Radar

Imobiliário
Termômetro DataZAP
Nesta edição: São Paulo

Jan 2024
Termômetro
DataZAP

Nas próximas páginas, realizamos análises aprofundadas sobre a demanda e a variação de

preços no mercado imobiliário residencial. Exploramos o desempenho dos bairros e a evolução
da dinâmica nos últimos anos, abordando os mercados de venda e locação separadamente,
com ênfase nos imóveis residências anunciados nos portais do Grupo OLX.

Uma das abordagens analíticas inclui a composição espacial da demanda e a variação de

preços, representadas em mapas. No caso da demanda, avaliamos a participação de cada
bairro em relação ao total de leads obtidos na cidade. Os mapas de demanda são baseados
em dados acumulados ao longo de doze meses, sendo a intensidade da cor indicativa da
participação do bairro na procura por imóveis residenciais. Cores mais intensas representam
uma demanda mais significativa no bairro.

Para complementar a abordagem espacial e compreender a dinâmica da demanda, criamos

uma tabela que apresenta o status atual do ranking e o valor da variação da demanda em
relação ao período de um ano. Também elaboramos um gráfico da evolução da classificação
dos bairros mais demandados em relação ao seu desempenho nos últimos cinco anos.

Quanto aos mapas de variação de preços, utilizamos o índice FipeZAP, exibindo a variação
acumulada em doze meses. A intensidade da cor nos mapas reflete a magnitude dessa
variação, sendo cores mais escuras indicativas de variações mais altas. Tonalidades de azul
indicam variações negativas, enquanto tonalidades de laranja indicam variações positivas.
Bairros em roxo claro apresentam dados estatisticamente insuficientes para o cálculo da
variação acumulada em 12 meses.

No que diz respeito à trajetória de valorização do preço por metro quadrado nos últimos 36
meses, comparamos os dados do Índice FipeZAP com a variação acumulada em 12 meses,
proporcionando uma visão abrangente da evolução dos preços na cidade em relação ao
mercado nacional.

Adicionalmente, também contamos com os gráficos da evolução da participação da demanda

relativa, ponderada pela oferta, considerando o perfil tipológico dos imóveis, como área útil,
número de dormitórios, suítes e vagas de garagem, para os anos de 2021, 2022 e 2023. Essa
análise contribuirá para compreender as preferências e tendências do mercado imobiliário
local.

Nesta edição, São Paulo | SP

Termômetro
DataZAP
São Paulo
SP
São Paulo
A cidade que não pode parar

Segundo o resultado do Censo de 2022, a cidade de São Paulo tem uma população
estimada de 11.451.999 habitantes, considerando o seu território isso dá uma
densidade demográfica de 7.528,26 habitantes por quilômetro quadrado. Sendo
assim, a capital não apenas representa a maior população do Brasil, mas também
enfrenta desafios e oportunidades únicas em seu mercado imobiliário residencial.

O constante influxo de novos moradores, combinado com a diversidade de perfis e

necessidades habitacionais, confere ao mercado residencial da cidade uma dinâmica
única. A busca por moradias que atendam às demandas variadas dessa população
expressiva cria um cenário competitivo e em constante evolução, onde a demanda de
residências reflete não apenas as tendências do setor, mas também a rica diversidade
cultural da metrópole paulista. Assim se destaca a relevância estratégica do mercado
imobiliário residencial como um componente essencial no desenvolvimento e na
identidade urbana de São Paulo.

A partir dos dados encontrados neste relatório é possível perceber a dinâmica do

mercado imobiliário residencial. Para locação, por exemplo, já encontramos indícios
do retorno da tendência de compactação, com o crescimento entre 2021 a 2023 da
procura ponderada em relação à oferta por imóveis residenciais com menos de 50m²
e imóveis sem vaga de garagem. Para o mercado de compra e venda o crescimento se
reflete nesse período para imóveis entre 2 a 3 dormitórios.

Vila Mariana e Itaim Bibi seguem com as primeiras posições de bairros mais
desejados, seja para locação ou compra. Porém, alguns bairros nos últimos 5 anos
tiveram uma trajetória de crescimento e se destacam como oportunidades para o
mercado. Localizados na Zona Norte, o bairro Santana que era o 15ª bairro mais
procurado em 2019, cresce seis posições, e em 2023 passa a ocupar a 9ª posição,
compondo o top 10 bairros mais demandados para compra. Para o mercado de
locação, Pirituba que estava na 34ª posição dos bairros mais desejados para locação
em 2019, salta para a 7ª posição em 2023.

