Laudo técnico de avaliação de apartamento

LAUDO TÉCNICO
DE AVALIAÇÃO
DE IMÓVEL
URBANO
APARTAMENTO
Nº DA MATRÍCULA: 34567
REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE BELO
HORIZONTE
SUMÁRIO
1. APRESENTAÇÃO E INTRODUÇÃO....................................................3
2. INDICAÇÃO DO SOLICITANTE..........................................................3
3. OBJETIVO............................................................................................3
4. IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL............................................................3
5. METODOLOGIA AVALIATÓRIA.........................................................4
6. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL...................................................................4
7. VISTORIA DO IMÓVEL........................................................................4
8. LEVANTAMENTO FOTOGRÁFICO/SITUAÇAO................................5
9. ANÁLISE DO MERCADO IMOBILIÁRIO...........................................11
10. ESTUDO DE VIABILIDADE TÉCNICO ECONÔMICO.......................11
11. HOMOGEINIZAÇÃO E TRATAMENTO MATEMÁTICO ..................12
11.1 HOMOGEINIZAÇÃO........................................................................14
11.2 TRATAMENTO MATEMÁTICO.......................................................15
11.3 MÉTODO SIMPLIFICADO...............................................................15
12. CONCLUSÃO......................................................................................16
13. ENCERRAMENTO..............................................................................17
14. ANEXOS..............................................................................................17
2
1. INTRODUÇÃO
O presente Laudo, atendendo à solicitação do Professor Pascoal,

determinar o valor de mercado atualizado do apartamento 201, em Santa Monica.
Componentes do Grupo:
Andréa Carla de Araújo

Liliane Estanislau de Azevedo
Lúcia de Fátima Rodrigues
Marcela Silva Ferreira
Nardely Cristina de Souza Pereira
Regina Célia de Carvalho Figueira Aburjaile
2. INDICAÇÃO DO SOLICITANTE
Dr. Pascoal Anselmo Santiago, professor da Disciplina Pesquisa de Mercado

e Avaliação imobiliária, do Centro de Formação Profissional Paulo Cezar Dias de Souza.
3. OBJETIVO
Avaliação de conclusão de módulo – Avaliação de imóvel para venda

Apuração do valor médio de mercado de um imóvel compreendido de apartamento,
situado no Conjunto Parque Residencial, Rua dos Comanches, n°10, bloco 7, apartamento
201, Santa Monica – Belo Horizonte.
Tendo a área de aproximadamente 81,32 M² (oitenta e um reais, trinta e dois metros
quadrados), de acordo sua respectiva planta.
4. IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL
MATRÍCULA 34567, C0MARCA DE BELO HORIZONTE

Apartamento número 201, situado no conjunto Parque Residencial de Santa Mônica IV,
com todas as suas benfeitorias, instalações e pertences com área de 81,34 m², e sua
fração ideal de terreno, com demais medidas, limites e confrontações de acordo com a
planta respectiva.
Imóvel situado a Rua dos Comanches, n°10, bloco 7, apartamento 201, Santa Monica –
Belo Horizonte.
Área total terreno:2880,00
Fração Ideal: 0.027770
3
6. METODOLOGIA AVALIATÓRIA
A pesquisa mercadológica é a única técnica capaz de aferir e comparar valores de

comercialização imobiliária.
E na presente avaliação o método mais usado para avaliar apartamentos, imóveis mais
específicos como o imóvel avaliado, será aplicado Comparativo Direto SIMPLIFICADO
O Método Comparativo Simplificado define o valor através da comparação com dados de

mercados semelhantes quanto às características intrínsecas e extrínsecas ao imóvel
avaliando. A pesquisa se concentrou em imóveis com as características semelhantes ao
imóvel avaliando.
7. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
O imóvel a ser avaliado é um apartamento de três quartos (sendo uma suíte), sala para
dois ambientes, cozinha, banheiro social, área, e uma DCE convertida em closet, uma
vaga de garagem, com 81,34 m2 (oitenta e um metros e trinta e quatro centímetros
quadrados), de frente, prédio com 06 (seis) unidades, em um prédio de três andares,
sendo duas unidades por andar com aproximadamente 42 (quarenta e dois) anos de
construção, situado no bairro Santa Mônica, na rua dos Comanches, 10 – apto 201 em
Belo Horizonte -MG
8. VISTORIA DO IMÓVEL
Foi feita uma vistoria “in loco”, no dia 14 de junho de 2022, às 13:30h.
Foi verificado que o imóvel está em bom estado de conservação, como podemos confirmar
através das fotos efetuadas no apartamento.
O prédio também se encontra bem conservado, em uma agradável região onde temos uma
pequena praça em frente ao imóvel com arvores que embelezam o local.
Temos duas grandes avenidas próximas ao imóvel, com ponto de ônibus, academia,
padarias e alguns comércios. Temos ainda a 300metros do imóvel uma escola (EMEI).
O bairro possui rede de esgoto, coleta de lixo, rede telefônica, rede de abastecimento de
agua, rede de energia elétrica, iluminação pública.
4
9. LEVANTAMENTO FOTOGRÁFICO
SUÍTE CASAL, BEM AREJADA COM CLOSET
DORMITÓRIO 1, BEM AREJADO DORMITÓRIO 2, BEM AREJAD
5
SALA DE DOIS AMBIENTES, BANCADA DE GRANITO
CORREDOR ACESSO Á SALA
6
CORREDOR ACESSO Á SALA HALL DE ACESSO AOS QUARTOS
ARÉA DE SERVIÇO COM TANQUE DE LOUÇA
7
COZINHA COM PIA E BANCADA EM MÁRMORE
8
BANHEIRO SOCIAL, COM BOX BLINDEX, E SANITÁRIO COM CAIXA ACOPLADA E
PIA EM MARMORE
CLOSET E SUÍTE, COM BLINDEX E PIA EM MÁRMORE
9
PORTA DE ACESSO AO APARTAMENTO
VISTA FRONTAL DO PRÉDIO
10
10. ANÁLISE MERCADOLÓGICA
Ao longo do tempo o bairro tem se desenvolvido consideravelmente, foram

construídas casas, escolas, parques e outros tipos de comércios que bem atende aos
moradores vizinhos e da região. A perspectiva é que daqui uns anos os valores dos
imóveis tenham crescimento acelerado e favorável, conforme informações colhidas de
imobiliárias da região a procura de imóveis semelhantes ao avaliado é grande.
11. ESTUDO DE VIABILIDADE TÉCNICO-ECONÔMICO
A pesquisa de mercado é fundamental no processo avaliatório porque é através dela que

devemos fazer as comparações dos imóveis pesquisados com os imóveis avaliando. É
importante fazer uma amostragem baseada nas características individuais de cada imóvel,
buscando o maior número possível de semelhanças para que a comparação se realize
com o maior rigor possível.
PESQUISA DE MERCADO – IMÓVEIS SIMILARES AO IMÓVEL AVALIANDO

