Laudo Avaliação de Imovel

LAUDO DE AVALIAÇÃO
DE IMÓVEL
Local do Imóvel:
Unidade Residencial n° 114
Torre Paineira
Condomínio Edifício Paço das Árvores
Av. Nossa Senhora Assunção, n° 722
Butantã – São Paulo – SP
Lat.: ‐23°34’11”S Long.: ‐46°44’41”O
Finalidade da Avaliação:
Apuração de Valor de Venda
Solicitante:
Hasta Vip Alienações Públicas Ltda.

CNPJ Nº 24.766.265/0001‐63
Grau de Fundamentação:
Grau II da NBR 14.653‐2
Número do Laudo:
ONGYO-CUNQH-PWQ1J-NU6T2
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CONCLUSÕES RESUMIDAS DO LAUDO DE AVALIAÇÃO
VALOR DE VENDA (V V 1 ):
O valor de mercado sugerido para venda do imóvel objeto da Matrícula
Imobiliária n° 119.401 do 18° Cartório de Registro de Imóveis da Capital –
SP, referente ao apartamento n° 114, localizado no 11° andar da Torre
Paineira, integrante do CONDOMÍNIO EDIFÍCIO PAÇO DAS ÁRVORES,
situado na Avenida Nossa Senhora Assunção, n° 722, no Bairro do
Butantã, no 13° Subdistrito – Butantã, contendo a área privativa de 92,92
m², e área comum de 54,113 m², com área total de 147,03 m²,
correspondendo‐lhe uma fração ideal de 0,8447% do terreno condominial,
é de:
Valor de Mercado = R$ 446.000,00
Valor de Venda =
R$ 446.000,00
(quatrocentos e quarenta e seis mil reais)
Ref. mês de Agosto de 2018
Para concluirmos pelo valor do metro quadrado de área útil de
apartamentos, procedemos pesquisa na região onde se localiza o imóvel.
Nossa pesquisa se focou na região do Butantã, no próprio Condomínio
Paço das Árvores. Foram coletadas seis ofertas comparativas análogas ao
imóvel avaliado cujos preços por metro quadrado de área útil variavam
entre R$ 6.914,89 e R$ 5.789,47. Aplicando‐se fatores de oferta,
conservação (as ofertas estavam em bom estado de conservação e o
imóvel avaliado carece de reforma) e garagem (todas as ofertas
dispunham de 02 vagas e o imóvel avaliado de nenhuma), concluiu‐se por
um valor médio de R$ 4.800,00 por metro quadrado de área útil como o
mais adequado à realidade do mercado imobiliário.
VALOR DE VENDA COM LIQUIDEZ IMED IATA (V V 2 ):
Consideramos neste trabalho o Valor de Venda com Liquidez Imediata ou

Venda Forçada, condição relativa à hipótese de uma venda compulsória
ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado, como é o
caso de venda em leilões. Estimamos o tempo de liquidação do imóvel
num prazo de 12 meses a uma taxa de juros média de 1,0 % ao mês (média
de aplicações financeiras), reproduzindo o seguinte cálculo:
n: nú me ro de m es es = 12 meses
i: média r ent a bili dade de apl ic aç õe s fi nanceira s = 1 , 0%
VV 2 = R $ 446.000,00 x (1/ (1+0,01)) 1 2

VV 2 = R $ 446.000,00 x 0,887
Vv2 = R$ 395.602,00 ou R$ 395.000,00

VALIENGE CONSULTORIA LTDA. página 2 de 50
Rua Atílio Piffer, n° 271 Conjunto 53 - Bairro Casa Verde - São Paulo - SP - CEP 02516-000 - Tel.: (11) 3853-1251
1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES
Tem por objeto o presente laudo de avaliação sugerir, através de
metodologia adequada, o valor de venda para o imóvel objeto da Matrícula
Imobiliária n° 119.401 do 18° Cartório de Registro de Imóveis da Capital – SP,
referente ao apartamento n° 114, localizado no 11° andar da Torre Paineira,
integrante do CONDOMÍNIO EDIFÍCIO PAÇO DAS ÁRVORES, situado na Avenida
Nossa Senhora Assunção, n° 722, no Bairro do Butantã, no 13° Subdistrito –
Butantã, contendo a área privativa de 92,92 m², e área comum de 54,113 m²,
com área total de 147,03 m², correspondendo‐lhe uma fração ideal de 0,8447%
do terreno condominial.
A avaliação do imóvel levou em consideração os seguintes aspectos

básicos:
a) A localização do imóvel no município.

b) O valor médio de mercado para imóveis similares ofertados na região.
c) Parâmetros de homogeneização previstos nas normas e fatores
imobiliários que influenciam no valor do imóvel.
d) As normas básicas e procedimentos previstos pela NBR 14653‐1 e
14653‐2 da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas e das
recomendações técnicas do IBAPE Nacional ‐ Instituto Brasileiro de
Avaliações e Perícias.
Cumpre‐nos informar que toda a documentação e informações referentes

ao imóvel foram baseadas na documentação imobiliária fornecida, não sendo
consideradas eventuais restrições que não sejam de nosso conhecimento.
2. VISTORIA E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL

De acordo com as informações fornecidas e visando caracterizar o objeto
desta avaliação, constatamos em vistoria datada de 31/08/2018 que o imóvel
possui as seguintes características básicas:
2.1. Localização:
O imóvel localiza‐se na Zona Urbana do município de São Paulo, bairro
do Butantã, subdistrito do Butantã, na quadra formada pela Avenida
Nossa Senhora da Assunção, a qual o imóvel avaliado faz frente, Rua
General Francisco Borges de Faria, Avenida Sebastião Eugênio de
Camargo e Rua Professor Teotônio Monteiro de Barros Filho. De acordo
com o Sistema de Coordenadas UTM, o imóvel localiza‐se a ‐23°34’11”S
e ‐46°44’41”O.

