Laudo de Avaliação

Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por JULIO CEZAR PETINI e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo,
protocolado em 19/09/2019 às 18:18 , sob o número WSRP19703861725

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LAUDO DE AVALIAÇÃO
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1030842-42.2015.8.26.0576 e código 46E8504.
1. CARACTERISTICAS
Inicialmente, tenho a expor:
1.1 - O assunto trata-se de Auto de Ação de Cumprimento de Sentença – Despesas Condominiais

movida pela Associação Residencial Marcia, contra José Marcelo Jorge Renaud – PROCESSO Nº
10130842-42.2015.8.26.0576/01 – 5ª Vara Cível da Comarca de São José do Rio Preto – SP.
1.2 - Conforme consta no AUTO DE PENHORA de fls. 29 dos autos (anexo ao Mandado de Avaliação)
o bem objeto é assim descrito:
“UM TERRENO URBANO, SITUADO NA RUA ANTONIO JOSÉ DA SILVEIRA COELHO, constituído pelo
lote 21, da quadra 20, do loteamento denominado “Residencial Márcia”, bairro desta cidade, medindo 15,20
metros de frente; 36,90 metros do lado direito de quem da citada rua olha para o imóvel, confrontando com o lote
20; 32,85 metros do lado esquerdo, confrontando com o lote 22; 15,00 metros nos fundos, confrontando com parte
do lote 19; encerrando uma área de 520,00 metros quadrados. Matrícula nº 75.562 do 2º ORI”.
Nota1: De acordo com a certidão de valor venal nº 885319/2019 emitida pela Prefeitura Municipal
de São José do Rio Preto que segue anexa a este laudo de avaliação, no referido lote, existe uma
casa de 362,65 metros quadrados. Também mostra que a área comum territorial é de 123,75 metros
quadrados, e a área comum construída é de 1,65 metros quadrados e o cadastro municipal está sob
o número 323527000, e está em nome de JOSÉ MARCELO JORGE RENAUD, conforme descreve
a matrícula 43.501 do 2º Ofício de Registro de Imóveis.
Nota2: Na matrícula do referido imóvel já foi averbado a construção da casa conforme Av.3/75.562,
em 22 de agosto de 2012. Que se descreve: “Prédio residencial com dois pavimentos, o qual
recebeu o n.º 110, da Rua Antônio José da Silveira Coelho, sendo o pavimento térreo:
residência: 199,67m², garagem: 33,12m², varanda 1: 32,40m², varanda 2: 4,26m², área de serviço:
12,45m² e piscina descoberta: 16,77m² e o pavimento superior: residência: 56,85m² e sacada:
7,13m², totalizando 362,65m²”.
Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por JULIO CEZAR PETINI e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 19/09/2019 às 18:18 , sob o número WSRP19703861725
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1.3 - De posse do MANDADO DE AVALIAÇÃO este perito dirigiu-se até ao local do imóvel em questão,
ou seja, Rua Antônio José da Silveira Coelho nº 110 – Residencial Marcia (Condomínio Damha III), Bairro
Residencial Marcia, em São José do Rio Preto, quando obteve os dados para elaboração do laudo.
Na vistoria fui acompanhado pelo Senhor José Marcelo Jorge Renaud.
1.4 - EQUIPAMENTOS UTILIZADOS PARA VISTORIA: Maquina Fotográfica Digital, Câmera fotográfica
do Smartfone, Automóvel, Trena metálica de 10m, Trena de fita de 50m, Celular com GPS.
2. EXAMES
Por ocasião dos exames, constato o seguinte, com relação ao imóvel em pauta:
2.1 - TERRENO
O imóvel em analise possui como principais características:
• Matrícula: nº 75.562 do Segundo Cartório de Registro de Imóveis

