GUIA PRÁTICO

SOBRE LEILÕES
IMOBILIÁRIOS
UM PASSO A PASSO DE COMO INVESTIR COM
SEGURANÇA E OBTER EXCELENTES
RESULTADOS COM LEILÕES DE IMÓVEIS!
SOBRE O E-BOOK

Idealizado pela Kaled & Macucci com

atuação em São Paulo e no Rio de
Janeiro, o intuito deste E-book é
difundir conhecimento sobre os leilões
de imóveis e de como obter excelentes
resultados investindo de forma segura.

Sejam bem vindos!

Veronica Kaled Laís Macucci

SUMÁRIO
CAPÍTULO 1 Quem Somos
CAPÍTULO 2 Introdução
CAPÍTULO 3 Conceito e Modalidades de Leilão
CAPÍTULO 4 Como Funciona na Prática
CAPÍTULO 5 Segurança e Rentabilidade
CAPÍTULO 6 Dúvidas Frequentes
CAPÍTULO 7 Glossário
CAPÍTULO 8 Curiosidades
CAPÍTULO 9 Por que a Kaled & Macucci?
 CAPÍTULO 1 - Quem Somos
A Kaled & Macucci Associados é o resultado da união de
profissionais de diferentes áreas com experiência no
mercado imobiliário, direito imobiliário e registral, a nossa
missão é proporcionar aos nossos clientes segurança
jurídica e financeira na aquisição de imóveis em leilão.

Somos especializados em leilões judiciais, extrajudiciais e

venda direta de imóveis. Nosso método é baseado na análise
minuciosa de todo histórico do imóvel, fornecendo laudos e
pareceres completos aos nossos clientes, incluindo
diagnóstico de risco e projeção de rentabilidade, para uma
arrematação bem sucedida.

O estudo de caso é realizado via exame minucioso dos

procedimentos internos dos bancos, da avaliação do imóvel,
Veronica Kaled Laís Macucci
dos credores e leiloeiro, tanto na retomada do imóvel pelo
credor, quanto na realização dos leilões, afastando assim
possíveis nulidades procedimentais que possam trazer
riscos ao negócio.

Realizamos a melhor estratégia para que seu investimento

alcance o melhor retorno.
 CAPÍTULO 2 - Introdução
O universo dos leilões é repleto de termos
específicos e importantes para entender o
funcionamento de todo o processo.
Pensando nisso, trouxemos um conteúdo que
pode te ajudar a entender melhor algumas
questões e solucionar dúvidas.
Além disso, disponibilizamos um glossário com os
principais termos utilizados em leilão para que
você possaconsultar, de maneira prática, sempre
que quiser.

Veronica Kaled Laís Macucci

CAPÍTULO 3 - Conceito e
Modalidades de Leilão
CONCEITO

Leilão ou Hasta é o ato que objetiva a venda de

bens móveis e/ou imóveis do devedor, para a
arrecadação de dinheiro e pagamento de dívidas
e custas processuais.
Hasta pública é o termo técnico para leilão, mas
na prática o termo leilão é o mais usual.

Veronica Kaled Laís Macucci

LEILÃO JUDICIAL

Os Leilões Judiciais são frutos de um processo judicial

em curso. Após apuradas as dívidas e preenchido todos
os protocolos, o juiz do caso determinará a venda dos
bens do devedor em leilão para arrecadação de
dinheiro. Nesse passo, o juiz nomeará um leiloeiro
para a condução do Leilão, e sairá vitorioso o
participante que der o maior lance.

LEILÃO EXTRAJUDICIAL

Por outro lado, no leilão extrajudicial não há

intervenção da justiça. Esta modalidade ocorre por
vontade e mediante autorização expressa do
Veronica Kaled Laís Macucci
proprietário do bem. Ocorre com maior frequência
nos casos de financiamentos imobiliários, quando o
mutuário/comprador deixa de pagar as dívidas
relativas ao imóvel, o que leva os Bancos (proprietários
registrais) a oferecerem tais imóveis em leilão.
CAPÍTULO 4 - Como funciona na
prática
Como funciona e por que investir em leilões de
imóveis?

1 - Investir em leilões de imóveis, no atual cenário

econômico do País, é uma oportunidade única de
obter Alta Rentabilidade, e principalmente com
Segurança jurídica.

2 - O mercado restrito, pouco divulgado e

exclusivo, logo, poucos são àqueles que conseguem
ter acesso a ótimas oportunidades que hoje
oferecemosVeronica
aos nossos clientes.
Kaled Laís Macucci
3 - O outro ponto que traz segurança é o fato
de o Arrematante possuir, como garantia, o
imóvel objeto do leilão (patrimônio físico), com
toda documentação regularizada (mesma
garantia exigida pelos Bancos nos contratos de
empréstimo monetário).

4 - O Valor da Arrematação é corrigido

monetariamente, logo, se o leilão, por algum
motivo vir a ser invalidado, haverá a restituição do
valor pago devidamente corrigido.

5 - A Arrematação é previamente Estudada e

Analisada Veronica
pela Kaled & Macucci Associados,
Kaled pois
Laís Macucci
há diversos aspectos que precisam ser conhecidos
para que nossa equipe técnica indique o negócio
como Rentável e Seguro aos nossos clientes.
CAPÍTULO 5 - Segurança e
Rentabilidade
COMPRAR IMÓVEL DE LEILÃO OFERECE ALGUM
RISCO?

Deve-se ter em mente que absolutamente TODOS

os tipos de Investimento, oferecem algum tipo de
risco, porém no caso dos Leilões de Imóveis,
analisados pela Kaled&Macucci Associados, os
riscos são previstos e evitados antes mesmo da
participação dos nossos clientes, através do
conhecimento técnico de profissionais
especializados em leilões.
Veronica Kaled Laís Macucci
É A MINHA PRIMEIRA VEZ INVESTINDO EM LEILÕES,
QUAIS CUIDADOS DEVO TOMAR?

Se essa é sua primeira aquisição via Leilão, ou mesmo se já

não é sua primeira corrida, é muito importante a
contratação de Especialistas no ramo, em face da extrema
importância de se analisar previamente todos os
interesses do investidor, bem como as peculiaridades do
Leilão. A Kaled & Macucci Associados é qualificada para
realizar toda a análise prévia do leilão, assim como atuar
em todas as etapas do processo, desde a Compra do Imóvel
no leilão (Arrematação) até a Imissão da posse (Entrega
das chaves).

QUAL O MENOR VALOR PELO IMÓVEL NO SEGUNDO

LEILÃO?
Veronica Kaled Laís Macucci
O valor inicial que um imóvel pode alcançar para o
segundo leilão judicial é de até 50% do valor de avaliação.
Caso seja inferior a essa fixação, pode vir a ser anulado por
preço vil. Em casos de leilões extrajudiciais, o bem pode
ser arrematado pelo valor da dívida, o que pode ser muito
Rentável ao Arrematante.
CAPÍTULO 6 - Dúvidas
Frequentes
QUAIS SÃO OS CUSTOS NA COMPRA DE UM IMÓVEL EM
LEILÃO?

Os custos que envolvem um arremate geram em torno de 15% e

neste contexto estarão inclusos os valores: Comissão do Leiloeiro;
ITBI sobre o valor da arrematação; Custas Judiciais (Carta
Arrematação/Mandado de Imissão na Posse) ou (Ação de Imissão
na Posse); RGI (Custas para averbar a Carta de Arrematação ou
Escritura Pública, Baixa de Gravames, etc.);

O PAGAMENTO DO ARREMATE É FEITO À VISTA?

Não necessariamente! Nos leilões judiciais a lei prevê a

possibilidade de parcelamento em 30 (trinta) meses, mediante a
entrada de 25%Veronica
do valor Kaled Laís
do lance, ou condição Macucci
diversa indicada
pelo juiz. A proposta de parcelamento deve ser feita por escrito no
processo, e o próprio imóvel será dado em garantia por meio de
hipoteca, até a quitação integral. Lembrando que as propostas de
pagamento à vista se sobrepõe às de pagamento parcelado.
Agora, se tratando de leilões extrajudiciais, é possível encontrar
leilões que permitem o pagamento através de carta de crédito,
FGTS, etc. O imóvel permanece hipotecado até o pagamento
integral do valor de compra.
QUEM PODE COMPRAR UM IMÓVEL EM LEILÃO?

Com exceção de alguns casos muito específicos, qualquer um pode

participar de um leilão e arrematar um bem. Basta se inscrever e
apresentar a documentação exigida com antecedência.
De acordo com a lei, tutores, curadores, testamenteiros,
administradores, síndicos e liquidantes não podem comprar em
leilões os bens que foram confiados a eles. Também não podem
participar o juiz, o membro do Ministério Público e da Defensoria
Pública, o escrivão e os demais servidores e auxiliares da Justiça.

É PRECISO ESTAR PRESENTE PARA COMPRAR UM IMÓVEL?

Num leilão presencial, o comprador poderá ser representado por

seu advogado, legalmente constituído por meio de uma
procuração. Num leilão online, todos os participantes dão seus
lances remotamente, ou seja, à distância, de qualquer lugar do
mundo com internet.

