O PAPEL DO REGISTRADOR

IMOBILIÁRIO NAS
REGULARIZAÇÕES FUNDIÁRIAS

Uma analise prática da aplicação do

Provimento CG 21/2013
DO PRINCÍPIO DA INSTÂNCIA

Juntos
Somos
Melhores
AGENTES PROMOTORES DA REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA

Lei 11.977/2009, art. 50. A regularização fundiária poderá ser promovida pela
União, pelos Estados, pelo Distrito Federal e pelos Municípios e também por:

I – seus beneficiários, individual ou coletivamente; e

II – cooperativas habitacionais, associações de moradores, fundações,

organizações sociais, organizações da sociedade civil de interesse público ou outras
associações civis que tenham por finalidade atividades nas áreas de desenvolvimento
urbano ou regularização fundiária.

A NORMA DA CGJ ESCLARECEU OS CONCEITOS DEFINIDOS NO ARTIGO

50 DA LEI, COMO SEGUE:

ITEM 225.1. As cooperativas habitacionais, associações de moradores,

fundações, organizações sociais, organizações da sociedade civil de interesse público
ou outras associações civis que tenham por finalidade atividades nas áreas de
desenvolvimento urbano ou regularização fundiária deverão apresentar certidão
atualizada de seus atos constitutivos que demonstrem sua legitimidade para promover
a regularização fundiária.

225.2 O requerimento inicial apresentado pelo agente promotor da regularização

fundiária, desde que suficientemente compreensível, legitima e autoriza o Oficial de
Registro de Imóveis a praticar todos os atos subsequentes e necessários à
regularização pretendida.

225.3. O loteador é legitimado a requerer a regularização do assentamento

ilegal de sua autoria, fazendo uso dos permissivos da Lei nº 11.977/2009 e desta
Seção técnica.

ATENÇÃO – item 255. O registro da regularização fundiária não exime o

parcelador faltoso da responsabilidade civil, administrativa ou criminal, mesmo nas

hipóteses em que ele próprio promova a regularização jurídico-registral.

PDF – 01 –PRINCÍPIO DA INSTÂNCIA ‐ Página 1 de 2 
SUGESTÃO DE PEDIDO DE CERTIDÃO NA MUNICIPALIDADE PARA FINS DE
REGULARIZAÇÃO:

1-) O loteamento ................ trata-se de parcelamento clandestino (sem aprovação

municipal e sem registro) ou irregular (com aprovação, mas sem registro)?

2-) Qual a espécie de regularização se aplica ao caso ?

( ) interesse social ( ) interesse específico ( ) parcelamento anterior a Lei 6.766/79

3-) Se de interesse social, qual a Lei que o incluiu em ZEIS ?

4-) O imóvel está localizado em área de preservação permanente ? Se parcialmente,

atinge quais lotes ?
Se está em APP, a área foi ocupada antes de 31 de dezembro de 2007 e está inserida
em área urbana consolidada ?

5-) O imóvel está localizado em local que abrange área de Unidade de Conservação de
Uso Sustentável. Ex: APA Municipal, Estadual ou Federal ?
Se sim, em qual:..................................... Qual o agente gestor? ......................................

6-) Constar a data ou período pelo qual a Municipalidade considera este parcelamento
como uma *situação urbana consolidada.
*Considera-se situação consolidada aquela em que o prazo de ocupação da área, a natureza das
edificações existentes, a localização das vias de circulação ou comunicação, os equipamentos públicos
disponíveis, urbanos ou comunitários, dentre outras circunstâncias peculiares, indiquem a
irreversibilidade da posse que induza ao domínio.

7-) Sobre a área ocupada pelo parcelamento há invasão ou confrontação com imóvel
de domínio público municipal, estadual ou federal ?

8-) O imóvel está situado em zona de risco ? Se parcialmente, em quais lotes ?

9-) Se para regularização fundiária será exigida compensações de qualquer espécie ?

Se sim, qual ?.......................

PDF – 01 –PRINCÍPIO DA INSTÂNCIA ‐ Página 2 de 2 
 PRINCÍPIO DA ESPECIALIDADE OBJETIVA

A ESCOLHA DO RITO ADEQUADO AO CASO:

1-) DO PROCEDIMENTO COM DEMARCAÇÃO URBANÍSTICA

2-) DA REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA EM PROCESSO UNO, COM RETIFICAÇÃO

DE ÁREA

3-) DA REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA EM PROCESSO UNO, SEM RETIFICAÇÃO

DE ÁREA
REGULARIZAÇÃO – COM PRÉVIA DEMARCATÓRIA (NOTIFICA
PROPRIETÁRIOS E CONFRONTANTES)

239. O procedimento de demarcação urbanística é indispensável para a

regularização fundiária de áreas ainda não matriculadas e facultativo para as
demais situações de regularização de interesse social e específico.

