Aline Fernanda Coimbra

UNESP – Campus de Presidente Prudente - Faculdade de Ciências e Tecnologia –

Geografia – alinefcoimbra@hotmail.com
Iniciação Científica com vinculação CNPq

OFERTA DE TERRENOS URBANOS EM CAMPINA GRANDE – PB,

MOSSORÓ – RN: UMA ANÁLISE COMPARATIVA DO MERCADO
IMOBILIÁRIO EM CIDADES MÉDIAS.

INTRODUÇÃO
O presente trabalho faz parte da pesquisa de iniciação científica iniciada no ano
de 2011 com o estudo sobre Cidades Médias e Mercado Imobiliário, desenvolvido no
âmbito da ReCiMe (Rede de Pesquisadores sobre Cidades Médias) e tem como objetivo
geral apresentar parte das análises elaboradas até o momento sobre a oferta de terrenos
urbanos nas cidades de Campina Grande – PB e Mossoró – RN para, a partir do
entendimento de suas localizações, extrair algumas considerações a respeito da
dinâmica imobiliária em suas interfaces com os permanentes processos de produção do
espaço urbano.
O mercado imobiliário é considerado aqui como um ramo de atividades voltado
à produção do ambiente construído, em particular à habitação, a partir do qual se
articulam diferentes agentes econômicos, com funções e papéis definidos, tais como
agentes incorporadores que buscam valorizar os interesses fundiários; as imobiliárias
garantindo suas ofertas e elevações ou não de preços; a implantação por loteadores de
shoppings centers, loteamentos fechados que elevam o preço por m², garantindo uma
valorização da área utilizada; além do próprio poder público ligado a esse mercado
imobiliário.
A partir de sua análise e compreensão, ainda, é possível observar a articulação
de elementos próprios e específicos a cada cidade, em suas particularidades históricas,
geográficas e econômicos (tal como a posição e situação geográfica, a estrutura da
propriedade fundiária, as bases produtivas locais, os capitais locais que se dedicam às
atividades imobiliárias etc.) com aqueles determinantes produzidos na escala nacional
(como a política habitacional, a oferta e disponibilidade de crédito e financiamento,
taxas de juros e, mais recentemente, a expansão de capitais imobiliários, dentre outros).
 Mais que a oferta e a demanda de terrenos, residências uni e multi-familiares em
diferentes tipologias (que variam dos condomínios/loteamentos fechados a conjuntos
habitacionais do Programa Minha Casa Minha Vida) e mesmo novos objetos
imobiliários, como prédios de escritórios e espaços de consumo (como shopping
centers) a análise da oferta de tais bens pode ajudar a revelar os mecanismos
econômicos presentes na produção do espaço urbano, sem a pretensão de esgotar a
ampla e rica gama de determinações presentes necessariamente nesses processos.

ALGUMAS INFORMAÇOES SOBRE AS CIDADES ANALISADAS

Faz-se necessária uma breve apresentação das cidades a partir das quais é
analisada a oferta de terrenos urbanos, sendo a primeira Mossoró, no Estado do Rio
Grande do Norte.
Mossoró, segunda principal cidade do Rio Grande do Norte, possui
amplo empaco sob sua influência, o qual faz parte das novas áreas
dinâmicas do Brasil. Nessa região, realiza-se parte dos circuitos
espaciais da produção de três importantes atividades econômicas, que
apresentam destacado crescimento desde a década de 1980. Trata-se
do agronegócio da fruticultura tropical (especialmente melão e
banana), da exploração do petróleo e do gás natural e da extração e
beneficiamento do sal, que se apresentam enquanto hegemônicas na
organização do espaço urbano de Mossoró e região e por significativas
outras reestruturações. (SPOSITO, ELIAS, SOARES, 2010, 23)

Trata-se, portanto, de cidade que exerce forte papel regional, mas que, dados os
setores e ramos da economia por ela articulados, estabelece também fortes relações
supra-regionais. Com uma população urbana de 259.815 hab (IBGE, 2010) Mossoró
“desempenha um papel importante no oferecimento de parte das demandas das
principais atividades produtivas que se dão na sua área de influência” (idem, p. 24),
oferecendo suporte de diferentes naturezas a tais atividades, além de apresentar ampla
diversidade de serviços especializados, particularmente nas áreas do ensino superior e da
saúde.
Já a segunda cidade abordada no trabalho, Campina Grande, no Estado da
Paraíba “tinha por principal característica servir de local de descanso para os
comerciantes vindos do litoral em direção ao sertão e vice-versa” (LIMA, 2010, p 23),
apresentando assim certa centralidade e grandes relações com o litoral e o sertão.
Os principais produtos comercializados na então vila e,
posteriormente cidade, quando da mudança do paradigma da
economia brasileira para a industrialização, eram gado e algodão.
Campina Grande inseriu-se na vanguarda do processo, com a
 instalação do parque industrial. A cidade vinha recebendo a influência
da presença de novos atores econômicos na maior parte dos casos
empresas de grande porte e/ou respondendo a interesses de inovação
tecnológica, sobretudo de agentes que traziam consigo novas práticas
e formas de atuação, que faziam surgir novos elementos no espaço
citadino, dentre eles o aumento do número de habitantes na cidade”.
(LIMA, 2010, p. 24)

Atualmente com uma população urbana de 385.276 mil habitantes (IBGE 2010),
Campina Grande é produto, também, das políticas de incentivo industrial implantadas
pela SUDENE (Superintendência do Desenvolvimento do Nordeste) na década de 1960,
configurando-se um espaço urbano onde se articulam grandes equipamentos comerciais,
de educação e saúde, além de atividades produtivas, como a intensificação industrial,
que causou certa “descontinuidade na forma de produzir a cidade” (LIMA, 2010, p. 37),
o desenvolvimento de softwares, e o próprio comércio.

PROCEDIMENTOS METODOLÓGICOS
Os procedimentos utilizados no trabalho aqui apresentado partem da coleta e
sistematização de dados de anúncios de ofertas imobiliárias de compra-venda
publicadas nos jornais diários de circulação local das duas cidades para os anos de 1995,
2000 e 2005. O banco de dados conta com as seguintes informações dos anúncios
publicados: Dia, Ano, Mês, Bairro, Tipo, Uso, Área do terreno (m), Área construída,
Área útil (m²), Imobiliária anunciante, Número de dormitórios, Valor do imóvel. Abaixo
um quadro com as informações, sendo que aqui serão analisadas apenas as informações
referentes à localização dos terrenos urbanos.
 Quadro 1: Característica do Banco de Dados
N° Nome da Variável Descrição
1 Dia Dia de publicação do anúncio
2 Mês Mês de publicação do anúncio
3 Ano Ano de publicação do anúncio
4 Bairro Localização da oferta
5 Tipo Residência, Apartamento, Terreno
6 Uso Residencial, Comercial
7 Área total do terreno (m²) Área total em metros quadrados
8 Área construída (m²) Área edificada em metros quadrados
9 Área útil (m²) Área útil em metros quadrados
10 Imobiliária Anunciante Nome da imobiliária
11 Nº de dormitórios Número de dormitórios
12 Valor do Imóvel (R$) Preço em reais
Organização: da autora

Concluída a digitação, foram totalizados 192 registros para a cidade de Mossoró

no jornal O Morossoense e 706 registros para a cidade de Campina Grande no jornal
Diário da Borborema contando com ofertas de casas, apartamentos e terrenos no geral.
Considerando-se apenas as ofertas relativas a de terrenos são totalizadas 35 para
Mossoró e 45 para Campina Grande.
O processamento das informações sobre as localizações destas ofertas, de modo
a problematizar suas características frente ao conjunto do espaço urbano, foi realizado
tendo por base outro rico material de apoio. Trata-se do conjunto de cartogramas
referentes às desigualdades socioespaciais, elaborados a partir de dados censitários do
IBGE para o ano de 2000. Tais mapas serão utilizados em uma etapa posterior do
trabalho.

RESULTADOS PRELIMINARES
Através da análise das ofertas de terrenos nas duas cidades é possível observar a
seletiva distribuição das ofertas por áreas e bairros de cada cidade, Ambos os
movimentos sinalizam, assim, processos de diferenciação paulatina do mercado
imobiliário que, por sua vez, indicam diferenciações e desigualdades intra-urbanas.
 Este conjunto de diferenciações, captadas a partir do banco de dados elaborado,
pode ser discutido a partir do fato de que “Dois imóveis iguais (mesma área,
distribuição das dependências, qualidade, acabamento, etc.), localizados em pontos
distintos de uma cidade, quase sempre possuem preços diferentes”. (VILLAÇA, 2001,
p. 67). Portanto, os preços e ofertas variam conforme sua localização, e estas são
resultantes, dentre vários elementos, da ação dos próprios agentes imobiliários no
espaço urbano.

Mapa 1. Localização dos bairros de Mossoró – PB.

No caso de Mossoró, observa-se que entre os anos de 1995, 2000 e 2005 ocorre
uma mudança na localização das ofertas de terrenos. Enquanto em 1995 a maior parte
concentra-se nos bairros Santo Antônio e Belo Horizonte, no ano de 2000 praticamente
quase todos os anúncios ocorreram no bairro Nova Betânia e, no ano de 2005, mesmo
com a continuidade de registros de oferta neste bairro há um aumento no bairro
Abolição, que ultrapassa o Nova Betânia, seguido do bairro Aeroporto e Sumaré,
conforme Quadro 2.
 Na análise feita, tivemos o preço médio do m² da cidade, variando entre R$
10,18 em 1995, R$20,78 em 2000, e R$ 66,28 em 2005. A partir da relação de preço
médio do bairro com o preço médio da cidade foi possível ainda observar uma grande
variação entre os bairros, e principalmente destacar se os preços médios por m² dos
bairros estavam acima ou abaixo da média da cidade, o que ajudou na verificação de
valorização ou desvalorização dos preços na cidade de Mossoró.
De um lado, o bairro Santo Antônio destacou-se com maior número de anúncios
em 1995 e também apresentou uma média do preço por m² acima da média da cidade.
Porém, em 2005 seus preços relativos médios caem. De outro lado, outros bairros
sofreram um processo inverso, como no caso do Nova Betânia, que em 1995 tinha
número de anúncios baixo, assim como o preço por m² e em 2005, garantia grande
parcela de anúncios e seu preço por m² teve um salto, estando 32% acima da média da
cidade. A área central aparece neste último ano, indicando sua importância relativa tanto
em etrmos de número de anúncios quanto no que se refere aos preços relativos.

Quadro 2. Ofertas de terrenos em Mossoró - RN

2005
1995 2000
Relação Relação Relação
Pmbairro Pmbairro Pmbairro
Bairros N. Pmcidade Bairros N. Pmcidade Bairros N. Pmcidade
Abolição -(53,85)
Aeroporto 1 -(31,83) Nova Betânia 3 26,32 5
Aeroporto -(69,85)

Barrocas 1 -(99,61) Santa Delmira 1 -(67,95) 2

Alto de São Nova Betânia 32,02
Sta Delmira 1 -(45,48) Manoel 1 -(10,88) 4
Planalto 13 de maio -(77,08)
Sumaré 1 -(67,29) 1
St Antônio -(88,49)
St Antônio 3 164,73 1
-(85,48)
Sumaré
Belo Horizonte 2 -(95,78) 2
Pres. Costa e Silva -(48,85)
Nova Betânia 1 -(6,19) 2
Centro
88,82

Pres. Costa e Silva 1 -(51,96) 1

Média da Cidade (em

reais) 10,18 20,78 66,28
Fonte: Anúncios imobiliário. Jornal O Mossoroense, 1995 – 2000 e 2005
Organização dos quadros: própria do autor
 Já em Campina Grande, no ano de 1995, o mercado imobiliário concentrava seus
anúncios nos bairros Catolé, Mirante e Centro. No ano de 2000, temos em primeiro
lugar em anúncios o Catolé, Mirante e Jardim Paulista e no ano de 2005 os bairros
Catolé, Prata e Alto Branco.
Os preços relativos também apresentam mudanças. O preço médio por m² da
cidade apresentou crescimento, uma vez que em 1995 era de R$ 45,85; em 2000 R$
50,74; e 2005 R$ 114,21. A variação de ofertas em bairros diferentes foi um pouco
menor se comparada a de Mossoró, concentrando-se mais nos bairros Catolé e Mirante,
indicando que nestes bairros o mercado imobiliário estava aquecido no que se refere à
demanda de terrenos.

Mapa 2. Localização dos bairros em Campina Grande – PA.

 Isso reflete-se também nos preços por m². O bairro Catolé, assim como o Santo
Antônio apresentou preços relativos acima da média da cidade, no entanto teve uma
queda expressiva entre os anos de 1995 e 2005. Ao contrário do Santo Antônio, o
Catolé ainda apresenta um expressivo número de ofertas.
O crescimento do preço por m² ocorreu no bairro do Mirante, mas não
garantindo um número de ofertas com o passar dos anos, o que pode indicar um uso
reservado a algumas classes sociais. Outro bairro em que isso pode ter acontecido foi o
Bodocongó com altos preços por m², seguido do Santo Antônio que teve certa elevação.

Quadro 3. Ofertas de terrenos em Campina Grande – PB

1995 2000 2005
Relação Relação Relação
Pmbairro Pmbairro Pmbairro
Bairros N. Pmcidade Bairros N. Pmcidade Bairros N. Pmcidade
Centro 3 -(18,54) Catolé 6 25,92 St Antônio 2 20,02
São José 1 -(70,93) Mirante 6 -(15,63) Catolé 9 -(50,88)
Catolé 7 49,03 Sn. Antônio 1 -(17,88) Jd Tavares 3 -(4,52)
Mirante 4 -(41,64) Jardim 40 1 -(42,41) Mirante 1 274,58
Bodocongó 1 -(50,14) Nações Prive 3 -(61,12)
Palmeira 2 -(94,42)
Alto Branco 6 -(2,88)
Universitário 2 -(20,95)
Bodocongó 1 264,83
Prata 7 20,92
Média da
cidade 45,85 50,74 114,21

Fonte: Organização da autora a partir dos dados do Jornal Diário da Borborema

Organização dos quadros: própria do autor

CONSIDERAÇÕES FINAIS
O espaço urbano teve constantes modificações, movimentando o mercado de
ofertas de um bairro para outro, assim como variações nos preços relativos entre os
bairros.
A concentração de anúncios em Campina Grande no bairro Catolé se deve
principalmente pela proximidade com o Boulevard Shopping Campina Grande, além do
Condomínio Residencial Portal do Sol e a Faculdade Anglo Americano que atrai
investimentos ao local, assim como um aumento no número de ofertas e de seus preços
por m². Porém, com o passar do tempo a constante circulação de carros e pessoas, talvez
desvalorizasse algumas áreas, diminuindo bruscamente o preço por m². A valorização
que ocorreu no local reflete-se, também no bairro Mirante, que encontra-se ao lado do
Catolé e o mais ao final do perímetro de construções, tornando-se local de expansão
urbana, atraindo loteadores.
Já em 2005, no bairro alto branco tem um aumento no número de ofertas, por ser
um local valorizado na cidade, sendo considerado um bairro nobre, que oferta
edificações verticais de mais alto padrão e com boa infra-estrutura, além disso, o bairro
prata também citado, possui grande número de hospitais e locais relacionados à área de
saúde, o que valoriza o bairro e aumenta o preço dos terrenos. Os dois bairros possuem
preços por m² de seus terrenos na média da cidade para o alto branco e acima para o
prata, caracterizando essa área.
Em Mossoró, temos um preço por m² alto no bairro Nova Betânia no ano de
2005 por se tratar de uma área onde encontra-se o Residencial Alphaville, o Sunville, o
Atacadão Carrefour, Mossoró West Shopping e a Universidade Potiguar, todos objetos
imobiliários destinados a classes de maiores rendas. Enquanto o bairro Santo Antônio
pode ter tido uma grande desvalorização por estar próximo A áreas ocupadas por
segmentos sociais de menores rendas.
A partir dessa espacialização sugere-se que objetos imobiliários específicos
valorizam áreas, aumentando o número de anúncios e o preço ofertado. O mercado
imobiliário em si também regula tais ofertas. Mesmo considerando-se as
particularidades de cada cidade, oriundas de diferentes contextos históricos, chamam a
atenção os semelhantes movimentos de crescimento dos preços da terra urbana. No
mesmo sentido, objetos imobiliários como shoppings centers, condomínios fechados,
hipermercados, são condicionantes explícitos de modificação na estrutura imobiliária e
do espaço urbano, levando a acomodações/localização de segmentos sociais específicos
em suas proximidades, valorizando o preço por m².
Estes objetos imobiliários possuem como agente intermediador o Estado, que
garante “facilidades” para que estes se instalem em cada cidade e provocando
valorizações e desvalorizações nos preços de terrenos, além de causar certa
homogeneidade do uso do solo pela população, onde “cada parcela do território urbano
é valorizada (ou desvalorizada) em virtude de um jogo de poder exercido ou consentido
pelo Estado”. (SANTOS, 2009, 126).
 Os próximos passos a serem seguidos, partindo dessa análise comparativa entre as
cidades, referem-se à continuidade da tabulação de dados de jornais, à participação no
grupo de estudos, elaboração dos mapas das desigualdades sociais com os dados do
IBGE para o ano de 2010 e compará-los, em primeiro lugar com aqueles referentes ao
ano de 2000 e por fim, analisar o conjunto do material empírico.
Por fim, agradeço ao apoio do CNPq (Conselho Nacional de Desenvolvimento
Científico e Tecnológico) pela bolsa PIBIC (Programa Institucional de Bolsas de
Iniciação Científica), que vigora até o momento.

BIBLIOGRAFIA
BRASIL. IBGE – Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística. Censo Demográfico.
2010.
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