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transações imobiliárias
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Já parou para pensar que, para trabalhar com locação de imóveis, você não
precisa parar de atuar com venda? Diversificar seu portfólio pode alavancar de vez
suas negociações.
Pense bem: quantos interessados em comprar você já atendeu que
perceberam não ter dinheiro suficiente para a entrada e as prestações do
financiamento? Nestes casos, você poderia ter apresentado também um imóvel de sua
carteira para locação, garantindo a conclusão do negócio!
Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio
dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua
mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o
negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos
trabalhos do corretor.
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Experiência
É preciso ter conhecimentos técnicos para trabalhar com locação e
ter conhecimentos sobre a lei do inquilinato e dos trâmites comuns do mercado.
Conhecimento regional
O futuro locatário interessado em alugar um imóvel considerará
a localização como fator determinante neste processo. Alguém que compra um imóvel
pode até desconsiderar alguns problemas relativos à localização dado a valorização do
bem. O locador, não. Ele irá visitar quantos imóveis forem possíveis até chegar àquele
que julga ideal. Por isto, se você acredita ser apto para esta função, avalie seus
conhecimentos sobre o bairro ou a cidade de atuação como fator de sucesso.
Estabilidade financeira
Atuar na locação de imóveis pode significar uma rotina menos
puxada para o corretor acostumado a se dedicar de domingo a domingo na
prospecção de clientes e na negociação de imóveis. Porém, a administração de
imóveis requer um trabalho rotineiro, ligado a um cotidiano semanal de escritórios e
cartórios, em que o fluxo de recebimentos levará algum tempo até ser tido como o
ideal para as necessidades do corretor.
Tornar-se um especialista em locação de
imóveis é um dos caminhos que um corretor pode trilhar para se tornar um profissional
mais preparado e ter seu “passe” valorizado, dado a necessidade das empresas do
setor. Além disso, a dedicação a esta área possibilitará ao corretor ganhos regulares e,
em alguns casos, mais disponibilidade de tempo.
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Experiência
Conhecimento regional
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Estabilidade financeira
Atuar na locação de imóveis pode significar uma rotina menos puxada para o
corretor acostumado a se dedicar de domingo a domingo na prospecção de
clientes e na negociação de imóveis. Porém, a administração de imóveis requer
um trabalho rotineiro, ligado a um cotidiano semanal de escritórios e cartórios, em
que o fluxo de recebimentos levará algum tempo até ser tido como o ideal para as
necessidades do corretor.
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Locação é a relação pela qual uma pessoa (locador) cede temporariamente o uso e o gozo de um
bem durante certo tempo a outro (locatário).
A Lei 12.112, de 2009, alterou alguns artigos da Lei 8.245, de outubro de 1991,
que regula a locação de imóvel urbano, salientando que as demais locações
permanecem sendo reguladas pelo Código Civil, veja:
Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:
a) as locações:
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Como nosso foco são imóveis, nosso estudo permeará a legislação específica de
locações, partindo para alguns pontos do Código Civil, quando for pertinente e em
situações específicas.
Não o poderá, pessoalmente, se for incapaz. No Código Civil, artigo 5º, constam
quais são os incapazes, veja:
II – Os pródigos
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Os menores de 16 anos podem exercer os atos da vida civil, mas sequer assinam. Portanto, serão
representados por seus pais ou por tutor ou por curador especial.
Os maiores de 16 anos e menores de 21 serão assistidos pelos pais ou por tutor ou por curador
especial e podem assinar os atos, mas é necessária, também, a assinatura do representante legal
para a sua validade.
Caso o contrato tenha gerado algum tipo de danos ao locatário, e esse dano seja
de responsabilidade dos locadores, eles responderão em igual parte. Se estivermos
falando de quatro locadores, hipoteticamente, os valores serão divididos por quatro, e
cada um pagará 25% do valor a ser indenizado.
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Prazo de locação
A regra geral é de que as partes tenham liberdade para estabelecer o prazo que
durará o contrato, todavia, se esse prazo for superior a dez anos, será necessário a
vênia conjugal, que nada mais é do que uma concordância por parte do cônjuge. Essa
situação é importante, pois o cônjuge que não anuiu com a locação poderá pedir a
anulação do contrato judicialmente, sendo a vênia conjugal necessária,
independentemente de ser o contrato residencial ou comercial.
3. Ou, ainda, caso notifique o locador, por escrito, com prazo de no mínimo 30
dias de antecedência.
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A lei também regula as formas em que as partes poderão desfazer a locação. O artigo
9º estabelece que podem encerrar a contratação se estiverem de mútuo acordo, ou se
uma das partes cometer algum tipo de infração legal ou contratual, o contrato também
pode ser encerrado em caso de não pagamento do aluguel ou dos respectivos
encargos e, ainda, caso seja necessária a realização de algum reparo urgente
determinado pelo Poder Público, que impeça a permanência do locatário ou a torne
inviável.
A lei estabelece algumas das situações para rescisão, todavia não é norma
taxativa, isto é, as possibilidades não se esgotam com essas situações. O artigo 9º é o
que chamamos de artigo exemplificativo.
E se o locador falecer?
A lei também cuidou de regular esses casos e já previu essa situação no artigo
10, estabelecendo que, com a morte do locador, a locação se transmite aos herdeiros,
não rescindindo o contrato. Nesse exemplo, os herdeiros passam a ter todos os
direitos antes de o locador falecer e o pagamento dos aluguéis serão feitos a qualquer
um dos herdeiros, uma vez que são igualmente “donos” do imóvel.
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Valor da locação
Seguindo nas cláusulas que conterão no contrato de locação, alguns cuidados
devem ser tomados quanto ao valor estabelecido para pagamento do locatário.
O artigo 17 da Lei nos diz que as partes são livres para convencionarem sobre o
aluguel. Todavia, o valor estabelecido não pode ser fixado em moeda estrangeira, nem
estar vinculados a variação cambial, nem mesmo a salário mínimo. Neste último caso,
por exemplo, é vedado fixar o valor do aluguel em três salários mínimos, ele deve ser
fixado em moeda corrente, por exemplo, R$ 500,00.
Sobre as taxas do imóvel, o que pode ou não pode ser repassado para o
locatário pagar? Vejamos:
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Garantias contratuais
Quanto às garantias contratuais, a Lei, em seu artigo 37, é clara ao especificar os
tipos de garantias que podem ser dadas pelo locatário ou por terceiro ao locador, ao
firmarem estes últimos um contrato de locação, a saber, a caução, a fiança e o seguro
fiança. No artigo, consta também, claramente, a vedação, para os contratos que
exigem mais de uma garantia, inclusive o considera nulo quando assim for feito.
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A garantia da fiança é prestada com base na confiança que tem o fiador em seu
afiançado. Não há que se falar, portanto, que o fiador dá em garantia este ou aquele
bem móvel ou imóvel de sua propriedade, como muitos pensam, e trata-se de grave
erro. O patrimônio do fiador/garantidor poderá ser apenas levantado, pesquisado, a fim
de saber se ele tem condições financeiras de arcar com eventual obrigação
inadimplida pelo locatário/afiançado, mas nunca, em momento algum, ficam seus bens
adstritos, vinculados ao cumprimento da obrigação como muitas vezes pensam e
pretendem os locadores/administradores de imóveis.
As garantias admitidas por lei aos contratos de locação têm por finalidade
assegurar ao locador a plena satisfação dos créditos decorrentes da locação, ainda
que o locatário não apresente condições financeiras e patrimoniais para o pagamento
das obrigações que são imputadas a ele enquanto de posse do imóvel.
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Vistoria
O laudo de vistoria de imóvel é utilizado para descrever o estado de conservação
de um imóvel que será alugado, seja para fins residenciais ou comerciais.
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É praxe na locação de um imóvel que uma nova pintura seja realizada antes da
entrega das chaves. Porém, é preciso observar se existem paredes molhadas ou até
mesmo manchadas ou com mofo. Isso pode indicar vazamentos na parte hidráulica,
que poderão ser reparados pela imobiliária ou pelo proprietário.
Em qualquer vistoria de imóvel devem constar danos aparentes visíveis, como, por
exemplo, trincas e rachaduras. Havendo estes tipos de problemas, o locador deve
fotografar a avaria e anexar ao laudo. Além do mais, deverá pedir a manutenção ao
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proprietário, caso represente algum risco aos moradores ou até para vizinhos.
Fotografias, aliás, são ótimas aliadas para quem precisa ilustrar um problema
detectado na vistoria de imóvel. Utilize-as sempre!
Torneiras, registros, válvulas sanitárias, pias, cubas, entre outros itens, que são
manuseados diariamente, costumam apresentar desgaste. Por isso, deverão ser todos
testados e suas funcionalidades descritas na vistoria.
Portas e janelas são itens não apenas essenciais, que configuram comodidade ao
morador, como também a segurança da casa. Teste o fechamento de todos eles e
também verifique se existe alguma dificuldade ao abrir e fechar fechaduras e trincos.
Não deixe de mencionar a pintura destes itens. Mais uma vez, a fotografia ajudará a
demonstrar a real situação destes itens.
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A vistoria de um imóvel é uma tarefa detalhista, então precisa ser feita com muito
cuidado para não deixar passar nada que possa gerar gastos futuros para o locador. E,
muitas vezes, durante esse processo, são observados aqueles pontos que mais
chamam a atenção, como portas ou janelas, e os pisos e os revestimentos podem
acabar sendo deixados de lado.
Soquetes, lustres e arandelas deverão ser descritos, se existirem. Caso estes itens e
as lâmpadas forem citados no laudo da avaliação de imóvel, precisarão estar
presentes ao final do contrato. Não esqueça de falar do telhado, quando ele existir, e
de mencionar a situação das telhas e do madeiramento também.
O mais comum na locação residencial é o imóvel estar vazio, pronto para ser ocupado
pela mobília do locador. Mas também existem as situações em que ele encontra-se
parcialmente ou totalmente mobiliado.
Nestes casos, vale a mesma regra de toda a vistoria de imóvel. Os imóveis que
existirem deverão constar detalhadamente no laudo. Portas, dobradiças e maçanetas
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A vistoria de imóvel é uma etapa muito importante para quem aluga uma casa. Então,
estar atento a todos os seus detalhes e dedicar tempo na sua descrição poderá poupar
o locador de problemas futuros (REAL, Vitório. O que deve constar na vistoria de
imóvel para locação).
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Sendo assim, com a análise da legislação sobre o tema, será possível uma visão
mais ampla sobre essa área de atuação e todas as peculiaridades, tanto no que diz
respeito ao perfil do profissional dessa área quanto às questões práticas do mercado.
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