LEGISLAÇÃO

CONTEÚDO

01 DEFINIÇÕES
04 SSA 2 07 ZEIS

02 ZAN Orla e UCN 05 ZEPH SPR

03 ZEDE CP CE 06 ZEPH SPA

 01 DEFINIÇÕES
Para o melhor entendimento do trabalho, a seguir foram listados e definidos os intrumentos de política urbana, para
que então, no próximo capítulo, sejam apresentados os que compõem a região norte do bairro de Santo Amaro.
De acordo com o Art. 147. Instrumentos Jurídico-Urbanísticos > Instrumentos
Indutores da Função Social da Propriedade > EC- Edificação ou Utilização Comul-
sória
O imóvel que não cumpre a função social está sujeito à aplicação sucessiva de
três instrumentos urbanísticos:
A. EC- Edificação ou Utilização Compulsória;
B. IPTU Progressivo no Tempo;
C. Desapropriação mediante pagamento em títulos da dívida pública;
01. EC- Edificação ou Utilização Comulsória:
Art. 148 São passíveis de parcelamento, edificação ou utilização compulsórios,
incidência de imposto predial e territorial urbano progressivo no tempo e desapro-
priação com pagamento mediante título da dívida pública os imóveis não edifica-
dos, subutilizados ou não utilizados localizados em toda a Macrozona de Ambiente
Construído - MAC e Macrozona de Ambiente Natural - MAN, observada a legislação
ambiental específica.
Parágrafo único. Será facultado aos proprietários dos imóveis de que trata este
artigo, propor ao Poder Executivo Municipal o estabelecimento de consórcio imobi-
liário nos termos previstos no art. 46 da Lei Federal nº 10.257 - Estatuto da Cidade,
de 10 de julho de 2001.
Art. 149 Para fins desta lei, consideram-se:
I - Solo urbano não edificado: os imóveis localizados em toda a Macrozona de
Ambiente Construído-MAC e na Macrozona de Ambiente Natural - MAN cujo
coeficiente de aproveitamento não atingir o mínimo definido para a zona em
que se situam;
II - Imóveis não utilizados: os lotes ou glebas edificadas cuja área construída
não seja utilizada há mais de 05 (cinco) anos;
III - Imóveis subutilizados: aqueles cujos coeficientes de utilização não atin-
jam o mínimo definido por zona, previsto no artigo 143, e que apresentem mais
de 60% (sessenta por cento) da edificação sem uso há mais de 05 (cinco)
anos.
Art. 150 Identificados os imóveis nas condições previstas no artigo anterior, o
Município notificará seus proprietários para que promovam, no prazo de um
ano:
I - o parcelamento ou edificação compulsórias; e,
II - utilização efetiva da edificação.
Art. 151 A notificação para os fins previstos no artigo anterior será feita:
I - por funcionários do órgão competente do Executivo ao proprietário do
imóvel ou, no caso de pessoa jurídica, a quem tenha poderes de gerência geral
ou administrativa; e,
II - por edital, quando frustradas por 3 (três) vezes as tentativas de notificação
na forma prevista no inciso I.
§ 1º A notificação deverá ser averbada no cartório de registro de imóveis.
§ 2º Os proprietários deverão, no prazo máximo de um ano a partir do recebi-
mento da notificação, protocolar pedido de aprovação e execução de parcela-
mento ou edificação.
§ 3º Apenas por duas vezes poderão ser apresentados pedidos de aprovação de
projetos para o mesmo lote.
§ 4º O parcelamento ou edificação deverá ser iniciado no prazo máximo de dois
anos a contar da aprovação do projeto.
§ 5º Em empreendimentos de grande porte, excepcionalmente, poderá o parce-
lamento e edificação compulsória serem realizados em etapas, assegurando-
-se que o projeto aprovado compreenda o empreendimento como um todo.
§ 6º Os proprietários notificados em virtude da não utilização de edificações de
suas propriedades deverão garantir, no prazo de um ano a partir do recebimento
da notificação, que as mesmas cumpram sua função social.
Art. 152 A transmissão do imóvel por ato "inter vivos" ou "causa mortis" poste-
rior à data da notificação transfere as obrigações de parcelamento, edificação
ou utilização do imóvel, sem interrupção de quaisquer prazos.
Art. 153 Nos casos de operações urbanas consorciadas, leis específicas sobre a
matéria poderão determinar regras e prazos para adoção dos instrumentos do
parcelamento, edificação e utilização compulsória dos imóveis.
Esta posição está sedimentada na legislação, de acordo com a leitura dos
artigos 145 ao 153 da lei Lei 10.257/ 01 o instrumento jurídico de edificação ou
Utilização Compulsória (EC) trata-se de uma previsão constitucional e legal que
permite e determina que o poder municipal imponha o princípio da função social
da propriedade urbana, com impedimento a retenção meramente especulativa
em solos subutilizados, não edificados ou não-utilizados. A medida não possui
caráter punitivo, apenas aponta a providência que deve ser tomada pelo proprie-
tário.
I.Edificação compulsória: Esta autoriza o município a impor a responsabilidade
de edificar ao proprietário do solo urbano não edificado ou subutilizado. Sendo
o mesmo obrigado a suprir o coeficiente de aproveitamento mínimo fixado pelo
plano diretor. No primeiro caso de solo urbano não edificado, o proprietário
obrigado a construir de fato uma edificação e no segundo caso a demolir a
construção existente ou ao menos acrescentar uma construção para que o
aproveitamento mínimo corresponda ao mínimo indicado pelo plano diretor.,
II. Utilização compulsória: Esta intende a autorizar o município a propor ao
