Laudo de Avaliação de Imóvel

LAUDO DE AVALIAÇÃO
DE IMÓVEL
Local do Imóvel:
Unidade Residencial (Flat) n° 1.716
Condomínio Edifício
Quadra Ibirapuera Intelligent Flat
Avenida Ibijaú, n° 364
Bairro de Moema – São Paulo – SP
Lat.: ‐23°36’22”S Long.: ‐46°39’54”O
Finalidade da Avaliação:
Apuração de Valor de Venda
Solicitante:
Hasta Vip Alienações Públicas Ltda.

CNPJ Nº 24.766.265/0001‐63
Grau de Fundamentação:
Grau II da NBR 14.653‐2
Número do Laudo:
0004101-53.2005.8.26.0116
CH941‐XJHLH‐ZSPWT‐BXIPK
CONCLUSÕES RESUMIDAS DO LAUDO DE AVALIAÇÃO
VALOR DE VENDA (V V 1 ):
O valor de mercado sugerido para venda do imóvel objeto da Matrícula
Imobiliária n° 116.806 do 14° Cartório de Registro de Imóveis da Capital –
SP, referente a unidade residencial (flat) n° 1.716, localizado no 7° andar
do EDIFÍCIO QUADRA IBIRAPUERA INTELLIGENT FLAT, situado na Avenida
Ibijaú, n° 364, esquina com a Avenida Ibirapuera, no bairro de Moema, no
24° Subdistrito – Indianópolis, contendo a área privativa de 37,11 m²,
área real comum de divisão não proporcional de 10,00 m² correspondente
a uma vaga de garagem localizada no subsolo do edifício, mais a área real
comum de divisão proporcional de 43,60 m², perfazendo a área total de
90,71 m², correspondendo‐lhe uma fração ideal de 0,4828% no terreno
condominial, é de:
Valor de Venda:
R$ 371.000,00
(trezentos e setenta e um mil reais)
Ref. mês de Agosto de 2019

Para concluirmos pelo valor do metro quadrado de área útil de flats
residenciais, procedemos pesquisa na região onde se localiza o imóvel.
Nossa pesquisa se focou na região do próprio condomínio, onde foram
coletadas seis ofertas comparativas análogas ao imóvel avaliado cujos
preços por metro quadrado de área útil variavam entre R$ 9.655,17 e R$
7.310,34. Aplicando‐se fator de oferta, referente a elasticidade e
negociação, concluiu‐se por um valor médio de R$ 8.400,00 por metro
quadrado de área útil como o mais adequado à realidade do mercado
imobiliário.
VALOR DE VENDA COM LIQUIDEZ IMED IATA (V V 2 ):
Consideramos neste trabalho o Valor de Venda com Liquidez Imediata ou

Venda Forçada, condição relativa à hipótese de uma venda compulsória
ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado, como é o
caso de venda em leilões. Estimamos o tempo de liquidação do imóvel
num prazo de 12 meses a uma taxa de juros média de 1,0 % ao mês (média
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de aplicações financeiras), reproduzindo o seguinte cálculo:

n: nú me ro de m es es = 12 meses
i: média r ent ab ili dade de apl ic aç õe s fi nanceiras = 1 , 0%
V V 2 = R $ 371 .000 ,00 x (1/ (1 +0,0 1)) 1 2

V V 2 = R $ 3 71. 000, 00 x 0 ,887
V v2 = R$ 329.077,00 ou R$ 329.000,00
VALIENGE CONSULTORIA LTDA. 1

Rua Atílio Piffer, n° 271 Conjunto 53 - Bairro Casa Verde - São Paulo - SP - CEP 02516-000 - Tel.: (11) 3853-1251
1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES
Tem por objeto o presente laudo de avaliação sugerir, através de
metodologia adequada, o valor de venda para o imóvel objeto da Matrícula
Imobiliária n° 116.806 do 14° Cartório de Registro de Imóveis da Capital – SP,
referente a unidade residencial (flat) n° 1.716, localizado no 7° andar do
EDIFÍCIO QUADRA IBIRAPUERA INTELLIGENT FLAT, situado na Avenida Ibijaú, n°
364, esquina com a Avenida Ibirapuera, no bairro de Moema, no 24° Subdistrito
– Indianópolis, contendo a área privativa de 37,11 m², área real comum de
divisão não proporcional de 10,00 m² correspondente a uma vaga de garagem
localizada no subsolo do edifício, mais a área real comum de divisão
proporcional de 43,60 m², perfazendo a área total de 90,71 m², correspondendo‐
lhe uma fração ideal de 0,4828% no terreno condominial.
A avaliação do imóvel levou em consideração os seguintes aspectos

básicos:
a) A localização do imóvel no município.