IDAD AN ÁREA
Nº BAIRRO VALOR R$ Posição
E DAR m²
SANTA 40 1
01 195.000,00 81,00 FRENTE
MÔNICA
SANTA 42 2 FRENTE
02 166.000,00 81,00
MÔNICA
SANTA 42 1 FRENTE
03 195.000,00 84,00
MONICA
SANTA 40 3 FRENTE
04 170.000,00 86,00
MÔNICA
SANTA 40 10 FRENTE
05 120.000,00 90,00
MÔNICA
SANTA 40 2 FRENTE
06 160.000,00 80,00
MONICA
SANTA 42 7 FUNDO
07 230.000,00 80,00
MÔNICA
SANTA 42 2 FRENTE
08 185.000,00 80,00
MÔNICA
SANTA 38 1 FRENTE
09 190.000,00 83,00
MÔNICA
11
SANTA 45 3
10 220.000,00 82,00 FRENTE
MONICA
SANTA 50 2
11 185.000,00 90,00 FUNDO
MÔNICA
SANTA 35 3 FRENTE
12 240.000,00 75,00
MÔNICA
SANTA 41 1 FRENTE
13 240.000,00 74,00
MÔNICA
SANTA 39 6
14 250.000,00 65,00 FUNDO
MÔNICA
SANTA 47 2
15 160.000,00 90,00 FUNDO
MÔNICA
SANTA 45 1
16 197.000,00 90,00 FRENTE
MÔNICA
SANTA 38 5
17 340.000,00 88,00 FUNDO
AMÉLIA
SANTA 44 2
18 195.000,00 75,00 FRENTE
MONICA
SANTA 49 4 FRENTE
19 280.000,00 64,00
MÔNICA
SANTA 43 3 FRENTE
20 260.000,00 120,00
MÔNICA
12. HOMOGEINIZAÇÃO E TRATAMENTO MATEMÁTICO DAS AMOSTRAS
A pesquisa se concentrou preferencialmente em imóveis com as

características semelhantes ao imóvel avaliando e que estão em OFERTAS no mercado
imobiliário vigentes na data da Avaliação:
- 3 DORMITÓRIOS COM 1 SUÍTE
- 1 VAGA DE GARAGEM
- BAIRRO SANTA MONICA
Critério de bairro: considerar somente o bairro a Santa Mônica;

Critério de idade: considerar um intervalo de 6 anos para mais e para menos;
Critério de andar: considerar um intervalo de 4 andares para mais e para menos;
Critério de posição: considerar somente os apartamentos de frente.
TODOS OS IMÓVEIS PESQUISADOS POSSUEM SEMELHANÇA COM O IMÓVEL

AVALIANDO, NO QUE DIZ RESPEITO À SITUAÇÃO, À DESTINAÇÃO, E ÀS
CARACTERÍSTICAS
12
IDADE ANDAR VALOR ÁREA
Nº BAIRRO Posição
R$ m²
SANTA 40 1
01 195.000,00 81,00 FRENTE
MÔNICA
SANTA 42 2 FRENTE
02 166.000,00 81,00
MÔNICA
SANTA 42 1 FRENTE
03 195.000,00 84,00
MONICA
SANTA 40 3 FRENTE
04 170.000,00 86,00
MÔNICA
SANTA 40 10 FRENTE
05 120.000,00 90,00
MÔNICA
SANTA 40 2 FRENTE
06 160.000,00 80,00
MONICA
SANTA 42 7 FUNDO
07 230.000,00 80,00
MÔNICA
SANTA 42 2 FRENTE
08 185.000,00 80,00
MÔNICA
SANTA 38 1 FRENTE
09 190.000,00 83,00
MÔNICA
SANTA 45 3
10 220.000,00 82,00 FRENTE
MONICA
SANTA 50 2
11 185.000,00 90,00 FUNDO
MÔNICA
SANTA 35 3 FRENTE
12 240.000,00 75,00
MÔNICA
SANTA 41 1 FRENTE
13 240.000,00 74,00
MÔNICA
SANTA 39 6
14 250.000,00 65,00 FUNDO
MÔNICA
SANTA 47 2
15 160.000,00 90,00 FUNDO
MÔNICA
SANTA 45 1
16 197.000,00 90,00 FRENTE
MÔNICA
SANTA 38 5
17 340.000,00 88,00 FUNDO
MÔNICA
SANTA 44 2
18 195.000,00 75,00 FRENTE
MONICA
SANTA 49 4 FRENTE
19 280.000,00 64,00
MÔNICA
SANTA 43 3 FRENTE
20 260.000,00 120,00
MÔNICA
13
HOMOGEINIZAÇÃO
IDA AN ÁREA
Nº BAIRRO VALOR R$ R$/m²
DE DAR m²
SANTA 40 1
01 195.000,00 81,00 2.407,41
MÔNICA
SANTA 42 2
02 166.000,00 81,00 2.049,38
MÔNICA
SANTA 42 1
03 195.000,00 84,00 2.321,43
MONICA
SANTA 40 4
04 170.000,00 86,00 1.976,74
MÔNICA
SANTA 40 9
05 160.000,00 80,00 2.000,00
AMÉLIA
SANTA 42 5
06 185.000,00 80,00 2.312,50
MÔNICA
SANTA 38 4
07 190.000,00 83,00 2.289,15
MÔNICA
SANTA 45 3
08 220.000,00 82,00 2.682,93
MONICA
SANTA 41 8
09 240.000,00 74,00 3.243,24
MÔNICA
SANTA 45 1
10 197.000,00 90,00 2.188,88
MÔNICA
SANTA 44 2
11 195.000,00 75,00 2.600,00
MONICA
SANTA 43 3
12 260.000,00 120,00 2.166,66
MÔNICA
TOTAL 28.238,32
- TRATAMENTO MATEMÁTICO:
Realizamos a homogeneização e o tratamento de fatores pela MÉDIA FINAL,

estabelecendo um limite de variação de 20%
MÉDIA ARITMÉTICA = Valor Médio/m²

MA = 28.238.32 = R$/m² 2.323,19
12
MA = SOMA DO R$/ m² DAS 12 AMOSTRAS
MA = R$/m² 2.353,19
Nº DAS AMOSTRAS
MA + 20% + 20 % = R$/m² 2.823,83
▪ MÉDIA FINAL = R$/m² R$ 2.353.19
MA – 20% - 20 % = R$/m² 1.882,55
Eliminando-se as amostras foras dos intervalos determinados pela tolerância de 20%

de variação temos a eliminação de 01 amostra (nº 9)
14
IDA AN ÁREA
Nº BAIRRO VALOR R$ R$/m²
DE DAR m²
SANTA 40 1
01 195.000,00 81,00 2.407,41
MÔNICA
SANTA 42 2
02 166.000,00 81,00 2.049,38
MÔNICA
SANTA 42 1
03 195.000,00 84,00 2.321,43
MONICA
SANTA 40 4
04 170.000,00 86,00 1.976,74
MÔNICA
SANTA 40 9
05 160.000,00 80,00 2.000,00
AMÉLIA
SANTA 42 5
06 185.000,00 80,00 2.312,50
MÔNICA
SANTA 38 4
07 190.000,00 83,00 2.289,15
MÔNICA
SANTA 45 3
08 220.000,00 82,00 2.682,93
MONICA
SANTA 45 1
09 197.000,00 90,00 2.188,88
MÔNICA
SANTA 44 2
10 195.000,00 75,00 2.600,00
MONICA
SANTA 43 3
11 260.000,00 120,00 2.166,66
MÔNICA
TOTAL 24.995,08
n
1 24.995,08
X m= ∑
n i=1
X ¡=
11
=R $ 2.272,28
Xm=81,34 × 2.272,28=R $ 184.827,25
VALOR DO IMÓVEL
ÁREA PRIVATIVA R$/m² VALOR R$
m²
VALOR DO 81,34m² 2.272,28 184.827,25
IMÓVEL
FATOR CORREÇÃO OFERTA:

Arredondar o valor final estimado para o imóvel, utilizado, no máximo, 1% do valor
encontrado (previsto na ABNT)
VALOR DE MERCADO FINAL DO IMÓVEL

VALOR R$ FATOR DE VALOR FINAL DO IMÓVEL
15
CORREÇÃO
VALOR FINAL DO R$ (-1%) R$
ESTIMADO 184.827,26 183.000,00
Por tanto o valor do imóvel pode ser considerado de R$ 183.000,00.
13. CONCLUSÃO
Considerando que a pesquisa se baseou em imóveis OFERTADOS no mercado

imobiliário, e que como recomenda a NBR 14653, a definição de VALOR considera o valor
efetivamente negociado, sem honorários de intermediação. O Perito entende que deve ser
descontado o percentual de 5%.
L¡ = 183.000,00 – 5x183.000,00 = R$ 173.850,00