• Formato: Trapeizoidal.
• Perímetro: 15,20m + 36,90m + 15,00m + 32,85m = 99,95 metros
• Frente: 15,20 metros para Rua Antonio José da Silveira Coelho
• Lateral Direita: 36,90 metros com o lote 22
• Lateral Esquerda: 32,85 metros com o lote 20
• Fundos: 15,00 metros com o lote 9
• Área do Terreno: [(32,85 + 36,90) x 15,20] / 2 = 530,10 metros quadrados.
2.2 – BENFEITORIAS
No imóvel acima referido, há uma edificação executada, que podemos assim descrevê-la:
• Natureza e Ocupação: Residencial unifamiliar (Não comercial)
o CASA
• Cobertura: Telhas de Cimento (Tipo Tégula).
• Forro: De gesso em placas.
• Piso: Porcelanato (60x60 cm) – Suíte 01-02-03, Suíte Master casal 01, sala de jantar,
sala de estar, corredor, Sala de TV (Home Theather), Escritório, sacada 01 (frente da
casa), sacada 02 (suíte máster casal), cozinha, garagem, área de serviço, Banheiro
empregada, Banheiros suítes 01-02-03, banheiro piscina, lavabo e Suíte Master.
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Granito (90x90cm) Rústico – Corredor externo lado direito casa, corredor
externo lado esquerdo casa, rampa de acesso garagem e calçada frente da casa.
Granito Polido – Escada central da casa.
Porcelanato (90x90cm) – Varanda Gourmet.
• Revestimento: Porcelanato (40x80cm) – Banheiros suíte 01-02-03, Suíte Master Casal

01, cozinha, varanda gourmet, banheiro empregada, banheiro do escritório e banheiro
piscina.
Papel de parede – Lavabo
• Esquadrias: Porta Sacada 01 e 01 – Alumínio com vidro incolor 4 mm.

Porta de Entrada – Madeira
Janelas – Venezianas de alumínio com vidro Liso 4 mm – Suíte 01-02-03, Suíte
Master casal 01, sala de jantar, sala de estar, corredor, Sala de TV (Home
Theather), Escritório, sacada 01 (frente da casa), sacada 02 (suíte máster casal),
cozinha, área de serviço.
Janelas – Maxi-ar de alumínio e vidro boreal 4 mm – Banheiros suítes 01-02-03,
banheiro piscina, lavabo e Suíte Master casal 01 e Banheiro empregada.
Porta – Veneziana de alumínio – Corredor externo lateral direita e esquerda.
• Pintura: Látex Acrílico semi-brilho - Suíte 01-02-03, Suíte Master casal 01, sala de
jantar, sala de estar, corredor, Sala de TV (Home Theather), Escritório, sacada 01
(frente da casa), sacada 02 (suíte máster casal), tetos de todos os ambientes.
Cristal Acrilico – Todas a paredes externas da casa.
• Estrutura: Em concreto armado vigas e pilares – Casa 2 (dois) pavimentos.

Alvenaria de tijolo cerâmico 9x19x19 cm, revestido de reboco.
Fundação de estacas escavadas de concreto armado.
• Área total da casa: 362,65 metros quadrados.
2.3 - MELHORIAS PÚBLICAS
O local onde se situa o imóvel em questão, dispõe dos seguintes serviços públicos e
privados:
• Rede de água
• Rede de esgoto
• Rede de telefonia/internet fibra ótica
• Rede de energia elétrica
• Rede de Iluminação Pública
• Serviço de correio
• Serviço de entrega de gás liquefeito de petróleo
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4
• Serviço de coleta de lixo
• Serviço de transporte coletivo urbano
• Vigilância patrimonial privada
3. METODOLOGIA
Para estimar o valor de mercado do bem em questão, procederei da seguinte maneira:
3.1 - Aplicarei o chamado MÉTODO EVOLUTIVO, muito utilizado para avaliações.
Irei compor o valor total do imóvel, avaliando os seguintes itens:
3.1.1 – O Cálculo do Valor de Terreno
Para o cálculo do valor de mercado de terreno nu, realizo pesquisa (sites na internet,
jornais e outras fontes de informação), para obter o valor unitário por m² do terreno
(pterreno = R$/m²).
E aplico a seguinte equação com o dado coletado:
Vterreno = Aterreno x pterreno
Onde:
Vt = Valor do Terreno
At = Área do terreno
pt = Valor unitário por metro quadrado obtido em pesquisa
3.1.2 - O cálculo do custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciado.
Adoto um coeficiente de depreciação (tabela Ross-Heidecke), com o intuito de

efetuar-se um desconto para corrigir o desgaste causado pela idade e pelo uso.
Para isso aplicaremos as seguintes equações:
Kd = (100 – k) / 100
Onde:
Kd = Coeficiente de depreciação
k = Obtido em tabela (Ross – Heidecke)
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E depois:
Consulto o valor unitário por metro quadrado na Revista Construção Mercado
(Editora PINI).
Vbenfeitoria = Abenfeitoria x qbenfeitoria x kdepreciação

Onde:
Vb = Valor da benfeitoria
Ab = Área da benfeitoria
qb = Valor unitário da benfeitoria por metro quadrado (R$/m²)
kd = Coeficiente de depreciação
3.1.3 – O Valor de Comercialização.
Adicionando-se os valores do terreno e da benfeitoria, acrescidos do mencionado

fator de comercialização; o qual é inerente ás características próprias do imóvel, da
situação e também da conjuntura imobiliária local; podendo ser maior ou menor do à
unidade, dentro de certas limitações.
A equação então será a seguinte:
Vi = (Vt + Vb) x Fc
Onde:
Vi = Valor do imóvel
Vt = Valor do Terreno
Vb = Valor benfeitoria
Fc = Fator de comercialização
Importante:
Estimando o coeficiente relativo ao fator de comercialização, adoto o quadro II publicado a
seguinte as paginas 283 do livro denominado “Anais do Primeiro Congresso Brasileiro de Engenharia
de Avaliações” – Editora Pini; seguindo:
I. Classificação do imóvel: Grandes ou Pequenas estruturas: Apartamentos e Residências –

Padrão Alto – Normal.
Idade do Prédio: Novo até um ano à 40%
Até cinco anos à 30%
Até dez anos à 20%
Até quinze anos à 10%
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II. Classificação do imóvel: Prédios Industriais e Residências – Padrão Baixo.
III. Classificação do imóvel: Comerciais em zonas muito valorizadas.

4. CALCULO DO VALOR DO IMÓVEL
Vamos agora, calcular o valor de mercado do imóvel em analise:
4.1 – Cálculo do Valor do Terreno
4.1.1 – Através de pesquisa obtida no mercado imobiliário (sites locais) pesquisa anexa,
obtivemos o seguinte valor unitário de terreno nu:
qt = R$ 770,96/m² (média dos valores)
4.1.2 – Aplicando agora a equação referida, teremos:
Vterreno = Aterreno x pt x Ffator (Urbanização fechada)

Vt = 520,00m² x R$ 770,96/m² x 1,1
Vt = R$ 440.992,51
ou
Vt = R$ 440.000,00
4.2 – Cálculo do Valor das Benfeitorias (Estruturas Edificadas)
4.2.1 – Através da Revista Construção Mercado, CUPE Custos Unitário Pini de Edificações
(ver quadro anexo), obtivemos o seguinte valor unitário para este imóvel:
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qb = R$ 2.247,32/m² x 1,35 (coeficiente de ajuste/despesas indiretas)
qb = R$ 3.033,88/m²
4.2.2 – Através da Consulta a Tabela de Ross-Heidecke, obtemos:
K = 9,31 (idade em percentagem da vida = 16%)

Daí:
Kd = (100-K) / 100
Kd = (100 – 9,31) / 100
Kd = 0,9069
4.2.3 – Assim, aplicando a referida equação teremos:
Vben = Aben x qben x Kdepre
Vb = 362,65m² x R$ 3.033,88/m² x 0,9069
Vb = R$ 997.804,55
4.3 – Cálculo do Valor do Imóvel (Terreno + Benfeitorias)
Portanto, o valor final do imóvel em questão, será calculado, com a aplicação da referida
equação matemática:
Vi = (Vt + Vb) x Fc
Vi = (R$ 440.000,00+ R$ 997.804,55) x 1,10
Vi = R$ 1.581.585,00
Ou
Vi = R$ 1.550.000,00 (arredondamento)
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INFORMAÇÕES IMPORTANTES:
Para melhorar meu trabalho e ter melhor controle da perícia, consultei imobiliárias idôneas da
cidade de São José do Rio Preto, são elas:
1 – Imobiliária Habicasa Imóveis – Srta. Elaine Souza

Telefone: 17 3364-0970 / 17 9 9702-0421
2 – Imobiliária Rozani SC Ltda. – Sr. Carlos ou Paulo

Telefone: 17 3235-3010
3 – Imobiliária Sidiney Oliva – Sr. Sidiney Oliva

Telefone: 17 3202-4000
4 – Imobiliária Inca – Sr. Wanderlei Tolentino Oliveira

Telefone: 17 3232-7122 / 9 9713-9902
5 – Imobiliária Redentora – Sr. Edie Gracindo Neves

Telefone: 17 2139-1000 / 9 9791-6290
5. CONCLUSÃO DO LAUDO
Diante do exposto, em agosto de 2019, concluo que o imóvel objeto desta perícia
(Matrícula nº 75.562 do 2º ORI) composto de terreno + edificação residencial unifamiliar nele existente,
possui o valor de mercado da ordem de:
R$ 1.550.000,00 (Um milhão quinhentos e cinquenta mil reais)

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TERMO DE ENCERRAMENTO
O Presente trabalho (Processo 1030842-42.2015.8.26.0576/01 da 5ª Vara Cível – segue em

34 folhas, contendo 01 foto aérea (Google) + 37 fotografias + 01 cópia da tabela CUPE + 01 cópia
da tabela Ross-Heidecke + 03 pesquisas de valor de terreno + 01 certidão de Valor Venal.
São José do Rio Preto, 01 de setembro de 2019.
___________________________________________
JULIO CEZAR PETINI
Engenheiro Civil – Engenheiro de Custos – Engenheiro de Avaliação e Pericia.
CREA SP 5060907624
10
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MATRÍCULA nº 75.562 DO 2º ORI
ARQUIVO FOTOGRÁFICO
LOCALIZADO NA RUA ANTONIO JOSÉ DA SILVEIRA COELHO, N° 110

ABAIXO SEGUEM AS FOTOS A IDENTIFICAR O IMÓVEL RESIDENCIAL
BAIRRO RESIDENCIAL MARCIA – CONDOMINIO DAMHA III DE SÃO JOSÉ DO RIO PRETO - SP
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Vista da Frente do Imóvel – (Foto 01)
Foto da Localização do Imóvel – (Foto Google)
13
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Vista da Frente do Imóvel – (Foto 02)
Vista da Sala de Estar e Escada – (Foto 03)

14
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Vista da Sala de Estar - (Foto 05)
Vista da Sala de Jantar - (Foto 04)
15
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Vista do Escritório Andar Superior - (Foto 07)
Vista do Escritório Andar Superior - (Foto 06)
16
fls. 102
Vista do Hall do Andar Superior - (Foto 09)
Vista da Varanda 01 Andar Superior - (Foto 08)
17
fls. 103
Vista da Sala de TV (Home Theather) – (Foto 11)
Vista do Banheiro Social do Andar Superior (Foto 10)
18
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Foto da Escada – (Foto 12)
Vista da Escada – (Foto 13)

19
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Vista do Lavado – (Foto 14)
Vista da Cozinha – (Foto 15)

20
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Vista do Área de Serviço – (Foto 16)
Vista da Varanda Gourmet – (Foto 17)

21
fls. 107
Vista da Varanda Gourmet – (Foto 18)
Vista do Corredor Acesso aos Quatos – (Foto 19)

22
fls. 108
Vista da Suíte 01 – (Foto 20)
Vista da Frente do Imóvel – (Foto 01))

23
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Vista do Banheiro da Suíte 01 – (Foto 22)
Vista da Suíte 02 idem Suíte 03 – (Foto 23)

24
fls. 110
Vista do Closet da Suíte 02 idem da Suíte 03 – (Foto 24)
Vista do Banheiro da Suíte 02 idem da Suíte 03 – (Foto 25)

25
fls. 111
Vista da Suíte Casal Master – (Foto 27)
Vista do Corredor da Suíte Casal Master – (Foto 26)
26
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Vista do Closet da Suíte Casa Master – (Foto 28)
Vista do Banheiro da Suíte Casal Master – (Foto 29)

27
fls. 113
Vista da Varanda 02 Suíte Casal Master – (Foto 30)
Vista do Corredor Lateral Esquerda Fundos – (Foto 31)

28
fls. 114
Vista do Corredor Fundos – (Foto 33)
Vista do Banheiro da Piscina Fundos – (Foto 32)
29
fls. 115
Vista do Corredor Lateral Direita – (Foto 34)
Vista do Corredo Lateral Esquerda Frente da Casa – (Foto 35)

30
fls. 116
Vista do Banheiro da Empregada – (Foto 37)
Vista do Corredor Lateral Esquerda Frente da Casa – (Foto 36)
31
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33
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1.1 - O assunto trata-se de Auto de Ação de Cumprimento de Sentença – Despesas Condominiais

Na vistoria fui acompanhado pelo Senhor José Marcelo Jorge Renaud.

O imóvel em analise possui como principais características:

• Matrícula: nº 75.562 do Segundo Cartório de Registro de Imóveis

• Natureza e Ocupação: Residencial unifamiliar (Não comercial)

• Forro: De gesso em placas.

• Revestimento: Porcelanato (40x80cm) – Banheiros suíte 01-02-03, Suíte Master Casal

• Esquadrias: Porta Sacada 01 e 01 – Alumínio com vidro incolor 4 mm.

• Estrutura: Em concreto armado vigas e pilares – Casa 2 (dois) pavimentos.

Fundação de estacas escavadas de concreto armado.

• Área total da casa: 362,65 metros quadrados.

2.3 - MELHORIAS PÚBLICAS

Para estimar o valor de mercado do bem em questão, procederei da seguinte maneira:

3.1 - Aplicarei o chamado MÉTODO EVOLUTIVO, muito utilizado para avaliações.

Irei compor o valor total do imóvel, avaliando os seguintes itens:

3.1.1 – O Cálculo do Valor de Terreno

E aplico a seguinte equação com o dado coletado:

Vterreno = Aterreno x pterreno

3.1.2 - O cálculo do custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciado.

Adoto um coeficiente de depreciação (tabela Ross-Heidecke), com o intuito de

Vbenfeitoria = Abenfeitoria x qbenfeitoria x kdepreciação

3.1.3 – O Valor de Comercialização.

Adicionando-se os valores do terreno e da benfeitoria, acrescidos do mencionado

I. Classificação do imóvel: Grandes ou Pequenas estruturas: Apartamentos e Residências –

III. Classificação do imóvel: Comerciais em zonas muito valorizadas.

4. CALCULO DO VALOR DO IMÓVEL

Vamos agora, calcular o valor de mercado do imóvel em analise:

4.1 – Cálculo do Valor do Terreno

qt = R$ 770,96/m² (média dos valores)

4.1.2 – Aplicando agora a equação referida, teremos:

Vterreno = Aterreno x pt x Ffator (Urbanização fechada)

4.2 – Cálculo do Valor das Benfeitorias (Estruturas Edificadas)

4.2.2 – Através da Consulta a Tabela de Ross-Heidecke, obtemos:

K = 9,31 (idade em percentagem da vida = 16%)

4.2.3 – Assim, aplicando a referida equação teremos:

Vben = Aben x qben x Kdepre

Vb = 362,65m² x R$ 3.033,88/m² x 0,9069

4.3 – Cálculo do Valor do Imóvel (Terreno + Benfeitorias)

Vi = (R$ 440.000,00+ R$ 997.804,55) x 1,10

1 – Imobiliária Habicasa Imóveis – Srta. Elaine Souza

2 – Imobiliária Rozani SC Ltda. – Sr. Carlos ou Paulo

3 – Imobiliária Sidiney Oliva – Sr. Sidiney Oliva

4 – Imobiliária Inca – Sr. Wanderlei Tolentino Oliveira

5 – Imobiliária Redentora – Sr. Edie Gracindo Neves

R$ 1.550.000,00 (Um milhão quinhentos e cinquenta mil reais)

O Presente trabalho (Processo 1030842-42.2015.8.26.0576/01 da 5ª Vara Cível – segue em

São José do Rio Preto, 01 de setembro de 2019.

LOCALIZADO NA RUA ANTONIO JOSÉ DA SILVEIRA COELHO, N° 110

Vista da Sala de Estar e Escada – (Foto 03)

Vista da Escada – (Foto 13)

Vista da Cozinha – (Foto 15)

Vista da Varanda Gourmet – (Foto 17)

Vista do Corredor Acesso aos Quatos – (Foto 19)

Vista da Frente do Imóvel – (Foto 01))

Vista da Suíte 02 idem Suíte 03 – (Foto 23)

Vista do Banheiro da Suíte 02 idem da Suíte 03 – (Foto 25)

Vista do Banheiro da Suíte Casal Master – (Foto 29)

Vista do Corredor Lateral Esquerda Fundos – (Foto 31)

Vista do Corredo Lateral Esquerda Frente da Casa – (Foto 35)

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