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INTRODUÇÃO

O objetivo do presente estudo é analisar o aluguel de imóveis no bairro

histórico de Jaraguá, em Maceió-Al. O tema abordado refere-se a valorização dos
alugues sofrida em relação aos imóveis residenciais, comerciais e tombados na
região, em relação aos dez últimos anos.

O bairro de Jaraguá, um dos mais antigos da cidade de Maceió e que

abriga o Porto dessa cidade, sofreu várias transformações ao longo do tempo,
produzindo uma influencia nos valores locatários dos seus imóveis. Esse estudo visa
analisar o comportamento da variação dos valores dos aluguéis desses imóveis e
logradouros do bairro.

Após a implantação de novos empreendimentos, melhoramento da infra-

estrutura, tombamento de edificações e logradouros havendo assim uma alteração
dos valores que definem a PGV deste bairro. Nesse sentido, surge o
questionamento: a decisão de revitalização da área em estudo, pelos órgãos
governamentais, foi responsável pela alteração dos valores dos aluguéis dos
imóveis localizados no bairro de Jaraguá, em Maceió-Alagoas?

Verifica-se que algumas hipóteses podem ser levantadas, em relação a

essa problemática, como: a implantação do Centro de Convenções no bairro de
Jaraguá, que incluiu a região na rota de negócios, feiras e eventos; a modificação da
infra-estrutura viária, que possibilitou um melhor acesso ao local; a construção do
Memorial da República, que incentivou um maior fluxo turístico; a restauração do
prédio histórico da Associação Comercial de Maceió, que se tornou um dos aspectos
arquitetônicos mais bonitos da cidade; a implantação de agências bancárias, que
promoveu um maior fluxo de pessoas se locomovendo e; a Instalação de Instituições
de Ensino Superior, que ocasionaram a freqüência de uma classe intelectual, jovem
e com disponibilidade para o lazer.

A memória é imprescindível para um povo. Na cidade de Maceió, o bairro

de Jaraguá caracteriza um pouco da própria história e sua revitalização surge como
um resgate da própria identidade da população maceioense. Nesse sentido, a
revitalização do bairro representa para o povo alagoano, mais que uma questão
comercial, uma vez que está relacionada ao resgate de sua própria história. Mas,
 10

não se pode negar que as mudanças sofridas na região, trouxeram melhorias e,

conseqüentemente, foram um grande impulso para a elevação do valor dos aluguéis
no local.

Assim, o objetivo geral do estudo é identificar a variação dos valores dos

aluguéis nos diversos tipos de imóveis existentes no bairro de Jaraguá. O estudo é
caracterizado por uma abordagem qualitativa, ou seja, coleta de dados secundários
(revistas, livros, jornais). A pesquisa é realizada através de análise, reflexão,
sistematização e conceituação de obras literárias, periódicos acadêmicos
(monografia, teses e dissertações), revistas, jornais e documentários, caracterizando
uma pesquisa bibliográfica.
 11

CAPÍTULO I

AVALIAÇÃO DE ALUGUÉIS

1.1 Considerações iniciais

A avaliação de aluguel requer conhecimento específico, sendo essencial

a complementação de documentos imprescindíveis como: escrituras e registros
imobiliários, contratos de locação em vigor, cópias do IPTU e plantas do imóvel, que
facilitam a determinação do valor locativo. D‟Amato e Alonso (2007) esclarecem que
muitos profissionais de avaliação imobiliária sofrem com a falta de uma regra geral,
em decorrência das polêmicas que são observadas em relação ao tema. Isso se
manifesta por meio de teses citadas por uns, que se transformam em antíteses
postas por outros.

Nesse sentido, Pelegrino (1974, s/p) esclarece o seguinte:

Alguns profissionais menos esclarecidos têm insistido em denominar de
método ou critério a simples atualização do aluguel vigente, pela aplicação
dos índices econômicos de custo de vida da Municipalidade (Instituto de
Pesquisas Econômicas da Universidade de São Paulo) ou da Fundação
Getúlio Vargas (revista “Conjuntura Econômica”). Desde logo, convém
rejeitar tal procedimento; primeiramente, porque se o aluguel vigente tiver
partido de bases equivocadas, a atualização não apagaria os erros
anteriores – antes os conservaria, corrigindo-os monetariamente – e nem
levaria em consideração a eventual valorização ou desvalorização
imobiliária do bem avaliado [...].

Verifica-se a dificuldade em estabelecer uma regra para a avaliação de

imóveis, uma vez que esse processo é cercado de variáveis, que podem influenciar
o valor. A Norma NB-502/89 (NBR 8976) da ABNT, de Avaliação de Imóveis
Urbanos, define Avaliação como a determinação técnica do valor de um imóvel ou
de um direito sobre o imóvel.

Torna-se imprescindível conceituar o preço e valor, que são objetos desse

estudo. De acordo com a Norma Brasileira para avaliação de Bens NBR 14653-1, o
preço é a quantia pela qual se efetua, ou se propõe efetuar, uma transação
envolvendo um bem, um fruto ou um direito sobre ele. Portanto, pode-se verificar
que se trata de um resultado da exploração econômica de um bem. Já o valor, pode
ser entendido como uma característica do que tem utilidade, uma vez que só o tem o
 12

que é útil. A dúvida que surge na avaliação de imóveis é a forma de analisar tanto o
preço quanto o valor. Quando se fala em aluguel, percebe-se que o preço se refere
a uma importância em dinheiro, que será paga pelo usufruto do bem.

1.1.1 Preço e valor

Como se verificou anteriormente, o preço é uma importância em dinheiro,

geralmente em moeda corrente, na qual o locatário, também denominado de
inquilino, obriga-se a pagar ao proprietário do imóvel, também denominado locador,
para exercer o direito de usufruto de um determinado bem, seja para fins comerciais
ou residenciais.

Quando se aluga um imóvel, automaticamente se assume a obrigação de

desembolsar uma quantia em dinheiro por ele. Nesse universo, o senso comum
confunde preço e valor, mas o primeiro pode estar acima ou abaixo do segundo,
dependendo da forma como as características são consideradas, como, por
exemplo, a espécie de transação e a época em que essa foi realizada.

D‟Amato e Alonso (2007) relacionam a existência de vários valores:

capricho, contábil, custo, econômico, especulação, físico, hipoteca, histórico,
indenização, legal, liquidação, locação, mercado, patrimonial, potencial, prejuízo,
rendimento, reprodução, residual, seguro, sentimental, tributário, uso, venda forçada,
etc.). É importante relacionar o valor à finalidade ou destinação, verificando-se uma
alteração do valor em conformidade com o fim objetivado pela avaliação.

Vejamos o que diz a legislação brasileira a respeito do valor:

A NBR 14653, em sua primeira parte, estabelece a norma básica,

também denominada de mãe, que aborda o conceito de alguns valores:
Valor de mercado: quantia mais provável pela qual se negocia
voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência,
dentro das condições do mercado vigente.
Valor patrimonial: valor correspondente à totalidade dos bens da pessoa
física ou jurídica.
Valor residual: quantia representativa do valor do bem ao final de sua vida
útil.
Valor em risco: valor representativo da parcela do bem que se deseja
segurar.
 13

Ante o exposto, pode-se verificar que as normas são destinadas a

fornecer diretrizes, consolidar conceitos, métodos e procedimentos gerais e
estabelecer padrões, o que torna o trabalho de avaliação mais técnico e possível.
Assim, o engenheiro de avaliação possui um auxílio no complexo trabalho de avaliar
bens, sejam eles para locação ou para venda.

É necessário esclarecer que essa regra não leva em consideração as

variáveis. Cabe ressaltar que o profissional responsável pela avaliação deve estar
atualizado quanto ao estado do bem imóvel e somente aceitar encargo para o qual
esteja especificamente habilitado e capacitado, assessorando-se de especialistas,
quando necessário.

A NBR 14653, em sua segunda parte, destina-se a avaliação de imóveis

urbanos, constando apenas a definição de valor depreciável: “diferença entre o custo
de reprodução da benfeitoria e o seu valor residual. Em sua quarta parte, trata da
avaliação de empreendimentos, apresentando as seguintes definições:
Valor da perpetuidade: valore remanescente de um empreendimento ao
final do horizonte projetivo, considerados resultados perenes.
Valor de desmonte: valor presente da renda líquida auferível pela venda
dos bens que compõem o empreendimento, na condição de sua
desativação.
Valor econômico: valor presente da renda liquida auferível pelo
empreendimento, durante sua vida econômica, a uma taxa de desconto
correspondente ao custo de oportunidade de igual risco.
Valor patrimonial: somatório dos valores de mercado dos bens que
compõem o ativo permanente do empreendimento. Na impossibilidade de
se identificar o valor de mercado de algum bem componente do
empreendimento, considera-se a sua melhor aproximação: custo de
reedição, valor econômico ou valor de desmonte.
Valor presente: valor atual de um pagamento ou fluxo futuros, descontados
a uma determinada taxa de juros.
Valor presente líquido: valor presente, deduzido o investimento.
Valor residual: valor de alienação do empreendimento ao fim do horizonte
projetivo.

