ADILSON RODRIGUES DE APPOLINÁRIO

INCORPORAÇÃO IMOBILIARIA – ESTUDO DE CASO DA INCORPORAÇÃO DO

CONDOMINIO RESIDENCIAL NOVO HORIZONTE EM LAGES/SC

LAGES – SANTA CATARINA

2022
 ADILSON RODRIGUES DE APPOLINÁRIO

INCORPORAÇÃO IMOBILIARIA – ESTUDO DE CASO DA INCORPORAÇÃO DO

CONDOMINIO RESIDENCIAL NOVO HORIZONTE EM LAGES/SC

Trabalho de Conclusão de Curso

apresentado ao Curso de Engenharia
Civil, Centro Universitário de Maringá
(UNICESUMAR).

Orientador: Prof. Me. Alexandre Amado.

LAGES – SANTA CATARINA

2022
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RESUMO

O objetivo deste é descrever sobre a implantação de empreendimentos imobiliários

com foco no condomínio residencial Novo Horizonte em Lages, Santa Catarina.
Atividade iniciada desde do ano 2000 uma aceleração nas incorporações e
instituições de pequenos condomínios, aumentando a comercialização de unidades
autônomas, devida alta valorização e a possibilidade da compra, através das
instituições financeiras, programas habitacionais e o interesse de investidores de
pequeno e médio porte.
Descreve sobre o processo de incorporações imobiliárias e a garantia da legalidade
da transação, aprovação nos órgãos de controle da expansão urbana municipal,
preenchimento dos requisitos legais e que após o término do empreendimento,
comprovado a finalização através do habite-se, cabe o registro da incorporação do
empreendimento no Cartório de Registro de Imóveis, através das matriculas
individuais para cada unidade autônoma, garantindo a legal transação imobiliária e
a transferência da unidade autônoma ao adquirente, seja ela por escritura de
transferência do imóvel ou direto por contrato de financiamento através das
instituições financeiras. Lembrando que a comercialização de unidades autônomas
ocorre após o registro da Incorporação do empreendimento no Cartório de Registro
de Imóveis do município, caso contrário o vendedor sofrerá as penalidades previstas
no código penal civil, afinal os adquirentes ficarão desprotegidos. Com o objetivo de
fornecer informações da prática local desta atividade, foi apresentado os resultados
obtidos através desta pesquisa, onde o estudo mostrou a operacionalização
referente a implantação do condomínio residencial “Novo Horizonte”, através de
permuta por unidades entre o proprietário do imóvel e a incorporadora M&A Projetos
e Empreendimentos ME.

Palavras chave: Incorporação imobiliária, Unidade autônoma. Legalidade.

ABSTRACT

The objective of this is to describe about the implementation of real estate projects
with a focus on the Novo Horizonte residential condominium in Lages, Santa
Catarina. Activity started since the year 2000, an acceleration in incorporations and
institutions of small condominiums, increasing the commercialization of autonomous
units, due to high valuation and the possibility of purchase, through financial
institutions, housing programs and the interest of small and medium-sized investors.
It describes the process of real estate developments and the guarantee of the legality
of the transaction, approval in the municipal urban expansion control bodies,
fulfillment of the legal requirements and that after the end of the enterprise, proven
the completion through the occupancy, it is up to the registration of the incorporation
of the enterprise in the Real Estate Registry, through the individual registrations for
each autonomous unit, guaranteeing the legal real estate transaction and the transfer
of the autonomous unit to the purchaser, either by deed of transfer of the property or
directly by financing agreement through the institutions financial. Remembering that
the commercialization of autonomous units occurs after the registration of the
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Incorporation of the enterprise in the Registry of Real Estate of the municipality,

otherwise the seller will suffer the penalties provided for in the civil penal code, after
all the purchasers will be unprotected. In order to provide information on the local
practice of this activity, the results obtained through this research were presented,
where the study showed the operationalization regarding the implementation of the
residential condominium "Novo Horizonte", through exchange for units between the
property owner and the developer M&A Projetos e Empreendimentos ME.
 
 
Keywords: Real estate development, Autonomous unit. Legality 
 
 
1. INTRODUÇÃO

A lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964 que dispõe sobre o condomínio em

edificações e as incorporações imobiliárias, descrita em seu “Art. 1º; As edificações
ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de
unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não-residenciais,
poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e
constituirá, cada unidade, propriedade autônoma sujeita às limitações desta Lei.”
Destaca a importância desta regulamentação.

