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Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado: A escolha das variveis a serem utilizadas na
Avaliao de Imveis Urbanos
dezembro/2014

Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado: A escolha das


variveis a serem utilizadas na Avaliao de Imveis Urbanos
Ktia Emlia Reichelt Reguss katiaerr@yahoo.com.br
Auditoria, Avaliaes e Percias de Engenharia
Instituto de Ps-Graduao - IPOG
Porto Alegre, RS, 10 janeiro de 2014
Resumo
Na avaliao de imveis urbanos a determinao das variveis a serem utilizadas no mtodo
comparativo direto de dados de mercado uma atividade complexa, porm necessria para a
definio do valor provvel de um bem. As dificuldades no processo de seleo destas
variveis, conforme a tipologia do imvel, gera inmeras dvidas entre os avaliadores, pois
definir quais os fatores que realmente esto influenciando no valor uma tarefa complicada
e que exige um aprofundado estudo do imvel a ser avaliando, bem como das amostras
obtidas, para que posteriormente sejam realizadas as comparaes. O objetivo deste artigo
auxiliar os avaliadores nesta etapa da avaliao de imveis atravs da indicao de algumas
variveis provveis para as seguintes tipologias: apartamentos, terrenos e casas. O mtodo
empregado para apresentar estas variveis foi a pesquisa em literaturas pertinentes e laudos
j realizados por profissionais devidamente habilitados. Os resultados indicaram que
conforme as particularidades de cada tipologia existem alguns fatores que tendem a ser mais
significativos que outros. Portando conclui-se que algumas caractersticas tendem a serem
mais significativas na formao dos valores que outras, e cabe a cada avaliador utilizar os
seus conhecimentos para definir as variveis a serem adotadas em cada caso.
Palavras-chave: Avaliao de imveis urbanos. Mtodo comparativo de dados de mercado.
Variveis. Dados de mercado. Amostras.
1. Introduo - Consideraes sobre a avaliao de imveis urbanos
A avaliao de imveis uma cincia complexa com o objetivo de determinar o valor
de mercado de um imvel. (COTRIM; RESENDE; COELHO, 2008) O valor mais comum a
ser buscado nas avaliaes o valor de mercado, o qual, segundo a definio de Mota (2008),
o montante pelo qual se estima que seja transacionado o bem na data de avaliao, ou seja, o
preo que o mercado est disposto a pagar pelo imvel em determinado momento.
A forma mais simples e eficiente para determinar o valor de um bem atravs do
Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado (MCDDM), mtodo que utiliza uma
pesquisa com amostras de mercado similares ao bem que est em avaliao, sendo necessrio
se aprofundar nas caractersticas de cada uma das amostras para que se possa compor o valor
final de forma mais justa possvel. (SILVA, 2006:1)
imprescindvel para a aplicao deste mtodo comparativo a existncia de um
conjunto de dados que possa ser tomado, estatisticamente, como amostra de mercado
imobilirio (HOCHHEIM, 2001) e para que se possa chegar a um valor final de avaliao se
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faz necessrio considerar inmeros fatores que influenciam na atratividade e valorizao do


imvel (GONZLEZ; FORMOSO, 2000:1-2), estes fatores denominam-se variveis.
O mtodo apresenta a grande vantagem de ser simples, direto e de fcil compreenso
(GONZAGA, 2003:10), e, provavelmente em virtude disso, o sistema mais empregado em
avaliaes de imveis atualmente, porm para que seja aplicado necessrio a existncia de
imveis semelhantes ao avaliando, os quais devem ter sido comercializados em datas
prximas a data da avaliao (MILLINGTON, 1994), ou seja, o analista deve buscar
informaes recentes de transaes semelhantes e sobre as condies do mercado na data de
avaliao, visando inicialmente compreender e modelar este mercado, para, ento, ter
condies de realizar estimativas. (GONZAGA, 2003:39)
fundamental para o suporte e fundamentao do trabalho de avaliao, com base
no "Mtodo Comparativo", a disponibilizao de um volume significativo de
informao imobiliria de qualidade. A qualidade da informao particularmente
importante, pois avaliaes feitas com base em informao de qualidade duvidosa,
seguramente conduziro a valores distorcidos do pensamento do mercado. (MOTA,
2008:54)

