Apostila Curso Básico de Engenharia de Avaliações 2015 PDF

Eng.
Civil André Maciel Zeni
Curso Básico de Engenharia de

Avaliações Imobiliárias
Prof. Eng. Civil André Maciel Zeni
Edição Ago 2015
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Eng. Civil André Maciel Zeni
Índice
1. INTRODUÇÃO ....................................................................................................................................3
1.1. EVOLUÇÃO E DESENVOLVIMENTO DA ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES ...............................................................3
1.2. PERFIL DO AVALIADOR .....................................................................................................................4
1.3. LEGISLAÇÃO, ATRIBUIÇÕES E CAPACITAÇÕES ...........................................................................................5
1.4. ENGENHARIA ECONÔMICA ................................................................................................................6
1.5. ENGENHARIA LEGAL ........................................................................................................................7
1.6. NORMAS BRASILEIRAS DE AVALIAÇÕES: HISTÓRICO E SITUAÇÃO ATUAL ............................................................7
2. ENFOQUES AVALIATÓRIOS .................................................................................................................8
3. FINALIDADE DA AVALIAÇÃO, RIGOR E FUNDAMENTAÇÃO ...................................................................9
4. AVALIAÇÃO POR COMPARAÇÃO ...................................................................................................... 10
4.1. TIPOLOGIA APLICÁVEL ................................................................................................................... 10
4.2. VISTORIA DO IMÓVEL ................................................................................................................... 11
4.3. PESQUISA DE DADOS DE MERCADO ................................................................................................... 12
4.4. ATRIBUTOS E VARIÁVEIS A SEREM ANALISADOS ..................................................................................... 14
4.4.1. Terrenos e glebas urbanas ........................................................................... 14
4.4.2. Casas ......................................................................................................... 15
4.4.3. Apartamentos e conjuntos comerciais .......................................................... 16
4.4.4. Lojas .......................................................................................................... 17
4.5. BANCO DE DADOS ....................................................................................................................... 17
5. FERRAMENTAS DE ANÁLISE DOS DADOS .......................................................................................... 18
5.1. TRATAMENTO POR FATORES ........................................................................................................... 19
5.2. TRATAMENTO CIENTÍFICO .............................................................................................................. 20
5.2.1. Variáveis Quantitativas ............................................................................... 22
5.2.2. Variáveis Qualitativas ................................................................................. 22
6. ASPECTOS TEÓRICOS BÁSICOS DE INFERÊNCIA ESTATÍSTICA ............................................................. 23
6.1. ALGORITMO BÁSICO PARA AJUSTAGENS SIMPLES .................................................................................. 24
6.2. COEFICIENTE DE CORRELAÇÃO E DETERMINAÇÃO .................................................................................. 25
6.3. CÁLCULO DOS COEFICIENTES "A" E "B" DO MODELO LINEAR ................................................................... 25
6.4. ANÁLISE DA VARIÂNCIA................................................................................................................. 25
6.5. INTERVALO DE CONFIANÇA............................................................................................................. 26
6.6. INTERVALO DE PREDIÇÃO............................................................................................................... 28
6.7. AUTO-REGRESSÃO ...................................................................................................................... 28
6.8. HOMOCEDASTICIDADE .................................................................................................................. 30
6.9. NORMALIDADE DOS RESÍDUOS ........................................................................................................ 31
6.10. ANÁLISE DE MELHORIA DO MODELO LINEAR ....................................................................................... 31
7. EXEMPLO PRÁTICO DE AVALIAÇÃO POR INFERÊNCIA ESTATÍSTICA SIMPLES ...................................... 35
8. INFERÊNCIA ESTATÍSTICA DUPLA ..................................................................................................... 36
8.1. MULTICOLINEARIDADE.................................................................................................................. 36
8.2. ALGORITMO BÁSICO PARA AJUSTAGENS DUPLAS .................................................................................. 37
8.3. ANÁLISE DE MELHORIA DO MODELO LINEAR ....................................................................................... 41
9. ESPAÇO URBANO E MERCADO IMOBILIÁRIO - COMENTÁRIOS .......................................................... 42
10. AVALIAÇÃO PELA RECOMPOSIÇÃO DOS CUSTOS .............................................................................. 43
10.1. CUSTO DE REPRODUÇÃO POR COMPARAÇÃO ....................................................................................... 43
10.2. CUSTO DE REPRODUÇÃO ATRAVÉS DO UNITÁRIO MÉDIO ......................................................................... 43
10.3. CUSTO DE REPRODUÇÃO ATRAVÉS DE RE-ORÇAMENTAÇÃO SUMÁRIA .......................................................... 43
10.4. CUSTO DE REPRODUÇÃO ATRAVÉS DE RE-ORÇAMENTAÇÃO DETALHADA....................................................... 44
10.5. DEPRECIAÇÃO (USO DE TABELAS PRÉ-CONCEBIDAS)................................................................................ 44
10.6. ADICIONAL DE MONTAGEM............................................................................................................ 45
11. AVALIAÇÕES ECONÔMICAS ............................................................................................................. 45
Bibliografia de Apoio ........................................................................................................ 52
Currículo Sumário do Ministrante ...................................................................................... 53
2
1. Introdução
1.1. Evolução e desenvolvimento da Engenharia de Avaliações
A Engenharia de Avaliações experimentou significativa evolução nos

últimos trinta e cinco anos, reformulando conceitos fundamentais que até então
intocáveis. Os procedimentos empíricos, norteados, fundamentalmente, pelo uso de
coeficientes corretivos das informações, denominados "fatores de homogeneização",
tomados como "efeitos de mercado", foram se tornando ineficazes, pois o mercado
passou a "exigir" explicações consistentes para os valores avaliados. Os fatores de
homogeneização, quando não justificados cientificamente, nada mais são do que a
expressão da "vontade e subjetividade" do avaliador. A escola que utiliza os fatores,
denominada clássica, foi forçada ao uso destes instrumentos porque não dispunha de
ferramentas eficientes e ágeis para a explicação e interpretação dos fenômenos
mercadológicos dos imóveis. Como a interpretação do valor ficava centrada na
subjetividade do profissional, o segmento era ocupado, em sua grande maioria, por
engenheiros e arquitetos com largo tempo de profissão, mesmo que em outros ramos.
Em meados dos anos 70, começou a se formar uma nova escola de

avaliadores, inspirados nas teses do Eng. Domingos de Saboya, que, a partir dessas
"inquietudes e incertezas", buscaram incessantemente respostas às questões que o
mercado impunha. Ao início, taxados de "visionários, radicais e teóricos", como ocorre
em todas as transformações, propiciaram uma nova visão da Engenharia de Avaliações,
intuitiva, promissora, científica e consistente, que denominaram Metodologia Científica
em Engenharia de Avaliações. Surge então a NB 502/77, posteriormente NBR 5676/90 -
Norma Brasileira para Avaliação de Imóveis Urbanos da ABNT - Associação Brasileira de
Normas Técnicas.
Nas avaliações por fatores de homogeneização, o avaliador pressupõe a

existência de vetores que influenciam o valor, quantificando-os através de coeficientes
relativos à unidade, sem "ouvir" o mercado, pois, via de regra, baseiam-se em tabelas
de livros elaboradas há muitos anos, sem qualquer base amostral de suporte.
A metodologia científica não pressupõe que o mercado tenha sempre o

mesmo comportamento previsto nos fatores de correção listados nos livros. Baseia-se
nas próprias informações coletadas, buscando estabelecer relações de causa e efeito
entre os atributos e os preços pesquisados.
A facilidade de acesso à micro-informática permitiu o uso corriqueiro da

estatística indutiva na Engenharia de Avaliações, possibilitando abordagem científica na
valoração de bens, na busca da verdadeira interpretação das reais tendências do
mercado, praticando-se o que hoje se denomina a "Engenharia do Valor".
3
Apesar do crescimento da inferência estatística nas avaliações, alguns

profissionais, com maior concentração em São Paulo, mantiveram-se no tratamento dos
dados através de fatores, tendo em vista muitas perícias realizadas nos foros deste
estado. Visando compor os interesses desta escola clássica a NBR 14.653 (nova norma
brasileira) segregou os enfoques em: tratamento por fatores e tratamento científico.
A Engenharia de Avaliações na ótica científica assume-se hoje como

importante atividade de desenvolvimento, pois o profissional terá postura humilde
diante das evidências de mercado, preocupando-se com sua eficiente interpretação e
menor grau de subjetividade na análise. Assim, os trabalhos técnicos terão maior
segurança e credibilidade técnico-científica.
Já de algum tempo existem movimentos para permitir que corretores de

imóveis tenham atribuição para executar serviços avaliatórios. Entendemos que, se for
para avaliar utilizando tratamento dos dados por fatores de correção, esta formação
profissional tem condições técnicas para tal. Por outro lado, se a avaliação for
elaborada por tratamento científico, o qual entendemos ser a forma adequada e
objetiva de análise, os corretores não tem esta condição, pois este tipo de processo é
matéria de formação acadêmica superior. Avaliar um imóvel não é somente valorá-lo; é
também analisar suas condições construtivas, de uso e manutenção, para que possa
realizar resultados financeiros. Se estes fatos não bastassem, existe ainda o aspecto
ético: quem comercializa um imóvel não tem isenção para avaliá-lo. Avaliar e
comercializar são tarefas eticamente excludentes.
1.2. Perfil do avaliador
Durante muito tempo as avaliações foram elaboradas por profissionais

"experientes", ou seja, engenheiros e arquitetos especialistas em outras áreas da
engenharia, com muitos anos de atividade na profissão, sendo exercida como um
coroamento do acervo profissional adquirido ao longo do tempo. Desta forma, as
avaliações representavam sub-produto das diversas modalidades da engenharia, sem
qualquer ferramental científico, restrito à vivência de cada profissional, com muito
subjetivismo na apreciação dos problemas.
Em meados dos anos 60 alguns profissionais começaram a dedicar-se

exclusivamente à atividade, quer na iniciativa privada, quer no setor público. A partir
de meados dos anos 70, começaram a ingressar na atividade engenheiros e arquitetos
em início de carreira, especializando-se na atividade, constituindo escritórios e
empresas de prestação de serviços.
O Engenheiro Avaliador, hoje uma especialidade, é um profissional

obrigatoriamente de formação ampla dentro dos vários segmentos da engenharia. Tem
sua atividade corrente assente em duas pilastras fundamentais:
• Estatística Inferencial (fundamentalmente Econometria)

• Engenharia Econômica (fundamentalmente Análise de Investimentos)
4
Além disso, deve o mesmo possuir conhecimentos básicos, de acordo com
sua modalidade universitária de formação, de edificações urbanas, industriais e rurais
(estruturas, instalações, infraestrutura, acabamentos e custos), máquinas e
equipamentos, bem como fundamentos de outras áreas de interesse do conhecimento,
planejamento e economia urbana, mercadologia, sociologia, direito (fundamentalmente
imobiliário) e sistemas computacionais.
A par de todo o acervo exigido, existem alguns atributos pessoais que

devem ser desenvolvidos, tais como: autodidatismo, espírito de pesquisador,
criatividade e senso crítico, pois seguidamente são muito necessárias para que obtenha
êxito em suas tarefas, subentendendo-se soluções de valor, as mais objetivas possíveis,
minimizando os ingredientes opinativos pessoais. Por vezes, por total carência de
informações, os resultados podem recair em uma avaliação meramente opinativa,
sendo a única forma de solução prática do problema.
Hoje a Engenharia de Avaliações não tem mais espaço para profissionais

meramente opinativos, aplicadores de "formuletas mágicas", dissociadas da realidade
mercadológica. Este lugar está sendo preenchido por profissionais criteriosos, com
fundamentos científicos e seguros em suas conclusões.
É importante salientar que, a par da habilitação profissional de

Engenheiros, Arquitetos e Agrônomos, por lei, existe a pedra de toque fundamental: a
capacitação. Um profissional habilitado legalmente, sem preparo técnico-científico em
Engenharia de Avaliações, é tão nocivo à atividade quanto um leigo.
Um profissional que pretenda ingressar na área de Engenharia de

Avaliações deve participar de treinamento, fundamentalmente dentro da Metodologia
Científica, como porta de entrada, sem os quais exercerá a atividade de forma muito
perigosa, infundada e "sem engenharia". É muito comum encontrarmos "avaliadores"
sem preparo técnico, atuando como "oportunistas" no mercado, maculando
sobremaneira sua carreira profissional, além de confundir a atividade junto à clientela.
1.3. Legislação, atribuições e capacitações
A lei básica que fornece a pilastra fundamental ao Engenheiro de

Avaliações é a Lei Federal 5.194, de 24 de dezembro de 1966, onde ressaltamos artigos
importantes, a seguir.
Art.7º - As atividades e atribuições profissionais do engenheiro, do

arquiteto e do engenheiro-agrônomo consistem em:
............
c. estudos, projetos, análises, avaliações, vistorias, perícias, pareceres e

divulgação técnica.
Art.12º - Na União, nos Estados e nos Municípios, nas entidades

autárquicas, para-estatais e de economia mista, os cargos e funções que exijam
conhecimentos de Engenharia, Arquitetura e Agronomia, relacionados........, somente
poderão ser exercidos por profissionais habilitados, de acordo com esta Lei.
5
Art.13º - Os estudos, plantas, projetos, laudos e qualquer outro trabalho

de engenharia, arquitetura e agronomia, quer público, quer particular, somente
poderão ser submetidos ao julgamento das autoridades competentes e só terão valor
jurídico, quando seus autores forem profissionais habilitados de acordo com esta Lei.
Art.14º - Nos trabalhos gráficos,....., pareceres, laudos e atos judiciais ou

administrativos, é obrigatória, além da assinatura, precedida do nome da empresa,
sociedade, instituição ou firma a que interessarem, a menção explícita do título do
profissional que os subscrever e do número da carteira do CREA.
Já a Resolução 218, de 29 de junho de 1.973, do CONFEA, consolida a
atividade específica, ao artigo 1º, atividade 06, "vistoria, perícia, avaliação,
arbitramento, laudo e parecer técnico", ressaltando e diferenciando a competência,
entre as diversas modalidades de Engenharia.
A Resolução do CONFEA, 345/90, de 27 de julho de 1.990 dirime todas as
dúvidas e entrelinhas, até então existentes:
“Considerando que as perícias e avaliações de bens móveis e imóveis, suas
partes integrantes e pertences, máquinas e instalações industriais, obras, serviços, bens
e direito são matérias essencialmente técnicas, que exige qualificação específica;
Considerando que as perícias e avaliações desses bens é função dos
Diplomas em Engenharia, Arquitetura................
Considerando, nada obstante, as dúvidas que ainda surgem por parte de
órgãos e entidades na aplicação de normas que exigem Laudos de Avaliação e Perícia
para determinados efeitos legais, tais como, Lei 6.404 (Lei das S.A) e outras...
Art.2º - Compreende-se como atribuição privativa dos Engenheiros em suas diversas
modalidades, dos Arquitetos .........., as vistorias, perícias, avaliações..........
Art.3º - Serão nulas de pleno direito as perícias e avaliações e demais
procedimentos indicados no Art. 2º, quando efetivados por pessoas físicas ou
jurídicas não registradas nos CREAs.
Art.5º - As infrações à presente Resolução importarão, ainda, na responsabilidade
penal e administrativa pelo exercício ilegal de profissão....
1.4. Engenharia Econômica