proprietário o compromisso de utilizar o solo não-utilizado tanto quantitativa-
mente quanto qualitativamente, isso significa dizer que, além de se verificar se
há desatendimento ao coeficiente mínimo de aproveitamento, deve-se verificar,
também, se a utilização do imóvel está de acordo com o princípio da função
social da propriedade, através de outros indicadores elaborados pelo próprio
plano diretor.
02. IPTU Progressivo no Tempo;
O Imposto Predial e Territorial Progressivo no Tempo, tem como objetivo deses-
timular terrenos ociosos na cidade, através da cobrança de um tributo de valor
crescent que pode ser duplicado ano a ano, pelo prazo de cinco anos consecuti-
vos até o limite de 15%. Este instrument é regularizado e estabelecido pelos
artigos citados abaixo.
Art. 148 São passíveis de parcelamento, edificação ou utilização compul-
sórios, incidência de imposto predial e territorial urbano progressivo
no tempo e desapropriação com pagamento mediante título da dívida
pública os imóveis não edificados, subutilizados ou não utilizados
localizados em toda a Macrozona de Ambiente Construído - MAC e Macro-
zona de Ambiente Natural - MAN, observada a legislação ambien-
tal específica.
Art. 154 Esgotados os prazos previstos nos artigos anteriores sem o cum-
primento pelos proprietários das obrigações estabelecidas, o Municí-
pio fará incidir sobre o imóvel a cobrança do imposto predial e ter-
ritorial urbano progressivo no tempo.
§ 1º Após o transcurso do prazo para cobrança do IPTU progressivo, o
Município poderá aplicar, de forma progressiva, a alíquota do IPTU
vigente no exercício anterior até atingir o limite máximo de 15%
(quinze por cento).
03. Desapropriação mediante pagamento em títulos da dívida pública;
A Desapropriação mediante pagamento em títulos de dívida pública, trata-se
de um terceiro recurso jurídico para evitar a espaços ociosos na cidade e a
especulação fundiária e imobiliária, garantindo a função social da propriedade.
Permitindo que o poder público desaproprie o imóvel, podendo ser realizado
diretamente, por alienação ou por concessão a terceiros, sendo aplicada de
acordo com o Art 156 citado abaixo.
Art. 156 Decorridos 05 (cinco) anos de cobrança do IPTU progressivo sem
que o proprietário tenha cumprido a obrigação de parcelar, edificar
e utilizar os imóveis nos prazos e condições previstas nos artigos
anteriores, poderá o Município proceder à desapropriação com paga-
mento em títulos da dívida pública, na forma prevista no artigo 182, § 4º,
inciso III da Constituição Federal e em conformidade com o artigo
8º da Lei Federal nº 10.257- Estatuto da Cidade, de 10 de julho
de 2001.
04. Direito de Preempção.
O direito de preempção, segundo o art. 180 do Plano Diretor de Recife, concede
ao poder público possibilidade legal de preferência para aquisição de imóvel
urbano, antes de sua comercialização no âmbito privado e acatando o valor
vigente no mercado imobiliário.
Art. 180 O Poder Público municipal poderá exercer o direito de preempção para
aquisição de imóvel urbano objeto de alienação onerosa entre particulares,
conforme o disposto nos artigos 25, 26 e 27 da Lei Federal nº 10.257 - Estatuto
da Cidade, de 10 de julho de 2001.
Art. 181 O direito de preempção será exercido sempre que o Poder Público
necessitar de áreas para:
I - regularização fundiária;
II - execução de programas e projetos habitacionais de interesse social;
III - ordenamento e direcionamento da expansão urbana;
IV - implantação de equipamentos urbanos e comunitários;
V - criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes;
VI - criação de unidades de conservação ou proteção de outras áreas de
interesse ambiental; e,
VII - proteção de áreas de interesse histórico, cultural ou paisagístico.
Art. 182 O proprietário de imóvel situado em áreas delimitadas em lei específi-
ca, sobre as quais incidirá o direito de preempção, deverá notificar sua intenção
de alienar o imóvel para que o Município, no prazo máximo de 30 (trinta) dias,
manifeste, por escrito, seu interesse em comprá-lo.
§ 1º À notificação mencionada no "caput" deste artigo será anexada a proposta
de compra, assinada por terceiro interessado na aquisição do imóvel, da qual
constarão preço, condições de pagamento e prazo de validade.
§ 2º O Município fará publicar, em órgão oficial e em, pelo menos, um jornal
local ou regional de grande circulação, edital de aviso da notificação recebida,
nos termos do "caput", e da intenção de aquisição do imóvel nas condições da
proposta apresentada.
§ 3º A alienação processada em condições diversas da proposta apresentada é
nula de pleno direito.
§ 4º Ocorrida a hipótese prevista no § 3º, o Município poderá adquirir o imóvel
pelo valor da base de cálculo do IPTU ou pelo valor indicado na proposta apre-
sentada, se este for inferior àquele.
Art. 183 Lei municipal delimitará as áreas e todas as demais condições em que
poderá ser exercido o direito de preempção.
Coeficiente de Utilização Básico:
É o índice que determina a área de construção permitida para cada zona
da cidade, sem acréscimos decorrentes de importação de potenciais atra-
vés da Transferência do Direito de Construir ou da Outorga Onerosa;
06. Transferência do Direito de Construir.