Essas são algumas das informações contidas neste relatório, no qual procuramos
explorar a dinâmica instigante do mercado imobiliário residencial na capital paulista,
oferecendo insights valiosos para compreender sua complexidade e evolução.

Larissa Gonçalves
Em nome do DataZAP
Análise do
Mercado
Venda
 São Paulo
SP

Venda
No mapa, chama a atenção a concentração de leads na região central, com destaques positivos
principalmente para Vila Mariana, com 3,9% dos leads, Tatuapé com 3,19% dos interessados em
comprar um imóvel residencial, e Itaim Bibi, com 3,17% dos leads fecham o top três bairros com maior
share de leads em venda em 2023.

Mapa 1 - Share de leads no mercado de venda em São Paulo, 2023

No mapa de calor acima, apresentamos a composição de leads do mercado de compra e venda formal na
capital paulistana ao longo de 2023, em que quanto mais escura a tonalidade do bairro maior participação
no percentual de número de leads - interações com os anúncios com a finalidade de adquirir um imóvel
residencial. Os bairros com o nome em destaque são aqueles com maior percentual de demanda relativa,
sendo quanto maior a fonte, maior a procura.
 São Paulo
SP

Ranking Top 10 Bairros

Abaixo as tabelas ordenam os 10 bairros com maior participação no mercado imobiliário formal
em dezembro de 2023, considerando o mercado de venda. Nela, também agrega-se a
informação da variação na participação entre dezembro/2022 e dezembro/2023, demonstrando
como foi a dinâmica no período. Em primeiro lugar no ranking, tem-se Vila Mariana,
responsável por cerca de 4% dos leads gerados no período na capital paulistana, seguido por
Tatuapé (3,19%) e Itaim Bibi (3,17%). No que diz respeito à variação no período, os destaques
positivos no período ficam com Vila Mariana, que apresentou aumento de 0,29 p.p, seguido
por Santana, com variação de 0,26 pontos percentuais. Por fim, como destaques negativos,
tem-se o bairro Perdizes, cuja variação caiu 0,46 p.p, seguido por Vila Andrade, cuja demanda
relativa caiu 0,21 p.p no mesmo período.

Venda

Bairro Share Leads dez/23 Variação de Leads (p.p.)

1ª Vila Mariana 3,94% 0,29

2ª Tatuapé 3,19% 0,10

3ª Itaim Bibi 3,17% -0,02

4ª Saúde 3,11% 0,33

5ª Vila Andrade 2,88% -0,21

6ª Santo Amaro 2,75% 0,07

7ª Perdizes 2,60% -0,46

8ª Lapa 2,40% 0,12

9ª Santana 2,29% 0,26

10ª Penha 2,09% 0,08

 São Paulo
SP

Evolução - Ranking

Abaixo apresentamos um gráfico com evolução do ranking com o top 10 bairros mais
procurados para venda em São Paulo nos últimos cinco anos, em que podemos notar a
predominância de Vila Mariana no topo, tendo sido top 1 em três dos cinco anos analisados.
Entre os bairros que se destacam chama a atenção o comportamento do bairro Santana e
Penha, que ocupavam respectivamente 15ª e a 26ª colocação no ranking de bairros mais
procurados por interessados em comprar um imóvel residencial em São Paulo em 2019, tendo
avançado ano a ano, até fechar o ano de 2023, período mais recente para a 9ª posição e a 10ª
posição fechando assim o top 10.

Venda

Evolução do ranking venda dos 10 Bairros mais buscados em dezembro/2023

 São Paulo
SP

Índice de Preços FipeZAP

No gráfico abaixo, observamos o comportamento das curvas do Índice FipeZAP Venda Residencial
para a média do índice nacional, representada pela cor laranja, e a curva São Paulo, em roxo do
resultado da variação do acumulado em 12 meses, respeitando um recorte temporal de 36 meses.
Neste gráfico, observamos que, anteriormente e em meados da pandemia, a variação do índice de
venda para São Paulo era superior à variação do índice para a média nacional, movimento que se
altera no segundo trimestre de 2021 e segue até o final do período analisado, fechando com
variação de 5,13% a média nacional e 4,69% a variação da capital paulista. Além disso, nota-se que
embora tenha variado menos do que a média nacional, o comportamento da curva para São Paulo foi
semelhante ao comportamento da curva da média nacional, sugerindo que os preços na capital
paulistana tendem a acompanhar o comportamento observado no Brasil.

