29ª Promotoria de Justiça de Cuiabá

Defesa Ambiental e da Ordem Urbanística

EXCELENTÍSSIMO SENHOR JUIZ DE DIREITO DA VARA ESPECIALIZADA DO

MEIO AMBIENTE DA COMARCA DE CUIABÁ-MT

O MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO, pelo

Promotor de Justiça infra-assinado, no uso de suas funções institucionais, vem, com
arrimo nos artigos 127 e 129, III, da Constituição Federal, no art. 25, inciso IV, alínea
“a”, da Lei 8625/93 (LONMP), no art. 60, VI, “b”, da Lei Complementar Estadual nº
416/2010 (Lei Orgânica do MP/MT) e nos artigos 1º, inciso I e 5º da Lei nº 7347/85,
propor a presente AÇÃO CIVIL PÚBLICA em face da empresa SECOLO NEGÓCIOS
IMOBILIÁRIOS LTDA, pessoa jurídica de direito privado inscrita no CNPJ sob nº
30.233.368/0001-60, com sede comercial estabelecida na Ave Isaac Póvoas, nº 1331,
Sala 14, Edifício Milão, Centro-Sul, nesta Capital e em detrimento das sócias
ROSANA MARIA DA SILVA SECOLO, brasileira, empresária, inscrita no CPF sob nº
666.726.271-20 e MÁRCIA SECOLO, brasileira, inscrita no CPF sob nº 039.437.571-
88, ambas residentes à Rua Colômbia, nº 609, bairro Santa Rosa II, nesta Capital,
onde também poderão ser encontradas para fins de comunicação processual, pelas
razões de fato e de direito a seguir descritas:

Telefone: (65)3611-0600
Sede das Promotorias de Justiça da Capital.
Av. Desembargador Milton Figueiredo Ferreira Mendes, s/nº, Setor D, Centro Político e Administrativo. Cuiabá/MT.
CEP: 78049-921.
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I- DOS FATOS

Conforme apurado no incluso Inquérito Civil Público SIMP nº

000520-097/2020, cujas peças passam a fazer parte integrante desta petição, as
demandadas ROSANA MARIA DA SILVA SECOLO e MÁRCIA SECOLO, agindo por
conta própria e também fazendo uso da empresa SECOLO NEGÓCIOS
IMOBILIÁRIOS LTDA, deram início ao parcelamento ilegal do empreendimento
Chácara de Recreio Paraíso Prime, conforme detectado em diligências feitas no local
pela Secretaria de Estado de Meio Ambiente (Projeto Verde Rio) e por técnicos da
Prefeitura Municipal de Cuiabá.

Nesse sentido, foi constatado pelos referidos órgãos que os

requeridos promoveram parcelamento ilegal do solo para a implementação do
empreendimento na área de coordenadas S 15º 34’ 10” W 55º 59’,1,343”, localizada
na zona rural de Cuiabá, com a instalação de vias, parcelamento do solo e a
consequente comercialização de lotes sem as devidas licenças ambientais, sem a
aprovação do projeto arquitetônico urbanístico pela Prefeitura Municipal e sem o
registro imobiliário junto ao Cartório de Registro de Imóveis, portanto, sem observar as
exigências de parcelamento do solo vigentes. Na oportunidade, ainda se verificou no
local desmate de vegetação equivalente a 0,2 hectares sem a devida autorização e a
intervenção indevida na área de preservação permanente do Rio Coxipó do Ouro para
a edificação de um píer e demais equipamentos de visitação

Embora o empreendimento fosse anunciado como sítio de recreio, a

dimensão dos lotes e as características do parcelamento revelam que, na realidade,
pretendia-se implementar no local condomínio com perfil eminentemente urbano, ante
a constatação de parcelamento de lotes com tamanhos médios bem abaixo dos limites
estabelecidos pela lei municipal que regulamenta a instalação de sítios de recreio em

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área rurais do Município de Cuiabá (Lei Complementar Municipal nº 1.833, de

22/07/1981 e demais alterações).1

Para piorar a situação, o empreendimento em questão (com

características urbanas e sem a infraestrutura necessária para suportar o
adensamento decorrente de suas instalações) vinha sendo edificado a montante do
principal ponto de captação de água da Capital, às margens do Rio Coxipó do Ouro, o
que também traz restrições à sua implementação no local, conforme previsão contida
na Lei Complementar Municipal nº 1.833/1981.2

Aliás, as Promotorias de Defesa Ambiental e da Ordem Urbanística

passaram a priorizar o combate aos condomínios irregulares na região após o alerta
feito pela então concessionária dos serviços de água e esgoto da Capital quanto aos
riscos da aprovação de condomínios residenciais na área de manancial da cidade,
ante a interferência na vazão e qualidade da água decorrente do intenso adensamento
naquela localidade.

