Treinamento para

Serventias Extrajudiciais

LOTEAMENTO/CONDOMÍNIO RURAL

1. Definição de Imóvel Rural

✓ Para o artigo 4º, inciso I, Lei n. 4.504/64 (Estatuto da Terra): é “o prédio rústico, de
área contínua, qualquer que seja a sua localização, que se destina à exploração
extrativa agrícola, pecuária ou agroindustrial, quer através de planos públicos de
valorização, quer através de iniciativa privada”.

✓ Em seguida, o Decreto nº 55.891/65, em seu artigo 5º, estende um pouco o conceito

para prédio rústico, de área contínua, qualquer que seja a sua localização em perí-
metros urbanos, suburbanos ou rurais dos municípios, que se destine à exploração
extrativa, agrícola, pecuária ou agro-industrial, quer através de planos públicos de
valorização, quer através da iniciativa privada.

2. Definição de Loteamento
✓ É a primeira forma prevista na legislação de parcelamento do solo urbano, pela Lei
n. 6.766/1979;

✓ O artigo 2º, §1º, da Lei n.° 6.766/79 esclarece o que entende por loteamento: Consi-
dera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação, com aber-
tura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modifi-
cação ou ampliação das vias existentes”.

3. Não aplicação da Lei n. 6.766/1964 aos imóveis rurais

✓ O Artigo 3º, da Lei nº 6.766/1979, que regula o parcelamento do solo urbano,
estatui: Somente será admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em
zonas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica, assim definidas
pelo plano diretor ou aprovadas por lei municipal.

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 ✓ O Estatuto da Terra (Lei 4.504/64), que é a norma mais importante para o Direito
Agrário, foi a primeira lei a limitar o parcelamento do solo rural, ao prever, no art.
65, que “o imóvel rural não é divisível em áreas de dimensão inferior à constitutiva do
módulo de propriedade rural”.

4. Possibilidades para o parcelamento de solo rural

4.1. Fração Mínima de Parcelamento (FMP): é a menor área que um imóvel rural, num
dado município, pode ser desmembrado. Conceito pelo artigo 8º da Lei 5.868/72.
(Bragança:
• Exceções: Art. 2º, do Decreto nº 62.504/68
a) Desapropriação por necessidade ou utilidade pública;
b) Iniciativa popular para atender Ordem Pública na zona rural;
c) Destinação para fins comerciais: postos de abastecimento de combustí-
vel, oficinas mecânicas, garagens e similares; lojas, armazéns, restauran-
tes, hotéis e similares; silos, depósitos e similares.
d) Destinação para fins industriais: barragens, represas ou açudes; oleodu-
tos, aquedutos, estações elevatórias, estações de tratamento de água,
instalações produtoras e de transmissão de energia elétrica, instalações
transmissoras de rádio, de televisão e similares; extrações de minerais
metálicos ou não e similares; instalação de indústrias em geral.
e) Destinação para instalação de serviços comunitários na zona rural: portos
marítimos, fluviais ou lacustres, aeroportos, estações ferroviárias ou ro-
doviárias e similares; colégios, asilos, educandários, patronatos, centros
de educação física e similares; centros culturais, sociais, recreativos, as-
sistenciais e similares; postos de saúde, ambulatórios, sanatórios, hospi-
tais, creches e similares; igrejas, templos e capelas de qualquer culto re-
conhecido, cemitérios ou campos santos e similares; conventos, mostei-
ros ou organizações similares de ordens religiosas reconhecidas; Áreas
de recreação pública, cinemas, teatros e similares.

• Exceções: artigo 8º, § 4º, da Lei n. 5.868/1972:

a) Alienação da área para ser anexada ao prédio rústico confrontante,
desde que o imóvel do qual se desmembre permaneça com área igual
ou superior à fração mínima do parcelamento;
b) À emissão de concessão de direito real de uso ou título de domínio em
programas de regularização fundiária de interesse social em áreas ru-
rais, incluindo-se as situadas na Amazônia Legal;
c) Aos imóveis rurais cujos proprietários sejam enquadrados como agri-
cultor familiar nos termos da Lei nº 11.326, de 24 de julho de 2006; ou
d) Ao imóvel rural que tenha sido incorporado à zona urbana do Município.