Em virtude disso importante o avaliador verificar pessoalmente as informaes


obtidas junto a corretores e proprietrio, bem como com qualquer outra fonte que o tenha
auxiliado na obteno das amostras, para observar qualquer divergncia entre as informaes
coletadas e a real situao dos dados.
De acordo com Fermo (2006) a finalidade do laudo de avaliao determinar
tecnicamente o valor de um bem, porm alm de definir o valor de um bem, deve responder
questes importantes como: Quais as preferncias e o comportamento do mercado? Quais as
variveis que influenciam de maneira significativa na formao do preo deste bem?
Em funo do objetivo da avaliao, a coleta de dados pode estar relacionada tanto
com a venda quanto com o aluguel dos bens. Independentemente da situao, a amostra
coletada do mercado deve ser representativa do objeto a ser avaliando. (GONZAGA,
2003:42), contudo uma das dificuldades para a aplicao deste mtodo a grande
heterogeneidade dos dados do mercado imobilirio. (STIVANIN, 2009:39), segundo
Gonzaga (2003) o grau de heterogeneidade entre as amostras vai determinar o nvel de
dificuldade na comparao dos dados de forma direta, exigindo maior habilidade do avaliador
na aplicao do mtodo.
Sabe-se que por maior nmero de similaridades que apresentem os imveis a serem
comparados, tambm existiro divergncias, diferenas que podem ser tanto positivas quanto
negativas em relao ao avaliando. Uma das etapas mais importantes nos trabalhos de
avaliao de imveis, como procedimento de engenharia, consiste na identificao e
priorizao desses atributos (STIVANIN, 2009:48), determinando o grau de influncia que
cada varivel tem sobre os dados em estudo.
A caracterizao fidedigna de um imvel, por mais perfeita que seja a busca, sempre
envolve uma anlise de imveis heterogneos, tendo em vista as particularidades de cada
amostra (SILVA, 2006:2), de modo que para chegarmos a um valor que acreditemos ser o
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mais adequado naquele momento em relao s demais amostras obtidas necessrio ajustar
as qualidades das amostras atravs do uso das variveis, as quais podem ser qualitativas ou
quantitativas conforme cada caso, portanto a desconsiderao estes fatores consiste em
desprezar uma face rica da caracterizao dos imveis, lembrando que as normas deixam aos
cuidados do avaliador consider-las ou no (SILVA; BRASILEIRO; DUARTE, 2012:1),
contudo de consenso entre os avaliadores a importncia desta hierarquizao e ajuste de
valores, pois de modo contrrio seria como fazer uma simples mdia aritmtica, onde estaria
se somando itens diferentes sem considerar as particularidades, ou seja, seria como somar
bananas e mas, esperando obter uma laranja...
Aps a coleta das amostras a serem utilizadas surge o impasse: quais as variveis que
devem ser utilizadas no modelo que est sendo trabalhado, pois os imveis so bens
heterogneos por natureza, pois cada imvel possui quantidades diferentes de cada um dos
atributos valorizados pelo mercado. (GONZLEZ; FORMOSO, 2000:2) Esta questo no
possui uma resposta simples e direta, pois depende tanto das caractersticas do imvel a ser
avaliado quanto das amostras obtidas, levando em considerao os atributos intrnsecos e
extrnsecos de cada uma (SILVA, 2006:2). Para ilustrar vamos imaginar uma avaliao de um
apartamento com 100m de padro normal-alto, com vagas de garagem para dois carros, o
apartamento est localizado no 10 pavimento de um prdio com infra-estrutura completa.
A descrio acima parece simples e direta e com estas informaes podemos iniciar a
busca por amostras similares na mesma regio, porm em uma anlise mais acurada surgem
vrias questes que devem ser observadas atentamente, como, por exemplo, o que define
exatamente o padro normal-alto, quais os revestimentos utilizados, qual o estado de
conservao do imvel interna e externamente, qual a idade aparente do imvel? O que esta
compreendido na infra-estrutura completa supracitada? Inclui piscina, salo de festa (s),
brinquedoteca, quadra de esportes, portaria 24h, sauna? O imvel possui vagas para dois
carros, como so estas vagas? uma vaga dupla ou so duas vagas independentes? Estas
vagas so cobertas ou esto expostas as intempries? Tambm no foram comentadas
algumas caractersticas importantes para a valorizao ou desvalorizao de um bem, tais
como: qual a orientao solar do apartamento? Quais as caractersticas do entorno do imvel?
Possui algum plo de atratividade nas proximidades? Qual o tipo de via de acesso ao prdio?
Este acesso pavimentado? O apartamento possui vista livre, se sim qual o tipo de paisagem?
Como a prpria evoluo das normas vem mostrando, h sempre mais situaes a
serem consideradas do que aquelas j previstas em qualquer padro estabelecido. (SILVA;
BRASILEIRO; DUARTE, 2012:13), portanto antes de comear a avaliao de um imvel
imprescindvel realizar uma vistoria completa no bem avaliando, pois os imveis so
considerados bens compostos, pois existem mltiplos atributos que despertam interesses, o
que impede a comparao direta entre as unidades (STIVANIN, 2009:26), sendo por isso
necessrio checar as condies fsicas do imvel, conversar com moradores da regio
buscando informaes e verificar as caractersticas do entorno, para que apenas aps a coleta
destas informaes possa ser iniciada a busca por amostras de imveis similares nas
proximidades, salientando que de extrema importncia que os dados de mercado tenham
caractersticas o mais prximas possvel do imvel em estudo, servindo, portanto, como
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paradigmas na determinao do valor de avaliao.


Depois de finalizada a pesquisa e checagem dos dados de mercado tero inicio o
tratamento das amostras para que os valores dos dados coletados sejam ajustados em relao
ao bem em avaliao, visando obter um valor final de referncia. Para que seja feita esta
comparao entre imveis diferentes necessrio determinar quais as variveis que devem ser
utilizadas no modelo de modo a sanear as diferenas, objetivando determinar o valor mais
adequado ao bem, cabendo salientar que estas variveis no so imutveis e devem ser
escolhidas caso a caso, ou seja, para cada bem a ser avaliado deve ser observado o imvel em
estudo e as amostras a serem utilizadas, para ento poder determinar quais as variveis que
sero significativas na determinao do valor deste imvel.
Uma caracterstica de comparao, mesmo se, no geral, for pertinente na explicao
do valor dos imveis, s dever ser selecionada, se os valores assumidos pelo objeto
de avaliao e pelas referncias no forem idnticos entre si. Assim, se o imvel em
apreo for novo e se todas as referncias forem tambm novas, no faz sentido
inclu-la como caracterstica de comparao, muito embora, se saiba que essa
caracterstica pesa de forma determinante na explicao do valor dos imveis.
(MOTA, 2008:85)

