UNIVERSIDADE POTIGUAR – UNP

FACULDADE DE DIREITO

PRÉ-PROJETO DE PESQUISA

DIREITO REGISTRAL IMOBILIÁRIO:

UMA ANÁLISE DOS CONDOMÍNIOS E LOTEAMENTOS DE MOSSORÓ- RN

GABRIEL SWAN BEZERRA SOUZA- 1281919375

MOSSORÓ
2022
 GABRIEL SWAN BEZERRA SOUZA- 1281919375

PRÉ-PROJETO DE PESQUISA

DIREITO REGISTRAL IMOBILIÁRIO:

UMA ANÁLISE DOS CONDOMÍNIOS E LOTEAMENTOS DE MOSSORÓ- RN

Pré-projeto de pesquisa apresentado ao Curso de Direito da

Universidade Potiguar como requisito para avaliação da
disciplina projeto integrador em direito.
Orientadora: Profa. Kelly Kercy

MOSSORÓ
2022
 SUMÁRIO

1 TEMA......................................................................................................................04
2 INTRODUÇÃO.......................................................................................................04
3 PROBLEMATIZAÇÃO..........................................................................................06
4 JUSTIFICATIVA....................................................................................................08
5 HIPÓTESES............................................................................................................08
6 OBJETIVOS............................................................................................................08
6.1 Objetivo Geral.............................................................................................08
6.2 Objetivos Específicos..................................................................................08
7 REFERENCIAL TEÓRICO...................................................................................09
8 METODOLOGIA...................................................................................................13
9 PROPOSTA DE SUMÁRIO..................................................................................13
10 CRONOGRAMA DE ATIVIDADES....................................................................14
11 REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS....................................................................14
 1 TEMA
Direito registral imobiliário: Uma análise dos condomínios e loteamentos de Mossoró-
RN