2.2. Uso do imóvel:
Conforme vistoria ao local, o imóvel avaliado trata‐se de um
apartamento residencial que consiste na Unidade Autônoma n° 114
(face nordeste) do 11° andar da Torre Paineira, integrante do
Condomínio Edifício Paço das Árvores. No momento de nossa vistoria,
o imóvel encontrava‐se desocupado.
2.3. Documentação e dados legais do imóvel:

De acordo com a documentação apresentada pela contratante, o
imóvel é formado pela Matrícula Imobiliária n° 119.401 do 18°
Cartório de Registro de Imóveis da Capital, conforme documento
juntado no ANEXO 01. O imóvel possui a seguinte descrição tabular:
“ O AP AR T AM EN TO n° 1 14, loc a lizad o no 1 1 ° anda res d o ED IFÍ CIO PA IN EIR A ,

i nt egr a nte d o “Co nd o m íni o Pa ço d a s Ár vore s”, à A v e ni da N os s a Senh or a da
A s s u nçã o , n° 7 22, n o 1 3° S ub d i str i t o – B uta n tã , c ont end o a ár ea pr iva t iva
d e 92,9 2 m² , a ár ea comum d e 5 4, 11 3 m ², co m á r e a t ot a l d e 147,033 m²,
c a ben d o‐lhe uma fração id ea l d e 0, 8447% d o t e rr e no e d as c ois as comuns
d o c ond om í nio e t oc a nd o‐ l he a q uot a de p ar t i c i p a çã o d e 0,844 7 na s
d e sp es as d o condomínio.”
Fotografia 01 – Localização do Condomínio Edifício Paço das Árvores (em

amarelo) e demonstração da disposição da unidade residencial 114, objeto
desta avali ação (em vermelho).
Consta ainda que o imóvel objeto da avaliação acha‐se cadastrado

junto à Prefeitura do Município de São Paulo para fins de lançamento
de Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) sob n° 101.531.0324‐7,
atribuindo‐lhe o valor venal de R$ 269.467,00. Constam ainda 18
(dezoito) débitos inscritos no Cadastro de Dívida Ativa da Prefeitura
de São Paulo, totalizando a dívida de R$ 100.476,98 referentes a
taxas de IPTU. Vide documentos no ANEXO 02.
2.4. Características da Unidade Autônoma e do Condomínio:
2.4.1. Dimensões e disposições da unidade autônoma:
De acordo com o item anterior, o imóvel possui área útil de área
privativa de 92,92 m², e área comum de 54,113 m², com área total de
147,03 m². Ainda com relação à descrição da unidade, importante
ressaltar que a mesma possui vista para o setor norte do
empreendimento, que corresponde aos fundos da Rua dos Democratas.
Cada andar possui 04 unidades autônomas distintas. Em nossa
vistoria, constatamos que cada unidade padrão do empreendimento
possui a seguinte disposição básica:
 Unidade 114 (11° Andar):

 Cozinha / Área de Serviço;
 Dependência de Empregada
 Sala de Estar com sacada;
 03 Dormitórios (01 suíte com sacada);
 02 W.C.;
2.4.2. Características do Condomínio:

A área comum do Condomínio Edifício Paço das Árvores possui a
seguinte disposição e características relevantes:
 02 elevadores (um social e outro de serviços);

 Portaria;
 Recepção;
 02 subsolos de garagem;
 Piscina descoberta (adulto);
 Piscina descoberta (infantil)
 Salão de Jogos;
 Brinquedoteca;
 Salão de Festas e Área Gourmet;
 Portaria 24 horas;
 Play Ground com quadra poliesportiva;
Observação Importante: A Matrícula Imobiliária n° 119.401 do 18° CRI trata

exclusivamente do apartamento em si. No condomínio as unidades residenciais
são individualizadas, assim como 02 vagas de garagem e depósito. Portanto,
importante frisar que o valor avaliado considerará apenas o apartamento sem as
vagas de garagem que, repetimos, são individualizadas em lançamentos de IPTU
e matrículas imobiliárias próprias.
2.4.3. Infraestrutura e características da região:

A região onde se localiza o imóvel possui infraestrutura compatível
com as áreas urbanas bem localizadas, possuindo todos os
melhoramentos e infraestruturas compatíveis com as áreas co m
urbanização consolidada, com todos os melhoramentos públicos. A
região possui característica predominantemente residencial de médio e
alto padrão, com áreas comerciais se desenvolvendo nas principais vias
do entorno. O condomínio se localiza ás margens da Avenida Nossa
Senhora Assunção. Além de o local ser servido por várias linhas de

ônibus, também se situa a aproximadamente 03 quilômetros da
Estação Butantã (linha 04 – Amarela do Metrô).
Fotografia 02 – Localização do imóvel avaliado em relação ás suas

principais vias de acesso e distância para a Estação Butantã (linha 01 –
Amarela do Metrô).
2.4.4. Restrições de uso e ocupação e aproveitamento do imóvel:

De acordo com a Lei Municipal n° 16.402 de 22 de março de 2016 (Lei
de Zoneamento, Uso e Ocupação do Solo), atualmente o imóvel
avaliado é integrante da chamada Zona de Centralidade – ZC, que são
porções do território localizadas fora dos eixos de estruturação da
transformação urbana destinadas à promoção de atividades típicas de
áreas centrais ou de subcentros regionais ou de bairros, em que se
pretende promover majoritariamente os usos não residenciais, com
densidades construtiva e demográfica médias e promover a
qualificação paisagística e dos espaços públicos.
2.5. Aproveitamento do imóvel:

Conforme citado anteriormente, o imóvel trata‐se de unidade
autônoma em condomínio com perfil residencial e dadas as suas
características bem definidas, as possíveis alternativas de uso do
imóvel a curto e médio se restringem ao uso atual.