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 4.2. Descaracterização de Imóvel Rural para Urbano. Para que o imóvel esteja sob a
égide da Lei n. 6.766/1979.
✓ Requerimento do proprietário ou representante legal;
✓ Certidão ou Declaração de anuência do INCRA;
✓ Declaração de localização, expedida pelo Município da localidade do
imóvel;
✓ Declaração/Certidão de Baixa do Número do Imóvel na Receita Federal
(NIRF)

4.3. Implantação de Condomínio Rural de Lotes. Baseada no artigo 1.358-A do Código

Civil, que prevê a figura do condomínio de lotes.
✓ Não há, juridicamente, uma divisão física ou um parcelamento como
ocorre no loteamento;
✓ O imóvel sofre um fracionamento em partes ideais (indissociáveis e in-
separáveis);
✓ O empreendimento é considerado como um único imóvel;
✓ Não se parcela o solo na instituição de um condomínio; não se geram
imóveis autônomos entre si;
✓ Cada unidade é autônoma (assim como no condomínio edilício) e pode
ser livremente negociada por seus respectivos titulares, mas, ainda as-
sim, elas estarão sempre conectadas ao “todo”;
✓ Toda a infraestrutura interna do condomínio (vias de circulação, ilumi-
nação, segurança, áreas comuns, coleta de lixo etc.) é custeada pelos
próprios condôminos (proprietários das frações ideais).
✓ Não há ônus substancial para o município, pois os custos de “funciona-
mento” do núcleo imobiliário são gerenciados pelos condôminos.
✓ Em suma, há no condomínio rural de lotes apenas uma divisão jurí-
dica em unidades autônomas que, ao mesmo tempo, são integradas e
vinculadas ao todo (condomínio).

5. Para a Incorporação do Condomínio de Lotes

Sem muitos rodeios, o parcelamento ou desmembramento do solo previsto na Lei
6.766/1979, conforme seu artigo 3º, é aplicável exclusivamente a zonas urbanas, de ex-
pansão urbana ou de urbanização específica definidas no Plano Diretor ou, na sua falta,
por alguma lei municipal, sendo, portanto, inaplicável às zonas rurais dos Municípios.
Assim, os documentos para iniciar o procedimento de incorporação de condomínio de
lotes serão:
✓ Memorial de Incorporação, assinado pelo incorporador, com firma reconhecida,
requerendo o registro da incorporação acompanhado de: a) Cópia autenticada

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 da última alteração contratual; b) Certidão simplificada da Junta Comercial ou do
Ofício de Registro Civil das Pessoas Jurídicas,
✓ Matrícula do Imóvel e/ou escritura pública de permuta ou compra e venda, es-
critura de promessa, etc. desde que comprovem a titularidade do terreno;
✓ Certidões Negativas referentes aos Proprietários do imóvel e aos incorporado-
res: a) Federais: Certidão Negativa Conjunta da Procuradoria-Geral da Fazenda
Nacional e Secretaria da Receita Federal do Brasil; Certidão Negativa do Distri-
buidor Cível e Criminal da Justiça Federal; Certidão Negativa dos Juizados Espe-
ciais Federais; Certidão Negativa da Justiça do Trabalho (CND-T); b) Estaduais:
Certidão Negativa da Fazenda Estadual; Certidão Negativa do distribuidor cível e
criminal da Justiça Estadual; Certidão Negativa dos Juizados Especiais Estaduais;
c) Municipais: Certidão Negativa de Tributos Municipais, relativa a tributos di-
versos, com quitação plena ou total (art. 32, “b”, da Lei nº 4.591/1964); d) Certi-
dão Negativa de Débito para com o INSS: Do proprietário do terreno e do
incorporador, sempre que forem responsáveis pela arrecadação das respectivas
contribuições - pessoa jurídica ou equiparada; Não sendo pessoa jurídica ou equi-
parada, apresentar declaração de que não é contribuinte obrigatório, na
qualidade de empregador, nem a ele equiparado; Em caso de pessoa jurídica, basta
a apresentação das certidões referentes a ela própria, dispensada a exigência
de apresentação de certidões relativas aos sócios; e) Protesto de Títulos: Certidão
negativa de protesto de título abrangendo 5 (cinco) anos; ou, Caso haja na loca-
lidade Ofício de Registro de Distribuição, certidão negativa de distribuição; ou
- Certidão positiva de distribuição acompanhada de certidão do Tabelionato de
Protesto para o qual o título ou documento tenha sido distribuído;
✓ Certidões do Imóvel: a) Certidão Negativa de ônus reais; b) Certidão Negativa
de inscrição de ações reais e pessoais reipersecutórias do registro de imóveis;
✓ Histórico dos Títulos de Propriedade do Imóvel, abrangendo os últimos 20
(vinte) anos, acompanhado de certidões integrais dos respectivos registros (men-
cionar somente os atos translativos e eventuais ônus);
✓ Projeto Arquitetônico de Construção devidamente aprovado pelas autoridades
competentes; em caso de aprovação de projeto simplificado, deverá também ser
apresentado o projeto completo;
✓ Quadros da NBR 12.721/2006: A Folha Preliminar e os quadros I, II, III, IV-A, IV-
B, V, VI, VII e VIII, devidamente assinados pelo profissional responsável e pelo
proprietário, com firmas reconhecidas;
✓ Anotação de Responsabilidade Técnica, do responsável técnico pela elabora-
ção dos quadros mencionados no inciso anterior;
✓ Alvará de Construção com prazo de validade vigente;
✓ Contrato-Padrão, facultativamente, que ficará arquivado na serventia;

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 ✓ Declaração acompanhada de plantas elucidativas sobre o número de veícu-
los que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos, salvo
se as plantas constarem expressamente do projeto aprovado;
✓ Declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o art. 39, II, da
Lei de Condomínio e Incorporação, se for o caso;
✓ Certidão de Instrumento Público de Procuração, quando o incorporador não
for o proprietário, outorgando ao construtor/incorporador poderes para a alie-
nação de frações ideais do terreno;
✓ Declaração expressa em que se defina se o empreendimento está ou não sujeito
a prazo de carência de até 180 (cento e oitenta) dias.

6. Para a Instituição do Condomínio de Lotes

O Código de Normas do Estado do Pará trata da instituição de condomínio por primeiro
em relação à incorporação, entretanto, a Lei n. 4.591/1964, trata da instituição após a incor-
poração.
Assim, abordaremos a instituição conforme a ordem adotada na Lei Federal, cujos do-
cumentos são:
✓ Requerimento do(s) interessado(s) ou de seu(s) representante(s) legal com
assinatura reconhecida solicitando o registro da INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO
pretendida (artigo 217, c/c artigo 221, inciso II, da Lei Federal nº 6.015/1973 -
Lei de Registros Públicos);
✓ Memorial de Instituição de Condomínio, por instrumento público ou particu-
lar, com firmas reconhecidas, subscrito por todos os proprietários, requerendo
o registro da instituição (artigo 1.073, inciso I, do CNSNR-TJ/PA);
✓ Projeto Arquitetônico, devidamente aprovado pelo Município; em caso de
aprovação de projeto simplificado, deverá também ser apresentado o projeto
completo (artigo 1.073, inciso II, do CNSNR-TJ/PA);
✓ Quadros da NBR 12.721/2006, a folha preliminar e os quadros nº I, II, III, IV-A,
IV-B, V, VI, VII e VIII, assinados pelos proprietários e pelo profissional responsável
pelos cálculos, com firmas reconhecidas (artigo 1.073, inciso III, do CNSNR-
TJ/PA);
✓ Anotação de Responsabilidade Técnica - ART/CREA ou Registro de Respon-
sabilidade Técnica - RRT/CAU, relativamente aos cálculos e os correspondentes
comprovantes de pagamento, quando a anotação o exigir (artigo 1.073, inciso
IV, do CNSNR-TJ/PA);
✓ Se imóvel em fase de construção: Alvará de Construção em vigor para o em-
preendimento (artigo 1.073, inciso V, do CNSNR-TJ/PA);
✓ Se imóvel com construção concluída: Carta de “Habite-se”, expedido pelo Mu-
nicípio.

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