Foi constatado que o empreendimento Chácara de Recreio Paraíso

Prime não detém as licenças de instalação e as urbanísticas necessárias para que
fosse dado início ao parcelamento do solo pelos demandados.

É importante registrar, por oportuno, que a Prefeitura Municipal de

Cuiabá, após ser instigada pelo Ministério Público (em decorrência da intensificação

1 Art. 1º (…)
§ 1º Os loteamentos ou condomínios de sítio de recreio poderão ser aprovados nas áreas rurais, mediante a
comprovação que a terra perdeu as condições descritas no caput deste artigo.
§ 2º Os loteamentos ou condomínios de sítios de recreio deverão ter lotes com área mínima de 1.500 m² (um mil e
quinhentos metros quadrados) de área e frente mínima de25m (vinte e cinco metros), não podendo em hipótese
alguma ser objeto de desmembramento posterior a sua aprovação.
2 Art. 3º Não será permitido o parcelamento de solo rural:
I- (…)
(…)
VI- Em áreas com características ecológicas bem como em áreas localizadas acima dos serviços de captação de
água potável, antes de serem ouvidos os órgãos competentes.

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da instalação de supostos sítios de recreio na região do Rio Coxipó do Ouro),

suspendeu a análise dos pedidos de regularização e implementação de
empreendimentos imobiliários na região e revogou todas as licenças de localização e
ambientais concedidas, até que se tivesse um panorama dos prejuízos causados pela
atuação irregular de imobiliárias na localidade, bem como se estabelecesse índices
urbanísticos para a edificação nos sítios de recreio, o que não vêm fixado na lei
municipal que rege o tema.

Nota-se que as imobiliárias e corretores que vêm atuando de forma

irregular na região promovem propaganda nas proximidades dos empreendimentos
(com o uso de banners e a instalação de barracas para a venda de lotes) e através de
forte atuação nas redes sociais, o que levou o MPMT a organizar algumas operações
no local, em conjunto com a SEMA, a DEMA, o CREA, o CRECI e a Delegacia do
Consumidor, gerando o embargo de vários empreendimentos autointitulados
“chácaras de recreio”.

Na hipótese dos autos, as apurações ainda revelaram que a

responsabilidade pela implantação do loteamento foi das requeridas, que também
fizeram uso da empresa demandada para viabilizar o negócio e adquirir a área que foi
loteada.

Nota-se que a pessoa que compareceu ao MPMT para prestar

declarações em nome da empresa (e que não compõe o seu quadro societário)
afirmou que tinha providenciado o protocolo junto à Prefeitura Municipal de Cuiabá da
documentação necessária para obter as licenças para os empreendimentos e
confessou que pretendia instalar no local lotes com tamanhos inferiores a 200m2, o
que, inclusive, vinha sendo amplamente anunciado no próprio site da empresa
SECOLO.

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Nas operações realizadas na região, também foi demonstrado que

uma das estratégias utilizadas pelos “empreendedores” que operam no local é a de
promover o parcelamento de lotes com características urbanas em propriedades rurais
e, logo em seguida, negociá-los com base em fração ideal do imóvel (como se fossem
condomínios “pro diviso”), munidos tão somente de uma licença de localização e, às
vezes, de licença prévia ambiental (o que não permite qualquer tipo de atividade ou
edificação na área licenciada). Depois, sem viabilizar a apresentação e a aprovação
do projeto arquitetônico urbanístico junto à Prefeitura Municipal e o registro do
parcelamento e das unidades imobiliárias no Cartório de Registro de Imóveis, criam
uma associação de moradores e repassam-lhes toda a responsabilidade pela
“regularização” do empreendimento.