b) O valor médio de mercado para imóveis similares ofertados na região.
c) Parâmetros de homogeneização previstos nas normas e fatores
imobiliários que influenciam no valor do imóvel.
d) As normas básicas e procedimentos previstos pela NBR 14653‐1 e
14653‐2 da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas e das
recomendações técnicas do IBAPE Nacional ‐ Instituto Brasileiro de
Avaliações e Perícias.
Cumpre‐nos informar que toda a documentação e informações referentes

ao imóvel foram baseadas na documentação imobiliária fornecida, não sendo
consideradas eventuais restrições que não sejam de nosso conhecimento.
2. VISTORIA E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL

De acordo com as informações fornecidas e visando caracterizar o objeto
desta avaliação, constatamos em vistoria datada de 15/08/2019 que o imóvel
possui as seguintes características básicas:
2.1. Localização:
O imóvel localiza‐se na Zona Urbana do município de São Paulo, bairro
de Moema, subdistrito de Jabaquara, na quadra formada pela Avenida
Ibijaú e Avenida Ibirapuera, a qual o imóvel avaliado faz frente,
Alameda Arapanés e Avenida Aratás. De acordo com o Sistema de
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Coordenadas UTM, o imóvel localiza‐se a ‐23°36’22”S e ‐46°39’54”O.

2.2. Uso do imóvel:
Conforme vistoria ao local, o imóvel avaliado trata‐se de um
apartamento tipo flat para ocupações periódicas que consiste na
Unidade Autônoma n° 1.716 do 7° andar do Condomínio Edifício
Quadra Ibirapuera Intelligent Flat. No momento de nossa vistoria, o
imóvel encontrava‐se ocupado por locações periódicas, seguindo a
tendência de uso do imóvel.
2.3. Documentação e dados legais do imóvel:

De acordo com a documentação apresentada pela contratante, o
imóvel é formado pela Matrícula Imobiliária n° 116.806 do 14°
Cartório de Registro de Imóveis da Capital, conforme documento
juntado no ANEXO 01. O imóvel possui a seguinte descrição tabular:
Fotografia 01 – Localização do Condomínio Edifício Quadra Ibirapuera

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Intelligent Flat (em amarelo), onde se localiza a unidade autônoma 1.716 ,

objeto desta avaliação.
Consta que o imóvel objeto da avaliação está cadastrado junto à

Prefeitura do Município de São Paulo para fins de lançamento de
Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) sob n° 041.184.0038‐3.

2.4. Características da Unidade Autônoma e do Condomínio:
2.4.1. Dimensões e disposições da unidade autônoma:
De acordo com o item anterior, o imóvel possui área área privativa de
37,11 m², área real comum de divisão não proporcional de 10,00 m²
correspondente a uma vag a de garagem localizada no subsolo do
edifício, mais a área real comum de divisão proporcional de 43,60 m²,
perfazendo a área total de 90,71 m². Ainda com relação à descrição da
unidade, importante ressaltar que a mesma possui vista para o setor
noroeste do empreendimento, que corresponde a frente com a Avenida
Ibijaú. Cada andar possui 16 unidades autônomas distintas. Em nossa
vistoria, constatamos que cada unidade padrão do empreendimento
possui a seguinte disposição básica:
 Unidade 1.716:
 Quarto (conjugado com Sala);

 Cozinha;
 Sacada;
 01 W.C.;
2.4.2. Características do Condomínio:

A área comum do Condomínio Edifício Quadra Ibirapuera Intelligent
Flat possui a seguinte disposição e características relevantes:
 05 elevadores (03 sociais e 02 de serviços);

 Salão de Café / Restaurante;
 Espaço para reuniões;
 Sala de Ginástica na cobertura;
 Piscina na cobertura;
 03 subsolos com vaga de garagem;
 Quadra de Squash (térreo);
 Área Gourmet;
 Recepção.
2.4.3. Infraestrutura e características da região:

A região onde se localiza o imóvel possui infraestrutura compatível
com as áreas urbanas bem localizadas, possuindo todos os
melhoramentos e infraestruturas compatíveis com as áreas co m
urbanização consolidada, com todos os melhoramentos públicos. A
região possui característica predominantemente comercial e
residencial de médio e alto padrão, com áreas comerciais se
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desenvolvendo nas principais vias do entorno. O condomínio se localiza

ás margens da Avenida Ibirapuera. Além de o local ser servido por
várias linhas de ônibus, também se situa a aproximadamente 500
metros da Estação Eucaliptos e Moema (linha 05 – Lilás do Metrô).

2.4.4. Restrições de uso e ocupação e aproveitamento do imóvel:
De acordo com a Lei Municipal n° 16.402 de 22 de março de 2016 (Lei
de Zoneamento, Uso e Ocupação do Solo), atualmente o imóvel
avaliado é integrante da chamada Zona Eixo da Transformação e
Estruturação Urbana – ZEU, que são porções do território em que
pretende promover usos residenciais e não residenciais com
densidades demográfica e construtiva altas e promover a qualificação
paisagística e dos espaços públicos de modo articulado ao sistema de
transporte público coletivo.
2.5. Aproveitamento do imóvel:

Conforme citado anteriormente, o imóvel trata‐se de unidade
autônoma em condomínio com perfil residencial e dadas as suas
características bem definidas, as possíveis alternativas de uso do
imóvel a curto e médio prazo se restringem ao uso atual.
3. LEVANTAMENTO FOTOGRÁFICO
Para melhor caracterizar os diversos aspectos apontados no presente
laudo, bem como exemplificar as características básicas da área objeto desta
avaliação, procedemos levantamento fotográfico no local em 15/08/2019. Neste
levantamento demos ênfase ás características físicas do imóvel avaliado e do
condomínio em que se situa.
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Fotografia 02 – Vista do Condomínio Edifício Quadra Ibirapuera Intelligent

Flat junto ao alinhamento das Avenidas Ibijaú e Ibirapuera.

Fotografia 03 – Aspecto do acesso ao Geral do Condomínio Edifício
Quadra Ibirapuera Intelligent Flat junto à Avenida Ibijaú.
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Fotografia 04 – Aspecto do acesso aos subsolos de garagem.

Fotografia 05 – Aspecto da área comum do Condomínio Edifício Quadra
Ibirapuera Intelligent Flat.
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Ibirapuera Intelligent Flat.

Ibirapuera Intelligent Flat (área Gourmet).
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Ibirapuera Intelligent Flat (quadra de Squash).

Ibirapuera Intelligent Flat (elevadores sociais).
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Ibirapuera Intelligent Flat (elevadores de serviço).

Fotografia 11 – Aspecto da piscina (cobertura).
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Fotografia 12 – Aspecto da sala de ginástica (cobertura).

Fotografia 13 – Aspecto da área comum no 7° andar (corredor).
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Fotografia 14 – Aspecto da área privativa da unidade 1.716.

Fotografia 15 – Aspecto da área privativa da unidade 1.716 (sacada).
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Fotografia 18 – Vista da Avenida Ibirapuera a partir da sacada da unidade

1.716.

4. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL
Para concluirmos pelo valor de venda do imóvel objeto desta avaliação,
foram observados e analisados os seguintes itens:
4.1. Valor da Unidade Autônoma (V U A ):
Para concluirmos pelo valor do metro quadrado de área útil de

apartamentos, procedemos pesquisa na região onde se localiza o imóvel. Nossa
pesquisa se focou na região do próprio condomínio, onde foram coletadas
ofertas com características análogas ao imóvel avaliado. Além do valor unitário
das ofertas obtidas através da área útil privativa dividida pelo valor da oferta,
outros aspectos foram considerados quanto à determinação deste valor:
a) Nas ofertas imobiliárias incidem descontos em virtude da oferta,

procura e negociação. Este critério foi considerado nesta avaliação
pelo fator “OFERTA”, com fator de 0,90.
Fatores do imóvel Avaliado:
Oferta: 1,00
Assim sendo, foram coletados 06 (seis) elementos comparativos de venda,

