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Negcios Imobilirios Planejamento Urbano Eugnio Carvalho Neto

Legislao urbanstica como determinante do espao da cidade


Estatuto da Cidade - Plano Diretor Estratgico
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Estatuto da Cidade Estatuto da Cidade Lei N 10.257, de 10/07/2001


Regulamenta os artigos 182 e 183 da Constituio Federal, estabelece diretrizes gerais da poltica urbana e d outras providncias Estabelece normas de ordem pblica e interesse social que regulam o uso da propriedade urbana em prol do bem coletivo, da segurana e do bem-estar dos cidados, bem como do equilbrio ambiental. Delega a responsabilidade de definir o que significa cumprir a funo social da cidade e da propriedade urbana para os municpios Oferece um conjunto inovador de instrumentos de interveno sobre o territrio municipal, alm de uma nova concepo de planejamento e gesto urbanos.

Estatuto da Cidade
Determina 18 diretrizes gerais para ordenar o pleno desenvolvimento das funes sociais da cidade e da propriedade urbana (Artigo 2) Diretrizes que trazem inovaes em trs campos: 1. Um conjunto de novos instrumentos de natureza urbanstica voltada para induzir as formas de uso e ocupao do solo IPTU progressivo para reas subutilizadas; Outorga onerosa Direito de preempo
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Operaes urbanas consorciadas Transferncia do direito de construir 2. Uma nova estratgia de gesto que incorpora a idia da participao direta do cidado em processos decisrios sobre o destino da cidade No Oramento participativo; Na observao da lei de responsabilidade fiscal; Nos estudos de impacto da vizinhana e nas Operaes urbanas. 3. Ampliao das possibilidades de regularizao das posses urbanas, at ento situadas em ambgua fronteira entre o legal e o ilegal. - Usucapio urbano restrito s propriedades privadas (propriedades pblicas tratadas na MP 2220 de 04.09.2001 para situao at 31.07.01) - Imveis de at 250 metros quadrados, ocupados por mais de 5 anos, interruptamente e sem oposio, ocupado como moradia por quem no possui outra propriedade imvel.

Estatuto da Cidade
-Abre nova possibilidade de prtica de polticas urbanas, apresentando uma concepo nova de planejamento urbano, porm, depende, fundamentalmente, do uso que fizerem as cidades. -Boa parte dos instrumentos depende da sua incluso nos Planos Diretores e outros planos; de legislao municipal especfica que apliquem os dispositivos nas cidades. Dos Instrumentos em Geral I- Planos nacionais, regionais e estaduais de ordenao do territrio e de desenvolvimento econmico-social II- Planejamento das regies metropolitanas, aglomeraes e microrregies III- Planejamento municipal Dos Instrumentos do Planejamento Municipal a) plano diretor; b) disciplina do parcelamento, do uso e da ocupao do solo; c) zoneamento ambiental; d) plano plurianual; e) diretrizes oramentrias e oramento anual; f) gesto oramentria participativa; 0 g) planos, programas e projetos setoriais;
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h) planos de desenvolvimento econmico e social. Dos institutos tributrios e financeiros municipais: a) imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana IPTU; b) contribuio de melhoria; c) incentivos e benefcios fiscais e financeiros; Dos institutos jurdicos e polticos municipais: a) desapropriao; b) servido administrativa; c) limitaes administrativas; d) tombamento de imveis ou de mobilirio urbano; e) instituio de unidades de conservao; f) instituio de zonas especiais de interesse social; g) concesso de direito real de uso; h) concesso de uso especial para fins de moradia; i) parcelamento, edificao ou utilizao compulsrios; j) usucapio especial de imvel urbano; l) direito de superfcie; m) direito de preempo; n) outorga onerosa do direito de construir e de alterao de uso; o) transferncia do direito de construir; p) operaes urbanas consorciadas; q) regularizao fundiria; r) assistncia tcnica e jurdica gratuita para as comunidades e grupos sociais menos favorecidos; s) referendo popular e plebiscito t) estudo prvio de impacto ambiental (EIA) e estudo prvio de impacto de vizinhana (EIV).

Principais Instrumentos de Poltica Urbana


I Do parcelamento, edificao ou utilizao compulsrios Lei municipal especfica poder determinar o parcelamento, edificao ou utilizao compulsrios do solo urbano no edificado, subutilizado ou no utilizado, devendo fixar as condies e os prazos para a implementao da referida obrigao. II Do IPTU progressivo no tempo
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Em caso do parcelamento, edificao ou utilizao compulsrio no for atendido, o Municpio proceder aplicao do IPTU progressivo no tempo, mediante a majorao da alquota pelo prazo de 5 anos consecutivos. III Da desapropriao com pagamento em ttulos Decorridos os 5 anos de cobrana de IPTU progressivo, sem que o proprietrio tenha cumprido a obrigao, o Municpio poder proceder desapropriao do imvel, com pagamento em ttulos da dvida pblica. IV Da usucapio especial de imvel Aquele que possuir como sua rea ou edificao urbana at 250 m2, por 5 anos, ininterruptamente e sem oposio, utilizando-a para a sua moradia ou de sua famlia, adquirir-lhe- o domnio, desde que no seja proprietrio de outro imvel urbano ou rural. V Do direito de superfcie O proprietrio urbano poder conceder a outrem o direito de superfcie do seu terreno, por tempo determinado ou indeterminado, mediante escritura pblica registrada no cartrio de registro de imveis. Inclui o direito de utilizar o solo, subsolo ou espao areo relativo ao terreno, na forma estabelecida no contrato e atendida a legislao urbanstica. VI Do direito de preempo Confere ao poder pblico municipal preferncia para aquisio de imvel urbano objeto de alienao onerosa entre particulares, em reas delimitadas pelo Plano diretor municipal, com prazo de vigncia mxima de 5 anos. VII Da outorga onerosa do direto de construir O plano diretor poder fixar reas nas quais o direito de construir poder ser exercido acima do coeficiente de aproveitamento bsico adotado, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficirio. VIII Das operaes urbanas consorciadas Lei municipal especfica, baseada no plano diretor, poder delimitar rea para aplicao de operaes consorciadas Operaes urbanas consorciadas: conjunto de intervenes e medidas coordenada pelo poder pblico municipal, com a participao dos proprietrios, moradores, usurios e investidores privados, com o
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objetivo de alcanar, em uma rea, transformaes urbansticas estruturais, melhorias sociais e a valorizao ambiental. Podero ser previstas: -modificao de ndices e caractersticas de parcelamento, uso e ocupao do solo e subsolo; alteraes das normas edilcias; -regularizao de construes, reformas e ampliaes executadas irregularmente. Deve ser aprovada por lei especfica, que contemple: -Definio da rea a ser atingida; -Programa bsico de ocupao da rea; -Programa de atendimento econmico e social para a populao afetada; -Finalidades da operao; -Estudo prvio de impacto de vizinhana; -Contrapartida exigida dos proprietrios; -Forma de controle da operao. IX Da transferncia do direito de construir Lei municipal baseada no plano diretor poder autorizar o proprietrio de imvel urbano a exercer em outro local ou alienar o direito de construir previsto no plano diretor ou em legislao urbanstica dele decorrente, desde que o imvel seja considerado necessrio para fins de: Implantao de equipamentos urbanos e comunitrios; preservao de imvel de interesse histrico, ambiental, paisagstico, social ou cultural; servir a programa de regularizao fundirio, urbanizao de reas ocupadas por populao de baixa renda e habitao de interesse social. X Estudo de impacto de vizinhana Lei municipal definir os empreendimentos que dependero de elaborao de estudo prdio de impacto de vizinhana (EIV) para obter as licenas ou autorizaes de construo, ampliao ou funcionamento a cargo do Poder Pblico municipal. Deve contemplar os efeitos positivos e negativos do empreendimento, informando sobre: -Adensamento populacional; -Equipamentos urbanos e comunitrios; -Uso e ocupao do solo; -Valorizao imobiliria; -Gerao de trfego e demanda de transporte pblico -Ventilao e iluminao;
-Paisagem urbana e patrimnio natural e cultural.

Os documentos integrantes do EIV ficam disponveis para consulta; O EIV no substitui o EIA, quando este tambm requerido. Outros Instrumentos de Poltica Urbana I regularizao fundiria; II execuo de programas e projetos habitacionais de interesse social; III constituio de reserva fundiria; 1 IV ordenamento e direcionamento da expanso urbana; V implantao de equipamentos urbanos e comunitrios; VI criao de espaos pblicos de lazer e reas verdes; VII criao de unidades de conservao ou proteo de outras reas de interesse ambiental; VIII proteo de reas de interesse histrico, cultural ou paisagstico;

Plano Diretor / Estatuto da Cidade


Instrumento bsico da poltica de desenvolvimento e expanso urbana - Deve ser revisto, pelo menos, a cada 10 anos - Obrigatrio para cidades com mais de 20 mil habitantes; integrantes de regies metropolitanas e aglomeraes urbanas, ou integrantes de reas de interesse turstico ou ambiental. - Adicionalmente, para cidades com mais de milho de habitantes deve ser elaborado um plano de transporte urbano integrado, compatvel com o Plano Diretor ou nele inserido. Os municpios sem Plano Diretor tero prazo de 5 anos para aprovar uma proposta Disposies Gerais sobre o Plano Diretor, no Estatuto da Cidade O Plano Diretor deve conter, no mnimo: -Delimitao da rea urbana onde poder ser aplicado o parcelamento, edificao ou utilizao compulsrios; -Disposies relativas aos instrumentos de interveno urbanstica; -Sistema de acompanhamento e controle Municpio de Joo Pessoa Inserido na rea turstica Metropolitana, precisa ter:
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-Plano Turstico; -Plano Diretor; -Plano de Transporte Pblico Integrado; -Lei de Parcelamento, Uso e Ocupao do Solo (Zoneamento).
O Plano Diretor de Joo Pessoa foi elaborado pela primeira vez em 1992, para a cidade real e legal; a cada 05 anos deveria ser revisado. Aps o Estatuto da Cidade, a reviso de Planos Diretores dever ocorrer a cada 10 anos. O 1 Instrumento a ser regulamentado foi a Outorga Onerosa com criao do Fundo de urbanizao em 2002. Demais legislaes urbanas da cidade:

1971 Cdigo de Obras e Edificaes 1974 Cdigo de Urbanismo 1979 1 reviso do Cdigo de Urbanismo 1992 Plano Diretor de Joo Pessoa 1995 Cdigo de Posturas 1996 Cdigo de Urbanismo ( no foi aprovado ) 2003 Cdigo de Defesa do Meio Ambiente 2008 1 reviso do Plano Diretor