FipeZAP VENDA, variação do preço (m²) acumulada em 12 meses.

Fonte: Fipe | Elaboração DataZAP
 São Paulo
SP

Índice de Preços FipeZAP

No mapa abaixo é possível analisar quais foram os bairros com maior crescimento do preço/m² para
venda no último ano. Os bairros com maior destaque estão espalhados próximos aos limites da zonas
da capital. Entre eles, o Sapopemba, situado na zona leste teve a maior valorização de cerca de 18,1%,
fechando o ano de 2023 com o valor de R$6229.83 por metro quadrado. Em seguida, com 17,5% de
valorização o bairro Socorro, situado na zona sul da capital e com preço/m² de venda de de R$7.590.61
em dezembro de 2023.

Mapa 2 - Bairros - FipeZAP VENDA, variação do preço/m² acumulado em 12 meses dezembro/2023

No mapa acima, apresentamos o valor da variação do preço/m² para venda no acumulado de 12 meses para os
bairros da capital paulistana em dezembro/2023. Em que as tonalidades de azul indicam uma variação
negativa para o período, enquanto as as tonalidades de laranja indicam variações positivas, quanto maior a
intensidade da cor maior o valor. Em roxo claro estão os bairros com informações estatisitcamentes
insuficientes para o cálculo da variação acumulada em 12 meses. Os bairros com o nome em destaque são
aqueles com maior participação no crescimento do preço/m² na cidade, ou seja, quanto maior o percentual,
maior o tamanho da letra exposta.
 São Paulo
SP

Tipologia - Venda

Abaixo apresentamos informações da demanda relativa ponderada pela oferta de imóveis

residenciais, entre 2021 a 2023. Assim, no que diz respeito à área útil, notamos que, uma
concentração pela procura de imóveis residenciais com até 70m², sendo que no período
analisado os imóveis as categorias com “até 50m²” e “de 50m² até 70m²” possuem cada cerca de
40% da preferencia ponderada pela oferta. Em relação ao número de dormitórios, nota-se um
crescimento na preferência em relação a oferta por imóveis com 2 dormitórios e 3 dormitórios e
uma tendência de queda para imóveis com 1 dormitório.

ÁREA ÚTIL

Share da área útil (m2) | dez/2023

Share da área útil (m2) | dez/2023

DORMITÓRIOS

Share do nº de dormitórios | dez/2023

 São Paulo
SP

Tipologia - Venda

Na sequência, apresentamos informações da demanda relativa ponderada pela oferta de imóveis

residenciais, entre 2021 a 2023 no que diz respeito ao número de suítes e vagas de garagem. Desta
forma, para o número de suítes, notamos que, nos últimos três anos, a maior preferência por
imóveis residenciais com uma suíte e com uma tendência de crescimento, sendo preferência de
61% dos interessados em 2021, 63% em 2022 e 67% em 2023. Em relação ao número de vagas de
garagem, nota-se estabilidade na preferência por imóveis com 1 vaga ao longo dos três anos,
com cerca de 59% dos interessados em todos os anos de análise.

SUÍTES

Share do nº de suítes | dez/2023

VAGAS

Share do nº de vagas | dez/2023

Análise do
Mercado
Locação
 São Paulo
SP

Locação
Embora note-se padrão semelhante ao observado no mapa de venda, ou seja, interesse maior em
bairros da região central, percebe-se que, no caso de locação, há um espraiamento maior da
demanda para bairros um pouco mais afastados. Por fim, como destaques positivos, tem-se Vila
Mariana, com 3,47% dos leads, Itaim Bibi, com cerca de 3,16% dos interessados em locar um imóvel
residencial na capital paulistana, e Tatuapé, com 2,69% dos leads fecham o top três bairros com maior
share de leads no mercado de locação em 2023.

