Prof. Eng.

Alexandre Cabral Cavalcanti

Planejamento Urbano Regional e Transporte

Engenharia civil
Aula 04 – Parcelamento e Viabilidade
 Parcelamento e Viabilidade legal
Cada município brasileiro tem suas próprias regras
definidas no Plano Diretor aprovado por suas Câmaras de
Vereadores. O Atestado ou Certidão de Viabilidade-CVU
Urbanística ou Certidão de Viabilidade para Uso e
Ocupação do Solo-CVUOS e ainda a Autorização de
Viabilidade Técnica Operacional-AVTO, deve ser
solicitada para a garantia de que o empreendimento a ser
construído em uma determinada região esteja de acordo
com as leis municipais pertinentes do local. 
 Viabilidade do Uso do Solo
O documento que indica a viabilidade do
fornecimento de água e coleta de esgoto
sanitário na área a ser construída uma
residência unifamiliar ou multifamiliar, ou um
loteamento urbanizado, um comércio ou uma
indústria por exemplo, no município de Rio
Branco, não é fornecido pela Prefeitura e sim
pelo DEPASA/AC.
 Viabilidade de Fornecimento de Energia
O fornecimento de energia elétrica é feito
atualmente pela Energisa, antes era distribuído
pela Eletroacre. No caso de aprovação de
projeto de loteamento urbanizado junto da
Prefeitura, a rede de distribuição de baixa
tensão do loteamento deverá ser aprovado
previamente pela concessionária de energia
elétrica, para contemplar as futuras unidades
habitacionais do loteamento.
 Licença Ambiental
O licenciamento ambiental se aplica a alguns projetos
específicos, com loteamentos urbanizados, Torres de
Radiodifusão(telecomunições) e Transmissão de Energia Elétrica
de Alta Tensão dos projetos de loteamento, conforme previsto na
Resolução CONAMA nº 237/1997 e o Órgão Ambiental de cada
município brasileiro. No caso de Rio Branco/AC, a realização do
licenciamento ambiental são de competência, para a emissão de
licença ambiental de parcelamentos do solo, sendo a
SEMEIA(municipal) ou a SEMA (estadual) dependendo de cada
caso.
 Comprovante de Propriedade
Contrato padrão de promessa de compra e
venda: É uma exigência prevista no art. 18,
inciso VI e art. 26 da Lei nº 6.766/1979, para
dar entrada e requerimentos de aprovação de
projeto para construção, reforma e ampliação,
As-built e Termo de Habite-se.
 Cartório de Registro Geral de Imóveis
Pedido de registro do loteamento no Cartório de
Registro de Imóveis: o art. 18 da Lei nº
6.766/1979 determina que após a aprovação do
projeto de loteamento, este deverá ser
submetido ao registro imobiliário. Apenas após
o competente registro o loteador fica autorizado
a comercializar os lotes (art. 37 da Lei nº
6.766/1979).
 INTERVENÇÃO DO MINISTÉRIO PÚBLICO NOS
PROCESSOS DE REGISTRO DE LOTEAMENTO
É previsto a intervenção do Ministério Público nos
procedimentos de registro de parcelamento de solo
urbano/loteamento é medida que se impõe, com a ideia
de garantir a fiscalização do cumprimento dos requisitos
impostos pela legislação pertinente, prevenindo a
ocorrência de ocupações desordenadas, desprovidas de
infraestrutura básica (saneamento), tais como serviços de
abastecimento de água potável, esgotamento sanitário,
iluminação pública, dentre outras precariedades.
 INTERVENÇÃO DO MINISTÉRIO PÚBLICO NOS
PROCESSOS DE REGISTRO DE LOTEAMENTO