Ou seja, o avaliador deve verificar os atributos que so semelhantes entre as amostras,


visto que por no oferecerem diferenas entre si no podem ser considerados variveis, e sim,
constantes, no tendo, portanto, influencia no valor nestes casos, por exemplo, na avaliao de
um apartamento onde todas as amostras, bem como o avaliando, possuem 2 vagas de
garagem, todas livres e cobertas, desse modo o atributo vagas de garagem no pode ser
considerado uma varivel, pois dentro dos dados em estudo ele sempre constante, no
possuindo variaes.
O avaliador precisa analisar de forma ponderada todos os atributos de cada amostra,
visando poder realizar a comparao dos elementos diferenciados de cada uma dela em
relao ao bem avaliando, para que isso seja possvel necessrio o uso de variveis, as quais
tornam possvel comparar adequadamente elementos heterogneos, algumas variveis so
mais comumente utilizadas, outras se tornam importantes em casos especficos, cabe ao
avaliador analisar adequadamente cada situao com base nos seus conhecimentos.
2. Principais variveis comparativas
De acordo com Mota (2008) a avaliao de imveis possui um certo nvel de
subjetividade, dada a diversidade de parmetros que uma avaliao pode abranger, incluindo
ainda toda conjuntura externa, tanto a nvel econmico como social, que afeta diretamente a
avaliao imobiliria. De forma geral, so eleitas as variveis que, em princpio, so
relevantes para explicar a tendncia de formao de valor e estabelecidas as supostas relaes
entre si e com a varivel dependente (ABNT, 2004:9), salienta-se ainda que a norma
brasileira deixa a critrio do avaliador a definio das variveis a serem utilizadas.
Segundo Stivanin (2009) a determinao das variveis que melhor justificam o valor
dos imveis avaliandos um processo subjetivo, no qual os avaliadores, baseados nas
experincias pessoais e julgamento do mercado, escolhem os atributos que melhor se
adequam a cada caso. Ou seja, a determinao das variveis a serem utilizadas em cada
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avaliao fica a critrio daquele que estiver responsvel pela avaliao, contudo a definio
de quais variveis sero significativas em cada caso requer um estudo detalhado por parte do
avaliador.
Uma das dificuldades existentes na avaliao de imveis a determinao das
variveis que influenciam no seu valor. Os fatores que devem ser levados em considerao
so muitos...(STIVANIN, 2009:32). Dentre as inmeras variveis possveis, podemos
destacar algumas que so mais conhecidas e frequentemente utilizadas, as quais inclusive so
continuamente citadas em normas e artigos, so elas: oferta, localizao (fator regional), idade
e padro construtivo (fatores fsicos).
A varivel oferta indica se o imvel se encontra disponvel (ofertado em imobilirias)
ou se corresponde a uma transao j realizada. Porm apesar de ser uma varivel de fcil
aplicao algumas consideraes devem ser ponderadas, tais como no caso de amostras de
transao, onde necessrio saber a quanto tempo esta transao foi realizada, de modo a
verificar se um dado atual, e tambm qual a fonte da informao, visto que no deve ser
utilizado valores informados em registro de imveis e impostos, em virtude de que
frequentemente os valores indicados nestes documentos no correspondem fielmente as
transaes realizadas, sendo geralmente inferiores aos valores reais praticados no mercado
imobilirio.
No caso de imveis disponveis, ofertados para venda ou aluguel em imobilirias ou
pelo prprio proprietrio, necessrio verificar a quanto tempo esta amostras esta no
mercado, pois no caso de amostras que se encontram disponveis por um longo perodo de
tempo, os valores j podem estar defasados, tendo inclusive sido possivelmente atualizados
pelo vendedor, porm muitas vezes esta informao no repassada aos corretores ou
atualizada no site das imobilirias. necessrio verificar tambm se a documentao do
imvel est livre de qualquer nus, visto que qualquer restrio tende a reduzir o valor do
imvel.
Outra parte percentual no desprezvel dos preos transacionados representada por
variaes aleatrias, decorrentes de razes no lgicas, baseadas na emoo de compradores e
vendedores. (GRANDISKI, 2005:4), por isso faz-se necessrio tambm observar se os
valores das amostras esto compatveis com os valores praticados na regio, pois
eventualmente um proprietrio pode precisar de dinheiro de modo imediato e para tentar obtelo mais rapidamente ofertar seu bem com um valor significativamente mais baixo do que o
valor que se estima que vale o imvel, ou no caso oposto quando o proprietrio acredita que
seu bem vale consideravelmente mais do que se espera para a regio, pedindo valores
exorbitantes, muito acima daqueles que efetivamente so praticados no mercado.
A varivel localizao sempre um item determinante na valorizao, ou
desvalorizao, dos imveis, pois imutvel e possui grande impacto na definio de valores.
De acordo com Gonzalez e Formoso (2000) a localizao o atributo mais importante, pois
est relacionada a fixao espacial do produto (imobilidade), que est diretamente relacionado
a acessibilidade (oferta e qualidade das vias e dos meios de transporte disponveis) e com as
caractersticas da vizinhana, ou seja, a ocupao do entorno. Sabe-se que de um bairro pra
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outro os valores podem ser significativamente diferentes, e mesmo ao longo de uma mesma
via os valores tendem a se modificar, principalmente devido proximidade com polos
urbanos, centros comerciais, parques e praias, os quais representam elementos que, em geral,
agregam grande valorizao imobiliria, ao contrrio da proximidade dos imveis com
cemitrios, favelas ou ainda cursos dgua que possuam possibilidade de enchentes, fatores
estes que tendem a desvalorizar os imveis.
Adicionalmente, a disponibilidade e a qualidade dos equipamentos de infra-estrutura e
dos servios urbanos, como meio-fio, esgoto, telefone, luz e transporte, so determinantes
para julgar a localizao de um imvel (GONZAGA, 2003:45), deste modo deve-se avaliar o
entorno e infra-estrutura tanto do imvel em estudo quanto de todas as amostras obtidas para
realizar a comparao.
Um exemplo claro da importncia da localizao na determinao do valor de um
imvel pode ser uma mesma casa, com mesmo projeto, acabamento, rea construda e rea de
terreno, ou seja, um imvel com exatamente as mesmas caractersticas intrnsecas, localizado
em um bairro nobre prximo a praia, o qual ter um valor incrivelmente superior que este
mesmo imvel localizado dentro de uma favela. Isso ocorre em virtude de que a maior parte
das variaes de preos pode ser explicada pela localizao, considerando a qualidade da
vizinhana e distncia aos pontos de interesse, para qualquer tipo de imvel. (BRENNER,
2005:22)
Segundo Gonzalez e Formoso (2000) os modelos mais comuns de anlise das reas
urbanas consideram apenas um polo de atrao visando simplificar a anlise, porm,
raramente, as cidades tm uma estrutura monocntrica simples, possuindo, em geral, vrios
centros de interesse, os quais configuram complexos gradientes de preo. Podemos citar o
caso hipottico de um imvel numa cidade praiana, que possui dois polos de interesse, o
centro da cidade, onde est o comrcio e os servios, e a praia, sabe-se que nas proximidades
destes dois polos os imveis, de modo geral, tm valores elevados em relao aos demais, ou
seja, esta cidade possui dois pontos de atratividade que criam variaes de valores, os quais
influenciam em uma rea de abrangncia.
Cabe destacar que a valorizao em virtude da localizao pode sofrer alteraes no
decorrer do tempo, a dinmica imobiliria, associada com o processo de estruturao intraurbana, modifica continuamente a forma da cidade, alterando os usos do solo em tipo e
densidade (GONZLEZ; FORMOSO, 2000:3), a insero de novos empreendimentos,
parques, escolas e avenidas introduz modificaes, no apenas nos imveis vizinhos, mas em
toda uma rea de abrangncia.
As variveis fsicas dos imveis, como idade e padro construtivo, constituem itens
imprescindveis para a determinao do provvel valor de um bem. A idade a ser utilizada na
avaliao pode ser a idade real ou a idade aparente do imvel, ou seja, pode ser determinada
visualmente a idade que o imvel aparenta ter, e esta varivel se encontra diretamente ligada
ao estado de conservao do imvel, visto que um imvel antigo que recebe uma manuteno
continua pode estar com uma idade aparente melhor que a de um imvel relativamente novo,
mas que no recebe os reparos adequados, o que pode ocasionar uma grande depreciao.
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O padro construtivo deve ser sempre considerado definindo parmetros para


