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7 TIPOS DE CONTRATOS
QUE TODO ADVOGADO PRECISA SABER
FAZER PARA ATUAR COM SEGURANÇA

Por Caroline Vaz de Melo Mattos Abreu - 2020

"A OUSADIA ENCERRA EM SI MESMA

GENIALIDADE, PODER E MAGIA. OUSE FAZER, E

O PODER LHE SERÁ DADO!”

JOHANN WOLFGANG VON GOETHE

 SOBRE MIM E MEU PROPÓSITO

Meu nome é Caroline Vaz de Melo, sou advogada desde 2009.

Nesses 11 anos de estrada, já elaborei e revisei inúmeros

contratos, dos mais variados tipos e áreas. Hoje minha atuação

profissional é quase inteira consultiva, o que me leva a lidar

com contratos diariamente. 

Por que eu escolhi não atuar mais no contencioso, depois de 10

anos? Porque quando envolvemos um processo judicial na

solução dos conflitos de nossos clientes, os resultados que

apresentamos a eles perdem consistência, porque passam a

depender de inúmeros fatores que fogem completamente de

qualquer análise de contingência. Pela própria natureza das

2 demandas judiciais e das garantias

ampla defesa, a duração do processo é imprevisível, as custas

do contraditório e da

são altas, muitas vezes recebemos apenas uma vez (no início

ou ao final do processo). Tudo isso faz com que tenhamos que

atuar em mais causas, o que, inevitavelmente, diminui a

qualidade do trabalho. Ou seja, a judicialização dificulta nosso

trabalho e nossa vida.

Aqui cabe abrir um parêntese para esclarecer que não se

pretende com este trabalho, de forma alguma, estabelecer

qualquer crítica à atuação do Poder Judiciário brasileiro. Muito

pelo contrário, é reconhecido e notório o serviço indispensável

que presta à sociedade. Contudo, até mesmo por sua

relevância, os brasileiros se acostumaram a sempre buscar uma

resposta do Judiciário para todos os tipos de conflito, quando

poderiam resolver seus problemas e regulamentar suas relações

sociais e comerciais de forma autônoma e independente,

deixando para as demandas judiciais os casos que efetiva e

necessariamente dependem da atuação do Estado.

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 SOBRE MIM E MEU PROPÓSITO

Essa postura de maior responsabilidade e proatividade do

cidadão tem ainda a benéfica consequência de desafogar o

Poder Judiciário, conferindo-lhe maior presteza e dinâmica na

prestação de seus serviços.

Esclarecido esse ponto, temos que, para evitar a judicialização

(e todos os eventuais problemas decorrentes dela, sobretudo

quanto ao prazo para a solução de conflitos), precisamos

trabalhar de forma a minimizar os riscos dos negócios que que

nossos clientes realizam, tendo como objetivo zerar esse risco.

3 Para

cultura
tanto,

de
o

fazer
caminho

contratos
mais efetivo

para todos
é criar

os
e implementar

negócios,
a

ensiná-lo

sobre essa importância e as formas de implementá-la.

Para que você possa fazer isso, é importante saber elaborar e

revisar as mais variadas espécies de contratos. Tendo isso em

mente, eu compilei os tipos mais comuns e as informações mais

importantes de cada um deles. Ou seja, tudo que você precisa

saber para que os negócios de seus clientes tenham segurança

jurídica e para que sua atuação seja firme e segura, o que te

trará resultados certos!

Se quiser mais informações, siga-me no Instagram:

Instagram.com/carolinevazdemelo

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 INTRODUÇÃO

Para iniciar, temos que ter em mente que todo negócio jurídico

possui 3 pilares que devem ser observados para sua validade.

Eles estão no Código Civil, no artigo 104:

"Art. 104. A validade do negócio jurídico requer:

I - agente capaz;

II - objeto lícito, possível, determinado ou determinável;

III - forma prescrita ou não defesa em lei."

Qual a importância de saber disso? A importância reside no

4 fato de que, se não existirem esses

fazer nenhum contrato e precisa aconselhar seu cliente sobre

pilares, você não deve

como proceder para que eles sejam observados. Se a lei

determina que um tipo de contrato precisa ser feito mediante

escritura pública, um contrato particular é nulo. Um exemplo

de contrato que só pode ser feito mediante escritura pública é

o pacto antenupcial.