Assim, realizada a análise da documentação, o

membro do Ministério Público poderá solicitar ao
loteador e/ou ao oficial do Cartório de Registro de
Imóveis a adequação das irregularidades
constatadas antes que se proceda ao registro, ou
manifestar pela procedência do registro quando
constatar a regularidade do pedido.
LOTEAMENTOS ANTERIORES À LEI Nº 6.766/79
LEI FEDERAL DO PARCELAMENTO DO SOLO
Anteriormente à atual legislação que trata do parcelamento do
solo urbano (Lei nº 6.766/1979), a matéria era regulada pelo
Decreto-Lei nº 58/1937 e, posteriormente, pelo Decreto-Lei nº
271/1967. Loteamentos implantados após 10 de dezembro de
1937 e antes de 28 de fevereiro de 1967 devem observar o
disposto no Decreto-Lei nº 58/1937, que trata das relações entre
o loteador e os adquirentes dos lotes. Esta norma não proíbe o
parcelamento do solo em área rural, tampouco faz referência à
implantação da infraestrutura básica nos loteamentos,
estabelecendo apenas os seguintes requisitos:
LOTEAMENTOS ANTERIORES À LEI Nº 6.766/79
LEI FEDERAL DO PARCELAMENTO DO SOLO
Art. 1º Os proprietários ou co-proprietários de terras rurais ou terrenos urbanos, que
pretendam vendê-los, divididos em lotes e por oferta pública, mediante pagamento do preço a
prazo em prestações sucessivas e periódicas, são obrigados, antes de anunciar a venda, a
depositar no cartório do registo de imóveis da circunscrição respectiva:
I - um memorial por eles assinado ou por procuradores com poderes especiais,
contendo:
a) denominação, área, limites, situação e outros característicos do imóvel;
b) relação cronológica dos títulos de domínio, desde 30 anos, com indicação da
natureza e data de cada um, e do número e data das transcrições, ou cópia autêntica
dos títulos e prova de que se acham devidamente transcritos;
c) plano de loteamento, de que conste o programa de desenvolvimento urbano, ou de
aproveitamento industrial ou agrícola; nesta última hipótese, informações sobre a
qualidade das terras, águas, servidões ativas e passivas, estradas e caminhos,
distância de sede do município e das estações de transporte de acesso mais fácil;
LOTEAMENTOS ANTERIORES À LEI Nº 6.766/79
LEI FEDERAL DO PARCELAMENTO DO SOLO
II - planta do imóvel, assinada também pelo engenheiro que haja
efetuado a mediação e o loteamento e com todos os requisitos
técnicos e legais; indicadas a situação, as dimensões e a
numeração dos lotes, as dimensões e a nomenclatura das vias
de comunicação e espaços livres, as construções e benfeitorias,
e as vias públicas de comunicação;

III - exemplar de caderneta ou do contrato-tipo de compromisso

de venda dos lotes;
LOTEAMENTOS ANTERIORES À LEI Nº 6.766/79
LEI FEDERAL DO PARCELAMENTO DO SOLO
V - certidão dos documentos referidos na letra b do nº I.
§ 1º Tratando-se de propriedade urbana, o plano e a planta de
loteamento devem ser previamente aprovados pela Prefeitura
Municipal, ouvidas, quanto ao que lhes disser respeito, as
autoridades sanitárias, militares e, desde que se trata de área
total ou parcialmente florestada as autoridades florestais.
§ 2º As certidões positivas da existência de ônus reais, de
impostos e de qualquer ação real ou pessoal, bem como
qualquer protesto de título de dívida civil ou comercial não
impedir o registro.
 LOTEAMENTOS ANTERIORES À LEI Nº 6.766/79
LEI FEDERAL DO PARCELAMENTO DO SOLO
§ 3º Se a propriedade estiver gravada de onus real, o memorial
será acompanhado da escritura pública em que o respectivo
titular estipule as condições em que se obriga a liberar os lotes
no ato do instrumento definitivo de compra e venda.
§ 4º O plano de loteamento poderá ser modificado quanto aos
lotes não comprometidos e o de arruamento desde que a
modificação não prejudique os lotes comprometidos ou
definitivamente adquiridos, si a Prefeitura Municipal aprovar a
modificação. A planta e o memorial assim aprovados serão
depositados no cartório do registo para nova inscrição,
observando o o disposto no art. 2º e parágrafos.
 LOTEAMENTOS ANTERIORES À LEI Nº 6.766/79
LEI FEDERAL DO PARCELAMENTO DO SOLO
§ 5º O memorial, o plano de loteamento e os documentos depositados
serão franqueados, pelo oficial do registo, ao exame de qualquer
interessado, independentemente do pagamento de emolumentos, ainda
que a título de busca. O oficial, neste caso, receberá apenas as custas
regimentais das certidões que fornecer.
§ 6º Sob pena de incorrerem em crime de fraude, os vendedores, se
quiserem invocar, como argumento de propaganda, a proximidade do
terreno com algum acidente geográfico, cidade, fonte hidromineral ou
termal ou qualquer outro motivo de atração ou valorização, serão
obrigados a declarar no memorial descritivo e a mencionar nas
divulgações, anúncios e prospectos de propaganda, a distância métrica a
que se situa o imóvel do ponto invocado ou tomado como referência.
 LOTEAMENTOS ANTERIORES À LEI Nº 6.766/79
LEI FEDERAL DO PARCELAMENTO DO SOLO
Já os loteamentos implantados após 28/02/1967 e
antes de 19/12/1979, devem seguir as regras do
Decreto-Lei nº 271/1967, que dispõe sobre
loteamento urbano, responsabilidade do Loteador
concessão de uso e espaço aéreo e dá outras
providências. Entre outros requisitos, esse decreto
impõe ao loteador a obrigação de
implantação das obras de infraestrutura:
 LOTEAMENTOS ANTERIORES À LEI Nº 6.766/79
LEI FEDERAL DO PARCELAMENTO DO SOLO
Assim portanto, fica valendo o artigo 3º.