05. Outorga Onerosa. A transferência do direito de construir (TDC) é uma lei, que se consolidou como
instrumento de utilização nos casos onde a uma “perda” de potencial construti-
vo, seja por questões de interesse ambiental, funcional ou histórico. A lei
A Outorga Onerosa do Direito de Construir constitui a prerrogativa que o
funcional de modo que haja uma possibilidade de recolocação do potencial
proprietário de imóvel tem de edificar acima do limite permitido em virtude de
construtivo que é negado, pela lei, a determinado proprietário do imóvel, ou
contraprestação financeira. Veja-se que este limite consiste no Coeficiente de
seja, transferir área construída de uma propriedade que não é permitida, para
Aproveitamento Básico, que é estabelecido no Estatuto da Cidade ou no Plano
outra propriedade com potencial.
Diretor, em face da qualificação de cada imóvel dentro de determinada região.
A transferência do direito de construir, prevista no artigo 35 do estatuto da
O Índice de Aproveitamento básico aponta uma restrição sobre o direito de
cidade implica em estabelecer que a lei se encaixa em áreas onde o poder públi-
construir, com vistas a obstar um saturamento da infraestrutura urbana. Este
co considere necessárias para:
quantitativo é calculado por meio da divisão da área total do imóvel pela área
passível de ser construída. Nesse sentido, caso o Coeficiente Básico seja 1, isto
1. Implantação de equipamentos urbanos e comunitários;
significa que o proprietário do imóvel pode construir em toda a área disponível.
2. Preservação, quando o imóvel for considerado de interesse histórico,
A partir deste instituto, aquele que desejar construir a mais, deve fornecer uma
ambiental, paisagístico, social ou cultural;
contrapartida equivalente, “barganhado” seu direito de edificar. Nada obstante,
este excesso nunca pode ser superior ao Coeficiente Máximo de Aproveitamen-
3. Servir a programas de regularização fundiária, urbanização de áreas
to.
ocupadas por população de baixa renda e habitação de interesse social.
Na Lei No 10.257, que institui o Estatuto da Cidade, a outorga onerosa do direi-
to de construir é qualificada como um dos institutos jurídicos e políticos passí-
veis de utilização para o cumprimento dos fins do diploma legal. A regulação
específica a cada município deve ser verificada no Plano Diretor de cada locali-
dade, conforme aponta o estatuto.

Coeficiente de Utilização:
É o índice que, multiplicado pela área do terreno, resulta na área de cons-
trução permitida em cada zona da cidade, estabelecendo as condições de
utilização dos instrumentos urbanísticos, jurídicos e tributários definidos
no Plano Diretor do Recife.
07. Operações Urbanas Consorciadas.
Segundo o Plano Diretor do Recife (2008), considera-se operação urbana
consorciada o conjunto de intervenções e medidas coordenadas pelo Poder
Público municipal, com a participação dos proprietários, moradores, usuários
permanentes e investidores privados, com o objetivo de alcançar em uma área
transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a valorização
ambiental (art.169).
Segundo o art. 171, as Operações Urbanas Consorciadas têm como objetivo
implementar projeto urbano e atender às seguintes finalidades:
I - implantação de equipamentos estratégicos para o desenvolvimento
urbano;
II - otimização de áreas envolvidas em intervenções urbanísticas de
porte e reabilitação de áreas consideradas subutilizadas;
III - implantação de programas de habitação de interesse social e de
regularização fundiária;
IV - ampliação e melhoria da rede estrutural de transporte público coleti-
vo;
V - implantação de espaços e equipamentos públicos;
VI - valorização e conservação de patrimônio ambiental, histórico, arqui-
tetônico, cultural e paisagístico;
VII - melhoria e ampliação da infra-estrutura e da rede viária;
VIII - requalificação, reabilitação ou transformação de áreas com carac-
terísticas singulares;
IX - potencialização da dinâmica econômica e de oportunidades de
novas localidades para o uso habitacional;
X - implementação dos serviços de saneamento ambiental; e,
XI - Implantação de acessibilidade universal.
E por fim, a lei municipal específica delimitará as áreas para aplicação de
operações urbanas consorciadas, porém deve-se constar do plano da opera-
ção:
I - definição da área a ser atingida;
II - programa básico de ocupação da área;
III - programa de atendimento econômico e social para a população
diretamente afetada pela operação;
IV - finalidades da operação;
V - estudo prévio de impacto de vizinhança;
VI - contrapartida a ser exigida dos proprietários, usuários permanentes
e investidores privados em função da utilização dos benefícios advindos
da respectiva operação;
VII - forma de controle da operação compartilhada com os munícipes;
VIII - implementação de programas habitacionais dentro do perímetro da
operação, em caso da necessidade de remoção ou transferência de
moradias;
IX - preservação de imóveis ou espaços urbanos de especial valor cultu-
ral e ambiental;
X - destinação específica dos recursos oriundos de contrapartidas finan-
ceiras decorrentes da operação urbana prevista; e,
XI - implementação de mecanismos de sustentabilidade ambiental.
02 ZAN Orla e UCN
 EC-Se tratando da aplicação da PEUC na área ZAN orla e UCN
concluiu-se que esta previsão legislativa que pretende a
imposição da função social na propriedade urbana é apenas
parcialmente exequível, tendo em vista que só poderia ser
executada em plenas funções na ZAN Orla. Pois no que
condiz a UCN , referente a um território de conservação am-
biental, a construção de qualquer edificação é coibida, sendo
assim não há infraestrutura para que tanto a edificação
quanto a utilização compulsória sejam aplicadas
IP-O IPTU Progressivo pode ser aplicado na Zona de Ambien-
te Natural (ZAN Orla) e Unidades de Conservação da Natureza
(UCN) nos lotes que não cumprem suas funções sociais em
toda área que se insere no Ambiente Natural (MAN), seguindo
a legislação ambiental específica, buscando a preservação da
natureza estimulando a biofilia.
DS-A ZAN Orla é passível de aplicação da desapropriação por
título da dívida pública, já na UCN não pode por se tratar de
uma zona de preservação ambiental. Atingem os lotes edifi-
cados, subutilizados ou não utilizados que não cumprem com
a função social, podendo sofrer a desapropriação do lote em
caso através de dividas geradas previamente pela cobrança
do IPTU Progressivo, conforme a legislação ambiental espe-
cífica da área.
DP-A aplicação do direito de preempção na UCN (anexo 1)
não é concebível, pois na zona situa-se o território da Vila
Naval que é de propriedade da Marinha (público). Também
não é possível instituir o direito de preempção na ZAN ORLA
(anexo 1) de acordo com o Artigo 150 do ofício n°259/2018
GP. a do IPTU Progressivo, conforme a legislação ambiental
Art. 150. O Direito de Preempção incide em: I – Zonas Espe-
ciais de Interesse Social 2; e II – Zonas Especiais de Centra-
lidade, com prioridade para a estratégia de implantação dos
Sistemas de Equipamentos Urbanos e Sociais. Parágrafo
único. A partir da elaboração de Projetos Especiais e Opera-
ções Urbanas Consorciadas, em especial no que se refere à
ampliação de áreas públicas verdes e de lazer, poderão
surgir novas áreas sujeitas ao Direito de Preempção.
ON-A ZAN ORLA zona de ambiente natural e nas Unidades de
Conservação da Natureza, são áreas de restrição ambiental, e
ambas possuem o coeficiente de ocupação máximo acima do
básico, então, para as áreas de ZAN Orla e UCN, não se aplica
a outorga onerosa, haja vista que o coeficiente máximo é o
próprio básico, tornando assim impraticável o uso do instru-
mento em tela.
TC-Predominantemente composta pela orla da Vila Naval e
por áreas de vegetação, a ZAN Orla e UCN, estão convenien-
tes a transferência do potencial constitutivo. Avaliasse que
em ambas as zonas, tanto na ZAN Orla como na UCN, se
encontram passiveis a aplicação da lei de transferência do
direito de construir pois corresponde a área de preservação
ambiental.