Outra, é a de viabilizar a aprovação de empreendimentos junto à

Prefeitura Municipal com lotes de tamanho médio de 1.500 m2 e, após obtidas as
licenças devidas, autorizam a edificação de várias casas nestes lotes, já que ainda
não há índices construtivos estabelecidos pelo município para a edificação nas
unidades imobiliárias dos sítios de recreio, o que acaba contribuindo para o
desvirtuamento do tipo de ocupação e atividade desenvolvidas nesses condomínios e,
consequentemente, para o aumento do adensamento na região.

Por conta das irregularidades adrede descritas, o Ministério Público

propõe a presente ação de caráter inibitório e com pedido reparatório, ante os abalos
causados à ordem ambiental e urbanística.

II- DOS FUNDAMENTOS JURÍDICOS

Deve-se observar que o parcelamento do solo é uma atividade

complexa, da qual derivam múltiplos efeitos; um deles está na transformação que
opera na fisionomia física e jurídica da gleba.

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De fato, com o registro especial, previsto no art. 18 da Lei 6.766/79,

o imóvel primitivo se extingue, ou, pelo menos se altera, resultando de sua
fragmentação outros imóveis, com características próprias. As unidades, assim
constituídas, por serem objeto de interesse em relação de consumo e estarem
destinadas a satisfazer a necessidade de moradia ou lazer dos adquirentes, são
produtos, na definição do art. 3º, § 1º, da Lei 8.078/90.

Consequentemente, é fornecedor quem, desenvolvendo atividade

mercantil ou civil, os oferece ao mercado (art. 3º caput e § 1º) e consumidor toda
pessoa que os adquire ou utiliza, como destinatário final (idem, art. 2º, caput).

Na espécie, houve comercialização dos lotes e, por isso, entre o

empreendedor e os adquirentes formou-se uma típica relação de consumo, como tal
regida pelo Código de Defesa do Consumidor.

Dentre os direitos básicos do consumidor figuram a proteção contra

práticas abusivas e efetiva reparação de seus prejuízos, decorrentes das relações de
consumo (art. 6º, IV e VI, do Código de Defesa do Consumidor).

Compreendida nessa acepção ampla que o Código de Defesa do

Consumidor consagrou, é abusiva a prática de colocar no mercado de consumo
produtos juridicamente inexistentes e inadequados aos fins a que se destinam. E
estes vícios, no caso em análise, são nítidos, uma vez que os lotes, que só se
constituem através do registro do loteamento, reputam-se inexistentes sem essa
formalidade, configurando crime sua colocação no mercado de consumo antes de
cumprido aquele registro (Lei 6.766/79, arts. 37 e 50, I e par. único, I).

Vale ressaltar que é considerado clandestino o parcelamento do

solo urbano não aprovado pelo poder público e/ou não registrado no cartório de

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registro de imóveis. A clandestinidade do empreendimento impede que os adquirentes

promovam a necessária matrícula de seus lotes no competente serviço registral.

Fincadas essas premissas, nota-se que o empreendimento

imobiliário ora descrito essencialmente não atende as normas ambientais e
urbanísticas impostas pela legislação e sua instalação pode interferir negativamente
na captação de água para consumo humano na Capital.

Conforme adrede ressaltado, o condomínio em questão, além de

não atender as normas previstas na Lei Federal 6.766/79 (lei de parcelamento do solo
urbano), também deixa de seguir os ditames estabelecidos pela Lei Complementar
Municipal nº 1.833/81 (que fixa regras para o parcelamento do solo em área rural,
disciplinando condomínios voltados para a instalação de sítios de recreio).

Além disso, o CDC em seu artigo 28, caput e 5º dispõe que o juiz
poderá desconsiderar a personalidade jurídica da sociedade quando, em detrimento do
consumidor, houver abuso de direito, excesso de poder, infração da lei, fato ou ato ilícito
ou violação dos estatutos ou contrato social, o que se nota, na hipótese dos autos, com o
uso da empresa demandada para a viabilização de negócios envolvendo a compra de
área rural e comercialização de lotes no empreendimento.

Observa-se que os danos causados no caso não se resumem aos

prejuízos dos adquirentes de lotes, o que já seria, por si só, gravíssimo.

Há de se ressaltar que os danos ambientais e urbanísticos

praticados causam abalos à ordem ambiental e urbanística e necessitam ser reparados, a
título de dano moral coletivo, já que a comunidade vê atônita a explosão nos casos de
instalação de sítios de recreio ilegais às margens de um dos cursos d’água mais belos do
Município, promovidos por imobiliárias e corretores de imóveis que colocam em risco não

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só a higidez do referido bem, como ainda o próprio abastecimento de água no município,

agindo sem escrúpulos e às margens da legalidade.