Alicerçada a importância de se fazer um bom contrato para

evitar a judicialização do negócio, precisamos considerar a

hipótese de que isso eventualmente seja necessário. Então, se

for preciso judicializar, o Código de Processo Civil prevê

hipóteses em que o contrato pode ser um título executivo. Mas

o que isso significa? Significa que, se atendidos os critérios

legais, o contrato tem força executiva, de forma que ele não

precisaria passar pela fase de conhecimento e sentença (que

são as mais demoradas no processo) para chegar à execução.

Ele pode ser judicializado diretamente como processo

executivo para que seja recuperado o crédito decorrente dele.

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 INTRODUÇÃO

Então, para que nosso contrato seja um título executivo,

devemos observar os artigos 783 e 784 do Código de Processo

Civil:

"Art. 783. A execução para cobrança de crédito fundar-se-á

sempre em título de obrigação certa, líquida e exigível.

Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:

[...]

5 III - o documento particular assinado pelo devedor e por 2

(duas) testemunhas."

Agora que já sabemos tudo que sustenta um bom contrato,

vamos aos 7 tipos mais comuns de contratos que você precisa

saber elaborar.

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 1. LOCAÇÃO RESIDENCIAL

Esse contrato deve ser elaborado com observância da Lei n º

8.245, de 1.991, lei do inquilinato. Ele estabelece a relação

contratual entre locador (proprietário do imóvel) e locatário

(inquilino). Uma curiosidade é que o locatário tem preferência

para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com

terceiros, caso seja colocado à venda.

Para esse contrato, é preciso se atentar para o fato de que o

6
valor do aluguel não pode ser convencionado em moeda

estrangeira, tampouco seu valor pode ser vinculado ao salário

mínimo.

Atenção: as maiores dúvidas sobre este contrato estão nas

garantias e no vencimento do aluguel. Primeiramente, é preciso

saber que a lei veda que o locador exija mais de uma garantia,

então fique atento a essa cláusula! Com relação ao

vencimento, se o contrato prevê uma garantia, o vencimento

precisa ser necessariamente em relação ao mês vencido. Caso

não haja nenhuma garantia, então o aluguel pode ser cobrado

quanto ao mês vincendo.

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 1. LOCAÇÃO RESIDENCIAL

Cláusulas importantes:

- Valor do aluguel e data de vencimento;

- Prazo da locação, com data de início e data de término;

- Forma de reajuste do valor do aluguel;

- Possibilidade de sublocação;

- Forma de pagamento; 

7 - Cláusula penal;

- Estado do imóvel (com vistoria);

- Obrigações quanto a pagamento de despesas do imóvel

(água, luz, gás, esgoto, condomínio, etc);

- Previsão quanto à possibilidade e, eventualmente,

indenização por benfeitorias.

Por fim, para maior segurança, se você souber que o imóvel é

objeto de alguma disputa judicial ou há alguma discussão em

torno dele, informe seu cliente sobre a possibilidade de

averbação do contrato de aluguel na matrícula do imóvel.

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 2. PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS

Esse contrato deve ser elaborado com observância das

premissas dos artigos 593 a 609 do Código Civil. Na prática

jurídica, é o contrato mais usual. Ele estabelece a relação

contratual entre um prestador de serviço e um tomador de

serviço - que não se caracterize como relação de emprego.

O mais importante neste contrato é estar atento para não fazer

uso dele com intenção de mascarar uma relação de emprego,

pois o direito do trabalho tem como princípio básico a primazia

da realidade, que destaca justamente que o que vale é o que

acontece na prática e não o que está escrito. Segundo esse

princípio a verdade fática impera sobre qualquer contrato

8 formal, ou seja, caso haja conflito entre o que está escrito e o

que ocorreu de fato, prevalece este último. Para lembrar, a

relação de emprego será configurada quando estiverem

presentes seus requisitos (elementos fático-jurídicos), quais

sejam: pessoa física, pessoalidade, subordinação, onerosidade

e não eventualidade.

Não se configurando uma relação de emprego, esse contrato

trata da remuneração de toda espécie de serviço ou trabalho

lícito, que não pode ser convencionada por mais de 4 anos. 

Nesse contrato, é muito importante que constem todas as

obrigações do prestador de serviços para que não haja mal

entendidos posteriores, bem como os limites de atuação entre

as partes. 

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 2. PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS
A celebração desse contrato não estabelece entre as partes

qualquer forma de sociedade, associação, agência, consórcio

ou responsabilidade solidária, nem qualquer vínculo trabalhista,

como já esclarecido.

A lei prevê suas formas de extinção, no entanto, é importante

que no contrato conste uma cláusula específica para

determinar o tempo de vigência.

Cláusulas importantes:

- Objeto que deixe claro se a prestação de serviços é singular

ou continuada;

9 - Se for continuada, o prazo específico da prestação, com data

de início e data de término;

- Cláusula penal;

- Valor do serviço e data de vencimento;

- Forma de pagamento;

- Se houver previsão de viagem por parte do prestador de

serviço, forma de remuneração pela viagem, deslocamentos,

política de adiantamento e reembolso.

Por fim, que fique claro que o mais importante nesse contrato é

o esclarecimento entre as partes dos limites de atuação de

cada uma delas.

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 3. COMPRA E VENDA

Esse contrato está previsto nos artigos 481 a 532 do Código

Civil. Ele é necessário para firmar negócios em que uma parte

transfere o domínio de certa coisa em troca de dinheiro. O

objeto deste contrato pode se referir, também, a um evento

futuro, como, por exemplo, o fruto de uma colheita.

Há algumas restrições legais para a celebração desse

contrato:

- Ascendentes não podem vender para seus descendentes sem

que haja consentimento dos outros descendentes e do cônjuge

10 do alienante, salvo se casado no regime

obrigatória de bens, sob pena de anulação do ato (pois pode

de separação

acobertar doação, em prejuízo dos demais herdeiros);

- Os cônjuges não podem fazer contrato entre si em relação a

bem incluído na comunhão, pois seria uma venda fictícia (os

bens do casal já são comuns). Se o bem estiver excluído da

comunhão, o negócio pode ser realizado;

- Há outras restrições no artigo 497 do Código Civil, aplicadas

a casos específicos.

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 3. COMPRA E VENDA
Há algumas cláusulas especiais à compra e venda previstas nos

artigos 505 a 532 do Código Civil que merecem ser observadas

quando você precisar elaborar um contrato de compra e

venda.

Cláusulas importantes:

- Especificação do momento exato da tradição do objeto do

contrato, para fins de responsabilidade civil;

- Valor do bem e data de vencimento;

- Forma de pagamento;

11 - Eventuais garantias;

- Cláusula penal;

- Estado do bem no momento da negociação.

Atenção: quando se tratar de compra e venda de imóvel, o

instrumento adequado é a promessa de compra e venda, pois

nesse caso a lei prevê que o negócio deve ser celebrado

mediante escritura pública. Portanto, o contrato é apenas um

compromisso de que a compra e venda será realizado no futuro

próximo em um cartório.

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 4. DOAÇÃO
Esse contrato está previsto nos artigos 538 a 564 do Código

Civil. Ele é gratuito, porém, para que se aperfeiçoe, depende

da aceitação do donatário. Admite-se que a doação seja feita

verbalmente quando o objeto for algum bem móvel de pequeno

valor. O contrato precisa ser celebrado entre partes vivas.

Apesar de ser um ato gratuito, a doação pode estar sujeita a

algum encargo. Portanto, o donatário precisa declarar se

aceita ou não a liberalidade. 

A doação pode estar vinculada a evento futuro e incerto, como

por exemplo, casamento e nascimento de filhos.

Cláusulas importantes:

12 - Previsão de possibilidade de retorno do bem ao doador, caso

sobreviva ao donatário (essa cláusula não pode ser estipulada

em favor de terceiro);

- Prazo para aceitação do bem;

- Eventuais encargos;

- Possíveis eventos futuros e incertos.

Atenção: é anulável a doação por parte do cônjuge adúltero

ao seu cúmplice. Há outros casos em que pode se configurar

fraude contra credores, é preciso certificar-se de que não se

trata de nenhum tipo de fraude. 

Há diversas hipóteses em que a doação pode ser revogada, se

for preciso, esteja atento aos artigos 555 a 564 do Código

Civil.

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 5. PATROCÍNIO

Esse contrato está definido na Lei n º 8.313, de 1.991. Sua

necessidade surge quando uma parte quer investir algo

(geralmente dinheiro) em troca de influência favorável da

atenção do público da parte patrocinada em direção ao que

pretende promover a patrocinadora. É importante que cada

parte preserve sua autonomia, de forma que cada uma atue

dentro de suas atividades, sem que se estabeleça sociedade

ou posição de hierarquia entre elas. Dessa forma, é

aconselhável que o contrato preveja os limites de atuação de

cada parte, bem como os limites de acesso a informações e de

utilização desses dados.

13 É revelante que o contrato estabeleça se há exclusividade de

patrocínio, bem como quais atos as partes não devem cometer

para não prejudicar a imagem da outra, além das respectivas

penalidades para eventuais infrações.

Exemplo: se uma marca patrocina uma empresa que, por sua

vez, comete alguma infração grave, como a contratação de

mão de obra escrava, a publicidade dessa infração

prejudicaria não somente a imagem desta empresa, mas

também da patrocinadora. Por isso, é importante que todas as

cláusulas sejam bem especificadas e todas as questões

importantes do patrocínio sejam discutidas antes da assinatura

do contrato.

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 5. PATROCÍNIO
Cláusulas importantes:

- Limites de atuação de cada parte;

- Limites de acesso a informações;

- Eventual exclusividade;

- Valores e data de pagamento;

- Forma de pagamento;

- Cláusula penal;

14 - Limites de perdas e danos;

- Cláusula de confidencialidade;

- Prazo específico do patrocínio, com data de início e data de

término;

- Direitos autorais.

Atenção: Esse contrato engloba vários cuidados e obrigações,

pois nele estão envolvidos direitos autorais, direitos de

imagem, direito sobre marcas, acesso a informações

privilegiadas e/ou sensíveis, além da possibilidade de prejuízo

da imagem ou o acarretamento de perdas e danos a outra

pessoa. Todas essas questões precisam ser discutidas na

negociação.

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 6. PARCERIA

Esse contrato é utilizado quando duas ou mais partes

trabalham juntas em prol de um objetivo em comum, um

empreendimento em conjunto, com ganho posterior para todas

(não necessariamente equivalente). Ele é adequado, também,

quando os contratantes querem fazer a união de suas

atividades profissionais ou comerciais, quando são

complementares ou análogas. É uma espécie de consórcio de

sociedades. 

15 Nesse caso, cada parte se obriga somente ao que está previsto

no contrato, ainda que seu objeto social vá além do que foi

negociado. Assim, cada parte responde por sua obrigação

contratual, sem que haja presunção de solidariedade entre

elas.

É muito importante que o contrato preveja o tempo de duração

da parceria, para que haja um limite de atuação. Caso haja

uma "confusão" na administração das empresas, sem limites

certos, poderá haver reconhecimento judicial de grupo

econômico entre elas.

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 6. PARCERIA
Cláusulas importantes:

- Vigência da parceria, com data de início e data de término;

- Obrigações de cada parte;

- Forma de divisão de eventual lucro e eventual prejuízo;

- Forma de divisão do produto do contrato;

- Direitos autorais;

- Forma de responsabilização de cada parte por eventuais

prejuízos causados a terceiros;

16 - Forma de divisão das despesas geradas pelo

empreendimento comum;

- Possibilidade de cessão das obrigações ou subcontratação.

Atenção: a cláusula mais importante de todas é aquela que

prevê como ocorre a divisão dos ganhos auferidos, bem como

de eventuais perdas. Ademais, também é importante a

estipulação de cláusulas que indiquem como eventuais

conflitos devem ser resolvidos, quem tem a palavra final em

cada assunto (ainda mais em se tratando de atividades

análogas), além de como se dará a divisão de eventuais bens

ou informações adquiridas ao longo da parceria quando seu

prazo tiver fim.