OU- Para a ZAN (Zonas de Ambiente Natural) e a UCN do

Estuário do Rio Capibaribe, o Plano Santo Amaro Norte prevê
a requalificação da frente d’água, com o tratamento das mar-
gens e implantação de parque público linear, integrando
desde o Parque da Rua da Aurora, o Cais Sinhá Menezes e a
área do estuário do Rio Capibaribe em frente à Vila Naval.
Assim, conclui-se que é possível a aplicação desta lei desde
que haja, de acordo com o Plano Diretor (2008), a compatibi-
lização dos padrões de ocupação com a preservação dos ele-
mentos naturais da paisagem urbana, para garantir a preser-
vação dos ecossistemas existentes. Ou seja, contanto que as
melhorias urbanas se adequem ao que o zoneamento define,
além da aprovação do poder público municipal, pode haver
transformações urbanísticas na área.
03 ZEDE CP CE
EC- Tratando-se dos instrumentos legislativos da utilização e
edificação compulsória na ZEDE CP CE, tais instrumentos são
tanto possíveis quanto necessários. Tendo em vista que a
ZEDE tem como objetivo geral promover a requalificação
urbana e ambiental, visando o suporte a concentração de
atividades múltiplas. Os mecanismos de edificação e utiliza-
ção compulsória são instrumentos essenciais para obter tais
resultados de requalificação urbana, sendo assim, primor-
diais para a área em questão.
IP-É possível aplicar o IPTU Progressivo na ZEDE CP CE, por
se tratar de uma Zona Especial de Dinamização Econômica
onde estimula a economia local através de uma legislação
mais permissiva. Desta forma, os lotes e imóveis que se
encontram ociosos que forem notificados pela PEUC estão
sujeitos a cobrança de impostos.
DS-A ZEDE CP CE permitem o uso do instrumento jurídico-ur-
banístico, assim como os recursos que a precedem por se
tratar de uma zona de dinamização econômica, onde os lotes
edificados, subutilizados ou não utilizados que estiverem em
divida pública podem ser desapropriados
DP- O direito de preempção pode ser aplicado na ZEDE CP CE,
já que a mesma é uma zona especial de dinamização econô-
mica, tendo potencial para requalificação urbana com inclu-
são sócio-espacial e dinamização econômica.
Sobre a ZEDE:
Art. 133 As Zonas Especiais de Dinamização Econômica -
ZEDE têm como objetivo geral promover a requalificação
urbana e ambiental, para dar suporte à concentração de
atividades múltiplas.
Art. 135 Os Planos específicos para as ZEDE deverão respei-
tar, além do objetivo geral, os objetivos específicos abaixo
relacionados:
a) Melhorar a infra-estrutura existente;
b) Reorganizar os sistemas de mobilidade urbana através da
implantação de corredores exclusivos de transporte coletivo
e da requalificação dos corredores não exclusivos;
c) Garantir a acessibilidade através da recuperação dos pas-
seios públicos e remoção de obstáculos;
d) Reabilitar ou definir novos planos de quadra, dotados de
galerias para pedestres;
e) Proteger e conservar o patrimônio histórico, cultural e am-
biental;
f) Reabilitar as áreas e imóveis ociosos ou subutilizados;
g) Implantar mecanismos de combate à retenção imobiliária;
h) Estimular o uso habitacional, o uso misto e promover pro-
gramas destinados à habitação social;
i) Implantar espaços e equipamentos públicos voltados para
a saúde, educação, esportes, cultura, lazer e à inclusão para
o trabalho;
j) Recuperar ou criar mercados públicos e apoiar as ativida-
des das pequenas e micro empresas;
k) Fomentar as atividades econômicas e estimular os usos de
comércio e serviços
SOBRE O DIREITO DE PREEMPÇÃO:
l) Garantir a mobilidade urbana através de melhorias na
infra-estrutura viária e no incentivo aos espaços de estacio-
namento público e privado.
SOBRE O DIREITO DE PREEMPÇÃO:
l) Garantir a mobilidade urbana através de melhorias na
infra-estrutura viária e no incentivo aos espaços de estacio-
namento público e privado.
Art. 181 O direito de preempção será exercido sempre que o
Poder Público necessitar de áreas para:
I - regularização fundiária;
II - execução de programas e projetos habitacionais de inte-
resse social;
III - ordenamento e direcionamento da expansão urbana;
IV - implantação de equipamentos urbanos e comunitários;
V - criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes;
VI - criação de unidades de conservação ou proteção de
outras áreas de interesse ambiental; e,
VII - proteção de áreas de interesse histórico, cultural ou
paisagístico.
ON- Para as áreas de ZEDE CP CE, são áreas, com potenciais
ou consolidadas, destinadas a atividades múltiplas, com
perfil de ocupação para projetos habitacionais de interesse
social e um estimulo para o mesmo uso, bem como empreen-
dimentos comerciais, então devido a função social e a dina-
mização da economia, é permitido aplicar o instrumento da
Outorga Onerosa, visando a lei estimular que essas áreas
sejam fomentadas com o crescimento da expansão urbana
ordenada, movimentando a economia, sempre respeitando
um raio de influência regional e metropolitano, artigo 132 da
Lei 17.511/2015.
TC- Partindo de análises das áreas que equivalem a ZEDE CP
CE, observa-se que edifícios como o shopping recife, o mer-
cado de Santo Amaro e os órgãos públicos existentes estão
presentes nessa zona. Com base nisso, conclui-se que a
mesma corresponde a área de centro expandido, e, portanto,
avaliasse que a lei de transferência do direito de construir não
pode ser aplicada a essa zona, pois a mesma não se encaixa
nos parâmetros necessários para sua utilização.
OU- De acordo com o plano diretor vigente, as Zonas Espe-
ciais de Dinamização Econômica - ZEDE têm como objetivo
geral promover a requalificação urbana e ambiental, para dar
suporte à concentração de atividades múltiplas e, em que
especificamente para ZEDE Centro Principal - do Centro
Expandido - podem ser desenvolvidos planos específicos que
requalifiquem a área de maneira a preservar e fortalecer o seu
raio de influência regional e metropolitano. Com base nisso,
confirma-se a aplicação da lei OU, já que a mesma cita como
objetivo a melhoria urbanística e social, além da valorização
ambiental, onde se traduz a requalificação e preservação
urbana.
04 ZEDE SSA2
EC- A aplicação desse instrumento urbanístico na área em
questão é factível, tanto no que diz respeito a utilização
quanto a edificação compulsória. No entanto é mandatório
que a área em questão atenda aos parâmetros definidos pela
Lei Municipal 18.111/2015, a mesma define limites e meca-
nismos de compensação, prevendo “áreas de amortecimen-
to”, para terrenos situados em zonas limítrofes de praças e
parques com áreas superiores a 600m². Portanto, na utiliza-
ção compulsória, para que este parâmetro seja empregue é
imprescindível que a extensão do lote apresente superfície
disponível para tais áreas de amortecimento previstas pela
lei, no que condiz a edificação compulsória a mesma neces-
sidade de solo disponível se aplica.
IP- Não é possível aplicar a ferramenta legislativa do IPTU
Progressivo na ZEDE - SSA 2, em razão dos lotes compreen-
didos no perímetro serem isentos de impostos, por se trata-
rem de praças e parques urbanos.
DS-A lei de Desapropriação por Título da Dívida Pública não
se aplica a ZEDE - SSA 2, por se tratar de parques e praças
públicas, que são isentas da cobrança de impostos, impossi-
bilitando que haja uma dívida pública.
DP-Edificações localizadas nos Setores de Sustentabilidade
Ambiental 2 (SSA 2), estarão aptos a exportar potencial cons-
trutivo através da lei de TDC, ou então por meio do limite de
coeficiente básico. Conclui-se, portanto, que na SSA 2, é pos-
sível ocorrer a transferência do direito de construir, pois a
zona se encontra em áreas de preservação rigorosa, histórica
e ambiental. Acrescenta-se ainda que, na zona, existem áreas
de preservação social e cultural, como por exemplo, o cemi-
tério dos ingleses e a praça Onze de julho.
ON-As áreas de ZEDE no setor de sustentabilidade ambiental
2 “SSA”, foi criado para promover o equilíbrio ambiental e pai-
sagístico, através de preservação ou compensação das áreas
vegetadas dos imóveis incluídos no setor, como prevê o
artigo 126 da Lei 17.511/2015. Por isso, não é permitido a
aplicação do instrumento da outorga onerosa, sendo permiti-
do apenas exportar potencial construtivo mediante Transfe-
rência do Direito de Construir ou edificar até o limite do coefi-
ciente básico, definido no artigo 143 dessa mesma lei.
OU-Segundo o plano diretor vigente, as Unidades Protegidas
são espaços legalmente instituídos pelo Poder Público Muni-
cipal, que exigem definição de usos e diretrizes especiais,
tendo em vista sua importância ambiental ou paisagística,
sendo necessária a sua preservação, conservação, recupera-
ção dos recursos ambientais.

As quadras limítrofes às Unidades de Equilíbrio Ambiental -

UEA, referentes a praças e parques são consideradas Setores
de Sustentabilidade Ambiental 2 - SSA 2, com o objetivo de
promover o equilíbrio ambiental e paisagístico, através da
preservação ou compensação das áreas vegetadas dos imó-
veis inseridos no Setor.
Desta forma, pode-se concluir que para a atuação de opera-
ções urbanísticas em uma SSA 2, tais ações devem seguir um
regramento específico e de aprovação própria para a zona, o
que não impede que hajam intervenções de operações urba-
nas consorciadas, mas sim, que limita tais atividades sobre a
área, principalmente à planejamentos de conservação, pre-
servação, recuperação.
05 ZEPH SPR
EC- A aplicação desse instrumento urbanístico só é praticá-
vel parcialmente na ZEPH SPR. Por se tratar de uma área de
preservação do patrimônio histórico  rigorosa  a aplicação
desse instrumento  só pode ser feita em caso de utilização
compulsória e contanto que para atingir o coeficiente mínimo
de aproveitamento a ampliação da construção não seja man-
datória , pois caso isso aconteça o instrumento urbanístico
utilizado será caracterizada como obrigação de edificar  ou
edificação compulsória que é inexequível em virtude das leis
de proteção que a área desfruta.
IP- O Imposto Progressivo, não é aplicável na zona ZEPH
SPR, por se tratar de uma Zona de Preservação Histórica no
Setor de Preservação Rigorosa. A legislação dessa zona é
restritiva e voltada para a sua preservação, os seus imóveis
por edifícios de caráter público como Hospitais, Cemitério,
Escolas, Área militar, entre outros, impossibilitando a aplica-
ção do IPTU Progressivo no Tempo.
DS-A Desapropriação por Título da Dívida Pública não é pos-
sível ocorrer na ZEPH SPR, visto que a zona não permite a
aplicação dos recursos jurídicos-urbanísticos que precedem
a sua aplicação, em razão os perímetros dessa zona já se
encontrarem sob domínio público.
OU- Para a ZEPH SPR que se tratar de uma área de setor de
preservação rigorosa, também é impraticável a aplicação do
instrumento da outorga onerosa nesta zona, conforme os
parâmetros definidos na lei 18.046/2014, (SPR 1 da ZEPH -
8.1 e SPR 2 da ZEPH - 8.1; SPR 1 da ZEPH - 8.2 e SPR 2 da
ZEPH - 8.2; e, SPR da ZEPH - 8.3), permanecendo como
objeto de análise especial pelo órgão competente.
TC- Partindo de  análises das áreas que equivalem a ZEPH
SPR, observa-se que edifícios como os hospitais do câncer e
de Santo Amaro, o cemitério dos ingleses e a escola técnica
estadual (ETE)  estão presentes nessa zona. Baseado nisso, 
conclui-se que a mesma corresponde a área de preservação
histórica rigorosa, social e cultural, e, portanto, a lei de trans-
ferência do direito de construir é possível de ser aplicada.
OU- Mesmo a ZEPH SPR tratando-se de uma área de Preser-
vação do setor de preservação rigorosa, tal zona por possuir
um significado histórico e/ou cultural requer sua manuten-
ção, restauração ou compatibilização com o sítio integrante
do conjunto. Desta forma, há a possibilidade para a aplicação
da melhoria urbanística e social, prevista pela OU, desde que
haja uma aprovação do poder público municipal.
A seguir, citam-se algumas diretrizes previstas pelo plano
específico Santo Amaro Norte, que já servem como parâme-
tros norteadores em futuros projetos que, como já dito ante-
riormente, só serão aplicados com aprovação municipal.
OU- Mesmo a ZEPH SPR tratando-se de uma área de Preser-
vação do setor de preservação rigorosa, tal zona por possuir
um significado histórico e/ou cultural requer sua manuten-
ção, restauração ou compatibilização com o sítio integrante
do conjunto. Desta forma, há a possibilidade para a aplicação
da melhoria urbanística e social, prevista pela OU, desde que
haja uma aprovação do poder público municipal.A seguir,
citam-se algumas diretrizes previstas pelo plano específico
Santo Amaro Norte, que já servem como parâmetros nortea-
dores em futuros projetos que, como já dito anteriormente, só
serão aplicados com aprovação municipal.O anexo que se
segue corresponde à partes do “ANEXO II-A – INTERVEN-
ÇÕES NO TERRITÓRIO” do Plano Específico Santo Amaro
Norte, que exemplifica pontualmente as propostas para a
ZEPH.
II. Propostas de Intervenções Físico-Territoriais na ZEPH-23
e Entorno (Setores 3 e 4 da ZEDE), compreendendo;
a. Requalificação dos passeios e da Praça General Abreu e
Lima, integrando-a à Igreja de Santo Amaro das Salinas e
Escola Técnica Almirante Soares Dutra;
b. Requalificação da Avenida Cruz Cabugá, com alargamento
permitindo a plena implantação do corredor exclusivo do
transporte público – BRT;
c. Criação de espaço para equipamento público;
d. Implantação de vias para melhor articulação do território;
e. Interligação do Cais Sinhá Menezes ao Parque Linear pro-
posto.
IV. Diretrizes para Plano Específico da ZEPH 19, compreen-
dendo:
a. Reordenamento da ocupação dentro do polígono da SPR
da ZEPH no intuito de respeitar e revalorizar o patrimônio;
b. Adequação das interfaces do passeio público do Hospital
da Santa Casa, permitindo aumentar o conforto do pedestre e
ampliar a visibilidade ao monumento.
06 ZEPH SPA
EC- A aplicação dessa previsão constitucional que permite
que o poder municipal imponha o princípio da função social
na propriedade urbana, torna-se apenas parcialmente exe-
quível no território ZEPH de Santo Amaro Norte. Além de se
tratar de uma área de preservação do patrimônio histórico-
-cultural, o território é também uma área militar pertencente
a Marinha brasileira, a Vila Naval. Essa parcialidade de execu-
ção deve-se ao fato de que, tratando-se da edificação com-
pulsória, está medida legal só poderia ser tomada em casos
de solos urbanos não edificados ou subutilizados que apre-
sentassem superfície suficiente para a adição de uma cons-
trução pois tratando-se do solo urbano subutilizado em que
essa superfície não é suficiente, a demolição é impossibilita-
da devido a proteção legislativa que a área desfruta. No que
diz respeito a utilização compulsória, a imposição da utiliza-
ção só pode ser aplicada diretamente, caso essa obrigação
do uso não consistir na ampliação da construção para atingir
o coeficiente mínimo de aproveitamento, caso contrário esta
será caracterizada como obrigação de edificar, tendo assim
que se submeter as condições da edificação compulsória.
IP- O Imposto Predial e Territorial Progressivo no Tempo, tem
como objetivo desestimular terrenos ociosos na cidade, apli-
cando-se um tributo de valor crescente, ano a ano pelo prazo
de cinco anos consecutivos.
Não é possível a aplicação desse instrumento jurídico-urba-
nístico no território ZEPH SPA 1 e 2 (Anexo 1), não só por tra-
tar-se de uma Zona de Preservação Histórica, que visa prote-
ger e preservar tudo que à abrange, mas diante o território ser
privativo, sob posse militar – A Vila Naval –, impossibilitando
a notificação dos proprietários pela lei da Parcelamento, Edi-
ficação ou Utilização Compulsórios (PEUC), visto que é
necessária a sua notificação prévia para que ocorra o IPTU
Progressivo no tempo.
Entretanto o território não está cumprindo a sua função
social em sua maioria para a cidade, apesar dele se encontrar
protegido pela lei, a mesma visa a aplicações de recursos
jurídicos no caso de obsolescência funcional, deve existir a
negociação entre Prefeitura e a Vila Naval, deverão dar cum-
primento às determinações da Constituição Federal e do
Estatuto da Cidade através do plano diretor e planos específi-
cos, visando o interesse coletivo.
ANEXO 01
DS- A Desapropriação mediante pagamento em títulos de
dívida pública, trata-se de um terceiro recurso jurídico para
evitar a espaços ociosos na cidade e a especulação fundiária
e imobiliária. A utilização da lei é inviável na ZEPH SPA 1 e 2
(Anexo 1), devido o território está sob posse militar – A Vila
Naval –, não sendo passível de dívida ao município.
Entretanto, o território é extenso e mal utilizado, restando
muitos espaços ociosos dentro da Vila Naval, permitindo que
exista a negociação entre as partes para que ocorra uma
renovação na área, desta forma o plano especifico de Santo
Amaro Norte visa uma intervenção no área. Realizando um
parcelamento do território em 7 quadras (Anexo 2), respei-
tando os lotes que comportam equipamentos (O hospital
Naval do Recife e o Clube dos Cisnes), propondo o remaneja-
mento da Vila Naval para a zona SPA 2 na quadra G, liberando
a zona SPA 1 onde se encontram as demais quadras para
propor novos usos e formas de beneficiar a população local.
Contanto, deve se propor um projeto de lei pode ser contem-
ANEXO 02 plada algum recurso para viabilizar a intervenção no local,
visando o cumprimento de sua função social da cidade.

DP- O direito de preempção não se aplica na ZEPH SPA 1 e 2

(anexo 1), pois a zona se encontra no território da Vila Naval,
ou seja, já é uma área pertencente ao poder público e não
passível à comercialização entre particulares.
ON-A ZEPH SPA se tratar de uma área de setor de preserva-
ção ambiental, dessa forma, é impraticável a aplicação do
instrumento da outorga onerosa nesta área, nos setores (SPA
1, SPA 2, SPA 3 e SPA 4 da ZEPH - 8.1; e, SPA da ZEPH - 8.3),
de acordo com os parâmetros urbanísticos da lei 18.06/2014
zona.
Entretanto é público e notório que a Prefeitura da Cidade do
Recife projetou um plano urbanístico que regulamenta o uso
dos 125 mil metros quadrados da Vila Naval, no bairro de
Santo Amaro, esse plano foi concluído e discutido em audiên-
cia pública. Só depois de ele ser aprovado, a área poderá ser
negociada pela Marinha do Brasil, que pretende trocar lotes
por área construída para habitações militares.
O referido projeto visa recuperar uma área degradada e
devolver a população uma área de uso comum e qualificado.
Contudo o custo de um empreendimento desse porte é muito
alto, para viabilizar financeiramente esse investimento, serão
necessárias ações mitigadoras, compensatórias e estipular
um valor de outorga onerosa (a ser paga caso se queira exce-
der o coeficiente de utilização do terreno), que é prevista em
lei desde 2008.
Assim, entendemos que com a regulamentação do projeto
seria legalmente permitido ao proprietário do imóvel, adquirir
junto ao Município a outorga onerosa do direito de construir
para os imóveis localizados no bairro de Santo Amaro, que
pretendam edificar acima do limite permitido pelo Município
do Recife, em face de uma contraprestação financeira, con-
forme prevê o artigo 220 e 221 da Lei 17.511/2008, e mais
o artigo 45 do PROJETO DE LEI N° XX/2017 que Institui e
regulamenta o Plano Santo Amaro Norte, estabelece diretri-
zes, parâmetros e condições de parcelamento, uso e ocupa-
ção do solo, assim como intervenções urbanísticas para a
área de sua influência, em observância aos artigos 192 a 194
da Lei nº 17.511/2008.
TC- Conforme a análise da ZEPH SPA, é possível afirmar que
a lei de TDC pode ser aplicada a essa área, através da expor-
tação de potencial construtivo, pois a zona corresponde a
localização da vila naval, na qual é uma região de preserva-
ção ambiental e histórica.
ANEXO 02
d. Criação de parque linear ao longo do SPA 1;

e. Dotação de arborização;

f. Oferta de espaços para equipamentos públicos;

g. Implantação de usos diversificados voltados à vitalidade

urbana;

V. ZEPH SPA 01 & 02

a. Implantação de vias permitindo acesso à frente d’água e

melhorias na mobilidade;

b. Implantação de praça na frente do hospital de Santo Amaro

interligando a visada do monumento à frente d’água;

c. Requalificação da Avenida Cruz Cabugá na interface dos

SPAs, com alargamento permitindo a plena implantação do
corredor de transporte público – BRT;
07 ZEIS SANTO AMARO

EC-No que condiz da aplicação da PEUC nas áreas da ZEIS
Santo Amaro, deve ser considerado que, segundo a Lei de uso
e ocupação do solo, são caracterizadas como ZEIS as áreas
de assentamentos habitacionais de população de baixa
renda, surgidos espontaneamente, existentes, consolidados
ou propostos pelo Poder Público, onde haja possibilidade de
urbanização, assim a urbanização e a regularização das ZEIS
obedecerão às normas estabelecidas no Plano de Regulariza-
ção das Zonas Especiais de Interesse Social - PREZEIS, apli-
cando-se as condições de uso e ocupação do solo previstas
na Lei, onde for possível. Porém pela tipologia das edifica-
ções e pela demanda de moradia do local é inverossímil a
existência de solo subutilizado, não edificado ou não-utiliza-
do. Em virtude disso concluiu-se que esta previsão legislativa
é exequível, porém improvável.
IP- O IPTU Progressivo (Imposto Predial e Territorial Urbano
Progressivo) não pode ser aplicado na Zona de Interesse
Social (ZEIS), em razão dos lotes e seus respectivos proprie-
tários estarem protegidas pela legislação é inviável a cobran-
ça desse imposto devido a baixa renda da população. Se-
gundo o Art.108 do Plano diretor (2008), deve-se destinar os
imóveis com solo urbano não edificado, subutilizado ou não
DS- A Desapropriação por Título da Dívida Pública não pode
ser aplicada na ZEIS, em razão dos lotes não poderem ser
negociados ou retirado de seu respectivo dono, sendo prote-
gidos por lei, inibindo a especulação imobiliária e comercial
sobre os imóveis situados nessas áreas. Visando garantir o
direito de moradia e subsistência de sua população, os lotes
remanescentes e sem uso devem ser apropriados em prol do
uso coletivo, a partir do Art.108 do Plano diretor (2008).
DP- A aplicação do direito de preempção na ZEIS (anexo 1) é
Regulamentado no Estatuto da Cidade (artigos 26 a 28).
Sendo possível pois a área é viável para: regularização fundi-
ária; execução de programas e projetos habitacionais de inte-
resse social; e constituição de reserva fundiária, entre outras
finalidades.
ON-Na Zonas Especial de Interesse Social, são áreas destina-
das a oferta de serviços de assistência técnica, jurídica,
social e urbanística gratuita à população com renda familiar,
visando promover processos de regularização urbanística e
fundiária, por isso, é possível negociar e aplicar a outorga
onerosa do direito de construir; e, ainda devido a existência
da diferença entre o coeficiente máximo e o coeficiente
básico estipulado para a área e a possibilidade de um maior
investimento público.
TC-As edificações  presentes na  Zona Especial de Interesse
social (ZEIS),  se encontram favoráveis a exportação de 
potencial construtivo através da lei de TDC, ou então por
meio do limite de coeficiente básico. Portanto, na ZEIS, é pos-
sível ocorrer a transferência do direito de construir, pois a
zona é composta de áreas ocupadas por população de baixa
renda e habitação de interesse social.

OU- De acordo com a legislação vigente, a Zona Especial de

Interesse Social (ZEIS) Santo Amaro tem como objetivo geral
garantir a sua integração socioespacial e a sua regularização
urbanística e fundiária, de maneira que promova o acesso da
população às infraestruturas, áreas de lazer, oportunidades e
serviços existentes e projetados. Assim, faz-se claro que as
operações urbanas consorciadas podem ser aplicadas nesta
zona, pois seu objetivo é a implementação de projetos urba-
nos a fim de atender à diversas finalidades como a implanta-
ção de espaços públicos, a reabilitação de áreas subutiliza-
das, e às questões de desenvolvimento de interesse da zona.
Desta forma, há uma potencialização da sua dinâmica urbana
em que pode-se incluir a participação tanto privada, quanto –
e mais importante ainda - dos proprietários e moradores no
processo de desenvolvimento urbanístico.
Universidade Católica de Pernambuco
Legislação e ética profissional-2019.2
Prof.André Pina
Gabriela Damasceno
Giovanna Beltrão
Júlia Vasconcelos
Paloma Tabosa
Rafaela Black
Thalita Brasileiro