Endereço do imóvel: Rua Jacob Ferrarini, 165

Solicitante: Rosana Taborda Assunção, proprietária do imóvel. RG. 19.284.945-

1 e CPF, 111.118.038-54 neste.

Corretor: Paulo Roberto, CRECI 213403

Data da avaliação: 28/01/2022

1
Sumário

Item .......................................................................................................... Pág.

Sumário ................................................................................................... 02
Finalidade ................................................................................................. 03
Da Competência....................................................................................... 04
Partes da ABNT/NBR ............................................................................... 05
Lista de Abreviaturas ................................................................................ 06
Identificação e Caracterização do Imóvel ................................................. 07
Número de Matrícula ................................................................................ 08
Área do Terreno e Dimensão do Imóvel ................................................... 08
Descrição da Vistoria ............................................................................... 09
Vista Aérea e Mapa de Localização ......................................................... 11
Metodologia Utilizada ............................................................................... 12
Pesquisa de Mercado ............................................................................... 13
Lista de Imóveis Referenciais................................................................... 13
I.A - Imóvel Avaliando .............................................................................. 14
Imóveis Referenciais – R1 ....................................................................... 15
Imóveis Referenciais – R2 ....................................................................... 16
Imóveis Referenciais – R3 ....................................................................... 17
Imóveis Referenciais – R4 ....................................................................... 18
Imóveis Referenciais – R5 ....................................................................... 19
Valor Médio do m² dos Imóveis Referenciais ........................................... 20
Anexos – Fotos do Imóvel Avaliando ....................................................... 21
Anexos – Fotos do Comércio da Região .................................................. 25
Anexos – Fotos das Ruas Entorno do I.A ................................................ 27
Anexos – Fotos da Rede Elétrica, Telefonia, Internet, água e esgoto...... 24
Tabela de Ross-Heidecke ........................................................................ 29
Tabela de Vida Útil dos Imóveis ............................................................... 30
Texto de Conclusão e Assinatura............................................................. 31
Currículo do Corretor de Imóveis ............................................................. 32

2
Finalidade: Este parecer técnico tem por finalidade, determinar o valor de
mercado para venda do apartamento situado à rua Jacob Ferrarini, 165,
apartamento 7 no Bairro de Jardim Graciosa, de propriedade da Sr.ª. Rosana
Taborda Assunção inscrita no CPF sob o número 111.118.038-54, imóvel este
descrito nos termos da matrícula nº 14305 do Cartório de Registro de Imóveis de
Campina Grande do Sul no estado do Paraná, e devidamente cadastrado junto
à Prefeitura de Campina Grande do Sul como contribuinte municipal nº
76.105.600/0001-86.

Número deste parecer PTAM-PRA 028/2022

3
Da Competência: Este está em conformidade com o disposto no art. 3º da lei
6.530 de 12 de maio de 1978 (D.O.V de 15/05/1978), que regulamenta a
profissão de Corretor de Imóveis (COFCI) nº 1066, de 22 de novembro de 2007
(D.O.V de 29/11/2007), a qual dispões sobre a competência do corretor de
imóveis para a elaboração de parecer técnico de avaliação mercadológica e
regulamentam a sua forma de elaboração.

4
Partes da ABNT NBR
A ABNT/NBR 14653 é constituída pelas seguintes partes, son o título geral
“Avaliação de Bens”

Parte 1: Procedimentos Gerais

Parte 2: Imóveis Urbanos

Parte 3: Imóveis Rurais

Parte 4: Empreendimentos

Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações de bens industriais em geral.

Parte 6: Recursos Naturais e Ambientais

Parte 7: Patrimônio Histórico

A NBR 14653-1 desempenha o papel de guia, indicando os procedimentos gerais

para as demais partes e seguindo as orientações da resolução COFECI 1066/04,
foi tomada em consideração em conjunto com a NBR 14653-2, NBR 14653-3 e
NBR 14653-4.

5
Lista de Abreviaturas

A.T.T – Área Total do Terreno

A.T.C – Área Total Construída
A.C – Idade Aparente da Construção
ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas
ART – Artigo
AT – Área do Terreno
CM² - Custo por Metro Quadrado
CNAI – Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis
CRECI -SP – Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo
DTC – Depreciação por Tempo de Construção
IA – Imóvel em Avaliação
IPTU – Imposto Predial e Territorial Urbano
M² - Metro Quadrado
MG – Média Geral
NBR – Normas Brasileiras
PTAM – Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica
R – Referenciais
R.F.D – Resultado de Fator de Depreciação
TG – Total Geral
V.G.V ou V.G.L – Valor Geral de Vendas ou Valor Geral de Locação
V.M – Valor Médio
V.V. – Valor de Venda

6
Identificação e caracterização do imóvel:

Número do Contribuinte: 76.105.600/0001-86

Número de Matricula e Cartório: O imóvel avaliado, de propriedade da Sr.ª.

Rosana Taborda Assunção, imóvel este que se encontra registrado no Cartório
de Registro de Imóveis de Campina Grande do Sul – PR, sob a Matricula número
14.305 nos seguintes termos:

O Imóvel é composto de:

• Apartamento em terreno de topografia plana, situada em área residencial

e comercial.
• Sua fachada é simples necessitando de reparos simples (pintura) bem
como possui considerável espaço interior.
• O Imóvel encontra-se localização em meio da quadra possuindo calçada.
• O local é de fácil estacionamento
• O imóvel encontra-se a 500 metros do comércio local.
• A região periférica possui imóveis comerciais (escolas, teatro, posto de
combustível, restaurantes, etc., dotado de infraestrutura e de serviços
públicos).
• O teto encontra-se em perfeito estado
• O imóvel apresenta boa iluminação natural e ventilação
• Necessitando de pintura externa simples.
• Orientação cardeal.

Imagem1: Número de Contribuinte

7
Número de Matricula: 14.305
Cartório de Registro de Imóveis de Campina Grande do Sul/PR
Área do Terreno e Dimensão do Imóvel

• O imóvel está localizado no primeiro andar ou segundo pavimento, na

parte dos fundos do prédio e do lado esquerdo de quem da Rua Jacob
Ferrarini olha para o condomínio com área construída exclusiva de
55,98m², área construída de uso comum de 3.2625m² e área total
construída de 59.2425m² com vaga de estacionamento descoberta
número 7 (sete) com 12,36m² área de uso comum de 23,21m²
correspondendo-lhe a cota de terreno de 65.2014m² e fração ideal do solo
de 0,1086687.
• O terreno medindo 15,00m de frente para rua Jacob Ferrarini tendo de
extensão da frente aos fundos em ambos os lados 40,00m e fechando na
linha de fundos com 15,00m perfazendo a área total de 600,00m².

8
Descrição da vistoria

O imóvel foi vistoriado “in loco” por este subscritor em companhia da Sr.ª Rosana
Taborda Assunção, proprietária do imóvel no dia 28/01/2022 no período da
manhã tendo sido conferida a metragem do prédio, verificada a idade do mesmo,
analisando seu estado de conservação, as avarias, as benfeitorias e a qualidade
do material utilizado em sua edificação.

Vistoria

Data da Vistoria 28/01/2022

Acompanhado Sr.ª Rosana T. Assunção
Qualificação do acompanhante Residente no local
Endereço Rua Jacob Ferrarini, 165 apto 7
Cidade / UF Curitiba / PR
CEP 83430-000
Matricula 14.305
Número Contribuinte 13.839
Área total 65.20124m²
Área privativa 55,98m²
Área total 65,20
Área de uso comum 3,26
Área total construída 59,24
Fração ideal 0,1086687

Terreno
Frente 15 metros
Orientação Leste
Extensão 40 metros
Topologia Plano
Posição No meio da quadra

9
 Edificação
Posição em relação a rua Mesmo nível
Quantidade de torres 1
Quantidade andares 2
Quantidade de unidades 8
Idade do imóvel 10 anos
Aspecto geral Médio padrão
Revestimento da fachada Pintura / textura
Esquadria janela Alumínio
Esquadria de portas Madeira
Entrada social de pedestres 1
Entrada de veiculo 1
interfone Sim
churrascaria Sim
Hidrômetro individual Sim

Elementos valorizantes infraestrutura

2 Centros comerciais Ruas pavimentadas

Vários pontos de ônibus Rede de telefonia
3 Padarias Rede de eletricidade
3 Supermercados Rede de TV a cabo
1 Agência de correios Rede de internet
1 Colégio de Ensino Fundamental Rede de água e esgoto
5 Farmácias
4 Agências bancárias
2 Lojas de automóveis

Sobre a edificação
Cômodo Descrição Piso Parede Teto

Hall Entrada 9m² Porcelanato Alvenaria Laje

1 Suíte Armário embutido Madeira
Espelhos Alvenaria Laje
Sala de Estar Madeira Alvenaria Laje
Cozinha Armários Embutidos Porcelanato Azulejos ate o teto Laje
Bancada p/refeição
Lavanderia Porcelanato Textura Laje

10
Imagem 3 – Google Maps (Vista aérea)

Imagem 4 – Google Maps (Mapa de localização)

11
Metrologia utilizada?

Método comparativo direto de dados de mercado

Em conformidade com a resolução COFECI 1066/07, o Anexo IV do ato

normativo 001/2011 do COFECI e considerando o item 8.2.1 ABNT/NBR 14653
para a elaboração deste parecer técnico de avaliação mercadológica e a
realização da avaliação do imóvel objeto deste parecer, utilizou-se o “Método
Comparativo Direto de Dados de Mercado”.

Pelo Método aplicado, foram levados em consideração as diversas tendências

de e flutuações do Mercado Imobiliário, identificando-se imóveis que tenham
elementos com atributos comparáveis, chamados imóveis referenciais, para
compará-los com o imóvel em avaliação. A partir da ponderação dos dados
obtidos, foi possível determinar o valor do bem imóvel.

É neste contexto que este método se apresenta como o mais recomendado e

utilizado para a avaliação de valor de imóveis.

12
Pesquisa de mercado – Lista dos imóveis referenciais:

R1/R2/R3/R4/R5

Foto da fachada (em Anexo)

Número deste imóvel referencial

Endereço do imóvel

Valor do imóvel

Metragem / área total e área construída

Idade da edificação e idade aparente

Estado da amostra

Fonte (onde obteve as informações)

13
IA – Imóvel Avaliando

Imóvel Residencial

Apartamento

M² de área construída – 59.2425

10 anos de idade

Estado de conservação entre novo e regular

14
Imóveis Referenciais

R1: Imóvel Residencial

Apartamento

44,50m² de área construída

5 anos de idade

Estado de conservação entre novo e regular

R$ 185.000,00

Valor M² = R$ 4.157,30

5÷70 = 0,0714 x 100 = 7,14 = 8 = 4,35 na tabela

(𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑜 𝑖𝑚ó𝑣𝑒𝑙 𝑥 𝐹𝑎𝑡𝑜𝑟 𝑅𝑜𝑠𝑠 𝐻𝑒𝑖𝑑𝑒𝑐𝑘)

Valor depreciado = valor do imóvel -
100

(4.157,30 𝑥 4,35)
Valor depreciado = R$ 4.157,30 -
100

(18.084,25)
Valor depreciado = R$ 4.157,30 -
100

Valor depreciado = R$ 4.157,30 – (180,84)

Valor depreciado = R$ 3.976,46

15
R2: Imóvel Residencial
Apartamento
52,50 m² de área construída
4 anos de idade
Estado de conservação entre novo e regular
R$ 225.000,00 Venda realizada
Valor M² = R$ 4.285,71

16
R3: Imóvel Residencial
Apartamento
55,00m² de área construída
6 anos de idade
Estado de conservação entre novo e regular
R$ 200.000,00 anunciado
R$ 200.000,00 anunciado menos 5% (R$ 10.000,00) = R$ 190.000,00
Valor M² = R$ 3.454,55
4÷70 = 0,0571 x 100 = 5,71 = 6 = 3,21 na tabela

(𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑜 𝑖𝑚ó𝑣𝑒𝑙 𝑥 𝐹𝑎𝑡𝑜𝑟 𝑅𝑜𝑠𝑠 𝐻𝑒𝑖𝑑𝑒𝑐𝑘)

Valor depreciado = valor do imóvel -
100

(3.454,55 𝑥 3,21)
Valor depreciado = R$ 3.454,55 -
100

(11.089,10)
Valor depreciado = R$ 3.454,55 -
100

Valor depreciado = R$ 3.454,55 – (110,89)

Valor depreciado = R$ 3.343,66

17
R4: Imóvel Residencial
Apartamento
52,00m² de área construída
5 anos de idade
Estado de conservação entre novo e regular
R$ 200.000,00 anunciado
R$ 200.000,00 anunciado menos 5% (R$ 10.000,00) = R$ 190.000,00
Valor M² = R$ 3.653,85
5÷70 = 0,0714 x 100 = 7,14 = 8 = 4,35 na tabela

(𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑜 𝑖𝑚ó𝑣𝑒𝑙 𝑥 𝐹𝑎𝑡𝑜𝑟 𝑅𝑜𝑠𝑠 𝐻𝑒𝑖𝑑𝑒𝑐𝑘)

Valor depreciado = valor do imóvel -
100

(3.653,85 𝑥 4,35)
Valor depreciado = R$ 3.653,85 -
100

(15.894,25)
Valor depreciado = R$ 3.653,85 -
100

Valor depreciado = R$ 3.454,55 – (158,95)

Valor depreciado = R$ 3.494,90

18
R5: Imóvel Residencial
Apartamento
54,00m² de área construída
4 anos de idade
Estado de conservação entre novo e regular
R$ 230.000,00 anunciado
R$ 230.000,00 anunciado menos 5% (R$ 11.500,00) = R$ 218.500,00
Valor M² = R$ 4.046,30
6÷70 = 0,086 x 100 = 8,57 = 10 = 5,53 na tabela

(𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑜 𝑖𝑚ó𝑣𝑒𝑙 𝑥 𝐹𝑎𝑡𝑜𝑟 𝑅𝑜𝑠𝑠 𝐻𝑒𝑖𝑑𝑒𝑐𝑘)

Valor depreciado = valor do imóvel -
100

(4.046,30𝑥 5,53)
Valor depreciado = R$ 4.046,30 -
100

(22.376,04)
Valor depreciado = R$ 4.046,30 -
100

Valor depreciado = R$ 4.046,30 – (223,76)

Valor depreciado = R$ 3.822,54

19
Valor médio do m² dos imóveis referenciais
R1 R$ 3.976,46
R2 R$ 4.285,71
R3 R$ 3.343,66
R4 R$ 3.494,90
R5 R$ 3.822,54

TOTAL R$ 18.923,27
5

Valor médio m² = R$ 3.784,65

Valor final homogeneizado do imóvel em avaliação = R$ 3.784,65 x 59,24
Valor final homogeneizado do imóvel em avaliação = R$ 224.202,67

20
Anexos
(Fotos do Imóvel Avaliando)

21
22
23
24
(Fotos do Comércio da Região)

25
26
(Fotos das Ruas do Entorno do I.A.)

27
(Fotos da Rede Elétrica, Telefonia, Internet e rede de água e esgoto)

28
(Tabela de Ross-Heidecke para depreciação de imóveis)

29
(Tabela de Vida Útil dos Imóveis do Bureau of Internal Revenue)

30
Texto de Conclusão

Com base em pesquisa de imóveis com elementos e características comparáveis

e por meio do tratamento técnico e ponderações dos seus atributos, utilizando o
Método Comparativo Direto de Dados de Mercado e aplicadas as devidas
técnicas de homogeneização que permitem a determinação do valor levando em
consideração as diversas tendências e flutuações especificas do Mercado
Imobiliário, a despeito de outros ramos da economia, conclui-se que Valor de
Mercado do imóvel objeto deste Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica é
de R$ 224.202,67 (duzentos e vinte e quatro mil e duzentos e dois reais e
sessenta e sete centavos).

Admite-se uma variação de até 5% (cinco por cento) do valor acima apresentado
para mais ou para menos, sendo, portanto, entre o mínimo de R$ 212.992,54
(duzentos e doze mil e novecentos e noventa e dois reais e cinquenta e quatro
centavos) e o máximo de R$ 235.412,80 (duzentos e trinta e cinco mil e
quatrocentos e doze reais e oitenta centavos), devido à margem do intervalo de
confiança da pesquisa realizada.

São Paulo 03 de fevereiro de 2.022.

______________________

Paulo Roberto Amarante

CRECI 213.403-F

31
Currículo do Corretor de Imóveis

Paulo Roberto Amarante

60 anos – Divorciado
Rua Professor Aníbal Monterio Machado, 67
Vila Butantã – São Paulo – Cep. 05361-000
Fone: (11) 99490-9853

Avaliação Mercadológica

Formação Acadêmica

✓ Ensino Superior Incompleto

Experiência Profissional

✓ Locutor Comercial

✓ Corretor de Imóveis

Qualificações e Cursos

✓ Ensino Técnico – Rádio e TV (SENAC)

✓ Curso TTI – Técnico em Transações Imobiliárias

32