INSTRUMENTOS DE INTERVENÇÃO E DE CONTROLE URBANO NO ESTATUTO DA CIDADE

 REGULAMENTAÇÃO DO ART. 182, § 4º DA CF

a) Parcelamento/edificação compulsória;
b) IPTU progressivo;
c) Desapropriação.

 INSTRUMENTOS DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA

a) Usucapião (especial e/ou coletiva).

 INSTRUMENTOS DE INTERVENÇÃO URBANÍSTICA

a) Direito de superfície;
b) Direito de preempção;
c) Outorga onerosa do direito de construir (solo criado);
d) Transferência do direito de construir;
e) Operação urbana consorciada;
f) Estudo de impacto de vizinhança.
1 Parcelamento/edificação compulsória (art. 182 CF e art. 5º EC)

CF Art. 182. A política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público municipal,
conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento
das funções sociais da cidade e garantir o bem- estar de seus habitantes.
(...)
§ 4º - É facultado ao Poder Público municipal, mediante lei específica para área incluída no
plano diretor, exigir, nos termos da lei federal, do proprietário do solo urbano não edificado,
subutilizado ou não utilizado, que promova seu adequado aproveitamento, sob pena,
sucessivamente, de:
I - parcelamento ou edificação compulsórios;
II - imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana progressivo no tempo;
III - desapropriação com pagamento mediante títulos da dívida pública de emissão
previamente aprovada pelo Senado Federal, com prazo de resgate de até dez anos, em
parcelas anuais, iguais e sucessivas, assegurados o valor real da indenização e os juros
legais.

1.1 Conceitos importantes:

a) Solo urbano não edificado: Trata-se de terreno, terra nua que não há nada. Embora não esteja
edificado, poderia ser utilizado. Exemplo: estacionamento.
 b) Imóvel subutilizado: É aquele que existe construção, só que inferior ao índice legal definido no plano
diretor (art. 5, § 1, EC).

 Exemplo: X tem um terreno de 200 m², com uma casa minúscula e em péssimas condições no meio.

Estatuto da Cidade - Art. 5 Lei municipal específica para área incluída no plano diretor poderá
determinar o parcelamento, a edificação ou a utilização compulsórios do solo urbano
não edificado, subutilizado ou não utilizado, devendo fixar as condições e os prazos para
implementação da referida obrigação.
§ 1 Considera-se subutilizado o imóvel:
I – cujo aproveitamento seja inferior ao mínimo definido no plano diretor ou em legislação dele
decorrente;
II – (VETADO)

c) Imóvel urbano não utilizado: Além de não ser edificado, não está sendo utilizado para qualquer
circunstância.

 Problemas: interferência nos preços dos aluguéis, ocupação por pessoal em situação de rua, uso do
imóvel para consumir drogas etc.

1.2 Procedimento: art. 5, Estatuto da Cidade

Estatuto da Cidade - Art. 5 Lei municipal específica para área incluída no plano diretor poderá
determinar o parcelamento, a edificação ou a utilização compulsórios do solo urbano
não edificado, subutilizado ou não utilizado, devendo fixar as condições e os prazos para
implementação da referida obrigação.
§ 1 Considera-se subutilizado o imóvel:
I – cujo aproveitamento seja inferior ao mínimo definido no plano diretor ou em legislação dele
decorrente;
II – (VETADO)
§ 2 O proprietário será notificado pelo Poder Executivo municipal para o cumprimento da
obrigação, devendo a notificação ser averbada no cartório de registro de imóveis.
§ 3 A notificação far-se-á:
I – por funcionário do órgão competente do Poder Público municipal, ao proprietário do imóvel
ou, no caso de este ser pessoa jurídica, a quem tenha poderes de gerência geral ou
administração;
II – por edital quando frustrada, por três vezes, a tentativa de notificação na forma prevista
pelo inciso I.
§ 4 Os prazos a que se refere o caput não poderão ser inferiores a:
I - um ano, a partir da notificação, para que seja protocolado o projeto no órgão municipal
competente;
II - dois anos, a partir da aprovação do projeto, para iniciar as obras do empreendimento.
 § 5 Em empreendimentos de grande porte, em caráter excepcional, a lei municipal
específica a que se refere o caput poderá prever a conclusão em etapas, assegurando-se
que o projeto aprovado compreenda o empreendimento como um todo.

a) çPrimeiro passo: o Poder Público Municipal notificará o proprietário, a notificação deverá ser averbada
no registo de imóveis.

 Caso o proprietário do imóvel seja pessoa jurídica, a notificação será feita na pessoa do represente
legal/contratual.

 Após três tentativas infrutíferas de notificação, esta será feita por meio de edital.

b) Segundo passo: o proprietário terá um ano para protocolar um projeto no órgão municipal competente.
Quando aprovado, terá dois anos para começar as obras do seu empreendimento.

1.3 Transmissão inter vivos ou causa mortis: Uma vez notificado, mesmo que haja transmissão inter vivos ou
causa mortis, todas as obrigações são transferidas, seja de apresentar o projeto ou de iniciar a edificação.

Estatuto da Cidade -Art. 6 A transmissão do imóvel, por ato inter vivos ou causa mortis,
posterior à data da notificação, transfere as obrigações de parcelamento, edificação ou
utilização previstas no art. 5 desta Lei, sem interrupção de quaisquer prazos.
1.4 Empreendimentos de grande porte: A lei municipal pode prever a conclusão do empreendimento por
etapas.

 Ex: shopping.

1.5 Plano diretor de Ituiutaba:

1.6 Parcelamento: A Lei 6.766, de 19 de dezembro de 1979 dispõe sobre o parcelamento do solo urbano;

 A lei é manual técnico que institui os parâmetros mínimos para o parcelamento do solo nos
municípios que, por sua vez, podem complementá-lo conforme as necessidades locais.

a) Conceito: O parcelamento do solo é o procedimento pelo qual ocorre a divisão da terra em partes
juridicamente independentes destinadas à edificação.

 Pode ser realizado por loteamento ou desmembramento, mediante aprovação do Poder Público
municipal;

Lei 6.766/79 - Art. 4. Os loteamentos deverão atender, pelo menos, aos seguintes
requisitos:
I - as áreas destinadas a sistemas de circulação, a implantação de equipamento urbano
e comunitário, bem como a espaços livres de uso público, serão proporcionais à
densidade de ocupação prevista pelo plano diretor ou aprovada por lei municipal para a zona
em que se situem.
II - os lotes terão área mínima de 125m² (cento e vinte e cinco metros quadrados) e frente
mínima de 5 (cinco) metros, salvo quando o loteamento se destinar a urbanização
específica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente
aprovados pelos órgãos públicos competentes;
III – ao longo das faixas de domínio público das rodovias, a reserva de faixa não
edificável de, no mínimo, 15 (quinze) metros de cada lado poderá ser reduzida por lei
municipal ou distrital que aprovar o instrumento do planejamento territorial, até o limite
mínimo de 5 (cinco) metros de cada lado. (Redação dada pela Lei nº 13.913, de 2019)
III-A - ao longo da faixa de domínio das ferrovias, será obrigatória a reserva de uma
faixa não edificável de, no mínimo, 15 (quinze) metros de cada lado; (Redação dada Lei
nº 14.285, de 2021)
III-B - ao longo das águas correntes e dormentes, as áreas de faixas não edificáveis
deverão respeitar a lei municipal ou distrital que aprovar o instrumento de
planejamento territorial e que definir e regulamentar a largura das faixas marginais de
cursos d´água naturais em área urbana consolidada, nos termos da Lei nº 12.651, de 25 de
maio de 2012, com obrigatoriedade de reserva de uma faixa não edificável para cada trecho
de margem, indicada em diagnóstico socioambiental elaborado pelo Município; (Incluído pela
Lei nº 14.285, de 2021)
IV - as vias de loteamento deverão articular-se com as vias adjacentes oficiais,
existentes ou projetadas, e harmonizar-se com a topografia local.
(...)
 E em Ituiutaba? Lei 4.726, de 13 de maio de 2020 - Ituiutaba
(2) Definido para a zona em que estiver inserido.

2 IPTU progressivo (art. 182 CF e art. 7º EC): Não sendo cumpridas as exigências do art. 5º do EC, a alíquota
do IPTU poderá ser majorada pelo prazo de 05 anos consecutivos. Após, será mantida a cobrança no valor
máximo.

CF Art. 182. A política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público municipal,
conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento
das funções sociais da cidade e garantir o bem- estar de seus habitantes.
(...)
§ 4º - É facultado ao Poder Público municipal, mediante lei específica para área incluída no
plano diretor, exigir, nos termos da lei federal, do proprietário do solo urbano não edificado,
subutilizado ou não utilizado, que promova seu adequado aproveitamento, sob pena,
sucessivamente, de:
(...)
II - imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana progressivo no tempo;
(...)
 Estatuto da Cidade - Art. 7o Em caso de descumprimento das condições e dos prazos
previstos na forma do caput do art. 5o desta Lei, ou não sendo cumpridas as etapas
previstas no § 5o do art. 5o desta Lei, o Município procederá à aplicação do imposto sobre a
propriedade predial e territorial urbana (IPTU) progressivo no tempo, mediante a
majoração da alíquota pelo prazo de cinco anos consecutivos.
§ 1o O valor da alíquota a ser aplicado a cada ano será fixado na lei específica a que se
refere o caput do art. 5o desta Lei e não excederá a duas vezes o valor referente ao ano
anterior, respeitada a alíquota máxima de quinze por cento.
§ 2o Caso a obrigação de parcelar, edificar ou utilizar não esteja atendida em cinco
anos, o Município manterá a cobrança pela alíquota máxima, até que se cumpra a referida
obrigação, garantida a prerrogativa prevista no art. 8o.
§ 3o É vedada a concessão de isenções ou de anistia relativas à tributação progressiva
de que trata este artigo.

2.1 Valor da alíquota: O valor da alíquota é fixado em lei e não excederá 2x o valor referente ao ano
anterior, respeitada a alíquota máxima de 15%.

Por exemplo: no caso de um imóvel que paga originalmente a alíquota

de 1% sobre seu valor:

1º ano: 2%
2º ano: 4%
 3º ano: 8%
4º ano e seguintes: 15%

2.2 Não poderá ser concedido benefícios: Não se poderá conceder a concessão de isenções ou anistia
referentes ao IPTU progressivo.

 É o caráter extrafiscal do IPTU progressivo.

2.3 Descumpriu a obrigação: Após os 5 anos, sem que se cumpra a obrigação, o Poder Público poderá
proceder a desapropriação (sanção).

2.4 Plano diretor de Ituiutaba:

3 Desapropriação (art. 182 CF e art. 8º EC)
CF Art. 182. A política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público municipal,
conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento
das funções sociais da cidade e garantir o bem- estar de seus habitantes.
(...)
§ 4º - É facultado ao Poder Público municipal, mediante lei específica para área incluída no
plano diretor, exigir, nos termos da lei federal, do proprietário do solo urbano não edificado,
subutilizado ou não utilizado, que promova seu adequado aproveitamento, sob pena,
sucessivamente, de:
(...)
III - desapropriação com pagamento mediante títulos da dívida pública de emissão
previamente aprovada pelo Senado Federal, com prazo de resgate de até dez anos, em
parcelas anuais, iguais e sucessivas, assegurados o valor real da indenização e os juros
legais.

Estatuto da Cidade - Art. 8 Decorridos cinco anos de cobrança do IPTU progressivo sem
que o proprietário tenha cumprido a obrigação de parcelamento, edificação ou
utilização, o Município poderá proceder à desapropriação do imóvel, com pagamento em
títulos da dívida pública.
§ 1 Os títulos da dívida pública terão prévia aprovação pelo Senado Federal e serão
resgatados no prazo de até dez anos, em prestações anuais, iguais e sucessivas,
assegurados o valor real da indenização e os juros legais de seis por cento ao ano.
 § 2 O valor real da indenização:
I – refletirá o valor da base de cálculo do IPTU, descontado o montante incorporado em
função de obras realizadas pelo Poder Público na área onde o mesmo se localiza após
a notificação de que trata o § 2 do art. 5 desta Lei;
II – não computará expectativas de ganhos, lucros cessantes e juros compensatórios.
§ 3 Os títulos de que trata este artigo não terão poder liberatório para pagamento de
tributos.
§ 4 O Município procederá ao adequado aproveitamento do imóvel no prazo máximo de
cinco anos, contado a partir da sua incorporação ao patrimônio público.
§ 5 O aproveitamento do imóvel poderá ser efetivado diretamente pelo Poder Público
ou por meio de alienação ou concessão a terceiros, observando-se, nesses casos, o
devido procedimento licitatório.
§ 6 Ficam mantidas para o adquirente de imóvel nos termos do § 5 as mesmas
obrigações de parcelamento, edificação ou utilização previstas no art. 5 desta Lei.

3.1 Modalidade da desapropriação: É a desapropriação sanção.

3.2 Pagamento da indenização: Será paga com títulos da dívida pública.

 O valor real da indenização será o do momento da notificação.

  Base de cálculo do IPTU só que descontado o montante incorporado em função de obras realizadas pelo
poder público, após a notificação do proprietário.

 Não há que se falar em expectativa de ganhos, lucros cessantes e juros compensatórios.

3.3 Utilização do bem pelo Poder Público: o poder público não pode ficar retendo o imóvel após a
desapropriação, ele tem o prazo de 05 anos, após a incorporação, para dar destinação.

 Pode ser utilizado diretamente pelo Poder Público ou alienar o bem ou ainda fazer concessão a terceiros,
sempre por meio de licitação. Neste caso, as mesmas obrigações serão cobradas do terceiro.

 O objetivo é que o imóvel obedeça a função social.

3.4 Plano diretor de Ituiutaba:

4 Usucapião especial (art. 183 CF, art. 9º EC, art. 1240 CC): usucapião urbano, também conhecido como
usucapião especial urbano;

 Instrumento de regularização fundiária;

CF Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta
metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para
sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja
proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1º - O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a
ambos, independentemente do estado civil.
§ 2º - Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
§ 3º - Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.

Estatuto da Cidade - Art. 9 Aquele que possuir como sua área ou edificação urbana de até
duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem
oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio,
desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1 O título de domínio será conferido ao homem ou à mulher, ou a ambos,
independentemente do estado civil.
§ 2 O direito de que trata este artigo não será reconhecido ao mesmo possuidor mais
de uma vez.
§ 3 Para os efeitos deste artigo, o herdeiro legítimo continua, de pleno direito, a posse de
seu antecessor, desde que já resida no imóvel por ocasião da abertura da sucessão.
 CC Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinquenta
metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para
sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja
proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1 O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a
ambos, independentemente do estado civil.
§ 2 O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor
mais de uma vez.

4.1 Requisitos Gerais:

a) Posse Mansa e Pacífica: O requerente deve comprovar que possui a posse do imóvel de forma mansa e
pacífica, ou seja, sem contestações ou oposições significativas por parte de terceiros.

b) Prazo de Posse: O prazo de posse necessário para requerer a usucapião urbano é de 5 anos
ininterruptos e sem oposição para imóveis.

c) Área Máxima do Imóvel: O imóvel urbano objeto da usucapião não pode ser superior a 250 metros
quadrados;
 d) Boa-fé: O requerente deve agir de boa-fé, ou seja, acreditar que possui direitos legítimos sobre a
propriedade, mesmo que essa crença esteja equivoca;

5 Usucapião do Art. 1.240-A, CC: conhecido como "usucapião especial urbano por abandono do lar";

Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição,
posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e
cinquenta metros quadrados) cuja propriedade dívida com ex-cônjuge ou ex-
companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família,
adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel
urbano ou rural. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)
§ 1 o O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
§ 2 o (VETADO). (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

5. 1 Especificidades:

a) Abandono do Lar: É necessário que uma pessoa (o cônjuge ou companheiro) tenha abandonado o lar,
ou seja, deixado de residir no imóvel.
 b) Posse Direta e Contínua: Uma outra pessoa, que não seja o cônjuge ou companheiro abandonante,
deve ocupar o imóvel de forma direta, ininterrupta e contínua por pelo menos 2 anos, com ânimo de
dono (ou seja, com a intenção de ser o proprietário).

6 Usucapião coletiva (art. 183 CF, art. 10 EC)

EC Art. 10. As áreas urbanas com mais de duzentos e cinquenta metros quadrados,
ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por cinco anos,
ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os terrenos
ocupados por cada possuidor, são susceptíveis de serem usucapidas coletivamente,
desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1 O possuidor pode, para o fim de contar o prazo exigido por este artigo, acrescentar sua
posse à de seu antecessor, contanto que ambas sejam contínuas.
§ 2 A usucapião especial coletiva de imóvel urbano será declarada pelo juiz, mediante
sentença, a qual servirá de título para registro no cartório de registro de imóveis.
§ 3 Na sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada possuidor,
independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo hipótese de
acordo escrito entre os condôminos, estabelecendo frações ideais diferenciadas.
§ 4 O condomínio especial constituído é indivisível, não sendo passível de extinção,
salvo deliberação favorável tomada por, no mínimo, dois terços dos condôminos, no
caso de execução de urbanização posterior à constituição do condomínio.
 § 5 As deliberações relativas à administração do condomínio especial serão tomadas
por maioria de votos dos condôminos presentes, obrigando também os demais,
discordantes ou ausentes.

6.1 Requisitos:

a) Áreas com mais de 250m²;

b) Ocupadas por população de baixa renda, para sua moradia;
c) Por 05 anos ininterruptamente e sem oposição;

6.2 Especificidades:

 Não conseguindo definir qual a área de cada um, a usucapião será recebida em favor de todos em
porções ideais, sendo declarada por sentença e averbada no registro de imóveis.

 Esse condomínio especial é indivisível.

Exceção: se houver deliberação de pelo menos 2/3 dos condôminos, é possível a desconstituição do
condomínio no caso de urbanização posterior à constituição do condomínio.

7 Procedimento da usucapião (especial/especial coletiva) do Estatuto da Cidade (art. 11, 12,13 e 14, EC)
Art. 11. Na pendência da ação de usucapião especial urbana, ficarão sobrestadas
quaisquer outras ações, petitórias ou possessórias, que venham a ser propostas
relativamente ao imóvel usucapiendo.

Art. 12. São partes legítimas para a propositura da ação de usucapião especial urbana:
I – o possuidor, isoladamente ou em litisconsórcio originário ou superveniente;
II – os possuidores, em estado de composse;
III – como substituto processual, a associação de moradores da comunidade, regularmente
constituída, com personalidade jurídica, desde que explicitamente autorizada pelos
representados.
§ 1o Na ação de usucapião especial urbana é obrigatória a intervenção do Ministério
Público.
§ 2o O autor terá os benefícios da justiça e da assistência judiciária gratuita, inclusive
perante o cartório de registro de imóveis.

Art. 13. A usucapião especial de imóvel urbano poderá ser invocada como matéria de
defesa, valendo a sentença que a reconhecer como título para registro no cartório de registro
de imóveis.

Art. 14. Na ação judicial de usucapião especial de imóvel urbano, o rito processual a ser
observado é o sumário.
7.1 Usucapião e o NCPC:

Art. 246. A citação será feita: (...)

§ 3o Na ação de usucapião de imóvel, os confinantes serão citados, exceto quando tiver
por objeto unidade autônoma de prédio em condomínio, caso em que tal citação é
dispensada;

Art. 259. Serão publicados editais:

I - na ação de usucapião de imóvel (...).

 Confinantes: vizinhos;
 É um caso de litisconsórcio necessário;

8 Usucapião extrajudicial:

 art. 216-A da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos) que sofre alteração
pelo Art. 1.071 do CPC de 2015.