Segundo a NBR 14.653-1 – Procedimentos Gerais - Norma Brasileira para
Avaliação de Bens, Engenharia Econômica é um “conjunto de conhecimentos técnico-
científicos especializados, aplicados à análise e avaliação técnico-econômica de
empreendimentos”
Reunindo Econometria, Matemática Financeira e Análise de
Investimentos, tendo sido amplamente desenvolvida pelo crescimento vertiginoso da
microinformática, a Engenharia Econômica aproximou-se de tal forma à Engenharia de
Avaliações, a ponto de serem confundidas.
"Um bem vale o que pode produzir". Esta afirmativa é um conceito de

Engenharia Econômica, que pode ser também de Engenharia de Avaliações. As
ferramentas da Engenharia Econômica são largamente aplicadas em avaliações
econômicas, adiante referenciadas.
6
Nestes casos, em que prepondera a rentabilidade continuada, será

possível enfocá-los sob o prisma econômico, analisando-se o perfil de lucratividades
futuras (com base em séries históricas ou construídas, com fundamentação), sob
condição de risco, permitindo a formação de "imagem" do valor, na ótica de investidor,
ou seja, do mercado concorrencial.
Recomenda-se essa ferramenta como instrumento avaliatório para os

casos em que não seja possível estabelecer processo comparativo inferencial
(ocorrência de base de dados disponível), tais como, processos industriais (em todos os
níveis), bens intangíveis ("marcas", "ponto", "fundo de comércio", "lucros cessantes",
“direitos”), bem como hotéis (executivos e resorts), “flats”, parques temáticos,
hospitais, shopping centers, concessões e estradas.
A Engenharia Econômica é o instrumento principal dos estudos de

viabilidade econômica, que, segundo a NBR 14.653, é também um processo avaliatório.
1.5. Engenharia Legal
Segundo a NBR 14.653-1 – Norma Brasileira para Avaliação de Bens (já

vigente), Engenharia Legal é a “parte da engenharia que atua na interface técnico-legal
envolvendo avaliações e toda espécie de perícias relativas a procedimentos judiciais.”
Em outras palavras, é a atuação da engenharia no âmbito do pericial,

judicial ou extrajudicial. Ilustrativamente, caso haja alguma disputa de direito sobre a
responsabilidade de um vazamento d’água de uma propriedade para a outra, isto é
matéria de Engenharia Legal. Quanto à discussão ou dúvida tiver seu ponto centrado no
valor de bens, estamos diante da Engenharia de Avaliações e, neste momento, no
âmbito da Engenharia Legal.
Os foros judiciais são alguns dos clientes do Engenheiro Avaliador, o qual

poderá exercer a atividade avaliatória em sua plenitude, sem participar de perícias
avaliatórias. Entendemos que seria impossível se esperar de um profissional uma
especialização em todas as matérias de engenharia e, portanto, um perito geral de
engenharia. Ele atuará como perito nos campos que detém conhecimento diferenciado.
Se for em avaliações de bens, será um perito desta área.
1.6. Normas brasileiras de avaliações: histórico e situação atual
A seguir, apresentamos em tópicos um breve histórico das normas

brasileiras avaliatórias, no âmbito da ABNT.
1977 Surge a NB 502: Norma Brasileira para Avaliação de Imóveis
Urbanos
1979 Surge a NB 613: Norma Brasileira para Avaliação de Imóveis
Rurais
Ambas são registradas no INMETRO, em 1989, recebendo, respectivamente, os números
NBR 5676 e NBR 8799
1981 Surgem a NBR 8976 e NBR 8977, respectivamente, Avaliação de Unidades
Padronizadas e Avaliação de Máquinas, Equipamentos, Instalações e
Complexos Industriais
7
1985 Instalada a Comissão de Estudos em 1984, surge a NBR 8951,
Avaliação de Glebas Urbanizáveis
1989 Instalada a Comissão de Estudos em 1987, surge revisão da
Norma Brasileira para Avaliação de Imóveis Urbanos - NBR 5676, já
contemplando importantes avanços da metodologia científica
1993 Surge a NBR 13.820, Avaliação de Servidões
1998 Instalada Comissão de Estudos e Grupos de Trabalho para uma nova
norma para avaliações de bens
2001 Homologada a NBR 14.653-1 - Avaliação de Bens - Parte 1:
Procedimentos Gerais, segmentando a norma em 7 (sete) partes
específicas:
• Parte 1: Procedimentos Gerais
• Parte 2: Imóveis Urbanos
• Parte 3: Imóveis Rurais
• Parte 4: Empreendimentos
• Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais
em geral
• Parte 6: Recursos Naturais e Ambientais
• Parte 7: Patrimônios Históricos
A NBR 14.653-1 só passaria a viger quando da homologação de alguma
das partes específicas
2003 Homologada a NBR 14.653-4 - Avaliação de Bens - Parte 4:
Empreendimentos
2004 Homologadas a Parte 2 – Imóveis Urbanos e Parte 3: Imóveis Rurais.
Hoje, em 2015, estão homologadas todas as 7 (sete) partes da NBR

14.653.
2. Enfoques Avaliatórios
As normas técnicas referidas apresentam elenco de processos que

compõem a metodologia avaliatória aplicável (item 8 da norma-Parte 1), os quais
reproduzimos nesta apostila, com a mesma itemização da NBR 14.653-Procedimentos
Gerais (Parte 1).
8.1 A metodologia aplicável é função, basicamente, da natureza do bem avaliando, da finalidade da

avaliação e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informações colhidas no mercado. A sua
escolha deve ser justificada e ater-se ao estabelecido nesta Parte 1, bem como nas demais que
compõem esta Norma, com o objetivo de retratar o comportamento do mercado por meio de
modelos que suportem racionalmente o convencimento do valor.
8.2 Em situações atípicas, onde ficar comprovada a impossibilidade de utilizar a metodologia

prevista nesta Norma, é facultado ao Engenheiro de Avaliações o emprego de outro procedimento,
desde que devidamente justificado.
8.3 Os procedimentos avaliatórios usuais com a finalidade de identificar o valor de um bem, de seus
frutos e direitos são:
8.3.1 Método comparativo direto de dados de mercado

Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos
comparáveis, constituintes da amostra.
8
8.3.2 Método involutivo
Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em
modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento
compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido,
considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto.
8.3.3 Método evolutivo

Identifica o valor do bem pelo somatório das parcelas componentes do mesmo. Caso a finalidade seja
a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o Fator de Comercialização,
preferencialmente medido por comparação no mercado.
8.3.4 Método da capitalização da renda

Identifica o valor do bem, com base na capitalização presente da sua renda líquida prevista,
considerando-se cenários viáveis.
8.4 Os procedimentos avaliatórios usuais com a finalidade de identificar o custo de um bem são:
8.4.1 Método comparativo direto de custo

Identifica o custo do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis,
constituintes da amostra.
8.4.2 Método da quantificação de custo

Identifica o custo do bem ou de suas partes por meio de orçamentos sintéticos ou analíticos a partir
das quantidades de serviços e respectivos custos diretos e indiretos.
8.5 Os procedimentos avaliatórios usuais com a finalidade de determinar indicadores da viabilidade

de utilização econômica de um empreendimento são baseados no seu fluxo de caixa projetado, a
partir do qual são determinados indicadores de decisão baseados no valor presente líquido, taxas
internas de retorno, tempos de retorno, dentre outros.
Afora os métodos avaliatórios, existem os enfoques avaliatórios, os quais

tem relação direta com o tipo e natureza dos bens avaliandos.
O enfoque de uma avaliação poderá ocorrer de 3 (três) formas, isolada ou

cumulativa, a saber:
a) Avaliação por Comparação

b) Avaliação pela Recomposição dos Custos
c) Avaliação Econômica
3. Finalidade da avaliação, rigor e fundamentação
Antes de tratarmos a respeito da individualidade dos processos, é

importante destacar tema que precede a todo o trabalho, que inicia na elaboração da
proposta de serviços.
A troca de informações com o cliente, antes do trabalho é fundamental,

pois ter-se-ão as expectativas a respeito do trabalho, finalidade da avaliação, o rigor a
ser intentado e sua conseqüente fundamentação. Portanto, conhecer a finalidade da
avaliação é fator muito importante; o solicitante do trabalho poderá ser orientado pelo
profissional a respeito do enfoque avaliatório a ser implementado, pontos a serem
detalhados e informações a serem explicitadas no trabalho, apropriando o prazo
necessário.
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Exemplificando:
• uma avaliação de imóvel para exposição ao mercado, requer maior fundamentação,
pois o valor será testado em curto espaço de tempo, podendo, se mau
dimensionado, causar danos ou impasses futuros ao proprietário;
• uma avaliação de imóvel para garantia hipotecária (via de regra com prazo exíguo
de trabalho), com o banco liberando recursos bastante inferiores ao valor avaliado,
pode-se recomendar um trabalho com menor fundamentação, pois o agente
financeiro opera com uma elevada margem de segurança;
• uma perícia avaliatória que envolva desapropriação, os problemas são muito
grandes e cabe ao profissional solucioná-los.
O grande desenvolvimento da atividade nos últimos anos permitiu que

muitos contratantes regulares especifiquem corretamente os serviços que desejam,
pois os profissionais de seus quadros estão bastante preparados para analisar os
trabalhos técnicos solicitados.
4. Avaliação por Comparação

A forma mais "nobre" e eficiente para avaliar é a comparação. Qualquer
outro processo, por mais fundamentado que seja, não supera a precisão de comparar
valores. O avaliador somente utilizará outro processo, caso seja totalmente inexeqüível
o processo comparativo.
Neste item efetuaremos algumas abordagens relativas à avaliação de
imóveis.
Como já referido no item inicial que trata do histórico da Engenharia de
Avaliações, o uso de fatores corretivos dos preços pesquisados foi a forma encontrada
pelos profissionais para poder comparar as referências de mercado.
Com a possibilidade do uso popularizado de sistemas computacionais, a
comparação tornou-se ainda mais importante, pois foi possível estabelecer relações
objetivas de causa e efeito, sem a pré-concepção subjetiva de efeitos. Estas 2 (duas)
óticas da avaliação de bens estão hoje bem definidas em nosso meio, através das
denominadas "escolas" de análise dos dados coletados: o tratamento por fatores e
tratamento científico, adiante abordados.
4.1. Tipologia aplicável
O processo comparativo é aplicável à avaliação de qualquer bem que

exista oferta ou venda no mercado, em quantidade suficiente que permita a coleta de
uma amostra robusta de dados.
Na prática avaliatória de engenharia estão incluídos, basicamente:
• imóveis urbanos
(terrenos, glebas, apartamentos, casas, salas comerciais e
lojas)
• imóveis rurais
• máquinas
• equipamentos
• veículos
• semoventes
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Existem bens, embora enquadrados em algumas das categorias acima, que
não permitem processo comparativo. Exemplificando, um imóvel do tipo hotel não
possui amostra robusta de dados de venda e/ou oferta que permita uma avaliação por
comparação. Neste caso recomenda-se uma avaliação econômica, ou seja, uma
valoração que leve em conta a renda líquida que o imóvel proporciona. Este imóvel
assume-se como um empreendimento, e assim será avaliado. Da mesma forma poderá
ser enfocado um hospital ou um shopping center.
Os itens seguintes tratarão da avaliação de imóveis, ficando os demais

(máquinas, equipamentos, veículos e semoventes) para uma outra oportunidade.
4.2. Vistoria do imóvel

O processo de campo começa com a vistoria ao bem avaliando, onde o
profissional deverá colher todas as informações que possam influenciar no valor de
avaliação. Para tanto, caso o avaliador não conheça de antemão as variáveis-chave do
valor, é importante que mantenha contato com agentes do mercado que possam lhe
fornecer tais subsídios. Esta vistoria poderá ser complementada com levantamento
fotográfico.
O nível de detalhamento da vistoria será definido pela exigência que o
trabalho requeira. Se for um caso pericial que discuta alguns detalhes do imóvel, por
exemplo, estes deverão ser exaustivamente abordados.
A vistoria caracteriza e oficializa o exame técnico do bem e, por isso, é
obrigatória em qualquer laudo de avaliação. Nos casos de total impossibilidade de
vistoria, existe a figura do estabelecimento da situação paradigma, a qual deverá ser
explicitada suas características hipotéticas.
A vistoria poderá ser apresentada em forma de ficha resumo, onde
constem as informações de dimensionamento (áreas e demais medidas), características
construtivas e de acabamento, esquadrias, forros, luminárias, estado de conservação,
instalações, por ambiente ou pavimento, idade da construção, fotos ilustrativas e
outros.
Segundo a NBR 14.653-1, temos as seguintes considerações sobre este
tema:
5.56 Vistoria
Constatação local, através de exames circunstanciados e observações criteriosas no bem, dos
elementos e condições que o constituem ou o influenciam.
7.3 Vistoria do bem avaliando
7.3.1 Nenhuma avaliação poderá prescindir da vistoria. Em casos excepcionais, quando for impossível
o acesso ao bem avaliando, admite-se a adoção de uma situação paradigma, desde que acordada
entre as partes e explicitada no laudo.
7.3.2 A vistoria deve ser efetuada pelo engenheiro de avaliações com o objetivo de conhecer e
caracterizar o bem avaliando e sua adequação ao seu segmento de mercado, daí resultando
condições para a orientação da coleta de dados.
7.3.3 É recomendável registrar as características físicas e de utilização do bem e outros aspectos

relevantes à formação do valor.
7.3.4 O conhecimento de estudos, projetos ou perspectivas tecnológicas que possam vir a afetar o
valor do bem avaliando deverá ser explicitado e suas conseqüências apreciadas.
11
Quanto mais estudioso e criterioso for o profissional, suas vistorias
tornar-se-ão otimizadas, quer no tempo de execução, quer na qualidade operacional,
pois formará sua metodologia de inspeção, priorizando aspectos fundamentais e
minimizando pontos secundários de influência no valor. Além disso, sua conduta crítica
ao mercado permitirá identificar vários vetores (atributos/variáveis) concorrentes à
formação do valor.
Quando referimo-nos às vistorias, é importante ressaltar sua abrangência

aos imóveis coletados, pois só assim será possível assimilar a gama de atributos
identificados. Um avaliador que pouco conhece ou desconhece determinada região
deve, obrigatoriamente, percorrê-la, vistoriando, não só o objeto de avaliação, bem
como as observações de mercado coletadas.
O avaliador que tem familiaridade com a região, bem como um Banco de

Dados eficiente (já vistoriado), otimiza sobremaneira seu tempo de trabalho, além de
racionalizar custos operacionais, qualificando seus serviços técnicos.
É de muito bom proveito que, inicialmente, o avaliador opere com um

"check-list" de atributos a serem vistoriados no imóvel avaliando e nos dados
coletados, evitando eventuais omissões, o que poderá acarretar em atrasos
significativos no seu trabalho técnico. Deve o profissional lembrar-se que "o bem
avaliando é também um evento de mercado, do qual desconhecemos sua informação
de preço, apenas".
4.3. Pesquisa de dados de mercado
Reproduzimos, a seguir, os textos mais importantes da NBR 14.653-1

sobre esta temática, itemizados de acordo com o documento.
5.2 Amostra
Conjunto de dados de mercado representativos de uma população.
5.3 Amostragem
Procedimento utilizado para constituir uma amostra.
5.10 Dado de mercado

Conjunto de informações coletadas no mercado relacionadas a um determinado bem.
5.38 Pesquisa
Conjunto de atividades de identificação, investigação, coleta, seleção, processamento, análise e
interpretação de resultados sobre dados de mercado.
7.4 Coleta de dados

7.4.1 Aspectos Quantitativos
É recomendável buscar a maior quantidade possível de dados de mercado, com atributos
comparáveis aos do bem avaliando.
7.4.2 Aspectos Qualitativos

Na fase de coleta de dados é recomendável:
a) buscar dados de mercado com atributos mais semelhantes possíveis aos do bem avaliando;
b) identificar e diversificar as fontes de informação, sendo que as informações devem ser cruzadas,
tanto quanto possível, com objetivo de aumentar a confiabilidade dos dados de mercado;
c) identificar e descrever as características relevantes dos dados de mercado coletados;
d) buscar dados de mercado de preferência contemporâneos com a data de referência da avaliação.
12
7.4.3 Situação mercadológica
Na coleta de dados de mercado relativos a ofertas é recomendável buscar informações sobre o
tempo de exposição no mercado e, no caso de transações, verificar a forma de pagamento praticada
e a data em que as mesmas ocorreram.
A pesquisa engloba: coleta de dados, armazenagem e sistematização

(Banco de Dados), investigação, levantamento de variáveis e atributos, inter-relações,
regularidades e modelagens.
Durante muitos anos, associou-se a pesquisa à coleta de dados, somente,

sendo na realidade um processo bem mais amplo. É o alicerce de todo o procedimento
avaliatório. A avaliação de um bem sem pesquisa é meramente uma expressão de
montante financeiro informativo, uma estimativa subjetiva apenas.
O profissional avaliador deve ater-se detidamente ao trabalho de

pesquisa, praticando-o e treinando assessores para tal, pois, sem o cumprimento
eficiente desta etapa, o seu trabalho avaliatório estará comprometido. Um pesquisador
eficiente tornará a avaliação facilitada, pois já na fase de coleta de dados, sinalizará
eventuais variáveis ou vetores de influência na formação do valor. Por outro lado, um
pesquisador inexperiente e desinformado trará subsídios imprestáveis à pesquisa
avaliatória.
Coletar dados significa recolher e registrar atributos de determinado bem

lançado ao mercado. Dentre os atributos coletados, está o preço do bem, pelo qual
este está sendo ofertado ou transacionado, por nós denominados, respectivamente,
preço subjetivo e preço objetivo.
O preço subjetivo representa o montante financeiro que o ofertante

gostaria de receber por ele. O preço objetivo, por outro lado, já foi, teoricamente,
depurado da unilateralidade do ofertante, sendo emergente de uma eventual
negociação, conferindo-lhe maior consistência.
O preço objetivo não representa o valor do bem, sendo assim confundido

por algumas definições de valor que constam em bibliografias nacionais e
internacionais.
A coleta de dados consiste da busca de preços objetivos e subjetivos,

para submetê-los a um tratamento para determinação do valor desse bem.
A coleta de dados poderá ser feita de forma ocasional ou sistemática,

dependendo da estrutura de cada escritório ou empresa de Engenharia de Avaliações.
A coleta de dados ocasional é feita a cada caso avaliatório, dentro das

exigências do trabalho, levantando-se evidências de mercado, que guardem similitude
com o imóvel avaliando ou possibilitem a formação de modelo específico para o local
em estudo. Esta forma de coleta não necessita estrutura permanente de apoio, pois é
acionada quando os trabalhos são solicitados, sendo característica de um escritório ou
empresa que eventualmente atua em Engenharia de Avaliações. Tem vantagens, quer
na instantaneidade da informação, bem como na redução do custo operacional do
escritório. Tem desvantagens, tanto na dilatação do tempo de desenvolvimento do
trabalho, quanto na pouca base dos dados, com conseqüente dificuldade de solução
eficiente dos problemas avaliatórios.
13
As informações disponíveis em sites, jornais e imobiliárias, quando
decorrido algum tempo (cerca de 2 meses), vão perdendo detalhes importantes na
formação das variáveis e condições propostas.
A coleta de dados sistemática é mais abrangente, reduzindo o volume de

serviços na execução da tarefa avaliatória. Por outro lado, requer estrutura de pesquisa
permanente no escritório, através de profissional(is) treinado(s), coletando
informações permanentemente, alimentando Banco de Dados.
Esta forma de coleta de dados se impõe em um escritório ou empresa
especializada, atuando diuturnamente em Engenharia de Avaliações e Engenharia
Econômica. Tem ganho significativo de tempo para desenvolvimento do trabalho, pois,
em qualquer instante, detém grande massa de informações e variáveis de interpretação
dos fenômenos. Tem desvantagens no aumento do custo de manutenção da estrutura,
pois necessita de pesquisador(es) (graduado ou não) em regime de dedicação exclusiva.
A escolha da forma de coleta é uma decisão do administrador, do volume
de trabalhos que desenvolve e do nível qualitativo que pretende implementar nos seus
serviços.
4.4. Atributos e variáveis a serem analisados
Ao coletar dados de mercado, o profissional se defrontará com uma gama

muito grande de atributos dos imóveis que, em maior ou menor grau, exercem
influência no seu valor de mercado.
A seguir, a título de sugestão, listamos alguns atributos e informações
mais importantes a serem coletadas, segmentados por tipo de imóvel.
4.4.1. Terrenos e glebas urbanas

LOCAL
(rua, bairro, loteamento, setor)
POLO(S) ATRATIVO(S)
(distância a avenidas, shoppings, parques e elementos valorizantes e desvalorizantes)
ÁREA SUPERFICIAL
FRENTE(S) EFETIVAS(S)
PROFUNDIDADE(S) e FORMATO
TOPOGRAFIA
* No caso de glebas urbanas a topografia deverá ser melhor analisada, pois o custo do
aproveitamento em lotes depende muito desta condição.
USO VOCACIONAL DE MERCADO
(residencial para casas ou edifícios, comercial, misto, abordando o grau de eventual efeito loja)
USO INCENTIVADO PELO PLANO DE DESENVOLVIMENTO URBANO
(residencial, comercial, misto)
APROVEITAMENTO URBANO
(área construível, alturas, recuos e outros dados urbanísticos necessários ao aproveitamento)
* No caso de glebas urbanas deverá ser investigadas as restrições de uso, tais como
reservas biológicas, ecológicas, encostas de morros..
VIZINHANÇA
(padrão das edificações próximas)
INFRAESTRUTURA URBANA
(melhoramentos públicos, transportes de massa, hospitais, escolas, bancos, lazer e cultura)
VISUAL PAISAGÍSTICO
14
VALOR DE LOTES DE TERRENO (para o caso de glebas urbanas)
* Recomendamos fortemente a coleta de unitários de lotes já desmembrados na região,
com a infraestrutura existente, pois este será um ótimo atributo para identificar a
atratividade mercadológica do local
PREÇO TOTAL NEGOCIADO OU PRETENDIDO
(em moeda corrente)
CONDIÇÕES DE NEGOCIAÇÃO
FONTE DA INFORMAÇÃO
(telefone, contato, empresa e pesquisador)
DATA DA INFORMAÇÃO
4.4.2. Casas
A lista de atributos para este caso é mais extensa, pois, além das
informações do terreno onde se erige a casa, aduzam-se aquelas específicas que tratam
da área edificada.
LOCAL
(rua, bairro, loteamento, setor)
POLO(S) ATRATIVO(S)
(distância a avenidas, shoppings, parques e elementos valorizantes e desvalorizantes)
ÁREA SUPERFICIAL DO TERRENO
ÁREA CONSTRUÍDA DA CASA
TIPO DE CONSTRUÇÃO
(alvenaria, mista, madeira)
TIPO DE PROJETO
INSTALAÇÕES DE CONFORTO E DESEJABILIDADE
(piscina, sauna, salão de festas, equipamentos de segurança, apartamento para caseiro e
serviçais, quadras de esportes, garagem para mais de um carro, paisagismo, lareira,
churrasqueira e outros)
PADRÕES DOS ACABAMENTOS
IDADE DA CONSTRUÇÃO
(em anos de uso ou usar níveis qualitativos – código alocado)
ESTADO DE CONSERVAÇÃO
(usar níveis qualitativos ou dicotomia simultânea)
FRENTE(S) EFETIVAS(S)
PROFUNDIDADE(S) e FORMATO
TOPOGRAFIA
(residencial para casas ou edifícios, comercial, misto, abordando o grau de eventual efeito loja)
(residencial, comercial, misto - se a casa edificada é o aproveitamento mais eficiente para o
terreno)
APROVEITAMENTO URBANO (caso a construção não seja aproveitável economicamente)
(área construível, alturas, recuos e outros dados urbanísticos necessários ao aproveitamento)
VIZINHANÇA
(em moeda corrente)
FINANCIAMENTO À DISPOSIÇÃO
15
4.4.3. Apartamentos e conjuntos comerciais

LOCAL
POLO(S) ATRATIVO(S)
(este atributo é importante em APARTAMENTOS RESIDENCIAIS para classe baixa e média; a
classe alta não é atraída por empreendimentos adjacentes, concentrando-se na
residencialidade da região e padrão dos prédios locais; em CONJUNTOS COMERCIAIS o pólo
atrativo tem influência indireta, ou seja, sua localização ideal é no entorno do pólo e não
dentro deste)
PRÉDIO CONCLUÍDO OU EM CONSTRUÇÃO
(se em construção, registrar o estágio)
ÁREAS CONSTRUÍDAS DA UNIDADE
(área privativa, área total e fração ideal; para APARTAMENTOS: a área total poderá ser
utilizada na avaliação desde que a relação com a área privativa seja justificada; para
CONJUNTOS COMERCIAIS: a área privativa é mais importante na avaliação, pois o mercado não
valoriza as áreas condominiais, exceto se utilizadas como auditório ou salas de convenções).
NÚMERO DE DORMITÓRIOS
(somente para APARTAMENTOS)
EXISTÊNCIA DE TERRAÇOS DESCOBERTOS
(na cobertura, no térreo ou em andares intermediários; este atributo é dispensável para
conjuntos comerciais)
NÚMERO DE PAVIMENTOS DO EDIFÍCIO
NÚMERO DE UNIDADES POR ANDAR
POSIÇÃO VERTICAL DA UNIDADE
(andar onde se localiza)
POSIÇÃO HORIZONTAL DA UNIDADE
(orientação solar e aeração)
(para APARTAMENTOS RESIDENCIAIS: elevadores, piscina, sauna, salão de festas, equipamentos
de segurança, dependência para serviçais, quadras de esporte, estacionamento coletivo ou
fechado para um, dois ou mais automóveis, paisagismo, lareira, churrasqueira, e outros; para
CONJUNTOS COMERCIAIS: salas de convenções, portaria 24 horas e vagas de estacionamento)
(residencial para casas ou edifícios é valorizante neste tipo de imóvel)
VIZINHANÇA
(nova em anos de uso ou usar níveis qualitativos)
(usar níveis qualitativos-código alocado ou dicotomias simulatâneas)
(em moeda corrente)
FINANCIAMENTO À DISPOSIÇÃO
16
4.4.4. Lojas
LOCAL
POLO(S) ATRATIVO(S)
(este atributo é fundamental neste tipo de imóvel, pois este depende do fluxo e concentração
de pessoas)
ÁREAS CONSTRUÍDAS DA UNIDADE
(área privativa, fundamentalmente)
ÁREAS DOS PAVIMENTOS QUE COMPÕEM A LOJA
(sub-lojas, térreo, mezanino, galeria e pavimentos superiores ou percentuais de incidência)
FRENTE EFETIVA DA LOJA COM VISUAL EXTERNO
SITUAÇÃO DE ACESSO
(frente para logradouro público ou interna à galeria comercial ou shopping center)
SITUAÇÃO NO EDIFÍCIO
(loja isolada ou em prédio coletivo)
(elevadores, sanitários, climatização de ar, estacionamento disponível, escadas rolantes,
prevenção de incêndio, vitrines, fachada etc...)
(residencial, comercial, misto, abordando o grau de eventual efeito loja)
(residencial, comercial, misto)
VIZINHANÇA
(padrão do comércio próximo)
(nova em anos de uso ou usar níveis qualitativos)
(usar níveis qualitativos – código alocado ou dicotomia simultânea)
VALOR UNITÁRIO DE LOCAÇÃO DE LOJAS PEQUENAS
(este componente poderá ser bastante útil, pois identificará a localização, caracterizando-se
como um variável proxy)
(em moeda corrente)
4.5. Banco de dados

Com o decorrer dos anos, a especialização da Engenharia de Avaliações
tornou-se imperiosa, alavancada pela facilidade de acesso à informática, forçando
profissionais a sistematizarem seus procedimentos de trabalho, adequando-se à
celeridade que hoje são exigidos nos serviços de consultoria, mais precisamente nas
avaliações.
Nessa esteira de sistematizações, o banco de dados assumiu papel
preponderante nos trabalhos técnicos, devendo, sempre que possível, ser
implementado pelo profissional.
17
Um banco de dados representa "um arquivo fotográfico das imagens" do
mercado imobiliário (além de poder ser propriamente um arquivo fotográfico), ao longo
do tempo. Quanto maior número de informações conter, melhor retorno oportunizará
ao profissional e, obviamente, ao trabalho que este desenvolva. O acervo de dados
permitirá agilizar os trabalhos avaliatórios, possibilitar o uso corriqueiro de modelos
estatísticos, aferir a valorização imobiliária real do mercado, bem como estudar o
comportamento de vários atributos e suas correlações, face à massa de informações
disponíveis.
Por outro lado, se este "armazém" de informações for farto, poderemos

selecionar sub-amostras específicas para o tipo de imóvel desejado.
A descoberta de outras variáveis, que não as tradicionais será uma

conseqüência natural no desenvolvimento profissional de cada um, até o ponto em que
o surgimento de mais variáveis não causem "surpresas" ao avaliador. Com o decorrer
do tempo o profissional "aprenderá" a operar entre si os atributos coletados,
emergindo novas variáveis para as análises. Isto é somente é possível com uma massa
importante de dados.
5. Ferramentas de análise dos dados
A pesquisa de dados e sua análise é o ponto básico da avaliação.

Nascida no meio judicial, a avaliação de imóveis iniciou com técnicas mais
simples de análise, pois naquela época não havia computadores que permitissem
análises mais complexas, como requer o tema. Assim, efetuada uma pesquisa de dados,
eram utilizados "coeficientes corretivos" dos preços coletados, visando adaptá-los ao
imóvel avaliando. Estes coeficientes foram denominados fatores de homogeneização
dos dados. Os fatores tradicionais referem-se às correções dos seguintes atributos
básicos: frente, profundidade, forma, esquina, topografia, serviços públicos,
localização, atualização, forma de pagamento. Logicamente existem muitos outros
atributos "homogeneizáveis".
Vale enfatizar, que estes fatores são utilizados até hoje pelos
profissionais desta denominada "escola clássica". Este processo é referido na NBR
14.653 como Tratamento por Fatores.
Com a facilidade de acesso à informática, aliado às exigências do mercado
consumidor, que busca uma maior objetividade na explicação do valor, surgem
profissionais que visam justificar a avaliação pelos dados do próprio mercado, sem o
uso de fatores subjetivos. Este processo visa interpretar os dados da forma como são
apresentados, extraindo destes um modelo matemático, justificado estatisticamente,
através de ferramentas de estatística inferencial. Este processo é referido na NBR
14.653 como Tratamento Científico.
É importante salientar, que se tratam de análise de dados por caminhos
totalmente inversos, ou seja, o tratamento por fatores pressupõe que estes
representem o comportamento do mercado e estamos apenas "corrigindo os erros" das
informações, enquanto que o tratamento científico admite um "desconhecimento" do
mercado e, a partir das informações coletadas, tentaremos descobrir como este
mercado está se formando.
18
O tratamento científico irá justamente verificar se existe a influência do
atributo selecionado na formação do valor, enquanto que tratamento por fatores parte
do princípio que existe a influência e já tem sua medida, apenas irá adaptar os dados
ao seu prévio conhecimento.
5.1. Tratamento por Fatores
Segundo a NBR 14.653-2:
8.2.1.4.2.Tratamento por fatores

O tratamento por fatores é aplicável a uma amostra composta por dados de mercado
com as características mais próximas possíveis do imóvel avaliando.
Os fatores devem ser calculados por metodologia científica, como citado em
8.2.1.4.3, justificados do ponto de vista teórico e prático, com a inclusão de
validação, quando pertinente. Devem caracterizar claramente sua validade temporal
e abrangência regional e ser revisados no prazo máximo de quatro anos ou em prazo
inferior, sempre que for necessário. Podem ser:
• calculados e divulgados, juntamente com os estudos que lhe deram origem,
pelas entidades técnicas regionais reconhecidas, conceituadas em 3.20, bem
como por universidades ou entidades públicas com registro no sistema
CONFEA/CREA, desde que os estudos sejam de autoria de profissionais de
engenharia ou arquitetura;
• deduzidos ou referendados pelo próprio engenheiro de avaliações, com a
utilização de metodologia científica, conforme 8.2.1.4.3, desde que a
metodologia e os cálculos que lhes deram origem sejam anexados ao Laudo de
Avaliação.
No caso de utilização de tratamento por fatores, deve ser observado o Anexo B.
Como já referido anteriormente, o processo consiste em "tentar corrigir"

os dados coletados no mercado, visando adaptá-los ao imóvel avaliando.
A NBR 14.653-1 com sua Parte 2 - Imóveis Urbanos não faz referência
sobre qualquer fórmula interpretativa de fatores, solicitando que os mesmos sejam
aqueles fundamentados por "entidades técnicas reconhecidas", as quais reavaliarão
periodicamente estes coeficientes e estejam dentro de certos limites, previstos pela
Norma. Nenhuma entidade no Brasil mantém estudos científicos de controle dos
fatores de homogeneização.
Por exemplo:
Fator de Transposição: coeficiente multiplicador, em relação à unidade, que tem
por objetivo transpor o preço de um dado coletado para uma situação paradigma,
tendo em vista uma melhor ou pior localização.
Fator de Forma: coeficiente multiplicador, em relação à unidade, que tem por
objetivo corrigir a forma, melhor ou pior, do terreno pesquisado.
Fator de Infraestrutura: coeficiente multiplicador, em relação à unidade, que tem
por objetivo corrigir a falta ou o excesso de melhoramentos públicos nos terrenos, em
relação a uma situação paradigma admitida.
Fator de Testada: coeficiente multiplicador, em relação à unidade, que tem por
objetivo corrigir a frente do tereno coletado, visando ajustar a frente do terreno
avaliando.
19
Fator de Profundidade: coeficiente multiplicador, em relação à unidade, que tem por
objetivo corrigir a profundidade do tereno coletado, visando ajustar a profundidade do
terreno avaliando.
Outros efeitos que sejam identificados pelo avaliador poderão ser objeto
de "homogeneizações" de seus preços a uma situação paradigma. Muitos avaliadores
tem tabelas de vários fatores para "corrigir" os mais distintos atributos.
Entendemos que essas correções são apenas fatores subjetivos, sem
qualquer ferramental científico de análise.
5.2. Tratamento Científico

Segundo a NBR 14.653-2:
8.2.1.4.3.Tratamento científico
Quaisquer que sejam os modelos utilizados para inferir o comportamento do mercado
e formação de valores, seus pressupostos devem ser devidamente explicitados e
testados. Quando necessário, devem ser intentadas medidas corretivas, com
repercussão na classificação dos graus de fundamentação e precisão.
Outras ferramentas analíticas para a indução do comportamento do mercado,
consideradas de interesse pelo engenheiro de avaliações, tais como regressão
espacial, análise envoltória de dados e redes neurais artificiais, podem ser aplicadas,
desde que devidamente justificadas do ponto de vista teórico e prático, com a
inclusão de validação, quando pertinente.
Os Anexos C, D e E apresentam de forma resumida as características e fundamentos
básicos dessas ferramentas analíticas, em caráter informativo, visando sua difusão
para o desenvolvimento técnico da engenharia de avaliações.
No caso de utilização de modelos de regressão linear, deve ser observado o Anexo A.
Outra questão muito importante na formação do valor final de avaliação é
o Campo de Arbítrio. A nova Norma, vigendo a partir de 03/03/2011 detalha esta
questão.
Campo de arbítrio
8.2.1.5.1 O campo de arbítrio definido em 3.8 da ABNT NBR 14653-1:2001 é o
intervalo com amplitude de mais ou menos 15%, em torno da estimativa de tendência
central utilizada na avaliação.
8.2.1.5.2 O campo de arbítrio pode ser utilizado quando variáveis relevantes para a
avaliação do imóvel não tiverem sido contempladas no modelo, por escassez de
dados de mercado, por inexistência de fatores de homogeneização aplicáveis ou
porque essas variáveis não se apresentaram estatisticamente significantes em
modelos de regressão, desde que a amplitude de até mais ou menos 15 % seja
suficiente para absorver as influências não consideradas e que os ajustes sejam
justificados.
8.2.1.5.3 Quando a amplitude do campo de arbítrio não for suficiente para absorver
as influências não consideradas, o modelo é insuficiente para que a avaliação possa
atingir o grau mínimo de fundamentação no método comparativo direto de dados de
mercado e esse fato deve ser consignado no laudo.
8.2.1.5.4 O campo de arbítrio não se confunde com o intervalo de confiança de
80 % calculado para definir o grau de precisão da estimativa.
A ferramenta mais usual em Engenharia de Avaliações que norteou a
Metodologia Científica nestas últimas décadas é a Inferência Estatística, a qual
passamos a apresentar.
20
O campo das inferências estatísticas é muito profícuo para aplicação na
Engenharia de Avaliações, pois oportuniza de forma objetiva a busca da "verdade
mercadológica", através da identificação de modelos justificados (função-explicação)
dos vetores influenciantes no valor de bens. Obviamente, a inferência estatística
pressupõe coleta de dados, sem a qual é inaplicável. Cada elemento coletado no
mercado carrega em seu bojo, além do preço pretendido ou comercializado, uma gama
importante de informações (explicações do preço), as quais podem ser expressas
quantitativamente e/ou qualitativamente.
Sob esse enfoque, cada evento E i 1 coletado produzirá um elenco de
atributos (variáveis independentes X k 2) de explicação do preço praticado (variável
dependente Y ).
Modelando-se a matriz de informações, ter-se-á a função inferida

justificada, que melhor representa o campo de informações pesquisadas, sob o ponto
de vista de estimação estatística:
Y = f (X 1 , X 2 , X 3 ,....,X n )
A técnica consiste em descobrir modelo matemático, justificado
estatisticamente, que interprete os dados coletados, do tipo:
Unitário (R$/m²) = f (Frente, Profundidade, Aproveitamento)
Se o modelo inferido for robusto em quantidade e qualidade, esgotando

todas as evidências mercadológicas possíveis, este representará a "verdade
mercadológica". Cabe ao avaliador identificar a função que representa esta realidade
mercadológica.
A modelagem implementada será submetida a investigações relativas ao

nível de incerteza das variáveis que contribuem na formação do valor e do conjunto, de
defeitos e vícios no ajuste, tais como: re-alimentação pré-concebida da variável
dependente na relação com algum atributo (auto-regressão), efeito de "dependência"
entre variáveis independentes (colinearidade), efeitos ainda não contemplados
(heterocedasticidade), informações atípicas (outliers) e outros.
A identificação e solução desses impasses qualificará sobremaneira o

estudo, promovendo-o o trabalho desenvolvido patamares superiores de
fundamentação.
O modelo construído sob esta metodologia será eficiente para

estimações, dentro do domínio da função inferida, calculando-se intervalos de
confiança (campo de valores), no qual, sob condição probabilística, está o valor de
mercado do bem em análise.
Caso haja insuficiência de dados ou inconsistência de relações de causa e

efeito, está condição deverá ser explicitada, demonstrando-se as dificuldades e
inconclusões, permitindo assim que o avaliador possa fornecer valor estimativo para o
bem, agora em melhor condição opinativa. Equivale dizer que o rigor de um trabalho
1 i = número de dados coletados

2 k = número de atributos identificados (variáveis independentes)
21
poderá ser especificado "à priori", pelo contratante, desde que represente o nível de
"empenho" a ser implementado, e nunca uma certeza de que será atingido.
A Estatística Inferencial pressupõe a existência de uma amostra

consistente de dados, os quais permitem interpretar as tendências e regularidades
mercadológicas, não pré-concebendo efeitos.
A escolha das variáveis constitui-se em importante fase do procedimento

de pesquisa e investigação, pois a coleta de dados deve ser orientada pelo projeto de
avaliação (onde está contida a fase de escolha das variáveis). Desta forma, quando o
profissional dirige-se ao "campo" na busca de informações, é importante que já
disponha de um pré-estudo de variáveis que possam influenciar a formação dos preços.
Por vezes, só será possível a identificação de certos atributos, como vetores de valor,
quando estamos efetuando a coleta e contatos com o mercado local.
As variáveis que possam influenciar os preços, e conseqüentemente o

valor, podem ser apresentadas sob as formas: quantitativa e qualitativa.
5.2.1. Variáveis Quantitativas
É a forma mais comum de se apresentar, e que menos cuidados podem

requerer ao estudo, pois sua expressão quantitativa resulta de medições diretas. Como
exemplo, podemos citar:
• áreas superficiais, em m 2 ;
• distâncias, em metros, ou centímetros (em planta);
• frentes e profundidades de terrenos, lojas, em metros;
• posição vertical de unidades autônomas (1, 2, 3 ...N pavimento);
• declividade topográfica de terrenos, em %;
• índices de aproveitamento, taxa de ocupação etc... de terrenos (números
adimensionais);
• data de ocorrência da informação (meses 1, 2, 3, 4 ....N );
• idade da construção, em anos.
Existe um amplo espectro de possibilidades de variáveis quantitativas, o
qual é abordado em cursos mais avançados.
5.2.2. Variáveis Qualitativas
Estas variáveis são utilizadas para expressar qualidades dos imóveis

coletados.
Tem como origem as variáveis dicotômicas (variáveis "Dummy"), as quais
pressupõem duas situações: o sim e o não. Nesses casos seleciona-se uma qualidade do
atributo, notando-se 0 (zero) para a não existência da qualidade e 1 (hum) para a
existência. Exemplificando, poderíamos tentar observar se a variável visual paisagístico
tem influência na formação de preços de terrenos. Notifica-se 0 nos dados coletados
que não apresentam visual e 1 nos dados que apresentam. Caso a análise do regressor
visual demonstre baixa significância, podemos afirmar que esta variável é importante
na formação do modelo geral.
A metodologia permite processos mais avançados, como por exemplo, o
uso de dicotomias simultâneas (variáveis "booleanas"), que identifica várias situações
(por exemplo: padrão construtivo, localização, sem utilizar notas ou escores 1,2,
3....10).
22
6. Aspectos teóricos básicos de inferência estatística
A regressão simples pressupõe o estudo de uma causa e seu conseqüente

efeito. Seria como se existisse uma condição (variável "x") e sua resposta (variável "y").
A não existência de uma condição pressupõe não haver qualquer

influência nas respostas encontradas. Como exemplo:
"Valores de terrenos em um loteamento, onde o porte, frente,

topografia, afastamento a pólo importante e infraestrutura dos
lotes, são semelhantes, não existindo qualquer influência
(condição) nos preços coletados".
As proposições de busca de causa e efeito não obterão êxito, restando

como solução avaliatória uma média aritmética simples.
Estes casos são extremamente raros em avaliações imobiliárias. Via de

regra, existe algumas "explicações" dos preços (também denominados atributos), por
mais simples que seja o imóvel avaliando. Os atributos serão computados como
variáveis a serem analisadas e quantificadas, não se "violentando" as influências
através de fatores corretivos multiplicadores (supostamente "homogeneizantes").
Vamos supor que coletamos 8 (oito) dados de terrenos em determinada

região da malha urbana, e que pressupomos que somente a área superficial destes é
importante na formação do valor.
Se plotarmos em um gráfico, onde o eixo das abscissas abriga as áreas dos

terrenos e o das ordenadas os preços unitários (preço total dividido pela área) dos
mesmos, temos:
PREÇOS UNIT Á RIOS

