Laudo Técnico de Avaliação de Imóvel: Avaliações e Pericias Imobiliárias

Arq.
João Paulo Bueno

Avaliações e Pericias Imobiliárias
e-mail: jpbuenoarq@yahoo.com.br
Rua Felipe Siqueira, 48 - 11 2473 4548 / 11 99727 7004 - Bragança Paulista SP
fls. 802
Av. José Adriano Marrey Jr., Nº 101 – Vila Municipal - Bragança Paulista – SP
Longitude: 46°32'18.11"O
LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL
Latitude: 22°57'6.77"S
Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por JOAO PAULO BUENO DA SILVA e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 14/05/2018 às 16:09 , sob o número WBGP18700392120 .
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 4004197-70.2013.8.26.0099 e código 2A98149.
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Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por JOAO PAULO BUENO DA SILVA e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 14/05/2018 às 16:09 , sob o número WBGP18700392120
fls. 803
Arq. João Paulo Bueno

ÍNDICE
FICHA DO IMÓVEL
1. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE
2. FINALIDADE DO LAUDO
3. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO
4. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO
4.1. DOCUMENTAÇÃO
4.2. LOCALIZAÇÃO
4.3. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO
4.4. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
5. DIAGNÓSTICO DE MERCADO
6. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO
7. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO TERRENO
7.1. CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO
7.2. CÁLCULO DO VALOR TOTAL
8. ENCERRAMENTO
9. RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
10. QUESITOS

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FICHA DO IMÓVEL
I. LOCALIZAÇÃO:
ENDEREÇO: Avenida José Adriano Marrey Jr., 101 - Vila Municipal - Bragança Paulista - SP
II. CROQUI DE LOCALIZAÇÃO:
Avaliando
Supermercado
Papai
Rodoviária
velha
FORMATO DO TERRENO:
POLIGONO REGULAR:
POLIGONO IRREGULAR:
III. CARACTERISTICAS DO TERRENO:
ÁREA (m²): 96,00 FRENTE PRINCIPAL (m): 16,00
TOPOGRAFIA:
PLANO: ACLIVE: DECLIVE: ACIDENTADO:
SOLO:
SECO: ÚMIDO: ALAGADIÇO:
IV. BENFEITORIA EXISTENTE:
PADRÃO CONSTRUTIVO: C ÁREA (m²): 166,40 PAVIMENTO: 2
IDADE ESTIMADA: 30 ano(s) USO: RESIDENCIAL/COMERCIAL
ESTADO DE CONSERVAÇÃO: BOM: REGULAR: RUIM:

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O1.
presente Laudo de Avaliação
IDENTIFICAÇÃO foi elaborado por solicitação do ...
DO SOLICITANTE
O presente Laudo de Avaliação foi elaborado por solicitação do EXMO. Sr. Dr. Frederico Lopes Azevedo, Juiz de
Direito da 2ª Vara Cível da Comarca de Bragança Paulista - SP
O presente trabalho tem por objetivo a avaliação dos bens em processo e responder aos quesitos, para
dirimir os conflitos e dúvidas que possam haver entre as partes e auxiliar a tomada da decisão da lide,
constituindo-se do conjunto de procedimentos técnicos necessários destinados a levar à instância decisória
elementos de prova necessários à solução do litígio, na forma de Laudo Pericial, em conformidade com as
normas aplicáveis e a legislação específica pertinente.
O objetivo do Laudo de Avaliação é a determinação do valor de mercado com base em pesquisas no mercado
imobiliário da região geoeconômica do imóvel avaliando, apresentando como conclusão a convicção do valor de
mercado após tratamento dos dados, para fins de alienação.
4.1. DOCUMENTAÇÃO
Os elementos necessários para elaboração deste trabalho, fornecidos pelo solicitante, foram considerados por
premissa, como válidos e corretos, não tendo sido aferidas as áreas em campo por técnicos. Para efeitos da
avaliação, o imóvel foi considerado livre de penhoras, arrestos, hipotecas, contaminação do solo ou ônus de
qualquer natureza. O imóvel possui uma transcrição, nº 12.517, do Oficial de Registro de Imóveis de Bragança
Paulista.
4.2. LOCALIZAÇÃO
O imóvel avaliando objeto de estudo da presente avaliação localiza-se à Avenida José Adriano Marrey Jr., 101 - Vila
Municipal - Bragança Paulista - SP

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AVALIANDO
Figura 1: Localização do avaliando.
O imóvel está localizado na região urbana de Bragança Paulista, sendo sua via principal, a Av. José Adriano Marrey
Jr., 101 - Vila Municipal - Bragança Paulista - SP
A via é contemplada por imóveis residenciais e comerciais, tipo casas e edifícios. O bairro possui infraestrutura e é
servido pelos seguintes melhoramentos urbanos:
• Energia elétrica;
• Iluminação pública;
• Redes de Telefone;
• Coleta de lixo;
• Rede de Abastecimento de água;
• Vias asfaltadas;

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Trata-se de imóvel urbano, composto por terreno, com acessos por vias asfaltadas. O lote está ocupado por
construção classificada como: casa e pontos comerciais padrão proletário.
O terreno possui área de 96 m², conforme transcrição nº 12.517, do Oficial de Registro de Imóveis de Bragança
Paulista.
O imóvel assim se descreve: O lote, cujas dimensões são de 16,00 m x 6,00 m, sendo sua extensão maior faz frente
para a Av. José Adriano Marrey Jr., 101.
A topografia é praticamente plana, via com leve aclive.
Figura 2: Vista aérea do avaliando e da região de entorno, Google Maps
Não foram considerados no imóvel avaliando quaisquer restrições no que tange a passivos ambientais ou áreas de
proteção permanente (APP) e não faz parte do escopo do trabalho e nem foram fornecidos elementos para
verificação quanto a possíveis contaminações do solo.
Conforme vistoria de reconhecimento da região, onde se insere o imóvel avaliando, verificam-se alguns imóveis
disponibilizados em oferta, onde os corretores locais indicam um mercado de média valorização, o assim pode-se
concluir que a sua liquidez é média.

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A NBR 14.653-2:2011, em seu item 9 – Especificação das avaliações, apresenta a seguinte redação:
“9.1.1 A especificação de uma avaliação está relacionada tanto com o empenho do engenheiro de avaliações, como
com o mercado e as informações que possam ser dele extraídas. O estabelecimento inicial, pelo contratante, do grau
de fundamentação desejado tem por objetivo a determinação do empenho no trabalho avaliatório, mas não
representa garantia de alcance de graus elevados de fundamentação. Quanto ao grau de precisão, este depende
exclusivamente das características do mercado e da amostra coletada e, por isso, não é passível de fixação a priori.”
Em função das particularidades do imóvel avaliando e do comportamento do mercado imobiliário da região, e em

conformidade com a NBR 14.653-2:2011, item 9.2.1 – Tabela 1 e Tabela 2, item 9.2.3 – Tabela 5, o presente laudo de
avaliação possui Grau de Fundamentação II e Grau de Precisão III.
7. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DO TERRENO
Para o presente trabalho adotou-se o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado para o cálculo do valor do
imóvel. Foram realizadas pesquisas no mês de Abril de 2018 na região do avaliando, e os elementos foram
devidamente homogeneizados à situação do avaliando, visando obter o melhor valor para o atual contexto de
mercado. Adotou-se o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado para o cálculo do valor do imóvel,
praticado na região geo-econômica próxima da localização da área a ser avaliada, cujos cálculos foram elaborados
com base na metodologia de TRATAMENTO POR FATORES para a determinação do valor unitário de terreno
(R$/m²). Neste tratamento, os atributos dos imóveis comparativos (exemplo: área, frente, profundidade, localização,
etc.) são homogeneizados para representar a situação do imóvel paradigma (referência de uma determinada região).
Fatores Utilizados:
Fator Transposição: Utilizado para corrigir variações de valor em função da localização do avaliando em relação aos
comparativos de mercado, aplicado através da seguinte equação: Ft = Ia/Ic, onde:
Ft = Fator Transposição
Ia = índice local do avaliando e Ic = índice local dos comparativos
O índice local será estimado conforme observações do avaliador quando da vistoria e pesquisa no local. Para o
imóvel avaliando foi adotado o índice igual a 100;
Fator Oferta: Para os comparativos ofertados, aplicamos o fator 0,90, a fim de compensar a super estimativa /
elasticidade da oferta;
Construções: Para os comparativos com construções, as mesmas foram deduzidas conforme Estudos Valores de
Edificações Imóveis Urbanos – 2018, considerando classificação, estado de conservação e idade aparente. Em
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levantamento de dados junto ao mercado imobiliário, obtiveram-se elementos, cujos dados de análise constam na
planilha juntada ao presente laudo como anexo. Após tratamento dos dados, obteve-se o seguinte VALOR UNITÁRIO
para o terreno:
VALOR UNITÁRIO TERRENO = R$ 1.800,00/m²
Para a determinação do valor total do terreno aplicaremos a fórmula abaixo:
VALOR TERRENO = VALOR UNITÁRIO * ÁREA
Sendo:
VALOR TERRENO → Valor do terreno
VALOR UNITÁRIO → Valor unitário de terreno
ÁREA → Área total registrada de terreno
VALOR LOTE = R$ 1.800,00/m² * 96 m²
VALOR LOTE = R$ 172.800,00
DETERMINAÇÃO DO VALOR DA BENFEITORIA
Existe uma construção no lote, na Av. José Adriano Marrey Jr., 101, com área de 166,40 m²
Imóvel de uso misto assobradado (comercial e residencial) com ótima localização
TÉRREO
1 Salão médio comercial locado, dotado de 2 lavabos (unificação de 2 salas pequenas)
1 Sala pequena dotada de 1 lavabo, atualmente utilizada pela Sra. Neide
SUPERIOR
1 Sala
2 Quartos
1 Banheiro
1 Cozinha
1 Corredor de circulação
1 Lavanderia

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Valor da construção
Estimativa média construtiva por m² = R$ 1.600,00
VALOR CONSTRUÇÃO = R$ 266.240,00
7.2 CÁLCULO DO VALOR TOTAL
VALOR TOTAL = 172.800,00 + 266.240,00 = R$ 439.040,00
Em números redondos, temos
VALOR TOTAL = R$ 440.000,00 (Quatrocentos e quarenta mil reais)
8. ENCERRAMENTO
Encerra-se o presente trabalho composto por 16 (dezesseis) folhas, todas impressas de anverso, sendo esta
folha datada e assinada pelo autor do presente trabalho, e as demais rubricadas.
Portanto, adotando-se até o limite de 1%, conforme NBR 14.653-1:2001, tem-se o seguinte valor:
R$ 440.000,00 (Quatrocentos e quarenta mil reais)

Data-base Maiol/2.018
Bragança Paulista, 14 de maio de 2018.
_______________________________
João Paulo Bueno da Silva
Arquiteto e Urbanista
CAU A687707-7
Responsável pelo trabalho

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9. ANEXO FOTOGRÁFICO
FOTOGRAFIAS 1 e 2: Vista frontal e via de acesso, de frente para a Av. José Adriano Marrey Jr.
FOTOGRAFIAS 3 e 4: Vista lateral direita e via de acesso, de frente para a Av. José Adriano Marrey Jr.
FOTOGRAFIAS 5 e 6: Vista interna da sala comercial em uso pela Sra. Neide

FOTOGRAFIAS 7 e 8: Vista interna da sala comercial locada

fls. 812
FOTOGRAFIAS 13 e 14: Escada de acesso e sala
FOTOGRAFIAS 17 e 18: Corredor de acesso e dormitório 1

FOTOGRAFIAS 15 e 16: Guarnição com avaria e infiltrações pelo telhado e ou esquadria
fls. 813
FOTOGRAFIAS 19 e 20: Infiltrações pelo telhado
FOTOGRAFIAS 21 e 22: Infiltrações pelo telhado, dormitório 2

FOTOGRAFIAS 23 e 24: Infiltrações pelo telhado, dormitório 2 e corredor de acesso
fls. 814
FOTOGRAFIAS 29 e 30: Cozinha

FOTOGRAFIAS 25 e 26: Banheiro
FOTOGRAFIAS 27 e 28: Revestimentos da cozinha piso e parede

fls. 815
.
fls. 816

FOTOGRAFIAS 31 e 32: Cozinha
10. QUESITOS
1) Existem infiltrações no imóvel? Existem problemas no telhado? Será necessária a reforma do telhado?
Qual seria o valor para executar tal serviço?
R: Em observação a parte interna do imóvel, foi possível identificar pontos com infiltrações médias
localizados a partes superiores das alvenarias, bem prováveis providas por danos na cobertura, toda residência com
exceção da lavanderia possui laje e cobertura de telha cerâmica. Para um orçamento mais detalhado, seria preciso
uma avaliação mais detalhada pela parte superior do telhado executada por um profissional da área. No entanto,
para sanar tal situação encontrada por este perito, estima-se:
2 Diárias de Pedreiro e ou Carpinteiro + 50 telhas + suplementos (aproximadamente) = R$ 640,00
2) É necessária nova pintura no imóvel por dentro e por fora do imóvel, incluindo todas as portas de
madeira e de aço? Qual seria o custo para realizar tal serviço?
R: Em modo geral, o imóvel se encontra com pintura no estado mediano, destaca-se pontos necessários, os
causados pelas infiltrações. Estima-se:
Material + Mão de obra (aproximadamente) = R$ 950,00
3) O batente da porta da entrada, porta da escada para a garagem e do banheiro do imóvel estão
estragados na parte de baixo? Precisam ser trocados? As molduras precisam ser trocadas também? Qual seria o
custo para realizar tal reforma?
R: Os batentes em madeira devido o passar dos anos, acabam retendo água e ou umidade pela parte inferior
provida do piso (vide foto 15), os batentes mencionados apresentam sim esta patologia e necessitam de reparos e
ou substituição. Estima-se ao total da casa a substituição de 4 batentes com as respectivas guarnições:
Material + Mão de obra (aproximadamente) = R$ 1.100,00