3. LEVANTAMENTO FOTOGRÁFICO
Para melhor caracterizar os diversos aspectos apontados no presente
laudo, bem como exemplificar as características básicas da área objeto desta
avaliação, procedemos levantamento fotográfico no local em 31/08/2018. Neste
levantamento demos ênfase ás características físicas do imóvel avaliado e do
condomínio em que se situa.
Fotografia 03 – Vista do Condomínio Edifício Paço das Árvores junto ao

alinhamento da Avenida Nossa Senhora Assunção.

Fotografia 04 – Aspecto do Condomínio Edifício Paço das Árvores e a
Torre Paineira em primeiro plano junto ao alinhamento da Avenida Nossa
Senhora Assunção.
Fotografia 05 – Aspecto do entorno do imóvel avaliado.

Fotografia 06 – Aspecto do entorno do imóvel avaliado.
Fotografia 07 – Aspecto do acesso ao subsolo de estacionamento.

Fotografia 08 – Área comum do Condomínio Paço das Árvores: Guarita.
Fotografia 09 – Aspecto da área comum do Condomínio Paço das Árvores.

Fotografia 10 – Aspecto geral do salão de festas.
Fotografia 11 – Aspecto da área comum do Condomínio Paço das Árvores.

Fotografia 12 – Aspecto da área comum do Condomínio Paço das Árvores:
piscinas (adulto e infantil).
Fotografia 13 – Aspecto da Torre Paineira e da localização da unidade

114.

play ground.

salão de jogos.

quadra poliesportiva.

área gourmet.

área gourmet.
Fotografia 19 – Aspecto da área de estacionamento.

Fotografia 20 – Aspecto dos elevadores e hall do 11° andar.
Fotografia 21 – Aspecto interno da unidade 114: sala de estar.

Fotografia 22 – Aspecto interno da unidade 114: cozinha.
Fotografia 23 – Aspecto interno da unidade 114: WC.

Fotografia 24 – Aspecto interno da unidade 114: dormitório.

Fotografia 27 – Aspecto interno da unidade 114: sala de estar e jantar.

4. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL
Para concluirmos pelo valor de venda do imóvel objeto desta avaliação,
foram observados e analisados os seguintes itens:
4.1. Valor da Unidade Autônoma (V U A ):

apartamentos, procedemos pesquisa na região onde se localiza o imóvel. Nossa
pesquisa se focou no próprio Condomínio Paço das Árvores, concentrando‐se em
unidades com características análogas ao imóvel avaliado. Além do valor unitário
das ofertas obtidas através da área útil privativa dividida pelo valor da oferta,
outros aspectos foram considerados quanto à determinação do valor do imóvel
objeto da avaliação, a saber:
a) Nas ofertas imobiliárias incidem descontos em virtude da oferta,

procura e negociação. Este critério foi considerado nesta avaliação
pelo fator “OFERTA”, com fator de 0,90.
b) Nas ofertas imobiliárias apresentadas os imóveis comparativos se

apresentam em bom estado de conservação. Em função das
condições de conservação apontadas na vistoria cujas fotografias se
encontram no item 03 deste laudo, entendemos que cabe um índice
“CONSERVAÇÃO”, com fator de 0,95 em relação ás demais ofertas.
c) Nas ofertas imobiliárias apresentadas os imóveis comparativos se

apresentam com 02 vagas de garagem, enquanto a Matrícula
Imobiliária n° 119.401 se refere exclusivamente ao apartamento,
sem as vagas de garagem que são individualizadas em Matrícula
Imobiliária distintas. Entendemos que cabe um índice de
desvalorização “GARAGEM”, com fator de 0,90 em relação ás
ofertas.
Fatores do imóvel Avaliado:
Oferta: 1,00 Conservação: 0,95 Garagem: 0,90
Assim sendo, foram coletados 06 (seis) elementos comparativos de venda

de apartamentos, que culminou no seguinte relatório de avaliação:

Pesquisa de Apartamentos

ELEMENTO COMPARATIVO 01
End e reço / L ocali zação:
A p a r t am e nto – Aveni da N os s a S e nhor a Ass unç ão, n° 722
Á r e a Út i l M² V ag as de Gar agem: V al or de Ofer ta:
94, 00 m² 02 R $ 600 .000 ,00
Es tado de Cons er va ção :
Or i gi nal – Em bom es t ado
Fo nt e de Infor maçã o:
M iani Imóveis
Te l. (011 ) 37 68‐ 84 50
Fa t ores :
Ofer ta: 0,90 Cons erv ação: 1,00 Ga ragem : 1,00

94, 00 m² 02 R $ 650 .000 ,00
M iani Imóveis
Te l. (011 ) 37 68‐ 84 50
Fa t ores :

95, 00 m² 02 R $ 610 .000 ,00
M iani Imóveis
Te l. (011 ) 37 68‐ 84 50
Fa t ores :

95, 00 m² 02 R $ 550 .000 ,00
Sonho L ar Cons ult oria Imóv eis
Te l. (011 ) 37 14‐ 59 87
Fa t ores :

93, 00 m² 02 R $ 550 .000 ,00
Fl ór ida Imóv eis
Te l. (011 ) 27 14‐ 85 00
Fa t ores :
O f er t a: 0,9 0 Cons erv aç ão: 1,00 G a r ag em : 1 ,00

91, 00 m² 02 R $ 590 .000 ,00
R e for m a d o – Em bom es t ado
A F Im óve is
Te l. (011 ) 37 31‐33 64
Fa t ores :
Ofer ta: 0,90 Cons erv ação: 1,00 G a r ag em : 1 ,00

Relatório de Avaliação
(software Avalurb 5.0)

1/8
Valienge Consultoria Ltda
Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO
1) Ident: HASPA VIP NSA Tipo: Laudo completo Solicitante: Hasta Vip
Lograd.: Avenida Nossa Senhora Assunção Nº: 722 Complemento: Unidade 114
Bairro: Butantã Cidade: São Paulo Estado: São Paulo
__________________________________________________________________________________________________________
2) HOMOGENEIZAÇÃO DOS FATORES:
Sendo: V.Hom.(i) = V.Unt.(i) x F1 x F2 x ...x F(k)
Am V.Ofert.(R$) A.Equiv.(m2) V.Unt.(R$/m2) F1 F2 F3 V.Hom.(R$/m2)
1 600.000,00 94,00 6.382,98 0,90 0,95 0,90 4.911,70
2 650.000,00 94,00 6.914,89 0,90 0,95 0,90 5.321,01
3 610.000,00 95,00 6.421,05 0,90 0,95 0,90 4.941,00
4 550.000,00 95,00 5.789,47 0,90 0,95 0,90 4.455,00
5 550.000,00 93,00 5.913,98 0,90 0,95 0,90 4.550,81
6 590.000,00 91,00 6.483,52 0,90 0,95 0,90 4.989,07
F1: Oferta F2: Conservação F3: Garagem

2/8
3) TRATAMENTO MATEMÁTICO ESTATÍSTICO:
Número de amostras (Ud): 6

Grau de liberdade (Ud): 5
Menor valor homogeneizado (R$/m2): 4.455,00
Maior valor homogeneizado (R$/m2): 5.321,01
Somatório dos valores homogeneizados (R$/m2): 29.168,59
Amplitude total (R$/m2): 866,01
Número de intervalos de classe (Ud): 4
Amplitude de classe (R$/m2): 216,50
Média aritmética (R$/m2): 4.861,43
Mediana (R$/m2): 4.926,35
Desvio médio (R$/m2): 239,018422
Desvio padrão (R$/m2): 315,606179
Variância (R$/m2) ^ 2: 99.607,260038
___________________________________________________________________________________________
Onde:
a) Grau de liberdade = N - 1:
Sendo:
N = Número de amostras.
b) Somatório dos valores homogeneizados = V(1) + V(2) + V(3) +...........+ V(n)

Sendo:
V(n) = Valores homogeneizados.
c) Amplitude total = Maior valor homogeneizado - Menor valor homogeneizado
d) Número de intervalos de classe = 1 + 3,3219 x log (N)

Sendo:
N = Número de Amostras.
e) Amplitude de classe = At / Ni
Sendo:
At = Amplitude total;
Ni = Número de intervalos de classe.
f) Média Aritmética = ( V(1) + V(2) + V(3) +..........+ V(n) ) / N
Sendo:
V(n) = Valores homogeneizados;
N = Número de Amostras.

3/8
g) Desvio Médio = ( | V(1) - M | + | V(2) - M | + | V(3) - M | +..........+ | V(n) - M | ) / N
Sendo:
V(n) = Valores homogeneizados;
M = Média Aritmética;
2 2 2 2 2 1/2
h) Desvio padrão = { [ ( V(1) + V(2) + V(3) +.....+ V(n) ) - ( (V(1) + V(2) + V(3) +.....+ V(n) ) / N ] / (N-1) }
Sendo:
Vh(n) = Valores homogeneizados;
2 2 2 2 2
i) Variância = [ ( V(1) + V(2) + V(3) +.....+ V(n) ) - ( (V(1) + V(2) + V(3) +.....+ V(n) ) / N ] / (N-1)
Sendo:
Vh(n) = Valores homogeneizados;
N = Número de amostras;
___________________________________________________________________________________________
4) SANEAMENTO DAS AMOSTRAS ( "CRITÉRIO DE CHAUVENET" ):
Testa os extremos do grupo de amostras eliminando os dados discrepantes (outlier).
D/S Crítico ( Tabela de "CHAUVENET" ) = 1,73
4.1) TESTANDO A AMOSTRA DE VALOR MAIS REDUZIDO:
D/S calc. = ( Média - Menor Valor ) / Desvio Padrão
D/S calc. para o MENOR valor =1,2878
4.2) TESTANDO A AMOSTRA DE VALOR MAIS ELEVADO:
D/S calc. = ( Maior Valor - Média ) / Desvio Padrão
D/S calc. para o MAIOR valor = 1,4562
4.3) CONCLUSÃO:
* TODAS AS AMOSTRAS SÃO VÁLIDAS (D/S Menor <= D/S Crítico e D/S Maior <= D/S Crítico) *
___________________________________________________________________________________________
5) DISTRIBUIÇÃO AMOSTRAL:
Indica a dispersão relativa em torno da média do grupo de amostras.
Coeficiente de Variação (%) = ( Desvio Padrão / Média ) x 100
CV = Coeficiente de Variação ( % ) =6,49