(R$/m ²)
1
∗
4
∗ 5
∗ 7
∗ 8
2 ∗ ∗
3
∗
∗ 6
ÁREA DOS T ERRENOS

(m ²)
O simples visual dos pontos plotados indica uma tendência de formar

preços unitários decrescentes, à medida em que crescem as áreas dos terrenos.
Ao invés de traçarmos visualmente uma curva interpolatriz dos pontos,

podemos definir matematicamente várias funções que podem ser ajustadas aos pontos
gráficos. Além disso, podemos calcular, dentre as curvas ajustadas, a que melhor
aderência tem aos pontos, demonstrando as condições e limitações da ajustagem.
23
A involução dos pontos ao modelo tem o nome de REGRESSÃO, enquanto
que a qualidade da aderência mede a CORRELAÇÃO entre as variáveis cotejadas.
A forma mais consagrada de efetuar estudos de CORRELAÇÃO e

REGRESSÃO é o denominado "Método dos Mínimos Quadrados", que filosoficamente é
assim concebido:
• propondo-se uma determinada função matemática a ser ajustada, busca-se

minimizar o quadrado das distâncias dos pontos ao modelo eleito;
este ajuste resultará em parâmetros de controle, os quais são analisados quanto à
sua consistência;
• em seqüência ou paralelamente, testam-se outros modelos, confrontando-se com os
demais, concluindo-se pelo de melhor aderência;
• esta função eleita entre tantas, fornecerá a imagem de comportamento de valor do
segmento de mercado avaliando;
• poderá ocorrer que a melhor explicação encontrada não sirva para estimações
estatísticas (análise dos parâmetros de controle, o que veremos adiante),
descartando-se a hipótese do pressuposto de causa e efeito correlacionados (em se
tratando de regressões simples); talvez ao considerarmos novas variáveis
explicativas (regressões múltiplas), exista aderência simultânea;
• poderá ocorrer que todos os modelos sejam justificados, adotando-se o melhor
deles como função de regressão para explicação do valor;
• poderá também ocorrer situação mista, ou seja, alguns modelos não explicam e
outros sim, adotando-se dentre estes últimos, o melhor.
Enfim, o procedimento filosófico é sempre o mesmo, dependendo do

profissional, com maior ou menor grau de conhecimento e perspicácia técnica.
6.1. Algoritmo Básico para Ajustagens Simples
Inicialmente, vamos supor que desejamos propor a busca de modelo

linear de regressão (reta), da forma:
Y = A + BX
onde:
X : Variável Explicativa (Exemplo: área dos terrenos)

Y : variável explicada (Exemplo: preço unitário dos terrenos)
A e B : coeficientes que resultarão do ajuste procedido.
Efetua-se montagem do seguinte ALGORITMO BÁSICO:
EVENTO VARIÁVEL VARIÁVEL OPERACÕES

EXPLICATIVA EXPLICADA
Xi Yi Xi² Yi² Xi.Yi
1
2
3
..
N
SOMAS ∑ Xi ∑ Yi ∑ Xi² ∑ Yi² ∑ Xi.Yi
MÉDIAS Média Xi Média Yi
24
Através do algoritmo básico calculam-se os SOMATÓRIOS e MÉDIAS, os
quais serão de fundamental valia para os cálculos subseqüentes (com "N" sendo o
número de dados coletados):
SXX = ∑ N 2
1 Xi -
[∑ N
1 Xi ]
N
2
SYY = ∑ N 2 [∑ N
1 Yi ]
1 Yi -
N
SXY = ∑ N Xi . Yi -
[∑ N
1 Xi . ∑ N
1 Yi ]
1 N
6.2. Coeficiente de Correlação e Determinação
SXY
r =
SXX . SYY
COEFICIENTE DE CORRELAÇÃO
Mede o grau de aderência dos pontos ao modelo pretendido, sendo medida relativa, pois
permite cotejar funções ajustadas, indicando dentre essas, a melhor correlação. Não é
conclusivo quanto à representatividade da função, ou seja, não permite afirmar se o modelo
proposto serve para estimações e predições estatísticas.
COEFICIENTE DE DETERMINAÇÃO
Expresso pelo quadrado do coeficiente de correlação, indicando o percentual da variância
total que o modelo inferido explica. O complementar para 100% é responsável pela variância
residual.
r = 0 ⇒ nula
0 < r ≤ 0,30 ⇒ fraca
0,30 < r ≤ 0,60 ⇒ média
0,60 < r ≤ 0,90 ⇒ forte
0,90 < r ≤ 0,99 ⇒ fortíssima
r = 1 ⇒ perfeita
6.3. Cálculo dos Coeficientes "A" E "B" do Modelo Linear
SXY
B = e A = Y - BX
SXX
Com X e Y, barrados, sendo a média aritmética dos dados das variáveis
explicativa e explicada.
6.4. Análise da Variância
Esta análise pode ser feita pela distribuição "F" de Fischer-Snedecor, e

permite concluir sobre a confiabilidade ou significância (incerteza) do modelo linear
proposto e ajustado.
25
Na bibliografia existente é montada a tabela de ANOVA, que no nosso
caso apresentamos discorrida.
SYY - B2 . SXX
VR =
N - K- 1
(VARIÂNCIA RESIDUAL)
Onde:
K : número de variáveis explicativas (nesse caso regressores)

*** Para o caso de regressões simples K = 1
Calculando-se a abscissa "F" de Snedecor, temos:

B 2 . SXX
F calc =
VR
Efetuado o cálculo de "F" , coteja-se com a abscissa crítica (Fcrít)
encontrada em tabelas de tripla entrada (Anexo IV) :
• 1ª entrada: Seleciona-se o nível de significância definindo-se o quadro de valores
críticos.
*** O nível de significância (incerteza) máximo permitido pela NBR-14.653-2-
Norma Brasileira para Avaliação de Bens – Parte 2 – Imóveis Urbanos é de 30%
(teste bicaudal), que representa uma confiabilidade mínima de 70%, para o Grau
I e incerteza máxima de 10%-confiabilidade mínima de 90%, para o Grau III
(maior fundamentação).
• 2ª entrada : N - K - 1 (coluna) = N - 2
• 3ª entrada : K = 1
Calculado o "Fcrít" faz-se o confronto :
Fcalc < Fcrít ⇒ rejeita-se a hipótese de regressão para a significância estabelecida.
Fcalc > Fcrít ⇒ aceita-se a hipótese de regressão para a significância estabelecida.
6.5. Intervalo de Confiança
Como o valor não é determinístico e sim probabilístico, o intervalo

estabelece a faixa de probabilidade dentro do qual a estimativa deve estar contida.
Poder-se-ia questionar as razões do cálculo desse intervalo, e por que não

se adotar o valor centrado na função inferida?
É possível a adoção simplista do valor centrado, desde que não haja

indícios de outros atributos que possam influenciar o valor; por vezes, existem certas
influências mercadológicas não contempladas na coleta de dados, ou seja, não existem
referências de mercado para explicar o "visual paisagístico", por exemplo. Nesses
casos, tem-se uma margem de valoração para uso, dentro da própria incerteza do
modelo, sem ferir a fundamentação do valor.
26
O cálculo do Intervalo de Confiança baseia-se na Distribuição "t" de
STUDENT (as amostras avaliatórias não são distribuições Normais, pois a média do
universo amostral é desconhecida, caracterizando uma Distribuição de STUDENT).
Assim, o intervalo resulta:

^ ^
Y - Qo ≤ INTERVALO ≤ Y + Qo
^
Onde, Y : Variável explicada, estimada pela função
Com:
 -2
 ^
 X - X 
   
1   
Qo = t crí t . VR .  +

N SXX 
 
 
Onde :
^
X : Variável explicativa a ser estimada (predição)
-
X : Média das ocorrências Xi
t : parâmetro tabelado com dupla entrada (STUDENT) (Anexo III)

crít
• 1ª entrada : N-K-1
• 2ª entrada : Confiança Máxima
*** O nível de confiança máxima sinalizado pela NB 14.653 é de 80%, com, com
teste bi-lateral, referindo-se para intervalos fechados .
Y est + Qo
Y est - Qo
27
6.6. Intervalo de Predição
Segundo a nova Norma tem-se:

3.38 Intervalo de Predição
Estimativa de um intervalo de valores, a partir de dados de mercado observados,
dentro do qual novos dados do mesmo contexto estarão contidos, com uma
determinada probabilidade
Em resumo o diferencial básico entre o Intervalo de Confiança e o

Intervalo de Predição é que o de Confiança considera a média dos dados em cada
modelos gerador e o de Predição considera todas as variações, e por isso, tem maior
amplitude. Se o objetivo for estimar o valor de mercado utiliza-se o Intervalo de
Confiança; se o objetivo for estimar preços, utiliza-se o Intervalo de Predição, se
solicitado pelo cliente.
6.7. Auto-Regressão
Quando ocorre qualquer correlação serial na formação dos valores da

variável dependente, podemos estar diante de uma auto-regressão, o que poderá gerar
algumas conseqüências, no procedimento dos "mínimos quadrados":
• as variâncias amostrais dessas estimativas podem ser excessivamente grandes;
• as fórmulas de aplicação dos mínimos quadrados não têm mais validade, nem os
testes "t" e "F";
• as predições serão ineficientes.
Para tanto devemos ter o cuidado de não correlacionar variáveis seriais,

que, em avaliações imobiliárias ocorre muito quando em presença da variável tempo
(mês da informação, por exemplo).
Sugere-se que qualquer inclusão de variável tempo deve pressupor moeda

indexada, para a verificação de eventual efeito real.
Como testar a ocorrência de auto-regressão ? Através da análise de

resíduos (erros)
Para tanto devemos demonstrar que os erros são não-correlacionados, e

portanto independentes.
O teste pode ser feito através do Quociente de Von-Neumann, também

conhecido como Estatística de Durbin-Watson. A NBR 14.653-2, vigente a partir de
03/03/2011 não mais refere a análise por este processo, embora possa ser feito.
A cada "Yest", estimado pelo modelo inferido, tem-se um "Yi" original,

retirado do campo amostral. A diferença entre eles resulta no erro (resíduo) da
regressão neste ponto:
e i = Y i - Y est
28
Assim, ordenando-se a variável suspeita de auto-regressão, construímos o

algoritmo:
RESÍDUOS DIFERENÇA
Xi Yi Y est e e ∆ ∆² e ²
(ordenado) i i-1 i
Yi - Yest (e - e )
i i-1
Σ ∆² e ²
i
Estatística de Durbin-Watson
i
d =
∑ 2 ∆2
i
∑ 1 e 2i
Este quociente calculado deve ser cotejado com um valor tabelado
(crítico), identificado pelo número de elementos da amostra (N), nível de significância
(S), número de regressores (K).
A tabela fornece quocientes críticos DL e DU.
• Se d < DL ou 4 - d < DL , EXISTE AUTO-REGRESSÃO no nível de significância (S)

estabelecido.
• Se d > DU ou 4 - d > DU , NÃO EXISTE AUTO-REGRESSÃO no nível de significância

(S) estabelecido.
• Nos demais casos o teste é inconclusivo.
Graficamente, temos:
f (d)
Região Região
Não-conclusiva Não-conclusiva
Não
auto-regressão
Auto-Regressão Auto-Regressão
Positiva Negativa
29
Outra forma visual de se verificar a existência de auto-regressão, se faz

através do tracejamento de um gráfico RESÍDUOS x Yest.
ei
* * * *
* *
* * * *
* * * *
* * * * *
* * * * * *
* * * **
* * * * * * * * *
* * * * * * **
* * * * * * ** * *
Y est
DIAGRAMA 1
Os pontos estando distribuídos aleatoriamente, sem a formação de figura
definida, revelam a não existência de auto-regressão.
Os pontos estando formando uma mancha definida, podem revelar a
existência de auto-regressão, indicando a não aleatoriedade dos resíduos, como mostra
o DIAGRAMA 2.
**
ei
** ****
** **** * ****
**** * * * * * ** *
** * * * * * *
** * ** **
* * **** ****
* ** * * * * * ****
* * *
Y est
DIAGRAMA 2
6.8. Homocedasticidade
Os modelos homocedásticos são altamente desejáveis nas inferências

avaliatórias, pois indicam a não existência de outros efeitos que possam influenciar o
modelo ajustado, ou seja, os erros são variáveis aleatórias com valor esperado nulo e
variância constante.
A verificação pode ser feita através dos DIAGRAMAS 1 e 2, desejando-se a

ocorrência do DIAGRAMA 1 (MODELO HOMOCEDÁSTICO), ou seja, os pontos não
apresentam uma tendência.
30
Caso o modelo seja heterocedástico, as estimativas pelo "mínimos

quadrados" não são as de menor variância. Caso isto ocorra, pode-se tentar a
estabilização da variância dos erros, transformando-se a variável dependente, ou ainda,
a estimação de parâmetros pelos "mínimos quadrados ponderados".
6.9. Normalidade dos Resíduos
Os resíduos "e" (ERROS) devem constituir-se numa distribuição próxima

da curva Normal.
A análise de um histograma de resíduos, é uma das formas de se analisar

a normalidade destes.
Tomam-se os resíduos, dividindo-os, individualmente, pelo desvio-padrão

