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Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado: A escolha das variveis a serem utilizadas na
Avaliao de Imveis Urbanos
dezembro/2014
Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado: A escolha das variveis a serem utilizadas na
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mais adequado naquele momento em relao s demais amostras obtidas necessrio ajustar
as qualidades das amostras atravs do uso das variveis, as quais podem ser qualitativas ou
quantitativas conforme cada caso, portanto a desconsiderao estes fatores consiste em
desprezar uma face rica da caracterizao dos imveis, lembrando que as normas deixam aos
cuidados do avaliador consider-las ou no (SILVA; BRASILEIRO; DUARTE, 2012:1),
contudo de consenso entre os avaliadores a importncia desta hierarquizao e ajuste de
valores, pois de modo contrrio seria como fazer uma simples mdia aritmtica, onde estaria
se somando itens diferentes sem considerar as particularidades, ou seja, seria como somar
bananas e mas, esperando obter uma laranja...
Aps a coleta das amostras a serem utilizadas surge o impasse: quais as variveis que
devem ser utilizadas no modelo que est sendo trabalhado, pois os imveis so bens
heterogneos por natureza, pois cada imvel possui quantidades diferentes de cada um dos
atributos valorizados pelo mercado. (GONZLEZ; FORMOSO, 2000:2) Esta questo no
possui uma resposta simples e direta, pois depende tanto das caractersticas do imvel a ser
avaliado quanto das amostras obtidas, levando em considerao os atributos intrnsecos e
extrnsecos de cada uma (SILVA, 2006:2). Para ilustrar vamos imaginar uma avaliao de um
apartamento com 100m de padro normal-alto, com vagas de garagem para dois carros, o
apartamento est localizado no 10 pavimento de um prdio com infra-estrutura completa.
A descrio acima parece simples e direta e com estas informaes podemos iniciar a
busca por amostras similares na mesma regio, porm em uma anlise mais acurada surgem
vrias questes que devem ser observadas atentamente, como, por exemplo, o que define
exatamente o padro normal-alto, quais os revestimentos utilizados, qual o estado de
conservao do imvel interna e externamente, qual a idade aparente do imvel? O que esta
compreendido na infra-estrutura completa supracitada? Inclui piscina, salo de festa (s),
brinquedoteca, quadra de esportes, portaria 24h, sauna? O imvel possui vagas para dois
carros, como so estas vagas? uma vaga dupla ou so duas vagas independentes? Estas
vagas so cobertas ou esto expostas as intempries? Tambm no foram comentadas
algumas caractersticas importantes para a valorizao ou desvalorizao de um bem, tais
como: qual a orientao solar do apartamento? Quais as caractersticas do entorno do imvel?
Possui algum plo de atratividade nas proximidades? Qual o tipo de via de acesso ao prdio?
Este acesso pavimentado? O apartamento possui vista livre, se sim qual o tipo de paisagem?
Como a prpria evoluo das normas vem mostrando, h sempre mais situaes a
serem consideradas do que aquelas j previstas em qualquer padro estabelecido. (SILVA;
BRASILEIRO; DUARTE, 2012:13), portanto antes de comear a avaliao de um imvel
imprescindvel realizar uma vistoria completa no bem avaliando, pois os imveis so
considerados bens compostos, pois existem mltiplos atributos que despertam interesses, o
que impede a comparao direta entre as unidades (STIVANIN, 2009:26), sendo por isso
necessrio checar as condies fsicas do imvel, conversar com moradores da regio
buscando informaes e verificar as caractersticas do entorno, para que apenas aps a coleta
destas informaes possa ser iniciada a busca por amostras de imveis similares nas
proximidades, salientando que de extrema importncia que os dados de mercado tenham
caractersticas o mais prximas possvel do imvel em estudo, servindo, portanto, como
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avaliao fica a critrio daquele que estiver responsvel pela avaliao, contudo a definio
de quais variveis sero significativas em cada caso requer um estudo detalhado por parte do
avaliador.
Uma das dificuldades existentes na avaliao de imveis a determinao das
variveis que influenciam no seu valor. Os fatores que devem ser levados em considerao
so muitos...(STIVANIN, 2009:32). Dentre as inmeras variveis possveis, podemos
destacar algumas que so mais conhecidas e frequentemente utilizadas, as quais inclusive so
continuamente citadas em normas e artigos, so elas: oferta, localizao (fator regional), idade
e padro construtivo (fatores fsicos).
A varivel oferta indica se o imvel se encontra disponvel (ofertado em imobilirias)
ou se corresponde a uma transao j realizada. Porm apesar de ser uma varivel de fcil
aplicao algumas consideraes devem ser ponderadas, tais como no caso de amostras de
transao, onde necessrio saber a quanto tempo esta transao foi realizada, de modo a
verificar se um dado atual, e tambm qual a fonte da informao, visto que no deve ser
utilizado valores informados em registro de imveis e impostos, em virtude de que
frequentemente os valores indicados nestes documentos no correspondem fielmente as
transaes realizadas, sendo geralmente inferiores aos valores reais praticados no mercado
imobilirio.
No caso de imveis disponveis, ofertados para venda ou aluguel em imobilirias ou
pelo prprio proprietrio, necessrio verificar a quanto tempo esta amostras esta no
mercado, pois no caso de amostras que se encontram disponveis por um longo perodo de
tempo, os valores j podem estar defasados, tendo inclusive sido possivelmente atualizados
pelo vendedor, porm muitas vezes esta informao no repassada aos corretores ou
atualizada no site das imobilirias. necessrio verificar tambm se a documentao do
imvel est livre de qualquer nus, visto que qualquer restrio tende a reduzir o valor do
imvel.
Outra parte percentual no desprezvel dos preos transacionados representada por
variaes aleatrias, decorrentes de razes no lgicas, baseadas na emoo de compradores e
vendedores. (GRANDISKI, 2005:4), por isso faz-se necessrio tambm observar se os
valores das amostras esto compatveis com os valores praticados na regio, pois
eventualmente um proprietrio pode precisar de dinheiro de modo imediato e para tentar obtelo mais rapidamente ofertar seu bem com um valor significativamente mais baixo do que o
valor que se estima que vale o imvel, ou no caso oposto quando o proprietrio acredita que
seu bem vale consideravelmente mais do que se espera para a regio, pedindo valores
exorbitantes, muito acima daqueles que efetivamente so praticados no mercado.
A varivel localizao sempre um item determinante na valorizao, ou
desvalorizao, dos imveis, pois imutvel e possui grande impacto na definio de valores.
De acordo com Gonzalez e Formoso (2000) a localizao o atributo mais importante, pois
est relacionada a fixao espacial do produto (imobilidade), que est diretamente relacionado
a acessibilidade (oferta e qualidade das vias e dos meios de transporte disponveis) e com as
caractersticas da vizinhana, ou seja, a ocupao do entorno. Sabe-se que de um bairro pra
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outro os valores podem ser significativamente diferentes, e mesmo ao longo de uma mesma
via os valores tendem a se modificar, principalmente devido proximidade com polos
urbanos, centros comerciais, parques e praias, os quais representam elementos que, em geral,
agregam grande valorizao imobiliria, ao contrrio da proximidade dos imveis com
cemitrios, favelas ou ainda cursos dgua que possuam possibilidade de enchentes, fatores
estes que tendem a desvalorizar os imveis.
Adicionalmente, a disponibilidade e a qualidade dos equipamentos de infra-estrutura e
dos servios urbanos, como meio-fio, esgoto, telefone, luz e transporte, so determinantes
para julgar a localizao de um imvel (GONZAGA, 2003:45), deste modo deve-se avaliar o
entorno e infra-estrutura tanto do imvel em estudo quanto de todas as amostras obtidas para
realizar a comparao.
Um exemplo claro da importncia da localizao na determinao do valor de um
imvel pode ser uma mesma casa, com mesmo projeto, acabamento, rea construda e rea de
terreno, ou seja, um imvel com exatamente as mesmas caractersticas intrnsecas, localizado
em um bairro nobre prximo a praia, o qual ter um valor incrivelmente superior que este
mesmo imvel localizado dentro de uma favela. Isso ocorre em virtude de que a maior parte
das variaes de preos pode ser explicada pela localizao, considerando a qualidade da
vizinhana e distncia aos pontos de interesse, para qualquer tipo de imvel. (BRENNER,
2005:22)
Segundo Gonzalez e Formoso (2000) os modelos mais comuns de anlise das reas
urbanas consideram apenas um polo de atrao visando simplificar a anlise, porm,
raramente, as cidades tm uma estrutura monocntrica simples, possuindo, em geral, vrios
centros de interesse, os quais configuram complexos gradientes de preo. Podemos citar o
caso hipottico de um imvel numa cidade praiana, que possui dois polos de interesse, o
centro da cidade, onde est o comrcio e os servios, e a praia, sabe-se que nas proximidades
destes dois polos os imveis, de modo geral, tm valores elevados em relao aos demais, ou
seja, esta cidade possui dois pontos de atratividade que criam variaes de valores, os quais
influenciam em uma rea de abrangncia.
Cabe destacar que a valorizao em virtude da localizao pode sofrer alteraes no
decorrer do tempo, a dinmica imobiliria, associada com o processo de estruturao intraurbana, modifica continuamente a forma da cidade, alterando os usos do solo em tipo e
densidade (GONZLEZ; FORMOSO, 2000:3), a insero de novos empreendimentos,
parques, escolas e avenidas introduz modificaes, no apenas nos imveis vizinhos, mas em
toda uma rea de abrangncia.
As variveis fsicas dos imveis, como idade e padro construtivo, constituem itens
imprescindveis para a determinao do provvel valor de um bem. A idade a ser utilizada na
avaliao pode ser a idade real ou a idade aparente do imvel, ou seja, pode ser determinada
visualmente a idade que o imvel aparenta ter, e esta varivel se encontra diretamente ligada
ao estado de conservao do imvel, visto que um imvel antigo que recebe uma manuteno
continua pode estar com uma idade aparente melhor que a de um imvel relativamente novo,
mas que no recebe os reparos adequados, o que pode ocasionar uma grande depreciao.
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Para determinar as variveis que podem ser significativas nestes casos devemos analisar
cuidadosamente as amostras e o bem avaliando, buscando identificar no que diferem entre si,
como, por exemplo, no caso de nmero de vagas de garagem, devemos verificar se estas
vagas so livres e cobertas, no caso de apartamentos deve ser verificado em qual pavimento
est cada amostra, qual a orientao solar, entre outras diferenas que podem surgir entre as
amostras aps uma acurada anlise dos dados. A influncia destes atributos, ou variveis,
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podem ser positivas ou negativas, ou seja, a presena de certa caracterstica pode aumentar ou
diminuir o valor de um imvel (STIVANIN, 2009:100), lembrando que novos atributos
podero ser inseridos e outros retirados a cada momento e conjuntura do avaliador, sempre
buscando a melhor forma de comparar os dados de mercado com o bem avaliando. (SILVA,
2006)
As variveis tambm podem sofrer alteraes ao longo do tempo, surgindo novos
interesses que despertam ou ampliam a atratividade em determinados imveis, e,
provavelmente, no tardar a fazer parte do escopo das avaliaes imobilirias as condies
de acessibilidade ao imvel e a sustentabilidade ou nvel de eficincia energtica (SILVA;
BRASILEIRO; DUARTE, 2012:13), atualmente, em geral, estes fatores no tem um peso
relevante na avaliao dos imveis, principalmente devido ao escasso nmero de amostras
que atendem estes requisitos, porm provvel que, no decorrer do tempo, estas
consideraes se tornem cada vez mais significativas na determinao dos valores dos bens
imveis.
As variveis podem ser quantitativas ou qualitativas, dependendo da forma como
apresentam as informaes, sendo que:
Variveis quantitativas so valores que representam as diferenas que podem ser
medidas diretamente em cada elemento da amostra, tais como: rea, frente, n de
dormitrios, etc. So aquelas que apresentam certa continuidade de valor, ou seja,
no so controlveis, podendo assumir qualquer valor dentro do campo dos
Nmeros Reais. (RODRIGUES, 2006:25)
Ou seja, as variveis quantitativas so aquelas que podem ser facilmente medidas, e que
fornecem diretamente um nmero que pode ser utilizado na avaliao, como, por exemplo, o
andar ou nmero do pavimento (no caso de apartamentos e salas comerciais), a quantidade de
pavimentos do imvel (no caso de prdios comerciais e casas), a rea construda ou rea de
terreno, a distncia em metros da rodovia ou praia, a testada do imvel, as dimenses da
vitrine (no caso de lojas), o numero de vagas de garagem, entre outros.
As variveis qualitativas representam conceitos ou qualidades aos quais se podem
associar valores numricos que possibilitam medir a diferena entre os dados, para o
conceito ou qualidade em estudo, tais como: padro construtivo, atratividade, estado
de conservao, localizao na malha urbana, etc. (RODRIGUES, 2006:25)
Por outro lado, as variveis qualitativas so aquelas que no podem ser medidas ou
contadas, apenas hierarquizadas (MANENTI; ZANCAN, 2011), pois consideram itens que
no so facilmente mensurveis, como, por exemplo, o estado de conservao, o bairro e a
vista, ou seja, fatores que dependem da sensibilidade do avaliador para serem quantificadas.
Desconsiderar esta abordagem, isentando o laudo de avaliao de referncias
qualitativas, considerar explicitamente na sua metodologia que, por certo, no h
diferenas de valores entre duas unidades, uma de vista livre e outra com a empena
do prdio vizinho a menos de quatro metros de sua janela. (SILVA, 2006:2)
Os fatores que podem ser considerados para cada avaliao variam conforme a tipologia
dos imveis (casas, apartamentos, terrenos, lojas, etc...), de modo que uma varivel que pode
ser de extrema importncia em um determinado caso em outro pode no ser aplicvel, ou no
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A vista, apesar de ser uma varivel qualitativa e, portanto, mais difcil de ser
mensurada, tende a ser de extrema importante na formao do valor, pois as propriedades
que oferecem ao seu provvel comprador, um linda vista para o mar ou para reas verdes, so
mais valorizadas do que outras que no possuem estes atributos (HOCHHEIM, 2001:11),
deste modo numa situao hipottica onde temos dois apartamentos no mesmo prdio e no
mesmo andar com caractersticas de padro e estado de conservao similares, contudo um
deles possui vista livre para um parque e outro possui a janela de frente para um
empreendimento vizinho, ou seja tem vista para paredes e janelas, ou em outro caso em que
tem uma vista desfavorvel, como, por exemplo, para uma favela, de consenso geral que a
vista do parque valoriza o imvel em detrimento das demais.
Ou seja, um imvel que se beneficie de uma vista excelente, quando comparada com
outro que apresente uma qualidade inferior de vistas, desde que as outras
caractersticas explicativas de valor sejam idnticas, apresenta obviamente um pulsar
superior. (MOTA, 2008:84)
Atualmente os condomnios possuem uma infra-estrutura cada vez mais completa, com
piscinas (aberta e aquecida), salo de festas (as vezes mais de um e com motivos temticos),
sauna, quadras de esportes, churrasqueiras coletivas, portaria 24h, academia, playground,
brinquedoteca, espao gourmet, entre outros. Estes complementos que os condomnios
oferecem tambm agregam valor aos imveis, e, portanto, devem ser considerados na
avaliao de apartamentos.
Um atributo que por muitas vezes no considerado, mas que pode valorizar o imvel
a composio interna e o aproveitamento de espaos, pois h uma preferncia geral por
dormitrio com banheiros (sutes), o que pode ser um ponto valorizante do imvel, ao
contrrio de longos e extensos corredores internos, que criam espaos sem possibilidade de
aproveitamento, com exceo do trnsito de pessoas, comprometimento da funcionalidade
no uso e circulao entre os ambientes pela localizao de portas que, ao serem abertas,
venham a dificultar a passagem para outros locais (SILVA, 2006:5), tendem a ser um ponto
de desvalorizao de um bem.
Conforme Gonzaga (2003) alguns fatores importantes, os quais so considerados pelos
compradores, tais como a vista e as reformas internas que melhoram o aproveitamento de um
bem, entre outros aspectos que ampliam a qualidade dos apartamentos, por muitas vezes so
ignorados nos procedimentos avaliatrios pela sua dificuldade de medio e verificao, ou
ainda pelo desconhecimento do avaliador sobre a importncia destes atributos.
Atributos de sustentabilidade das edificaes tambm podem ser consideradas na
determinao do valor, visto que a preocupao com o meio ambiente, aos poucos, est
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que possa ser utilizada com uma margem de erro cada vez mais mitigada. (SILVA,
2006:9)
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traduza numa definio slida de todos os conceitos que conduzem a avaliao
propriamente dita. (MOTA, 2008:5)
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de um bem, sendo que estas consideraes sempre devem ser feitas pelo avaliador desde o
inicio dos trabalhos.
As variveis podem ser quantitativas, que podem ser medidas diretamente como rea,
testada, distncia do mar, ou qualitativas, que so mais subjetivas, pois representam conceitos
ou qualidades que devem ser hierarquizados. Apesar das variveis quantitativas serem mais
facilmente aplicveis, fica a critrio do avaliador inserir as variveis qualitativas e
hierarquiz-las conforme cada caso, desde que todas as amostras e o avaliando sejam
consideradas dentro dos mesmos critrios dentro de cada avaliao.
No caso de apartamentos podemos utilizar como variveis auxiliares o andar ou
pavimento, a presena de sacada ou terrao, a vista, a infra-estrutura condominial, a
composio interna...
Para a avaliao de terrenos podemos adotar como variveis o nvel do logradouro,
insero do terreno em condomnio o loteamento, forma do terreno, testada, nmero de
frentes, se ele seco ou alagadio...
Na avaliao de casas devemos analisar a rea de terreno e a rea edificada, bem como
todas as variveis relacionadas a estes dois quesitos.
A necessidade de se fazer uso do campo de arbtrio para ajustar os valores obtidos na
avaliao pode surgir quando as amostras disponveis no forem totalmente compatveis com
o bem avaliando, porm o avaliador deve utilizar este recurso com muito cuidado, pois deve
ser utilizado apenas como ltimo recurso, visto que o ideal sempre buscar dados de mercado
paradigmas ao imvel avaliando.
Salienta-se que todas as variveis indicadas neste artigo so sugestes, as quais podem
e devem ser analisadas pelo avaliador para verificar sua aplicabilidade em cada caso, visto
que inmeras variveis novas podem surgir aps estudos mais profundos das caractersticas
intrnsecas e extrnsecas de cada imvel, portanto este artigo no uma receita de como
determinar as variveis para cada caso, mas sim um ponto de partida para auxiliar o avaliador
a iniciar o processo de escolha das variveis a serem utilizadas para a avaliao de bens
imveis.
Referncias Bibliogrficas
ABNT, ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS. NBR 14653-2: Avaliao
de Bens. Parte 2: Imveis Urbanos. Rio de Janeiro, 2004.
BRENNER, Maria Lucia. Variveis definidoras dos valores de imveis Estudo de caso
Santa Maria - RS. Santa Maria: Dissertao de mestrado, 2005.
COTRIM, Ren Custdio; RESENDE, Breno Lamego; COELHO, Frederico Correia Llima.
Avaliao de bem imvel urbano. Minas Gerais: Monografia, 2008.
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