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A desistência do negócio de compra e

venda de imóvel e a comissão de
corretagem
A remuneração do corretor de imóveis nos casos de
desistência do negócio.

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Publicado por Leonardo Teles há 3 anos

As comissões de corretagem nem sempre são figuras de fácil aceitação nos

negócios de compra e venda de imóveis, sendo, portanto, uma verdadeira
fonte de conflitos e litígios.

Não deveria, afinal a corretagem não é uma tarefa simples e em muitos

casos, sem a figura do corretor, muitos negócios jamais se concretizariam.

De todo modo, a corretagem envolve aproximação, publicidade, esforço e

técnicas de persuasão, conhecimento de mercado e outros elementos que
deixam evidente o trabalho árduo desempenhado pelos nobres corretores,
evidenciando assim a legitimidade e o merecimento das devidas
comissões.

Pois bem, que é devida já sabemos.

No entanto, em algumas situações esta certeza de exigibilidade não se

revela tão óbvia, principalmente porque as compras e vendas de imóveis

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são negócios extremamente complexos que possibilitam a ocorrência de

situações das mais variadas.

Por exemplo, se você estivesse celebrando um negócio de compra e venda,

como vendedor ou comprador, e desistisse do negócio, você saberia
dizer se a comissão de corretagem é devida?

Esta é uma pergunta cotidianamente levantada não só por compradores e

vendedores, mas também pelos próprios corretores que convivem com
estas situações.

Por isso, decidi escrever este artigo para que você nunca mais tenha esta
dúvida e fique cada vez mais preparado para suas negociações
imobiliárias.

1 – Em caso de desistência do negócio, pelo vendedor ou

comprador, a comissão de corretagem é devida?

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Bem, embora essa questão seja ainda sensível e objeto de discussões pelos
tribunais Brasil a fora, precisamos nos apegar aos entendimentos firmados
pelas Cortes Superiores, na esperança de haver e ser respeitada a nossa
estimada segurança jurídica.

Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça tem consolidado o seu

entendimento no sentido de que a comissão de corretagem é devida
sempre que o resultado útil do negócio tenha sido atingido.

Como assim resultado útil? Veja, quando falamos em um contrato de

corretagem, precisamos necessariamente entender o seu conceito
estampado no art. 722 do Código Civil, o qual dispõe tratar-se de contrato
pelo qual uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de
prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a
obter para a segunda um ou mais negócios, conforme instruções recebidas.

Assim, com base em tal conceito, a corretagem imobiliária reflete a ideia

de alguém que assume a obrigação de obter para outrem a venda ou a
compra de um bem imóvel, conforme as instruções passadas, a depender
de caso a caso.

Logo, quando é que se atinge o resultado útil do negócio? Quando a

compra ou a venda do imóvel se efetiva de fato, nascendo daí a obrigação
do contratante em pagar a comissão de corretagem e o direito do
contratado em receber a referida comissão.

Então quando alguma das partes (vendedor ou comprador) desiste da

compra ou da venda o corretor não tem direito a comissão?

A resposta é: depende.

Observe, normalmente os corretores, no momento da negociação,

solicitam a assinatura do cliente nas propostas oferecidas, deixando a

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critério destes a aceitação ou a negação do valor ofertado, como uma

forma de tentar vincular o cliente àquele negócio.

Mas eu te pergunto: uma vez assinada, tal proposta já atinge o resultado

útil do negócio?

Pois bem, a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça é

firme no sentido de que NÃO, não atinge o resultado útil, mesmo diante da
redação do art. 427 do Código Civil.

Isto porque, neste momento, as partes estão em meio a uma fase pré-
contratual, ou seja, não há contrato e por consequência, inexistem direitos
e deveres para quem quer que seja.

Portanto, se a desistência ocorre neste momento (pré-contratual), não há

que se falar em pagamento de qualquer comissão de corretagem, afinal de
contas, o imóvel não foi vendido e nem comprado.

Para tanto, trago à lume, os seguintes arestos do STJ:

CIVIL. CONTRATO DE CORRETAGEM. VENDA DE IMÓVEL.

PROPOSTA ACEITA PELO VENDEDOR. DESISTÊNCIA
POSTERIOR. INTERMEDIAÇÃO. RESULTADO ÚTIL NÃO
CONFIGURADO. COMISSÃO INDEVIDA. I. O serviço de
corretagem somente se tem como aperfeiçoado quando o negócio
imobiliário se concretiza, posto que o risco é da sua essência.
Destarte, indevida a comissão mesmo se após a aceitação da
proposta, o vendedor, que concordara com a intermediação, se
arrepende e desiste da venda, situação esta sequer reconhecida
pelas instâncias ordinárias. II. Recurso especial não conhecido.
(REsp 317.503/SP, Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR,
QUARTA TURMA, julgado em 07/06/2001, DJ 24/09/2001, p.
315)

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CORRETAGEM. PROPOSTA ACEITA PELO COMPRADOR.

NEGÓCIO NÃO-CONCRETIZADO. COMISSÃO INDEVIDA. A
comissão de corretagem só é devida se o negócio é efetivamente
concluído e não há desistência por parte dos contratantes."(AgRg
no Ag 867.805/SP, Rel. Ministro HUMBERTO GOMES DE
BARROS, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/10/2007, DJ
31/10/2007, p. 327)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO
DE CORRETAGEM. OBRIGAÇÃO DE RESULTADO.
PARTICIPAÇÃO NA CONCLUSÃO DO NEGÓCIO.
INEXISTÊNCIA. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. CONFIRMAÇÃO
DA SÚMULA 7/STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. O contrato de
corretagem não impõe simples obrigação de meio, mas de
resultado, de maneira que somente é cabível a comissão de
corretagem quando o corretor efetua a aproximação entre
comprador e vendedor, resultando na efetiva venda do imóvel. 2.
O Tribunal a quo afirmou que, embora o recorrente tenha
iniciado as tratativas, não demonstrou a efetiva participação na
conclusão do negócio por seu intermédio. 3. Na medida em que a
convicção firmada deu-se com base nos elementos fáticos dos
autos, a modificação de tal entendimento lançado no v. acórdão
recorrido, nos moldes em que ora postulada, demandaria a
análise do acervo fático-probatório dos autos, o que é vedado
pela Súmula 7 do STJ. 4. Agravo interno a que se nega
provimento."(AgRg no AREsp 514.317/SP, Rel. Ministro RAUL
ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 25/08/2015, DJe
16/09/2015

Note-se que o entendimento do STJ era neste sentido em 2001, em 2007,

em 2015 e parece não ter tendência de mudança tão cedo.

Todavia, diferente é a situação em que há a assinatura do compromisso de

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compra e venda ou da escritura pública de venda e compra, porque aí sim

há a efetiva venda, ou compra do imóvel, atingindo-se assim o resultado
útil do negócio.

Deixe-me esclarecer uma coisa, o compromisso de compra e venda não

transfere propriedade, obviamente, mas entende-se que se assinado, já faz
atingir o resultado útil do negócio porque nesta fase as partes não estão
mais na fase pré-contratual e sim na fase contratual, de fato.

Neste mesmo entendimento ensina o Professor Luiz Antônio Scavone

Júnior em sua obra “Direito Imobiliário Teoria e Prática”, in verbis:

“Alguns intermediários entendem que fazem jus à comissão no

fechamento do negócio (assinatura da proposta por ambas as
partes), vez que nessa fase houve o acordo de vontades que possui
o condão de formar o vínculo contratual e, inclusive, estipulam
clausulas na proposta vinculando as partes ao pagamento da
comissão.

Tais clausulas ou condições, estipuladas nas propostas, não

geram qualquer efeito, a teor do que dispõe o art. 725 do Código
Civil, que traduz a obrigação de resultado do corretor.

Portanto, só o fechamento do negócio com a assinatura do

contrato (compra e venda ou promessa de compra e venda e,
ainda, outro negócio imobiliário que tenha sido intermediado) é
que estabelece o direito à percepção da comissão.” (Scavone
Júnior, Luiz Antônio, Direito Imobiliário Teoria e Prática, 13ª
edição, editora Gen e Forense, pág. 391).

Portanto, mesmo que promitente comprador ou promitente vendedor

decida desistir do compromisso celebrado, devidas serão as comissões do
corretor.

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Além disso, há ainda que se pensar que muitas vezes os compromisso de

compra e venda possuem clausula de irretratabilidade e irrevogabilidade,
proibindo que qualquer dos contratantes desista posteriormente do
negócio.

Assim, a assinatura da promessa de compra e venda é a verdadeira

divisora de águas que dará direito ao recebimento por parte dos corretores
de imóveis.

Logo, por absoluta lógica, devidas serão as comissões se a escritura

pública de compra e venda for assinada, porque aqui sim, há de fato, a
celebração solene do negócio entre as partes.

Beleza Doutor, mas todas estas circunstâncias são em casos de desistência

imotivada dos contratantes, e naquelas ocasiões em que o corretor faz por
onde haver a desistência, ou seja, quando a desistência é motivada?

Bom, se a desistência do negócio ocorreu em razão de uma justa

motivação, não há que se falar em pagamento de qualquer comissão.

Conclusão

Pois bem, traçadas todas estas linhas, conclui-se que a comissão de

corretagem é devida somente quando há a aproximação das partes, a
proposta e a sua aceitação e a execução do contrato, cumulativamente, a
teor do art. 725 do Código Civil.

Desta forma, não basta a mera assinatura e aceitação da proposta inicial

para que a comissão de corretagem seja devida, mas sim a assinatura da
promessa de compra e venda ou do contrato de compra e venda
propriamente dito como causa sine qua non para o aperfeiçoamento do
negócio.

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Logo, se as partes desistem antes de adentrarem na fase contratual,

indevida são as comissões de corretagem, entretanto, se já estiverem
navegando dentro das clausulas de uma promessa de compra e venda ou
de um contrato de compra e venda, as comissões de corretagem serão
devidas e poderão ainda serem exigidas judicialmente.

Com isso, a depender da sua posição nesta relação contratual, fique atento
nestas condições.

Grande abraço do seu amigo, Dr. Leonardo.

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Leonardo Teles

Advogado, atuante na região oeste de São Paulo. Bacharel em Direito pela Unifieo - Centro Universitário
FIEO. Pós graduado em Direito Imobiliário na Escola Paulista de Direito. Sócio proprietário do escritório
Teles & Teles advogados, situado na Alameda Rio Negro, 1.030, Conjunto 1.701, Stadium Corporate,
Alphaville, Barueri - SP. Sócio proprietário da Teles & Teles Assessoria para Corretores, situado na Alameda
Rio Negro, 1.030, Conjunto 1.701, Stadium Corporate, Alphaville, Barueri - SP.

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