2 INTRODUÇÃO
Com o objetivo de politizar a lei de registro público e suas abordagens diárias que,
provocam diversas mudanças e impactos na sociedade, traz-se à tona a Lei 6.015/1973
que regulamenta as normas para acionar a segurança, eficácia dos atos jurídicos e sua
autenticidade, elencando diversos segmentos de registros, tais como registro civil de
pessoas jurídicas, registro de títulos e documentos, registro de imóveis e outros. Desse
modo, observa-se na lei o registro e publicidade dos documentos registrados e sua
conservação no meio eletrônico, com o intuito de garantir que o registro não sofra
degradação ou se perca com o decorrer do tempo.
A Constituição Federal, nossa Carta Magna, atribui à União a competência
privativa para legislar sobre registros públicos em seu artigo 22. Assim, a Lei de Registro
Público tem a finalidade de regular atividades, direitos e responsabilidades dos
registradores e notários com finalidades de garantir a ordem de serviços e conservações
dos documentos públicos.
Assim, com o advento da tecnologia, é evidente que desafios precisam ser
superados com relação ao uso de tecnologias no âmbito cartorário. Embora a Revolução
Industrial apresente como marco para o avanço tecnológico, o Brasil ainda é carente de
progressos nesse quesito pois, apesar deste meio ser benéfico para fluidez e segurança do
registro público, ela não é abundantemente utilizada. Dessa forma, trata-se de evidente
esforço no sentido de materializar o comando vertido no art. 37 da Lei nº 11.977/2009,
com a finalidade de viabilizar a implementação de um sistema de registro eletrônico no
âmbito imobiliário. Por consequência, a partir da previsão disposta no art. 76 da Lei nº
13.467/2017, instituiu-se o Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI),
regulamentado pelo Provimento nº 89/2019, do Conselho Nacional de Justiça (CNJ),
tendo por objetivo universalizar as atividades de registro imobiliário, facilitando a
comunicação de informações entre os ofícios de Registro de Imóveis, o Poder Judiciário,
a Administração Pública e a Sociedade.
Destarte, a instituição registral imobiliária desempenha funções relevantíssimas
na conjuntura da titulação de propriedades e de regularização fundiária, não somente no
que toca a emissão de títulos de propriedades e outros direitos reais, mas, também em
face de documentos advindos de regularizações fundiárias urbanas e rurais.
A pertinência temática é clara e inquestionável pois, trata-se de um cerne
amplamente utilizado e evidente na sociedade com poucos olhares atrativos para essa
demanda.
3 PROBLEMATIZAÇÃO
O mercado imobiliário está cada vez mais presente em nosso cotidiano, seja em
forma de investimento mais seguros, moradia, entre outros. Assim, dentro desse mercado
há diversos segmentos que devem ser observados antes de qualquer bom negócio. A
priori, o foco será os loteamentos abertos e fechados e sua causa-consequência para o
município de Mossoró.
Um loteamento aberto é aquele tipo de loteamento em que as demarcações dos
lotes ficam em vias públicas e separados da cidade. Assim, toda a estrutura ao redor são
espaços comuns da sociedade sendo responsabilidade da prefeitura, dessa forma qualquer
pessoa pode transitar. Neste caso, os terrenos são oriundos pela divisão de glebas em lotes
autônomos, como é previsto na Lei de Parcelamento de Solo Urbano. A partir da divisão
dos lotes, a responsabilidade objetiva de fornecer estruturas básicas para o terreno como
água, energia elétrica e saneamento é de dever da loteadora. Assim, o proprietário do
terreno em loteamento aberto tem direito exclusivo de sua fração, mas, as áreas comuns
podem ser utilizadas por qualquer cidadão, seja ele proprietário do lote na área
pertencente ou não.
Ademais, no loteamento/condomínio fechado, é regido pela Lei 4.591 (Lei de
Incorporação) em que dispõe questões diversas do loteamento aberto, onde ao se tornar
particular, o condomínio fechado passa a ter limitações com muros e/ou cercas, além de
que toda manutenção dos espações comuns passa a ser de responsabilidade dos
proprietários dos lotes. Assim, a vida social dos condôminos é controlada a partir do
regimento interno prevista na Lei 6.015 (Lei de Registro Público) expondo direitos e
deveres, o qual deverão ser seguidos em um acordo coletivo, diferenciando assim, do
loteamento aberto em que não deverá constar um Regimento Interno, sendo somente
possível nos casos em que cria-se uma Associação, que passa a emitir um estatuto, e logo
em seguida, regule a vida dos proprietários.
Neste sentido, na cidade de Mossoró-RN, demonstra-se um exemplar em que
ocorreu diversos entraves sob a perspectiva de Registro Público. O caso do Alphaville,
em que no momento de sua incorporação foi realizado nos moldes de um loteamento
aberto com o intuito de se abster de emolumentos e taxas. Sendo assim, a luz da lei, isso
geraria problemas com o público pois, no modelo em que foi incorporado, a sociedade
passaria a ter direito das áreas comuns do Condomínio Alphaville, podendo fazer uso de
suas praças, piscinas, quadras entre outros. Para que isso não ocorresse, foi realizado a
mudança, no ano de 2010 em que houve a alteração de loteamento aberto paracondomínio
fechado. Desse modo, houve o desmembramento dos lotes em suas frações. Além disso,
existem diversos loteamentos abertos no município de Mossoró-RN, como o Campos do
Conde, Alto das Brisas, Cidade Oeste, Nova Mossoró e, recentemente, houve problemas
em relação a um muro que foi feito cerceando o Camposdo Conde, trazendo diversos
problemas públicos.
O Campos do Conde é um loteamento que fica na Região Oeste de Mossoró e um
grupo de moradores decidiram fazer um muro ao redor do loteamento onde fechava o
acesso as ruas e aos demais logradouros públicos, ferindo assim todas as leis possíveis
sobre ocupação do solo no Município de Mossoró-RN.
O Loteamento Campos do Conde, assim como muitos outros em Mossoró, foi
aprovado com previsão de continuidade das suas principais vias (avenidas), as quais se
interligarão com outras vias já projetadas/previstas no Master Plan existente na região.
Com o fechamento dessas vias com um muro cerceando o loteamento, as vias
internas passam a não ter mais saída, ou seja, esbarram no muro, e a interligação com
essas vias externas deixa de ser uma possibilidade. Mostrando-se evidente que houve a
autorização para ser realizado um loteamento aberto e, depois de povoado, decide-se
mudar fechar o loteamento com um muro equiparando a um condomínio fechado.
Observa-se também que no loteamento aberto, os seus moradores pagam somente
pelo Imposto Predial Territorial Urbano do terreno que ocupam. Restando ruas, praças e
áreas verdes por conta da Prefeitura Municipal. Caso fosse condomínio fechado, é
cobrado o Imposto Predial Territorial Urbano por toda a áreacomum incluída na fração
ideal.
4 JUSTIFICATIVA
O presente trabalho tem o objetivo central de analisar e pontuar o registro de
imóveis na cidade de Mossoró-RN, abordando sua problemática e sua legislaçãomunicipal
com o objetivo de colaborar, para uma melhor compreensão da situaçãoprojetada,
apontando observações emergentes e atuais de fontes primárias e secundárias. Assim,
pondera-se a problemática do Registro Público e sua fiscalização em Mossoró e suas
consequências que, no caso em questão, sistematiza-se em dificuldadesde atender a tais
demandas, resultando na restrição erga omnes e, nas divergências
existentes entre loteamentos abertos e condomínios fechados.
Compreender esses fatos, é de suma importância para a sociedade como um todo,
tendo em vista que casos semelhantes estão tornando-se cada vez mais recorrentes, e sabendo
que a segurança pública é dever do Estado e responsabilidade de todos.