Essa legislação proporciona o crescimento desta modalidade na construção

civil, com foco maior na incorporação e instituição de empreendimentos imobiliários
composta de unidades residenciais autônomas, em áreas já consolidadas na cidade
de Lages – Santa Catarina.

Importante destacar que é uma ótima oportunidade deste mercado para os

profissionais técnicos na construção civil, engenheiros, construtores, corretores, etc.
Então podemos destacar principalmente que o trabalho que vem sendo executado
pelos engenheiros civil no planejamento, projetos, operacionalização do processo
condominial e a execução dos empreendimentos.

Através de pesquisa de campo, sobre a implantação do condomínio

residencial “Novo Horizonte” localizado no bairro da várzea na cidade de Lages/SC.
Imóvel matriculado no 4º Oficio de Registro de Imóveis de Lages/SC sob nº 43.930,
qual acompanhei o processo de sua incorporação em meu estagio, iniciando por
uma proposta da incorporadora junto ao seu proprietário, que permutou uma fração
do imóvel por unidades imobiliárias.
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2. REFERENCIAL TEÓRICO

A principal teoria utilizada neste trabalho, a qual da o norte para todos os

capítulos, é a teoria do circuito da economia urbana, esta teoria segundo Milton
(2003), nos permite aprender a complexidade de uma única realidade integrada.

Para além da teoria do circuito da economia urbana, o primeiro conceito que

precisamos definir é o de mercado imobiliário, há muita confusão com este termo,
principalmente pelo seu uso indiscriminado. Pela sua importância para este trabalho,
precisamos deixar bem claro o que é mercado imobiliário a que nos referimos.
Quando nós falamos de mercado imobiliário, estamos nos referindo as todas as
práticas econômicas que possuem como foco principal os produtos imobiliários.
Neste mercado estão incluídas pincipalmente as práticas de comercialização. Ponto
de destaque que vamos elencar referente aos empreendimentos imobiliários, para
os investidores, adquirentes, construtoras, incorporadoras, geração e emprego e
renda na construção civil na cidade de Lages/SC.

Então quando nos referirmos neste trabalho mercado imobiliário, estamos nos
referindo a todas as práticas econômicas que possuem como foco principal as
unidades residenciais incorporadas e instituídas em condomínios, principalmente a
pratica da incorporação, instituição, construção e sua comercialização. Quando nos
referimos mercado imobiliário. Segundo Royer (2009) p.40

Basicamente, a expressão “mercado imobiliário” diz respeito a toda

transação que envolva um bem imóvel, referindo-se à propriedade da
terra e às edificações incorporadas, com seus diversos usos, e
excluindo a infraestrutura destinada a dar suporte ao seu
funcionamento. Por Exemplo, engloba a edificação de um shopping
center, a terra em que esse se incorpora, mas não as estradas que
lhe dão acesso, nem as obras de saneamento básico que o
viabilizam. “Imobiliário”, neste sentido, compreende tudo o que é
relativo a um imóvel, seja ele destinado à moradia, seja ele
destinado a um diverso, como uma escola, uma fazenda ou um
centro comercial
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Então tratando da legalidade das atividades do mercado imobiliário, a lei criada em

1964 a partir do anteprojeto do Professor Caio Mario mostra se bastante aplicável
até os dias atuais. A visão, o conhecimento e o empenho deste, resultou em um
documento que mesmo após 58 anos de sua publicação, é bastante atual para o
mercado imobiliário. A lei trouxe ordem a um campo que antes era explorado sem
regras legais, e como esperado, inicialmente, em geral, não agradou os envolvidos
na atividade.

Como era de se esperar, e o previmos em pronunciamentos

reiterados, a resistência contra a Lei do Condomínio e Incorporações
não foi pequena. Profissionais desta atividade, mal habituados, nela
enxergaram instrumento contrário a seus interesses. Serventuários
de justiça exageraram a sua repercussão nos atos notariais. O
público adquirente, trabalhado com certa parcialidade, descontentou-
se com as novas exigências, reputando-as formalidades inúteis. Não
obstante isso, a parte sadia da indústria de construção de edifícios e
conjuntos de edificações recebeu-a bem. E, a medida de sua
aplicação, verifica-se todo o seu préstimo, a pôr ordem e disciplina
no que antes era um caos (PEREIRA, 2014:351).

Então, quanto nos referimos neste trabalho, ao mercado imobiliário, estamos nos
referindo a todas as práticas econômicas que possuem como foco principal os
produtos imobiliários. No mercado imobiliário, estão incluídas principalmente as
práticas de comercialização e arrendamento de imóveis, através da incorporação
imobiliária.

Importante destacar que a NBR 12.721 normatiza a forma de condução dos

procedimentos de incorporação e pré-venda das unidades residenciais autônomas.
Vejamos o que está explícito na norma: “Esta Norma estabelece os critérios para
avaliação de custos unitários, cálculo do rateio de construção e outras disposições
correlatas, conforme as disposições fixadas e as exigências estabelecidas na Lei
Federal 4.591/64”.

A norma contém os quadros de preenchimento obrigatório para juntar aos

documentos a serem arquivados no cartório de registro de imóveis para obtenção do
número do Registro Memorial de Incorporação.
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Em 1965 surgiu a NB 140 que se transformou na NBR 12.721 em 1992, foi

incrementada em 1999 com a inclusão de projetos de habitação populares e
comerciais. Em 28 de Agosto de 2006 foi publicada a NBR 12.721:2006 que entrou
em vigor em 1º de Fevereiro de 2007, substituindo a versão anterior de 1999. Esta
atual revisão incluiu novos projetos padrão, também contempla vários novos
conceitos surgidos no Novo Código Civil atendendo os anseios do setor imobiliário
que avaliavam a versão anterior como sendo ultrapassada. Callado (2008) cita:

A NBR 12.721/1999 era considerada uma norma desatualizada e

com pouca aderência com a realidade por: Não assimilar as novas
técnicas e materiais, e mudanças das Normas Brasileiras, não
absorver o enorme esforço do setor por uma maior produtividade e
pela certificação de qualidade, não completamente informatizada e
uniformizada.

Existe também a possibilidade do patrimônio de afetação que consiste em certar

possibilidades a segregação de determinados bens, protegendo o empreendimento,
o qual passa a funcionar como garantia financeira para conclusão dos
empreendimentos.

Mais especificamente na década de 1990 foram observadas inúmeras obras em

atraso ou paralisadas, incluindo neste cenário, a falência de maior incorporadora do
país, trazendo volumosos prejuízos aos adquirentes. Estes muitas vezes, além de
não receber suas unidades adquiridas na planta, amargaram prejuízos também por
não recuperar os recursos que confiaram ao incorporador (Pereira: 2014:259).

Diante destes fatos, em 2004, parte deste problema veio a ser resolvido com a
publicação da lei do Patrimônio de Afetação que incluiu na lei 4.591 de 1964, os
artigos 31-A a 31-F.

A lei do regime de afetação busca dar maior segurança aos compradores e surgiu
logo após a crise do setor no fim dos anos 80 e anos 90 em que o campo imobiliário
passava por enormes dificuldades, levando muitas incorporadoras à falência
deixando os adquirentes sem receber seus imóveis (SANTOS, 2015).
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Pereira (2014) descreve que a Lei “regulamentou a afetação patrimonial da

incorporação imobiliária, pela qual os bens, direitos e obrigações correspondentes
ao empreendimento constituem um núcleo patrimonial separado do patrimônio da
empresa incorporadora e ali permanecem segregados até a conclusão, entrega do
edifício, registrados os títulos aquisitivos em nome dos adquirentes e resgatado o
financiamento da construção”.

No caso em tela, a incorporadora do condomínio residencial “Novo Horizonte” não

optou pelo regime de afetação, entendendo que o empreendimento é de médio
porte, e tendo a garantia financeira para execução de 3 unidades com recursos
próprios, que o planejamento é executar 03 unidades, instituindo parcialmente,
abrindo as matriculas da unidades finalizadas. Comercializa-las e assim podendo
finalizar o empreendimento com a execução das últimas 3 unidades.

2.1 A IMPORTÂNCIA DO DESENVOLVIMENTO EM ARTIGOS CIENTÍFICOS

O estudo de caso que trazemos, é o processo de incorporação do empreendimento

imobiliário “condomínio residencial “Novo Horizonte” em Lages/SC, qual MJA&A
EDIFICAÇOES LTDA, atendendo também pelo nome fantasia “M&A PROJETOS E
EMPRENDIMENTOS”, pessoa jurídica de direito privado, com sede e foro na cidade
de Lages/SC, aqui doravante denominada parte "INCORPORADORA
PERMUTANTE". Adquiriu um imóvel devidamente Matriculado sob o nsº 43.930, do
Quarto Ofício do Cartório de Registro de Imóveis desta Cidade e Comarca de Lages-
SC, sendo UM TERRENO urbano próprio para edificações, com a área superficial de
615,00m² (seiscentos e quinze metros quadrados), conforme escritura de permuta
de Terreno por futuras unidades imobiliárias “Unidade Residencial (Duplex
Geminadas)”. Situado no lado ímpar da Rua Salvador Pucci Sobrinho, esquina
formada com a Rua Cirilo Vieira Ramos, nº 2635 no Bairro Várzea, cadastrado na
municipalidade no setor 560, quadra 0007, lote 0111, nesta cidade e comarca de
Lages(SC), aqui o proprietário do imóvel doravante denominado “PROPRIETÁRIO
PERMUTANTE”.

Chalhub (2005:38) expõe que “A exigência de registro do memorial está no art. 32,
pelo qual o incorporador só estará autorizado a negociar sobre unidades autônomas
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após ter registrado o memorial de incorporação no Cartório de Registro de Imóveis

competente”.

Sobre o Terreno MJA&A EDIFICAÇOES LTDA, construirá um empreendimento

unifamiliar em alvenaria para fins exclusivamente residenciais, com 6(seis)
Unidades Residenciais (Duplex Geminados) em dois pavimentos com área total
construída de 570,35 (quinhentos e setenta metros e trinta e cinco decímetros
quadrados), com valor de investimento estimado em R$ 970.000,00 (novecentos e
setenta mil reais), com o todas as suas instalações em geral completas e demais
benfeitorias e que dita edificação está devidamente legalizada, nas repartições
competentes para pagamento de imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), como
prova o Alvará de construção expedido pela Prefeitura Municipal de Lages, sob nº
873-22-LGS-NEW, datado de 28 de março de 2022.

Segundo Oliveira (2004, p. 123 apud ALBINO, 2010, p. 26): “[...] sob
o ponto de vista documental e registral, a incorporação efetivamente
passa a ter personalidade jurídica no instante em que o registrador
proceder ao ato requerido, na matrícula do imóvel, na qual será
erigida a edificação [...]”.

Visando satisfazer os interesses mútuos, as Partes permutaram entre si o imóvel do

“PROPRIETÁRIO PERMUTANTE” pela quantia de 1,5 (um e 50%) Unidades
Residenciais (Duplex Geminados), pela fração de 441,72 (quatrocentos e quarenta e
um metros e setenta e dois descimentos quadrados) a partir da obtenção do registro
de incorporação imobiliária, totalizando assim um negócio no valor de 300.000,00
(Duzentos mil reais). Na fração supracitada a "INCORPORADORA PERMUTANTE"
construirá 4,5 unidades residenciais. E pelo presente instrumento e na melhor forma
de direito que, MJA&A EDIFICAÇOES LTDA, "INCORPORADORA PERMUTANTE"
e “PROPRIETÁRIO PERMUTANTE” submeteram o empreendimento imobiliário
denominado Condomínio Residencial “NOVO HORIZONTE”, que assim ficaram
constituídos:
Unidade residencial geminada em alvenaria nº 01 (duplex) – com área privativa de
91,00m², área comum de 5,10m², área total construída de 96,10m², com todas as
suas instalações em geral completas e demais benfeitorias, de propriedade do
“proprietário permutante”;
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Unidade residencial geminada em alvenaria nº 02 (duplex) – com área privativa de

90,82m², área comum de 4,03m², área total construída de 94,85m², com todas as
suas instalações em geral completas e demais benfeitorias, de propriedade da
"incorporadora permutante";
Unidade residencial geminada em alvenaria nº 03 (duplex) – com área privativa de
90,82m², área comum de 4,03m², área total construída de 94,85m², com todas as
suas instalações em geral completas e demais benfeitorias, de propriedade da
"incorporadora permutante";
Unidade residencial geminada em alvenaria nº 04 (duplex) – com área privativa de
90,82m², área comum de 4,03m², área total construída de 94,85m², com todas as
suas instalações em geral completas e demais benfeitorias, de propriedade da
"incorporadora permutante";
Unidade residencial geminada em alvenaria nº 05 (duplex) – com área privativa de
90,82m², área comum de 4,03m², área total construída de 94,85m², com todas as
suas instalações em geral completas e demais benfeitorias, de propriedade da
"incorporadora permutante";
Unidade residencial geminada em alvenaria nº 06 (duplex) – com área privativa de
90,82m², área comum de 4,03m², área total construída de 94,85m², com todas as
suas instalações em geral completas e demais benfeitorias, de propriedade da
"incorporadora permutante" e “proprietário permutante”, com 50% para cada.

Após deu-se o registro da incorporação e o que realmente está sendo adquirido

através da consulta ao Memorial de Incorporação, o próximo passo, foi a
comercialização das unidades que é celebrar o Contrato de Promessa de Compra e
Venda. Pilatti (2009:85) ressalva que nos contratos particulares de compromisso de
compra e venda devem obedecer ao disposto na lei.

Nos instrumentos particulares de compromisso de compra e venda

de fração ideal de terreno e contrato de construção que ficarão
arquivados no Serviço Registral de Imóveis (art. 67, § 4º), deverão
figurar as seguintes disposições contidas na Lei 4.591/64: art. 32, §
3º, art. 34, § 3º, art. 35, § 6º, art. 37, art. 38, art. 39 e parágrafo único,
art. 41, §§ 1º e 2º, art. 43, inciso V, art. 48, §§ 1º e 2º, art. 50, §§ 1º e
3º, art. 51 e parágrafo único, art. 63 e § 8º e § 9º, art. 67 e § 1º e § 2º.
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A Lei do Condomínio e Incorporação veio pôr ordem no caos, ao contrário do que

antes ocorria quando o incorporador negociava sem oferecer garantias e os
adquirentes trilhavam no escuro.

Pereira (2014:205) esclarece que “[...] se alienar apartamento ou

conjunto depois de estar o prédio terminado – e como tal se
considera o que tenha já o “habite-se” da autoridade administrativa -
não procede como incorporador. A ele não aplica a Lei n.
4.591/1964, na parte relativa ao incorporador, sendo como é um
vendedor”.

3 METODOLOGIA

Para execução deste trabalho, nos baseamos nos seguintes procedimentos

metodológicos;

Levantamento de dados da empresa MA Empreendimentos imobiliários, empresa

qual realizamos nosso estagio supervisionado.

Levantamento biográfico sobre conceitos e teorias a serem trabalhados em cada

capitulo.

Detalhamento completo da incorporação imobiliária de 6(seis) unidades

habitacionais geminadas, referente ao residencial Novo Horizonte, localizado na rua
Cirilo Vieira Ramos, 2535 no bairro da Várzea, imóvel este matriculado no 4º registro
de imóveis do município de Lages/SC sob número 43930, qual está sendo
executado através de permuta por unidades habitacionais.

Pesquisa de todo o processo de incorporação do empreendimento condomínio

residencial “Novo Horizonte”

4 RESULTADOS

Ao longo deste trabalho, destacamos a pratica da incorporação imobiliária para

quem vende unidades autônomas vinculadas à fração ideal, em empreendimentos
em fase de lançamento ou em construção, ou seja, unidades não concluídas.
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Aos que praticam esta atividade, engenheiros e arquitetos principalmente, pois são
eles que assinam ART do cálculo da NBR 12.721 de responsabilidade sobre as
informações apresentada no processo de incorporação e instituição, é obrigatório
buscar conhecimento sobre o tema e a expertise necessária para atuar nesta área,
pois sendo registrado a incorporação, somente através de processo de retificação
para justar o registro do memorial de incorporação, e estando portanto, em
conformidade com a Le 4.591/64 do Condomínio e Incorporações.

Após o advento da lei 4.591/64, a figura do incorporador passa a existir com

determinações de seus deveres, responsabilidades e obrigações. “A Lei do
Condomínio e Incorporações atribuiu a maior importância ao fato, e não olvidou que
a sanção é necessária, seja como técnica de intimidação, seja como arma de que se
utiliza o prejudicado, para chamar o contraventor a ordem” (PEREIRA, 2014:309).

Nosso trabalho busca entender como funciona o mercado de vendas de unidade

autônomas na cidade de Lages em Santa Catarina, focando mais especificamente
no levantamento junto ao empreendimento imobiliário, condomínio residencial “Novo
Horizonte” quanto a obrigatoriedade de se registrar o memorial de incorporação, e
se o número do registro está exibido na peça publicitária exposta na obra, fazendo
atender os dispositivos da lei 4.591/1964.

Perante a observação de todos os documentos necessários à emissão do Registro

de Incorporação, pode-se concluir que este transmite segurança ao adquirente,
conforme confirmado por ABRAINC (2015),

O Registro da Incorporação é a garantia para o adquirente de que o

projeto foi aprovado e será entregue de acordo com os padrões
designados por ocasião da aquisição. Para certificar-se da
veracidade das informações fornecidas pela incorporadora e de que
esta está cumprindo as exigências da Prefeitura, o adquirente deve
verificar o Registro da Incorporação no cartório em que o
empreendimento tiver sido registrado, antes de efetuar a compra.

Portanto, a atividade de incorporadora no caso em tela caracterizou-se pela intenção

de alienar, ou na fase de lançamento, ou na fase de construção do empreendimento,
frações ideias de terrenos vinculadas a unidades ainda não concluídas.
 11

O lançamento é a etapa onde o incorporador apresenta o seu produto - o

empreendimento imobiliário - para o mercado, abrindo o processo de vendas das
unidades. Registrada a incorporação, pode-se dar início às vendas.

Como diz a lei 4.591/64: Art. 32, § 1º “A documentação referida neste artigo, após o
exame do Oficial de Registro de Imóveis, será arquivada em cartório, fazendo-se o
competente registro”.

No, no § 3º da lei: “O número do registro referido no § 1º, bem como a indicação do

cartório competente, constará, de forma obrigatória nos anúncios de venda.

Portanto, a atividade de incorporar caracteriza-se pela intenção de alienar, ou na

fase de lançamento, ou na fase de construção do empreendimento, frações ideias
de terrenos vinculadas a unidades ainda não concluídas.

Importante destacar que os documentos referentes ao condomínio residencial “Novo

Horizonte” está devidamente registrado sob nº R-2/43.930 no 4º oficio de imóveis de
Lages na comarca de Santa Catarina, e é de caráter público estando disponível no
cartório, que o número do registro da incorporação deve ser indicado em todos os
anúncios do empreendimento, de acordo com os §§ 3° e 4° do Art. 32 da Lei de
Incorporação.

Desta forma é que a lei protege o comprador, protege também o incorporador

vendedor, que passa a utilizar de forma legal de proteção dos compradores não
pontuais, gerando inúmeros problemas para o empreendimento. Hübert (2012:179)
diz:

A Lei de Condomínios e Incorporações, ao ser criada, preocupou-se

em especial com a situação dos adquirentes das unidades
autônomas, que se encontravam em desamparo ante alguns
incorporadores. Mas, por outro lado, preocupou-se também com
estes, na medida em que, muitas vezes, eram vítimas de
compradores impontuais ou inadimplentes, prejudicando assim o
negócio como um todo.

Assim Garantido então os direitos os direitos do incorporador em prol do

empreendimento imobiliário.

5 DISCUSSÃO
 12

A incorporação imobiliária é uma atividade bem mais complexa, pois existe muitos
interesses entre várias partes, investimento de valores de grande monta e a o
trabalho da execução de vários itens. Para entender das diferentes formas de
permuta em incorporação, é importante conhecer a o cronograma e o processo de
uma incorporação imobiliária e seus encaminhamentos. Fica Claro esse processo é
muito burocrático.

Após a visualização de um bom negócio, segue nova etapa que é a negociação e a

forma de aquisição do imóvel onde será realizada a incorporação ou de direitos da
propriedade, levando em conta sempre os incidentes, nos termos da Lei de
Incorporação Imobiliária. Isso pode ocorrer por diversas formas, podendo ser pela
compra do imóvel, pela cessão de alguns direitos de propriedade, ou, como estamos
demonstrando neste trabalho, pela permuta do terreno por unidades residenciais
futuras.

Em seguida o incorporador já poderá elaborar os projetos e suas aprovações pelos

órgãos de controle da expansão urbana dos órgãos competentes. Com muita
atenção na parte na parte operacional, e seus custo para o incorporador que
necessita dos vários serviços elencados, dos serviços de arquitetos e projetistas
para garantir o modelo mais adequado para os fins desejados.

Dando seguimento, o incorporador fará a juntada de todos os documentos

necessários para o registro da incorporação. Esses documentos compõem a relação
das obrigatoriedades da lei junto com de memorial da incorporação.

Neste momento é que se formaliza o início da incorporação imobiliária e será

analisado em todo seus detalhes junto ao registro de imóvel regional competente.
Este conjunto de informações e os documentos que integram o memorial está
descrito nos incisos do art. 32 da Lei de Incorporação Imobiliária.

O ato jurídico básico do negócio da incorporação imobiliária é o

memorial de incorporação, que será arquivado no Registro de
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Imóveis e registrado na matrícula do terreno para o qual estiver

projetada a edificação objeto da incorporação (CHALHUB, 2005).

A última etapa será a oferta das unidades em construção para sua comercialização.
Nesta etapa, o incorporador promove anúncios, apresenta o empreendimento aos
corretores imobiliários e demostra o empreendimento para o público.

Vale lembrar que a comercialização de unidades imobiliárias sem a sua

incorporação será vedado por lei, podendo o vendedor enquadrado no “Art. 66. São
contravenções relativas à economia popular, puníveis na forma do artigo 10 da Lei
nº 1.521, de 26 de dezembro de 1951: I - negociar o incorporador frações ideais de
terreno, sem previamente satisfazer às exigências constantes desta Lei;

“Estão incorrendo em crime aqueles que vendem os apartamentos

na planta sem registro de incorporação, sejam eles construtor,
empreendedor, corretor e até mesmo os meios de imprensa que
promovam propaganda sem a exigência legal” (BETTARELLO, 2014
apud MARKETING E PUBLICIDADE IMOBILIÁRIA, 2015).

Então podemos afirmar que o empreendimento “condomínio residencial Novo

Horizonte”, qual já descrevemos todo seu histórico, está devidamente legalizada e
cumprindo com todas suas obrigações, registrada sua incorporação imobiliária junto
ao registro de imóvel, que torna públicos seus memoriais onde garante seus projetos
aprovados e a segurança dos adquirentes, das suas unidades residenciais
autônomas em processo de construção e venda.

6 CONCLUSÃO

Ao longo deste trabalho apresentamos a o desenvolvimento do processo de

incorporação imobiliária utilizadas por incorporadores juntamente com proprietário
de imóveis, para poder operar o negócio jurídico descrito pela lei 4.591 em seu art.
39 da Lei de Incorporação Imobiliária.

Pela processo permuta por unidades autônomas, as partes estabelecem uma

escritura de permuta de terreno por unidades autônomas em incorporação. Vale
destacar que este formato de permuta enfrenta um processo extremamente
burocrático junto ao registro de imóvel, devendo o profissional técnico enfrenta-lo
 14

com muito conhecimento do caso, respeitando a doutrina registral. Podemos

destacar também, a compra do imóvel pela incorporadora, onde as partes firmam
escritura de compra e venda com pagamento no ato transferência do imóvel.

Conclui-se que a permuta por unidades autônomas é o modelo correto para se

operar o negócio imobiliário com segurança jurídico descrito pelo art. 39 da Lei de
Incorporações. Apresentamos uma incorporação imobiliária realmente de verdade
nos relatos sobre o condomínio residencial “Novo Horizonte”, onde realmente
confirmamos que esse é o modelo ideal de negócios imobiliários, para operação
com total segurança jurídica.

REFERÊNCIAS

ABRAINC - ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. O Ciclo

da Incorporação Imobiliária. Disponível em:
<https://www.abrainc.org.br/estudos/2015/08/18/o-ciclo-da-incorporacaoimobiliaria/>.
Acesso em: 10 Out. 2022.

CALLADO, J.P. A Nova NBR 12.721:2006. O processo de revisão atendeu a

antiga aspiração do setor imobiliário. 2008.
Disponível em: <http://www.oestadoce.com.br/noticia/o-processo-de-revisao-
atendeu-antigaaspiracao-do-setor-imobiliario> Acesso em: 12 Out 2022.

BETTARELLO, C.L.A. Imóvel na planta sem registro é crime, 2014. In

MARKETING E PUBLICIDADE IMOBILIÁRIA. Imóvel na planta sem registro é
crime. 2014. Disponível em: <http://www.publicidadeimobiliaria.com/2014/03/imovel-
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