Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM

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Imóvel Avaliando: Casa tipo sobrado residencial, na Rua são

Finalidade do Parecer:
José, sob o nº 25 – Bairro Vila São Pedro
– São Bernardo do Campo -SP. CEP,
09784-465
Determinação do valor de mercado do
imóvel avaliando para fins de
comercialização

Interessado:

Ilma. Senhora: IRANI PERREIRA DOS

SANTOS

CARLOS JOSE LOPES, Corretor

de Imóveis com registro no CRECI
da 2ª Região (Brasil) sob o nº
179.954-F no CNAI nº 0017967
OPERB sob o nº 15.0215SP
domiciliado na Rua. Atílio Manoel
Miele 106 Apto 302, santa
Terezinha São Bernardo do
Campo, SP, na qualidade de
Perito Judicial e Avaliador
Imobiliário contratado por V.S.ª,
vem apresentar-lhe o presente
Parecer Técnico de Avaliação
Mercadológica.
 Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM
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PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO

MERCADOLÓGICA

Imóvel avaliando
Rua São José, sob nº 25 – Vila São Pedro – SBC
Imóvel avaliando
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FINALIDADE

A finalidade do presente parecer é a caracterização como Imóvel edificado para uso

comercial, bem como, determinação do valor de mercado do imóvel avaliando para fins
de comercialização.

Este parecer está em conformidade com o disposto no art. 3º da Lei 6.530, de 12 de

maio de 1978 (D.O.U. de 15/05/1978), que regulamenta a profissão de Corretor de
Imóveis, e com as Resoluções do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI)
nºs 957, de 22 de maio de 2006 (D.O.U. de 26/06/2006), e 1.066, de 22 de novembro de
2007 (D.O.U. de 29/11/2007), que PTAM – Parecer Técnico de Avaliação
Mercadológica Dispõem sobre a competência do Corretor de Imóveis para a elaboração
de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica e regulamentam a sua forma de
elaboração.

IMÓVEL AVALIANDO

O imóvel avaliando, de propriedade do Senhora, IRANI PERREIRA DOS SANTOS

CPF sob nº 008.530.508/13, está localizado na RUA são José, sob nº 25,
EDIFICAÇÃO RESIDENCIAL TIPO SOBRADO, no Bairro Vila São Pedro,
município de São Bernardo do Campo/SP.
“Um imóvel edificado número,25 da rua são José, ocupando o lote de de terreno
medindo 5, x 30 com uma área construída de 190,00 m², constituído de área real
privativa de um terreno de 150 m². com três suítes, sala estar “com duas cozinhas”

área de serviço, sacada, com garagem pra quatro carros, (com capacidade de renda de
um mil e quinhentos reais) R$ 1.500.00

VISTORIA

A vistoria do imóvel avaliando foi realizada no dia 17/06/2021

.
Trata-se de um edificado para uso residencial, tipo sobrado, de (2) pavimentos, com
área total construída de 190 m ², terreno de uma fração ideal de 150 m ², nascente, de
padrão construtivo médio, em estado de conservação que podemos caracterizar como
boa.

A edificação na qual o imóvel avaliando está localizado é constituída de (2) pavimentos.

O valor do IPTU para 2019 não foi informado pela requerente.
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A vizinhança do imóvel avaliando é caracterizada por possuir rede de abastecimento de
água, rede de energia elétrica, iluminação pública, rede de esgoto, rede telefônica, linhas
de transporte público, serviço de coleta de lixo, TV a cabo, pavimentação E
ESTACIONAMENTO.

Atualmente o imóvel encontra-se ocupado pelos os PROPIETARIO

A vistoria do imóvel revelou observações dignas de nota, 07,7 em uma fração de 10%

O Relatório Fotográfico da vistoria FOI ANEXADO, fotos atuais do imóvel avaliado

para sua análise.

CONTEXTO URBANO

O imóvel avaliando localiza-se em bairro dotado de boa infraestrutura básica

(água, rede de esgoto, energia elétrica, telefone, coleta de lixo, transporte coletivo),
região dotada de grande concentração comercial, com influência de grande giro de
venda e compra, por ser característica da região Central da Vila São Pedro,
concentra-se na grande área comercial, possuindo assim de fato uma valorização
exuberante e de grande apreciação por investidores. A região ainda consiste em
uma lotérica da caixa, posto de combustíveis, todos esses estão somente a alguns
quarteirões da quadra da rua onde está localizado o imóvel, ou seja, na Av Dom
Pedro de Alcântara isto e sua avenida. Principal e comercial.