Art. 3º Aplica-se aos loteamentos a Lei nº 4.591, de

16 de dezembro de 1964, equiparando-se o
loteador ao incorporador, os compradores de lote
aos condôminos e as obras de infra-estrutura à
construção da edificação.
 LOTEAMENTOS ANTERIORES À LEI Nº 6.766/79
LEI FEDERAL DO PARCELAMENTO DO SOLO
IMPORTANTE RESSALTAR:
Quanto à implantação da infraestrutura, vale
ressaltar que já existe entendimento
jurisprudencial no sentido de que as regras
estabelecidas pela Lei nº 6.766/1979 podem
ser exigidas do loteador mesmo que o
loteamento tenha sido aprovado e registrado
antes da vigência desta lei:
APP URBANA CONSOLIDADA (ANTROPIZADA)
As regras de proteção das áreas de preservação permanente
evoluíram ao longo do tempo, com parâmetros mais
protetivos ao meio ambiente, gerando situações de
ocupações consolidadas em áreas que anteriormente não
eram protegidas, mas que passaram a ser consideradas
APPs.

Para se verificar a necessidade de desocupação de APP,

deve-se analisar a data da ocupação e a legislação vigente à
época, levando-se em consideração que não pode ser
exigida a demolição de obra que cumpriu a norma vigente à
época.
APP-ÁREA DE PRESERVAÇÃO PERMANENTE

Entretanto, ressalta-se que uma

construção que respeitou os
parâmetros da legislação vigente à
época, caso retirada, não pode voltar
a ocupar um espaço que é hoje
delimitado como APP.
APP-ÁREA DE PRESERVAÇÃO PERMANENTE
APP-ÁREA DE PRESERVAÇÃO PERMANENTE
APP-ÁREA DE PRESERVAÇÃO PERMANENTE
 APP-ÁREA DE PRESERVAÇÃO PERMANENTE
OBS. Ao estabelecer essa faixa non
aedificandi, a Lei de Parcelamento do Solo
consignou o respeito à legislação específica
fixando maior metragem para as áreas de
preservação permanente. Assim, havendo
conflito entre a lei urbanística e leis ambientais,
deve-se pugnar pela aplicação da norma que
confira maior proteção ao meio ambiente.
APP-ÁREA DE PRESERVAÇÃO PERMANENTE