100
L¡ = 183.000,00 + 5x183.000,00 = R$ 192.150,00

100
É DO ENTENDER DO PERITO AVALIADOR QUE OS

VALORES DE MERCADO PARA O IMÓVEL AVALIANDO SÃO:
VALOR DE MERCADO MÉDIO ESTIMADO:

R$ 183.000,00
(CENTO E OITENTA E TRÊS MIL REIAS)
▪ LIMITE INFERIOR: R$ 173.850,00

▪ LIMITE SUPERIOR: R$ 192.150,00
- VALORES DE MERCADO, SEM GRAVAMES E NAS CONDIÇÕES EM QUE O IMÓVEL
SE ENCONTRA NA DATA DA AVALIAÇÃO
- VALORES SEM HONORÁRIOS DE INTERMEDIAÇÃO
14. ENCERRAMENTO
O presente parecer de avaliação é composto de Nº 30 páginas, todas de um

lado só, rubricadas pelo avaliador, que subscreve esta última.
16
Belo Horizonte 08 de Junho de 2021
Andréa Carla de Araújo

Liliane Estanislau de Azevedo
Lúcia de Fátima Rodrigues
Marcela Silva Ferreira
Nardely Cristina de Souza Pereira
Regina Célia de Carvalho Figueira Aburjaile
15. ANEXOS
▪ MATRÍCULA DO IMÓVEL
▪ IPTU
▪ FOTOS
▪ MAPA DE LOCALIZAÇÃO
▪ FONTES DE PESQUISA
▪ CURRÍCULO SUCINTO DO ACALIADOR
17
18
19
20
21
22
23
24
MAPA DE SITUAÇÃO DO IMOVEL – SATÉLITE GOOGLE
25
MAPA DE LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL
26
FONTES DE PESQUISA:
1 -COD 326114
https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-santa-monica-bairros-belo-horizonte-
com-garagem-81m2-venda-RS195000-id-2545935894/
2- COD 412831
3- COD 375383
4- COD UC2544
5- COD 350862
6- COD contatar Nosso Lar Imóveis Creci: 4282-5-MG

https://www.zapimoveis.com.br/imovel/venda-apartamento-3-quartos-com-area-de-servico-santa-
monica-belo-horizonte-mg-80m2-id-2561025016/
7- COD Contatar Soares Guimarães Imóveis Creci 05342-J-MG

https://www.zapimoveis.com.br/imovel/venda-apartamento-3-quartos-santa-monica-belo-horizonte-
mg-80m2-id-2479546308/
8- COD 2249
https://www.stuartimoveis.com.br/imovel/apartamento/belo-horizonte/santa-monica/2249
9- COD 2271
https://www.stuartimoveis.com.br/imovel/apartamento/belo-horizonte/santa-monica/2271
10- COD 528

11- COD 389591

https://www.casamineira.com.br/imovel/venda/apartamento-3-quartos-a-venda-no-santa-monica-
belo-horizonte-mg/6527739
12- COD 438988

27
13- COD 460053
14- COD 425522

15- COD 6926

https://www.ahabitarimoveis.com.br/imovel/apartamento/santa-monica/6926
16- COD 7176

https://www.ahabitarimoveis.com.br/imovel/apartamento/santa-monica/7176
17- COD 2685

https://www.stuartimoveis.com.br/imovel/apartamento/belo-horizonte/santa-amelia/26852
18- COD SanAme195

https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-santa-amelia-bairros-belo-horizonte-
19- COD 18487

20- COD AP3593

Andréa Carla de Araújo Liliane Estanislau de Azevedo
Lúcia de Fátima Rodrigues Marcela Silva Ferreira
Nardely Cristina de Souza Pereira Regina Célia de Carvalho Figueira Aburjaile

28
29

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LAUDO TÉCNICO

9. ANÁLISE DO MERCADO IMOBILIÁRIO...........................................11

10. ESTUDO DE VIABILIDADE TÉCNICO ECONÔMICO.......................11

11. HOMOGEINIZAÇÃO E TRATAMENTO MATEMÁTICO ..................12

11.2 TRATAMENTO MATEMÁTICO.......................................................15

11.3 MÉTODO SIMPLIFICADO...............................................................15

O presente Laudo, atendendo à solicitação do Professor Pascoal,

Andréa Carla de Araújo

Dr. Pascoal Anselmo Santiago, professor da Disciplina Pesquisa de Mercado

Avaliação de conclusão de módulo – Avaliação de imóvel para venda

MATRÍCULA 34567, C0MARCA DE BELO HORIZONTE

A pesquisa mercadológica é a única técnica capaz de aferir e comparar valores de

O Método Comparativo Simplificado define o valor através da comparação com dados de

SUÍTE CASAL, BEM AREJADA COM CLOSET

DORMITÓRIO 1, BEM AREJADO DORMITÓRIO 2, BEM AREJAD

CORREDOR ACESSO Á SALA

ARÉA DE SERVIÇO COM TANQUE DE LOUÇA

CLOSET E SUÍTE, COM BLINDEX E PIA EM MÁRMORE

VISTA FRONTAL DO PRÉDIO

Ao longo do tempo o bairro tem se desenvolvido consideravelmente, foram

11. ESTUDO DE VIABILIDADE TÉCNICO-ECONÔMICO

A pesquisa de mercado é fundamental no processo avaliatório porque é através dela que

PESQUISA DE MERCADO – IMÓVEIS SIMILARES AO IMÓVEL AVALIANDO

12. HOMOGEINIZAÇÃO E TRATAMENTO MATEMÁTICO DAS AMOSTRAS

A pesquisa se concentrou preferencialmente em imóveis com as

Critério de bairro: considerar somente o bairro a Santa Mônica;

TODOS OS IMÓVEIS PESQUISADOS POSSUEM SEMELHANÇA COM O IMÓVEL

Realizamos a homogeneização e o tratamento de fatores pela MÉDIA FINAL,

MÉDIA ARITMÉTICA = Valor Médio/m²

MA + 20% + 20 % = R$/m² 2.823,83

▪ MÉDIA FINAL = R$/m² R$ 2.353.19

MA – 20% - 20 % = R$/m² 1.882,55

Eliminando-se as amostras foras dos intervalos determinados pela tolerância de 20%

Xm=81,34 × 2.272,28=R $ 184.827,25

FATOR CORREÇÃO OFERTA:

VALOR DE MERCADO FINAL DO IMÓVEL

Por tanto o valor do imóvel pode ser considerado de R$ 183.000,00.

Considerando que a pesquisa se baseou em imóveis OFERTADOS no mercado

L¡ = 183.000,00 – 5x183.000,00 = R$ 173.850,00

L¡ = 183.000,00 + 5x183.000,00 = R$ 192.150,00

É DO ENTENDER DO PERITO AVALIADOR QUE OS

VALOR DE MERCADO MÉDIO ESTIMADO:

▪ LIMITE INFERIOR: R$ 173.850,00

O presente parecer de avaliação é composto de Nº 30 páginas, todas de um

Andréa Carla de Araújo

6- COD contatar Nosso Lar Imóveis Creci: 4282-5-MG

7- COD Contatar Soares Guimarães Imóveis Creci 05342-J-MG

10- COD 528

11- COD 389591

12- COD 438988

14- COD 425522

15- COD 6926

16- COD 7176

17- COD 2685

18- COD SanAme195

19- COD 18487

20- COD AP3593

Andréa Carla de Araújo Liliane Estanislau de Azevedo

Lúcia de Fátima Rodrigues Marcela Silva Ferreira

Nardely Cristina de Souza Pereira Regina Célia de Carvalho Figueira Aburjaile

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