de sua distribuição, e se :
• 68 % de e i /s estão no intervalo [ -1 ; +1 ]
• 90 % de e i /s estão no intervalo [ -1,64 ; +1,64 ]
• 95 % de e i /s estão no intervalo [ -1,96 ; +1,96 ]
"ESTÁ GARANTIDA A NORMALIDADE DOS RESÍDUOS"
Embora não preconizado na NBR 14.653, seria interessante a verificação

da presença de "OUTLIERS", também denominados pontos "errantes".
O pontos que excedem os limites previstos na “normalidade” (relação e i /s

maior que ± 2, onde "s" é o desvio padrão da amostra de resíduos) são considerados
“errantes” e conhecidos como “outliers”, os quais devem se analisados e verificado o
impacto de sua existência na modelagem (modelo com e sem o outlier).
6.10. Análise de Melhoria do Modelo Linear
Todos os procedimentos de cálculo até então se referem ao modelo

linear, ou seja, toda a formulação é aplicável para a função reta.
Y = A + BX
Entretanto, via de regra os modelos avaliatórios não se adequam ao
modelo linear, necessitando-se operar como modelos transformados.
Ressalte-se que transformações na variável dependente "Y" podem

ocasionar problemas na aplicação dos testes estatísticos desenvolvidos. Neste caso, em
níveis mais avançados, convém que efetuemos alguns testes de controle (Teste de
TUKEY ou transformações de BOX & COX), para que verifiquemos a transformação mais
adequada.
Existe uma gama de famílias de curvas que se compatibilizam com as

inferências corriqueiramente utilizadas em Engenharia de Avaliações, das quais
apresentamos algumas formas.
31
a) POTENCIAL
b
y = a.x
A transformação ao modelo linear se faz :
Ln y = Ln a + b . Ln x
Que, em referência ao modelo linear, vem :
Y = Ln y X = Lnx A = Ln a B=b
O coeficiente "b" não sofre transformação, sendo para efeitos de cálculo,
igual ao " B " do modelo linear.
Assim :
Y= A + BX
NOTA: O algorítmo básico de cálculo para esse caso deverá tratar a variável X
como Ln x , e a variável Y, como Ln y. No cálculo dos coeficientes, resultará A e
B, os quais em relação ao modelo linear, vem :
a=eA b=B
b>0
a >0
a >0 bb <>00
b) EXPONENCIAL
x
y = a.b
A transformação ao modelo linear se faz :
Ln y = Ln a + x . Ln b
Que, em referência ao modelo linear, vem :
Y = Ln y X=x A = Ln a B = Ln b
Os coeficientes "a" e "b" não sofrem transformações.
32
Assim :
Y= A + BX
NOTA: O algorítmo básico de cálculo para esse caso deverá tratar a variável Y
como Ln y , e a variável X, sem transformação. No cálculo dos coeficientes,
resultará A e B, os quais em relação ao modelo linear, vem :
a=eA b=eB
a >0 b>1
a >0 b<1
c) LOGARÍTMICA
y = a + b . Ln x
A transformação ao modelo linear é própria forma:
Em referência ao modelo linear, vem :
Y=y X = Ln x A=a B=b

Os coeficientes "a" e "b" não sofrem transformações, sendo que para
efeitos de cálculo, iguais aos " A " e " B " do modelo linear.
Assim :
Y= A + BX
NOTA: O algorítmo básico de cálculo para esse caso deverá tratar a variável X como Ln
x. No cálculo dos coeficientes, resultará A e B, iguais ao do modelo linear.
33
y
a>0
b<0
a a >0 b>0
x
1
d) HIPERBÓLICA 1
b
y = a +
x
A transformação ao modelo linear é feita da seguinte forma:
1
y = a + b.
x
Y=y X= 1/x A=a B=b

Assim :
Y= A + BX
NOTA: O algorítmo básico de cálculo para esse caso deverá tratar a variável X
como 1 / x e a variável Y, sem transformação. No cálculo dos coeficientes,
resultará A e B, iguais ao do modelo linear.
a>0 b>0
a>0 b<0
x
-b/a
34
e) HIPERBÓLICA 2
1
y =
a + b.x
A transformação ao modelo linear é feita da seguinte forma:
1
= a + b. x
y
Y=1/y X= x A=a B=b

Assim :
Y= A + BX
NOTA: O algorítmo básico de cálculo para esse caso deverá tratar a variável Y como 1 /
y e a variável X, sem transformação. No cálculo dos coeficientes, resultará A e B, iguais
ao do modelo linear.
7. Exemplo Prático de Avaliação por Inferência Estatística Simples
Vamos supor que desejamos avaliar um terreno de 300 m², situado em
loteamento residencial, cujos lotes tem frente e área superficial semelhantes (portanto,
pouco variáveis).
A coleta de dados apresentou 8 (oito) referências, com preços unitários

heterogêneos, indicando a possibilidade de haver alguma variável influenciante na
formação dos preços.
Pesquisados eventuais atributos, verificou-se que havia um indicativo
importante nos níveis de preços, a distância ao ponto de ônibus. Para tanto, mediram-
se tais distâncias, formando o elenco de dados a seguir.
Informação Distância ao ônibus Preço unitário

Nº (em metros) (R$/m²)
x y
1 30 120,00
2 80 110,00
3 100 100,00
4 130 98,00
5 150 98,00
6 210 80,00
7 280 70,00
8 320 66,00
NOTA: O lote avaliando está a 275 metros distante do ônibus.
35
No Anexo I desta apostila apresentamos as planilhas de solução do caso
exemplo.
8. Inferência Estatística Dupla
Todo o desenvolvimento até então se norteou pelo estudo de regressões

simples, ou seja, o comportamento de uma variável independente ("X") em relação a
uma variável dependente ("Y").
O estudo de regressões duplas mantém os mesmos procedimentos

desenvolvidos, ampliando-se a análise para mais um atributo independente (tendo-se
agora duas variáveis independentes e uma dependente).
O enfoque de análise é semelhante àquele para regressões simples,

aduzindo-se um teste muito importante que poderá ocorrer: a colinearidade das
variáveis independentes, efeito esse denominado genericamente de
multicolinearidade.
8.1. Multicolinearidade
Um dos pressupostos do modelo de regressão linear exige é que as

variáveis independentes não estejam perfeitamente correlacionadas entre si ou
possuam combinação linear..
Quando se viola este pressuposto, estamos em presença da colinearidade

(correlação entre duas variáveis independentes) ou multicolinearidade (correlação
entre três ou mais variáveis independentes).
A distinção significativa não está entre a presença ou a ausência de

colinearidade ou multicolinearidade mas entre seus vários graus.
Se há relação subjacente entre as variáveis independentes da população,

esta poderá acarretar em “defeito” na modelagem ou característico da própria
amostra.
Se a multicolinearidade é característica da população, e o(s) atributo(s)

do imóvel avaliando tem a tendência da população não há danos à estimação.
Exemplificando, seria como investigarmos o valor unitário de uma gleba,

observando-se a área superficial e a distância a importante estrada (as áreas
aumentam à medida em que se afastam da estrada). Não haveria danos de estimação,
caso propuséssemos avaliar uma gleba de pequeno porte próximo à estrada ou vice-
versa. A colinearidade provoca distorções no termo-variância e no intervalo de
confiança, além de outros danos, caso desejemos avaliar gleba de elevada área junto à
estrada ou vice-versa.
Por outro lado, caso haja indicação de colinearidade entre variáveis

independentes (ex: índice de aproveitamento do terreno e a área construível sobre o
mesmo), sendo uma função direta da outra, o efeito estaria contemplado duas vezes.
Convém que optemos por um ou outro atributo, para que possamos

analisar eficientemente o eventual efeito existente.
36
A multicolinearidade não apresenta grandes problemas em predições
dentro da faixa de domínio do modelo, sendo importante porém em estimativas fora da
faixa, pois são imprecisas.
Os econometristas (e os avaliadores atuam semelhantemente) muitas

vezes tomam os dados, ainda que multicolineares, pois necessitam interpretar os
fenômenos sociais com o que dispõem (neste caso impõe-se a condição de manutenção
da tendência da população, citada anteriormente).
A análise de correlações parciais (isoladas ou mantidas constantes as

demais variáveis), pode, expeditamente, denotar tendência à colinearidade.
8.2. Algoritmo Básico para Ajustagens Duplas
Por analogia à regressão simples, vamos supor agora que desejamos a

busca de modelo linear para regressão dupla, da forma:
Y = A +B X +B X
1 1 2 2
onde:
X1 : variável explicativa (variável independente)
X2 : variável explicativa (variável independente)
Y : variável explicada (variável dependente)
A, B1 e B2 : coeficientes resultantes do ajuste
Efetua-se a construção do quadro:
ALGORITMO BÁSICO
VARIÁVEL VARIÁVEL VARIÁVEL
EVENTO EXPLICATIVA 1 EXPLICATIVA 2 EXPLICADA OPERAÇÕES
X1i X2i Yi X1i2 X2i2 Yi2 X1 . X2 X1 . Y X2 . Y
1
2
3
..
..
N
SOMAS sum X1i sum X2i sum Yi sum X1i2 sum X2i2 sum Yi2 sum (X1 . X2) sum (X1 . Y) sum (X2 . Y)
MÉDIAS mea X1i mea X2i mea Yi
Através da montagem do algoritmo básico calculam-se os SOMATÓRIOS,

os quais serão de fundamental valia para os cálculos subseqüentes:
SX1X1 = ∑ N 2
1 X 1i -
[∑ N
1 X 1i ] =S11
N
Usa-se a notação SX1X1= S11
Os demais são assim calculados:

2
S22 = ∑ N 2
1 X 2i -
[∑ N
1 X 2i ]
N
37
2
S33 = ∑ N Yi 2 -
[∑ N
1 Yi ]
1 N
S13 = ∑ N
[∑ N
1 X 1i . ∑ N
1 Yi ]
1 X1i . Yi - N
S23 = ∑ NX i . Yi -
[∑ N
1 X 2i . ∑ N
1 Yi ]
1 2 N
S12 = S21 = ∑ N
[∑ N
1 X 1i . ∑ N
1 X 2i ]
1 X1i . X 2 i - N
Com N : número de dados
Coeficientes "B1” e “B2” do Modelo
Resolvendo-se o sistema abaixo, temos os coeficientes:
S13 = B1 ⋅ S11 + B2 ⋅ S12
S23 = B1 ⋅ S21 + B2 ⋅ S22
Coeficiente de Correlação Geral do Modelo
B1 ⋅ S13 + B2 ⋅ S23
R =
S33
Coeficientes de Correlações Parciais
S 12
r 12 = (isolada entre X1 e X2)
S 11 ⋅ S 22
S 13
r 13 = (isolada entre X1 e Y)
S 11 ⋅ S 33
S 23
r 23 = (isolada entre X2 e Y)
S 22 ⋅ S 33
r12 − r13 ⋅ r 23
r 12 . 3 = (isolada entre X1 e X2, mantido constante Y)
 1 − r13 2  ⋅  1 − r 23 2 
   
r13 − r12 ⋅ r 23
r 13 . 2 = (isolada entre X1 e Y, mantido constante X2)
 1 − r12 2  ⋅  1 − r 232 
   
38
r 23 − r12 ⋅ r13
r 23 . 1 = (isolada entre X2 e Y, mantido constante X1)
 1 − r12 2  ⋅  1 − r13 2 
   
Coeficiente “A” do Modelo
Como temos as médias de X1, X2 e Y, retirados do algoritmo, equaciona-

se:
_ _ _
A = Y + B1 ⋅ X1+ B 2 ⋅ X 2
ANÁLISE DA VARIÂNCIA
S33 - B ⋅ S13 - B ⋅ S23

VRD = 1 2
N − K −1
(VARIÂNCIA RESIDUAL)
Com K = 2 (dois regressores)
B ⋅ S13 - B ⋅ S23
Z= 1 2
K
A abscissa "F" de SNEDECOR , resulta:
Z
F =
calc VRD
Para efeitos de conclusão a respeito da significância do modelo,

recordemos o apresentado nas regressões simples:
• 1 a entrada : Seleciona-se o nível de significância definindo-se o quadro de

valores críticos.
*** O nível de significância (incerteza) máximo permitido pela NBR-14.653-2-
Norma Brasileira para Avaliação de Bens – Parte 2 – Imóveis Urbanos é de 30%
(teste bicaudal), que representa uma confiabilidade mínima de 70%, para o Grau
I e incerteza máxima de 10%-confiabilidade mínima de 90%, para o Grau III
(maior fundamentação).
a
• 2 entrada : N - K - 1 (coluna) = N - 3
a
• 3 entrada : K=2
• Calculado o Fcrít faz-se o confronto :
Fcalc < Fcrít rejeita-se a hipótese de regressão para a significância
estabelecida.
Fcalc > Fcrít aceita-se a hipótese de regressão para a significância
estabelecida.
39
Significância dos Regressores
Além da significância geral do modelo, há que se analisar os regressores,

verificando sua consistência e importância na inferência. Esta análise pode ser feita
pela distribuição "t" de STUDENT.
O cálculo de "t" (t observado), para regressões duplas resulta:

B ⋅ S11
B  = 1
 
t
calc  1 VRD
 
B ⋅ S22
t B  = 2
calc  2  VRD
O cotejo de t(B1) e t(B2) com o t(crítico), permite concluir sobre a

importância das variáveis na formação do modelo.
O t_crit (crítico) máximo, segundo a NB 14.653 é aquele, cuja

significância máxima para cada regressor (teste bicaudal) é de 30%, para Grau I, 20%
para Grau II e 10% para Grau III.
A consulta à tabela é feita em dupla entrada (vide Anexo III):

• nas linhas com N - 3 graus de liberdade
• nas colunas com a incerteza percentual
O teste de significância dos regressores pode indicar, quando o t(B1) ou

t(b2), ou ambos, forem inferiores ao crítico, que uma das variáveis independentes ou
ambas, não são importantes na formação do modelo.
Quando ambos os "t" observados são inferiores ao t_crit, convém que

reavaliemos a variável cujo "t" se mostra mais inconsistente, transformando-a, talvez,
ou agregando-a a outros eventuais atributos, na tentativa ainda de aproveitá-la. Caso
seja impossível, poderemos retirá-la, efetuando-se uma correlação simples com o
regressor que restou, pois, é possível que a inconsistência da variável retirada esteja
afetando a outra, logicamente, em se tratando ainda de regressões duplas.
Intervalo de Confiança para Regressões Duplas
O cálculo do intervalo de confiança para regressões duplas já apresenta

maior complexidade de operações, pois só é operável através de matrizes, ou seja, uma
infinidade de cálculos factíveis eficientemente por meio de sistematização. Entretanto
apresentaremos sucintamente sua linha de cálculo, para o intervalo global do modelo.
Saliente-se que o cálculo do intervalo pressupõe a fixação dos