5 HIPÓTESES
O conhecimento do Sistema Registral e Notarial atua em uma vasta relevância social,
jurídica e econômica em momentos de incertezas e discussões públicas e implantações do
Sistema Eletrônico de acesso e publicidade e, sobretudo, das necessidades econômicas que
anseiam por dinamismo e segurança jurídica. Dessa forma,se faz necessário o foco para essa
área em que existe demandas significativas e crescentes,porém, falta conhecimento técnico
para abordar das melhores maneiras o Direito Registral Imobiliário.
Diante desse cenário, é de extrema importância uma análise da evolução cartorária,
um reconhecimento de uma amplitude mais vasta, os princípios básicos do registro de
imóveis e seu ordenamento jurídico para que possa caminhar de forma lúcidae transparente,
com o intuito de diminuir os erros e a insegurança jurídica.

6 OBJETIVOS

6.1 Objetivo Geral:

Entender as causas e consequências dos loteamentos irregulares de Mossoró em meio

a conjuntura política, econômica e jurídica que fomenta ações nesse cerne.

6.2 Objetivos específicos:

6.2.1 Observar o município, cartório e órgãos públicos nas irregularidades de Mossoró.

 Desdobrando uma análise de regularização de imóveis para solução desse problema

6.2.2 Ratificar a eficácia do Sistema Notarial e Registral tendo como vista a funções
relevantes na regularização imobiliária.

6.2.3 A necessidade de expansão de competências por meio de Políticas de

Desburocratização, atendendo as necessidades econômicas que pedem por dinamismo
e segurança jurídica.

7 REFERENCIAL TEÓRICO

O registro de imóveis tem por objetivo dar publicidade, autenticidade, segurança e

eficácia dos atos e negócios jurídicos. Sendo o registrador um profissional dotado de fé
pública a quem é delegado o exercício da atividade de registro, devendo ele analisar
rigorosamente seus deveres, garantindo os direitos reais sobre imóveis. Tem o dever de dar
publicidade da propriedade de bens imóveis e de outros direitos reais imobiliários, visando
proteger seus titulares (SERRA, 2013). Desse modo, a proteção dos direitos basilares aos
cidadãos no âmbito do direito imobiliário garante a segurança jurídica as transações
imobiliárias, inibindo diversos tipos de clandestinidades e fraudes.