Mapa 3 - Share de leads no mercado de locação em São Paulo, 2023

No mapa de calor acima, apresentamos a composição de leads do mercado de locação formal na capital
paulistana ao longo de 2023, em que quanto mais escura a tonalidade do bairro maior participação no
percentual de número de leads - interações com os anúncios com a finalidade de alugar um imóvel
residencial. Os bairros com o nome em destaque são aqueles com maior percentual de demanda relativa,
sendo quanto maior a fonte, maior a procura.
 São Paulo
SP

Ranking Top 10 Bairros

Abaixo as tabelas ordenam os 10 bairros com maior participação no mercado imobiliário formal em
dezembro de 2023, considerando o mercado de locação. Nela, também agrega-se a informação da
variação na participação entre dezembro/2022 e dezembro/2023, demonstrando como foi a dinâmica no
período. Em primeiro lugar, assim como observado no ranking de venda, tem-se Vila Mariana,
responsável por cerca de 3,5% dos leads gerados no período na capital paulistana, seguido, nesta
modalidade, por Itaim Bibi (3,16%) e Tatuapé (2,7%), formando o top 3 bairros mais buscados para locação
na capital paulistana. No que diz respeito à variação da participação da demanda relativa, os
destaques positivos são Pirituba, que apresentou aumento de 0,33 p.p, seguido por Sacomã, com
uma variação de 0,16 pontos percentuais no período. Por fim, os destaques negativos, tem-se o bairro
Itaim Bibi, cuja variação caiu 0,68 p.p, seguido por Moema, cuja demanda relativa caiu 0,57 p.p no
mesmo período.

Locação

Bairro Share Leads dez/23 Variação de Leads (p.p.)

1ª Vila Mariana 3,47% -0,18

2ª Itaim Bibi 3,16% -0,68

3ª Tatuapé 2,69% 0,05

4ª Saúde 2,67% 0,00

5ª Jabaquara 2,57% 0,13

6ª Perdizes 2,28% -0,28

7ª Pirituba 2,12% 0,33

8ª Vila Andrade 2,11% -0,10

9ª Sacomã 2,08% 0,16

10ª Moema 1,99% -0,57

 São Paulo
SP

Evolução Ranking

Abaixo apresentamos um gráfico com evolução do ranking com o top 10 bairros mais
procurados para locação em São Paulo nos últimos cinco anos, em que podemos notar a
predominância de Itaim Bibi no topo, tendo sido top 1 em três dos cinco anos analisados,
embora Vila Mariana tenha terminado 2023 em primeiro lugar. Além disso, chama a atenção o
comportamento do bairro Piratuba, Sacomã, Vila Andrade e Jabaquara que
respectivamente ocupavam a 34ª, 20ª,16ª e 12ª colocação no ranking de 2019 conquistando
parcelas da demanda relativa para em 2023 compor os top 10 com as seguintes colocações 7ª,
9ª, 8ª e 5ª respectivamente.

Locação

Evolução do ranking locação dos 10 Bairros mais buscados em dezembro/2023

 São Paulo
SP

Índice de Preços FipeZAP

No gráfico abaixo, observamos o comportamento das curvas do Índice FipeZAP Locação Residencial
para a média do índice nacional, representada pela cor laranja, e a curva São Paulo, em roxo do
resultado da da variação do acumulado em 12 meses, respeitando um recorte temporal de 36 meses.
Observamos que, anteriormente à pandemia de covid-19, a variação do índice de locação para São
Paulo era superior à variação média nacional. A partir de agosto de 2020, no entanto, tal, movimento
se alterou, seguindo assim até o final da série histórica analisada, de modo que o ano de 2023
finalizou com variação de 12 meses em cerca de 16,16% para a média nacional e 13,28% na capital
paulista. Por fim, assim como observado no caso do índice FipeZAP Venda Residencial, a curva para
São Paulo seguiu comportamento semelhante ao da média nacional, sinalizando que os preços na
capital paulista tendem a acompanhar os movimentos observados no Brasil.

FipeZAP LOCAÇÃO, variação do preço (m²) acumulada em 12 meses.

Fonte: FIpe | Elaboração DataZAP
 São Paulo
SP

Índice de Preços FipeZAP

No mapa abaixo é possível analisar quais foram os bairros com maior crescimento do preço/m² para
aluguel no último ano. Assim como o mercado venda, os bairros com maior destaque estão
espalhados próximos aos limites da zonas da capital. Entre eles, o Jardim da Glória, situado no
distrito de Vila Mariana, na zona centro-sul, com uma valorização de cerca de 59,2%, fechando o
ano de 2023 com o valor de R$59,56 por metro quadrado. E Parada XV de Novembro, na zona leste,
no distrito de Itaquera que alcançou a valorização de 41,1% e com preço/m² do aluguel de R$34,77.

Mapa 4 - Bairros - FipeZAP LOCAÇÃO, variação do preço/m² acumulado em 12 meses dezembro/2023

No mapa acima, apresentamos o valor da variação do preço/m² para locação no acumulado de 12 meses para
os bairros da capital paulistana em dezembro/2023. Em que as tonalidades de azul indicam uma variação
negativa para o período, enquanto as as tonalidades de laranja indicam variações positivas, quanto maior a
intensidade da cor maior o valor. Em roxo claro estão os bairros com informações estatisitcamentes
insuficientes para o cálculo da variação acumulada em 12 meses. Os bairros com o nome em destaque são
aqueles com maior participação no crescimento do preço/m² na cidade, ou seja, quanto maior o percentual,
maior o tamanho da letra exposta.
 São Paulo
SP

Tipologia - Locação
Abaixo apresentamos informações da demanda relativa ponderada pela oferta de imóveis residenciais, entre
2021 e 2023. Nesse sentido, no que diz respeito à área útil, notamos que, entre os interessados em alugar um
imóvel na capital paulistana, houve aumento de interessados em alugar imóveis mais compactos em relação
à área útil ao longo do tempo, em que, em 2021, 46% dos interessados em locar um imóvel residencial o
buscavam por imóveis com até 50m² de área útil, enquanto, em 2022, eram 53% dos interessados, e, em 2023,
último ano de análise, 54% dos interessados. Já em relação ao número de dormitórios, nota-se que, embora o
maior interesse permaneça por imóveis com 1 dormitório, há elevação da demanda por imóveis com 2
dormitórios ao longo do tempo.

ÁREA ÚTIL

Share da área útil (m2) | dez/2023

DORMITÓRIOS

Share do nº de dormitórios | dez/2023

 São Paulo
SP

Tipologia - Locação
Na sequência, apresentamos informações da demanda relativa ponderada pela oferta de imóveis residenciais,
entre 2021 a 2023 no que diz respeito ao número de suítes e vagas de garagem. Assim, para o número de suítes,
notamos que, nos últimos três anos, a maior demanda é por imóveis residenciais com 1 suíte, sendo
preferência de 81% dos interessados em 2021, 85% em 2022 e 2023, em que pode-se notar um aumento da
demanda por tal característica ao longo do tempo em relação à oferta. Já em relação ao número de vagas de
garagem, observa-se mudança de comportamento dos interessados em locar um imóvel ao longo do tempo,
embora 1 vaga ainda seja a preferência de 51% dos interessados, tal preferência caiu 6% em relação a 2021; em
complemento, nota-se um tendência crescente por em imóveis sem nenhuma vaga de garagem ao longo do
tempo, com 39% dos interessados em relação a oferta buscando por imóveis com tal característica em
2023.

SUÍTES

Share do nº de suítes | dez/2023

VAGAS

Share do nº de vagas | dez/2023

*Informações Relevantes

1. Este documento tem como objetivo único fornecer informações do setor imobiliário, e não
constitui e nem deve ser interpretado como sendo uma oferta de compra ou venda ou como
uma solicitação de uma oferta de compra ou venda de qualquer instrumento financeiro, ou
de participação em uma determinada estratégia de negócios em qualquer jurisdição. As
informações contidas neste documento foram consideradas razoáveis na data em que o
relatório foi divulgado e foram obtidas de fontes públicas consideradas confiáveis. Este
documento também não tem a intenção de ser uma relação completa ou resumida dos
mercados ou desdobramentos nele abordados. As opiniões, estimativas e projeções
expressas neste relatório refletem a opinião atual da equipe de responsável pelo conteúdo
deste documento na data de sua divulgação e estão, portanto, sujeitas a alterações sem
aviso prévio. O DataZAP não tem obrigação de atualizar, modificar ou alterar este relatório e
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2. Este documento não pode ser reproduzido ou redistribuído para qualquer outra pessoa, no
todo ou em parte, qualquer que seja o propósito, sem o prévio consentimento por escrito do
DataZAP. O DataZAP e/ou qualquer outra empresa de seu grupo econômico não se
responsabiliza, e tampouco se responsabilizará por quaisquer decisões, de investimento ou
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