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4) A porta da sala está com rachaduras e remendos com massa plástica na região da fechadura? A porta
da cozinha está com remendo de madeira para cobrir um corte? A porta do quarto próximo à cozinha está com a
parte superior refeita com massa? Qual seria o custo para realizar as reformas necessárias?
R: Estima-se ao total da casa a substituição de 3 portas:
5) Os azulejos da cozinha estão furados e/ou rachados e tapados com rejunte? Qual seria o custo da
reforma?
R: Os azulejos instalados são considerados antigos, e os furos aparentes são provenientes de antigos
armários ali já fixados (vide foto 28), no entanto o custo deste material para substituição se torna mais instável,
pode estimar a fim de substituição 10 peças.
6) Tais depreciações deverão ser consideradas na avaliação? Se sim, em quanto impacta no valor do
imóvel?
R: Sim, estes pontos provenientes da falta de manutenção e conservação, acabam de certa maneira
impactando no valor final do imóvel, os valores mencionado do item 1 ao 5, totalizam em:
Material + Mão de obra (aproximadamente) = R$ 3.495,00

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Imóvel Rural – Bairro Bom Retiro - Bragança Paulista – SP
Longitude: 46°27'47.15"O
LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL
Latitude: 22°55'43.85"S
.
fls. 819

ÍNDICE
FICHA DO IMÓVEL
1. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE
4.1. DOCUMENTAÇÃO
4.2. LOCALIZAÇÃO
7. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO TERRENO
7.2. CÁLCULO DO VALOR TOTAL
8. ENCERRAMENTO
9. RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
10. QUESITOS

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fls. 820

FICHA DO IMÓVEL
I. LOCALIZAÇÃO:
ENDEREÇO: Bairro do Bom Retiro - Bragança Paulista - SP
II. CROQUI DE LOCALIZAÇÃO:

BH
Avaliando
Rod. Fernão Dias
SP
FORMATO DO TERRENO:
POLIGONO REGULAR:
POLIGONO IRREGULAR:
III. CARACTERISTICAS DO TERRENO:
ÁREA LEVANTAMENTO SABESP (m²): 24.952,02 FRENTE PRINCIPAL (m): 8,75

ÁREA MATRICULA (m²): 2,6 ha = 26.000,00
TOPOGRAFIA:
PLANO: ACLIVE: DECLIVE: ACIDENTADO:
SOLO:
SECO: ÚMIDO: ALAGADIÇO:
IV. BENFEITORIA EXISTENTE:
PADRÃO CONSTRUTIVO: D ÁREA (m²): 123,20 PAVIMENTO: 1
IDADE ESTIMADA: 25 ano(s) USO: RESIDENCIAL
ESTADO DE CONSERVAÇÃO: BOM: REGULAR: RUIM:

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fls. 821

O1.
presente Laudo de Avaliação
IDENTIFICAÇÃO foi elaborado por solicitação do ...
DO SOLICITANTE
O presente Laudo de Avaliação foi elaborado por solicitação do EXMO. Sr. Dr. Frederico Lopes Azevedo, Juiz de
Direito da 2ª Vara Cível da Comarca de Bragança Paulista - SP
O presente trabalho tem por objetivo a avaliação dos bens em processo e responder aos quesitos, para
dirimir os conflitos e dúvidas que possam haver entre as partes e auxiliar a tomada da decisão da lide,
constituindo-se do conjunto de procedimentos técnicos necessários destinados a levar à instância decisória
elementos de prova necessários à solução do litígio, na forma de Laudo Pericial, em conformidade com as
normas aplicáveis e a legislação específica pertinente.
O objetivo do Laudo de Avaliação é a determinação do valor de mercado com base em pesquisas no mercado
imobiliário da região geoeconômica do imóvel avaliando, apresentando como conclusão a convicção do valor de
mercado após tratamento dos dados, para fins de alienação.
4.1. DOCUMENTAÇÃO
Os elementos necessários para elaboração deste trabalho, fornecidos pelo solicitante, foram considerados por
premissa, como válidos e corretos, não tendo sido aferidas as áreas em campo por técnicos. Para efeitos da
avaliação, o imóvel foi considerado livre de penhoras, arrestos, hipotecas, contaminação do solo ou ônus de
qualquer natureza. O imóvel possui uma transcrição, nº R.3- 20.716, do Oficial de Registro de Imóveis de Bragança
Paulista.