X1(estimador) e X2(estimador) (atributos do avaliando), os quais denominaremos,
respectivamente, X'1 e X'2.
Y est - Q 0 ≤ INTERVALO ≤ Y est + Q 0
com:
Q 0 = t crit ⋅ T
40
O valor T resulta da multiplicação das matrizes:
 , 
-1
T = d ⋅  x x ⋅ d ⋅ VRD
 
(1) (2) (3)
Especificando cada uma delas, temos:
 _   _ 
 , ,   , , 
(1) d = 1  X 1 − X 1  X 2− X 2
   
   
1 0 0
N
(2) x , x -1 = 0 S22 - S12
W W
0 - S12 S11
W W
onde :
2
W = S11 ⋅ S22 - (S12)
VRD
(3)
 _ 
 ,
d⋅ VRD =  X 1 - X 1 ⋅ VRD

 
 _ 
 ,
 X 2 - X 2 ⋅ VRD

 
8.3. Análise de Melhoria do Modelo Linear
De forma análoga ao apresentado para regressões simples, também para

regressões duplas, podemos propor transformações nas variáveis, visando a busca de
melhor aderência dos pontos experimentais ao modelo ajustado. Também para esse
caso há que se tomar cuidado com as transformações, pois poderemos ocasionar
problemas de aplicação dos testes estatísticos até então desenvolvidos.
Como exemplo de transformação, poderemos compor modelo misto do

tipo exponencial em Y e X1, potencial em X2, tendo a forma:
y = a ⋅ b1 x1 ⋅ x2 b2
Lny = Lna + x1 ⋅ Lnb1 + b2 ⋅ Lnx2
Logaritmando, temos o modelo anamorfoseado linear:
ou
VARIÁVEIS
Y = Ln y X1= x1 X2= Lnx2
41
COEFICIENTES
A = Ln a B1= Ln b1 B2= b2
Recompondo:
Y = A + B1 . X1 + B2. X2
Estas pré-transformações devem ser contempladas no Algoritmo Básico, a

ser desenvolvido.
E assim, podem ser procedidas uma série de transformações, não só de

logaritmação, bem como de inversas ( 1/x , 1/y ).
Obviamente, quanto maiores as proposições de transformações, maiores

serão as possibilidades de cruzamentos, elevando sobremaneira o número de colunas
do ALGORITMO BÁSICO de solução.
2
"Avaliar terreno de 13.000 m de área superficial , distante 1.000 metros de importante estrada".
A coleta de dados apresentou 7 (sete) referências, com preços unitários
heterogêneos, indicando a possibilidade de haver algumas variáveis influenciantes na
formação dos preços.
Pesquisados eventuais atributos, verificou-se que havia dois indicativos
importantes nos níveis de preços, a distância a importante estrada e a área do terreno.
Para tanto, mediram-se tais distâncias, quantificaram-se as áreas superficiais dos dados
coletados, formando o elenco de dados a seguir.
N Área (m²) Distância (m) Unitário (R$/m²)

1 2.500 1.800 140,00
2 2.800 450 255,00
3 7.700 1.350 115,00
4 11.000 500 157,50
5 12.000 720 130,00
6 14.700 1.600 86,00
7 14.800 200 171,00
No Anexo II desta apostila apresentamos as planilhas de solução do caso
exemplo.
9. Espaço Urbano e Mercado Imobiliário - Comentários
A Engenharia de Avaliações Imobiliárias tem seu principal laboratório no
espaço urbano. O conhecimento de seu perfil, suas tendências, sob o ponto de vista
físico-legal-mercadológico é fundamental ao profissional avaliador, identificando a
formação da urbe, como: planejada, espontânea (formação junto a portos, indústrias,
terminais rodoviários, férreos etc...) e mistas (extensões planejadas e formações
espontâneas).
A disciplina e regime de ocupação do espaço urbano (Planos Diretores),
através de leis específicas, devem ser de total domínio do profissional, pois, se assim
não for, poderá incorrer em sensíveis danos à estimação do valor.
42
O mercado imobiliário, por sua vez, reveste-se de características
especiais, pois tanto é um bem de uso, quanto de investimento, sendo muito sensível
às nuances econômicas de um Governo. Medidas que incentivam a produção, com baixa
inflação, reduzida remuneração de ativos financeiros e melhoria do poder aquisitivo
das pessoas, aquecem o mercado imobiliário. Medidas recessivas à produção, tais como
redução do meio circulante, alta remuneração do dinheiro e reduzido nível de ganho
pessoal, o tornam extremamente tímidos e instáveis, produzindo defeitos de conduta e
desempenho.
10. Avaliação pela Recomposição dos Custos
Existem alguns casos avaliatórios que se torna dificultosa a valoração

através da comparação, tais como pavilhões industriais, algumas benfeitorias urbanas
e, fundamentalmente, rurais.
Estas peças construtivas compõem parte do imóvel, necessitando que o

avaliador segmente a avaliação. Parte do imóvel (terreno, por exemplo) seja valorado
por comparação e parte por recomposição do custo construtivo.
A valoração das benfeitorias através da recomposição dos custos poderá

ocorrer de várias formas, de acordo com os níveis de fundamentação e precisão que se
intente atingir, bem como do tempo disponível para o desenvolvimento dos trabalhos.
O denominado custo de reprodução poderá ser proposto das seguintes

formas:
a) por comparação (inferência estatística) com benfeitorias similares;
b) por recomposição através do custo unitário médio;
c) por recomposição através da re-orçamentação sumária;
d) por recomposição através da re-orçamentação detalhada.
10.1. Custo de Reprodução por Comparação
Através do conhecimento de uma série de orçamentos e custos efetivos

de benfeitorias similares à avalianda, poderá ser proposto modelo inferencial
justificado, com base nas variáveis que influenciam os referidos custos. Este processo
não é muito usual, tendo em vista a necessidade de amostra robusta de vários casos
com a mesma tipologia.
10.2. Custo de Reprodução através do Unitário Médio
A partir de projetos padrões de tipologias construtivas semelhantes

(exemplo: galpão industrial simples), determina-se o custo médio unitário (por m² de
construção), qual servirá como feedback para as avaliações posteriores.
Este critério possibilita o uso de custos unitários padronizados em

revistas especializadas e/ou entidades, tais como CAIXA FEDERAL, SINAPI, CUB-Custo
Unitário Básico publicados pelos SINDUSCON’s regionais ou revistas especializadas.
10.3. Custo de Reprodução através de Re-orçamentação Sumária
Os serviços técnicos de construção são concentrados em 10 a 15 itens, os

quais são orçados sumariamente, possibilitando a montagem de planilha eletrônica, a
qual totaliza os custos de reprodução.
43
Este processo tem como vantagem visualizar a efetiva depreciação da
benfeitoria, pois, através de vistoria técnica o avaliador dimensionará (mesmo que
percentualmente) os reparos necessários, em cada item, para reproduzir a condição “de
novo”. Este critério permite qualificar em Grau III para o método da quantificação de
custo de benfeitorias.
O quadro a seguir ilustra este enfoque.

Área Construída: 1.700,00 m²
Custo Necessidade Valor de
Peso
Descrição "Novo" de Reparos avaliação
% R$ % R$ R$
Preliminares e administração 13,40% 239.200,00 0,00% 0,00 239.200,00
Infraestrutura 9,30% 166.000,00 0,00% 0,00 166.000,00
Superestrutura 25,60% 457.000,00 0,00% 0,00 457.000,00
Alvenarias e elementos de vedação 7,70% 137.400,00 50,00% 68.700,00 68.700,00
Esquadrias 1,50% 26.800,00 40,00% 10.720,00 16.080,00
Cobertura 12,30% 219.600,00 30,00% 65.880,00 153.720,00
Instalações hidrossanitárias 5,50% 98.200,00 40,00% 39.280,00 58.920,00
Instalações elétricas 5,80% 103.500,00 40,00% 41.400,00 62.100,00
Revestimentos de paredes 5,40% 96.400,00 15,00% 14.460,00 81.940,00
Pavimentações em geral 7,50% 133.900,00 30,00% 40.170,00 93.730,00
Pinturas 3,50% 62.500,00 80,00% 50.000,00 12.500,00
Outros 2,50% 44.600,00 10,00% 4.460,00 40.140,00
TOTAL 100,00% 1.785.100,00 18,77% 335.070,00 1.450.030,00
Denote-se que a efetiva depreciação é de 18,77%, ou seja, há a

necessidade de investir 18,77% do custo “de novo”, a título de “reparação” para
reproduzir as condições iniciais da benfeitoria.
10.4. Custo de Reprodução através de Re-orçamentação Detalhada
O enfoque é o mesmo do item anterior, com a ressalva de que a

orçamentação é efetuada com maior nível de detalhamento, mediante a apuração de
quantitativos e custos unitários de material e mão-de-obra.
A avaliação dos “reparos necessários” será feita por apuração do custo,

em detrimento ao percentual referido no item anterior.
10.5. Depreciação (uso de tabelas pré-concebidas)
A depreciação é um aspecto contábil importado à avaliação imobiliária.

Depreciar, segundo Aurélio, significa "abaixar o preço, desvalorizar", representando,
em avaliações, a redução do valor de um imóvel tendo em vista sua situação no
instante (conservação, funcionalidade etc...)
Alguns profissionais adotam tabelas de depreciação de benfeitorias, pré-

concebidas. Este costume vem de tempos passados, face à grande dificuldade de
acessos às planilhas eletrônicas, que permitem, rapidamente, alterar cenários de
situações financeiras e custos. As depreciações por tabelas e gráficos seriam eficientes
se estes fossem construídos a partir de dados estatísticos do mercado. A norma não
elege qualquer critério nominativo de depreciação.
44
O critério de Ross, difundido por alguns peritos propõe que a depreciação
pela idade "aparente" seja calculada pela média entre a linha reta (utilizada pela
legislação do Imposto de Renda) e a parábola do 2º grau, de um modelo. Este modelo
gráfico tem como variável x (abscissas) a idade aparente, em anos, da benfeitoria e,
como variável y (ordenadas) o percentual de vida útil percorrido.
1  IA IA 2 
Depreciaçã o (Ross) =  + 
2  VU VU2 
 
onde:
IA: Idade Aparente da Benfeitoria

VU: Vida útil total
Entendemos que, pelo conceito de Idade Aparente 3 redundante analisar o

Estado de Conservação (que é a inclusão de Heidecke no Critério teórico de Ross)
Assim, uma benfeitoria com uma idade aparente de 20 anos e uma vida
útil de 50 anos, sua depreciação é de:
Deprec = 1/2 (20/50 + 20 2 /50 2 ) = 28%
10.6. Adicional de Montagem
Esta parcela tem vários batismos, a saber: fator de comercialização,

"vantagem da coisa feita", 3º componente e outros. Este componente do valor visa
identificar o lucro do empreendedor por ter adquirido o terreno, construídas
benfeitorias, tornando um imóvel pronto ao uso.
É importante salientar que, em muitos casos no mercado, não há
qualquer sobrevalor (ou valor agregado), possuindo por vezes parcela negativa. Isto se
explica quando o imóvel não está inserido adequadamente no mercado, tem
atratividade negativa ou indiferente, ou até mesmo está esgotada sua vida econômica.
Portanto, pré-conceber percentual a ser aplicado à soma dos valores de
terreno e benfeitorias é por demais temerário. Deverá ser analisada esta condição,
através da observação estatística de dados do mercado. Não somos nada favoráveis a
adoção de tabelas de "vantagem da coisa feita" ou similar para avaliar imóveis.
Lembremo-nos, sempre, que o custo de produção não representa o valor

de mercado e sim, somente o custo para produzir o bem.
11. Avaliações Econômicas
As avaliações de imóveis ou empreendimentos passíveis de comparação,
podem ser encaminhadas por processo inferencial (coleta de dados e busca de
regularidade comportamental). Entretanto, muitos casos, denominadas “Avaliações
Especiais”, não permitem comparação de mercado, devendo sua abordagem ocorrer
por procedimentos econômico-financeiros, ou seja, por enfoque de Viabilidade
Econômica, tendo em vista tratar-se de casos em que o resultado líquido operacional
do empreendimento, denota sua capacidade de retorno.
3 Idade Aparente (segundo NBR 14.653-1): A atribuída ao imóvel de modo a refletir sua
utilização, estado de conservação, partido arquitetônico, entre outros.
45
Nesses casos, o ferramental da Engenharia Econômica é fundamental,
ratificando a tese de que um profissional especializado em avaliações não pode
prescindir de tal acervo.
Enquadram-se nesta tipologia:
• shoppings centers;
• hotéis e similares;
• hospitais-empresa;
• parques temáticos (aquáticos, play-centers e outros)
• indústrias e processos industriais;
• direitos e frutos.
O diagrama a seguir sintetiza os procedimentos de uma análise e

avaliação econômica de um empreendimento (Estudo de Viabilidade Econômica).
De posse do perfil de receitas, despesas e resultados líquidos apurados,

ter-se-á a expectativa futura de recebimentos financeiros do processo, dispostos em
fluxo de caixa, o qual será descontado ao valor presente, através de uma taxa
financeira atrativa a quem “compra os resultados futuros”. Obviamente, esta taxa de
desconto não será a simples remuneração financeira, sendo adicionada uma taxa de
“spread”, que é a contrapartida do risco a que o investidor estará submetido. Esta taxa
global de desconto é denominada no mercado como Taxa Mínima de Atratividade-TMA.
Este VPL-Valor Presente Líquido será o valor do processo (ou do
empreendimento), obviamente depois de submetido a cenários de sensibilizadas das
variáveis que o compõem.
O fluxo de caixa esquemático tem o seguinte formato:

Rn-1 Rn
R1 R2
R3
VPL
46
Bibliografia
• NBR 14.653 -Norma Brasileira para Avaliação de Bens da ABNT - Associação Brasileira de Normas
Técnicas
• DANTAS, Rubens A (1998) - “ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES-UMA INTRODUÇÃO À METODOLOGIA
CIENTÍFICA” - Pini
• KMENTA, Jan (1978) - “ELEMENTOS DE ECONOMETRIA” - Atlas
• WONNACOTT/WONNACOTT (1978) - “ECONOMETRIA” - Livros Técnicos e Científicos Editora S.A.
• JOHNSTON, J (1977) - “MÉTODOS ECONOMÉTRICOS” - Atlas
• SPIEGEL, Murray R. (1979) - “ESTATÍSTICA” - MCGraw Hill do Brasil S.A.
• DRAPPER/SMITH, N. R./ H (1966) - “APLIED REGRESSION ANALYSIS” - John Wiley & Sons Inc.
• COSTA NETO , Pedro Luiz de O. (1978) - ‘ESTATÍSTICA” - Edgard Blucher Ltda
• HOFFMANN/VIEIRA, Rodolfo/Sônia (1987) - “ANÁLISE DE REGRESSÃO” - Hucitec
• SABOYA, Domingos F. (1988) - CURSO DE ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES - TÉCNICAS AVANÇADAS” -
Apostila
• BAJPAI/MUSTOE/ WALKER, C/L.R./D (1977) - “MATEMÁTICA AVANÇADA PARA ENGENHARIA -
ADVANCED ENGINEERING MATHEMATICS” - Tradução Luiz Roberto de Godoy Vidal - Hemus Ltda
• NEVES, Cesar das (1981) - “ANÁLISE DE INVESTIMENTOS - PROJETOS INDUSTRIAIS E ENGENHARIA
ECONÔMICA - Editora Guanabara
• CASAROTTO Fº / HARMUTT KOPPITKE , Nelson / Bruno (1990) - “ANÁLISE DE INVESTIMENTOS” -
Editora Vértice
• ZENI, André Maciel - Trabalhos aprovados nos Congressos:
III Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações e Perícias - Rio de Janeiro - 1980
I Congresso Mundial de Avaliações - São Paulo - 1981
XII Congresso Panamericano de Avaliações - Lima/Perú - 1982
• AVALIAÇÃO DE GLEBAS URBANAS-MÉTODO DOS LOTES INFLUENCIANTES
• AVALIAÇÃO DE TERRENOS EM ÁREAS CENTRAIS-MÉTODO DO VALOR ECONÔMICO
XIII Congresso Panamericano de Avaliações - Buenos Aires - 1985

• AVALIAÇÃO DE TERRENOS SITUADOS EM ZONAS URBANAS SATURADAS, ATRAVÉS DO
MÉTODO COMPARATIVO
• AVALIAÇÃO DE ÁREAS INVADIDAS
V Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações e Perícias - Belo Horizonte - 1990

• VALORIZAÇÃO DE TERRENOS NA MALHA URBANA DE CIDADE-UM PERFIL DE FORMAÇÃO
VII Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações e Perícias - Florianópolis - 1995

• AVALIAÇÃO INDUSTRIAIS - NOVOS RUMOS
• ZENI, André Maciel - Apostilas dos eventos abaixo:

⇒ CURSOS DE ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES
⇒ CURSOS DE ENGENHARIA ECONÔMICA
⇒ CURSOS DE ANÁLISES DE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS
⇒ CURSOS DE AVALIAÇÃO DE SHOPPING CENTERS
⇒ CURSOS DE AVALIAÇÕES INDUSTRIAIS
⇒ CURSOS DE ESTATÍSTICA APLICADA À ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES
47
Currículo Resumo do Instrutor – André Maciel Zeni
GRADUAÇÃO: Universidade Federal do RGS - ENGENHARIA CIVIL - JULHO/1975
1. ATIVIDADES INSTITUCIONAIS
• Presidente do IGEL - Instituto Gaúcho de Engenharia Legal e Avaliações no triênio
90/91/92.
• Membro do Grupo de Trabalho e da Comissão de Estudos da NBR-5676
• Presidente e Relator de comissões de estudos em congressos nacionais e
internacionais da área de engenharia econômica e avaliações.
• Banca examinadora de 3 (três) Concursos Públicos, para as áreas de Matemática
Financeira, Estatística e Engenharia de Avaliações.
• Coordenador Técnico do 1º Simpósio Brasileiro de Avaliações – AVALIAR 98
(Salvador/BA) , 2º Simpósio Brasileiro de Avaliações – AVALIAR 2000 (São Paulo/SP)
e 3º Simpósio Brasileiro de Avaliações – AVALIAR 2002 (Curitiba/PR)
• Coordenador do I Simpósio da Sociedade Brasileira de Engenharia de Avaliações
(Porto Alegre/RS 2006), II Simpósio da Sociedade Brasileira de Engenharia de
Avaliações (Florianópolis/SC 2008), I Congresso da Sociedade Brasileira de
Engenharia de Avaliações (Brasília/DF 2007), III Simpósio da Sociedade Brasileira de
Engenharia de Avaliações (Campo Grande/MS 2009), IV Simpósio da Sociedade
Brasileira de Engenharia de Avaliações (Porto Alegre/RS 2011), V Simpósio da
Sociedade Brasileira de Engenharia de Avaliações (Niterói/RJ 2013) e VI Simpósio
da Sociedade Brasileira de Engenharia de Avaliações (Recife/PE 2014).
2. ATIVIDADES ACADÊMICAS E DE TREINAMENTO

• Professor da disciplina ENGENHARIA ECONÔMICA, Graduação - Todas as
modalidades de Engenharia – PUCRS/Pontifícia Universidade Católica do Rio Grande
do Sul (De 1991 a 1999)
• Professor da disciplina ENGENHARIA ECONÔMICA e MATEMÁTICA FINANCEIRA,
Curso de Especialização em Gestão da Qualidade – PUCRS/Pontifícia Universidade
Católica do Rio Grande do Sul.
• Professor da disciplina ANÁLISE DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS, Curso de
Especialização em Gestão Imobiliária/Edição 97 – UFRGS/Universidade Federal do
Rio Grande do Sul.
• Ministrante de cerca de 250 (duzentos e cinqüenta) cursos básicos e avançados em
todo o País, para diversas instituições, com a seguinte temática: Matemática
Financeira, Engenharia Econômica, Engenharia de Avaliações, Análise de
Investimentos Imobiliários, Viabilidade de Empreendimentos de Engenharia,
Avaliações Econômicas, Avaliação de Shoppings Centers, Avaliações Econômico-
Industriais e Planta de Valores.
• Instrutor do Banco do Brasil em 6 (seis) cursos de Engenharia Econômica e de
Avaliações.
• Consultor Técnico da ABDE - Associação Brasileira de Instituições Financeiras de
Desenvolvimento, para a área de Engenharia Econômica e Engenharia de Avaliações,
desde 1989.
3. TRABALHOS PUBLICADOS EM REVISTAS, SIMPÓSIOS, CONGRESSOS NACIONAIS E

INTERNACIONAIS
• ESTUDOS DE VIABILIDADE ECONÔMICA EM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
• AVALIAÇÃO DE GLEBAS URBANAS-MÉTODO DOS LOTES INFLUENCIANTES
• AVALIAÇÃO DE TERRENOS EM ÁREAS CENTRAIS-MÉTODO DO VALOR ECONÔMICO
• DIVISÃO DE TERRAS EM CONDOMÍNIO
48
• SUPER-APROVEITAMENTO, SUB-APROVEITAMENTO E IDADE DAS CONSTRUÇÕES-
SUAS INFLUÊNCIAS NO VALOR DE TERRENOS URBANOS
• CRITÉRIOS TÉCNICOS EM PERÍCIAS AVALIATÓRIAS
• INFLUÊNCIA DA TESTADA NO VALOR DE GLEBAS URBANAS
• AVALIAÇÃO DE ÁREAS INVADIDAS
• AVALIAÇÃO DE TERRENOS SITUADOS EM ZONAS URBANAS SATURADAS, ATRAVÉS DO
MÉTODO COMPARATIVO
• A MODERNA E EFICIENTE TÉCNICA AVALIATÓRIA
• NOVOS PROCEDIMENTOS DA NB-502/89
• PLANTA DE VALORES DE TERRENOS
• VALORIZAÇÃO IMOBILIÁRIA DE TERRENOS EM PORTO ALEGRE
• ESTUDO DA FORMAÇÃO DO VALOR DE TERRENOS URBANOS
• AVALIAÇÃO DE EMPREENDIMENTOS HOTELEIROS
• VALORIZAÇÃO DE TERRENOS NA MALHA URBANA DE CIDADE-UM PERFIL DE
FORMAÇÃO
• A IMPORTÂNCIA DA ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES EM ESTUDOS DE VIABILIDADE
ECONÔMICA, PLANEJAMENTO E GERENCIAMENTO DE EMPREENDIMENTOS
• ALTERNATIVA TÉCNICA AOS FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO
• AVALIAÇÃO-UMA ARTE E SUAS MUITAS CIÊNCIAS
• AVALIAÇÃO-SUBJETIVIDADE É COISA DO PASSADO
• AVALIAÇÃO NÃO É ADIVINHAÇÃO
• A CIÊNCIA DE AVALIAR IMÓVEIS E EMPREENDIMENTOS
• PLANEJAMENTO, OPERAÇÃO, ANÁLISE E AVALIAÇÃO DE SHOPPINGS CENTERS
• AVALIAÇÕES INDUSTRIAIS – METODOLOGIA CIENTÍFICA - NOVOS RUMOS
• MINIMIZAÇÃO E CUIDADOS COM O USO DE VARIÁVEIS QUALITATIVAS EM
MODELAGENS ESTATÍSTICAS
• ANÁLISE DE EMPREENDIMENTOS DE ENGENHARIA – PARÂMETROS À TOMADA DE
DECISÃO
• AVALIAÇÃO DE SHOPPING CENTERS POR PROCESSO COMPARATIVO
• ESTUDOS DE VIABILIDADE ECONÔMICA – UMA IMAGEM DA REALIDADE
• AVALIAÇÃO DE SHOPPING CENTERS – A FORMAÇÃO DE VALORES COMPARATIVOS
• AVALIAÇÃO ECONÔMICA DE GLEBAS URBANAS
• ESTUDO DE VIABILIDADE ECONÔMICA DE COMPLEXO COMERCIAL (Hotel, Centro
Empresarial, Centro de Convenções e Parque de Estacionamento)
3 ATIVIDADES ATUAIS
• Diretor Técnico da ENGEBÊ - Empresa Brasileira de Engenharia Econômica SS,
empresa especializada, constituída em NOV/1979, onde é Sócio Majoritário,
Fundador e Responsável Técnico.
• Consultor de empresas, fundações de seguridade social e instituições financeiras
para a área de Engenharia Econômica e Avaliações.
• Membro do Grupo de Trabalho Nacional que estudou e concluiu NBR 14.653 –
Norma Brasileira para Avaliação de Bens – Parte 1 – Procedimentos Gerais, Parte 2:
Imóveis Urbanos - Parte 4: Empreendimentos.
• Vice -Presidente da Sociedade Brasileira de Engenharia de Avaliações – SOBREA.
49

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Eng.

Civil André Maciel Zeni

Curso Básico de Engenharia de

Edição Ago 2015

1.1. Evolução e desenvolvimento da Engenharia de Avaliações

A Engenharia de Avaliações experimentou significativa evolução nos

Em meados dos anos 70, começou a se formar uma nova escola de

Nas avaliações por fatores de homogeneização, o avaliador pressupõe a

A metodologia científica não pressupõe que o mercado tenha sempre o

A facilidade de acesso à micro-informática permitiu o uso corriqueiro da

Apesar do crescimento da inferência estatística nas avaliações, alguns

A Engenharia de Avaliações na ótica científica assume-se hoje como

Já de algum tempo existem movimentos para permitir que corretores de

1.2. Perfil do avaliador

Durante muito tempo as avaliações foram elaboradas por profissionais

Em meados dos anos 60 alguns profissionais começaram a dedicar-se

O Engenheiro Avaliador, hoje uma especialidade, é um profissional

• Estatística Inferencial (fundamentalmente Econometria)

A par de todo o acervo exigido, existem alguns atributos pessoais que

Hoje a Engenharia de Avaliações não tem mais espaço para profissionais

É importante salientar que, a par da habilitação profissional de

Um profissional que pretenda ingressar na área de Engenharia de

1.3. Legislação, atribuições e capacitações

A lei básica que fornece a pilastra fundamental ao Engenheiro de

Art.7º - As atividades e atribuições profissionais do engenheiro, do

c. estudos, projetos, análises, avaliações, vistorias, perícias, pareceres e

Art.12º - Na União, nos Estados e nos Municípios, nas entidades

Art.13º - Os estudos, plantas, projetos, laudos e qualquer outro trabalho

Art.14º - Nos trabalhos gráficos,....., pareceres, laudos e atos judiciais ou

1.4. Engenharia Econômica

"Um bem vale o que pode produzir". Esta afirmativa é um conceito de

Nestes casos, em que prepondera a rentabilidade continuada, será

Recomenda-se essa ferramenta como instrumento avaliatório para os

A Engenharia Econômica é o instrumento principal dos estudos de

1.5. Engenharia Legal

Segundo a NBR 14.653-1 – Norma Brasileira para Avaliação de Bens (já

Em outras palavras, é a atuação da engenharia no âmbito do pericial,

Os foros judiciais são alguns dos clientes do Engenheiro Avaliador, o qual

1.6. Normas brasileiras de avaliações: histórico e situação atual

A seguir, apresentamos em tópicos um breve histórico das normas

Hoje, em 2015, estão homologadas todas as 7 (sete) partes da NBR

As normas técnicas referidas apresentam elenco de processos que

8.1 A metodologia aplicável é função, basicamente, da natureza do bem avaliando, da finalidade da

8.2 Em situações atípicas, onde ficar comprovada a impossibilidade de utilizar a metodologia

8.3.1 Método comparativo direto de dados de mercado

8.3.3 Método evolutivo

8.3.4 Método da capitalização da renda

8.4.1 Método comparativo direto de custo

8.4.2 Método da quantificação de custo

8.5 Os procedimentos avaliatórios usuais com a finalidade de determinar indicadores da viabilidade

Afora os métodos avaliatórios, existem os enfoques avaliatórios, os quais

O enfoque de uma avaliação poderá ocorrer de 3 (três) formas, isolada ou

a) Avaliação por Comparação

3. Finalidade da avaliação, rigor e fundamentação

Antes de tratarmos a respeito da individualidade dos processos, é

A troca de informações com o cliente, antes do trabalho é fundamental,

O grande desenvolvimento da atividade nos últimos anos permitiu que

4. Avaliação por Comparação

4.1. Tipologia aplicável

O processo comparativo é aplicável à avaliação de qualquer bem que

Os itens seguintes tratarão da avaliação de imóveis, ficando os demais

4.2. Vistoria do imóvel