UNIVERSIDADE FEDERAL DE ITAJUBÁ

INSTITUTO DE ENGENHARIA MECÂNICA

DEPARTAMENTO DE PRODUÇÃO

USO DO MÉTODO DA RENDA PARA AVALIAÇÃO DE UM

EDIFÍCIO COMERCIAL E UM POSTO DE COMBUSTÍVEIS

Eduardo Arantes Montans Anacleto

eduardo_arantes@zipmail.com.br

Orientador: Prof. Edson de Oliveira Pamplona

Universidade Federal de Itajubá
Av. BPS, 1303 – Itajubá – MG – 37500-903 – pamplona@iem.unifei.edu.br

Abstract: This paper discusses a Real Estate valuation method in which the value is determined
based on expected income. It analyzes a commercial building and a gas station using this
method and the present value concept and also discusses the risk involved. Finally the results
are compared with the market values.

Key words: Real Estate, Investment, Rate of Discount

1. Histórico

A Engenharia de Avaliações brasileira surgiu no início do século XX. Os primeiros textos

publicados datam de 1918. Teve grande impulso, desde então, principalmente devido a alguns
profissionais. Um dos grandes nomes da área, Luiz Carlos Berrini teve grande importância para
o desenvolvimento de técnicas de avaliação, desde 1928, atuando no Banco do Estado de São
Paulo. Autor de livros importantes, publicados em 1941 e 1953, este profissional teve grande
influência sobre as técnicas de avaliações (GONZALEZ,2000).
Berrini deixou grandes lições, importantes até os dias de hoje. No prefácio de sua
segunda edição, disse: "Nenhum método de avaliação é exato, sendo alguns mais trabalhosos do
que outros, e alguns mais bem fundamentados do que outros, e disso resulta, no dizer de George
L. Schmutz, que o máximo que um avaliador, sincero e leal, pode aspirar, é encontrar um valor
provável que muito se aproxime do valor de mercado, sendo este valor de mercado o efeito de
fatores vários e variáveis, a maior parte dos quais de origem psicológica e, portanto, não
suscetíveis de serem medidos e comparados". BERRINI (1957)
Os métodos utilizados até então eram rudimentares e baseados fortemente no empirismo.
Há cerca de 20 anos, foi introduzida a Inferência Estatística, por influência do engenheiro
Domingos Barbosa Saboya Filho (Petrobrás/RJ), que desbravou esta área. Alguns dos principais
seguidores e desenvolvedores da nova técnica foram Joaquim da Rocha Medeiros Jr., José Fiker,
Fernando Guilherme Martins e Hélio de Caires (GONZALEZ,2000).

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2. Introdução

Para se avaliar imóveis, existem diversos métodos desenvolvidos e sistematizados que

podem ser utilizados para se determinar o valor de um imóvel. Segundo a NBR 5676/89 os
principais são:
• método comparativo – é aquele em que o valor do imóvel ou de suas partes constitutivas é
obtido através da comparação de dados de mercado relativos a outros de características
similares. Os valores de transações com imóveis semelhantes são a maior evidência de
mercado para um imóvel, porém depende da existência de transações do mesmo tipo de
imóvel, na mesma época e localização espacial, e em quantidade suficiente para possibilitar a
análise dos valores;
• método do custo de reprodução - este método baseia-se na hipótese de que um comprador,
bem informado, não pagará por um imóvel mais do que o custo para construir outro igual.
Nestas condições, o valor das benfeitorias (construções) pode ser avaliado através de um
orçamento, ou seja, através do custo para reproduzir o imóvel;
• método residual – é aquele em que o valor do terreno é obtido a partir do valor total do
imóvel, subtraindo-se deste os valores das construções existentes, que podem ter seus valores
determinados por outros métodos, como o custo de reprodução.
• método da renda – este método baseia-se na hipótese de que o imóvel é valorizado pela
renda que pode proporcionar a seu proprietário, sendo este valor baseado na capitalização
presente da sua renda líquida, seja ela real ou prevista;
• método involutivo ou método do máximo aproveitamento eficiente – neste método a
avaliação de uma gleba ou de um terreno pode ser realizada em função do seu
aproveitamento potencial, buscando identificar os melhores usos, em qualidade e quantidade.
Todos os tipos de utilizações possíveis devem ser investigados.

Apesar de existirem vários métodos de avaliação, apenas alguns deles como o método da
renda e o involutivo são capazes de determinar se um investimento imobiliário é ou não rentável,
sendo que para tanto o método da renda necessita do período de capitalização e da taxa de
desconto a ser utilizada (TMA), e o método involutivo exige um nível de complexidade mais
elevado, já que para a determinação do valor do imóvel deve-se considerar a receita gerada
quando o mesmo é aproveitado de forma eficiente (MACANHAN, MONTEVECHI e
PAMPLONA, 2000).

3. Objetivo

O objetivo deste trabalho é avaliar dois empreendimentos pelo método da renda. O

primeiro é um edifício comercial na cidade de Itajubá-MG, que será avaliado sob dois pontos de
vista diferentes, sendo primeiro sob o ponto de vista do proprietário do edifício e o segundo sob
o ponto de vista do inquilino. O segundo empreendimento é um posto de combustíveis situado às
margens da rodovia Presidente Dutra.

4. Considerações sobre o método da renda

Segundo DAMODARAN (1997), “o valor de qualquer ativo que produz um fluxo de

caixa é o valor presente de seus fluxos de caixa esperados”. Para utilizar a metodologia do fluxo
de caixa descontado para avaliar investimentos imobiliários, é necessário:
• avaliar o grau de risco do investimento imobiliário e estimar uma taxa de desconto baseada
no grau de risco.
• estimar os fluxos de caixa esperados do investimento imobiliário para a vida do ativo.

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 Para a avaliação do edifício a taxa de desconto (custo de capital ou TMA) será calculada
através do CAPM – Capital Asset Price Model – que é um modelo para risco e retorno que
considera que o retorno esperado de um investimento é igual a uma taxa livre de risco mais um
prêmio por risco do ativo. O risco de um investimento é formado por dois elementos: o risco
sistemático ou não diversificável e o risco não sistemático ou diversificável. O risco sistemático
é aquele que influencia, em maior ou menor grau, um grande número de ativos (ROSS, 2002).
Incertezas sobre condições econômicas gerais, como taxas de juros ou inflação são exemplos de
riscos sistemáticos. Já o risco não sistemático, é definido como um risco que afeta no máximo
um pequeno número de ativos (ROSS, 2002). Como exemplo de risco não sistemático podemos
citar a construção de uma via expressa próxima a um imóvel residencial , desvalorizando-o.
O risco não sistemático ou específico pode ser eliminado por meio da diversificação, ou
seja, distribuindo os recursos em vários ativos. Dessa forma ele não é recompensado pelo
mercado. O risco considerado no modelo CAPM é o risco sistemático, pois ele premia o
investidor e é representado por beta (β).
O risco (β) corresponde à inclinação de uma linha de tendência. Tal linha é obtida através
da plotagem dos retornos de mercado versus os retornos do ativo ou grupo de ativos no qual se
deseja investir, para um determinado período de tempo. Os retornos de mercado podem ser
representados pelo retorno de um índice de ações, como o ibovespa. O β de mercado é igual a 1.
Ativos com β maior que 1 possuem risco maior que o de mercado, e conseqüentemente maior
retorno esperado , sendo denominados ativos agressivos. Ativos com β menor que 1 possuem
risco menor que o do mercado, e conseqüentemente menor retorno esperado, sendo denominados
ativos defensivos (ROSS, 2002).
Apesar de a NBR 5676/89 – Norma Brasileira para Avaliação de Imóveis Urbanos da
ABNT, determinar que nas avaliações de imóveis pelo método da renda o período de
capitalização e a taxa de desconto a serem utilizadas devem ser expressamente justificadas, no
Brasil é comum avaliadores utilizarem uma taxa de desconto “padrão” devido à dificuldade de se
encontrar o beta para investimentos imobiliários, já que propriedades não são compradas e
vendidas com freqüência, como ocorre com ações, cujos preços são coletados de dados históricos
e os retornos são calculados em base periódica (diariamente, semanalmente ou mensalmente).

5. Cálculo da Taxa de Desconto a ser utilizada

Como já citado anteriormente a taxa de desconto será calculada através do modelo

CAPM, que é representado pela equação (1):

E ( Ri ) = Rf + [ E ( Rm) − Rf ] * βi (1)

onde:
E(Ri) = retorno esperado do ativo ou taxa de desconto;
Rf = taxa livre de risco;
E(Rm) = retorno esperado da carteira de mercado;
βi = risco sistemático do ativo;

De acordo dados históricos dos últimos 32 anos, temos para o Brasil uma taxa livre de
risco (Rf) em torno de 6% aa e um retorno esperado da carteira de mercado E(Rm) em torno de
22% aa.

5.1 Cálculo do risco sistemático do imóvel

Imóveis geralmente são considerados investimentos de baixo risco, ou seja, possuem um

beta pequeno. Observa-se também que para imóveis o valor tem pouca variação ao longo do
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tempo. Por exemplo, para apartamentos de 2 quartos num bairro de uma grande cidade como São
Paulo tem-se os seguintes preços por m2 , conforme Tabela 1:

Tabela 1: Ibovespa e preço por m2 dos apartamentos e suas variações porcentuais

2
N Dias IBOV (pontos) IBOV % Imóvel (R$/ m ) Imóvel %
0 30/09/1998 6.593 290,00
1 30/10/1998 7.047 6,9% 290,00 0,0%
2 30/11/1998 8.631 22,5% 315,00 8,6%
3 30/12/1998 6.784 -21,4% 300,00 -4,8%
4 29/01/1999 8.172 20,5% 305,00 1,7%
5 26/02/1999 8.911 9,0% 305,00 0,0%
6 31/03/1999 10.696 20,0% 310,00 1,6%
7 30/04/1999 11.351 6,1% 308,00 -0,6%
8 31/05/1999 11.090 -2,3% 305,00 -1,0%
9 30/06/1999 11.627 4,8% 315,00 3,3%
10 30/07/1999 10.441 -10,2% 315,00 0,0%
11 31/08/1999 10.564 1,2% 320,00 1,6%
12 30/09/1999 11.106 5,1% 320,00 0,0%
13 29/10/1999 11.700 5,3% 325,00 1,6%
14 30/11/1999 13.778 17,8% 330,00 1,5%
15 30/12/1999 17.091 24,0% 350,00 6,1%
16 31/01/2000 16.388 -4,1% 340,00 -2,9%
17 29/02/2000 17.660 7,8% 330,00 -2,9%
18 31/03/2000 17.820 0,9% 345,00 4,5%
19 17/04/2000 14.815 -16,9% 350,00 1,4%

Fazendo-se a regressão dos retornos do ibovespa contra os retornos do imóvel para o

período considerado obtêm-se um beta do imóvel igual a 0,1475.
Adotou-se neste trabalho um beta de 0,1475 para imóveis. Assim:
E(Ri) = 6% + [22% - 6%] * 0,1475 => E(Ri) = taxa de desconto = 8,36% aa ou 0,67%
am.

6. Estimativa dos Fluxos de Caixa

Uma aplicação foi realizada em um edifício de 10 andares com salas comerciais no centro
da cidade de Itajubá, Minas Gerais.
Os fluxos de caixa foram estimados a partir de dados reais coletados junto ao síndico do
edifício e também da prefeitura municipal, no caso do valor do Imposto Predial e Territorial
Urbano (IPTU) e valor venal do edifício para efeito de comparação.
Dentre as saídas de caixa tem-se :
• IPTU, no valor de R$ 4.643,56 para o ano de 2001;
• despesas fixas mensais: manutenção de 2 elevadores no valor total de R$430,00;
pagamento de 6 funcionários com salário de R$320,00 cada, inclusos os encargos;
serviço de abastecimento de água, que normalmente constitui uma despesa variável,
porém para o edifício o contrato mínimo é de 10m3 por sala, resultando num valor de
R$11,07;
• despesas variáveis mensais: energia elétrica dos escritórios com valor médio de
R$30,00 por sala e a energia elétrica do condomínio com valor médio de R$650,00.

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Dentre as entradas de caixa tem-se:
• aluguel de 60 salas de 49m2 a 52m2 cujo valor mensal é de R$200,00 cada; aluguel de
12 garagens no valor mensal de R$50,00 cada; aluguel de uma loja térrea no valor
mensal de R$4.000,00 e aluguel da fachada lateral do edifício para anúncio no valor
mensal de R$700,00.
• Para que os fluxos de caixa fossem estimados, foram feitas as seguintes
pressuposições:
• investimentos de longo prazo, considerando-se investimentos de vida infinita;
• IPTU ,despesas fixas e variáveis mensais pagas pelos inquilinos;
• taxa de desocupação nula, pressupondo um cenário otimista;
• admitiu-se que os aluguéis de mercado cresceriam 3% aa durante 10 anos e
crescimento nulo nos anos posteriores;
• IPTU, despesas fixas e variáveis com crescimento nulo ao longo do tempo;
• alíquota de impostos de 27,5%, pois está considerando-se que o investidor já possui
outras fontes de renda.

6.1 Cálculo do Valor Presente de uma Série Anual Uniforme

Segundo PAMPLONA e MONTEVECHI (1999) e SECURATO (1999), o valor presente

de uma série anual uniforme pode ser calculado através da equação (2):

P = A(1 + i ) −1 + A(1 + i ) −2 + A(1 + i ) −3 + ........ + A(1 + i ) − n (2)

ou seja:

P = A[(1 + i ) −1 + (1 + i ) −2 + (1 + i ) −3 + ........ + (1 + i ) − n ] (3)

onde:
P = valor presente;
A = anuidade;
i = taxa de desconto;
n = número de períodos;

Observa-se que termo que multiplica A é o somatório dos termos de uma PG de razão
-1
(1+i) . A soma dos termos de uma PG pode ser calculada pela equação (4):

a1 − a n * r
Sn = (4)
1− r
onde:
Sn = soma dos termos da PG;
a1 = primeiro termo da PG;
an = último termo da PG;
r = razão da PG;

Que resulta na equação (5):

 (1 + i ) n − 1
P = A  (5)
 (1 + i ) * i 
n

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 Para uma série anual uniforme perpétua onde o número de períodos (n) tende ao infinito,
obtém-se a equação (6):

 (1 + i ) n − 1
P = lim n→∞ A  (6)
 (1 + i ) *1 
n

Que tem como resultado a equação (7):

1 1 
P = Alim n→∞  −  (7)
 i (1 + i ) * i 
n

A solução da equação (7) é a equação (8):

1
P = A* (8)
i

6.2 Estimativa dos Fluxos de Caixa sob o Ponto de Vista do Proprietário

Sob o ponto de vista do proprietário, serão considerados apenas os valores de receitas e

impostos pagos por ele.
Estamos considerando o investimento possuindo vida infinita, e também que a partir do
ano dez os fluxos de caixa se comportam como uma série anual uniforme perpétua, cujo valor
presente é calculado pela equação (8).
Assim, os valores dos fluxos de caixa da série uniforme descontados para o ano dez
somam R$2.419.531,75. Este valor representa o valor residual a ser adicionado no ano em
questão.
Para exemplificar os valores expressos no ano 1 da Tabela 2 temos:
• Receitas (entradas de caixa) = R$ 144.000,00 (valor anual do aluguel de 60 salas -
R$ 200,00/mês cada) + R$ 7.200,00 (valor anual do aluguel de 12 garagens - R$
50,00/mês cada) + R$ 48.000,00 (valor anual do aluguel da loja térrea - R$
4.000,00/mês) + R$ 8.400,00 (valor anual do aluguel da fachada lateral - R$
700,00/mês), totalizando R$ 207.600,00. Pressupondo uma taxa de crescimento de
3% aa, ao final do ano 1 ter-se-á uma receita de R$ 213.828,00 (R$ 207.600,00 +
3%);
• Impostos (saídas de caixa) = R$ 58.802,70 (27,5% de R$ 213.828,00). Como se
deseja obter o fluxo de caixa sob o ponto de vista do proprietário, deve-se considerar
como saída de caixa apenas os impostos, já que despesas de água, luz, IPTU etc., são
pagas pelos inquilinos. Também é importante relembrar que está pressupondo-se que
o investidor já possui outras fontes de renda, logo o imposto é de 27,5%.
A partir dos dados e pressuposições feitas acima elaborou-se a Tabela 2.

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 Tabela 2: Fluxo de Caixa sob o Ponto de Vista do Proprietário

Receitas Impostos Fluxo de Caixa Líquido

Ano 1 R$ 213.828,00 R$ 58.802,70 R$ 155.025,30
Ano 2 R$ 220.242,84 R$ 60.566,78 R$ 159.676,06
Ano 3 R$ 226.850,13 R$ 62.383,78 R$ 164.466,34
Ano 4 R$ 233.655,63 R$ 64.255,30 R$ 169.400,33
Ano 5 R$ 240.665,30 R$ 66.182,96 R$ 174.482,34
Ano 6 R$ 247.885,26 R$ 68.168,45 R$ 179.716,81
Ano 7 R$ 255.321,81 R$ 70.213,50 R$ 185.108,32
Ano 8 R$ 262.981,47 R$ 72.319,90 R$ 190.661,56
Ano 9 R$ 270.870,91 R$ 74.489,50 R$ 196.381,41
Ano 10 R$ 278.997,04 R$ 76.724,19 R$ 202.272,85+R$ 2.419.531,75

Temos que o valor presente pode ser expresso em função de um valor futuro, podendo ser
calculado pela equação (9):

F
P= (9)
(1 + i ) n
onde:
F = valor futuro;
n = período.

Assim, o valor presente ou do negócio para o proprietário é igual ao somatório dos

dez fluxos de caixa futuros trazidos para a data presente, lembrando que o valor de
R$2.419.531,75 se encontra na data dez, o que resulta num valor final do negócio de
R$2.234.806,86. O valor venal fornecido pela prefeitura é de R$1.401.918,18, que apesar de não
refletir com precisão o valor de mercado, pode ser utilizado para efeito comparativo. Verifica-se
então que o investimento é interessante pelo ponto de vista econômico, proporcionando VPL
positivo.

6.3 Estimativa dos Fluxos de Caixa sob o Ponto de Vista do Inquilino

Aplicando-se o mesmo raciocínio utilizado anteriormente, podemos estimar o fluxo de

caixa sob o ponto de vista do inquilino, ou seja, estimar qual seria o valor do negócio caso o
inquilino desejasse investir na compra de uma sala do edifício.
Para exemplificar os valores expressos no ano 1 da Tabela 3 temos:
• Receitas (entradas de caixa) = R$ 2.400,00 (valor anual do aluguel de 1 sala a R$
200,00/mês). Pressupondo uma taxa de crescimento de 3% aa, ao final do ano 1 ter-
se-á uma receita de R$ 2.472,00 (R$ 2.400,00 + 3%);
• Despesas (saídas de caixa) = R$ 132,84 (valor anual da conta de água - R$
11,09/mês) + R$ 360,00 (valor anual da conta de luz – R$ 30,00/mês) + R$130,00
(valor de 1/60 da energia elétrica anual do condomínio – R$ 7.800,00) + R$ 86,00
(valor de 1/60 das despesas anuais com os 2 elevadores – R$ 5.160,00) + R$ 384,00
(valor de 1/60 das despesas com anuais os 6 funcionários – R$ 23.040,00) + R$ 77,39
(valor de 1/60 do IPTU – R$ 4.643,56), totalizando R$1.170,23. Para as despesas é
importante relembrar que está pressupondo-se taxa de crescimento nulo.
A partir dos dados e pressuposições feitas acima elaborou-se a Tabela 3.

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 Tabela 3: Fluxo de Caixa sob o Ponto de Vista do Inquilino

Receitas Despesas do Inquilino Fluxo de Caixa Líquido

Ano 1 R$ 2.472,00 R$ 1.170,23 R$ 1.301,77
Ano 2 R$ 2.546,16 R$ 1.170,23 R$ 1.375,93
Ano 3 R$ 2.622,54 R$ 1.170,23 R$ 1.452,31
Ano 4 R$ 2.701,22 R$ 1.170,23 R$ 1.530,99
Ano 5 R$ 2.782,26 R$ 1.170,23 R$ 1.612,03
Ano 6 R$ 2.865,73 R$ 1.170,23 R$ 1.695,49
Ano 7 R$ 2.951,70 R$ 1.170,23 R$ 1.781,46
Ano 8 R$ 3.040,25 R$ 1.170,23 R$ 1.870,02
Ano 9 R$ 3.131,46 R$ 1.170,23 R$ 1.961,22
Ano 10 R$ 3.225,40 R$ 1.170,23 R$ 2.055,17+R$ 24.583,33

O valor presente dos fluxos constantes, trazidos para o ano dez é igual R$24.583,33, que
é o valor residual a ser adicionado naquele ano. Assim, o valor presente ou do negócio para o
inquilino é igual a R$21.637,75. Se compararmos com o valor de mercado – R$ 19.000,00 –
verifica-se que o investimento é interessante pelo ponto de vista econômico, proporcionando
VPL positivo.

7. Uso do Método da Renda para Avaliação de um Posto de Combustíveis

A fim de fornecer mais um exemplo sobre o método, utilizou-se o fluxo de caixa de um

posto de combustíveis de grande porte situado no km 214,8 da Rodovia Presidente Dutra,
denominado Auto Posto Sakamoto I.

7.1 Descrição das Benfeitorias

Tabela 4: Descrição das Benfeitorias

Depreciação Anual
Ano Descrição Área (m2) Valor (4% aa)
1985 Terreno 27.199,28 R$ 1.782.640,81
1985 Restaurante 640,74 R$ 218.652,53 R$ 8.746,10
Cobertura de bombas sem testeira
1985 1.762,25 R$ 237.903,75 R$ 9.516,15
luminosa
1985 Escritório 221,20 R$ 75.484,50 R$ 3.019,38
1985 Venda de peças e acessórios 847,14 R$ 289.086,53 R$ 11.563,46
Vestiário, refeitório e casa de
1985 112,32 R$ 38.329,20 R$ 1.533,17
máquinas
1986 Depósito de lubrificantes 1.114,55 R$ 292.569,38 R$ 11.702,78
1987 Pavimentação 19.467,37 R$ 438.015,83 R$ 17.520,63

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7.2 Descrição dos Produtos Oferecidos e do Quadro de Funcionários

Tabela 5: Descrição dos Produtos Oferecidos

Quantidade Preço de Compra Preço de Venda

Produto
(litros/mês) (distribuidora) (posto)
Gasolina comum 140.000 R$ 1,3323 R$ 1,4990
Gasolina supra 20.000 R$ 1,3719 R$ 1,5800
Gasolina premium 5.000 R$ 1,4858 R$ 1,7500
Álcool 30.000 R$ 0,9409 R$ 1,0950
Diesel comum 820.000 R$ 0,6039 R$ 0,7050
Diesel aditivado 395.000 R$ 0,6159 R$ 0,7190
Querosene 10.000 R$ 0,9198 R$ 1,4000
Lubrificantes Preço de compra
69.000
automotivos + R$ 1,50
Lubrificantes Preço de compra
26.000
industriais +R$ 1,00
Preço de compra
Graxas 3.000
+R$ 1,00

Tabela 6: Quadro de Funcionários

Salário Mensal
Especialidade Quantidade Salário Anual
(sem encargos)
Encarregado geral 2 R$ 535,49 R$ 14.244,03
Encarregado de
1 R$ 424,20 R$ 5.641,86
valeta
Caixas 8 R$ 424,20 R$ 45.134,88
Frentistas 21 R$ 339,96 R$ 94.950,83
Valeteiros 7 R$ 373,29 R$ 34.753,30
Faxineiros 4 R$ 373,29 R$ 19.859,03
Vigia noturno 1 R$ 373,29 R$ 4.964,76
Encarregado do
1 R$ 477,60 R$ 6.352,08
agente de segurança
Agente de segurança 3 R$ 367,20 R$ 14.651,28
Encarregado de
1 R$ 535,49 R$ 7.122,02
escritório
Auxiliar de escritório 4 R$ 339,36 R$ 18.053,95
Analista júnior 1 R$ 538,46 R$ 7.161,52
Motorista de carreta 2 R$ 539,47 R$ 14.349,90
Gerente 2 R$ 1.400,00 R$ 37.240,00

Obs: Salário anual = 12 salários normais (sem encargos) + 13º salário + 30% de salário de
férias.

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7.3 Estimativa do Fluxo de Caixa Anual

De posse dos dados da Tabela 5 e Tabela 6 juntamente com impostos, custos e

despesas, elaborou-se a Tabela 7.

Tabela 7: Cálculo do Lucro Líquido Anual

Receitas Líquidas Anuais Custos e Despesas Anuais

Gasolina comum R$ 280.056,00 Mão de obra direta R$ 324.479,00
Gasolina supra R$ 49.944,00 INSS - 22% R$ 71.385,00
Gasolina premium R$ 15.852,00 FGTS - 8% R$ 25.958,00
Álcool R$ 55.476,00 CPMF R$ 12.563,00
Diesel comum R$ 994.824,00 Energia elétrica R$ 72.000,00
Diesel aditivado R$ 488.694,00 Água R$ 36.000,00
Querosene R$ 57.624,00 IPTU R$ 45.000,00
Lubrificantes Telefone e material de
R$ 1.242.000,00 R$ 90.000,00
automotivos consumo
Lubrificantes Manutenção dos
R$ 312.000,00 R$ 227.520,00
industriais equipamentos
Despesas com
Graxas R$ 36.000,00 R$ 2.000.000,00
renovação
Despesas
Restaurante/Lanchonete R$ 588.000,00 R$ 120.000,00
administrativas
Alimentação de
Locação borracharia R$ 24.000,00 R$ 216.000,00
funcionários
Locação acessórios R$ 36.000,00 Depreciação anual R$ 63.601,67
Locação Caixa Itaú R$ 7.200,00 Brindes promocionais R$ 120.000,00
TOTAL R$ 4.187.670,00 TOTAL R$ 3.424.507,67
Cálculo do Fluxo de Caixa Líquido Anual
Lucro Antes do IR R$ 763.162,33
(-) Imposto de Renda R$ 168.636,86
(-) Contribuição Social R$ 68.684,61
(=) Lucro Líquido R$ 525.840,86
(+) Depreciação Anual R$ 63.601,67
(=) Fluxo de Caixa Líquido R$ 589.442,53

7.4 Estimativa da Taxa de Desconto a ser Utilizada

Considerando que o posto em estudo está bem situado (às margens da Dutra),
consideraremos o investimento como de baixo risco. Como atualmente consegue-se rendimentos
em torno de 12% aa aplicando-se no sistema financeiro (CDB por exemplo) com baixo risco,
adotaremos este valor como taxa de desconto.

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7.5 Cálculo do Valor Presente

Para que o valor do negócio ou valor presente fosse calculado foram feitas as seguintes
pressuposições:

• investimentos de longo prazo, considerando-se investimentos de vida infinita;

• admitiu-se que os fluxos de caixa líquidos cresceriam 4% aa durante 10 anos e
crescimento nulo nos anos posteriores. A taxa de crescimento foi obtida através de
uma média das estimativas de crescimento previstas para o setor.

Tabela 8: Fluxos de Caixa Líquidos

Fluxo de Caixa Líquido

Ano 1 R$ 589.442,53
Ano 2 R$ 613.020,23
Ano 3 R$ 637.541,04
Ano 4 R$ 663.042,68
Ano 5 R$ 689.564,39
Ano 6 R$ 717.146,96
Ano 7 R$ 745.832,84
Ano 8 R$ 775.666,16
Ano 9 R$ 806.692,80
Ano 10 R$ 838.960,52+ R$ 6.991.337,63

Como já exemplificado anteriormente, no ano dez temos um valor residual de R$

6.991.337,63. Utilizando 12% como taxa de desconto (TMA), temos que o valor do negócio é de
R$ 6.107.458,41, ou seja, para que se obtenha VPL positivo este é o valor máximo que pode ser
pago pelo investidor.

8. Conclusões

O presente artigo avaliou um edifício comercial e um posto de combustíveis – ativos não

financeiros – através do método da renda, que está fundamentado na apropriação de valor com
base na capitalização presente de ativos que possuam renda líquida, seja ela real ou prevista.
Como já citado por Luiz Carlos Berrini, nenhum método de avaliação é exato, e o
máximo que um avaliador de bom senso pode aspirar é encontrar um valor provável que se
aproxime do valor de mercado do ativo. Portanto o método da renda e os demais métodos de
avaliação são ferramentas de auxílio na tomada de decisão do investidor. A validação do método
somente se dará se as previsões de fluxos de caixa se confirmarem ao longo do tempo, bem
como se a taxa de desconto utilizada for apropriada para as condições econômicas do futuro.
Entretanto como na prática observa-se que a grande maioria dos ativos, principalmente os
não financeiros, são negociados sem o auxílio de ferramentas de avaliação, estas fornecerão
informações valiosíssimas àqueles que desejam realizar bons negócios.

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Referências Bibliográficas

Associação Brasileira de Normas Técnicas. Norma brasileira para avaliação de imóveis

urbanos, NBR 5676/89 (NB 502). Rio de Janeiro, ABNT, 1990.
DAMODARAN, A. Avaliação de investimentos. Tr. Carlos H. Trieschmann e Ronaldo A. Rego.
Rio de Janeiro, Qualitymark, 1997.
ROSS, S.A.; WESTERFIELD, R.W.; JAFFE, J.F. Administração financeira, Tr. Antonio Zoratto
Sanvicente. São Paulo, Atlas, 2002, 2º edição.
PAMPLONA, E.O. e MONTEVECHI, J.A.B. Engenharia econômica I . Apostila, 1999.
SECURATO, J.R. Cálculo Financeiro das Tesourarias – Bancos e Empresas. São Paulo, Saint
Paul, 1999, 1º edição.
MACANHAN, V.B.P., MONTEVECHI, J.B., PAMPLONA, E.O. Uso do Método da Renda
para Avaliação de Imóveis por Regiões – Uma Aplicação nas Cidades do Rio de Janeiro e
São Paulo. Anais do XX Encontro Nacional de Engenharia de Produção – ENEGEP. São
Paulo, 2000.
BERRINI, L.C. Avaliações de Imóveis. São Paulo, Freitas Bastos, 1957, 3º edição.
GONZALEZ, M.A.S. Avaliação de Imóveis e Metodologia de Perícias, 2000 [on line,
http://inf.unisinos.br/~gonzalez/valor/valor.html; capturado em 19/nov/2002].

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