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4.2. LOCALIZAÇÃO
O imóvel avaliando objeto de estudo da presente avaliação localiza-se no bairro Bom Retiro - Bragança Paulista - SP
AVALIANDO
Figura 1: Localização do avaliando.
O imóvel está localizado na região rural de Bragança Paulista, com acesso principal pela Rodovia Fernão Dias sentido
bairro dos Bacci, sendo da rodovia até o sitio 2Km em via asfaltada mais 1,2Km em estrada de terra.
A região predominantemente ocupada por chácaras e plantações, incide-se também comércios e industrias ali
próximo. As edificações mais próximas a área do avaliando se trata de uma granja de suinocultura (Figura 1).
O bairro possui infraestrutura e é servido pelos seguintes melhoramentos :
• Energia elétrica;
• Vias parcialmente asfaltadas;
Trata-se de imóvel rural, composto por terreno, sendo 58% em média mata, com acessos por vias parcialmente
asfaltadas. O terreno está ocupado por construções classificadas como: casa (124,36m²) e um paiol (28,00m²)
O terreno possui área de 2,6ha conforme transcrição nº R.3-20.716, do Oficial de Registro de Imóveis de Bragança
Paulista.
A topografia é em aclive.

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Figura 2: Vista aérea do avaliando e da região de entorno, Google Maps
Não foram considerados no imóvel avaliando quaisquer restrições no que tange a passivos ambientais ou áreas de
proteção permanente (APP) e não faz parte do escopo do trabalho e nem foram fornecidos elementos para
verificação quanto a possíveis contaminações do solo.
Conforme vistoria de reconhecimento da região, onde se insere o imóvel avaliando, verificam-se alguns imóveis
disponibilizados em oferta, onde os corretores locais indicam um mercado de média valorização, o assim pode-se
concluir que a sua liquidez é média.
A NBR 14.653-2:2011, em seu item 9 – Especificação das avaliações, apresenta a seguinte redação:
“9.1.1 A especificação de uma avaliação está relacionada tanto com o empenho do engenheiro de avaliações, como
com o mercado e as informações que possam ser dele extraídas. O estabelecimento inicial, pelo contratante, do grau
de fundamentação desejado tem por objetivo a determinação do empenho no trabalho avaliatório, mas não
representa garantia de alcance de graus elevados de fundamentação. Quanto ao grau de precisão, este depende
exclusivamente das características do mercado e da amostra coletada e, por isso, não é passível de fixação a priori.”

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Em função das particularidades do imóvel avaliando e do comportamento do mercado imobiliário da região, e em

conformidade com a NBR 14.653-2:2011, item 9.2.1 – Tabela 1 e Tabela 2, item 9.2.3 – Tabela 5, o presente laudo de
avaliação possui Grau de Fundamentação II e Grau de Precisão III.
7. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DO TERRENO
Para o presente trabalho adotou-se o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado para o cálculo do valor do
imóvel. Foram realizadas pesquisas no mês de Abril de 2018 na região do avaliando, e os elementos foram
devidamente homogeneizados à situação do avaliando, visando obter o melhor valor para o atual contexto de
mercado. Adotou-se o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado para o cálculo do valor do imóvel,
praticado na região geo-econômica próxima da localização da área a ser avaliada, cujos cálculos foram elaborados
com base na metodologia de TRATAMENTO POR FATORES para a determinação do valor unitário de terreno
(R$/m²). Neste tratamento, os atributos dos imóveis comparativos (exemplo: área, frente, profundidade, localização,
etc.) são homogeneizados para representar a situação do imóvel paradigma (referência de uma determinada região).
Fatores Utilizados:
Fator Transposição: Utilizado para corrigir variações de valor em função da localização do avaliando em relação aos
comparativos de mercado, aplicado através da seguinte equação: Ft = Ia/Ic, onde:
Ft = Fator Transposição
Ia = índice local do avaliando e Ic = índice local dos comparativos
O índice local será estimado conforme observações do avaliador quando da vistoria e pesquisa no local. Para o
imóvel avaliando foi adotado o índice igual a 100;
Fator Oferta: Para os comparativos ofertados, aplicamos o fator 0,90, a fim de compensar a super estimativa /
elasticidade da oferta;
Construções: Para os comparativos com construções, as mesmas foram deduzidas conforme Estudos Valores de
Edificações Imóveis Urbanos – 2018, considerando classificação, estado de conservação e idade aparente. Em
levantamento de dados junto ao mercado imobiliário, obtiveram-se elementos, cujos dados de análise constam na
planilha juntada ao presente laudo como anexo. Após tratamento dos dados, obteve-se o seguinte VALOR UNITÁRIO
para o terreno:
VALOR UNITÁRIO TERRENO = R$ 7,00/m²