Aplica-se a Lei Federal nº

4.771/1965 – Código Florestal,
com as modificações
introduzidas pela Lei Federal nº
7.803/1989
 APP-ÁREA DE PRESERVAÇÃO PERMANENTE
Art. 2° Consideram-se de preservação permanente, pelo só efeito desta Lei, as florestas e demais
formas de vegetação natural situadas:
a) ao longo dos rios ou de qualquer curso d'água desde o seu nível mais alto em faixa marginal
cuja largura mínima será:
1 - de 30 (trinta) metros para os cursos d'água de menos de 10 (dez) metros de largura;
2 - de 50 (cinquenta) metros para os cursos d'água que tenham de 10 (dez) a 50 (cinquenta)
metros de largura;
3 - de 100 (cem) metros para os cursos d'água que tenham de 50 (cinquenta) a 200 (duzentos)
metros de largura;
4 - de 200 (duzentos) metros para os cursos d'água que tenham de 200 (duzentos) a 600
(seiscentos) metros de largura;
5 - de 500 (quinhentos) metros para os cursos d'água que tenham largura superior a 600
(seiscentos) metros;
Parágrafo único. No caso de áreas urbanas, assim entendidas as compreendidas nos perímetros
urbanos definidos por lei municipal, e nas regiões metropolitanas e aglomerações urbanas, em
todo o território abrangido, obervar-se-á o disposto nos respectivos planos diretores e leis de
uso do solo, respeitados os princípios e limites a que se refere este artigo.
 Aplica-se a Lei Federal nº 12.651/2012 – Novo Código Florestal
Art. 4º Considera-se Área de Preservação Permanente, em zonas rurais
ou urbanas, para os efeitos desta Lei:
I - as faixas marginais de qualquer curso d’água natural, desde a borda da
calha do leito regular, em largura mínima de:
a) 30 (trinta) metros, para os cursos d’água de menos de 10 (dez) metros
de largura;
b) 50 (cinquenta) metros, para os cursos d’água que tenham de 10 (dez) a
50 (cinquenta) metros de largura;
c) 100 (cem) metros, para os cursos d’água que tenham de 50 (cinquenta)
a 200 (duzentos) metros de largura;
d) 200 (duzentos) metros, para os cursos d’água que tenham de 200
(duzentos) a 600 (seiscentos) metros de largura;
e) 500 (quinhentos) metros, para os cursos d’água que tenham largura
superior a 600 (seiscentos) metros;
 Aplica-se a Lei Federal nº 12.651/2012 – Novo Código Florestal

OBS. O Novo Código Florestal

prevê a possibilidade de
regularização fundiária dos
núcleos urbanos informais que
ocupam áreas de preservação
permanente.
 *Loteamentos ou Condomínios Fechados*
Os loteamentos ou condomínios
fechados são loteamentos com fins
urbanos e habitacionais; com
principal característica o cercamento
e isolamento da sua área, mantendo
o controle de acesso dos moradores
e visitantes.
 *Loteamentos ou Condomínios Fechados*
Essa ideia chegou recentemente a
Rio Branco, e já temos vários
condomínios e loteamentos fechados
em nossa cidade. Por exemplo:
Recanto Verde – Alphaville – Ecoville
– Chacará Ipê.
 *Loteamentos ou Condomínios Fechados*
A denominação de “loteamento fechado” constitui
modalidade especial de aproveitamento
condominial de espaço para fins de construção de
casas residenciais térreas ou assobradadas ou
edifícios.
Caracteriza-se pela formação de lotes autônomos
com áreas de utilização exclusiva de seus
proprietários, confinando-se com outras de
utilização comum dos condôminos.
 *LEGISLAÇÃO CORRELACIONADA*
A respeito desse tipo de empreendimento imobiliário que
já se encontra disseminado em todo País, não existindo,
até pouco tempo, um regramento federal permitindo a
implantação dos loteamentos ou condomínios fechados.
Apenas com o advento da Lei Federal nº 13.465/2017,
que trata da regularização fundiária urbana e rural, houve
a alteração da Lei do Parcelamento do Solo – Lei nº
6.766/1979, passando a prever, expressamente, a
possibilidade de implantação dos loteamentos ou
condomínios fechados:
 *LEGISLAÇÃO CORRELACIONADA*
Art. 2º. O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante
loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e
as das legislações estaduais e municipais pertinentes.
[...]
§ 7º O lote poderá ser constituído sob a forma de imóvel autônomo ou de
unidade imobiliária integrante de condomínio de lotes.
§ 8º Constitui loteamento de acesso controlado a modalidade de
loteamento, definida nos termos do § 1º deste artigo, cujo controle de
acesso será regulamentado por ato do poder público Municipal, sendo
vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de
veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados.
 *LEGISLAÇÃO CORRELACIONADA*
Art. 4º [...]