4/8
6) INTERVALO DE CONFIANÇA:
Limite Inferior ( Li ) = Média - ( TC x Desvio Padrão ) / ( Nº de Amostras ) ^ 0,50
Limite Superior ( Ls ) = Média + ( TC x Desvio Padrão ) / ( Nº de Amostras ) ^ 0,50
Adotado a distribuição " t " de Student, onde:
Nível de confiança (%) = 80
TC ( Tabela de Student ) (ud) = 1,476
Limite inferior unitário ( Li ) ( R$/m2 ) = 4.671,25
Estimativa de tendência central (R$/m2) = 4.861,43
Ls = Limite superior unitário (R$/m2) = 5.051,61
Amplitude do intervalo de confiança em torno da Est. de tendência central (%) = 3,91
Amplit. interv. de conf. de 80% em torno da estimativa de tendência central (%) = 3,91
Grau de fundamentação (NBR 14653 / 2011) (ud) = 2
Grau de precisão (NBR 14653 / 2011) (ud) = 3

________________________________________________________________________________________
7) CAMPO DE ARBÍTRIO:
LAi = Limite de arbítrio inferior unitário (R$/m2) = 4.132,22

Estimativa de tendência central (R$/m2) = 4.861,43
LAs = Limite de arbítrio superior unitário (R$/m2) = 5.590,65
________________________________________________________________________________________
8) CONCLUSÃO FINAL:
Considerando as análises feitas, conclui-se que o valor total do imóvel, objeto deste laudo, na
data atual, é:
Valor Total ( R$ ) = Valor Arbitrado ( R$/m2 ) x Área Equiv. do Imóvel Avaliando ( m2 )
Sendo:
Área equivalente do imóvel avaliando (m2) = 92,92

Valor unitário arbitrado (R$/m2) = 4.800,00
VALOR TOTAL ( R$ ) = 446.016,00

quatrocentos e quarenta e seis mil, dezesseis reais
9) OBSERVAÇÕES GERAIS:
Valor da Unidade 114: R$ 446.000,00 (quatrocentos e quarenta e seis mil reais)

5/8
9) GRÁFICOS:
A) HISTOGRAMA - ( Nº de Classes ( c ) x Frequência ( F ))
15
10
0 1 2 3 4 5 6 C
INTERVALO
Classe De: ___________I Até Freq.

---------------------------------------------------------
1 4.455,00 4.671,50 2
2 4.671,50 4.888,01 0
3 4.888,01 5.104,51 3
4 5.104,51 5.321,01 1

6/8
x7 x8
x9 x10 x11 x12 x13 x14 x15 x16
x17 x18 x19 x20 x21 x22 x23 x24
B) Preços Observados (Po) x Valores Estimados (Ve) - R$/m2
Ve
x2
x6
x3
x1
x5
x4
0 Po
Am Po(R$/m2) Ve(R$/m2) Var. | Am Po(R$/m2) Ve(R$/m2) Var.

-------------------------------------------------------|------------------------------------------------------
1- 6.382,98 4.911,70 0,77 | 13 - Q33 Q53 Q73
2- 6.914,89 5.321,01 0,77 | 14 - Q34 Q54 Q74
3- 6.421,05 4.941,00 0,77 | 15 - Q35 Q55 Q75
4- 5.789,47 4.455,00 0,77 | 16 - Q36 Q56 Q76
5- 5.913,98 4.550,81 0,77 | 17 - Q37 Q57 Q77
6- 6.483,52 4.989,07 0,77 | 18 - Q38 Q58 Q78
7- Q27 Q47 Q67 | 19 - Q39 Q59 Q79
8- Q28 Q48 Q68 | 20 - Q40 Q60 Q80
9- Q29 Q49 Q69 | 21 - Q41 Q61 Q81
10 - Q30 Q50 Q70 | 22 - Q42 Q62 Q82
11 - Q31 Q51 Q71 | 23 - Q43 Q63 Q83
12 - Q32 Q52 Q72 | 24 - Q44 Q64 Q84

7/8
x7 x8
x9 x10 x11 x12 x13 x14 x15 x16
x17 x18 x19 x20 x21 x22 x23 x24
C) Dispersão dos Preços Observados em Relação a Média
Po
x2
x1 x3 x6
Mo
x4 x5
0 Am
Mo = Valor Médio (R$/m2) = 6.317,65
Po = Preços observados.
Do = Dispersão em relação a média.
Am Po(R$/m2) Do(R$/m2) Do(%) | Am Po(R$/m2) Do(R$/m2) Do(%)

-------------------------------------------------------|-------------------------------------------------------
1 - 6.382,98 65,330 1,03 | 13 - Q33 Q53 Q73
2- 6.914,89 597,245 9,45 | 14 - Q34 Q54 Q74
3- 6.421,05 103,404 1,64 | 15 - Q35 Q55 Q75
4- 5.789,47 528,175 8,36 | 16 - Q36 Q56 Q76
5- 5.913,98 403,670 6,39 | 17 - Q37 Q57 Q77
6- 6.483,52 165,868 2,63 | 18 - Q38 Q58 Q78
7- Q27 Q47 Q67 | 19 - Q39 Q59 Q79
8- Q28 Q48 Q68 | 20 - Q40 Q60 Q80
9- Q29 Q49 Q69 | 21 - Q41 Q61 Q81
10 - Q30 Q50 Q70 | 22 - Q42 Q62 Q82
11 - Q31 Q51 Q71 | 23 - Q43 Q63 Q83
12 - Q32 Q52 Q72 | 24 - Q44 Q64 Q84

8/8
x7 x8 x9 x10 x11 x12 x13 x14 x15 x16 x17 x18 x19 x20 x21 x22 x23 x24
D) Dispersão dos Valores Homogeneizados em Relação a Média
Vh
x2
x1 x3 x6
Mh
x4 x5
0 Am
Mh = Valor Médio (R$/m2) = 4.861,43
Vh = Valores Homogeneizados.
Dh = Dispersão em relação a média.
Am Vh(R$/m2) Dh(R$/m2) Dh(%) | Am Vh(R$/m2) Dh(R$/m2) Dh(%)