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Para a determinação do valor total do terreno aplicaremos a fórmula abaixo:
VALOR TERRENO = VALOR UNITÁRIO * ÁREA
Sendo:
VALOR TERRENO → Valor do terreno
VALOR UNITÁRIO → Valor unitário de terreno
ÁREA → Área total registrada de terreno
VALOR TERRENO = R$ 7,00/m² * 24.952,02 m²
VALOR TERRENO = R$ 174.664,14
DETERMINAÇÃO DO VALOR DA BENFEITORIA
Existe uma construção no terreno, com área de 124,33 m²
Imóvel de uso residencial
TÉRREO
1 Sala
2 Quartos
1 Depósito
1 Banheiro
1 Cozinha
1 Área de churrasqueira
Varanda frontal
Valor da construção
Estimativa média construtiva por m² = R$ 1.200,00
VALOR CONSTRUÇÃO = R$ 149.196,00

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7.2 CÁLCULO DO VALOR TOTAL
VALOR TOTAL = 174.664,14 + 149.196,00 = R$ 323.860,14
Em números redondos, temos
VALOR TOTAL = R$ 320.000,00 (Trezentos e vinte mil reais)
8. ENCERRAMENTO
Encerra-se o presente trabalho composto por 14 (quatorze) folhas, todas impressas de anverso, sendo esta
folha datada e assinada pelo autor do presente trabalho, e as demais rubricadas.
Portanto, adotando-se até o limite de 1%, conforme NBR 14.653-1:2001, tem-se o seguinte valor:
R$ 320.000,00 (Trezentos e vinte mil reais)

Data-base Maio/2.018
Bragança Paulista, 14 de maio de 2018.
_______________________________
João Paulo Bueno da Silva
Arquiteto e Urbanista
CAU A687707-7
Responsável pelo trabalho

.
fls. 827

9. ANEXO FOTOGRÁFICO
FOTOGRAFIAS 1 e 2: Vista posterior da residência e lateral direita
FOTOGRAFIAS 3 e 4: Vista frontal da residência e lateral direita
FOTOGRAFIAS 5 e 6: Vista posterior da residência e lateral esquerda

FOTOGRAFIAS 11 e 12: Vista interna da cozinha e do banheiro
FOTOGRAFIAS 9 e 10: Vista interna do banheiro e do dormitório
FOTOGRAFIAS 7 e 8: Vista interna ao dormitório e corredor de acesso

fls. 828
FOTOGRAFIAS 15 e 16: Vista externa do abrigo
FOTOGRAFIAS 13 e 14: Vista interna da cozinha e da área de churrasqueira

fls. 829
.
fls. 830

10. QUESITOS
1) Existe uma propriedade vizinha com criação de porcos? Gera odor no sitio? Este fato impacta no valor do
imóvel? Se sim, em quanto o desvaloriza?
R: Sim, foi possível observar a granja e sentir tal odor, considerado moderado, na lateral esquerda externa
da residência, a principio tal fator pode gerar talvez desinteresse de aquisição momentânea, a depender do
uso de destinação a propriedade, no entanto não afeta diretamente no valor da propriedade podendo assim
causar uma desvalorização máxima momentânea de até 5%.
2) Existe a necessidade de realizar o georreferenciamento no sitio para fins de regularização documental?

Qual o custo da sua realização?
R: Sim, aparentemente as metragens da escritura estão divergentes ao do levantamento existente, devendo
a fim de dirimir as duvidas, retificar a área e seguir com a documentação do imóvel.
Estimativa apresentada por um topógrafo R$ 6.000,00
3) A casa está com rachaduras nas paredes? Qual o custo deste reparo?
R: Foi possível observar pequenas fissuras e pontos danificados por infiltrações. Estima-se:
4) O piso do quintal está com rachaduras e desnivelado por causa do terreno ter cedido? Existem outras
rachaduras na casa? Qual o custo para repara-las?
R: Existem pequenas rachaduras e desníveis no piso externo provenientes da acomodação da residência
sobre o solo. As rachaduras na casa estão relatadas na pergunta anterior. Estima-se:
5) Existem infiltrações na porta do banheiro principal, quarto ao lado do banheiro e cozinha? O telhado
precisa ser reformado? Qual o custo dessa reforma?
R: Em observação a parte interna do imóvel, foi possível identificar pontos com infiltrações médias
localizados a partes superiores das alvenarias, bem prováveis providas por danos na cobertura, toda
residência possui aparentemente apenas cobertura de telha cerâmica e forro de madeira. Para um
orçamento mais preciso seria necessário uma avaliação mais detalhada pela parte superior do
telhado executada por um profissional da área. No entanto, para sanar tal situação encontrada por este
perito, estima-se:
1 Diária de Pedreiro e ou Carpinteiro + 30 telhas + suplementos (aproximadamente) = R$ 340,00
6) A propriedade é servida por um poço “caipira”? A sua capacidade é suficiente para a manutenção do
imóvel ? Este fato impacta no valor do imóvel?
R: Conforme fotos anexadas ao processo, o poço existente é do tipo caipira, não observado in loco. Sobre a
capacidade de extração hídrica, não foi possível mensurar. A falta ou a pouca quantidade de água no imóvel
pode afetar seu valor a depender do uso.
7) O telhado do paiol está corroído por cupins? É necessária a sua reforma?

R: O paiol, observado apenas pela parte externa, se deduz abandonado, sendo apenas para uso de
armazenamento simples, o mesmo necessita de reforma geral.
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fls. 831

8) Haverá necessidade de construir novo padrão na entrada da propriedade para que o transformador seja
colocado fora da propriedade? Qual o custo para realização do serviço?
R: Não foi possível observar tal necessidade nem levantar custos para tais serviços em primeira observação
9) Existe esgoto tratado na propriedade ou é servida por fossas?
R: O descarte do esgoto se da através de fossa séptica
10) O terreno é acidentado (declive em sua imensa maioria)

R: O terreno é em aclive em sua maioria
11) As depreciações acima apontadas impactam no valor do imóvel? Se sim, em que elas desvalorizam o
imóvel?
R: Sim, pode-se dizer que a principio o valor de desvalorização em reparos totais mencionados nos itens
acima é de R$ 7.770,00.

.
fls. 832

AVALIAÇÃO DE VEÍCULO
DATA 06/04/2018
PROPRIETARIO Osvaldo Olivatto
LOCAL Av. José Adriano Marrey Jr. , 101
Volkswagen Gol MI - Fabricação/Modelo 1998 - Cor Branca - Gasolina - Placa CLV 1939 -
DESCRIÇÃO RENAVAM 00697179168 - CHASSI 9BWZZZ377WP523319
DEBITO - MULTAS
IPVA NADA CONSTA MULTAS NADA CONSTA
LICENCIAMENTO R$ 106,55 DPVAT NADA CONSTA
Pontos para análise Estado
1 - Para Choques Frente Regular
2 - Grelha Regular
3 - Capot Ruim
4 - Guarda Lamas Frente Esquerdo Regular
5 - Porta Frente Esquerda Regular
6 - Porta Trás Esquerda Não Possuí
7 - Ilharga Trás Esquerda Bom
8 - Embaladeira Esquerda Regular
9 - Guarda Lamas Frente Direito Regular
10 - Porta Frente Direita Regular
11 - Porta Trás Direita Não Possuí
12 - Ilharga Trás Direita Bom
13 - Embaladeira Direita Regular
14 - Tampa da Mala Regular
15 - Para Choques Trás Ruim
16 - Capota Bom
VALOR DE AVALIAÇÃO
VALOR TABELA FIPE R$ 8.243,00
VALOR DE MERCADO R$ 6.800,00
VALOR DEBITOS R$ 106,55
Valor Avaliado
R$ 4.800,00
Documentação
Lateral Direita e Esquerda
Para Choques Traseiro e Capot

fls. 833
Capota e Motor
Vista Frontal e Posterior
Fechamento Superior do Motor e Painel (Marcação de 228.221 Km)

fls. 834
Marca:
Modelo:
Ano Modelo:
Preço Médio
Código Fipe:
Autenticação
Data da consulta
Mês de referência:
005001-6
R$ 8.243,00
abril de 2018
cbhtyxt909sp
1998 Gasolina
VW - VolksWagen
Gol 1000 Mi 2p / 1000i
terça-feira, 24 de abril de 2018 16:13

Motor e Pneus
Consulta Tabela Fipe

Estofamento Traseiro e Painel

fls. 835

Laudo Técnico de Avaliação de Imóvel: Avaliações e Pericias Imobiliárias

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Arq.

João Paulo Bueno

Arq. João Paulo Bueno

4. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO

4.3. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO

4.4. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL

7. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO TERRENO

7.1. CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO

7.2. CÁLCULO DO VALOR TOTAL

Rua Felipe Siqueira, 48 - 11 2473 4548 / 11 99727 7004 - Bragança Paulista SP

Arq. João Paulo Bueno

II. CROQUI DE LOCALIZAÇÃO:

III. CARACTERISTICAS DO TERRENO:

ÁREA (m²): 96,00 FRENTE PRINCIPAL (m): 16,00

PLANO: ACLIVE: DECLIVE: ACIDENTADO:

SECO: ÚMIDO: ALAGADIÇO:

IV. BENFEITORIA EXISTENTE:

PADRÃO CONSTRUTIVO: C ÁREA (m²): 166,40 PAVIMENTO: 2

IDADE ESTIMADA: 30 ano(s) USO: RESIDENCIAL/COMERCIAL

ESTADO DE CONSERVAÇÃO: BOM: REGULAR: RUIM:

Rua Felipe Siqueira, 48 - 11 2473 4548 / 11 99727 7004 - Bragança Paulista SP

Arq. João Paulo Bueno

4. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO

Rua Felipe Siqueira, 48 - 11 2473 4548 / 11 99727 7004 - Bragança Paulista SP

Arq. João Paulo Bueno

Figura 1: Localização do avaliando.

4.3. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO

• Rede de Abastecimento de água;

Rua Felipe Siqueira, 48 - 11 2473 4548 / 11 99727 7004 - Bragança Paulista SP

Arq. João Paulo Bueno

4.4. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL

A topografia é praticamente plana, via com leve aclive.

Figura 2: Vista aérea do avaliando e da região de entorno, Google Maps

Rua Felipe Siqueira, 48 - 11 2473 4548 / 11 99727 7004 - Bragança Paulista SP

Arq. João Paulo Bueno

Em função das particularidades do imóvel avaliando e do comportamento do mercado imobiliário da região, e em

7. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DO TERRENO

7.1. CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO

Ia = índice local do avaliando e Ic = índice local dos comparativos

Arq. João Paulo Bueno

Para a determinação do valor total do terreno aplicaremos a fórmula abaixo:

VALOR TERRENO = VALOR UNITÁRIO * ÁREA

VALOR TERRENO → Valor do terreno

VALOR UNITÁRIO → Valor unitário de terreno

ÁREA → Área total registrada de terreno

VALOR LOTE = R$ 1.800,00/m² * 96 m²

VALOR LOTE = R$ 172.800,00

DETERMINAÇÃO DO VALOR DA BENFEITORIA

Imóvel de uso misto assobradado (comercial e residencial) com ótima localização

1 Salão médio comercial locado, dotado de 2 lavabos (unificação de 2 salas pequenas)

1 Sala pequena dotada de 1 lavabo, atualmente utilizada pela Sra. Neide

Rua Felipe Siqueira, 48 - 11 2473 4548 / 11 99727 7004 - Bragança Paulista SP

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Estimativa média construtiva por m² = R$ 1.600,00

7.2 CÁLCULO DO VALOR TOTAL

VALOR TOTAL = 172.800,00 + 266.240,00 = R$ 439.040,00

Em números redondos, temos

VALOR TOTAL = R$ 440.000,00 (Quatrocentos e quarenta mil reais)

R$ 440.000,00 (Quatrocentos e quarenta mil reais)

Bragança Paulista, 14 de maio de 2018.

Rua Felipe Siqueira, 48 - 11 2473 4548 / 11 99727 7004 - Bragança Paulista SP

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FOTOGRAFIAS 5 e 6: Vista interna da sala comercial em uso pela Sra. Neide