§ 4º No caso de lotes integrantes de condomínio de

lotes, poderão ser instituídas limitações
administrativas e direitos reais sobre coisa alheia
em benefício do poder público, da população em
geral e da proteção da paisagem urbana, tais como
servidões de passagem, usufrutos e restrições à
construção de muros.
 *LEGISLAÇÃO CORRELACIONADA*
Com essa previsão legal passa, então, a ser permitida a
implantação dos loteamentos ou condomínios fechados, que
pode ser feita mediante duas modalidades: condomínio de
lotes ou loteamento de acesso controlado.
Entretanto, como se trata de um regramento geral, nada
impede que o Município autorize e regulamente
especificidades para a implantação desses
empreendimentos, possibilidade amparada pela repartição
de competências de cunho constitucional, desde que
respeitadas as diretrizes urbanísticas gerais de âmbito
federal e estadual.
 Preocupação pertinente da Municipalidade
É pertinente e indispensável que se estabeleça uma legislação
que inclua tais loteamentos fechados como uma espécie de
loteamento, com dimensão civil, no aspecto das relações
negociais sobre parcelas de terrenos, e dimensão urbanística, no
que tange à sua característica de instrumento de
desenvolvimento urbano e de urbanificação, portanto. Em
lugar de condomínio de puro direito privado, como hoje, nos
termos do art. 8º da Lei 4.591, de 16.12.1964 (que dispõe sobre
o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias),
passaremos a ter um condomínio urbanístico, que fique sob o
controle das Municipalidades.
 Preocupação pertinente da Municipalidade
Além disso, tendo em vista a repartição de
competências constitucional para legislar
sobre normas urbanísticas, os municípios
não precisam esperar a iniciativa federal
para regulamentar situações específicas,
afetas aos loteamentos fechados, o que é
de sua competência.
 CONDOMÍNIO DE LOTES
Conceitos e características
Com o advento da Lei nº 13.465/2017 foi criada
essa nova modalidade de condomínio, inserida
tanto no Código Civil (art. 1358-A), quanto na Lei de
Parcelamento do Solo – Lei nº 6.766/1979 (art. 2º, §
7º e art. 4º, § 4º):
 CONDOMÍNIO DE LOTES
Art. 1.358-A. Pode haver, em terrenos, partes designadas de
lotes que são propriedade exclusiva e partes que são
propriedade comum dos condôminos.
§ 1º A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à
área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial
construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição.
§ 2º Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes o disposto
sobre condomínio edilício neste Capítulo, respeitada a legislação
urbanística.
§ 3º Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda
a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor.
 CONDOMÍNIO DE LOTES
Art. 2º. O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante
loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e
as das legislações estaduais e municipais pertinentes.
[...]
§ 7º O lote poderá ser constituído sob a forma de imóvel autônomo ou de
unidade imobiliária integrante de condomínio de lotes.
Art. 4º. Os loteamentos deverão atender, pelo menos, aos seguintes
requisitos:
[...]
§ 4º No caso de lotes integrantes de condomínio de lotes, poderão ser
instituídas limitações administrativas e direitos reais sobre coisa alheia em
benefício do poder público, da população em geral e da proteção da
paisagem urbana, tais como servidões de passagem, usufrutos e
restrições à construção de muros.
 CONDOMÍNIO DE LOTES
Com a Lei nº 13.465/2017, além do condomínio edilício constituído por
unidades imobiliárias (vertical ou horizontal), passou a ser possível a
criação de um condomínio composto por lotes individualizados e
vinculados a uma fração ideal das áreas comuns.(clubes, salão de festas,
quadras, sauna, academias etc.)

Como a citada lei determina que se aplica à essa nova modalidade de

condomínio as normas sobre condomínio edilício, o resultado que se
tem é que “as ruas, as praças e as demais áreas de uso comum não são
transferidas à propriedade do Município, mas continuam sendo
propriedade privada, pertencente aos titulares do lote de acordo com a
respectiva fração ideal.
 CONDOMÍNIO DE LOTES
Vale ressaltar que esse tipo de condomínio
deve também respeitar a legislação urbanística
em vigor, nesse sentido, cabe destacar, ainda,
ao Município fixar normas de cunho urbanístico
a serem observadas por esses
empreendimentos, de forma que os
condomínios de lotes atendam às
particularidades e necessidades locais.
 CONDOMÍNIO DE LOTES
Contudo percebam que, vale lembrar que a Lei nº
13.465/2017 trouxe previsão expressa de aplicação
aos condomínios de lotes, das normas sobre
condomínio edilício e incorporação imobiliária.
Entretanto, não se pode deixar de observar que,
havendo divergências, a Lei de Parcelamento do
Solo deve prevalecer sobre a Lei de Incorporação
Imobiliária – Lei nº 4.591/1964.
 CONDOMÍNIO DE LOTES
Assim portanto, diante do princípio da supremacia
do interesse público sobre o privado, temos que a
Lei de Loteamentos deve prevalecer no caso de
divergência em relação à Lei de Incorporação
Imobiliária, que servirá apenas para suprir lacunas
daquela. O legisladores acenam para essa natureza
principal da Lei de Loteamentos ao inserir ajustes
apenas no texto desse tema, e não no da Lei de
Incorporação Imobiliária.
 Conceitos de Áreas Comuns
Conforme a mesma legislação de loteamento aberto, os
condomínios de lotes devem atender às disposições da Lei de
Parcelamento do Solo. Entretanto, quanto às áreas comuns, tem-
se que o próprio regime condominial a que está submetido esse
tipo de parcelamento do solo impede a aplicação do art. 22 da
citada lei: Art. 22. Desde a data de registro do loteamento,
passam a integrar o domínio do Município as vias e praças, os
espaços livres e as áreas destinadas a edifícios públicos e outros
equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial
descritivo.
 Conceitos de Áreas Comuns
Nesse sentido, o ideal é que haja regulamentação por parte do
Município, de forma a especificar as limitações que podem ser
aplicadas sobre as áreas comuns do condomínio de lotes.
 Conceitos de Áreas Comuns
Diante dessa situação, a solução a ser aplicada encontra-se
prevista no art. 4º, § 4º da mesma lei:
Art. 4º. Os loteamentos deverão atender, pelo menos, aos
seguintes requisitos: [...]
§ 4º No caso de lotes integrantes de condomínio de lotes,
poderão ser instituídas limitações administrativas e direitos reais
sobre coisa alheia em benefício do poder público, da população
em geral e da proteção da paisagem urbana, tais como servidões
de passagem, usufrutos e restrições à construção de muros.
 Conceitos de Áreas Comuns
As expressões “limitações administrativas” e “direitos reais sobre coisa alheia”
devem ser interpretadas extensivamente, de modo a abranger também situações em
que o Município impõe condições, termos e encargos. Afinal de contas, esses
elementos influem na configuração do direito real. Dessa forma, é plenamente
admissível que o Município condicione o parcelamento do solo a que o
condomínio de lotes cumpra um encargo: a de construir um prédio para a
instalação de uma escola pública às custas do próprio loteador. Trata-se aí de um
encargo de interesse coletivo, que poderá ser exigido pelo Município e, também,
por interpretação analógica do parágrafo único do art. 553 do CC, pelo Ministério
Público.

OLIVEIRA, C. E. E. de. Novidades da Lei nº 13.465, de 2017: o condomínio de lotes, o condomínio urbano simples
 Conceitos de Áreas Comuns
Podemos ressaltar que nesse contexto, se não tiver havido
imposição expressa do Município no momento de aprovação do
loteamento ou se não houver outra norma municipal em sentido
contrário, a construção de muros e o controle de acesso de
veículos e de pessoas é plenamente admissível, pois as áreas
comuns são propriedade privada.
 Conceitos de Áreas Comuns
Assim, mais uma vez depende do Município normatizar a situação,
criando regras específicas de uso para as áreas comuns dos condomínios
de lotes, de forma que o cercamento do loteamento não prejudique a
população não moradora no empreendimento. Aqui caberia ao
Município, inclusive, a fixação de contrapartidas a serem oferecidas
pelo loteador com o objetivo de beneficiar a população municipal,
como a implantação de parques e praças, construção de escolas,
creches, hospitais, etc, de acordo com o interesse e necessidades locais.
LOTEAMENTO DE ACESSO CONTROLADO
Conceito e Características

Além do condomínio de lotes, a Lei nº 13.465/2017 criou a figura do loteamento

de acesso controlado: Art. 2º. O parcelamento do solo urbano poderá ser feito
mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e
as das legislações estaduais e municipais pertinentes. [...] § 8º Constitui
loteamento de acesso controlado a modalidade de loteamento, definida nos termos
do § 1º deste artigo, cujo controle de acesso será regulamentado por ato do poder
público Municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a
condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados.
LOTEAMENTO DE ACESSO CONTROLADO
Assim, tem-se que o loteamento de acesso controlado se
assemelha ao loteamento comum, devendo atender a
todos os requisitos da Lei de Parcelamento do Solo e
demais normas urbanísticas. Sua única diferença para o
loteamento comum aberto é a autorização municipal para
que seja feito o seu cercamento e controle de acesso.
 REQUISITOS PARA IMPLANTAÇÃO
Agora temos a questão da previsão legal para a
instalação de loteamentos ou condomínios
fechados no município, faz-se necessário ressaltar
que, mesmo antes da previsão na Lei nº
6.766/1979, o entendimento doutrinário reforçava a
ideia de que esse tipo de loteamento seria possível,
desde que regulamentado por lei municipal e
atendendo aos mesmos requisitos urbanísticos de
qualquer parcelamento do solo:
 REQUISITOS PARA IMPLANTAÇÃO
O loteador que pretender lotear uma gleba de terra tanto
para realizar um loteamento convencional como um
loteamento fechado (embora este não possua
normatização própria) deverá subordinar esse
empreendimento às normas civis e às normas
urbanísticas existentes. Colocado de outro modo, o
loteador deverá adequar seu empreendimento tanto à Lei
nº 6.766/79 como às demais normas urbanísticas
editadas pelo Município, Estado-membro e União
referentes ao empreendimento que pretende realizar.
 REQUISITOS PARA IMPLANTAÇÃO
Isso porque as diretrizes da Lei nº 6.766/79 são de
caráter geral e trazem em seu corpo exigências
para urbanização e habitação saudável das
unidades a serem comercializadas, ficando a cargo
dos Municípios, no exercício de sua competência
constitucional, a faculdade de legislar nesse
assunto de interesse local, segundo suas
peculiaridades, estabelecendo maiores exigências
que se façam necessárias (art. 30, I, CF).
 REQUISITOS PARA IMPLANTAÇÃO
Portanto, o Município deve regulamentar, por meio
de lei municipal, os requisitos e critérios a serem
observados para implantação dos loteamentos ou
condomínios fechados no seu território, atendendo
aos dispositivos gerais tratados na Lei de
Parcelamento do Solo – Lei nº 6.766/1979 e demais
normas gerais da legislação urbanística.
 REQUISITOS PARA IMPLANTAÇÃO
Compreendamos assim que, reforça-se a ideia
de que o empreendedor que lotear uma gleba
para implantação de um loteamento ou
condomínio fechado, do mesmo modo que
faria com um loteamento comum, deverá se
ater aos requisitos previstos na Lei nº
6.766/1979, além das demais normas
urbanísticas do Município em questão, Estado
e União.
Até Semana que vem