ANÁLISE MERCADOLÓGICA

Conforme informações de imobiliárias que atuam na região, é constante a procura por

imóveis semelhantes ao avaliando, o que viabiliza a sua comercialização em curto
espaço de tempo.

METODOLOGIA UTILIZADA

Para a realização do presente trabalho utilizou-se o Método Comparativo Direto de

Dados de Mercado, que permite a determinação do valor levando em consideração as
diversas tendências e flutuações do Mercado Imobiliário, normalmente diferentes das
flutuações e tendências de outros ramos da economia, sendo por isso o mais
recomendado e utilizado para a avaliação de imóveis.

Neste método, a determinação do valor do imóvel avaliando resulta da comparação

deste com outros de natureza e características intrínsecas e extrínsecas semelhantes, a
partir de dados pesquisados no mercado. As características e os atributos dos dados
obtidos são ponderados por meio de técnicas de homogeneização normatizadas.
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PESQUISA DE MERCADO

A pesquisa de mercado permitiu a obtenção de 03 (três) imóveis com características

intrínsecas e extrínsecas semelhantes ao avaliando.
Amostra-01 Sobrado na AV Nelson Mandela com 220,00 m² valor do Sobrado R$
805.000,00 no Bairro Montanhão – São Bernardo do Campo – SP

Amostra-02 Sobrado na AV Nelson Mandela com 220,00 m² valor do Sobrado R$

805.000,00 no Bairro Montanhão – São Bernardo do Campo – SP

Amostra-03 Sobrado Rua santo Antônio Vila São Pedro com 265,00m², valor de R$
650.000,00, Bairro Montanhão Em São Bernardo do Campo- SP
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MÉTODO COMPRATIVO DE DADOS DE AVALIAÇÃO COM

TRATAMENTO POR FATORES

Imóvel avaliando
Sobrado com três quartos, sendo 2 suítes com sacada, com duas salas
cozinha, um banheiro social, uma mini edícula nos fundos, com
garagem para dois coros portão automático em uma Rua de fácil aceso,
perto de feira livre, mercado, padaria farmácia ,posto de saúde, posto de
combustível, várias linhas de ônibus, área do terreno
130.m²m,documentacao contrato, imóvel em fase de escrituras.

Método empregado:
Para a avaliação do imóvel foi utilizado o método comparativo direto
com homogeneização por fatores, conforme descrito na Norma
Brasileira NBR-14653. Por este método, o imóvel avaliando é avaliado
por comparação com imóveis de características semelhantes, cujos
respectivos valores unitários (por m²) são ajustados com fatores que
tornam a amostra homogênea.

O saneamento dos valores amostrais foi feito utilizando-se o Critério

Excludente de Chauvenet e o tratamento estatístico fundamentou-se
na Teoria Estatística das Pequenas Amostras (n<30) com a distribuição
't' de Student com confiança de 80%, consoante com a Norma
Brasileira.

A amostra desta avaliação foi tratada com os seguintes fatores:

F1: Excelente localização

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F2: Em frente a UPA EE EM
F3: Linha de ônibus

Imóveis amostrados para comparação:

Imóvel 1:
Amostra-01 Sobrado na AV Nelson Mandela com 220,00 m² valor do Sobrado R$
467,50.000,00 no Bairro Montanhão – São Bernardo do Campo – SP

Área: 220m²
Valor: R$467,50.000,00
Valor por metro quadrado: R$2.125,00
Fator de homogeneização Excelente localização: 1,00
Fator de homogeneização Em frente a UPA: 1,00
Fator de homogeneização Linha de ônibus: 1,00

Imóvel 2:
Sobrado na AV Nelson Mandela com 220,00 m² valor do Sobrado R$ 805.000,00
no bairro Montanhão – São Bernardo do Campo – SP
Área: 220m²
Valor: R$805.000,00
Valor por metro quadrado: R$3.659,09
Fator de homogeneização Excelente localização: 1,00
Fator de homogeneização Em frente a UPA: 1,00
Fator de homogeneização Linha de ônibus: 1,00

Imóvel 3:
Casa sobrado Rua santo Antônio Vila São Pedro com 265,00m², valor de R$
650.000,00, Bairro Montanhão em São Bernardo do Campo- SP
Área: 265m²
Valor: R$650.000,00
Valor por metro quadrado: R$2.452,83
Fator de homogeneização Excelente localização: 1,50
Fator de homogeneização Em frente a UPA: 1,00
Fator de homogeneização Linha de ônibus: 1,00
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Tabela de homogeneização:

Imóvel R$/m² F1 F2 F3 R$/m² homog.

2 3.659,09 1,00 1,00 1,00 3.659,09
3 2.452,83 1,50 1,00 1,00 3.679,25

Valores homogeneizados (Xi), em R$/m²:

Média: X = ∑(Xi)/n
X = 3.201,24

Desvio padrão: S = √(∑(X - Xi) ²)/(n-1)

S = 810,54

Verificação dos valores pelo Critério Excludente de Chauvenet:

O quociente entre o desvio (d) de cada amostra e o desvio padrão deve

ser menor que o valor crítico (VC), fornecido pela tabela de Chauvenet.
Ou seja: d = |Xi - X|/S < VC

Valor crítico para 3 amostras, pela Tabela de Chauvenet: VC = 1,38

Amostra 1: d = |2.265,37 - 3.201,24| / 810,54 = 1,15 < 1.38 (amostra pertinente)

Amostra 2: d = |3.659,09 - 3.201,24| / 810,54 = 0,56 < 1.38 (amostra pertinente)
Amostra 3: d = |3.679,25 - 3.201,24| / 810,54 = 0,59 < 1.38 (amostra pertinente)

Cálculo da amplitude do intervalo de confiança:

Os limites do intervalo de confiança (Li e Ls) são os extremos dentro
dos quais, teoricamente, um valor tem 80% de chance de se encontrar.
Eles são determinados pelas fórmulas: Li = X - tc * S/√(n-1) e Ls =
X + tc * S/√(n-1),
onde tc é o valor da Tabela de Percentis da Distribuição t de Student,
para 80% de confiança e 2 (n-1) graus de liberdade.

Limite inferior do intervalo de confiança (Li):

Li = 3.201,24 - 1.89 * 810,54/√(3 - 1) = 2.118,00
Limite superior do intervalo de confiança (Ls):
Ls = 3.201,24 + 1.89 * 810,54/√(3 - 1) = 4.284,47

Cálculo do campo de arbítrio:

Considerando-se a grande dilatação do intervalo de confiança, o campo
de arbítrio será estipulado em aproximadamente 10% em torno da
média.
Campo de arbítrio: de R$ 2.881,11 a R$ 3.521,36
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Tomada de decisão sobre o valor unitário do imóvel avaliando:

Obs.: O perito tem liberdade para determinar o valor unitário dentro do campo de arbítrio.

Como não há valores dentro do campo de arbítrio, sugerimos utilizar a média das amostras
como valor unitário.

Valor unitário do imóvel avaliando: R$ 2.000,00

Resultado final:
Valor final = Valor unitário * área
Valor final = R$ 2.000,00 * 190,00 = R$ 380.00
Valor do imóvel avaliando: R$380,00

Conclusão
Com base em pesquisa de imóveis de natureza e características intrínsecas e extrínsecas
semelhantes, utilizando o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado,
ponderando as características e os atributos dos dados obtidos por meio de técnicas de
homogeneização normatizadas que permitem a determinação do valor levando em
consideração as diversas tendências e flutuações do Mercado Imobiliário, normalmente
diferentes das flutuações e tendências de outros ramos da economia, conclui-se que o
Valor de Mercado do imóvel objeto deste Parecer Técnico de Análise
Mercadológica é de R$ 380.000,00 (trezentos e oitenta mil reais), admitindo-se uma
variação de até 5% (cinco por cento), para cima ou para baixo.
Tomada de decisão sobre o valor unitário do imóvel avaliando:
Obs.: O perito tem liberdade para determinar o valor unitário dentro do campo de arbítrio.

Como não há valores dentro do campo de arbítrio, sugerimos utilizar a média das amostras como
valor unitário.

Valor unitário do imóvel avaliando: R$ 2.000,00 em m²

Resultado final:
Valor final = Valor unitário * área valor total do imóvel avaliado
Valor final = R$ 2.000,00 *190,00 = R$ 380.000,00

Valor do imóvel avaliando: R$380,000

São Bernardo do Campo,19 de junho de 2021

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CARLOS JOSE LOPES

Corretor de Imóveis
CRECI nº 179.954F - 2ª Região (Brasil)
Perito Avaliador
CNAI 0027967

São Bernardo do Campo/SP Brasil, 19 de junho de 2021