LAUDO DE AVALIAÇÃO PARA IMÓVEIS URBANOS

1. SOLICITANTE:

Laynara Lorranny Santiago Souza

CPF: 700.364.764-80
Endereço: Padre Benedito Alves – 54, Apodi/RN.

2. PROPRIETÁRIO:

Maria Liz Alves Rodrigues

CPF: 016.234.434-90
Endereço: Luiz Jácome Aluízio – 1985, Campinas/SP.

3. OBJETO DA AVALIAÇÃO:

3.1 Endereço:

Avenida Vinght Rosado - 249 Campinas/SP.

3.1 Tipo do Bem:

Imóvel com função residencial.

Figura 1 – Entrada da residência

3.2 Descrição Sumária do Bem:

Trata-se de um imóvel residencial urbano, localizado em uma área nobre da cidade,

com área total de 300m^2, situado na latitude 5° 47' 42" e longitude 35° 12' 34", o que
corresponde ao endereço na Avenida Vinght Rosado, Bairro Portal da chapada,
Campinas/SP. CEP: 59700-000, em nome do solicitante conforme Certidão nº 549-540.
Inicia-se a descrição do retângulo no vértice P-00, daí segue com azimute de 72º34’06” por
uma extensão de 20m até encontrar o vértice P-01, limitando-se com a margem da Rua
projetada; daí segue com azimute de 170º20’05” por uma extensão de 10m até encontrar o
P-02, limitando-se com outros ocupantes de terreno da União; daí segue com azimute de
265º35’49” por uma extensão de 20m até encontrar com o vértice P-03, limitando-se com a
margem de uma rua projetada; daí segue com azimute 351º47’01” por uma extensão de
10m até encontrar com o P-00, início da descrição fechando o retângulo. Sendo estes 10m
para frente da avenida principal da cidade, os 10m de fundo com a escola Particular Nossa
Senhora da conceição, os 20m lateral esquerda ao lado da rua João Epitácio Nogueira e a
20m lateral direita, vizinho a outra residência. Sua arquitetura é moderna e minimalista,
contendo: 1 garagem para 1 carro; 1 sala de estar; sala de jantar com cozinha em conceito
aberto; 3 quartos sendo um deles uma Suíte; Área de lazer em espaço permeável com
churrasqueira; 1 área de serviço; 1 sala de jogos; 1 escritório.

3.3 Proprietário do imóvel:

Foi apresentada como documentação a Certidão em nome de Maria Liz Alves

Rodrigues, portadora do CPF: 016.234.434-90.

4. FINALIDADE DO LAUDO:

Avaliação do valor de mercado do imóvel da Figura 1, para proposta de venda.

5. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO:

Essa presente avaliação tem como objetivo, considerando o valor à vista, de analisar o
real valor do imóvel localizado na Avenida Vinght Rosado, nº 249 na cidade de Campinas-
SP.

6. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES:

O presente trabalho foi elaborado atendendo a Norma Brasileira para Avaliação de Bens
- Imóveis Urbanos (NBR-14.653-2) da Associação Brasileira de Normas Técnicas, ABNT.

As atividades básicas do presente processo avaliatório fundamentam-se nos seguintes

elementos:
- Vistoria realizada "In loco" em 10/10/2022;
- A casa só possuiu apenas um morador, que foi o proprietário, durante um período de
dois anos;
- Coleta de dados realizada junto às imobiliárias, pessoas físicas (vendedores) e
profissionais idôneos atuantes e conhecedores do mercado imobiliário local. Não foram
efetuadas investigações relativas a defeitos nos títulos e considerou-se que os
documentos são bons e as informações prestadas por terceiros são confiáveis e de boa-
fé;

A presente avaliação baseia-se nas dimensões constante em documentação fornecida

pelo contratante: Certidão nº 549-540.

7. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO:

7.1 CARACTERÍSTICAS GERAIS

Região predominantemente residencial, com estabelecimentos comerciais nas suas

proximidades. Há pavimentação asfáltica, meio-fio, rede de abastecimento de água, rede de
distribuição elétrica, esgotamento sanitário, drenagem urbana. Possui um terreno plano, no
nível da rua com a avenida ligada ao centro da cidade.

8. DIAGNÓSTICO DO MERCADO:

No presente diagnóstico levou-se em consideração diversos fatores, sendo eles: o

retorno as atividades presenciais pós-pandemia, ocasionando a retomada dos empregos; o
aumento da disponibilidade de crédito pelos bancos; e o aumento da demanda por imóveis.
Esta condição leva ao mercado progressivo.

Com o crescimento progressivo do mercado imobiliário e bem como as

características de implantação e serviços disponíveis e a tipicidade do imóvel, caracterizou-
se o imóvel como de liquidez alta.

CARACTERIZAÇÃO DO MERCADO IMOBILIÁRIO:

1) Liquidez: liquidez alta;

2) Desempenho de mercado: progressivo;
3) Número de ofertas: médio;
4) Absorção pelo mercado: rápida;
5) Público alvo para absorção do bem: pessoas físicas;
6) Facilitadores para negociação do bem: localização, arquitetura.
9. INDICAÇÃO DO MÉTODOS E PROCEDIMENTO UTILIZADO:

O valor final do terreno foi encontrando pelo MCDM (Método Comparativo Direto de
Dados de Mercado) seguindo os protocolos e indicações da NBR 14653-2 – Avaliação de
bens – Parte 2: Imóveis urbanos.

9.1 PESQUISA DE VALORES E TRATAMENTO DOS DADOS DO TERRENO:

Período de pesquisa: outubro 2022

Tratamento dos dados:

Para determinar o valor final do imóvel avaliado utilizou-se como referência os

dados de 25 imóveis nas proximidades com características aproximadas, sendo 13 dados
efetivamente considerados.

Por Análise Estatística simples, estudamos o comportamento do valor

médio das ofertas encontradas corrigindo os valores pelo fator de oferta.

Maior valor 300,00

Menor valor 200,00
Média 249,06
Desvio padrão 34,64
Coefic.de variação 13,9%

A média é representativa da amostra analisada após a retirada dos dados n o 4, 14

e 20.

d/s TABELADO 2,24 Resultado do teste de Chauvenet:    

d/s SUPERIOR 1,47 O valor extremo máximo pode ser mantido.
d/s INFERIOR 1,42 O valor extremo mínimo pode ser mantido.
                 
Nível de confiança 80% Limite Inferior Valor Médio Limite Superior
Tc TABELADO 1,328
Intervalo de 238,51 249,06 259,61
confiança 10,55

Como os dados foram coletados em oferta, os valores devem ser corrigidos pelo
fator de oferta. Modelos estatísticos realizados em Teresina apontam para um FC
de 0,91%. Devido ao mercado na praia ser mais volátil e variável durante o anos,
adotaremos o valor de 0,9. Desta forma os valores unitários do terreno são:

Valor Unitário da Média

● Valor médio: R$224,15
● Valor mínimo: R$214,66 (4,42%)
 ● Valor máximo: R$233,64 (4,23%)

Valor Total
● Valor médio: R$620.689,28
● Valor mínimo: R$594.410,71
● Valor máximo: R$646.967,85

Campo de Arbítrio do Valor Unitário

● Mínimo: R$190,52
● Máximo: R$257,77

Após análise dos resultados e do mercado avaliamos o terreno em:

R$600.000,00(seiscentos mil reais).

9.2 GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO DA AVALIAÇÃO DO

TERRENO:

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO II
Segundo a classificação da norma NBR 14.653-2 da ABNT, conforme Tabela de
Fundamentação anexa, o nosso laudo se enquadrou no Grau de Fundamentação
II pelo uso do fator de comercialização estimado.

GRAU DE PRECISÃO III

O nosso laudo se enquadrou no Grau de Precisão III, conforme Tabela de
Fundamentação anexa, com amplitude do Intervalo de confiança de 80% em torno
do valor central da estimativa somar 8,65%.

9.4 RESULTADO DA AVALIAÇÃO DO BEM:

Avaliamos o imóvel com todas as benfeitorias e equipamentos em:

R$407.000,00

13. OBSERVAÇÕES COMPLEMENTARES IMPORTANTES:

Não foi necessário usar o valor do Campo de Arbítrio. Os dados pesquisados são
de oferta. Apesar do modelo ter apenas dados de oferta, utilizamos o valor médio
em função da qualidade superior do avaliando e pelo fato de termos utilizado o
fator de comercialização para correção dos dados. Em função dos efeitos da
pandemia do COVID19 indicamos prudência na adoção de qualquer dos valores
estimados nesse Laudo pois refletem a realidade atual sem prescrever ou indicar
futuras alterações de mercado.
14. PROFISSIONAIS RESPONSÁVEIS:

Autor: Eric Araújo Facundo

Título: Engenheiro Civil;
CPF: 450.565.788-34; CREA: 435854864; IBAPE-PE; Certificado Avaliador 435 pelo
IBAPE Nacional.
Autor: Joanna Paulla Alves de Castro
Título: Engenheira Civil;
CPF: 700.364.764-80; CREA: 548585848; IBAPE-PE; Certificado Avaliador 878 pelo
IBAPE Nacional.
Autor: Sara Cavalcante Silva
Título: Engenheira Civil;
CPF: 434.546.872-57; CREA: 54952023; IBAPE-PE; Certificado Avaliador 911 pelo
IBAPE Nacional.

16. LOCAL E DATA DO LAUDO:

Campinas – São Paulo, Brasil. 10 de novembro de 2022

17. ANEXOS:

16.1 – Documentação Fotográfica do Imóvel;

16.2 – Pesquisa de Mercado;
16.3 – Anotação da Responsabilidade Técnica (A.R.T)
16.4.n – Memorial Fotográfico