanização do Nova Vida. Uma zona essencialmente residencial, com alguma pequeno
comércio de proximidade. Podemos caracterizá-la como zona de 1ª, privilegiada e é mais
predominante habitação, sendo que o seu crescimento deve-se sobretudo ao
desenvolvimento de projetos do programa nacional da construção da habitação gizada pelo
Estado de Angolano.
4.9. Valor do terreno
Tendo em conta o cash - flow operacional apresentado no quadro abaixo, obtemos para o
valor bruto do terreno a quantia de 271.897.015,34 Kz.O valor do terreno é determinado pelo
seu valor liquida, que corresponde ao seu valor bruto deduzido dos encargos com a sua.

5. Responsabilidade profissional
5.1. Reservas
Não foi possível atestar a titularidade do terreno através de documentos legalmente
reconhecidos. Foram apresentados uns documentos fornecidos pelo dono do projecto. Não
tendo sido fornecida nenhuma documentação que evidencie a situação cadastral e matricial
do imóvel (terreno), esta situação ou a informação contida nesses documentos não altera os
resultados da presente avaliação.
5.2. Responsabilidade
O presente relatório foi efeituado de acordo com o Regulamento nº 1/14 de 31 de Janeiro da
CMC.
O Perito Avaliador declara que não se encontra em situação de relação de trabalho
subordinado com o cliente proprietário do imóvel.

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O Perito Avaliador possui uma apólice de seguro de responsabilidade civil n° XXX. Na
companhia de seguros ENSA SEGUROS, com validade ate trinta e um (31) de Dezernbro
de 2021.
O Petito Avaliador não se encontra em situação de conflito de interesses de acordo com a
sua política em matéria de conflito de interesses.

Luanda, aos 09 de Agosto de 2021.

O Perito Avaliador

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ANEXOS:
Peças documentais fornecidas pelo cliente
Anexo nº 1: (Diário de titulação superficiário da urbanização Nova Vida)

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Anexo nº 2: (mapa demostrativo das curvas de níveis)

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Anexo nº 3: (Plano urbanístico da zona à construir)

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Anexo nº 4: (Imagens do Terreno proposto para o investimento)

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