-------------------------------------------------------|-------------------------------------------------------
1 - 4.911,70 50,271 1,03 | 13 - Q33 Q53 Q73
2- 5.321,01 459,580 9,45 | 14 - Q34 Q54 Q74
3- 4.941,00 79,569 1,64 | 15 - Q35 Q55 Q75
4- 4.455,00 406,431 8,36 | 16 - Q36 Q56 Q76
5- 4.550,81 310,624 6,39 | 17 - Q37 Q57 Q77
6- 4.989,07 127,635 2,63 | 18 - Q38 Q58 Q78
7- Q27 Q47 Q67 | 19 - Q39 Q59 Q79
8- Q28 Q48 Q68 | 20 - Q40 Q60 Q80
9- Q29 Q49 Q69 | 21 - Q41 Q61 Q81
10 - Q30 Q50 Q70 | 22 - Q42 Q62 Q82
11 - Q31 Q51 Q71 | 23 - Q43 Q63 Q83
12 - Q32 Q52 Q72 | 24 - Q44 Q64 Q84
Data: / / ___________________________________

4.2. Grau de Fundamentação do Laudo:
Para enquadrarmos o presente laudo no item 09 da NBR 14653‐2 da

ABNT, temos o seguinte demonstrativo:
Grau PONTOS DO
Item Descrição
III (03 pontos) II (02 pontos) I (01 ponto) LAUDO
Completa quanto á Completa quanto aos Adoção de
Caracterização do imóvel
1 todas as variáveis fatores utilizados para situação 3
avaliando
analisadas tratamento paradigma
Características
Podem ser
Características conferidas por
utilizadas
2 Coleta de dados de mercado conferidas pelo autor profissional 3
fornecidas por
do laudo credenciado pelo autor
terceiros
do laudo
Quantidade mínima de dados
3 de mercado efetivamente 12 6 3 2
utilizados
Apresentação de
Apresentação de informações
informações Apresentação de relativas a todas as
Identificação dos dados de relativas a todas as informações relativas a características dos
4 3
mercado características dos todas as características dados
dados analisadas, dos dados analisadas correspondentes
com foto aos fatores
utilizados
Admitida para apenas
5 Extrapolação conforme B.5.2 Não admitida Admitida 2
uma variável
Intervalo admissível de ajuste
6 para cada fator e para o 0,90 a 1,10 0,80 a 1,20 0,50 a 1,50 2
conjunto de fatores
TOTAL DE PONTOS 15
Graus III II I
Pontos Mínimos 15 9 6
Itens 3,5 e 6, com os
Itens obrigatórios no grau Item 3,5 e 6 no mínimo Todos, no mínimo
demais no mínimo
correspondente no Grau II no Grau I
no Grau II
Total de pontos: 15 (avaliação enquadrada no Grau II de Fundamentação)

5. CONCLUSÕES
VALOR DE VENDA (V V 1 ):
O valor de mercado sugerido para venda do imóvel objeto da Matrícula
Imobiliária n° 119.401 do 18° Cartório de Registro de Imóveis da Capital –
SP, referente ao apartamento n° 114, localizado no 11° andar da Torre
Paineira, integrante do CONDOMÍNIO EDIFÍCIO PAÇO DAS ÁRVORES,
situado na Avenida Nossa Senhora Assunção, n° 722, no Bairro do
Butantã, no 13° Subdistrito – Butantã, contendo a área privativa de 92,92
m², e área comum de 54,113 m², com área total de 147,03 m²,
correspondendo‐lhe uma fração ideal de 0,8447% do terreno condominial,
é de:
Valor de Mercado = R$ 446.000,00
Valor de Venda =
R$ 446.000,00
(quatrocentos e quarenta e seis mil reais)
Ref. mês de Agosto de 2018
apartamentos, procedemos pesquisa na região onde se localiza o imóvel.
Nossa pesquisa se focou na região do Butantã, no próprio Condomínio
Paço das Árvores. Foram coletadas seis ofertas comparativas análogas ao
imóvel avaliado cujos preços por metro quadrado de área útil variavam
entre R$ 6.914,89 e R$ 5.789,47. Aplicando‐se fatores de oferta,
conservação (as ofertas estavam em bom estado de conservação e o
imóvel avaliado carece de reforma) e garagem (todas as ofertas
dispunham de 02 vagas e o imóvel avaliado de nenhuma), concluiu‐se por
um valor médio de R$ 4.800,00 por metro quadrado de área útil como o
mais adequado à realidade do mercado imobiliário.
VALOR DE VENDA COM LIQUIDEZ IMED IATA (V V 2 ):
Consideramos neste trabalho o Valor de Venda com Liquidez Imediata ou

Venda Forçada, condição relativa à hipótese de uma venda compulsória
ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado, como é o
caso de venda em leilões. Estimamos o tempo de liquidação do imóvel
num prazo de 12 meses a uma taxa de juros média de 1,0 % ao mês (média
de aplicações financeiras), reproduzindo o seguinte cálculo:
n: nú me ro de m es es = 12 meses
i: média r ent a bili dade de apl ic aç õe s fi nanceira s = 1 , 0%
VV 2 = R $ 446.000,00 x (1/ (1+0,01)) 1 2

VV 2 = R $ 446.000,00 x 0,887
Vv2 = R$ 395.602,00 ou R$ 395.000,00

6. ENCERRAMENTO
Encerramos o presente laudo de avaliação com 39 (trinta e nove) páginas
digitadas somente no anverso, 27 (vinte e sete) fotografias que compõe a
memória fotográfica da vistoria ao imóvel e 02 (dois) anexos que complementam
as informações e conclusões aqui relatadas.
O presente laudo foi assinado eletronicamente e a verificação de sua

autenticidade poderá ser verificada no site
http://www.documentoeletronico.com.br/validar‐documentos.asp através do
código ONGYO-CUNQH-PWQ1J-NU6T2.
São Paulo, 31 de outubro de 2018.
DORIVAL R ODRIGUES DA SILVA JUNIOR