diferenciar os imveis de padro normal-baixo, normal, normal-alto e elevado, os mesmos
parmetros devem ser adotados tanto para a anlise do bem avaliando quanto das amostras,
destacando que importante observar se todo o imvel apresenta o mesmo padro. Segundo a
ABNT (2004) o padro construtivo compreende as qualidades das benfeitorias em funo das
especificaes do projeto, materiais, execuo e mo-de-obra efetivamente utilizadas na
construo.
3. Variveis auxiliares na formao dos valores
A seleo de bens comparveis ao imvel avaliando e o reconhecimento das variveis
que devem participar do modelo avaliatrio so fatores determinantes no resultado das
avaliaes (GONZAGA, 2003:10), contudo como devemos proceder quando as variveis
principais (oferta, localizao, idade e padro construtivo) no forem suficientes para
determinar o valor de um bem, nesses casos, se torna necessrio, um estudo mais profundo
dos imveis e das amostras obtidas para ver que outras variveis podem ser significativas em
cada caso.
O mercado no compra imveis s por causa da rea e localizao, o mercado
escolhe os imveis que ir comprar por um conjunto de quesitos... ...ao que antes
bastava conhecer rea, quantidade de quartos e padro de acabamento, atualmente
descortinam-se tantas possibilidades, que somente aquelas caractersticas j no so
suficientes para expressar o valor de mercado de um bem imvel. (SILVA;
BRASILEIRO; DUARTE, 2012:12-13).

Podemos citar como exemplo a avaliao de um apartamento onde conseguimos obter


vrias amostras no mesmo condomnio para venda, neste caso hipottico todas as amostras
seriam ofertas, teriam a mesma localizao, e aps anlise foi verificado que possuem a
mesma idade aparente e padro construtivo, contudo os valores unitrios so diferentes, como
proceder?
Nesses casos importante observar as diferenas entre os dados de mercado,
verificando como estas divergncias influem na determinao do valor, para que assim seja
possvel identificar quais as variveis que so significativas e por isso devem ser utilizadas na
determinao do valor de um bem. O valor de uma casa, por exemplo, tem relao com
diversas variveis como rea, padro de acabamento... E pela qualidade ambiental do seu
entorno, tais como vista panormica, poluio do ar ou sonora. (HOCHHEIM, 2001:2)
Determinar as variveis que participam do processo avaliatrio um processo
subjetivo, no qual os avaliadores, baseados na experincia prpria, no julgamento do
mercado e na facilidade de obteno dos dados, escolhem os atributos que devem ser
considerados nos modelos. (GONZAGA, 2003:46).

Para determinar as variveis que podem ser significativas nestes casos devemos analisar
cuidadosamente as amostras e o bem avaliando, buscando identificar no que diferem entre si,
como, por exemplo, no caso de nmero de vagas de garagem, devemos verificar se estas
vagas so livres e cobertas, no caso de apartamentos deve ser verificado em qual pavimento
est cada amostra, qual a orientao solar, entre outras diferenas que podem surgir entre as
amostras aps uma acurada anlise dos dados. A influncia destes atributos, ou variveis,
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podem ser positivas ou negativas, ou seja, a presena de certa caracterstica pode aumentar ou
diminuir o valor de um imvel (STIVANIN, 2009:100), lembrando que novos atributos
podero ser inseridos e outros retirados a cada momento e conjuntura do avaliador, sempre
buscando a melhor forma de comparar os dados de mercado com o bem avaliando. (SILVA,
2006)
As variveis tambm podem sofrer alteraes ao longo do tempo, surgindo novos
interesses que despertam ou ampliam a atratividade em determinados imveis, e,
provavelmente, no tardar a fazer parte do escopo das avaliaes imobilirias as condies
de acessibilidade ao imvel e a sustentabilidade ou nvel de eficincia energtica (SILVA;
BRASILEIRO; DUARTE, 2012:13), atualmente, em geral, estes fatores no tem um peso
relevante na avaliao dos imveis, principalmente devido ao escasso nmero de amostras
que atendem estes requisitos, porm provvel que, no decorrer do tempo, estas
consideraes se tornem cada vez mais significativas na determinao dos valores dos bens
imveis.
As variveis podem ser quantitativas ou qualitativas, dependendo da forma como
apresentam as informaes, sendo que:
Variveis quantitativas so valores que representam as diferenas que podem ser
medidas diretamente em cada elemento da amostra, tais como: rea, frente, n de
dormitrios, etc. So aquelas que apresentam certa continuidade de valor, ou seja,
no so controlveis, podendo assumir qualquer valor dentro do campo dos
Nmeros Reais. (RODRIGUES, 2006:25)

Ou seja, as variveis quantitativas so aquelas que podem ser facilmente medidas, e que
fornecem diretamente um nmero que pode ser utilizado na avaliao, como, por exemplo, o
andar ou nmero do pavimento (no caso de apartamentos e salas comerciais), a quantidade de
pavimentos do imvel (no caso de prdios comerciais e casas), a rea construda ou rea de
terreno, a distncia em metros da rodovia ou praia, a testada do imvel, as dimenses da
vitrine (no caso de lojas), o numero de vagas de garagem, entre outros.
As variveis qualitativas representam conceitos ou qualidades aos quais se podem
associar valores numricos que possibilitam medir a diferena entre os dados, para o
conceito ou qualidade em estudo, tais como: padro construtivo, atratividade, estado
de conservao, localizao na malha urbana, etc. (RODRIGUES, 2006:25)

Por outro lado, as variveis qualitativas so aquelas que no podem ser medidas ou
contadas, apenas hierarquizadas (MANENTI; ZANCAN, 2011), pois consideram itens que
no so facilmente mensurveis, como, por exemplo, o estado de conservao, o bairro e a
vista, ou seja, fatores que dependem da sensibilidade do avaliador para serem quantificadas.
Desconsiderar esta abordagem, isentando o laudo de avaliao de referncias
qualitativas, considerar explicitamente na sua metodologia que, por certo, no h
diferenas de valores entre duas unidades, uma de vista livre e outra com a empena
do prdio vizinho a menos de quatro metros de sua janela. (SILVA, 2006:2)

Os fatores que podem ser considerados para cada avaliao variam conforme a tipologia
dos imveis (casas, apartamentos, terrenos, lojas, etc...), de modo que uma varivel que pode
ser de extrema importncia em um determinado caso em outro pode no ser aplicvel, ou no
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ser significativa, como no caso de identificao do andar ou nmero do pavimento para um


apartamento ou de dimenses da vitrine para uma loja de rua, pois de modo geral as lojas de
rua so trreas e os apartamentos no possuem vitrines. Para minimizar os erros e as
distores no processo avaliatrio, imprescindvel saber quais so os principais atributos
que influenciam a formao do valor dos imveis e a forma de interao entre os mesmos
(GONZAGA, 2003:13), analisando individualmente cada bem conforme suas caractersticas
fsicas.
Segundo Brenner (2005) a escolha criteriosa de quais variveis que melhor representem
o conjunto amostral e a relao com o bem avaliando podem reduzir significativamente o
tempo necessrio para a avaliao, bem como representar de forma mais eficiente o mercado
avaliando, portanto sempre recomendvel primeiro analisar as amostras e ento determinar
cuidadosamente as variveis que devem ser ou no utilizadas para a formao dos valores.
4. Algumas variveis complementares sugeridas para avaliao de apartamentos
Os apartamentos possuem algumas variveis especficas que podem ter grande
influncia na formao dos valores provveis desta tipologia, e, portanto, devem ser
consideradas tanto no momento de coleta de dados de mercado quanto no momento de
efetivamente realizar a comparao dos dados.
Primeiramente deve-se analisar acuradamente o bem em avaliao, verificando quais as
caractersticas que devem ser buscadas nos dados de mercado, pois de conhecimento geral
que h vrios fatores que influenciam diretamente na determinao de valores.
A rea privativa de um apartamento o primeiro item que deve ser verificado, visto que
a primeira vista parece ser um item simples e imutvel, mas que possui algumas
particularidades que devem ser observadas atentamente. Para exemplificar estas
particularidades podemos dizer que h dois apartamentos de 100 m, em prdios similares e
vizinhos, os quais aparentemente podem sem facilmente comparados, contudo um deles
possui, destes 100m, 30m de terrao, ou seja, apesar de terem a mesma rea privativa que o
outro, um deles possui efetivamente apenas 70m de rea privativa coberta, e as 30 restantes
so descobertas, portanto mesmo informaes aparentemente simples e claras precisam ser
analisadas profundamente caso a caso.
A rea privativa compreende a rea de uso exclusivo do proprietrio, enquanto que a
rea total inclui, alm da rea privativa, as reas de uso comum que compete ao
imvel, conforme descrito na matrcula, esta varivel pode ser significativa quando
da comparao entre condominios com diferentes nveis de infra-estrutura
condominial. (BRENNER, 2005)