que culminou no seguinte relatório de avaliação:
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Pesquisa de Flats
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ELEMENTO COMPARATIVO 01
End e reço / L ocali zação:
Fl at – Avenida Ib ir apuera
Á r e a Út i l M² Va lor :
31, 00 m² R $ 3 70.0 00,0 0
Fo nt e de Infor maçã o:
Curc ia Im óveis
Te l. (011 ) 26 13‐ 07 13
Fa t ores :
O f er t a: 0,9 0
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Fl at – Rua Bor ges L agoa
25, 00 m² R $ 3 00.0 00,0 0
D R Im óve is
Te l. (011 ) 35 28‐ 33 21
Fa t ores :
O f er t a: 0,9 0
0004101-53.2005.8.26.0116

41, 00 m² R $ 4 80.0 00,0 0
S ó Fl ats Imó veis
Te l. (011 ) 30 59‐ 08 46
Fa t ores :
O f er t a: 0,9 0
0004101-53.2005.8.26.0116

30, 00 m² R $ 3 30.0 00,0 0
D R Im óve is
Te l. (011 ) 35 28‐ 33 21
Fa t ores :
O f er t a: 0,9 0
0004101-53.2005.8.26.0116

Fl at – Avenida J am ar is
37, 00 m² R $ 3 90.0 00,0 0
Te l. (011 ) 30 59‐ 08 46
Fa t ores :
O f er t a: 0,9 0
0004101-53.2005.8.26.0116

27, 00 m² R $ 3 20.0 00,0 0
Te l. (011 ) 30 59‐ 08 46
Fa t ores :
O f er t a: 0,9 0
0004101-53.2005.8.26.0116

Relatório de Avaliação
(software Avalurb 5.1)
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1/8
Valienge Consultoria Ltda
Avalurb 5.1 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO
1) Ident: FLAT IBIRAPUERA Tipo: Laudo completo Solicitante: HASTA VIP
Lograd.: AVENIDA IBIJAÚNA Nº: 364 Complemento: UNIDADE 1716
Bairro: MOEMA Cidade: SÃO PAULO Estado: São Paulo
__________________________________________________________________________________________________________
2) HOMOGENEIZAÇÃO DOS FATORES:
Sendo: V.Hom.(i) = V.Unt.(i) x F1 x F2 x ...x F(k)
Am V.Ofert.(R$) A.Equiv.(m2) V.Unt.(R$/m2) F1 V.Hom.(R$/m2)
1 370.000,00 31,00 11.935,48 0,90 10.741,94
2 300.000,00 25,00 12.000,00 0,90 10.800,00
3 480.000,00 41,00 11.707,32 0,90 10.536,59
4 330.000,00 30,00 11.000,00 0,90 9.900,00
5 390.000,00 37,00 10.540,54 0,90 9.486,49
6 320.000,00 27,00 11.851,85 0,90 10.666,67
F1: Oferta
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2/8
3) TRATAMENTO MATEMÁTICO ESTATÍSTICO:
Número de amostras (Ud): 6

Grau de liberdade (Ud): 5
Menor valor homogeneizado (R$/m2): 9.486,49
Maior valor homogeneizado (R$/m2): 10.800,00
Somatório dos valores homogeneizados (R$/m2): 62.131,67
Amplitude total (R$/m2): 1.313,51
Número de intervalos de classe (Ud): 4
Amplitude de classe (R$/m2): 328,38
Média aritmética (R$/m2): 10.355,28
Mediana (R$/m2): 10.601,63
Desvio médio (R$/m2): 441,357171
Desvio padrão (R$/m2): 536,506045
Variância (R$/m2) ^ 2: 287.838,736198
___________________________________________________________________________________________
Onde:
a) Grau de liberdade = N - 1:
Sendo:
N = Número de amostras.
b) Somatório dos valores homogeneizados = V(1) + V(2) + V(3) +...........+ V(n)

Sendo:
V(n) = Valores homogeneizados.
c) Amplitude total = Maior valor homogeneizado - Menor valor homogeneizado
d) Número de intervalos de classe = 1 + 3,3219 x log (N)

Sendo:
N = Número de Amostras.
e) Amplitude de classe = At / Ni
Sendo:
0004101-53.2005.8.26.0116
At = Amplitude total;
Ni = Número de intervalos de classe.
f) Média Aritmética = ( V(1) + V(2) + V(3) +..........+ V(n) ) / N
Sendo:
V(n) = Valores homogeneizados;
N = Número de Amostras.

3/8
g) Desvio Médio = ( | V(1) - M | + | V(2) - M | + | V(3) - M | +..........+ | V(n) - M | ) / N
Sendo:
V(n) = Valores homogeneizados;
M = Média Aritmética;
2 2 2 2 2 1/2
h) Desvio padrão = { [ ( V(1) + V(2) + V(3) +.....+ V(n) ) - ( (V(1) + V(2) + V(3) +.....+ V(n) ) / N ] / (N-1) }
Sendo:
Vh(n) = Valores homogeneizados;
2 2 2 2 2
i) Variância = [ ( V(1) + V(2) + V(3) +.....+ V(n) ) - ( (V(1) + V(2) + V(3) +.....+ V(n) ) / N ] / (N-1)
Sendo:
Vh(n) = Valores homogeneizados;
N = Número de amostras;
___________________________________________________________________________________________
4) SANEAMENTO DAS AMOSTRAS ( "CRITÉRIO DE CHAUVENET" ):
Testa os extremos do grupo de amostras eliminando os dados discrepantes (outlier).
D/S Crítico ( Tabela de "CHAUVENET" ) = 1,73
4.1) TESTANDO A AMOSTRA DE VALOR MAIS REDUZIDO:
D/S calc. = ( Média - Menor Valor ) / Desvio Padrão
D/S calc. para o MENOR valor =1,6194
4.2) TESTANDO A AMOSTRA DE VALOR MAIS ELEVADO:
D/S calc. = ( Maior Valor - Média ) / Desvio Padrão
D/S calc. para o MAIOR valor = 0,8289
4.3) CONCLUSÃO:
* TODAS AS AMOSTRAS SÃO VÁLIDAS (D/S Menor <= D/S Crítico e D/S Maior <= D/S Crítico) *
0004101-53.2005.8.26.0116
___________________________________________________________________________________________
5) DISTRIBUIÇÃO AMOSTRAL:
Indica a dispersão relativa em torno da média do grupo de amostras.
Coeficiente de Variação (%) = ( Desvio Padrão / Média ) x 100
CV = Coeficiente de Variação ( % ) =5,18

4/8
6) INTERVALO DE CONFIANÇA:
Limite Inferior ( Li ) = Média - ( TC x Desvio Padrão ) / ( Nº de Amostras ) ^ 0,50
Limite Superior ( Ls ) = Média + ( TC x Desvio Padrão ) / ( Nº de Amostras ) ^ 0,50
Adotado a distribuição " t " de Student, onde:
Nível de confiança (%) = 80
TC ( Tabela de Student ) (ud) = 1,476
Limite inferior unitário ( Li ) ( R$/m2 ) = 10.031,99
Estimativa de tendência central (R$/m2) = 10.355,28
Ls = Limite superior unitário (R$/m2) = 10.678,56
Amplitude do intervalo de confiança em torno da Est. de tendência central (%) = 3,12
Amplit. interv. de conf. de 80% em torno da estimativa de tendência central (%) = 3,12
Grau de fundamentação (NBR 14653 / 2011) (ud) = 2
Grau de precisão (NBR 14653 / 2011) (ud) = 3

________________________________________________________________________________________
7) CAMPO DE ARBÍTRIO:
LAi = Limite de arbítrio inferior unitário (R$/m2) = 8.801,99

Estimativa de tendência central (R$/m2) = 10.355,28
LAs = Limite de arbítrio superior unitário (R$/m2) = 11.908,57
________________________________________________________________________________________
8) CONCLUSÃO FINAL:
Considerando as análises feitas, conclui-se que o valor total do imóvel, objeto deste laudo, na
data atual, é:
Valor Total ( R$ ) = Valor Arbitrado ( R$/m2 ) x Área Equiv. do Imóvel Avaliando ( m2 )
Sendo:
Área equivalente do imóvel avaliando (m2) = 37,11

Valor unitário arbitrado (R$/m2) = 10.000,00
VALOR TOTAL ( R$ ) = 371.100,00

0004101-53.2005.8.26.0116
trezentos e setenta e um mil, cem reais
9) OBSERVAÇÕES GERAIS:
VALOR DA UNIDADE 1716: R$ 371.000,00 (trezentos e setenta e um mil reais)

5/8
9) GRÁFICOS:
A) HISTOGRAMA - ( Nº de Classes ( c ) x Frequência ( F ))
15
10
0 1 2 3 4 5 6 C
INTERVALO
Classe De: ___________I Até Freq.

---------------------------------------------------------
1 9.486,49 9.814,86 1
2 9.814,86 10.143,24 1
3 10.143,24 10.471,62 0
4 10.471,62 10.800,00 4
0004101-53.2005.8.26.0116

6/8
x7 x8
x9 x10 x11 x12 x13 x14 x15 x16
x17 x18 x19 x20 x21 x22 x23 x24
B) Preços Observados (Po) x Valores Estimados (Ve) - R$/m2
Ve
x2
x1
x6
x3
x4
x5
0 Po
Am Po(R$/m2) Ve(R$/m2) Var. | Am Po(R$/m2) Ve(R$/m2) Var.

-------------------------------------------------------|------------------------------------------------------
1- 11.935,48 10.741,94 0,90 | 13 - Q33 Q53 Q73
2- 12.000,00 10.800,00 0,90 | 14 - Q34 Q54 Q74
3- 11.707,32 10.536,59 0,90 | 15 - Q35 Q55 Q75
4- 11.000,00 9.900,00 0,90 | 16 - Q36 Q56 Q76
5- 10.540,54 9.486,49 0,90 | 17 - Q37 Q57 Q77
6- 11.851,85 10.666,67 0,90 | 18 - Q38 Q58 Q78
7- Q27 Q47 Q67 | 19 - Q39 Q59 Q79
8- Q28 Q48 Q68 | 20 - Q40 Q60 Q80
9- Q29 Q49 Q69 | 21 - Q41 Q61 Q81
0004101-53.2005.8.26.0116
10 - Q30 Q50 Q70 | 22 - Q42 Q62 Q82

11 - Q31 Q51 Q71 | 23 - Q43 Q63 Q83
12 - Q32 Q52 Q72 | 24 - Q44 Q64 Q84

7/8
x7 x8
x9 x10 x11 x12 x13 x14 x15 x16
x17 x18 x19 x20 x21 x22 x23 x24
C) Dispersão dos Preços Observados em Relação a Média
Po
x1 x2 x6
x3
Mo
x4
x5
0 Am
Mo = Valor Médio (R$/m2) = 11.505,87
Po = Preços observados.
Do = Dispersão em relação a média.
Am Po(R$/m2) Do(R$/m2) Do(%) | Am Po(R$/m2) Do(R$/m2) Do(%)

-------------------------------------------------------|-------------------------------------------------------
1 - 11.935,48 429,618 3,73 | 13 - Q33 Q53 Q73
2- 12.000,00 494,134 4,29 | 14 - Q34 Q54 Q74
3- 11.707,32 201,452 1,75 | 15 - Q35 Q55 Q75
4- 11.000,00 505,866 4,40 | 16 - Q36 Q56 Q76
5- 10.540,54 965,325 8,39 | 17 - Q37 Q57 Q77
6- 11.851,85 345,986 3,01 | 18 - Q38 Q58 Q78
7- Q27 Q47 Q67 | 19 - Q39 Q59 Q79
0004101-53.2005.8.26.0116
8- Q28 Q48 Q68 | 20 - Q40 Q60 Q80

9- Q29 Q49 Q69 | 21 - Q41 Q61 Q81
10 - Q30 Q50 Q70 | 22 - Q42 Q62 Q82
11 - Q31 Q51 Q71 | 23 - Q43 Q63 Q83
12 - Q32 Q52 Q72 | 24 - Q44 Q64 Q84

8/8
x7 x8 x9 x10 x11 x12 x13 x14 x15 x16 x17 x18 x19 x20 x21 x22 x23 x24
D) Dispersão dos Valores Homogeneizados em Relação a Média
Vh
x1 x2 x3 x6
Mh
x4
x5
0 Am
Mh = Valor Médio (R$/m2) = 10.355,28
Vh = Valores Homogeneizados.
Dh = Dispersão em relação a média.
Am Vh(R$/m2) Dh(R$/m2) Dh(%) | Am Vh(R$/m2) Dh(R$/m2) Dh(%)

-------------------------------------------------------|-------------------------------------------------------
1 - 10.741,94 386,656 3,73 | 13 - Q33 Q53 Q73
2- 10.800,00 444,721 4,29 | 14 - Q34 Q54 Q74
3- 10.536,59 181,306 1,75 | 15 - Q35 Q55 Q75
4- 9.900,00 455,279 4,40 | 16 - Q36 Q56 Q76
5- 9.486,49 868,793 8,39 | 17 - Q37 Q57 Q77
6- 10.666,67 311,388 3,01 | 18 - Q38 Q58 Q78
7- Q27 Q47 Q67 | 19 - Q39 Q59 Q79
8- Q28 Q48 Q68 | 20 - Q40 Q60 Q80
9- Q29 Q49 Q69 | 21 - Q41 Q61 Q81
10 - Q30 Q50 Q70 | 22 - Q42 Q62 Q82
11 - Q31 Q51 Q71 | 23 - Q43 Q63 Q83
12 - Q32 Q52 Q72 | 24 - Q44 Q64 Q84
0004101-53.2005.8.26.0116
Data: / / ___________________________________

4.2. Grau de Fundamentação do Laudo:
Para enquadrarmos o presente laudo no item 09 da NBR 14653‐2 da

ABNT, temos o seguinte demonstrativo:
Grau PONTOS DO
Item Descrição
III (03 pontos) II (02 pontos) I (01 ponto) LAUDO
Completa quanto á Completa quanto aos Adoção de
Caracterização do imóvel
1 todas as variáveis fatores utilizados para situação 3
avaliando
analisadas tratamento paradigma
Características
Podem ser
Características conferidas por
utilizadas
2 Coleta de dados de mercado conferidas pelo autor profissional 3
fornecidas por
do laudo credenciado pelo autor
terceiros
do laudo
Quantidade mínima de dados
3 de mercado efetivamente 12 6 3 2
utilizados
Apresentação de
Apresentação de informações
informações Apresentação de relativas a todas as
Identificação dos dados de relativas a todas as informações relativas a características dos
4 3
mercado características dos todas as características dados
dados analisadas, dos dados analisadas correspondentes
com foto aos fatores
utilizados
Admitida para apenas
5 Extrapolação conforme B.5.2 Não admitida Admitida 2
uma variável
Intervalo admissível de ajuste
6 para cada fator e para o 0,90 a 1,10 0,80 a 1,20 0,50 a 1,50 2
conjunto de fatores
TOTAL DE PONTOS 15
Graus III II I
Pontos Mínimos 15 9 6
Itens 3,5 e 6, com os
Itens obrigatórios no grau Item 3,5 e 6 no mínimo Todos, no mínimo
demais no mínimo
correspondente no Grau II no Grau I
no Grau II
Total de pontos: 15 (avaliação enquadrada no Grau II de Fundamentação)

0004101-53.2005.8.26.0116

5. ENCERRAMENTO
Encerramos o presente laudo de avaliação com 31 (trinta e um) páginas
digitadas somente no anverso, 18 (dezoito) fotografias que compõe a memória
fotográfica da vistoria ao imóvel e 01 (um) anexo que complementam as
informações e conclusões aqui relatadas.
O presente laudo foi assinado eletronicamente e a verificação de sua

autenticidade poderá ser verificada no site
http://www.documentoeletronico.com.br/validar‐documentos.asp através do
código CH941‐XJHLH‐ZSPWT‐BXIPK.
São Paulo, 15 de agosto de 2019.
DORIVAL R ODRIGUES DA SILVA JUNIOR

CREA N° 0601320850
ART N° 92221220161190436
Assinado de forma digital por VALIENGE
CONSULTORIA LTDA:11129545000119
DN: c=BR, st=SP, l=SAO PAULO, o=ICP-Brasil,
ou=Secretaria da Receita Federal do Brasil - RFB,
ou=RFB e-CNPJ A3, ou=AR SERASA, cn=VALIENGE
CONSULTORIA LTDA:11129545000119
Dados: 2019.08.15 22:08:27 -03'00'
MARCELO SARNELLI LEMOS
Sócio Diretor
VALIENGE CONSULT ORIA LTDA.
CNPJ 11.129.545/0001‐19
0004101-53.2005.8.26.0116

ANEXO 01
Matrícula Imobiliária n° 116.806
14° Cartório de Registro de Imóveis
São Paulo – SP
VALIENGE CONSULTORIA LTDA.

Visualização disponibilizada pela Central Registradores de Imóveis(www.registradores.org.br)-Visualizado em:21/06/2019 13:40:00

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LAUDO DE AVALIAÇÃO

Hasta Vip Alienações Públicas Ltda.

Ref. mês de Agosto de 2019

VALOR DE VENDA COM LIQUIDEZ IMED IATA (V V 2 ):

Consideramos neste trabalho o Valor de Venda com Liquidez Imediata ou

de aplicações financeiras), reproduzindo o seguinte cálculo:

V V 2 = R $ 371 .000 ,00 x (1/ (1 +0,0 1)) 1 2

VALIENGE CONSULTORIA LTDA. 1

A avaliação do imóvel levou em consideração os seguintes aspectos

a) A localização do imóvel no município.

Cumpre‐nos informar que toda a documentação e informações referentes

2. VISTORIA E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL

Coordenadas UTM, o imóvel localiza‐se a ‐23°36’22”S e ‐46°39’54”O.

VALIENGE CONSULTORIA LTDA. 2

2.3. Documentação e dados legais do imóvel:

Fotografia 01 – Localização do Condomínio Edifício Quadra Ibirapuera

Intelligent Flat (em amarelo), onde se localiza a unidade autônoma 1.716 ,

Consta que o imóvel objeto da avaliação está cadastrado junto à

VALIENGE CONSULTORIA LTDA. 3

 Quarto (conjugado com Sala);

2.4.2. Características do Condomínio:

 05 elevadores (03 sociais e 02 de serviços);

2.4.3. Infraestrutura e características da região:

desenvolvendo nas principais vias do entorno. O condomínio se localiza

VALIENGE CONSULTORIA LTDA. 4

2.5. Aproveitamento do imóvel:

Fotografia 02 – Vista do Condomínio Edifício Quadra Ibirapuera Intelligent

VALIENGE CONSULTORIA LTDA. 5

Fotografia 04 – Aspecto do acesso aos subsolos de garagem.

VALIENGE CONSULTORIA LTDA. 6

Fotografia 06 – Aspecto da área comum do Condomínio Edifício Quadra

VALIENGE CONSULTORIA LTDA. 7

Fotografia 08 – Aspecto da área comum do Condomínio Edifício Quadra

VALIENGE CONSULTORIA LTDA. 8

Fotografia 10 – Aspecto da área comum do Condomínio Edifício Quadra

VALIENGE CONSULTORIA LTDA. 9

Fotografia 12 – Aspecto da sala de ginástica (cobertura).

VALIENGE CONSULTORIA LTDA. 10

Fotografia 14 – Aspecto da área privativa da unidade 1.716.

VALIENGE CONSULTORIA LTDA. 11

Fotografia 16 – Aspecto da área privativa da unidade 1.716.

VALIENGE CONSULTORIA LTDA. 12

Fotografia 18 – Vista da Avenida Ibirapuera a partir da sacada da unidade

VALIENGE CONSULTORIA LTDA. 13

4.1. Valor da Unidade Autônoma (V U A ):

Para concluirmos pelo valor do metro quadrado de área útil de

a) Nas ofertas imobiliárias incidem descontos em virtude da oferta,

Fatores do imóvel Avaliado:

Assim sendo, foram coletados 06 (seis) elementos comparativos de venda,

VALIENGE CONSULTORIA LTDA. 14

VALIENGE CONSULTORIA LTDA. 15

End e reço / L ocali zação:

31, 00 m² R $ 3 70.0 00,0 0

VALIENGE CONSULTORIA LTDA. 16

End e reço / L ocali zação:

Fl at – Rua Bor ges L agoa

25, 00 m² R $ 3 00.0 00,0 0

VALIENGE CONSULTORIA LTDA. 17

End e reço / L ocali zação:

41, 00 m² R $ 4 80.0 00,0 0

S ó Fl ats Imó veis

VALIENGE CONSULTORIA LTDA. 18

End e reço / L ocali zação: