CPOS 0380/2008 – pasta A 58

LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

Av. Pres. Castelo Branco, Lotes 21 e 23 – Quadra 3

Vila Balneária – Bairro Jardim Real
Praia Grande – SP

CPI – Conselho do Patrimônio Imobiliário

Coordenadas Geográficas: W 46,551003° S 24,062631°

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FICHA CADASTRAL DO IMÓVEL

1. VALOR TOTAL DO IMÓVEL (R$):

VALOR TOTAL: R$ 429.000,00

2. CPOS – PROCESSO: 0380/2008 – A 176 CPI – PROCESSO:

0136/2011

3. LOCALIZAÇÃO:

ENDEREÇO: Lote 23 – Q 03 – Av. Pres. Castelo Branco – CEP 11.707-050

Lote 21 – Q 03 – R. Poços de Caldas – CEP 11.707-480

MUNICÍPIO: TRANSCRIÇÃO: 3.417 – 3º Oficial de Registro de Imóveis de Santos

PRAIA GRANDE

4. CROQUI DE LOCALIZAÇÃO: 5. FOTOGRAFIA:

L23 Q3 – Av. Pres. Castelo Branco

- FORMATO DO TERRENO:
POLÍGONO REGULAR:

POLÍGONO IRREGULAR: L21 Q3 – R. Poços de Caldas, 317

6. CARACTERÍSTICAS DO TERRENO:
10,00 m
ÁREA (m2): L 23 – 500,00 m² FRENTE PRINCIPAL/SECUNDÁRIA (m): 10,00 m
L 21 – 500,00 m²
TOPOGRAFIA:

PLANO: ACLIVE: DECLIVE: ACIDENTADO:

SUPERFÍCIE DO SOLO:

SECO: ÚMIDO: ALAGADIÇO:

7. BENFEITORIA EXISTENTE NO LOTE 21:

PADRÃO CONSTRUTIVO: Casa Padrão Proletário ÁREA (m2): 100,00 m² PAVIMENTO: 1

IDADE ESTIMADA: VOCAÇÃO DE USO:
50 RESIDENCIAL
ESTADO DE CONSERVAÇÃO:

BOM: REGULAR: RUIM:

8. SITUAÇÃO DO IMÓVEL:

OCUPADO: Lote 21 DESOCUPADO:

OCUPANTE: CONTATO:
-

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ÍNDICE

FICHA CADASTRAL DO IMÓVEL

1. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE
2. FINALIDADE DO LAUDO
3. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO
4. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO
4.1. DOCUMENTAÇÃO
4.2. LOCALIZAÇÃO
4.3. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO
4.4. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
5. DIAGNÓSTICO DE MERCADO
6. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO
7. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO TERRENO
7.1. CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO
7.2. CÁLCULO DO VALOR TOTAL
7.3. CÁLCULO DO VALOR DE VENDA FORÇADA
8. ENCERRAMENTO
9. ANEXOS
9.1. PRESSUPOSTOS
9.2. METODOLOGIA
9.3. RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
9.4. CÁLCULOS ESTATÍSTICOS
9.5. DOCUMENTAÇÃO COMPULSADA

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1. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE

O presente Laudo de Avaliação foi elaborado por solicitação do Conselho do Patrimônio

Imobiliário - CPI.

2. FINALIDADE DO LAUDO

A finalidade do laudo é subsidiar a alienação do imóvel constituído por terreno localizado

à Av. Pres. Castelo Branco, Lotes 21 e 23 da Quadra 03, no município de Praia
Grande/SP.

3. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO

O objetivo do Laudo de Avaliação é a determinação do valor de mercado com base em

pesquisas no mercado imobiliário da região geoeconômica do imóvel avaliando,
apresentando como conclusão a convicção do valor de mercado após tratamento dos
dados, para fins de alienação.

4. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO

4.1. DOCUMENTAÇÃO

Os elementos necessários para elaboração deste trabalho, fornecidos pelo

solicitante, foram considerados por premissa, como válidos e corretos, não tendo
sido aferidas as áreas em campo pelos nossos técnicos.

Para efeitos da avaliação, o imóvel foi considerado livre de penhoras, arrestos,

hipotecas, contaminação do solo ou ônus de qualquer natureza.

O imóvel possui uma transcrição, nº 3.417, do 3º Oficial de Registro de Imóveis de

Santos.

Os documentos de referência foram apresentados pelo cliente e compõem o anexo

9.5.

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4.2. LOCALIZAÇÃO

O imóvel avaliando objeto de estudo da presente avaliação localiza-se à Av. Pres.

Castelo Branco entre Av. Balneária e rua Araxá, no município de Praia Grande / SP.

AVALIANDO

Figura 1: Localização do avaliando.

4.3. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO

O imóvel está localizado na região urbana de Praia Grande, sendo sua via principal,
a Av. Pres. Kennedy. A via é contemplada por imóveis residenciais, tipo casas e
edifícios. O bairro possui infraestrutura e é servido pelos seguintes melhoramentos
urbanos:

• Energia elétrica;
• Iluminação pública;
• Redes de Telefone;
• Coleta de lixo;
• Rede de Abastecimento de água;
• Vias asfaltadas;

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4.4. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL

Trata-se de imóvel urbano, composto por terreno, com acessos por vias asfaltadas,
por ambas as ruas. O lote 21 está ocupado por construção classificada como: casa
padrão proletário.

Os terrenos possuem área de 500,00 m² cada, conforme transcrição nº 3.417, do

3º Oficial de Registro de Imóveis de Santos.

O imóvel assim se descreve: Os lotes 21, 23, cujas dimensões são de 10,00 m x
50,00 m cada um, sendo que o lote 23 faz frente para a Av. Castelo Branco e o lote
21, para a R. Poços de Caldas.

Os dois lotes são contínuos e contíguos e perfazem 1.000,00 m²

A topografia é plana.

AVALIANDO

Figura 2: Vista aérea do avaliando e da região de entorno, Google Maps

Não foram considerados no imóvel avaliando quaisquer restrições no que tange a

passivos ambientais ou áreas de proteção permanente (APP) e não faz parte do
escopo do trabalho e nem foram fornecidos elementos para verificação quanto a
possíveis contaminações do solo.
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5. DIAGNÓSTICO DE MERCADO

Conforme vistoria de reconhecimento da região, onde se insere o imóvel avaliando,

verificam-se alguns imóveis disponibilizados em oferta, onde os corretores locais indicam
um mercado de média valorização, o assim pode-se concluir que a sua liquidez é média.

6. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO

A NBR 14.653-2:2011, em seu item 9 – Especificação das avaliações, apresenta a

seguinte redação:

“9.1.1 A especificação de uma avaliação está relacionada tanto com o

empenho do engenheiro de avaliações, como com o mercado e as informações
que possam ser dele extraídas. O estabelecimento inicial, pelo contratante, do
grau de fundamentação desejado tem por objetivo a determinação do
empenho no trabalho avaliatório, mas não representa garantia de alcance de
graus elevados de fundamentação. Quanto ao grau de precisão, este depende
exclusivamente das características do mercado e da amostra coletada e, por
isso, não é passível de fixação a priori.”

Em função das particularidades do imóvel avaliando e do comportamento do mercado

imobiliário da região, e em conformidade com a NBR 14.653-2:2011, item 9.2.1 – Tabela
1 e Tabela 2, item 9.2.3 – Tabela 5, o presente laudo de avaliação possui Grau de
Fundamentação II e Grau de Precisão III.

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7. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DO TERRENO

7.1. CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO

Para o presente trabalho adotou-se o Método Comparativo Direto de Dados de

Mercado para o cálculo do valor do imóvel.

Foram realizadas pesquisas no mês de janeiro de 2013 na região do avaliando, e

os elementos foram devidamente homogeneizados à situação do avaliando, visando
obter o melhor valor para o atual contexto de mercado.

Adotou-se o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado para o cálculo

do valor do imóvel, praticado na região geo-econômica próxima da localização da
área a ser avaliada, cujos cálculos foram elaborados com base na metodologia de
TRATAMENTO POR FATORES para a determinação do valor unitário de terreno
(R$/m²). Neste tratamento, os atributos dos imóveis comparativos (exemplo: área,
frente, profundidade, localização, etc.) são homogeneizados para representar a
situação do imóvel paradigma (referência de uma determinada região).

Fatores Utilizados:

Fator Transposição: Utilizado para corrigir variações de valor em função da

localização do avaliando em relação aos comparativos de mercado, aplicado através
da seguinte equação: Ft = Ia/Ic, onde:

Ft = Fator Transposição

Ia = índice local do avaliando e Ic = índice local dos comparativos

O índice local será estimado conforme observações do avaliador quando da vistoria

e pesquisa no local. Para o imóvel avaliando foi adotado o índice igual a 100;

Fator Oferta: Para os comparativos ofertados, aplicamos o fator 0,90, a fim de

compensar a super estimativa / elasticidade da oferta;

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Construções: Para os comparativos com construções, as mesmas foram deduzidas
conforme Estudos Valores de Edificações Imóveis Urbanos – 2002, considerando
classificação, estado de conservação e idade aparente.

Em levantamento de dados junto ao mercado imobiliário, obtiveram-se elementos,

cujos dados de análise constam na planilha juntada ao presente laudo como anexo.

Após tratamento dos dados, obteve-se o seguinte VALOR UNITÁRIO para o

terreno:

VALOR UNITÁRIO TERRENO = R$ 401,17/m²

Para a determinação do valor total do terreno aplicaremos a fórmula abaixo:

VALOR TERRENO = VALOR UNITÁRIO * ÁREA

Sendo:
VALOR TERRENO → Valor do terreno
VALOR UNITÁRIO → Valor unitário de terreno
ÁREA → Área total registrada de terreno

VALOR LOTE 23 = R$ 432,64/m² * 500,00 m2

VALOR LOTE 23 = R$ 216.320,00

VALOR LOTE 21 = R$ 401,17/m² * 500,00 m2

VALOR LOTE 21 = R$ 200.585,00

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DETERMINAÇÃO DO VALOR DA BENFEITORIA

Existe uma construção no lote 21, na rua Poços de Caldas, 317, com área de 100 m²

Valor da construção

VALOR CONSTRUÇÃO = R$ 11.862,76

VALOR LOTE 21 = 200.585,00 + 11.862,76 = R$ 212.447,76

7.2 – CÁLCULO DO VALOR TOTAL

VALOR TOTAL = 212.447,76 + 216.320,00 = R$ 428.767,76

Em números redondos, temos

VALOR TOTAL = R$ 429.000,00 (Quatrocentos e vinte e nove mil reais)

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7.3. CÁLCULO DO VALOR DE VENDA FORÇADA

Conforme solicitação, encaminhamento nº 248/2013, vamos proceder ao cálculo de

liquidação forçada

Para o cálculo de liquidação forçada, vamos considerar, para um prazo de dois anos,

Taxa CDB: 5,83%

Inflação média (INPC e IPC/FIPE): 4,92%

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8. ENCERRAMENTO

Encerra-se o presente trabalho composto por 12 (doze) folhas, todas impressas de

anverso, sendo esta folha datada e assinada pelos autores do presente trabalho, e as
demais rubricadas.

Portanto, adotando-se até o limite de 1%, conforme NBR 14.653-1:2001, tem-se o

seguinte valor:

R$ 429.000,00 (Quatrocentos e vinte e nove mil reais)

Data-base janeiro/2.013

VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA

R$ 422.000,00 (Quatrocentos e vinte e dois mil reais)

São partes integrantes do presente trabalho os anexos de 1 a 5.

São Paulo, 02 de março de 2013.

Nelson Sérgio Penteado Ribeiro Laércio Paulino Simões

Engenheiro Civil Engenheiro Sanitarista
CREA 0600878851 CREA 0601141851
Responsável pelo trabalho Coordenador do trabalho

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9.3 ANEXO FOTOGRÁFICO

FOTOGRAFIA 1: Vista do terreno, de frente para a Av. Castrelo Branco

FOTOGRAFIA 2: Vista da Av. Castelo Branco – Lote 23 à direita

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FOTOGRAFIA 3: Vista interna do lote 23.

FOTOGRAFIA 4:Vista oposta da Av. Castelo Branco. Lote 23 à esquerda.

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FOTOGRAFIA 5: Vista do Lote 21 (R. Poços de Caldas).

FOTOGRAFIA 6: Vista da Rua Poços de Caldas. Lote 21 à esquerda.

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9.4 CÁLCULOS ESTATÍSTICOS

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9.5 DOCUMENTAÇÃO COMPULSADA

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