Outro fator que tem grande influncia na determinao de valor de um apartamento o


andar ou pavimento onde se localiza, bem como a existncia de varanda ou sacada, pois de
conhecimento geral que um andar mais alto tende a ter uma vista privilegiada, contudo se o
prdio no tiver elevador este fator tende a ser invertido, pois quanto mais alto o andar em que
se localiza o apartamento maior o nmero de degraus que sero necessrio vencer para chegar
ao imvel. Tambm deve ser considerada a quantidade e a capacidade do (s) elevador (es),
bem como esta relao com o nmero de apartamentos do prdio.
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A vista, apesar de ser uma varivel qualitativa e, portanto, mais difcil de ser
mensurada, tende a ser de extrema importante na formao do valor, pois as propriedades
que oferecem ao seu provvel comprador, um linda vista para o mar ou para reas verdes, so
mais valorizadas do que outras que no possuem estes atributos (HOCHHEIM, 2001:11),
deste modo numa situao hipottica onde temos dois apartamentos no mesmo prdio e no
mesmo andar com caractersticas de padro e estado de conservao similares, contudo um
deles possui vista livre para um parque e outro possui a janela de frente para um
empreendimento vizinho, ou seja tem vista para paredes e janelas, ou em outro caso em que
tem uma vista desfavorvel, como, por exemplo, para uma favela, de consenso geral que a
vista do parque valoriza o imvel em detrimento das demais.
Ou seja, um imvel que se beneficie de uma vista excelente, quando comparada com
outro que apresente uma qualidade inferior de vistas, desde que as outras
caractersticas explicativas de valor sejam idnticas, apresenta obviamente um pulsar
superior. (MOTA, 2008:84)

Tambm devemos considerar que a tendncia de que um apartamento de frente seja


mais valorizado que imvel semelhante de fundos. A insolao e o conforto trmico tambm
so fatores a serem considerados.
Fachadas diferentes recebem diferentes insolaes; num mesmo edifcio,
apartamentos de mesma planta, porm localizados em diferentes colunas, j so
dados suficientes para determinar que a insolao, e, por conseguinte, as condies
de conforto trmico em seu interior tambm sero diferentes. (SILVA, 2006:6)

Atualmente os condomnios possuem uma infra-estrutura cada vez mais completa, com
piscinas (aberta e aquecida), salo de festas (as vezes mais de um e com motivos temticos),
sauna, quadras de esportes, churrasqueiras coletivas, portaria 24h, academia, playground,
brinquedoteca, espao gourmet, entre outros. Estes complementos que os condomnios
oferecem tambm agregam valor aos imveis, e, portanto, devem ser considerados na
avaliao de apartamentos.
Um atributo que por muitas vezes no considerado, mas que pode valorizar o imvel
a composio interna e o aproveitamento de espaos, pois h uma preferncia geral por
dormitrio com banheiros (sutes), o que pode ser um ponto valorizante do imvel, ao
contrrio de longos e extensos corredores internos, que criam espaos sem possibilidade de
aproveitamento, com exceo do trnsito de pessoas, comprometimento da funcionalidade
no uso e circulao entre os ambientes pela localizao de portas que, ao serem abertas,
venham a dificultar a passagem para outros locais (SILVA, 2006:5), tendem a ser um ponto
de desvalorizao de um bem.
Conforme Gonzaga (2003) alguns fatores importantes, os quais so considerados pelos
compradores, tais como a vista e as reformas internas que melhoram o aproveitamento de um
bem, entre outros aspectos que ampliam a qualidade dos apartamentos, por muitas vezes so
ignorados nos procedimentos avaliatrios pela sua dificuldade de medio e verificao, ou
ainda pelo desconhecimento do avaliador sobre a importncia destes atributos.
Atributos de sustentabilidade das edificaes tambm podem ser consideradas na
determinao do valor, visto que a preocupao com o meio ambiente, aos poucos, est
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ganhando destaque nos projetos e construes.


A questo ambiental, traduzida num empreendimento auto-sustentvel, no deve ser
menosprezada, devendo ser levada em considerao na avaliao de imveis, uma
vez que j se considera item de valorao aqueles imveis cujo projeto prev a
captao de guas pluviais para reuso; reduo do consumo de energia por meio de
aberturas, orientaes e utilizao de vidros adequados; dentre outros itens, que de
alguma forma, devero ser ponderados e agregados ao valor final da unidade.
(SILVA, 2006:9)

5. Algumas variveis complementares sugeridas para avaliao de terrenos


Na avaliao de terrenos, alm da rea efetiva do terreno, devemos considerar se esta
corresponde efetivamente a rea aproveitvel, verificando se h restries, como, por
exemplo, rea de preservao, vias projetadas, ampliao de via, legislao pertinente e
restries urbansticas, entre outras limitaes ou (des) vantagens que o terreno possa
apresentar.
O nvel do logradouro deve ser considerado, pois um terreno que esteja muito acima ou
abaixo do nvel pode necessitar de grandes movimentaes de terra, o mesmo vale para a
topografia do imvel, sendo necessrio verificar se plano, aclive ou declive (suave ou
acentuado). A insero do terreno em condomnio o loteamento, bem como as caractersticas
do mesmo, podem ser fatores valorizantes de um imvel e por isso devem ser observados.
A forma do terreno, a testada e o nmero de frentes tambm pode ser determinante no
valor de um imvel, como podemos constatar num caso hipottico de dois terrenos de 500m
localizados na rua X, sendo o primeiro um terreno retangular com 20 metros de testada, e o
segundo um terreno irregular com formato em L, que possui uma frente de apenas 6 metros,
e grande parte da rea no interior do quarteiro sem acesso a outra via com exceo da
pequena testada, ou seja, mesmo que tenham a mesma rea e estejam na mesma rua no so
realmente situaes paradigmas e todas estas diferenas devem ser consideradas pelo
avaliador.
A posio do terreno tambm deve ser considerada, pois este pode ser de meio de
quadra, de esquina ou um imvel com mais de uma frente, tambm o tipo de via deve ser
levado em considerao, podendo ser uma via secundria ou arterial, rodovia, uma via sem
pavimentao ou at uma via projetada.
O terreno pode ser seco ou alagadio, visto que certas regies sofrem com as cheias de
rios ou deficincias de drenagem urbana, por isso h terrenos com grande possibilidade de
serem inundados com certa frequncia, com consequente diminuio de seu valor de mercado.
(MANENTI; ZANCAN, 2011).
6. Algumas variveis complementares sugeridas para avaliao de casas residenciais
Para a avaliao de casas surge a presena de duas reas a serem ponderadas na
avaliao, sendo elas a rea de terreno e a rea edificada, bem como todas as variveis
relacionadas a estes dois quesitos.

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Na anlise do terreno devem ser consideradas todas as caractersticas j comentadas


anteriormente, tais como nvel do logradouro, topografia, insero em condomnio, forma do
terreno, testada, nmero de frentes, tipo de via e restries urbansticas.
Tambm deve ser verificada as caractersticas do entorno, tais como infra-estrutura
disponvel e ocupao predominante na regio, salientando que conforme o caso pode ser
atrativo ou no, por exemplo a proximidade com bares e danceterias pode ser um grande
atrativo para um prdio comercial com fim similar, contudo pode ser uma grande
desvantagem para um imvel residencial, devido ao rudo e intensa movimentao noturna.
De acordo com Gomes, Maciel e Kuwahara (2010) a proximidade com importantes vias
implica em aumento da poluio atmosfrica e sonora, alm de acarretar em dificuldades de
estacionamento nas proximidades, portanto so fatores que tambm podem influenciar na
determinao do valor.
A vista tambm pode ser um atrativo para o imvel, visto que um imvel a beira mar ou
de frente para um parque pode agregar valores ao bem, enquanto que a vista de frente para um
valo ou para uma favela pode desmerecer o imvel.
No caso do imvel estar inserido em um condomnio, este tambm tende a ser um
atributo de valorizao, portanto deve ser verificada a infra-estrutura disponvel, tais como
piscina, salo de festas quadras esportivas, portaria 24h, academia e playground,
brinquedoteca, espao gourmet, entre outros. Salienta-se ainda que a prpria unidade pode
apresentar infra-estrutura prpria e esta tambm deve ser ponderada no momento da avaliao
do bem.
Na anlise das edificaes devem ser consideradas tanto as variveis qualitativas quanto
as quantitativas que se aplicam a cada caso, incluindo nestas a idade aparente, padro
construtivo, e seguem outros exemplos:
O estado de conservao um atributo qualitativo que traduz o estado de manuteno
do imvel, tambm relacionado a idade da construo e seu uso (BRENNER, 2005) e que
posui grande inflncia na determinao do valor de imveis residenciais, em virtude de que
muitos edifcios apresentam problemas nas fachadas, como o desplacamento dos
revestimentos, a corroso das armaduras e a infiltrao de gua da chuva pelas paredes de
alvenaria. Esses problemas so de difcil correo, causando custos elevados de reparao.
(STIVANIN, 2009:56). Problemas como os indicados acima podem ocasionar grande
depreciao no valor de um imvel, e portanto sempre devem ser levados em considerao.
A esttica do imvel tambm um fator de valorizao, a qual deve ser considerada,
bem como a insolao do imvel e a proporo do tamanho do terreno com a ocupao do
mesmo pela rea construda, visto que um ptio considervel tende a agregar valor ao imvel.
Embora no seja o caso de atribuir uma nota ao projeto em si, podemos
caminhar no sentido de tentar quantificar na avaliao o grau das diversas
influncias que um bom ou mau projeto de arquitetura pode vir a ter no valor de um
imvel. Entendemos que ainda um vis subjetivo, sujeito ao bom-senso e
sensibilidade do avaliador, mas tambm acreditamos que quanto mais incorporarmos
essas anlises em nossas avaliaes, mais nos aproximaremos de uma metodologia
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que possa ser utilizada com uma margem de erro cada vez mais mitigada. (SILVA,
2006:9)

A composio interna e o aproveitamento de espaos, bem como o nmero de sutes e


de vagas de garagem, principalmente no caso de vagas cobertas, tambm so atributos
valorizantes que devem ser considerados pelo avaliador e comparados com as demais
amostras obtidas.
7. Procedimentos para ajuste de valores
de conhecimento geral que nem sempre ser possvel obter amostras que atendam
todos os requisitos para que faamos uma comparao direta, com o uso das variveis devidas
ao caso em estudo, pois cada situao nica e deve ser considerada cuidadosamente pelo
avaliador, e em alguns destes casos ser verificada que as amostras so inferiores ou
superiores ao bem avaliando, nesses casos podemos fazer uso do campo de arbtrio.
O campo de arbtrio pode ser utilizado quando variveis relevantes para a avaliao do
imvel no tiverem sido contempladas no modelo, por escassez de dados de mercado.
(ABNT, 2004:19), desde que respeite o limite mximo estipulado pela norma, pois precisa
estar contido em um intervalo de confiana de no mximo 80%, e que esta interveno esteja
devidamente justificada no laudo de avaliao.
A necessidade de se fazer uso do campo de arbtrio pode surgir quando no dispomos
de amostras paradigmas disponveis, como no caso de um terreno de esquina para duas
importantes avenidas, e na pesquisa no foi possvel obter amostras na regio similares, em
virtude do avaliando estar no cruzamento das principais vias da regio, neste caso deve-se
obter amostras nas duas vias e verificar a possvel valorizao pelo imvel ter duas frentes
para estas vias, e aps considerar estes fatores fazer os devidos ajustes no valor obtido para o
imvel.
Situao semelhante pode ter no caso de um apartamento de cobertura, o qual se
encontra no nico prdio da regio que possui cobertura, neste caso tambm ser necessrio
comparar com apartamentos tipo e fazer os ajustes que se fizerem necessrios no valor final
do bem.
Lembrando ainda que recomendvel buscar a maior quantidade de dados de mercado
com atributos comparveis ou semelhantes aos do bem avaliando (RODRIGUES, 2006:22) e
o uso do campo de arbtrio deve ser adotado apenas em casos especiais, onde no foi possvel
obter amostras paradigmas.
Segundo GIANNAKOS; SILVEIRA; LEO (1996) o avaliador tem permisso para
utilizar o seu arbtrio, determinando qualquer valor para o bem objeto da avaliao, desde que
contido dito valor no interior de um intervalo prefixado, em torno da estimativa original, mas
que para fazer uso deste recurso o deve fazer com muita parcimnia.
No exerccio da arte de avaliar, os princpios de moral e tica so elementos
fundamentais para que o resultado do trabalho atinja os objetivos preconizados. No
obstante, tambm essencial que exista um conhecimento intrnseco das
metodologias de avaliao e do mercado imobilirio, para que o resultado final, se
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traduza numa definio slida de todos os conceitos que conduzem a avaliao
propriamente dita. (MOTA, 2008:5)

Salienta-se que o procedimento de realizar o ajuste do valor obtido no mtodo


comparativo de dados de mercado, atravs do campo de arbtrio, embora esteja devidamente
amparado pela norma de avaliao de imveis urbanos, deve ser utilizado apenas como ltimo
recurso, visto que o ideal sempre buscar dados de mercado paradigmas ao imvel avaliando.
8. Concluso
Avaliar um bem uma tarefa complexa, visto que determinar o valor para um imvel
envolve um grande nmero de fatores que devem ser considerados no momento da avaliao,
desde a tipologia, os dados amostrais, as caractersticas intrnsecas e extrnsecas tanto do
avaliando quanto das amostras obtidas na pesquisa, todos estes so fatores primordiais a
serem analisados, principalmente no caso de ser utilizado Mtodo Comparativo Direto de
Dados de Mercado (MCDDM), no qual se estima o valor do imvel baseado na comparao
com outros imveis semelhantes existentes no mercado, que uma forma simples e eficaz de
avaliar imveis urbanos como terrenos, apartamentos e residncias.
Contudo foi observada que uma etapa fundamental para a determinao do valor de
mercado de um imvel, e uma das mais complicadas para o avaliador, a escolha correta das
variveis a serem consideradas em cada avaliao, pois o valor de um imvel composto por
vrios atributos, que, de forma direta ou indireta contribuem para a formao do valor final,
lembrando que cada estudo nico e, portanto, as variveis a serem utilizadas tambm variam
caso a caso, sendo sua escolha livre por parte do avaliador.
Apesar da escolha das variveis de cada modelo ficar a critrio do avaliador,
importante conhecer as principais variveis, minimizando as dificuldades do processo de
escolha dos atributos, bem como, conforme o caso, identificar nas amostras elementos
diferenciais que podem agregar valor, ou ainda desvalorizar o bem que est sendo avaliado,
pois ainda na fase de pesquisa, so eleitas as variveis que, em princpio, so relevantes para
explicar a formao do valor, portanto conhecer as principais variveis que podem ser
aplicadas desde o incio dirige a pesquisa para as amostras que sero paradigmas adequados
no momento da avaliao.
A escolha dos atributos um processo subjetivo no qual os avaliadores, baseados nas
prprias experincias e julgamento imparcial do mercado imobilirio, determinam os
atributos que melhor se enquadram a cada caso.
A varivel oferta, que indica se a amostra referente a uma transao ou a um dado
disponvel no mercado, localizao que est relacionada a fixao espacial e portanto
imutvel, e as variveis fsicas (idade e padro construtivo), que compreende a qualidade e
manuteno do bem, so as principais variveis utilizadas atualmente na avaliao de
imveis, e devem sempre ser consideradas.
Porm foi observado que por muitas vezes estas variveis no so suficiente para
diferenciar as amostras entre si, ou ainda elas no so adequadas para determinar os valores

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de um bem, sendo que estas consideraes sempre devem ser feitas pelo avaliador desde o
inicio dos trabalhos.
As variveis podem ser quantitativas, que podem ser medidas diretamente como rea,
testada, distncia do mar, ou qualitativas, que so mais subjetivas, pois representam conceitos
ou qualidades que devem ser hierarquizados. Apesar das variveis quantitativas serem mais
facilmente aplicveis, fica a critrio do avaliador inserir as variveis qualitativas e
hierarquiz-las conforme cada caso, desde que todas as amostras e o avaliando sejam
consideradas dentro dos mesmos critrios dentro de cada avaliao.
No caso de apartamentos podemos utilizar como variveis auxiliares o andar ou
pavimento, a presena de sacada ou terrao, a vista, a infra-estrutura condominial, a
composio interna...
Para a avaliao de terrenos podemos adotar como variveis o nvel do logradouro,
insero do terreno em condomnio o loteamento, forma do terreno, testada, nmero de
frentes, se ele seco ou alagadio...
Na avaliao de casas devemos analisar a rea de terreno e a rea edificada, bem como
todas as variveis relacionadas a estes dois quesitos.
A necessidade de se fazer uso do campo de arbtrio para ajustar os valores obtidos na
avaliao pode surgir quando as amostras disponveis no forem totalmente compatveis com
o bem avaliando, porm o avaliador deve utilizar este recurso com muito cuidado, pois deve
ser utilizado apenas como ltimo recurso, visto que o ideal sempre buscar dados de mercado
paradigmas ao imvel avaliando.
Salienta-se que todas as variveis indicadas neste artigo so sugestes, as quais podem
e devem ser analisadas pelo avaliador para verificar sua aplicabilidade em cada caso, visto
que inmeras variveis novas podem surgir aps estudos mais profundos das caractersticas
intrnsecas e extrnsecas de cada imvel, portanto este artigo no uma receita de como
determinar as variveis para cada caso, mas sim um ponto de partida para auxiliar o avaliador
a iniciar o processo de escolha das variveis a serem utilizadas para a avaliao de bens
imveis.
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