Exatamente por isso, ganha especial relevo a necessidade de

concessão de medida inibitória, que impeça a continuidade das atividades de
parcelamento e de venda de lotes neste tipo de empreendimento e que garanta a
responsabilização civil-ambiental dos réus para a restauração das áreas ao estado
primitivo e a reparação dos prejuízos causados aos adquirentes de lotes e à
coletividade.

III- DO PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA ANTECIPADA

O tempo que o processo demanda para produzir seus efeitos pode

ser fatal para o direito que ele mesmo visa proteger.

A par disso, a atual dinâmica das relações sociais não mais tolera
que aquele que tem direito tenha que esperar para ver seu pleito atendido, nem
mesmo pelo tempo ordinariamente necessário para que o processo atinja seu termo.

A tutela provisória de urgência antecipada é um instituto que

possibilita ao autor que preencher os requisitos legais, obter de forma antecipada os
efeitos do provimento jurisdicional que ele somente alcançaria com o trânsito em
julgado da sentença definitiva de mérito. É uma medida concedida mediante simples
cognição sumária baseada tão somente na prova documental trazida pelo autor na
inicial, atendendo a sua pretensão de direito material antes mesmo do momento
normal.

Embora, em regra, ela seja concedida liminarmente, nada impede

sua concessão no curso do processo, antes de prolatada a sentença. De qualquer

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forma, somente pode ser antecipado aquilo que será, eventualmente, concedido pela
sentença.

Tal instituto jurídico é, sem exagero, a mais próxima e real solução

para a demora exagerada do processo, eis que, distribuindo este ônus, pode
preservar o direito material, impedindo seu perecimento e realizando-o, desde logo,
ainda durante a marcha processual, poupando aquele que tem razão de vir a sofrer o
perecimento de seu direito, enquanto aguarda, impotente, que o processo chegue a
seu fim.

Tem-se, portanto, a satisfação provisória da pretensão posta em

juízo pela parte autora, uma vez que o juiz irá conceder em caráter antecipatório o que
está sendo pedido ao final da demanda.

A tutela de urgência exige demonstração de probabilidade do

direito e perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo (CPC, artigo 300). Nela
é necessário demonstrar ao juiz que, além da urgência, o direito material invocado
estará em risco se não for deferida a concessão da medida.

Na hipótese dos autos, verifica-se, de forma cristalina, a presença

dos requisitos da antecipação de tutela.

A demonstração de probabilidade do direito evidencia-se na

constatação da clandestinidade do empreendimento pela falta das licenças ambientais
e urbanísticas necessárias e do devido registro no Cartório de Registro de Imóveis,
conforme se revela pelas provas produzidas no bojo do procedimento investigatório.

Quanto ao perigo de dano, ele é retratado pelos riscos causados

pela venda irregular de lotes (cujos adquirentes logo poderão achar-se no direito de

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construir no local) e pelas intervenções indevidas já ocorridas e ainda as que poderão

acontecer em área a montante da captação do sistema ETA Coxipó do Ouro.

Nesse sentido, é importante consignar a insistência dos corretores

e imobiliárias que atuam na região na oferta e venda de lotes em empreendimentos já
embargados administrativamente, conforme constatado nas operações realizadas na
localidade pelos órgãos de fiscalização, inclusive no empreendimento ora analisado.

A propósito, a empresa requerida, seus sócios, prepostos e

corretores continuam a operar de forma ilegal na venda de lotes, fazendo promessas
inexequíveis a pretensos adquirentes. A título de exemplo, tem-se a comunicação, via
whatsupp, feita recentemente com pessoa que manifestou interesse na compra de
terreno em sítios de recreio na região e que revela a total ausência de temor e
respeito da empresa em relação à sanção imposta nos embargos administrativos
formalizados pela SEMA nos seus empreendimentos.

Daí surge a necessidade de se conceder tutela inibitória para

impedir danos ainda maiores à coletividade.