Por fim, também é de suma importância que seja prevista a

proporção em que se dará a divisão das despesas comuns da

parceria.

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 7. UNIÃO ESTÁVEL

Esse contrato está previsto nos artigos 1.723 a 1.727 do Código

Civil.

O reconhecimento da união estável não se dá apenas com a

formalização do contrato. A união estável pode ser

estabelecida tanto por escrito, por meio do contrato, quanto

tacitamente.

Mas, então, qual seria a utilidade ou importância desse

contrato, se a união estável pode ser reconhecida sem que seja

formalizada? A união estável não formalizada pressupõe

obrigatoriamente o regime de comunhão parcial de bens.

17
Portanto, o casal que não quiser ou não puder celebrar o

contrato de casamento para estabelecer outro regime de bens,

necessariamente precisa firmar um contrato de união estável

que estipule um regime de bens diverso da comunhão parcial.

Lembrando que o casal pode optar pelos seguintes regimes,

além da comunhão parcial: comunhão universal, separação de

bens e participação final nos aquestos. 

Há três questões relevantes nesse contrato:

1. a data do início da união estável;

2. o regime de bens;

3. a possibilidade de ser registrado em cartório para que surta

efeitos em relação a terceiros.

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 BÔNUS 1: CONTRATO SOCIAL

O contrato social é a certidão de nascimento da pessoa

jurídica. O que isso significa? A certidão de nascimento é o ato

jurídico que informa ao mundo que uma pessoa nasceu, onde

ela nasceu, quando, seu sexo, quem são seus pais, o nome

escolhido pelos pais e o documento é assinado por uma pessoa

que tem fé pública, que costuma ser o tabelião. A certidão de

nascimento não faz nascer a criança, mas informa ao mundo

aquele nascimento. 

E quando se trata de pessoa jurídica? Para que a empresa

informe ao mundo que ela existe, deve elaborar o seu Contrato

Social que, a exemplo do que acontece na certidão de

nascimento, conterá o nome da empresa, quem são seus sócios,

18 onde ela se localiza, de que se trata, qual seu objetivo, além

de outras informações que os sócios julgarem necessárias. Esse

contrato social também precisa ser reconhecido por quem tem

fé pública, na maioria dos casos isso é feito na Junta

Comercial. 

Cláusulas importantes:

- Qualificação completa dos sócios, inclusive com informação

do regime de bens de casamento, se forem casados;

- Obrigações de cada sócio;

- Forma e proporções de retirada de lucros e pagamento de

prejuízo;

- Prazo de existência;

- Questões administrativas relevantes da sociedade,

principalmente com relação à responsabilidade da

administração;

- Possibilidade de criação de filiais;

- Forma de dissolução e liquidação.

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 BÔNUS 2: CLÁUSULAS E QUESTÕES
IMPORTANTES PARA TODOS OS
CONTRATOS

1. Na qualificação das partes, lembre-se de fazê-la de forma

completa e, se for pessoa jurídica, de qualificar o

representante também. Dica importante: faça constar,

inclusive, o e-mail das partes;

2. Cláusula do foro de eleição: a eleição de foro só produz

efeito quando constar de instrumento escrito e aludir

expressamente a determinado negócio jurídico. Portanto,

saiba qual é o foro de preferência de seu cliente e faça

constá-lo em todos os seus contratos;

3. Quando o negócio jurídico tiver muitos pormenores, escreva

19 em detalhes as obrigações de cada parte;

4. Preveja sempre de que forma poderá ocorrer a rescisão do

contrato, com multas, aviso prévio, etc;

5. Cláusula de não concorrência;

6. Quando há questões sensíveis sendo tratadas, é importante

criar uma cláusula de confidencialidade, com a

correspondente sanção em caso de descumprimento;

7. Atenção ao objeto do contrato: quanto mais claro for, menor

a chance de haver mal entendidos posteriores;

8. Fazer constar sempre quem é a parte responsável pelo

pagamento dos tributos;

9. Quando a assinatura for digital, que essa informação fique

clara no contrato;

10. Sempre verificar se as partes querem se submeter à

mediação e ou à arbitragem;

11. Assinatura de duas testemunhas sempre, para que seu

contrato tenha força executiva!

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