CREA N° 0601320850
ART N° 92221220161190436
MARCELO SARNELLI LEMOS

Sócio Diretor
VALIENGE CONSULT ORIA LTDA.
CNPJ 11.129.545/0001‐19

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ANEXO 01
Matrícula Imobiliária n° 119.401
18° Cartório de Registro de Imóveis
São Paulo – SP

Visualização disponibilizada pela Central Registradores de Imóveis(www.registradores.org.br)-Visualizado em:17/08/2018 15:48:30
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ANEXO 02
Certidão de Dados Cadastrais e Extrato da Dívida Ativa
Contribuinte n° 101.531.0324‐7
Prefeitura Municipal de São Paulo

Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel - IPTU 2018
Cadastro do Imóvel: 101.531.0324-7
Local do Imóvel:
AV NOSSA SENHORA DA ASSUNCAO, 722 - AP 114
BUTANTA ED. PAINEIRA CEP 05359-001
Imóvel localizado na 2ª Subdivisão da Zona Urbana
Endereço para entrega da notificação:

AV NOSSA SENHORA DA ASSUNCAO, 722 - AP 114
BUTANTA ED. PAINEIRA CEP 05359-001
Contribuinte(s):
CPF 047.897.618-60 WILSON ALVES DE ASSIS
Dados cadastrais do terreno:

Área incorporada (m²): 4.641 Testada (m): 93,20
Área não incorporada (m²): 0 Fração ideal: 0,0084
Área total (m²): 4.641
Dados cadastrais da construção:

Área construída (m²): 148 Padrão da construção: 2-D
Área ocupada pela construção (m²): 2.810 Uso: residência
Ano da construção corrigido: 1991
Valores de m² (R$):
- de terreno: 1.299,00
- da construção: 1.792,00
Valores para fins de cálculo do IPTU (R$):

- da área incorporada: 73.207,00
- da área não incorporada: 0,00
- da construção: 196.260,00
Base de cálculo do IPTU: 269.467,00
Ressalvado o direito da Fazenda Pública do Município de São Paulo atualizar os dados constantes do Cadastro
Imobiliário Fiscal, apurados ou verificados a qualquer tempo, inclusive em relação ao exercício abrangido por
esta certidão, a Secretaria Municipal da Fazenda CERTIFICA que os dados cadastrais acima foram utilizados no
lançamento do Imposto Predial e Territorial Urbano do imóvel do exercício de 2018.
Certidão expedida via Internet - Portaria SF nº 008/2004, de 28/01/2004.

A autenticidade desta certidão poderá ser confirmada, até o dia 30/11/2018, em
http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/financas/servicos/certidoes/
Data de Emissão: 01/09/2018

Número do Documento: 2.2018.001799660-5
Solicitante: MARCELO SARNELLI LEMOS (CPF 082.029.608-27)

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012010 9 10 4000 & 5103 5400 ÿ
04312041 9 10 4001 & 544 5 ÿ
5420 9 10 4004 & 34 3 ÿ
00205 9 10 400 & 10 13 ÿ
3520 9 10 400 & 4 1 ÿ
0120 9 10 400 & 0555 053 ÿ
0520 9 10 400 & 3513 34 ÿ
4305012054 9 10 400 & 354 03 ÿ
304203 9 10 4005 & 033 54 ÿ
111210 9 10 4003 & 500 535 ÿ
4432143 9 10 4010 & 45 515 ÿ
30521 9 10 4011 & 0354 40034 ÿ
30521 9 10 4014 & 4311 000 ÿ
30521 9 10 401 & 345 000 ÿ
30521 9 10 401 & 051 000 ÿ
154321 9 10 401 & 5410 1134 ÿ
40442151 9 10 401 & 51 5 ÿ
40442151 9 10 401 & 11 000 ÿ
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PROTOCOLO DE AÇÕES
Este é um documento assinado eletronicamente pelas partes. O documento eletrônico é garantido pela medida provisória
2200-2, de 24 de agosto de 2001, que estabelece que todo documento em forma eletrônica tem assegurada a autenticidade,
integralidade e validade jurídica desde que utilize certificados digitais padrão ICP-Brasil.
Data de emissão do Protocolo: 02/09/2018
Dados do Documento
Tipo de Documento Proposta Técnica e Comercial

Referência Av. N. Sra. da assunção, n° 722 - Unidade 114
Situação Vigente / Ativo
Data da Criação 02/09/2018
Validade 02/09/2018 até 02/09/2019
Hash Code do Documento 0D481FBB0D8DB41F0672F1F4E94448D7B5A4DC60BB677C2F86698C86C2CBDCAA
Assinaturas / Aprovações / Aceites
Papel (parte) Representantes

Relacionamento 11.129.545/0001-19 - VALIENGE CONSULTORIA
Representante CPF
MARCELO SARNELLI LEMOS 082.029.608-27
Ação: Assinado em 02/09/2018 08:57:15 com o certificado ICP-Brasil Serial - 66EF11F7C87E0D4B IP: 201.6.132.32
Info. Navegador: Mozilla/5.0 (Windows NT 6.1; WOW64; Trident/7.0; rv:11.0) like Gecko
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Laudo Avaliação de Imovel

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LAUDO DE AVALIAÇÃO

Hasta Vip Alienações Públicas Ltda.

Documento assinado eletronicamente. Verificação no site https://www.documentoeletronico.com.br/proceletronicahttps/validardocumentoscontent.aspx

Valor de Mercado = R$ 446.000,00

Consideramos neste trabalho o Valor de Venda com Liquidez Imediata ou

VV 2 = R $ 446.000,00 x (1/ (1+0,01)) 1 2

Vv2 = R$ 395.602,00 ou R$ 395.000,00

Documento assinado eletronicamente. Verificação no site https://www.documentoeletronico.com.br/proceletronicahttps/validardocumentoscontent.aspx

A avaliação do imóvel levou em consideração os seguintes aspectos

a) A localização do imóvel no município.

Cumpre‐nos informar que toda a documentação e informações referentes

2. VISTORIA E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL

Documento assinado eletronicamente. Verificação no site https://www.documentoeletronico.com.br/proceletronicahttps/validardocumentoscontent.aspx

2.3. Documentação e dados legais do imóvel:

“ O AP AR T AM EN TO n° 1 14, loc a lizad o no 1 1 ° anda res d o ED IFÍ CIO PA IN EIR A ,

Fotografia 01 – Localização do Condomínio Edifício Paço das Árvores (em

Consta ainda que o imóvel objeto da avaliação acha‐se cadastrado

 Unidade 114 (11° Andar):

2.4.2. Características do Condomínio:

 02 elevadores (um social e outro de serviços);

Observação Importante: A Matrícula Imobiliária n° 119.401 do 18° CRI trata

2.4.3. Infraestrutura e características da região:

Documento assinado eletronicamente. Verificação no site https://www.documentoeletronico.com.br/proceletronicahttps/validardocumentoscontent.aspx

Fotografia 02 – Localização do imóvel avaliado em relação ás suas

2.4.4. Restrições de uso e ocupação e aproveitamento do imóvel:

2.5. Aproveitamento do imóvel:

Documento assinado eletronicamente. Verificação no site https://www.documentoeletronico.com.br/proceletronicahttps/validardocumentoscontent.aspx

Fotografia 03 – Vista do Condomínio Edifício Paço das Árvores junto ao

Documento assinado eletronicamente. Verificação no site https://www.documentoeletronico.com.br/proceletronicahttps/validardocumentoscontent.aspx

Fotografia 05 – Aspecto do entorno do imóvel avaliado.

Documento assinado eletronicamente. Verificação no site https://www.documentoeletronico.com.br/proceletronicahttps/validardocumentoscontent.aspx

Fotografia 07 – Aspecto do acesso ao subsolo de estacionamento.

Documento assinado eletronicamente. Verificação no site https://www.documentoeletronico.com.br/proceletronicahttps/validardocumentoscontent.aspx

Fotografia 09 – Aspecto da área comum do Condomínio Paço das Árvores.

Documento assinado eletronicamente. Verificação no site https://www.documentoeletronico.com.br/proceletronicahttps/validardocumentoscontent.aspx

Fotografia 11 – Aspecto da área comum do Condomínio Paço das Árvores.

Documento assinado eletronicamente. Verificação no site https://www.documentoeletronico.com.br/proceletronicahttps/validardocumentoscontent.aspx

Fotografia 13 – Aspecto da Torre Paineira e da localização da unidade

Documento assinado eletronicamente. Verificação no site https://www.documentoeletronico.com.br/proceletronicahttps/validardocumentoscontent.aspx

Fotografia 15 – Aspecto da área comum do Condomínio Paço das Árvores:

Documento assinado eletronicamente. Verificação no site https://www.documentoeletronico.com.br/proceletronicahttps/validardocumentoscontent.aspx

Fotografia 17 – Aspecto da área comum do Condomínio Paço das Árvores:

Documento assinado eletronicamente. Verificação no site https://www.documentoeletronico.com.br/proceletronicahttps/validardocumentoscontent.aspx

Fotografia 19 – Aspecto da área de estacionamento.

Documento assinado eletronicamente. Verificação no site https://www.documentoeletronico.com.br/proceletronicahttps/validardocumentoscontent.aspx

Fotografia 21 – Aspecto interno da unidade 114: sala de estar.

Documento assinado eletronicamente. Verificação no site https://www.documentoeletronico.com.br/proceletronicahttps/validardocumentoscontent.aspx

Fotografia 23 – Aspecto interno da unidade 114: WC.

Documento assinado eletronicamente. Verificação no site https://www.documentoeletronico.com.br/proceletronicahttps/validardocumentoscontent.aspx

Fotografia 25 – Aspecto interno da unidade 114: dormitório.

Documento assinado eletronicamente. Verificação no site https://www.documentoeletronico.com.br/proceletronicahttps/validardocumentoscontent.aspx

Fotografia 27 – Aspecto interno da unidade 114: sala de estar e jantar.

Documento assinado eletronicamente. Verificação no site https://www.documentoeletronico.com.br/proceletronicahttps/validardocumentoscontent.aspx

4.1. Valor da Unidade Autônoma (V U A ):

Para concluirmos pelo valor do metro quadrado de área útil de

a) Nas ofertas imobiliárias incidem descontos em virtude da oferta,

b) Nas ofertas imobiliárias apresentadas os imóveis comparativos se

c) Nas ofertas imobiliárias apresentadas os imóveis comparativos se

Fatores do imóvel Avaliado:

Oferta: 1,00 Conservação: 0,95 Garagem: 0,90

Assim sendo, foram coletados 06 (seis) elementos comparativos de venda

Documento assinado eletronicamente. Verificação no site https://www.documentoeletronico.com.br/proceletronicahttps/validardocumentoscontent.aspx

Documento assinado eletronicamente. Verificação no site https://www.documentoeletronico.com.br/proceletronicahttps/validardocumentoscontent.aspx

End e reço / L ocali zação: