CURSO REGISTRO DE IMÓVEIS DESCOMPLICADO – PROFESSOR

MARCOS SALOMÃO
SEMANA DO REGISTRO DE IMÓVEIS DESCOMPLICADO

AULA 02 – DIA 06/10/2021

EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
- Loteamentos: é possível fazer na área urbana, área de expansão urbana e área de
urbanização específica.

→ É possível ter um imóvel rural dentro da zona urbana, baseado no critério da

destinação, ou seja, com destinação rural.

Os imóveis rurais possuem um tamanho mínimo – fração mínima de parcelamento

(FMP). O mínimo depende do local onde está localizado o imóvel rural. Desse modo, não
é possível ter matrícula quando o imóvel for menor que a fração mínima de parcelamento.

EXCEÇÕES: Decreto 62.504/68 e Lei 5.868/72.

Lei n° 5.868/72
Art. 8º - Para fins de transmissão, a qualquer título, na forma do Art. 65
da Lei número 4.504, de 30 de novembro de 1964, nenhum imóvel rural
poderá ser desmembrado ou dividido em área de tamanho inferior à do
módulo calculado para o imóvel ou da fração mínima de parcelamento
fixado no § 1º deste artigo, prevalecendo a de menor área.
(...)
§ 4°. O disposto neste artigo não se aplica:
I - aos casos em que a alienação da área destine-se comprovadamente a
sua anexação ao prédio rústico, confrontante, desde que o imóvel do
qual se desmembre permaneça com área igual ou superior à fração
mínima do parcelamento;
II - à emissão de concessão de direito real de uso ou título de domínio
em programas de regularização fundiária de interesse social em áreas
rurais, incluindo-se as situadas na Amazônia Legal;
III - aos imóveis rurais cujos proprietários sejam enquadrados como
agricultor familiar nos termos da Lei no 11.326, de 24 de julho de 2006;
ou
IV - ao imóvel rural que tenha sido incorporado à zona urbana do
Município.
 § 5º. O disposto neste artigo aplica-se também às transações celebradas
até esta data e ainda não registradas em Cartório, desde que se
enquadrem nas condições e requisitos ora estabelecidos.

O inciso IV acima, resolve o problema do caso em que o imóvel

permanece com finalidade rural mas foi incorporada à zona urbana do
Município.

Desmembramentos de imóveis rurais que visem a constituir novos imóveis com

destinação diversa (não rural):

Decreto n° 62.504/68
Art 2º Os desmembramentos de imóvel rural que visem a constituir
unidades com destinação diversa daquela referida no Inciso I do Artigo
4º da Lei nº 4.504, de 30 de novembro de 1964, não estão sujeitos às
disposições do Art. 65 da mesma lei e do Art. 11 do Decreto-lei nº 57,
de 18 de novembro de 1966, desde que, comprovadamente, se destinem
a um dos seguintes fins:

I - Desmembramentos decorrentes de desapropriação por necessidade

ou utilidade pública, na forma prevista no Artigo 390, do Código Civil
Brasileiro, e legislação complementar.

II - Desmembramentos de iniciativa particular que visem a atender

interesses de Ordem Pública na zona rural, tais como:

a) Os destinados a instalação de estabelecimentos comerciais, quais

sejam:
1 - postos de abastecimento de combustível, oficinas mecânicas,
garagens e similares;
2 - lojas, armazéns, restaurantes, hotéis e similares;
3 - silos, depósitos e similares.

b) os destinados a fins industriais, quais sejam:

1 - barragens, represas ou açudes;
2 - oleodutos, aquedutos, estações elevatórias, estações de tratamento
de àgua, instalações produtoras e de transmissão de energia elétrica,
instalações transmissoras de rádio, de televisão e similares;
3 - extrações de minerais metálicos ou não e similares;
4 - instalação de indústrias em geral.

c) os destinados à instalação de serviços comunitários na zona rural

quais sejam:
1 - portos marítimos, fluviais ou lacustres, aeroportos, estações
ferroviárias ou rodoviárias e similares;
2 - colégios, asilos, educandários, patronatos, centros de educação física
e similares;
3 - centros culturais, sociais, recreativos, assistenciais e similares;
 4 - postos de saúde, ambulatórios, sanatórios, hospitais, creches e
similares;
5 - igrejas, templos e capelas de qualquer culto reconhecido, cemitérios
ou campos santos e similares;
6 - conventos, mosteiros ou organizações similares de ordens religiosas
reconhecidas;
7 - Áreas de recreação pública, cinemas, teatros e similares.

Art. 3º Os desmembramentos referidos no inciso I do Artigo 2º deste

decreto independem de prévia autorização do Instituto Brasileiro de
Reforma Agrária, devendo o desapropriado:
a) apresentar nova Declaração de Propriedade de Imóvel Rural,
referente a área remanescente;
b) juntar à nova Declaração, certidão atualizada da transcrição
imobiliária, em que conste a averbação do ato expropriatório, referido,
expressamente, a área desmembrado.

Art. 4º Os desmembramentos resultantes de transmissão a qualquer

título, de frações ou parcelas de imóvel rural para os fins especificados
no inciso II do Artigo 2º do presente Decreto, serão necessariamente
limitados à área que, comprovadamente, for necessária à realização de
tais objetivos e dependerão de prévia autorização, por parte do Instituto
Brasileiro de Reforma Agrária. (atual INCRA).

→ Deve-se observar a FMP para evitar o parcelamento irregular do solo – não pode
fazer escritura pública ou registrar nesses casos.
→ Várias chácaras com áreas menores que a fração mínima de parcelamento podem
se transformar em núcleo urbano informal consolidado – podendo ser aplicada a
REURB, Lei 13.465/17.
→ Não é possível fazer usucapião em imóveis do Sistema Financeiro de Habitação,
aqueles da CAIXA, pois estão afetados à finalidade pública. IMÓVEIS
PÚBLICOS NÃO PODEM SER USUCAPIDOS.

- LOTEAMENTOS REGULARES – LEI 6.766/79

Parcelamento do solo urbano – é fatiar o terreno, a gleba. Pode ser pelos procedimentos:
1 - Loteamento – é a subdivisão da gleba em lotes que serão destinados a edificação e à
venda, com ABERTURA de novas vias de circulação com logradouros públicos, com
áreas entregues ao Poder Público (Município). Cada Município cria a porcentagem da
área que será entregue. O Município cria as diretrizes para cada loteamento. O Município
precisa aprovar o projeto (com mapa, memorial descritivo) e após a aprovação esse
projeto é levado ao Registro de Imóveis. Assim, depois da qualificação positiva feita pelo
oficial, registra o loteamento e somente depois os lotes serão vendidos.

→ O loteador precisa ter o cronograma de obras com a duração máxima de 4 (quatro)

anos, prorrogáveis por mais 4 (quatro) anos, aprovado e dar instrumento de
garantia para a execução dessas obras ao Município.
→ Após registrado o loteamento, o oficial abrirá uma matrícula para cada lote. Abre-
se matrícula para as áreas púbicas que foram entregues ao Município.
→ Os lotes serão vendidos, APÓS O REGISTRO DO LOTEAMENTO, por meio
do contrato de promessa/compromisso de compra e venda (com pagamento
parcelado). Após a quitação das parcelas, faz-se a escritura pública.
→ Essa escritura pública será levada ao Registro de Imóveis (registra).

→ Art. 108, CC – a regra é que a escritura pública é essencial à validade dos

negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou
renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior
salário mínimo vigente no País. Já o contrato preliminar (o
compromisso/promessa de compra e venda) pode ser feito por instrumento
particular.

→ Após a quitação das parcelas ou é feita a escritura pública ou haverá a adjudicação

compulsória.

→ Pode fazer a cessão da promessa de compra e venda por trespasse.

→ Promessa de compra e venda paga ITBI? Em regra, não. E na cessão? STF
entendeu que não caberá, sendo aplicado aos processos em andamento. O
registrador tem que pedir a guia do município dispensando, pois o registrador é
responsável tributário. É no RI que transfere a propriedade.
 →A promessa de compra e venda pode ir ao Registro de Imóveis? SIM, será
registrada na matrícula. Há uma distinção:

A promessa de compra e venda é direito obrigacional, MAS para transformá-la em

direito real, vinculada ao terreno, deve-se levar essa promessa ao cartório de Registro
de Imóveis.

***Direito real – relação com a coisa, gera direito de sequela, de buscar o imóvel. Gera
segurança jurídica.

***Direito obrigacional – relação com a pessoa, cabendo indenização.

→ ATENÇÃO: Alguns Estados, como São Paulo, dispensa a escritura pública desde
que quitada a promessa de compra e venda – art. 26, § 6o, Lei 6.766/79. Isso vale
para o loteamento.
→ Esse contrato de promessa de compra e venda, do loteamento e também da
incorporação, possui a cláusula de irretratabilidade – não permite o credor se
arrepender. Os imóveis que não são de loteamento, que já estão no mercado,
podem conter a cláusula de retratabilidade.

2 - Desdobro – depende de lei municipal para determinar até quantos lotes poderá ser
desdobrado, procedimento mais simples, menos burocrático, sendo necessária a
autorização da prefeitura, com mapa, memorial descritivo assinado por profissional
habilitado e ART apenas, levado ao Registro de Imóveis. O Município vai determinar
qual a metragem mínima do lote, respeitando a Lei 6766/79. Não pode burlar a lei do
parcelamento do solo e depois requerer usucapião. A usucapião de lotes irregulares é
exceção.

3 - Desmembramento - subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com

APROVEITAMENTO DO SISTEMA VIÁRIO EXISTENTE, DESDE QUE NÃO
IMPLIQUE NA ABERTURA de novas vias e novos logradouros públicos.

CONDOMÍNIOS
- Condomínio Edilício – edificações com parte de propriedade exclusiva e parte que são
de propriedade comum (com respectiva fração ideal no solo e nas partes comuns).

- Condomínio Comum – duas ou mais pessoas que são proprietários de um todo. Há

direito de preferência entre os condôminos (art. 504, CC).

A regra de condomínio comum e com o direito de preferência se aplica aos coerdeiros.

- Mancomunhão - disciplinado no regime de bens entre os cônjuges. O mesmo terreno

será dos dois, sendo os dois donos de TUDO, JUNTOS. Pode vender os 50% do terreno
quando do divórcio sem partilha? É divergente, há quem entenda que precisa fazer a
partilha e quem entenda que será transformado em condomínio.

- Loteamento de Acesso Controlado - entrega de áreas para o Município, ou seja,

públicas. Deve se identificar para entrar no loteamento, tendo um controle de acesso. O
proprietário possui apenas o lote privado, não tendo áreas comuns.

- Condomínio de Lotes - popularmente chamado de condomínio fechado) –

empreendimento totalmente privado, não há ruas públicas. Tudo é dos moradores.
Analogia com o prédio “deitado”. Possui áreas comuns como ruas, estrutura, sendo de
propriedade dos moradores e os lotes são privados, sendo do proprietário do respectivo
do lote.

COMPRA E VENDA

Novamente o art. 108 do CC – Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é

essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência,
modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o
maior salário mínimo vigente no País.

EXCEÇÃO: Sistema Financeiro de Habitação, Lei de Consórcio, Alienação Fiduciária

(pode ser por instrumento particular).
A hipoteca quase não é mais utilizada. O imóvel hipotecado pode ser vendido, em regra
(art. 1.475 do CC). Já a hipoteca da cédula de crédito rural e a hipoteca instituída em favor
da CAIXA, precisa da anuência do credor.

Na alienação fiduciária a propriedade fica com o banco em garantia até a quitação da

dívida. O imóvel pode ser vendido pelo devedor fiduciante? Pode, desde que por cessão
de DIREITOS, dos seus direitos aquisitivos, com obrigatoriedade da anuência do credor
fiduciário.

DOAÇÃO

A doação está muito ligada ao instituto do direito real de usufruto. Muito comum a doação
do imóvel (nua-propriedade) e reserva do usufruto.

O usufruto não pode ser alienado. O usufrutuário pode locar o bem imóvel, ou seja, tirar
os frutos e usar.

É possível comprar imóvel que tenha usufruto? SIM, compra-se a nua-propriedade, mas
permanece o usufruto. A compra só do usufruto NÃO É POSSÍVEL.

Uma pessoa pode comprar a nua-propriedade e o usufruto – por escritura pública e a

pessoa fica com a propriedade plena.

O doador pode dispor de 50% do patrimônio. Código Civil:

CC, Art. 549. Nula é também a doação quanto à parte que exceder à de que o doador, no
momento da liberalidade, poderia dispor em testamento.

Essa disposição está relacionada à proteção da legítima dos herdeiros necessários:

CC, Art. 1.846. Pertence aos herdeiros necessários, de pleno direito, a metade dos bens da
herança, constituindo a legítima.

Direito de acrescer no usufruto – o usufruto é instituído a duas pessoas, falecendo uma,

fica o usufruto integralmente para a outra pessoa.

Doação conjuntiva – direito de acrescer legal. Pelo Código Civil:

CC, Art. 551. Salvo declaração em contrário, a doação em comum a mais de uma
pessoa entende-se distribuída entre elas por igual.

Parágrafo único. Se os donatários, em tal caso, forem marido e mulher, subsistirá

na totalidade a doação para o cônjuge sobrevivo.

Cláusulas restritivas – incomunicabilidade, impenhorabilidade, inalienabilidade. É

possível estabelecer essas cláusulas na doação. Elas podem prevalecer pela vida toda do
donatário ou durante a vida do doador.

Doação com cláusula de reversão - o doador, no ato da liberalidade, estabelece que o

bem doado retorne ao seu patrimônio em caso de falecimento do donatário.
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