VeronicaUM
É POSSÍVEL COMPRAR Kaled Laís Macucci
IMÓVEL COLETIVAMENTE?

Sim. Um grupo de pessoas pode se unir para investir na compra de

um imóvel no leilão, para posterior revenda. Também é permitido
fazer a aquisição por meio de pessoa jurídica.
ARREMATEI E AGORA? QUAIS SÃO OS PROCEDIMENTOS PÓS
ARREMATAÇÃO?

Nos LEILÕES JUDICIAIS, o Leiloeiro irá confeccionar o Auto de

Arrematação, que será assinado pelo Juiz, pelo Leiloeiro e pelo
arrematante, art. 903 do NCPC. Após a assinatura do Auto, o
arrematante terá que constituir um advogado para representá-lo
nos Autos. Pelo advogado será requerido ao Juízo a Carta de
Arrematação (para imóvel) ou Mandado de Imissão, caso o imóvel
esteja ocupado.
Nos EXTRA JUDICIAIS, também será assinada a Ata de
Arrematação pelo Leiloeiro, bem como será lavrada uma Escritura
Pública de Compra e Venda no Cartório de Notas, para que então o
arrematante/adquirente leve esse documento a registro no RGI
competente. Importantíssimo alertar se o imóvel não estiver de
posse do credor ou proprietário que autorizou a alienação/venda,
o arrematante terá que negociar a entrega com o ocupante ou
entrar na Justiça para requerer a posse do imóvel.
Veronica Kaled Laís Macucci
EM QUANTO TEMPO ESTAREI NA POSSE DO IMÓVEL?

A média geral varia de 6 meses até 1 ano, ou seja, este é o prazo

para você pegar efetivamente às chaves do seu imóvel. Isso porque
existem trâmites burocráticos, como confecção de mandado,
agenda do oficial de justiça, entre outros. Pode acontecer de a
desocupação ocorrer muito mais rápido.
E SE EU ARREMATAR E NÃO PAGAR O PREÇO DA
ARREMATAÇÃO OU COMISSÃO DO LEILOEIRO, O QUE
ACONTECE?

O não pagamento do preço da aquisição e/ou da comissão do

leiloeiro oficial torna o arrematante remisso, passível da
imposição de multa a ser arbitrada pelo Juiz do caso. Há, ainda, a
previsão de perda da caução e da comissão caso o arrematante
remisso não complemente o preço da compra. No âmbito penal, o
Arrematante remisso incorre nas práticas prevista no art. 358 do
Código Penal.Código Penal - Art. 358 Impedir, perturbar ou
fraudar arrematação judicial; afastar ou procurar afastar
concorrente ou licitante, por meio de violência, grave ameaça,
fraude ou oferecimento de vantagem. Pena - detenção, de dois
meses a um ano, ou multa, além da pena correspondente à
violência.

Veronica Kaled Laís Macucci

 CAPÍTULO 7 - Glossário
Agenda de leilões: bens que estão disponíveis para a venda em leilão
com data e hora marcada para o encerramento.

Apregoamento do bem: venda do bem.

Arremate: lance dado em leilão.

Auditório Virtual: tela onde é possível ver os lotes de um leilão

acontecendo, ou seja, a disputa pode ser acompanhada em tempo
real.

Bem: é o que está sendo vendido em leilão.

Comitente vendedor: empresa que vende seus ativos em desuso em

leilão.

CVP (Condições de venda eKaled

Veronica pagamento): documento que informa
Laís Macucci
as condições de venda e pagamento para participação no leilão.

Edital: ordem oficial, aviso, citação que se prende em local próprio e

visível ao público ou se anuncia na imprensa ou ainda de forma
virtual pela rede mundial de computadores para dar ciência da
venda de um bem para conhecimento geral ou dos interessados.
Habilitação: é quando o interessado aceitou os termos de
participação no site e a CVP do leilão e está apto para dar lance.

Incremento mínimo: é o valor adicional necessário para um novo

lance, que poderá ser alterado no decorrer do leilão. Um exemplo: o
lance atual mais alto é de R$20.000,00, se o incremento mínimo for
de R$1 .000,00, o próximo lance deverá ser de, no mínimo,
R$21.000,00.

Lance: é o valor que você oferece pelo bem ou lote de bens que te
interessam.

Leiloeiro: Pessoa que apregoa em leilão, que possui fé pública para

validar os lances oferecidos.

Lote: é um conjunto de bens que estão sendo leiloados e que são

apresentados um a um, com informações detalhadas sobre cada
item ou conjunto de itens que está em leilão. Lote arrematado: bem
com lance. Veronica Kaled Laís Macucci

Nota de venda do leiloeiro: recibo simples, sem valor fiscal, dado

pelo leiloeiro pelo pagamento de um bem que estava em leilão.

Ônus de arremate / Ônus jurídico: possíveis dívidas que podem

acompanhar o bem.
Praça: data e horário determinados em edital para realização de um
leilão.

Regra dos 3 minutos: é o tempo estipulado para que a página de

um leilão online fique sem receber nenhum lance para ser
considerado oficialmente encerrado/fechado.

Retirada do bem: depois da arrematação, geralmente, o

arrematante fica com a responsabilidade da remoção ou retirada
do bem do local em que se encontra.

Termo de adesão: documento que informa as regras do site para

participação, no caso de leilão online.

Valor de Avaliação: valor estipulado por um perito ou oficial de

justiça devidamente nomeado naquele processo. Em alguns casos,
o próprio exequente (autor da ação) indica avaliações de
imobiliárias locais e o juiz homologa um valor médio para o bem.
Veronica Kaled Laís Macucci
Valor de Liquidez Forçada: valor sugerido para venda com
deságio abaixo do valor de mercado para fomentar uma disputa.

Valor de Mercado: valor estipulado com base nas imobiliárias

locais.

Vistoria: verificação do estado do bem, em qual real estado se

encontra.
CAPÍTULO 8 - CURIOSIDADES
O QUE SÃO E QUAIS AS DIFERENÇAS ENTRE 1ª E 2ª PRAÇA

Praças são os atos do leilão. Salvo exceções, os leilões possuem dois

atos, ou seja, duas praças. Na primeira praça (primeiro leilão
judicial), o bem é leiloado pelo valor da avaliação do imóvel, sendo
que na segunda praça (segundo leilão judicial), o bem é leiloado
pelo valor mínimo determinado pelo juiz no edital de leilão, que
pode ser de até 50% do valor da avaliação.
Já nos leilões extrajudiciais, o bem é vendido pelo valor mínimo
determinado pelo proprietário (banco/incorporadora/etc.)

O QUE É PREÇO VIL?

Por lei, considera-se vil o preço inferior ao mínimo estipulado pelo

juiz e constante do edital, e, não tendo sido fixado preço mínimo,
considera- se vil o preço inferior a 50% do valor de avaliação.

Veronica Kaled Laís Macucci

CONSTA NO EDITAL DE LEILÃO A EXPRESSÃO "VENDA AD
CORPUS", O QUE SIGNIFICA?

A expressão “AD CORPUS” advém do latim e significa “por

inteiro”, “assim como está”. Nada mais é para que o interessado
tome ciência de que o valor recai sobre a totalidade do imóvel e não
apenas à sua metragem. O bem será vendido no estado que se
encontra.
 CAPÍTULO 8 - CURIOSIDADES
O QUE SIGNIFICAM AS EXPRESSÕES: "DIREITO SOBRE O
BEM" OU "DIREITOS QUE O EXECUTADO POSSUI SOBRE O
BEM?

Para efeitos legais, a propriedade dos bens imóveis se

transfere mediante registro do título no Registro de Imóveis
– Art. 1 .245, do Código Civil. Assim, por exemplo, se o
devedor possui apenas um “contrato de compra e venda” de
determinado imóvel, ainda que tenha quitado esse contrato,
mas não registrou a transferência da compra na matrícula do
bem, para fins legais, esse devedor possui apenas direitos
sobre o imóvel.

PARA QUE SERVE O VALOR VENAL DO IMÓVEL?

Veronica Kaled Laís Macucci

O valor venal do imóvel é usado para calcular valores de
impostos sobre imóveis, especialmente o Imposto de
Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e o Imposto Predial e
Territorial Urbano (IPTU). Ele é feito pela Prefeitura
Municipal na qual está situado o imóvel.
CAPÍTULO 9 - PORQUE A KALED&
MACUCCI?
Se você ainda não possui a experiência necessária
para identificar ótimas oportunidades e os possíveis
riscos nos leilões imobiliários, conte conosco!

O nosso time está preparado para atender com

maestria as especificações dos nossos clientes, a fim
de localizar os melhores negócios em leilões
imobiliários, superando expectativas e
apresentando alta rentabilidade.

Lembre-se: Uma arrematação de sucesso é resultado

de um estudo de campo
Veronica Kaled prévio, conforme os
Laís Macucci
objetivos de cada cliente, sendo indispensável
assegurar a viabilidade tanto jurídica quanto
financeira do leilão!
 AGORA É COM VOCÊ!!

Nós da Kaled & Macucci esperamos que

tenha gostado deste material feito com
muito carinho para trazer o máximo de
informações para lhe auxiliar nas suas
escolhas e decisões.

CONTE CONOSCO E ENTRE EM

CONTATO!
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