Embora esses conceitos sejam defendidos pela escola plurivalente, os

univalentes defendem que o valor é único e a avaliação independe da finalidade.
Assim, a avaliação torna-se uma característica do mercado, que resulta da oferta e
da procura. De acordo com D‟Amanto e Alonso (2007) enfatizam que o preço bem
avaliado faz com que o locador ou vendedor, tenha um tempo razoável para
encontrar um locatário ou comprador. Torna-se uma relação contratual realizada
com benefício e justiça para ambas as partes, havendo ainda, a abertura para
negociação.
 14

Pode ocorrer ainda, um segundo valor, que é diferenciado daquele

proposto pelo mercado, decorrente da exigência avaliativa, como nos casos de
liquidação forçada, seguro, desapropriação, inventário, histórico, impostos, balanços,
etc.), cabendo ao profissional habilitado definir a conceituação do valor adotado.
Uma hipótese aceitável é que o avaliador indique também o valor de mercado, bem
como a correlação entre esse o segundo. Nas formas de avaliação judicial pede-se
a avaliação de valor do mercado. Isso ocorre porque o senso comum costuma
confundir preço e valores. Mas, em se tratando de imóveis o preço pode estar
situado acima ou abaixo do valor.

D‟Amanto e Alonso (2007, p. 20) contribuem para o entendimento do

tema, exemplificando o seguinte:
Exemplificando, convencionou-se que o preço do serviço em restaurantes é
de 10% do valor da refeição. Então, se em uma refeição de R4 250,00
deixarmos R$ 25,00 para o serviço, estaremos identificando „preço‟ com
„valor‟. Todavia, se tivermos sido bem atendidos pelo maître e pelos garçons,
poderemos deixar uma quantia maior para o serviço; neste caso, o „valor‟
sobrepuja o „preço‟. Em caso contrário, na configuração de precário ou
péssimo serviço, seguramente o „valor‟ será menor que o „preço‟, podendo
até mesmo inexistir quando o garçom nos serve a sopa com o polegar dentro,
porque está com um abcesso e o médico sugeriu que mantivesse sempre que
possível em lugar quente.

Em relação ao imóvel, o primeiro questionamento que surge pelo

proprietário e pelo locador ou comprador é quanto vale o bem. O intuito de tal
pergunta é de saciar as necessidades. Várias razões estão relacionadas ao desejo
de proprietários de imóveis e de locatários ou compradores, mas ambas estão
relacionadas à disponibilidade econômico-financeira, que se refere a um custo que
seja acessível.

Para Candeloro (1991) o proprietário de imóvel que resolve disponibilizá-

lo para locação, tem consciência que a quantia de dinheiro que representa o preço,
deve satisfazer as suas necessidades. Portanto, já inicia a sua tentativa de locação
com o estabelecimento de um preço mínimo. Em contrapartida, o locador ao se
inserir no mercado imobiliário, em busca de um imóvel para alugar, já estabelece o
valor compatível com sua disponibilidade econômica.

Nesse cenário o profissional de avaliação surge como um intermediário

entre os interesses do proprietário e do locador, já que conhece as necessidades de
ambas as partes. É o engenheiro de avaliação que conhece o valor máximo do
 15

inquilino e mínimo do proprietário, buscando de maneira harmoniosa a negociação,

a fim de satisfazer a todos. Paulo (1992) conceitua o valor teto como o máximo que
o locatário desejoso de alugar, estaria disposto a pagar pelo imóvel, bem como valor
piso aquele que representa o mínimo que o locador pretende receber. O valor de
mercado é entendido como o encontro desses interesses, conforme estabelece o
esquema ilustrativo abaixo:

Acima = desinteresse do locatário (inquilino)

______________________________VALOR TETO ____________________________

VALOR DE MERCADO

_____________________________ VALOR PISO _____________________________

Abaixo = desinteresse do locador (proprietário)

Ante o exposto, pode-se concluir por valor de mercado aquele que é

estabelecido pelas transações mobiliarias no dia-a-dia, que são concretizadas e que
atendem aos interesses de ambas as partes envolvidas nesse processo. Ocorre
quando há a concorrência perfeita entre locatários e locadores, com a satisfação dos
anseios e necessidades de todos.

1.2 Avaliação de aluguel

Quando se refere à avaliação de aluguel fala-se em determinar um valor

locativo, caracterizando a expressão monetária equivalente em uma data
estabelecida. Segundo as lições de D‟Amanto e Alonso (2007) ocorre em três
esferas básicas: particulares (pessoas físicas), administrativas (pessoas jurídicas) e
judiciais, que são aquelas utilizadas pela Justiça, enquadradas em ações ordinárias,
renovatórias e revisionais. As ações revisionais são regidas pelos artigos 68 e 70 da
Lei nº 8.245/1991, e as renovatórias, pelos artigos 71 a 75 da mesma lei (Ver anexo
1).
 16

Assim, Candeloro (1991) esclarece que a avaliação de aluguéis é

realizada com base em duas metodologias: o método comparativo e/ou método de
remuneração do capital. Para entender melhor essa metodologia, mister se faz uma
breve descrição de cada um desses processos. No primeiro, denominado de método
comparativo ou direto, define-se o valor do aluguel por meio de comparação com
dados de elementos assemelhados. No segundo, o imóvel é avaliado de acordo com
sua capacidade de gerar renda. Vejamos cada metodologia:

1.2.1 Comparação direta

Nessa metodologia compara-se o imóvel avaliado a outros imóveis que

possuem a mesma característica e utilização e que estejam situados em suas
proximidades, conforme estabelece a NBR 14653-2:
11.4 – Procedimentos específicos para avaliação de aluguéis:
11.4.1 Por comparação direta;
11.4.1.1 Trata-se do procedimento preferencial, usualmente empregado em
ações renovatórias e revisionais. Para a sua aplicação é exigido o
conhecimento de dados de mercado referentes a locações de imóveis
semelhantes.

Ante o exposto, pode-se verificar que esse método envolve o

conhecimento de várias medidas acautelares, como é o caso de locações
semelhantes, bem como documentação que comprove o valor desses imóveis. Caso
o avaliador não tenha essa compreensão torna-se impossível a utilização desse
método.

A utilização da prova é essencial para que o resultado seja positivo.

Percebe-se que essa metodologia já é bastante utilizada no senso comum, uma vez
que o inquilino sempre procura informações sobre imóveis próximos ao que
pretende locar, a respeito de valores e preços, afim de realizar comparações.

Em relação às particularidades desse método, Aurichio (1992) ressalta

que os dados pesquisados devem levar em consideração as características
intrínsecas e extrínsecas que envolvem os objetos. É importante observar a
situação, destinação, aspectos físicos e contemporâneos, que servem como modelo.
Aspecto importante é a localização, destinação, grau de aproveitamento e
características físicas.
 17

Para que o método comparativo seja utilizado, faz-se imprescindível a

existência de um conjunto de dados que possam ser tomados, estatisticamente,
como amostra do mercado imobiliário. Entretanto, Tarcha (2003) entende ser muito
difícil conseguir amostras que possam ser consideradas aleatórias no mercado
imobiliário. Para isso contribuíram e ainda contribuem sucessivas intervenções do
governo na economia, alterando radicalmente o mercado de locação de imóveis,
que, assim, fazia oscilar um poucos meses da euforia à recessão.

D‟Amanto e Alonso (2007, p. 101) afirmam que:

Quando o mercado é recessivo, são obtidos elementos de todas as
qualidades e preços, tornando fortuita a amostragem, dado o grande
número de ofertas disponíveis e heterogêneas. Neste caso, a aplicação da
inferência estatística só é recomendável se o resultado da regressão for
conclusivo e consistente em termos probabilísticos.
Se o mercado passa a ser eufórico, os poucos elementos contemporâneos
coletados corresponderão apenas a sobras de ofertas, provavelmente não
comparáveis ao avaliando.
Com pequeno grupo de amostras pouco assemelhadas ao imóvel
avaliando, o avaliador não pode tomar uma decisão consistente, correndo o
risco de ser levado a um resultado temerário a respeito do justo valor.

Nesse sentido, é correto afirmar que não é recomendável, utilizar essa

metodologia quando o número de amostras for inferior a 16 elementos, pois o
resultado não será seguro o suficiente para caracterizar o valor de mercado. Não
que o método seja deficiente, mas pela amostragem que é insuficiente. É
imprescindível que o profissional possua percepção e capacidade para verificar e
julgar o que está se passando no mercado, identificando esses valores já na coleta
de dados, afim de analisá-los posteriormente.

Candeloro (1991) defende que, nos casos em que o universo amostral

não permite o emprego da interferência estatística, o caminho é o uso do tratamento
por modelos determinísticos, através da estatística descritiva. Assim, não se pode
falar em imutabilidade de formulações que consideram variados fatores para a
homogeneização, uma vez que a época e as condições atuais interferem, também,
no estabelecimento de um valor de mercado.

Cabe ao engenheiro avaliador, por meio de sua própria experiência,

detectar e justificar, as variáveis existentes em cada caso. São as observações
detalhadas do mercado imobiliário local que auxiliam na solução de um dilema
avaliativo. Logo, o conhecimento a respeito do valor de imóveis semelhantes e
localizados na mesma região é um benefício para o engenheiro avaliador.
 18

1.2.2 Remuneração de capital

Esse método avaliativo tem como pilar a relação entre o efeito,

estabelecendo quanto o móvel vale e a capacidade de produzir renda (causa).
Parte-se do valor do imóvel para se obter renda. Mas essa metodologia pode causar
distorções da realidade, uma vez que os cálculos devem conter fatores como:
localização, área, testada, profundidade, formato, padrão, idade, conservação, área
útil, área construída, distribuição de ambientes (FIDÉLIS, 2006).

Na prática o mercado de venda difere do mercado de locação devido ao

comportamento do público alvo. Ao determinar o valor locativo de um imóvel tendo
como base o que ele representa como capital deixa-se de levar em consideração as
variantes do mercado imobiliário, bem como a sua compatibilidade. A utilização
exige a correta determinação, não só da taxa de rendimento, como também do valor
do capital-imóvel.

D‟Amanto e Alonso (2007, p. 101) auxiliam no entendimento desse

método:
A principal dificuldade de aplicação deste método reside na fixação das
taxas de renda, especialmente quando em épocas de oscilação das
condições econômicas, em que as taxas de renda líquida apropriadas aos
imóveis são caracterizadas por freqüente variação e pela falta de
uniformidade entre os diversos tipos de destinações das propriedades. Por
isso, seus levantamentos específicos são trabalhosos e, algumas vezes,
particularmente difíceis e mesmo impossíveis.

Uma regra básica imposta pelos corretores de imóveis é a aplicação da

taxa de 1% a.m. sobre o valor de venda de um imóvel para definição do seu aluguel.
Logo, a determinação da taxa de rendimento no mercado imobiliário de certa região,
não se baseia simplesmente na coleta de dados de imóveis semelhantes colocados
à venda, sendo necessário conferir a confiabilidade dos resultados, com base nos
contratos em vigor. A segunda parte da NBR 14653 estabelece os métodos básicos
de utilização para obtenção do valor de venda de imóveis urbanos:

1.2.2.1 O método comparativo direto de dados de mercado define o valor

do imóvel de forma imediata através de comparação direta com dados de elementos
assemelhados, assim, o valor é obtido através da comparação de dados do mercado
relativo a outros de características semelhantes. Em alguns casos, faz-se necessária
 19

a correção, devido à diferença de localização e de metragens, por meio da adoção

de critérios consagrados, visando manter a semelhança da amostra e os parâmetros
de variação de valor entre os comparativos.

1.2.2.2 O método por involução define o valor do bem por meio de modelo
de estudo de viabilidade técnico-econômica alicerçando no seu aproveitamento
eficiente, mediante hipotético empreendimento imobiliário compatível com as
características do mesmo e com as condições de mercado. D‟Amanto e Alonso
(2007) ressaltam que a aplicação desse método requer a inserção do imóvel
avaliado em zona de tendência mercadológica com empreendimentos semelhantes.

É considerada a receita provável da comercialização das unidades

hipotéticas, tendo como base o preço obtido em pesquisas, considerando-se a
transformação do terreno no empreendimento projetado, não deixando de prever a
margem de lucro líquido ao empreendedor, despesas de comercialização das
unidades. Para que esse método seja aplicado, são apontadas algumas exigências
por Tarcha (2003): a) o imóvel avaliando deve estar inserido em zona de tendência
mercadológica com empreendimentos semelhantes ao concebido, além de estarem
legalmente permitidos em relação ao uso e ocupação; b) as unidades admitidas no
modelo adotado devem ser características e em quantidades absorvíveis pelo
mercado, no prazo estabelecido pelo estudo e compatível com a realidade; c) o
laudo deve conter as formulações matemático-financeiras.

1.2.2.3 O método por capitalização entende que o valor do imóvel é obtido

com base na capitalização presente da sua renda líquida, real ou prevista. A maior
dificuldade encontrada nesse método se refere à fixação das taxas a serem
consideradas. Na determinação de valor locativo, essa metodologia de renda se
tona inaplicável.

1.2.2.4 No método por evolução, também chamado de evolutivo, a

composição é realizada a partir do valor do terreno, no qual são acrescidos os
custos de reprodução das benfeitorias, considerando-se o fator de comercialização.
O valor do terreno é obtido por meio de comparação, na qual as benfeitorias entram
como orçamento sumário ou detalhado. É importante levar em conta fatores
referentes à depreciação física e funcional, bem como diferença entre benfeitoria
análoga e igual. Nesse caso, é imprescindível verificar se essas benfeitorias
possuem finalidade e capacidade.
 20

1.2.2.5 O método capital-imóvel ocorre quando o imóvel possui

características atípicas, ocasionando dificuldade de comparação, não existindo
dados de mercado. O recurso utilizar o método de custo ou de reedição, cuja forma
é somar três parcelas: capital-terreno, capital-construção e fator comercialização.

1.2.2.6 O método de participação permite que o locador não apenas

conceda o uso do imóvel, mas participe do negócio, auferindo um percentual sobre o
lucro.

1.2.2.7 O método de resumo da metodologia é utilizado por meio de

comparação direta dos dados do mercado, onde os elementos são tratados através
de operações que expressem, em termos relativos, as diferenças de atributos entre
os dados de mercado e os do imóvel avaliando.

1.3 Imóveis urbanos

De acordo com D‟Amanto e Alonso (2007) os imóveis urbanos passíveis

de ser alugados, podem ser classificados em duas grandes categorias: comerciais e
residenciais. Entretanto, essa classificação admite subcategorias, conforme se
verifica no organograma abaixo:

Organograma 1 – Imóveis Urbanos

Escritórios

Lojas

COMERCIAIS Armazéns

IMÓVEIS
Shopping
URBANOS

Apartamentos
RESIDENCIAIS
Casas
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Essa divisão pode incluir, ainda, os terrenos nus ou sem construção, que
denomina qualquer superfície da crosta terrestre não submersa. Pode ser entendido
ainda como um espaço de terra de certa extensão. A NBR 14653-2, em sua
segunda parte, apresenta as seguintes definições de terreno:
Terreno fundo: aquele que, situado no interior da quadra, se comunica com a
via pública por um corredor de acesso;
Terreno encravado: aquele que não se comunica com a via pública;
Terreno interno: aquele localizado em vila, passagem, travessia ou local
assemelhado, acessório da malha viária do Município ou de propriedade de
particulares, e que não consta oficialmente na Planta Genérica de Valores do
Município;
Lote: porção de terreno resultante de parcelamento do solo urbano.

A caracterização de um terreno é a obtenção da documentação própria,

com a matrícula no órgão competente pelo registro imobiliário, bem como registro no
IPTU – Imposto Predial e Territorial Urbano. Essa documentação é necessária para
situar o terreno no bairro ou município, localizá-lo em via pública, estabelecer a
superfície e as dimensões, dar um numero ao contribuinte perante a municipalidade.
Após essa ação inicial, faz-se necessária uma vistoria no terreno para caracterizar
seus aspectos físicos, compreendendo forma, topografia, superfície, solo e
vizinhança (HÖFLING, 1993).

Em relação aos imóveis comerciais, podem ser divididos, segundo Höfling

(1993), em:

- Escritório: que é uma sala ou conjunto de salas em que se administram

negócios, se recebem clientes;

- Lojas: que são a parte de um edifício, destinadas à venda de

mercadorias ao público;

- Armazéns: trata-se de um edifício térreo de dimensões amplas e sem

divisões internas, destinado a depósito de mercadorias.

- Shopping Center: é um centro comercial de arquitetura específica, que

reúne lojas de produtos muito variados, além de restaurantes, cinemas, teatros,
boates.

- Cinemas e Teatros: o primeiro caracteriza uma sala de projeção de

filmes cinematográficos, especialmente sala de espetáculo com finalidade comercial
e que é instalada para tal fim; já o segundo é um lugar ou edifício destinado à
representação de obras dramáticas, óperas e outros.
 22

Em relação aos imóveis residenciais, pode-se dizer que se dividem em:

casas e apartamentos. Para a avaliação de aluguéis, são utilizados os métodos:
comparativo direto de dados do mercado e remuneração do capital. No primeiro
caso, o aluguel pode ser determinado com base na coleta de elementos
semelhantes que são encontrados no livre mercado imobiliário, que são
devidamente tratados através de fatores e modelos de regressão linear.

Por fim, pode-se dizer que a procura de um valor locativo deve estar
relacionada ao mercado, no qual o avaliando está inserido. É necessário prestar
atenção aos casos atípicos, nos quais se observam regras intrínsecas para cada
mercado. Mister se faz a lembrança de que o processo de locação é, antes de tudo,
econômico e o profissional precisa de informações, criatividade e bom senso.
 23

CAPÍTULO II

ANÁLISE DO BAIRRO DO JARAGUÁ

2.1 Bairro histórico

Os primeiros habitantes do bairro de Jaraguá foram os índios Caetes, que

batizaram a terra, Jara (senhor) e guá (enseada). A primeira casa erguida no local
por volta de 1609 pertenceu a Manuel Antônio Duro, homem de posses, que
arrendara uma sesmaria, como numa profecia para o comércio. Mas, o chão era
alagadiço e de águas salobras. Com o desenvolvimento mercantilista, a região
passou a ser porto de viajantes, piratas, guerreadores e embarcações comerciais
(LOUREIRO, 2000).

Assim, pode-se verificar que o Bairro de Jaraguá já nasce com um

propósito comercial. No século XIX, José Fernandes desenhou o plano de enseadas
de Jaraguá e Pajuçara que, segundo Maya Pedrosa (1998), teve como objetivo
facilitar a navegação referindo-a pelos pontos notáveis da costa. O local também
servia para abrigar as repartições públicas do governo, sendo sede da primeira
alfândega e de uma firma exploradora.

Com a valorização do Porto de Jaraguá, sua força histórica se consolida

com a chegada do primeiro Governador da Capitania de Alagoas Sebastião
Francisco de Melo e Povoas, que desembarcou em Jaraguá no dia 27 de dezembro
de 1818, escolhendo Maceió como sede administrativa, justificando sua escolha
entre outras razões, pelo fato de possui o porto. Essa chegada deu início ao
processo de comercialização no bairro.

Após 1820, as residências, casas comerciais e trapiches, aceleram a

evolução do bairro, que foi se ampliando e tornou-se um ativo centro comercial.
Belos sobrados abrigavam companhias de navegação, bancos, cabarés, casas
comerciais e restaurantes. Porém, foram os trapiches ou armazéns que marcaram a
história econômica de Jaraguá. O primeiro trapiche (armazém) onde se guardavam
mercadorias importadas ou para importar e que, segundo Pedrosa (1998), tratava-se
de armazéns construídos sobre palafitas, que adentravam o mar, e de onde as
 24

mercadorias eram conduzidas por barcaças a remo, até os navios, antes da

construção do Porto de Maceió, na década de 40. Antes da construção dos
trapiches, os escravos eram obrigados a carregar sacos de açúcar e fardos de
algodão na cabeça até os botes e barcaças ancorados o mais próximo possível da
praia e, pelo contato contínuo com a água, muitos desses escravos adoeciam e
morriam, representando prejuízo e pouca eficiência aos seus senhores.

Segundo Pimentel (2008, p. 1):

O bairro de Jaraguá é a própria história de Maceió. Naquele pequeno trecho
encravado entre o mar, o Poço e o Centro da cidade, surgiram os primeiros
surtos de desenvolvimento da então vila, que cresceu tanto e superou a
capital da Capitania, a então cidade de Alagoas, atual Marechal Deodoro,
provocando a luta da transferência da capital para Maceió, onde já residia o
governador e sediava as principais partições publicas. Esse desenvolvimento
do bairro deve-se ao seu porto, que transformou o local num imenso comercio
com negócios de todos os rumos. O bairro de Jaraguá é a própria história de
Maceió. Naquele pequeno trecho encravado entre o mar, o Poço e o Centro
da cidade, surgiram os primeiros surtos de desenvolvimento da então vila,
que cresceu tanto e superou a capital da Capitania, a então cidade de
Alagoas, atual Marechal Deodoro, provocando a luta da transferência da
capital para Maceió, onde já residia o governador e sediava as principais
partições publicas.

Essa história se apresenta de maneira comercial, uma vez que o bairro de

Jaraguá sempre esteve presente na vida econômica de Maceió. Os trapiches eram
feitos de taipa ou de tijolos com telha fabricadas na própria capital, as pontes eram
feitas de maçaranduba ou sucupira, sendo colocados guindastes para facilitar a
tarefa de embarque e desembarque. Alguns trapiches se destacaram no final do
século XIX, conforme aponta Loureiro (2000): Trapiche Faustino, Segundo, Novo,
Jaraguá, Dois irmãos, Pohlman, Pereiria Pinto e Willians.

Esses trapiches passaram para as mãos de outros proprietários, mas

deixaram marcas comerciais no bairro, durante os cento e cinqüenta anos que
história comercial, de sacos de açúcar, algodão e café armazenados, colocados aos
montes, pelos trapicheiros negros. Com o desenvolvimento do porto, surgiu a
necessidade de investimento em transporte. Logo, os bondinhos puxados por burros
passaram a fazer parte do cenário do bairro.

Para facilitar o transporte, foi inaugurado em 25 de março de 1868 o

primeiro ramal ferroviário, que ligava o bairro de Jaraguá ao centro de Maceió,
sendo o marco inicial das estradas de ferro em Alagoas. O emprego na rede
rodoviária despertava o desejo da população, dado o status de ferroviário, uma
 25

profissão sofisticada e que exigia melhor qualificação no século XX. Assim, o desejo
de residir no bairro ou nas proximidades, já o tornava valorizado no setor imobiliário
da época. Apenas pessoas com grande potencial econômico possuíam imóveis
residenciais ou comerciais no local.

Para manter a segurança do bairro mais economicamente ativo de

Maceió, foram criadas duas Companhias de Infantaria, dando cumprimento ao
Decreto de 20 de julho de 1818, cuja finalidade era proteger o território de invasões.
Assim, foi criada a Capitania dos Portos de Alagoas, pelo Decreto Imperial nº 539,
de 03 de outubro de 1847, confirmada posteriormente pelo Decreto nº 3.929 de 20
de fevereiro de 1901. Atualmente a Capitania dos Portos fica localizada à Rua
Uruguai, nº 44, no Bairro de Jaraguá.

Pimentel (2008, p. 1) esclarece ainda que:

Esse desenvolvimento do bairro deve-se ao seu porto, que transformou o
local num imenso comercio com negócios de todos os rumos.
Mas Jaraguá surgiu antes mesmo da povoação de Maceió, originada de um
engenho de açúcar de propriedade do coronel Apolinário Fernandes Padilha,
no local onde hoje é a Praça Dom Pedro II. Aldeia de pescadores foi logo
chamando a atenção de quem passava pelo caminho, margeando o mar.
Quando da chegada do primeiro governador da Alagoas, Sebastião Francisco
de Melo e Povoas, desembarcando no porto de Jaraguá, a fama do arrebalde
aumentou, projetando-se um lugar de futuro promissor. Naquela época
(1818), já existiam algumas casas e a igreja de Nossa Senhora Mãe do Povo,
construída pelo português Antonio Martins. Depois foram chegando novos
investidores, que se instalaram no novo bairro: José Gomes de Amorim e
seus irmãos Joaquim e Antonio, que previam o rápido crescimento do lugar.

Ante o exposto, é possível verificar que o Bairro de Jaraguá já nasce com

uma predisposição para o universo comercial, devido a sua localização próxima ao
centro de Maceió, bem como sede do Porto de Maceió. Devido ao ancoradouro,
tornou-se um dos centros comerciais mais importantes do Estado, sendo ocupado
por casarões luxuosos e bonitos para a época. Atualmente, a arquitetura de seus
imóveis vem sendo revitalizada e o valor que possue ultrapassa os limites
comerciais, tornando-se histórico.

2.2 Aspectos sócio-culturais de Jaraguá

Durante o século XIX, caracterizava-se como um bairro onde residiam

famílias ricas, sendo palco de clubes sociais e movimentos culturais intensos. O
 26

cenário era complementado pelos trapiches, trapicheiros. Entre os aspectos sócio-

culturais que marcaram a história da localidade, pode-se destacar a fé, que era
representada pela festa de Bom Jesus dos Navegantes. As igrejas também são um
dos pontos importantes da arquitetura. A Igreja de Santa Cruz, localizada ao lado do
cemitério de Nossa Senhora Mãe do Povo é fruto da história do povo alagoano.

Segundo a Revista a história do meu bairro (2003, p. 11):

Quanto à Igreja de Nossa Senhora Mãe do Povo, essa foi edificada, no
início do século XIX, por um português, de nome José Antônio Martins, um
dos pioneiros do bairro, encontrado morto dentro da igreja, na refrega da
jacobina. A primeira igrejinha de pedra calcária e telhas grossas, vindas da
Europa para fazer peso no porão dos navios, foi construída em 1820.
Entretanto, a Paróquia de Jaraguá foi criada em 27 de julho de 1865, por
resolução provincial nº 461, pelo Presidente da Província , Dr. João Batista
Gonçalves Campos. Como a igreja era modesta, em 1841, começa a luta
pela construção de uma nova igreja em Jaraguá. Era necessário um novo
templo mais amplo e confortável que estivesse à altura do bairro que vinha
crescendo ano a ano. Os doadores do terreno foram o Major Luiz José de
Barros Leite e Dona Quitina Maria Barros. No ano de 1888 é que foi lançada
a primeira pedra, lavrando-se uma ata, cuja cópia encontra-se no IHGAL,
sob o nº 327.

A religiosidade sempre foi um diferencial na cultura do povo nordestino, a

construção das igrejas sempre foi um trabalho conjunto e os grandes proprietários
de terras não mediam esforços para que a arquitetura estivesse sempre bonita. As
edificações de pedra, vindas da Europa, eram feitas com recursos dos fiéis e
serviam de palco para as procissões, que eram realizadas na praça, em frente à
Igreja Nossa Senhora Mãe do Povo.

O progresso no bairro foi acelerado em 1902, coma chegada de

indústrias, comércio, agricultura, navegações e letras, mostrando que o Porto era
freqüentado, diariamente, pelos vapores de carga de passageiros e que a
Alfândega, satisfeita com as rendas assimilava a entrada e saída de mercadorias
numa escola lucrativa. Em 1901, o Porto de Jaraguá tornou-se o sétimo do país. Em
função dos estrangeiros que residiam no local, ou que estavam apenas de
passagem, um grupo de comerciantes formou uma comunidade consular que ficava
localizada próximo ao porto (BARBOSA, 1995).

Tendo em vista esse crescimento, em 16 de junho de 1928, durante o

governo de Álvaro Paes, foi inaugurada a atual sede da Associação Comercial,
localizada no bairro, símbolo da grandeza econômica do local, que é entendida
como um dos prédios arquitetônicos mais bonitos do Estado de alagoas, sendo um
 27

potencial turístico. Segundo Pimentel (2008) O imponente prédio da Associação

Comercial de Maceió, em estilo greco-romano, foi construído pela firma Francisco
Lopes de Assis Silva e Cia., a mesma que edificou o Palácio Tiradentes, no Rio de
Janeiro. As escadarias em mármores e as luminárias proporcionam um bonito visual,
aliado ainda à arquitetura do prédio.

Figura 1 – Associação Comercial de Maceió

Fonte: Pimentel (2008)

A associação Comercial de Maceió foi a primeira manifestação do

nordeste nascida sob o influxo do algodão e do açúcar, que eram os esteios da
economia alagoana. Na época, nosso desenvolvimento econômico-social ficava na
dependência de Pernambuco e Bahia, afetando, de modo especial, nosso comércio,
cujo porto natural de embarque era Recife, utilizando a ferrovia, uma vez que o
ancoradouro de Jaraguá onerava muito o despacho dos produtos pelos altos custos
de frete, desde a colheita aos armazéns de Jaraguá, pois, a rigor, nem de estradas
dispúnhamos, existindo, na verdade, simples veredas.

A Associação Comercial de Maceió nasceu sob o impulso de sentimentos,

fortemente reivindicatórios, de preservação do direito e da Justiça. A implantação do
prédio causou muitas discussões em função do modelo de sua edificação. Toda a
polêmica foi em volta do imposto que seria cobrado sobre o volume exportado para
a sua construção, motivo pelo qual todos os comerciantes se sentiam no direito de
 28

opinar sobre o assunto. Outro problema surgido foi o pessoal capacitado para tão
suntuosa obra. Naquela época, só havia em Maceió, um ou dois engenheiros
capazes de construir um prédio de tão grande porte. Os pedreiros foram trazidos de
Portugal. A inauguração do prédio foi no dia 16 de junho de 1928, às 14 horas,
presidida pelo governador Álvaro Paes (COSTA, 1981).

O embarque de mercadorias era realizado, através de ancoradouro,

situado na praça dos 18 do Forte de Copacabana, nos fundos da antiga
Recebedoria, que atualmente é sede do MISA – Museu da Imagem e do Som de
Alagoas. Criado em 1982, é de grande representatividade na preservação da
memória alagoana, guardando em seu acervo, boa parte dos registros audiovisuais
da capital caeté. Possui uma grande quantidade de material fotográfico, e
fonográfico que contam a historia da cidade.

O prédio onde hoje está instalado o Museu foi edificado através de lei
provincial em 30 de abril de 2958, pelo então presidente provincial José Bento da
Cunha Figueiredo, inicialmente para ser a sede da Inspetoria Fiscal da província,
sendo inaugurado no dia 07 de setembro de 1870. A atual configuração da
edificação tem origem de traçado arquitetônico com linhas clássicas, cuja
originalidade data de 1869, já sofreu várias reformas até ser restaurado no ano
2000, quando da revitalização do bairro de Jaraguá, onde está localizado.

Figura 2 – Museu da Imagem e do Som de Alagoas

Fonte: Pimentel (2008)

O prédio onde fica localizado o Museu da Imagem e do Som de Alagoas é

um dos mais antigos de Maceió. Originalmente quando de sua conclusão, em 1869,
no governo provincial de José Bento da Cunha Figueiredo Junior, sua função
 29

correspondeu a da Mesa de Rendas de Jaraguá, criada pela Lei nº 63, de 27 de

maio de 1847. Também denominado Consulado Provincial, nome pelo qual o novo
prédio passou a ser conhecido, a estrutura arquitetônica é da planta do engenheiro
Carlos de Mornay. Conforme enfatiza Loureiro (2000) de consulado provincial, foi
transformado em 1918, em Recebedoria Central, onde manteve as mesmas
atividades. Por volta de 1934, funcionou lá a 2ª Delegacia Auxiliar de Polícia. Em
1964, passa a se chamar Delegacia do 2ºDistrito da Capital, também foi chamado de
Exatoria Estadual de Jaraguá e hoje é o MISA.

Vários bancos se destacavam no cenário econômico do Jaraguá: o Banco

de Londres, Banco do Brasil, Banco de Alagoas (primeiro banco de Maceió), Banco
do Povo (ficava localizado em frente ao prédio da Alfândega, atualmente é a sede da
Receita Federal de Alagoas), Banco Cooperativa Agrícola de Alagoas. Atualmente, o
bairro conta com o Banco do Brasil, Bradesco, Caixa Econômica Federal.

De acordo com Loureiro (2000), em 1911, o prefeito de Maceió, Dr. Luís

Mascarenhas mandou calçar com paralelepípedos as ruas da praia de Jaraguá até a
Avenida Duque de Caxias que se chamava Aterro de Jaraguá. O mesmo fora
executado em função das razões sanitárias e para promover acesso do porto até a
cidade, facilitando a passagem de carroças e suas mercadorias. Foram cortadas
vinte e sete arvores chamadas de gameleiras, atendendo numerosas reclamações
da população, que afirmava que os morcegos após comerem os frutos, faziam as
necessidades fisiológicas em frente às casas.

A vocação de Jaraguá para pólo comercial foi iniciada no próprio nome do

bairro. Mas, a boemia foi uma das suas características marcantes, embora tenha
levado o local à decadência. Durante o dia eram realizados negócios, durante a
noite os visitantes do sexo masculino freqüentavam as casas noturnas. Eram
políticos, fazendeiros, funcionários, tenente, capitães do exército, despachantes,
telegrafistas, comerciantes, promotores, médicos, advogados, professores,
contadores, agiotas (LIMA JÚNIOR, 1976).

A noite era povoada por prostitutas que faziam seu trabalho nos primeiros
andares dos prédios, que durante o dia serviam como pontos comerciais. Esse
período foi marcado pelo abandono da burguesia, que deixou de residir no local,
migrando para o bairro do Farol, para a Avenida da Paz e Bebedouro. Assim, foi
habitado pelas damas do cais, que passaram a tomar conta dos casarões, formando
 30

ruas de bordéis. Foram essas senhoras, as responsáveis por guardar a arquitetura

histórico-cultural por cinqüenta anos.

A zona boêmia, segundo Loureiro (2000) foi proibida em 1969, pelo

Secretário de Segurança Cl. Adauto, sendo transferida para o bairro do Canaã, no
Tabuleiro dos Martins. Essa medida foi tomada em decorrência do interesse
imobiliário do bairro, no qual alguns casarões foram derrubados para dar lugar à
construção de prédios modernos. Com a atuação de Solange Lages, os sobrados
foram tombados e a riqueza histórico-cultural foi preservada.

O bairro conta, ainda com espaços de lazer, que são as praças, como a
Royal, que posteriormente foi denominada Comendador Oliveira, sendo
transformada pelo governo do Prefeito Joaquim Leão em Professor Arthur Ramos.
Mas, com o advento de uma lei municipal, em 2001, passou a se chamar novamente
Praça Royal.

A sede da Receita Federal teve início em 1968, onde era o antigo

Trapiche Faustino que abrigou durante longos anos parte da história do bairro. Foi
realizada uma restauração, obedecendo ao projeto original, mas com alguns toques
de modernidade, sem que o padrão arquitetônico fosse perdido.

O mercado de Jaraguá nasceu nos anos 70, com a feira-livre que

acontecia nos arredores dos supermercados São José e Capibaribe, nos quais os
moradores do bairro e adjacências vinham fazer suas compras, principalmente, aos
sábados. A feira-livre ocupava um espaço de aproximadamente, 4.000m 2, em torno
deste mercado, na Av. Comendador Leão. O local era muito congestionado.

2.3 Decadência do bairro de Jaraguá

Um dos problemas mais comuns, em relação à preservação do patrimônio

histórico e cultural de um povo, é a falta de conhecimento a respeito de sua
importância para a sociedade. Assim, Jaraguá que já foi um dos grandes centros
comerciais da cidade, durante os anos 80, passou a viver de pequenos negócios.
Eram depósitos de vendas de material de construção, uma pequena fábrica de gelo,
 31

duas agências bancárias: Bradesco e Produban, e algumas sedes de

representações de classes e escritórios de usina.

O movimento proporcionado pelo cais do porto foi o único que

permaneceu no local, uma vez que a estação ferroviária foi desativada. O bairro
passou a apresentar carências em muitos aspectos, como restaurantes razoáveis,
sistema de transporte decadente e falta de condições para o tráfego. Em relação aos
casarões, a maioria apresentava aspectos de abandono, as paredes precisavam de
pintura. A razão para esse desprezo ao local nunca foi constatada, uma vez que
ainda predominava o movimento sucro-alcooleiro. Mesmo tombado, o bairro
apresentava sujeira e desprezo por parte da administração pública. Em relação ao
aspecto residencial, o bairro não melhorou em nada, tendo uma feira permanente
localizada à Rua Comendador Leão. As casas eram construções antigas, com
pequenas reformas. Não havia opções de lazer, já que o único espaço social do
bairro era o Jaraguá Tênis Clube, que também foi alvo do abandono. Outro aspecto
curioso, em relação ao bairro é o Bar da Zefinha, que existe a treze anos no
cotidiano histórico e recebe a visita de artistas, intelectuais, políticos e outros.

A decadência do Mercado de Jaraguá ocorreu com a criação da feira livre

do Jacintinho, bem como, devido ao fechamento do supermercado da Antiga CEIA,
fazendo com que a população se deslocasse para o Supermercado Preço Bom, da
Rua Buarque de Macedo, deixando de fazer compras no bairro. Reinaugurado em
21de agosto de 1998, pela administração da Prefeita Kátia Born, hoje conta com 55
box, pelo qual cada feirante paga em torno de R$ 20,00 a R$ 40,00 por mês, que se
destinam à conservação.

2.4 Revitalização do Bairro de Jaraguá e as condições atuais

O bairro de Jaraguá passou por um projeto de revitalização, no qual

cultura e diversão foram os pilares de uma nova fase. O Círculo Cultural ANIMA é
uma organização da sociedade que tem como objetivo mais amplo a defesa e a
difusão do patrimônio cultural alagoano, fortalecendo a identidade, agindo
positivamente na auto-estima da comunidade. A Colônia dos pescadores que,
originalmente, era composta por famílias que sobreviviam exclusivamente da
 32

atividade pesqueira, foi transformada, ao longo do tempo, numa grande favela,

servindo de abrigo a pessoas ligadas a setores informais da economia. Atualmente,
a localidade ocupa a beira-mar, com habitantes que vivem num ambiente insalubre,
em péssimas condições ambientais.

A associação dos trabalhadores da pesca do Jaraguá foi fundada em 16

de novembro de 1995, contando com vinte e um integrantes e dentre as suas
finalidades está a luta para melhor comercialização do pescado, com a implantação
da fábrica de gelo, com terreno doado pela Prefeitura Municipal de Maceió e
autorização do Banco do Nordeste.

A Fundação Municipal de Ação e Cultura, antiga Secretaria Municipal de

Cultura, com sede no bairro, tem a finalidade de coordenar e executar a política
cultural, preservando a memória do município. O Museu de Arte Brasileira Fundação
Pierre Chalita, foi um antigo depósito de açúcar, silencioso no limiar do século XIX, é
hoje, um dos novos pontos de cultura ardejante dos séculos XX e XXI. Foi fundado
entre 1986 e 1987, no conjunto dos armazéns de açúcar de estrutura antiga que já
pertencera ao Barãi de Van, depois à Usina Clotilde e foram adquiridos pela
Fundação Banco do Brasil, passando posteriormente ao artista Pierre Chalita,
personagem que dedica sua vida à arte e à preservação do patrimônio histórico e
cultural do Estado de Alagoas (LOUREIRO, 2000).

Um residencial bastante popular no bairro é o Condomínio Rosa dos

Ventos, antes um aterro dos arrabaldes de Jaraguá, lá onde em forma de rosa abria
a ventania. Começou a ser habitado em março de 1985. Seus 118 apartamentos,
divididos em 08 prédios, comportam, aproximadamente, 354 moradores. Desde a
data de sua fundação pela construtora Empretel, o residencial sofreu apenas uma
reforma em, 2002, para acrescentar melhorias.

Agregar a recuperação de um patrimônio histórico alagoano ao

conhecimento científico foi um dos principais objetivos da Faculdade de Alagoas
(FAL), ao se instalar no bairro histórico. O prédio onde está localizada a faculdade,
já funcionou como cabaré no século XIX. É um sobrado em estilo neoclássico,
tombado pelo Estado em 1984 e protegido pela Lei Municipal 4545, de novembro de
1996. Outra instituição educacional é a UNIFAL, que foi criada para promover o
aperfeiçoamento profissional, o intercâmbio com outros centros, trazendo cursos de
excelência, que são reconhecidos pelo Ministério da Educação e Cultura.
 33

Na área de saúde, tem-se a Casa de Saúde e Maternidade Nossa

Senhora de Fátima que foi inaugurada no dia 18de fevereiro de 1964. Possui
atualmente cerca de 70 leitos, 50 funcionários e seu atendimento é direcionado à
pacientes do Sistema Único de Saúde.

O Armazém Sebrae foi desenvolvimento a partir da crença no sucesso da

revitalização do Jaraguá, dando ao empreendedor a oportunidade de expor o seu
trabalho. A aliança francesa foi inaugurada em 12 de abril de 1952, tendo como
objetivo divulgar a cultura e o idioma Frances, através da promoção de cursos que
funcionam nos três turnos. Trata-se de uma instituição sem fins lucrativos. Outro
centro de cultura importante no bairro é a Academia de Dança Emilia Clark, que foi
inaugurada em março de 2000, disponibilizando Balet Clássico, jazz, sapateado,
dança do ventre e dança de salão.

Tem-se ainda, o Armazém 384 - Atelier e Galeria que expõe obras de

vários artistas alagoanos, divulgando trabalhos em tela; Antiquários; Bric-a-Brac,
cujo nome é de origem francesa e significa reunião de coisas antigas, Grupo Escolar
Ladislau Neto, Algodoeira Lagense SA, Cipesa, Cooperativa Regional dos
Produtores de Açúcar e Álcool de Alagoas, Escola Pequeno Príncipe, Fundação
Papa João XXIII, Seturma, Departamento de Polícia Federal, Federação de
Basketball de Alagoas, Malasartes e o Centro de Convenções de Alagoas.
 34

CAPÍTULO III

LEVANTAMENTO ESTATÍSTICO DOS ALUGÉIS NO BAIRRO DO JARAGUÁ

3.1 Realidade comercial do bairro

Como se pôde verificar anteriormente, valor e preço são coisas distintas e

variáveis são critérios utilizados para estabelecer a valorização de um determinado
local. No caso do Bairro do Jaraguá, pode-se nota a sua riqueza histórica,
representada em seus imóveis, bem como a existência de um diferencial em relação
aos demais bairros, após a revitalização, tornou-se um grande centro comercial e,
em especial, de lazer e diversão.

Proprietários de bares e restaurantes, bem como de casas noturnas e

boites, investiram na região, acreditando na nova infra-estrutura, com resgate do
patrimônio arquitetônico e cultural, acreditando que a divulgação do local traria
retorno do capital empregado como aconteceu em Pernambuco, com projeto
semelhante implantado na cidade de Recife. A expectativa dos empresários não
chegou a se concretizar e muitos estabelecimentos foram fechados como:

Pizza Bar o Piano: uma opção para quem gosta de música,

especialmente popular brasileira;

Virgulino: inspirador em histórias de lampião regatava os valores culturais

do Nordeste, com decoração centrada em motivos regionais, onde a clientela podia
usufruir dos ritmos típicos, como forró e o xote e a diversificada e saborosa culinária
nordestina;

Barão de Jaraguá: homenageava o Barão de Jaraguá;

Cantina de Baco: os proprietários, quatro italianos, resolveram fechar

após o bairro não ter sido ponto turístico;

Casa da Sogra: inovou o atendimento, criando uma galeria de achados e

perdidos, e decoração que exibia peças diferentes como dentaduras, chaves
antigas, varal com roupas em tamanho e modelos exclusivos, destacando-se as
famosas caçolas;
 35

Engenho Jaraguá: oferecia a culinária de origem pernambucana e do Rio

Grande do sul;

Oráculo: espaço destinado a promoção de eventos culturais como

lançamentos literários e exposições artísticas, com musica ao vivo,
preferencialmente pop, rock e MPB.

Píer Jaraguá: primeiro restaurante a se instalar no bairro com o projeto de

revitalização, mas não conseguiu sobreviver à crise.

Cem sensura: bar localizado em um antigo galpão reformado,

caracterizando um espaço alternativo para o público gay, lésbicas e simpatizantes.

Área: investiu na gastronomia;

Zona: relembra a história do próprio bairro, homenageando as mulheres

responsáveis pela característica boêmia do bairro.

2 Graus: o carro chefe era a cerveja gelada, acompanhada com pratos

típicos como carne do sol desfiada e creme de macaxeira.

O Xem: oferecia refeições e pagode.

Apesar das tentativas de promoção e desenvolvimento da cultura no

bairro, bem como do lazer e entretenimento, não houve sucesso nesses
empreendimentos. Essa realidade contribui para a valorização ou desvalorização
dos imóveis alugados na região. O bairro de Jaraguá resistiu ao progresso e ao
tempo, mantendo conservadas suas características coloniais e seu traçado urbano,
que o transformam numa área privilegiada de Maceió, de rico patrimônio histórico e
arquitetônico. A partir da década de 70, o bairro viu nascer construções de traçados
modernos, ganhou prédios funcionais, mas manteve, intactos, os armazéns que o
levaram ao progresso, os sobrados que abrigaram a vida de boemia, bem como, as
praças que foram palco de importantes eventos históricos de Alagoas.

O assoreamento da orla marítima, onde foi construída uma via de ligação

entre a parte norte e sul da cidade, a chamada Avenida Cícero Toledo, não permitiu
a destruição de diversos quarteirões de prédios antigos no bairro. Essa obra ajudou
a conservar a história. Através da restauração de alguns prédios, Jaraguá revive
uma parte de suas origens arquitetônicas. Isso cria uma expectativa para o
maceioense, esperando que o bairro passe a ter a mesma importância dos tempos
 36

de outrora, quando era a porta de entrada para o desenvolvimento da economia,

berço dos movimentos populares e da produção da cultura. O projeto de
revitalização de Jaraguá pretendeu transformar a área urbana do local, oferecendo
condições para o desenvolvimento de lazer, comércio, turismo, cultura e exposições,
tanto para a população local como para os visitantes.

3.2 Valores do aluguel

Na Rua Barão de Jaraguá, recebe esse nome em homenagem ao

Comendador José Antônio de Mendonça que montou a primeira fábrica de tecidos
de Alagoas. Nessa localidade, o aluguel de um galpão comercial com 800m2, com
salas, wc‟s, em área comercial, próxima à asplana, custa R$ 2.000,00 (dois mil
reais), sendo alugado pela imobiliária Zapieri.

Na Rua Sá e Albuquerque, que recebe esse nome em homenagem ao

bacharel pernambucano Antônio Coelho de Sá e Albuquerque, que dirigiu os
destinos de Alagoas em 1857, a imobiliária Mário Dias, oferece outro galpão
comercial, próximo ao Armazém Sebrae, medindo 7,20x 60m, totalmente reformado,
cujo valor é R$ 1.500,00 (Hum mil e quinhentos reais), com IPTU de R$ 90,92
(noventa reais e noventa e dois centavos).

Figura 3 – Galpão para alugar reformado

 37

A Rua Graciliano Ramos, antiga Rua da Boa Lembrança, recebeu esse

nome em homenagem ao escritor Graciliano Ramos, natural de Quebrangulo,
nascido a 27 de outubro de 1892. O aluguel de uma sala comercial com mezanino,
WC, almoxarifado e em uma ótima localização, excelente para escritório, custa R$
450,00 (quatrocentos e cinqüenta reais). É uma sala localizada no primeiro andar,
com estacionamento na frente e rua asfaltada.

Na Rua Dr. Batista Acioly, antiga Rua do Queimado, a Mário Dias

Aluguéis oferece uma sala comercial com wc privativo, cujo aluguel custa R$ 230,00
(duzentos e trinta reais) e o IPTU R$ 181,00 (cento e oitenta e um reais), com
condomínio de R$ 130,00 (cento e trinta reais).

Figura 4 – Sala 2, comercial para alugar

No mesmo local, tem-se a sala 3, cujo aluguel é de R$ 200,00 (duzentos

reais), e a responsabilidade pelo pagamento do IPTU, condomínio e energia fica por
conta do proprietário. Nota-se que a diferença entre o valor dessas duas salas
comerciais é significativa, possivelmente influenciado o locador no momento em que
optar por uma ou por outra.

Nesse caso, a utilização da metodologia de comparação direta, iria avaliar

as variáveis, uma vez que, aparentemente, os imóveis são similares. É importante
salientar que o valor do imposto territorial é estabelecido em cota única e anual.
Nesse sentido, as vantagens encontradas pelo inquilino seriam em relação à sala 3.
 38

O aluguel de apartamentos residenciais contendo 2 ou 1 Quarto, sala,

cozinha, wc social, suíte, com ar, com mobília, aluguel inclui água, luz, IPTU e
condomínio, próximo ao centro de convenções, custa R$ 500,00 (quinhentos reais).

Figura 5 – Apartamentos para alugar no Jaraguá

Na Av. Duque de Caxias, tem-se um prédio comercial com 12 salas com

WC, sendo 09 medindo 13,68m + WC, 01 sala medindo 36,03m com WC, frente
para o mar, 01 sala medindo 26,55m, 01 sala medindo 20,79m com WC, recepção
medindo 17,05m com WC, despensa. Área: 540 m². Valor do Aluguel: R$ 5.500,00.

Na Rua do Uruguai, calma e tranqüila, que liga o SESC/Poço à Av. da

Paz, passando pela Capitania dos Porto, era uma rua residencial, de famílias ilustres
como a família Mendes, seu nome advém da Guerra do Uruguai, possui um imóvel
para alugar, com 3 quartos, suíte, sala, cozinha, WC social, garagem, área de
serviço, laje, cerâmica, quintal (170) metros, próximo ao Cesc e à Fundação São
Pedro, cujo aluguel custa R$ 750,00 (setecentos e cinqüenta reais) e o IPTU R$
82,40 (oitenta e dois reais e quarenta centavos).

Pode-se verificar que o valor dos aluguéis no bairro de Jaraguá levam em

consideração variáveis como localização próxima ao centro e aspectos comerciais
que envolvem o bairro, que foi um dos principais pontos de desenvolvimento do
Estado e berço da miscigenação de raças e profissões. Sua população, típica de
zona portuária, abrigando viajantes, trapicheiros, estivadores, barcaceiros,
comerciantes, aduaneiros, escriturários, carroceiros, marinheiros e prostitutas, foi
 39

substituída por outros agentes que continuaram a colaborar para o seu crescimento.
Hoje, conta com diversificados estabelecimentos entre o quais podem ser citados:

Escritório da Petrobrás; Unimagem – Unidade de Diagnóstico por

Imagem; Euroclínicas; Clínica Infantil Santa Maria Goretti, Sindicato das Agências de
Navegação Marítima do Estado de Alagoas; Federação da Agricultura do Estado de
Alagoas; Federação dos Trabalhadores na Agricultura do Estado de Alagoas;
Federação das Associações Comerciais de Alagoas; ASPLANA – Associação dos
Plantadores de Cana de Açúcar; Associação dos Práticos do Estado de Alagoas;
OGMO – Órgão Gestor de Mão de Obra do Trabalho Portuário Avulso do Porto de
Maceió; Caixa Economica Federal – Agência Visconde de Sinimbu; SENAR –
Serviço Nacional de Aprendizagem Rural; Leker – Casa de lanches. Hansburgers
lanches; Casa de Arte Blandina; Fábrica de gelo; Água Frascalli; Estação Jaraguá;
Aquaball; Jaraguá Clinic Center; Art Modulo Arquitetura; Assembléia de Deus;
Secretaria Municipal de Comunicação; Secretaria Municipal de Coordenação das
Regioes Adminsitrativas.

Conta ainda com Associação dos Trabalhadores da Pesca de Jaraguá;

Secretaria de Saúde do Estado de Alagoas; Sindicato dos Arrumadores do Estado
de Alagoas;Sindicato dos Conferentes e Consertantes de Cargas e Descargas do
Porto de Maceió; Sindicato dos Policiais Federais de Alagoas; Sindicato dos
Condutores Autônomos Rodoviários de Alagoas; Associação dos Profissionais de
Eletroeletrônica; Banco General Motors; Posto Shell Jangadeiros; SENAR; Escritorio
do Hotel Salinas; Via Naval; AL Publicidade e Eventos; Dantas e Barreto Ltda-ME.

Enfim, pode-se dizer com toda certeza que o Bairro de Jaraguá é um dos
centros comerciais de maior importância para a cidade de Maceió, pela sua
localização, por sua história, pela arquitetura, pela sede do Centro de Convenções
do Estado de Alagoas e por toda a riqueza. É próximo ao centro da cidade, possui
acesso privilegiado a transporte.

É nesse local que se encontra o Centro de Artesanato, que já pertenceu a

Usina Serra Grande, e foi construído durante a 1ª Guerra Mundial, que pertence a
artista plástica Darci Farias que trouxe para o bairro a beleza dos produtos
artesanais alagoanos. Assim, a concepção do projeto de revitalização levou em
consideração os vários fatores econômicos e sociais, permitindo que a comunidade
beneficiada pudesse obter, em seu próprio espaço, as condições adequadas para
 40

auto-sustentação. Depois de implantado, o projeto integraria a área do complexo

turístico do local, beneficiando não só a sociedade como também, os turistas que
visitassem Maceió.

A nova concepção do complexo turístico e cultural, nesse projeto

específico, propôs a ocupação de dois dos seis galpões para a implantação do
Centro Cultural de Exposições, que conta com aproximadamente 10.000m 2. O
empreendimento conta com teatro, pavilhão de exposição, estacionamento, acústica
e ar-condicionado.

Figura 6 – Centro de Convenções e Exposições de Alagoas no Jaraguá

Por fim, pode-se concluir que essa revitalização, bem como as variáveis
que envolvem o Bairro de Jaraguá, são aspectos positivos, que fazem com que os
imóveis alugados na região, para fins comerciais, sejam valorizados. O local sempre
apresentou vocação para o comércio, sendo um dos aspectos que fazem com que
atividades comerciais sejam desenvolvidas na localidade.
 41

CONCLUSÃO

Com o presente estudo pode-se verificar que a determinação de valores

locativos é complexa e exige do profissional conhecimento e qualificação. Assim,
alguns imóveis, por suas características construtivas, de aproveitamento, de
construção ou de identidade, como é o caso do bairro de Jaraguá, são
diferenciados, únicos, atípicos. Nota-se que a ocorrência é reduzida e não existem
imóveis semelhantes, que possam contribuir para a avaliação por meio de
comparação.

Assim, as características presentes nos imóveis, localizados no bairro de

Jaraguá, são de caráter atípico, uma vez que sua história e riqueza de detalhes não
se compara a qualquer outra área residencial ou comercial da cidade de Maceió.
Nesse caso, o valor sempre terá que contemplar a presença de um caráter
diferencial e particular, que poderá ser, em relação ao mercado típico, fator
valorizante ou desvalorizante.

Muitos imóveis são construídos com função específica, como é o caso

dos armazéns, que são os galpões usados para guardar açúcar, algodão e café, que
fazem parte da história de riqueza comercial do lugar e, hoje, são ocupados por
escritórios e empresas comerciais.

A engenharia de avaliações é o campo responsável por essa árdua tarefa

de avaliar os imóveis para locação ou venda. Através de algumas metodologias ou
técnicas avaliativas, conforme se pôde observar no decorrer desse estudo, o
profissional responsável e legalmente habilitado, desenvolve o trabalho complexo de
avaliar bens ou coisas. Atualmente, essa especialidade vem sendo militada por
muitos trabalhadores, que buscam especialização para compreender as técnicas.

Neste contexto, o presente estudo mostrou que algumas características

são imprescindíveis para quem desejar trabalhar com a engenharia de avaliações. A
proposta dessa pesquisa foi mostrar que a avaliação de aluguéis de bens e de seus
frutos, quer em face do seu caráter científico, quer atendendo aos preceitos legais,
deve ser levada por engenheiros e arquitetos, habilitados que estão em suas várias
especialidades para o estudo do melhor aproveitamento, bem como do estado físico
dos imóveis, permitindo o estabelecimento dos seus valores.
 42

A avaliação é um conjunto de operações que permitem a possibilidade de

formar juízo sobre o valor de um bem imóvel, sobre o valor de uma propriedade ou
de um direito a ela pertencente. Ao ser realizada por engenheiros de avaliações,
objetiva a determinação de um valor para determinado bem como aquele
equivalente ao seu usufruto.
 43

REFERÊNCIAS

AURICCHIO, Luiz. Aluguel Imobiliário. São Paulo: PINI, 1992.

BARBOSA, Jair. Jaraguá. Maceió: Edufal, 1995.

CANDELORO, Milton. Avaliação de Aluguéis. São Paulo: Pini, 1991.

COSTA, Craveiro. Maceió. Maceió: Sergasa, 1981.

D‟AMANTO, Mônica; ALONSO, Nelson Roberto Pereira. Imóveis Urbanos: avaliação

de aluguéis. São Paulo: Leud, 2007.

DANTAS, Rubens Alves. Engenharia de Avaliações. São Paulo: Pini, 1999.

FIDÉLIS, Eduardo Camargo. Avaliação de Aluguéis. Revista Engenharia, nº 167,

2006.

HÖFLING, Roberto. Manual do comprador de habitação. São Paulo: Pini, 1993.

LOUREIRO, Maria Isabel Albuquerque de. História de Alagoas. Maceió: Sergasa,

2000.

PAULO, Durval Rodrigues. Taxa de rentabilidade. Seminário Paulista de Avaliações

e Pericias, 1992.

PEDROSA, José Fernando de Maya. Histórias do velho Jaraguá. Maceió: Talento,

1998.

PELLEGRINO, José Carlos. Arbitramento de Aluguéis. Livro de Engenharia de

Avaliações. IBAPE. São Paulo: Pini, 1974.

REVISTA HISTÓRIA DO MEU BAIRRO. Nº 2 – Ano 1 – Maceió: CEFET, 2003.

TARCHA, Jorge. Curso avançado de locação residencial e comercial

. São Paulo: SECOVI, abril/maio, 2003.
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ANEXOS
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LEI Nº 8.245/1991
ANEXO 1

Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumaríssimo, observar-se-á o
seguinte:
I - além dos requisitos exigidos pelos arts. 276 e 282 do Código de Processo Civil, a
petição inicial deverá indicar o valor do aluguel cuja fixação é pretendida;
II - ao designar a audiência de instrução e julgamento, o juiz, se houver pedido e com
base nos elementos fornecidos pelo autor ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, não excedente
a oitenta por cento do pedido, que será devido desde a citação;
III - sem prejuízo da contestação e até a audiência, o réu poderá pedir seja revisto o
aluguel provisório, fornecendo os elementos para tanto;
IV - na audiência de instrução e julgamento, apresentada a contestação, que deverá
conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação
e, não sendo esta possível, suspenderá o ato para a realização de perícia, se necessária,
designando, desde logo, audiência em continuação.
1° Não caberá ação revisional na pendência de prazo para desocupação do imóvel (arts.
46, parágrafo 2° e 57), ou quando tenha sido este estipulado amigável ou judicialmente.
2° No curso da ação de revisão, o aluguel provisório será reajustado na periodicidade
pactuada ou na fixada em lei.
Art. 69. O aluguel fixado na sentença retroage à citação, e as diferenças devidas durante
a ação de revisão, descontados os alugueres provisórios satisfeitos, serão pagas corrigidas, exigíveis
a partir do trânsito em julgado da decisão que fixar o novo aluguel.
1° Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade
de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato revisando, bem como adotar outro
indexador para reajustamento do aluguel.
2° A execução das diferenças será feita nos autos da ação de revisão.
Art. 70. Na ação de revisão do aluguel, o juiz poderá homologar acordo de desocupação,
que será executado mediante expedição de mandado de despejo.
Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a
petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:
I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;
II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;
III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo
pagamento lhe incumbia;
IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;
V - indicação de fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo,
com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da
Economia, Fazenda e Planejamento, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o
estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, em qualquer caso e
desde logo, a idoneidade financeira;
VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os
encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;
VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título
oponível ao proprietário.
Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão
citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou
renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese,
procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação.
Art. 72. A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará
adstrita, quanto à matéria de fato, ao seguinte:
I - não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei;
II - não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da
renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar;
III - ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores;
IV - não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 52).
1° No caso do inciso II, o locador deverá apresentar, em contraproposta, as condições
de locação que repute compatíveis com o valor locativo real e atual do imóvel.
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2° No caso do inciso III, o locador deverá juntar prova documental da proposta do

terceiro, subscrita por este e por duas testemunhas, com clara indicação do ramo a ser explorado,
que não poderá ser o mesmo do locatário. Nessa hipótese, o locatário poderá, em réplica, aceitar tais
condições para obter a renovação pretendida.
3° No caso do inciso I do art. 52, a contestação deverá trazer prova da determinação do
Poder Público ou relatório pormenorizado das obras a serem realizadas e da estimativa de
valorização que sofrerá o imóvel, assinado por engenheiro devidamente habilitado.
4° Na contestação, o locador, ou sublocador, poderá pedir, ainda, a fixação de aluguel
provisório, para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, não excedente
a oitenta por cento do pedido, desde que apresentados elementos hábeis para aferição do justo valor
do aluguel.
5° Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade
de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato renovando, bem como adotar outro
indexador para reajustamento do aluguel.
Art. 73. Renovada a locação, as diferenças dos aluguéis vencidos serão executadas nos
próprios autos da ação e pagas de uma só vez.
Art. 74. Não sendo renovada a locação, o juiz fixará o prazo de até seis meses após o
trânsito em julgado da sentença para desocupação, se houver pedido na contestação.
Art. 75. Na hipótese do inciso III do art. 72, a sentença fixará desde logo a indenização
devida ao locatário em conseqüência da não prorrogação da locação, solidariamente devida pelo
locador e o proponente.