PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO

MERCADOLÓGICA
IMÓVEL RESIDENCIAL
Paulo Schneider corretor CRECI 7911 / Avaliador De Imóveis CNAI 25411
29/10/2020

Para a avaliação do imóvel foi utilizado o método comparativo direto com homogeneização por
fatores, conforme descrito na Norma Brasileira NBR-14653
 PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO
MERCADOLÓGICA
Requerente: THAISA RODRIGUES DA CONCEIÇÃO
Área Total do Terreno: 251,37 m²
Código Municipal: 16692

I-Considerações Preliminares
Inicialmente devemos salientar que o valor do presente imóvel no final deste laudo foi
determinado pela realidade de mercado, ou seja, em função da lei da oferta e da procura. O
valor aqui atribuído é aquele pelo qual se pode vender, permutar e alienar, baseando-se na
realidade de mercado, aferido pela oferta e procura contemporânea na cidade de Guarantã do
Norte/ MT.

II- Localização do Imóvel

Situado na Av. Lions Club n°692, Jardim Aeroporto, no município de Guarantã do
Norte/MT, sendo parte do denominado Lote 09 (nove), da Quadra 177 (cento e setenta e
sete) com as seguintes coordenadas geográficas 9°57'31.65"S 54°54'40.55"O

III-Descrição do Imóvel
Imóvel Residencial, Localizado na Av. Lions Club n°692, Jardim Aeroporto, no município
de Guarantã do Norte/MT, com área total de 251,37 m², imóvel sem matrícula.
Imóvel contendo uma casa em alvenaria de 70,00m² de área construída.

IV- Objetivo da Avaliação

Esta avaliação de imóvel urbano tem por objetivo determinar o valor mercadológico (venda)
tomando por base imóvel de características semelhantes, ofertados e negociados nas
proximidades do imóvel avaliando.

V- Metodologia
Os procedimentos de levantamento serão baseados em normas da ABN T
(Associação Brasileira de Normas Técnicas), principalmente as NBR 14653 e 5676, bem
como a NB 502/89, utilizando-se:

•O METÓDO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO COM

TRATAMENTO DE FATORES, com saneamento dos valores das amostras
utilizando o critério excludente de Chauvenet e o tratamento estatístico fundamentado
na teoria estatística de pequenas amostras (n<30) com a destruição de “t” de Student,
havendo amostras suficientes e disponíveis.
•METÓDO COMPARATIVO DE CUSTOS DE REPRODUÇÃO DE
BENFEITORIAS, utilizando-se tabela SINDUSCON (Sindicato das Indústrias da
Construção) com tratamento de fatores de depreciação segundo Ross-Heidecke.

VI - Profissional Responsável

PAULO EDUARDO SCHNEIDR JUNIOR, brasileiro, casado Corretor de imóveis

portador do CRECI/MT n° 7911 Avaliador De Imóveis CNAI: n° 25411
e CPF: 312.136.888-50 residente e domiciliado a Linha Morada do Sol s/n, Bairro
Cotrel, Guarantã do Norte-MT
Contato: 66-99720-5731/ Paulo.junior@imobiliarianovacapital.com.br

VII - Anexos
-FOTOS DO IMÓVEL AVALIANDO
-FOTOS DAS AMOSTRAS
-MAPA LOCALIZAÇÃO IMÓVEL AVALIANDO E AMOSTRAS
-MAPA COM DISTÂNCIA DO IMÓVEL AVALIANDO E FACULDADE UNIFAMA
-CROQUI DE LOCALIZAÇÃO DENTRO DO BAIRRO
- CROQUI DE LOCALIZAÇÃO DENTRO DA QUADRA
-CERTIDÃO DE LOCALIZAÇÃO
-CERTIDÃO DE VALOR VENAL
-TABELA CUB SINDUSCON-MT
-CERTIFICADO CNAI AVALIADOR
-REGULARIDADE DO AVALIADOR
VIII - MEMÓRIA DE CÁLCULO

Avaliação de imóvel por comparação direta com tratamento por fatores

VALOR DO IMÓVEL AVALIANDO: R$ 75.561,82

Imóvel avaliando
Imóvel Residencial, Localizado na Av. Lions Club n°692, Jardim Aeroporto, no município
de Guarantã do Norte/MT.
Imóvel contendo uma casa em alvenaria de 70,00m² de área construída.
Área: 251,37m²

Método empregado:
Para a avaliação do imóvel foi utilizado o método comparativo direto com
homogeneização por fatores, conforme descrito na Norma Brasileira NBR-14653.
Por este método, o imóvel avaliando é avaliado por comparação com imóveis de
características semelhantes, cujos respectivos valores unitários (por m²) são
ajustados com fatores que tornam a amostra homogênea.

O saneamento dos valores amostrais foi feito utilizando-se o Critério Excludente

de Chauvenet e o tratamento estatístico fundamentou-se na Teoria Estatística
das Pequenas Amostras (n<30) com a distribuição 't' de Student com confiança
de 80%, consoante com a Norma Brasileira.

A amostra desta avaliação foi tratada com os seguintes fatores:

F1: Localização
F2: Topografia
F3: Infraestrutura pública

Imóveis amostrados para comparação:

Imóvel 1:
Terreno residencial / comercial de esquina na Av. Lions x Av. Jatobá.
Imóvel a venda com a Sra. Marina pelo contato 66 99995-5454

Área: 746m²
Valor: R$550.000,00
Valor por metro quadrado: R$737,71
Fator de homogeneização Localização: 0,80
 Fator de homogeneização Topografia: 0,80
Fator de homogeneização Infraestrutura pública: 0,90

Imóvel 2:
Terreno residencial denominado Lote 08 da Quadra 18 Jardim Aeroporto
Imóvel a venda com a Sr. Alessandro pelo contato 66 99959-3650

Área: 260m²
Valor: R$55.000,00
Valor por metro quadrado: R$211,61
Fator de homogeneização Localização: 1,20
Fator de homogeneização Topografia: 0,90
Fator de homogeneização Infraestrutura pública: 1,00

Imóvel 3:
Terreno residencial denominado Lote 16 da Quadra 28 Jardim Aeroporto
Imóvel a venda com a Sr. Silvio pelo contato 66 99977-8634

Área: 540m²
Valor: R$50.000,00
Valor por metro quadrado: R$92,68
Fator de homogeneização Localização: 1,20
Fator de homogeneização Topografia: 1,10
Fator de homogeneização Infraestrutura pública: 1,00

Tabela de homogeneização:

Imóvel R$/m² F1 F2 F3 R$/m² homog.

1 737,71 0,80 0,80 0,90 424,92
2 211,61 1,20 0,90 1,00 228,54
3 92,68 1,20 1,10 1,00 122,34

Valores homogeneizados (Xi), em R$/m²:

Média: X = ∑(Xi)/n
X = 258,60

Desvio padrão: S = √(∑(X - Xi) ²)/(n-1)

S = 153,52
Verificação dos valores pelo Critério Excludente de Chauvenet:
O quociente entre o desvio (d) de cada amostra e o desvio padrão deve ser
menor que o valor crítico (VC), fornecido pela tabela de Chauvenet.
Ou seja: d = |Xi - X|/S < VC

Valor crítico para 3 amostras, pela Tabela de Chauvenet: VC = 1,38

Amostra 1: d = |424,92 - 258,60| / 153,52 = 1,08 < (amostra

1.38 pertinente)
Amostra 2: d = |228,54 - 258,60| / 153,52 = 0,20 < (amostra
1.38 pertinente)
Amostra 3: d = |122,34 - 258,60| / 153,52 = 0,89 < (amostra
1.38 pertinente)

Cálculo da amplitude do intervalo de confiança:

Os limites do intervalo de confiança (Li e Ls) são os extremos dentro dos quais,
teoricamente, um valor tem 80% de chance de se encontrar.
Eles são determinados pelas fórmulas: Li = X - tc * S/√(n-1) e Ls = X + tc *
S/√(n-1),
onde tc é o valor da Tabela de Percentis da Distribuição t de Student, para 80%
de confiança e 2 (n-1) graus de liberdade.

Limite inferior do intervalo de confiança (Li):

Li = 258,60 - 1.89 * 153,52/√(3 - 1) = 53,44
Limite superior do intervalo de confiança (Ls):
Ls = 258,60 + 1.89 * 153,52/√(3 - 1) = 463,76

Cálculo do campo de arbítrio:

Considerando-se a grande dilatação do intervalo de confiança, o campo de
arbítrio será estipulado em aproximadamente 10% em torno da média.
Campo de arbítrio: de R$232,74 a R$320,46

Tomada de decisão sobre o valor unitário do imóvel avaliando:

Obs.: O perito tem liberdade para determinar o valor unitário dentro do campo de
arbítrio.

Como não há valores dentro do campo de arbítrio, sugerimos utilizar a média das
amostras como valor unitário.

Valor unitário do imóvel avaliando: R$300,60

Resultado final:
Valor final = Valor unitário * área
Valor final = R$300,60 * 251,37 = R$ 75.561,82

Valor do imóvel avaliando: R$ 75.561,82

O terreno do imóvel tem um grande Declive, e isso faz com que o Valor do
mesmo tenha uma grande desvalorização.
 AVALIAÇÃO DA EDIFICAÇÃO (Casa)

A área construída da edificação de 70,00 m². Para se alcançar o preço do m.²

do imóvel avaliado são utilizados índices obtidos pelo SINDUSCON/ MT,
mês de referência Setembro de 2020.
Utilizando-se da fórmula matemática obtemos então o valor de mercado do
imóvel em tela conforme se segue:
A edificação tem padrão construtivo RESIDÊNCIA POPULAR (RP1Q)
A edificação contém 80% de vida útil aparente, Depreciação F entre
reparos simples e importantes

Depreciação F=86,70

Ve = Ac x Preço/m² x (1-k)
Ve= 70,00 x 1.528,23 (1-0,867)
Ve = 106.976,10 x 0,233
Ve = 24.925,43
(Vinte e Nove Mil Novecentos e Vinte e Cinco Reais e Quarenta e Três Centavos)
IX - Avaliação e Diagnóstico do Mercado:
Guarantã do Norte é um município brasileiro do estado de Mato Grosso. “Localiza-se a
uma latitude 09º47’15” sul e a uma longitude 54º54'36" oeste, estando a uma altitude de
345 metros. Sua população estimada em 2019 de 35 816 habitantes.
O municipio de Guarantã do Norte esta localizado a 725 quilômetros de Cuiabá, por estar
localizada as margens da BR-163 que liga Cuiabá a Santarém possui um economia
diversificada tendo bases fortes na pecuária, produção agrícola e fruticultura.
A localização do imóvel está na área urbano do município, tendo sua valorização
constantemente elevada, devido ser uma avenida com a proximidade da área central e da
faculdade, é também evidente e já real a pavimentação da Avenida onde a prefeitura já está
executando a obra.
A faculdade UNIFAMA, hoje conta com quase 2.000 Alunos, e também já tem um grande
projeto de ampliação, atravessando por cima da avenida Lions Club.
O comércio do município encontra-se com desempenho lento. Havendo na cidade um
número relevante de transações imobiliárias, construções de pequeno, e grande porte, por
conta disso, há certa procura por moradias e imóveis residenciais ou comerciais, e
algumas pessoas considerando o município um local para seu novo lar e por consequência
de sua família. A quantidade de ofertas de bens similares é Baixa e a absorção pelo
mercado pode ser considerada Normal.

De acordo com trabalho “In Loco”, o valor de mercado do referido imóvel é:

VT = Vt + Ve
VT = 75.561,82+ 24.925,43
VT = 100.487,25

Valor Total do Imóvel R$ 100.487,25

. (Cem Mil Quatrocentos e Oitenta e Sete Reais e Vinte e Cinco
Centavos.)

Guarantã do Norte/MT, 29 de Outubro de 2020.

PAULO EDUARDO SCHNEIDR JUNIOR

CRECI N° 7911
Corretor(a) de Imóveis
Avaliador De Imóveis
CNAI: 25411