Nesse contexto, a informação sobre a situação registral do imóvel é de extrema

importância para a segurança dos negócios imobiliários, em que o anseio é para deter a tutela
jurídica. O Registro Imobiliário pode ser definido como alicerce para os empreendimentos
imobiliários, tamanha importância se dá pelo o fato de que através do registro é que se tem a
fonte confiável das informações que instituirão todos os aspectos a serem considerados nos
negócios imobiliários, não dando apenas uma segurança jurídica, mas também para a sua
realização e a forma de sua instrumentalização.

Ademar FioranelIi (2001) dispõe que: A precisão do Registro Imobiliário no mundo

dos negócios é vital para que nele existam, de forma irrepreensível, segurança e
confiabilidade, verdadeiros pilares que hão de sustentá-lo. Sem essas bases sólidas, os
negócios imobiliários, via de regra vultosos, estariam sujeitos a fraudes, prejuízos, decepções
e irreparáveis danos aqueles que dele se valessem. Assim, a segurança e a confiabilidade
transmitidas pelo registro é que proporcionam a estabilidade nas relações entre os
participantes dos múltiplos negócios realizados nessa área. É fato que o registro imobiliário
detém uma responsabilidade e importância nas operações imobiliárias, visto que, através dele
se garante a efetivação, segurança jurídica e a autenticidade da mesma. Pode-se dizer que o
Registro imobiliário é, portanto um ramo do direito brasileiro que visa endossar a perpetuação
e a longevidade do crescimento positivo do mercado imobiliário brasileiro.

Assim, a falta de compreensão e informação sobre o registro de imóveis e sua tamanha

importância e responsabilidade para o direito brasileiro é preocupante. O regime imobiliário
desde seu princípio vem passando por grandes e fundamentais transformações, sempre
buscando melhorias e aperfeiçoamento, proporcionando ao proprietário real do imóvel
eficiência e segurança jurídica. Diante disso, é de suma importância a análise da evolução,
conceituar o registro de imóveis e seus principios basilares e o ordenamento jurídico para que
possa ser enaltecido de forma clara a importância deste grande instituto.

Segundo Diniz (2006), o direito registral imobiliário é o ramo do direito real que
consiste num complexo de normas jurídico-positivas e de princípios atinentes ao registro de
imóveis que regulam a organização e o funcionamento das serventias imobiliárias; a atividade
cartorária do oficial titular e de seus prepostos, que agem por delegação do Poder Público,
conferindo-lhes fé pública em todos os atos que autonomamente praticarem, atendendo ao
interesse da coletividade e à técnica dos atos registrais.

Loureiro (2014) ainda ressalta que o objetivo do Direito registral é diminuir o risco
dos adquirentes de imóveis ou direitos reais a eles relativos, por meio de uma maior segurança
jurídica no tráfico imobiliário e, consequentemente, diminuindo os custos da transação e
contribuindo para a diminuição dos litígios envolvendo imóveis. Visto isso, entende-se que
o direito registral diz respeito à ação do serventuário na sua função de registrar imóvel,
devendo prestar a atividade cartorária de forma efetiva e segura, zelando pela melhor
aplicabilidade dos atos registrais.

Nesse sentido, Loureiro (2014) entende que o direito registral imobiliário tem por
finalidade a publicidade da propriedade de bens imóveis e de outros direitos reais
imobiliários, visando a proteção dos titulares de tais direitos reais (publicidade estática) e
também a garantia do tráfico jurídico dos bens imóveis (publicidade dinâmica).

Já, segundo Diniz (2006), o Registro de Imóveis seria o fiel repositório de 8

informações, contendo todos os dados alusivos à propriedade imobiliária, por acompanhar a
vida dos direitos reais sobre bens de raiz. Sua função seria a de especificar o imóvel registrado
e os demais direitos reais que sobre ele recaírem.

Destarte, Melo (2004) define o Registro de Imóveis como órgão auxiliar do Direito
Civil destinado ao assentamento de títulos público e privado, outorgando-lhes oponibilidade
a terceiros, com ampla publicidade e destinado ao controle, eficácia, segurança e
autenticidade das relações jurídicas envolvendo imóveis, garantindolhes presunção relativa
da prova da propriedade.