Desta feita, requer-se o deferimento da tutela de urgência, sem a

oitiva da parte contrária, para determinar as seguintes providências, nos termos da Lei
6.766/79 e do Código de Defesa do Consumidor:

A) Que seja determinado o embargo judicial das atividades no

empreendimento e que os requeridos abstenham-se de receber ou autorizar ou
permitir o recebimento, por terceiros, das prestações vencidas e vincendas dos
adquirentes de lotes do empreendimento, bem como de promover a cobrança de
qualquer quantia contratada (prestações);

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A suspensão do recebimento das prestações é medida que se

impõe, por força de específica previsão legal.

De fato, o art. 38 da Lei 6.766/79 faculta ao adquirente de lote

suspender o pagamento das prestações restantes e depositá-las em conta judicial,
caso verificado que o loteamento ou desmembramento não se encontra registrado ou
regularmente executado.

B) Que, em prazo imediato (a contar da intimação da liminar) e sob

pena de pagamento da multa diária, seja determinada a paralisação de qualquer ato
de alienação, publicidade e de anúncio de alienação de lotes do empreendimento em
referência, já que aparentemente várias imobiliárias e corretoras ainda insistem em
instalar pontos de venda clandestinos (tendas) e a utilizarem-se de redes sociais para
a divulgação indevida das tais “chácaras de recreio”, conforme demonstrado,
inclusive, nas mensagens de whatsupp ora colacionadas ao feito;

C) Que seja promovida por esse Juízo a intimação dos adquirentes

de lotes do empreendimento (conforme relação anexa), por carta e via Diário Oficial,
para não edificarem no local, bem como para que possam intervir no processo, caso
queiram (CDC, art. 94);

D) Que se determine a averbação da presente ação na matrícula

de nº 11.752, Livro 02-Rn, do 2º Serviço Notarial e Registral de Cuiabá, a fim de
alertar futuros adquirentes sobre a ilegalidade do parcelamento do solo ali implantado;

Ao final, tendo em vista que o devedor responde com seu

patrimônio para a composição dos danos que causou, por se tratarem de atos ilícitos
de ordem civil e penal e por ser necessária uma tutela cautelar com o conteúdo do art.
84 e parágrafos do CDC, notadamente o § 5º, requer-se a decretação da

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indisponibilidade do imóvel onde se deu início às obras do condomínio e de demais

bens inscritos em nome dos requeridos, com a comunicação aos respectivos cartórios
de registros de imóveis da Capital e ao DETRAN, em atendimento ao que dispõe o art.
95 e 97 do Código de Defesa do Consumidor e para garantir a viabilidade de ações
individuais e execução coletiva ajuizadas por prejudicados e pela coletividade.

IV- DOS PEDIDOS

Diante do exposto, requer-se a Vossa Excelência:

1) A concessão de tutela provisória de urgência, nos termos adrede

pleiteados;

2) A citação pessoal dos demandados para, desejando,

responderem aos termos do pedido, sob pena de revelia, invertendo-se o ônus
probatório;

3) A desconsideração da personalidade jurídica da empresa

demandada, ante o seu uso indevido para a viabilização de negócios envolvendo a
compra de área rural e a comercialização de lotes nos empreendimentos;

4) A procedência da ação, para condenar os réus, em prazo a ser

fixado em sentença, a:

A)Restaurar a área ao seu estado primitivo, inclusive com a

demolição de edificações feitas irregularmente na área do empreendimento (mediante
a apresentação de PRADE ao órgão ambiental competente);

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B) Reparação dos prejuízos causados à coletividade, com o

pagamento de indenização (arts. 1º, caput, e inc. IV, da LACP; 6º, incs. VI e VII, do
CDC; 14, § 1º, da Lei 6.938/81; e 225, § 3º, da CF/88) pelos danos morais coletivos
causados ao meio ambiente (bem de uso comum do povo – art. 225, CF) e à ordem
urbanística, em virtude da implementação clandestina do loteamento, a ser fixada por
arbitramento, em valor não inferior a R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais).

C) Condenação genérica dos demandados pelos danos causados

aos adquirentes de lotes, nos termos do art. 95 do Código de Defesa do Consumidor;

Protestando-se provar o alegado por todos os meios de prova em

direito admitidos, atribui-se à causa, tão-somente em atenção ao disposto nas normas
processuais, o valor de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais).

Termos em que, espera deferimento.

Cuiabá-MT, 03 de agosto de 2021.

CARLOS EDUARDO SILVA

Promotor de Justiça

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