Para Serra (2013), o registro de imóveis pode ser definido como sendo a instituição
competente para a formação e conservação do assento dos dados relacionados aos direitos
reais previstos na legislação pátria, bem como das demais informações cuja inscrição a lei
determinar para efeitos de publicidade. Dessa maneira, é possível compreender que o
Registro de Imóveis é o instrumento por meio do qual se concretiza o direito registral e a
aplicação dos atos registrais, é nele onde se deposita as informações relativas ao fólio real.

O doutrinador Valllim (1984), define Registro de Imóveis como serventia da Justiça

encarregada de trasladar para os seus livros os atos jurídicos relativos aos bens imóveis,
dando publicidade a estes atos que então se presumem autênticos, seguros e eficazes contra
todos. Nota-se que a finalidade do registro de imóveis é a de guarda e proteção das
informações submetidas à registro, a fim de assegurar a veracidade das mesmas, garantindo
a mais fiel segurança jurídica registral.

Segundo Loureiro (2012), o objetivo do Registro de Imóveis é de assegurar a ampla

publicidade dos direitos reais e da situação jurídica dos imóveis, 9 a fim de garantir a validade
e a eficácia desses direitos. Nos atos entre vivos, o registro constitui a propriedade e outros
direitos reais imobiliários. Nos atos causa mortis, o registro tem natureza declaratória:
informa a ocorrência da modificação na titularidade do imóvel, ou na sua situação jurídica.

Para Baptistela (2017), o registro tem por finalidade escriturar os atos translativos ou
declaratórios da propriedade imóvel e os constitutivos de direitos reais e armazenar em seus
livros todas as informações sobre imóveis, bem como aplicar os princípios, sem interferir na
vontade das partes, formalizar a aquisição da propriedade, conferindo ao adquirente a
segurança quanto ao direito real de propriedade, uma vez que sem a segurança jurídica
garantida pelo Registro Imobiliários, estariam sujeitos a fraudes, prejuízos, e danos
irreparáveis Verifica-se, então, que uma das principais finalidades do registro de imóveis
seria a de prestar a devida publicidade registral, exteriorizando à terceiros interessados quanto
a situação jurídica do imóvel, a fim de gerar eficácia e segurança aos negócios imobiliários.

Para Almeida (2016), o Registro de Imóveis tem por finalidade primordial

proporcionar segurança para a sociedade a respeito da situação dominial de um determinado
 imóvel. Quanto mais seguras (e completas) as informações contidas no fólio real, mais se
possibilitará o conhecimento sobre o bem, e de todos os seus contornos e características.
Nesse sentido, contribui sobremaneira o Registro de Imóveis com o próprio desenvolvimento
da sociedade, diminuindo o custo das transações e os riscos de eventuais litígios.

De acordo com Dip (2005), o registro imobiliário, sob o aspecto institucional, é um

sistema de publicidade provocada e estável de situações jurídicas prediais, que opera
mediante inscrição de fatos jurídicos (lato sensu), e cuja finalidade é a de assegurar,
formalmente, determinados interesses da comunidade. O registro imobiliário está voltado as
exigências da segurança estática do domínio e direitos reais menores sobre os imóveis e da
segurança dinâmica do comercio e do credito predial.

Anjos (2010) entende que o registro imobiliário, é de importante caráter 10 social

visto que resguarda de modo eficiente, por meio da prevenção jurídica das situações que
envolvem os direitos reais nele inscritos, dotando-os de grande segurança e certeza jurídica.
Nesse sentido, Anjos afirma, ainda, que o registro imobiliário deve promover um real
cadastro das propriedades e dos direitos reais a ela vinculados, guardando as principais
informações relativas ao bem devidamente especificado, dando segurança, publicidade e
eficácia constitutiva (2010, online).

Della Giustina (2010) ao tratar sobre a segurança jurídica do registro imobiliário

ensina que o registro imobiliário pode ser visto como uma instituição indispensável para a
proteção jurídica dos direitos patrimoniais. Ao garantir o direito à propriedade privada, o
registro imobiliário inibe ou, pelo menos, minimiza os litígios que possam surgir em relação
à propriedade. Dessa forma, o registro de imóveis contribui, decisivamente, para a
estabilidade social e justiça.

Com isso, pode-se compreender que o intuito do Registro de Imóveis é de atribuir a

devida segurança jurídica nas relações imobiliárias, a fim de evitar eventuais riscos e litígios
quanto a determinado imóvel, protegendo, então, todas as partes envolvidas, seus direitos, e
a situação dominial do imóvel.

8 METODOLOGIA

O presente projeto tem por objetivo entender as circunstâncias que levam a problemática
da irregularização de condomínios e loteamentos em Mossoró-RN, resultando por exemplo, em
problemas para o município, incorporadores, empresas e cidadãos. A metodologia utilizada para
alcançar nosso objetivo dar-se-á de dados adquiridos através de fontes como artigos
jornalísticos, acadêmicos e científicos, como também a letra da lei. Destarte, a pesquisa
bibliográfica tem intuito de embasar e fundamentar a discussão acerca do tema proposto.

A abordagem aqui utilizada é qualitativa, considerando o contexto em que ele está

inserido e as características da sociedade em que pertence.

O trabalho tem como objetivo elucidar entraves na regularização dos condomínios e

loteamentos de Mossoró-RN e adentrar em uma temática que tem bastante relevância social
mas, é pouco discutida. Trazendo, por consequência, desinformação e conflitos em instituições
que desempenham árduo papel na busca por segurança jurídica, publicidade, eficiência, entre
outros.

9 PROPOSTA DE SUMÁRIO

1. INTRODUÇÃO

2. ASPECTOS GERAIS DO REGISTRO DE IMÓVEIS EM MOSSORÓ

2.1 CONCEITO DE REGISTRO DE IMÓVEIS E SUA IMPORTÂNCIA

3 PILARES NORTEADORES DO REGISTRO PÚBLICO

3.1 PRINCIPIOS NORTEADORES DO REGISTRO DE IMÓVEIS

3.2 PRINCIPAIS AVANÇOS DA LEI DE REGISTRO PÚBLICO

4 FUNCIONALIDADE E ORGANIZAÇÃO CARTORÁRIA

4.1 NOVOS SERVIÇOS DISPONIBILIZADOS NO CARTÓRIO

4.2 ORGANIZAÇÃO E FUNÇÃO DO ORGÃO

5 REFERENCIAL TEÓRICO

10 CRONOGRAMA DE ATIVIDADES
ATIVIDADE AGO/NOV FEVEREIRO MARÇO ABRIL MAIO JUNHO
2022 2023 2023 2023 2023 2023
ELABORAÇÃO DO X
PROJETO

ENTREGA DO X
PROJETO

REVISÃO x
BIBLIOGRÁFICA

COLETA DE x
DADOS
DISCUSSÃO E x
TRATAMENTO

REVISÃO x
ENTREGA E x
DEFESA PÚBLICA

11 REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

LOUREIRO, Luiz Guilherme, Registros Públicos: Teoria e Prática. 6 ed. São Paulo. Editora
Método, 2014.

PEDROSO, Regina. Direito notarial e registral atual. 2 ed. Rio de Janeiro: Forense, 2015.

SERRA, Márcio Guerra. Registro de Imóveis II Atos Ordinários. São Paulo. Editora Saraiva.
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MIRANDA, Marcone Alves. A importância da atividade notarial e de registro no processo de

desjudicialização das relações sociais. In: Âmbito Jurídico, Rio Grande, XIII, n. 73, fev 2010.
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FREITAS, Paulo Henrique Mendonça de. O Judiciário e os Serviços Notariais e de Registros.

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GONÇALVES, Marcus Vinicius Rios. Direito processual civil esquematizado; Coord. Pedro
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DIP, Ricardo. Registro de Imóveis (princípios) / Ricardo Dip – Descalvado, SP: Editora
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CARVALHO, Afrânio de. Registro de Imóveis: comentários ao sistema de registro em face

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