239.1. O auto de demarcação urbanística poderá abranger parte ou a totalidade

de um ou mais imóveis inseridos em uma ou mais das seguintes situações:

I - domínio privado com proprietários não identificados, em razão de

descrições imprecisas dos registros anteriores;

II - domínio privado objeto do devido registro no Registro de Imóveis

competente, ainda que de proprietários distintos; ou

III - domínio público.

239.2. O auto de demarcação urbanística deve ser instruído com:

I- planta e memorial descritivo da área a ser regularizada (COMO ESTÁ NO

LOCAL), nos quais constem suas medidas perimetrais, área total, confrontantes,
coordenadas preferencialmente georreferenciadas dos vértices definidores de seus
limites, número das matrículas ou transcrições atingidas, indicação dos
proprietários identificados e ocorrência de situações mencionadas no inciso I do
subitem 239.1;

II - planta de sobreposição do imóvel demarcado (COMO É A MATRÍCULA)

com a situação da área constante do registro de imóveis, quando esta o permitir, e,
quando possível, com a identificação das situações mencionadas no inciso I do subitem
239.1; e

III – certidão da matrícula ou transcrição da área a ser regularizada, emitida pelo

registro de imóveis, ou, diante de sua inexistência, das circunscrições imobiliárias
anteriormente competentes, quando possível identificá-las;

SE O IMOVEL CONFRONTAR COM BEM PUBLICO OU FOR BEM PUBLICO:

239.3. Antes de encaminhar o auto de demarcação urbanística ao registro de

imóveis, o poder público COLHERÁ AS ANUÊNCIAS DOS ÓRGÃOS
RESPONSÁVEIS PELA ADMINISTRAÇÃO PATRIMONIAL DOS DEMAIS ENTES
FEDERADOS ou os notificará para que se manifestem no prazo de 30 dias quanto:
I - à anuência ou oposição ao procedimento, na hipótese de a área a ser
demarcada abranger imóvel público;
II - aos limites definidos no auto de demarcação urbanística, na hipótese de
a área a ser demarcada confrontar com imóvel público; e
III - à eventual titularidade pública da área, na hipótese de inexistência de
registro anterior ou de impossibilidade de identificação dos proprietários em razão de
imprecisão dos registros existentes.

 PDF ‐ 02 ‐ PRINCÍPIO DA ESPECIALIDADE OBJETIVA ‐ Página 1 de 3 
 NOTIFICAÇÃO PROPRIETÁRIOS E CONFRONTANTES:

240.1. Realizadas as buscas, O OFICIAL DO REGISTRO DE IMÓVEIS

DEVERÁ NOTIFICAR O PROPRIETÁRIO E OS CONFRONTANTES DA ÁREA
DEMARCADA, pessoalmente, pelo correio com aviso de recebimento ou, ainda, por
solicitação ao oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do
imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, para, querendo, apresentarem
impugnação à averbação da demarcação urbanística, no prazo de 15 dias.

+
EDITAL – EVENTUAIS INTERESSADOS

240.2. O poder público responsável pela regularização, em todas as

hipóteses contempladas neste item - especialmente se a descrição constante de
transcrição ou matrícula relativa à área objeto de demarcação urbanística for imprecisa
ou omissa de modo que impossibilite a segura identificação dos titulares do domínio de
toda a área -, deverá notificar, por edital, eventuais interessados, bem como o
proprietário e os confrontantes da área demarcada, estes se não forem localizados
nos endereços constantes do registro de imóveis ou naqueles fornecidos pelo poder
público, para manifestação na forma estabelecida no subitem 228.2.

240.3. São requisitos para a notificação por edital:

a-) Identificação do imóvel – desenho e descrição.
b-) Publicação 1 vez - Imprensa Oficial + Jornal local.
c-) Prazo para impugnar de 15 dias.

DIGITAÇÃO:
240.7. Na matrícula aberta para a área objeto da demarcação urbanística e
depois, nas matrículas abertas para cada parcela decorrente da regularização
fundiária, deverão constar nos campos referentes ao registro anterior e ao proprietário:

I – COM REGISTRO ANTERIOR E NOME DO PROPRIETÁRIO - quando for

possível identificar a exata origem da parcela matriculada, por meio de planta de
sobreposição do parcelamento com os registros existentes, a matrícula anterior e o
nome de seu proprietário;

II – SEM REGISTRO ANTERIOR E SEM NOME DOS PROPRIETÁRIOS -

quando não for possível identificar a exata origem da parcela matriculada, todas as
matrículas anteriores atingidas pelo auto, a expressão “proprietário não identificado”
e, em sendo o caso, os nomes dos proprietários identificados, dispensando-se neste
caso os requisitos dos itens 4 e 5 do inciso II do art. 176, da Lei nº 6.015/73; e

III- PLURALIDADE DE PROPRIETÁRIOS - na hipótese de multiplicidade de

proprietários, no preâmbulo da matrícula da unidade imobiliária resultante da
regularização fundiária, deverá constar a seguinte advertência no campo destinado à
indicação do proprietário: “proprietários indicados na matrícula de origem” ao invés
do determinado no item anterior.

 PDF ‐ 02 ‐ PRINCÍPIO DA ESPECIALIDADE OBJETIVA ‐ Página 2 de 3 
 DA IMPORTÂNCIA DA PLANTA DO PARCELAMENTO GEORREFERENCIADA

Entendemos aplicar-se o item 227, capítulo XX das Normas de Serviços da

CGJ, que trata da regularização fundiária, sem prévia demarcatória, combinado
com o artigo 56 da Lei Federal 11.977/2009, de modo que a planta da
regularização sempre contenha como padrão a indicação de coordenadas
georreferenciadas.

Art. 56. O poder público responsável pela regularização fundiária de interesse

social poderá lavrar auto de demarcação urbanística, com base no levantamento da
situação da área a ser regularizada e na caracterização da ocupação.

§ 1o O auto de demarcação urbanística deve ser instruído com:

I - planta e memorial descritivo da área a ser regularizada, nos quais

constem suas medidas perimetrais, área total, confrontantes, coordenadas
preferencialmente georreferenciadas dos vértices definidores de seus limites,
número das matrículas ou transcrições atingidas, indicação dos proprietários
identificados e ocorrência de situações mencionadas no inciso I do § 5o.

II - planta de sobreposição do imóvel demarcado com a situação da área

constante do registro de imóveis e, quando possível, com a identificação das situações
mencionadas no inciso I do § 5o;

BENEFÍCIOS – A POSSIBILIDADE DE PERFEITA LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL

NO SOLO, EVITANDO SOBREPOSIÇÕES, COMO NOS PERMITIU ENCONTRAR
NO JARDIM MESQUISTA, A SEGUIR.

 PDF ‐ 02 ‐ PRINCÍPIO DA ESPECIALIDADE OBJETIVA ‐ Página 3 de 3 
JARDIM MESQUITA – Planta de Sobreposição

JARDIM MESQUITA – Foto Aérea

 GOS
INTERLA

GLEBA 02 JARDIMA
MESQUIT

GLEBA 01
 
REGULARIZAÇÃO – COM INTIMAÇÃO DOS CONFRONTANTES (NÃO
NOTIFICA PROPRIETÁRIOS)

223.2. A precariedade da descrição tabular não é elemento suficiente para que o

Oficial de Registro de Imóveis notifique os confrontantes, salvo se ficar demonstrado
que algum deles foi, em tese, atingido ou que a área do projeto de regularização é
superior a área do imóvel.

228. Prenotado o requerimento e os documentos que o instruem, o Oficial de

Registro o autuará e efetuará as buscas em seus assentos.

228.1. Constatada expansão do parcelamento para além da área descrita na

matrícula ou transcrição, o oficial de registro de imóveis aproveitará o procedimento
em curso para notificar o CONFRONTANTE em tese atingido e procedera à
retificação do registro.

228.3.
PESSOAL - A notificação será dirigida ao endereço do notificando constante do
Registro de Imóveis, podendo ser dirigida ao próprio imóvel contíguo ou àquele
fornecido pelo requerente.
EDITAL - ****Não sendo encontrado, estando em lugar incerto e não
sabido, ou se recusando recebê-la, tal fato será certificado pelo oficial encarregado
da diligência, promovendo-se a notificação mediante edital, com o mesmo prazo fixado
no item anterior, publicado uma vez em jornal de circulação local e afixado na
Unidade de Registro de Imóveis.

****Interessante, pois ampliou os casos da intimação por edital – medida

facilitadora.

NOTA - Um exemplo para este tipo de regularização:

Recanto dos Eucaliptos: encontramos as matrículas onde foi implantado o
loteamento, porém elas não tinham área quadrada, nem medidas. Não é possível
afirmar com segurança SE os confrontantes foram atingidos.

 PDF ‐ 03 – INTIMAÇÃO COM REGULARIZAÇÃO DOS CONFRONTANTES ‐ Página 1 de 1 
RECANTO DOS EUCALÍPTOS – Foto

RECANTO DOS EUCALÍPTOS – Planta Antiga

 
REGRAS GERAIS PARA INTIMAÇÃO DOS CONFRONTANTES
(demarcatória ou regularização fundiária em procedimento uno):

QUEM É = 252. Em todas as situações descritas nesta Seção, considera-se

confrontante o titular de direito real ou o ocupante, a qualquer título, da área

lindeira que for alcançada pela inserção ou alteração de medidas perimetrais.

NOTIFICAÇÃO SIMPLIFICADA = 252.1. Quando necessária a expedição de

notificações para os casos previstos nesta Seção, o Oficial de Registro de Imóveis as

emitirá de forma simplificada, sem anexação de plantas, projetos, memoriais ou

outros documentos, convidando o notificado a comparecer à sede da Serventia

para tomar conhecimento do projeto de regularização, com a advertência de que o não

comparecimento, e eventual impugnação, no prazo legal, importará em anuência tácita

ao projeto apresentado.

NOTIFICAÇÃO CONDOMINIO CIVIL - 253. Aplica-se o § 10, do art. 213, da Lei

6.015/73, a todas as situações nesta Seção em que haja pluralidade de proprietários ou

confrontantes, em situação de condomínio, notificando-se apenas um deles de cada

matrícula (SE RESPONSABILIZANDO PELOS DEMAIS).

NOTA – Com relação ao disposto no item 252.1 acima, sugerimos uma inovação
em nosso site, que já está sendo implementado, que auxiliará um confrontante não
residente em nossa comarca, disponibilizando um link, com o nome do loteamento a
ser regularizado, contendo sua planta e memorial descritivo, evitando, eventualmente,
uma viagem desnecessária.

PDF ‐ 04 –REGRAS GERAIS PARA INTIMAÇÃO ‐ Página 1 de 2 
 
REGULARIZAÇÃO EM PROCEDIMENTO UNO – SEM RETIFICAÇÃO
DE ÁREA.

219. O procedimento de registro do projeto de regularização fundiária de

interesse social ou específico é uno e deve observar o disposto na Lei n. 11.977/09,

no Capítulo XII, do Título V, da Lei nº 6.015/73, e nas normas técnicas desta Seção,

cabendo ao Oficial do Registro de Imóveis a realização do controle de legalidade

meramente formal acerca das aprovações dos órgãos competentes.

223. Para atendimento ao princípio da especialidade, o oficial de registro de

imóveis adotará o memorial descritivo da gleba apresentado com o projeto de

regularização fundiária, devendo averbá-lo anteriormente ao registro do projeto,

dispensando-se requerimento e procedimento autônomos de retificação e

notificação de confrontantes.

223.1. Havendo dúvida quanto à extensão da gleba matriculada, em razão da

precariedade da descrição tabular, o oficial de registro de imóveis abrirá nova matrícula

para área destacada, averbando referido destaque na matrícula matriz.

EXEMPLO – Os casos que facilmente se encaixarão nesta hipótese, em que

não intimaremos ninguém, serão os casos de parcelamento irregulares, ou seja, que

foram aprovados na Prefeitura Municipal, mas não foram registrados. Geralmente são

imóveis com especialidade objetiva bem definida e organizada, tendo como

confrontantes ruas.

PDF ‐ 04 –REGRAS GERAIS PARA INTIMAÇÃO ‐ Página 2 de 2 
CIDADE JARDIM – Quadra 126
 DO PROCEDIMENTO DE REGISTRO DA
REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA

DOCUMENTOS NECESSÁRIOS PARA A PRÁTICA DO ATO

(item 225, cap XX, NSCGJ e artigo 65 da Lei 11.977/2009)
 

DOCUMENTOS PARA O REGISTRO

ITEM 225. O requerimento de registro do projeto de regularização fundiária deverá ser

apresentado diretamente ao Oficial do Registro de Imóveis, acompanhado de apenas
uma via dos seguintes documentos:

a-) planta do parcelamento assinada por profissional legalmente habilitado, com prova
de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) no Conselho Regional de Engenharia
e Agronomia (CREA) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) no Conselho de
Arquitetura e Urbanismo (CAU), devidamente aprovada pelo Município, contendo as
subdivisões das quadras, as dimensões e numeração dos lotes, logradouros,
espaços livres e outras áreas com destinação específica, dispensada a ART ou RRT
quando o responsável técnico for servidor ou empregado público;

b-) quadro indicativo das áreas ocupadas pelos lotes, logradouros, espaços livres e
outras áreas com destinação específica, caso tais dados não constem da planta
referida na alínea “a”;

c-) memorial descritivo da gleba, da área parcelada, dos lotes, dos bens públicos
e das demais áreas, dispensado o da gleba total no caso do item 224.

d-) certidão atualizada da matrícula ou transcrição do imóvel;

e-) instrumento de instituição, especificação e convenção de condomínio, se for o caso;

f-) auto de regularização municipal ou documento equivalente.

PDF ‐ 05 –DOCUMENTOS PARA REGISTRO ‐ Página 1 de 1 
 DA APROVAÇÃO URBANÍSTICA

ÓRGÃO COMPETENTE PREFEITURA MUNICIPAL

– artigo 51 e 53 da Lei 11.977 e item 226, cap. XX das NSCGJSP.
DA APROVAÇÃO AMBIENTAL
DA APROVAÇÃO AMBIENTAL – PODEM SER VÁRIOS OS

ÓRGÃOS COMPETENTES, DEPENDENDO DA ESPÉCIE DE REGULARIZAÇÃO E

DA SITUAÇÃO E LOCALIZAÇÃO DA ÁREA:

ITEM 226. A aprovação municipal corresponderá ao licenciamento urbanístico do

projeto de regularização fundiária, bem como ao licenciamento ambiental, se o
Município tiver conselho de meio ambiente e órgão ambiental capacitado.

226.1. Presume-se capacitado o órgão Municipal que emitir o licenciamento

ambiental, ficando dispensado o Oficial do Registro de Imóveis de verificar a
composição de seu conselho de meio ambiente e a capacitação do órgão ambiental
municipal.

226.2. Não sendo apresentado o licenciamento ambiental pelo Município, será exigida
a Declaração de Conformidade Urbanística e Ambiental (DCUA) emitida pelo
Estado, por meio do Programa Estadual de Regularização de Núcleos Habitacionais –
Cidade Legal (Decreto Estadual nº 52.052, de 13 de agosto de 2007).

226.3. Não havendo convênio entre o Município e o Estado para estabelecer o

Programa Estadual de Regularização de Núcleos Habitacionais – Cidade Legal, será
exigida licença expedida pela CETESB para os casos previstos em lei.

DCUA E OS IMÓVEIS EM ÁREAS AMBIENTALMENTE PROTEGIDAS - Resolução

Conjunta nº 03 das Secretarias da Habitação e do Meio Ambiente:

Artigo 5º ... - Parágrafo 1º - Nos casos de projetos de regularização que envolvam

ocupações ou intervenções em áreas ambientalmente protegidas, a Declaração de
Conformidade Urbanística e Ambiental - modelo anexo 1 - será outorgada pelos
Secretários das Pastas da Habitação e do Meio Ambiente.

Artigo 5º ... - Parágrafo 2º - Nos casos de projetos de regularização situados fora de

áreas ambientalmente protegidas e desprovidas de outras proteções especiais, a
Declaração de Conformidade Urbanística e Ambiental - modelo anexo 2 – será
expedida pela Secretaria Executiva do Programa Estadual de Regularização de
Núcleos Habitacionais “Cidade Legal”, com base no diagnóstico de cada núcleo
elaborado pela equipe técnica de apoio ao programa.

PDF ‐ 06 – APROVAÇÃO URBANÍSTICA AMBIENTAL‐ Página 1 de 1 
 DECLARAÇÃO DE CONFORMIDADE
URBANÍSTICA E AMBIENTAL

Imagem do DECUA
O PROVIMENTO 21/2013 E SEU ITEM ESPECIAL PARA AS
ÁREAS AMBIENTALMENTE PROTEGIDAS

ITEM 216.5. A regularização de imóveis em áreas ambientalmente protegidas

deverá observar os dispositivos previstos em legislação cabível, especialmente o
disposto no art. 54, §§ 1º e 3º, da Lei nº 11.977/09 e nos artigos 64 e 65 da Lei nº
12.651/12 (Código Florestal).

Comentário - Importante ressalva feita pelo Provimento nº 21/2013 foi indicar também
como fundamento legal das regularizações fundiárias nas áreas ambientalmente
protegidas em sentido amplo, o Código Florestal, pois este é posterior a Lei
11.977/2009.

Lei 11.977/2009 - Art. 54. O projeto de regularização fundiária de interesse social

deverá considerar as características da ocupação e da área ocupada para definir
parâmetros urbanísticos e ambientais específicos, além de identificar os lotes, as vias
de circulação e as áreas destinadas a uso público.

§ 1o O Município poderá, por decisão motivada, admitir a regularização fundiária

de interesse social em Áreas de Preservação Permanente, ocupadas até 31 de
dezembro de 2007 e inseridas em área urbana consolidada, desde que estudo
técnico comprove que esta intervenção implica a melhoria das condições ambientais
em relação à situação de ocupação irregular anterior.

§ 3º A regularização fundiária de interesse social em áreas de preservação

permanente poderá ser admitida pelos Estados, na forma estabelecida nos §§ 1o e 2o
deste artigo, na hipótese de o Município não ser competente para o licenciamento
ambiental correspondente, mantida a exigência de licenciamento urbanístico pelo
Município.

PDF ‐ 07 – APROVAÇÃO URBANÍSTICA AMBIENTAL – PROVIMENTO – CÓDIGO ‐ LEIS‐ Página 1 de 5 
CÓDIGO FLORESTAL E A REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA DE
INTERESSE SOCIAL EM APP:

O artigo 64 do Código Florestal possui redação semelhante a do § 2º do

artigo 54 da Lei 11.977/2009:

Art. 64. Na regularização fundiária de interesse social dos assentamentos,

inseridos em área urbana de ocupação consolidada e que ocupam Áreas de
Preservação Permanente, a regularização ambiental será admitida por meio da
aprovação do projeto de regularização fundiária, na forma da Lei no 11.977, de 7 de
julho de 2009.

§ 1o O projeto de regularização fundiária de interesse social deverá incluir estudo

técnico que demonstre a melhoria das condições ambientais em relação à situação
anterior com a adoção das medidas nele preconizadas.

§ 2o O estudo técnico mencionado no § 1o deverá conter, no mínimo, os

seguintes elementos:

I - caracterização da situação ambiental da área a ser regularizada;

II - especificação dos sistemas de saneamento básico;

III - proposição de intervenções para a prevenção e o controle de riscos

geotécnicos e de inundações;

IV - recuperação de áreas degradadas e daquelas não passíveis de

regularização;

V - comprovação da melhoria das condições de sustentabilidade urbano-

ambiental, considerados o uso adequado dos recursos hídricos, ***a não ocupação
das áreas de risco e a proteção das unidades de conservação, quando for o caso;

VI - comprovação da melhoria da habitabilidade dos moradores propiciada pela

regularização proposta; e

VII - garantia de acesso público às praias e aos corpos d'água.

PDF ‐ 07 – APROVAÇÃO URBANÍSTICA AMBIENTAL – PROVIMENTO – CÓDIGO ‐ LEIS‐ Página 2 de 5 
O CÓDIGO FLORESTAL E REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA DE
INTERESSE ESPECÍFICO EM APP

Pela diferença sócio-econômica entre as áreas de interesse social e as de

interesse específico, para esta última o Código Florestal foi mais rigoroso na
aprovação ambiental:

Art. 65. Na regularização fundiária de interesse específico dos assentamentos

inseridos em área urbana consolidada e que ocupam Áreas de Preservação
Permanente não identificadas como áreas de risco, a regularização ambiental será
admitida por meio da aprovação do projeto de regularização fundiária, na forma da Lei
no 11.977, de 7 de julho de 2009.

§ 1o O processo de regularização ambiental, para fins de prévia autorização pelo

órgão ambiental competente, deverá ser instruído com os seguintes elementos:

I - a caracterização físico-ambiental, social, cultural e econômica da área;

II - a identificação dos recursos ambientais, dos passivos e fragilidades ambientais e das

restrições e potencialidades da área;

III - a especificação e a avaliação dos sistemas de infraestrutura urbana e de saneamento

básico implantados, outros serviços e equipamentos públicos;

IV - a identificação das unidades de conservação e das áreas de proteção de mananciais na

área de influência direta da ocupação, sejam elas águas superficiais ou subterrâneas;

V - a especificação da ocupação consolidada existente na área;

VI - a identificação das áreas consideradas de risco de inundações e de movimentos de massa

rochosa, tais como deslizamento, queda e rolamento de blocos, corrida de lama e outras
definidas como de risco geotécnico;

VII - a indicação das faixas ou áreas em que devem ser resguardadas as características típicas
da Área de Preservação Permanente com a devida proposta de recuperação de áreas
degradadas e daquelas não passíveis de regularização;

VIII - a avaliação dos riscos ambientais;

IX - a comprovação da melhoria das condições de sustentabilidade urbano-ambiental e de

habitabilidade dos moradores a partir da regularização; e

X - a demonstração de garantia de acesso livre e gratuito pela população às praias e aos

corpos d’água, quando couber.

§ 2o Para fins da regularização ambiental prevista no caput, ao longo dos rios ou de qualquer
curso d’água, será mantida faixa não edificável com largura mínima de 15 (quinze) metros de
cada lado.

§ 3o Em áreas urbanas tombadas como patrimônio histórico e cultural, a faixa não edificável de
que trata o § 2o poderá ser redefinida de maneira a atender aos parâmetros do ato do
tombamento.

PDF ‐ 07 – APROVAÇÃO URBANÍSTICA AMBIENTAL – PROVIMENTO – CÓDIGO ‐ LEIS‐ Página 3 de 5 
 APROVAÇÃO AMBIENTAL NA LEI 11.977/2009 – AS
UNIDADES DE CONSERVAÇÃO:

Importante a analise do § 3º do artigo 53, da Lei 11.977/2009 que protege as

Unidades de Conservação de Uso Sustentável, em sentido amplo, podendo não estar em
nenhuma das outras hipóteses, podendo ser exigida a aprovação por órgão especifico,
diverso daqueles que já aprovaram, com fundamento nos artigos anteriores.

Art. 53. ... § 3º No caso de o projeto abranger área de Unidade de Conservação

de Uso Sustentável que, nos termos da Lei nº 9.985, de 18 de julho de 2000, admita a
regularização, será exigida também anuência do órgão gestor da unidade.

UNIDADES DE CONSERVAÇÃO – CONCEITO E ESPÉCIES

As unidades de conservação são “espaços territoriais e seus recursos ambientais,
incluindo as águas jurisdicionais, com características naturais relevantes, legalmente
instituídos pelo Poder Publico, com objetivos de conservação e limites definidos, sob
regime especial de administração, ao qual se aplicam garantias adequadas de
proteção”

As unidades de conservação, integrantes do Sistema Nacional de Gerenciamento de

Unidades de Conservação – SNUC, segundo a Lei 9.985/2000, dividem-se em dois
grupos, com características específicas:

1-) Unidades de Proteção Integral: onde é admitido apenas o uso indireto dos seus
recursos naturais.

2-) Unidades de Uso Sustentável: As unidades de conservação de uso sustentável

admitem a presença de moradores. Elas têm como objetivo compatibilizar a
conservação da natureza com o uso sustentável dos recursos naturais. São elas:

Áreas de Proteção Ambiental Reservas de Fauna

Áreas de Relevante Interesse Ecológico Reservas de Desenvolvimento
Sustentável
Florestas Nacionais Reservas Particulares do Patrimônio
Natural
Reservas Extrativistas (Resex)

PDF ‐ 07 – APROVAÇÃO URBANÍSTICA AMBIENTAL – PROVIMENTO – CÓDIGO ‐ LEIS‐ Página 4 de 5 
QUEM É O ÓRGÃO GESTOR DA UNIDADE DE
CONSERVAÇÃO DE USO SUSTENTÁVEL RESPONSÁVEL
PELA ANUÊNCIA DE QUE TRATA O § 3º DO ARTIGO 53 ?

LEI FEDERAL Nº 9.985/2000:

Art. 6o O SNUC - Sistema Nacional de Unidades de Conservação da Natureza

será gerido pelos seguintes órgãos, com as respectivas atribuições:

III - órgãos executores: o Instituto Chico Mendes e o Ibama, em caráter

supletivo, os órgãos estaduais e municipais, com a função de implementar o SNUC,
subsidiar as propostas de criação e administrar as unidades de conservação federais,
estaduais e municipais, nas respectivas esferas de atuação.

RESOLUÇÃO CONAMA Nº 428/2010 – artigos 5º e 6º - definem as funções do órgão

ambiental executor e as funções do órgão ambiental licenciador.

LEI ESTADUAL Nº 13.542/2009

Artigo 2º - A CETESB, na qualidade de órgão delegado do Governo do Estado de São

Paulo no campo do controle da poluição, de órgão executor do Sistema Estadual de
Administração da Qualidade Ambiental, Proteção, Controle e Desenvolvimento
do Meio Ambiente e Uso Adequado dos Recursos Naturais - SEAQUA, e de órgão
do Sistema Integrado de Gerenciamento de Recursos Hídricos - SIGRH, tem as
seguintes atribuições:

I - proceder ao licenciamento ambiental de estabelecimentos e atividades utilizadoras

de recursos ambientais, considerados efetiva e potencialmente poluidores, bem como
capazes, sob qualquer forma, de causar degradação ambiental;
II - autorizar a supressão de vegetação e intervenções em áreas consideradas de
Preservação Permanente e demais áreas ambientalmente protegidas;
III - emitir alvarás e licenças relativas ao uso e ocupação do solo em áreas de proteção
de mananciais;

COMENTÁRIO – Sugerimos aos Oficias Registradores, para a segurança e agilidade

da qualificação das regularizações, que diligenciem perante os órgãos públicos locais,
como Prefeitura Municipal e Cetesb, sobre a existência de APAs ou outras Unidades de
Conservação em sua circunscrição.

Exemplo SJC: Ofício nº 49/10/LJS, Cetesb – nos informa que o agente gestor da
APA Federal Mananciais do Rio Paraíba do Sul é o Instituto Chico Mendes, sendo
delegada sua função licenciadora à Cetesb, permanecendo referido Instituto
somente com a função consultiva.

PDF ‐ 07 – APROVAÇÃO URBANÍSTICA AMBIENTAL – PROVIMENTO – CÓDIGO ‐ LEIS‐ Página 5 de 5 
SITUAÇÃO IMOVEL INTERESSE SOCIAL INTERESSE ESPECÍFICO ANTERIOR A LEI 6766

Município tem órgão ambiental

ÁREAS SIMPLES* capacitado: aprovação urbanística Município tem convênio com o Estado= Aprovação urbanística municipal
municipal = aprovação ambiental. DCUA é SEMPRE considerada
* aquelas que não se localizam ou aprovação ambiental.
contém áreas ambientalmente
protegidas pela legislação ambiental, Município NÃO tem órgão ambiental
não são Unidades de Conservação de capacitado + convênio com o Estado=
Uso Sustentável, ou qualquer outra DCUA
situação que necessite de maior
cuidado ambiental. Município NÃO convênio com o
Estado= CETESB
Município NÃO tem órgão ambiental
capacitado + NÃO convênio com o
Estado= CETESB

OCUPAÇAO ATÉ 31.12.2007 CETESB – através de processo de

ÁREA DE PRESERVAÇÃO regularização ambiental, segundo os Aprovação urbanística municipal
PERMANENTE Admite em área de risco – mas área critérios do artigo 65, par. 1, Código é SEMPRE considerada
deve ser desocupada. Florestal, NÃO admitida aprovação em aprovação ambiental.
Município tem órgão ambiental ÁREA DE RISCO.
capacitado: aprovação urbanística
municipal = aprovação ambiental + Requisitos:
estudo técnico rigoroso que
demonstre a melhoria das condições a-) Em regra, deve observar as
ambientais (artigo 54, § 2º e artigo 64, restrições à ocupação previstas na lei
Código Florestal). ambiental (art. 61, par. 1, Lei 11.977).

b-) Pode exigir compensação

Município NÃO tem órgão ambiental ambiental.
capacitado: que demonstre a melhoria
das condições ambientais (artigo 54,
§ 2º e artigo 64, Código Florestal),
realizado pelo ESTADO (DCUA ou
CETESB)

Lei Federal 9985/2000 – aprovação Lei Federal 9985/2000 – aprovação do Aprovação urbanística municipal
UNIDADE DE CONSERVAÇÃO USO do órgão gestor da Unidade de órgão gestor da Unidade de é SEMPRE considerada
SUSTENTÁVEL Conservação – ICMBio – verificar Conservação – ICMBio – verificar aprovação ambiental.
(ex: APA) delegação para órgão estadual. delegação para órgão estadual.
 APÓS O REGISTRO DA
REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA
OS CAMINHOS PARA TITULAÇÃO DOS OCUPANTES
 DA LEGITIMAÇÃO DE POSSE

241. Na regularização fundiária iniciada por demarcação urbanística e nas

hipóteses em que esta é dispensada, nos termos dos itens 239.6 e 241.3, após a
regularização das unidades imobiliárias, com a abertura das matrículas respectivas,
nelas serão registrados os títulos de direito real ou de legitimação de posse
apresentados e aptos a registro.

241.1. O título de legitimação de posse apresentado ao registro de imóveis

deverá ser acompanhado de declaração do legitimado, com firma reconhecida, de que:
I - não é concessionário, foreiro ou proprietário de outro imóvel urbano ou rural;

II – não é beneficiário de legitimação de posse concedida anteriormente;

241.2. A legitimação de posse pode ser concedida ao coproprietário da gleba,

titular de cotas ou de frações ideais devidamente cadastradas pelo poder público,
desde que exerça seu direito de propriedade em um lote individualizado e identificado
no parcelamento registrado, bem como ao ocupante de lote em parcelamento ou de
unidade autônoma em condomínio edilício regular.

SUGESTÃO DE PARCERIA COM AS PREFEITURAS:

Ao qualificar os Termos de Legitimação de Posse o Oficial Registrador

procederá a buscas em seu indicador pessoal para verificar se os legitimados são
proprietários de outros bens imóveis na serventia (ressalvado o disposto no item 242.1,
NSCGJ).

Possuindo outros imóveis, o Oficial fará nota devolutiva ao legitimado e

encaminhará Oficio informando o fato a Prefeitura Municipal, para que esta tome as
providências que entender necessárias, como até a extinção do título.

PDF ‐ 08 – APÓS REGISTRO DA REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA‐ Página 1 de 6 
 TERMO DE LEGITIMAÇÃO DE POSSE
A Prefeitura Municipal de São José dos Campos, neste ato representada por seu
Prefeito Municipal, o sr. Eduardo Pedrosa Cury, tendo em vista o procedimento de
Regularização Fundiária de Interesse Social do Loteamento Jardim Mesquita,
registrado em 01 de agosto de 2011, sob nº 05, na matrícula 199.145, Livro 02, do 1º
Registro de Imóveis de São José dos Campos, aprovado pela Prefeitura Municipal,
através do expediente administrativo nº 48.444-0/0,1, da Secretaria da Habitação de
São José dos Campos, vem através deste conceder TÍTULO DE LEGITIMAÇÃO DE
POSSE, nos termos do artigo 59 da Lei Federal nº 11.977/2009, do imóvel abaixo
descrito aos legitimados que seguem:
IMÓVEL - LOTE nº 04 da QUADRA E, do Loteamento Jardim Mesquita, com a
descrição, medidas e confrontações constantes da Matrícula nº 200.924, cadastro
municipal nº 74.0500.0012.0004;
LEGITIMADOS: à SOLANGE APARECIDA CAMILO MARTINS, brasileira, do lar,
portadora do RG nº 21.640.692-4-SSP-SP, inscrita no CPF nº 084.275.138-60, casada
pelo regime da comunhão parcial de bens, na vigência da Lei Federal nº 6.515/77, com
JOSÉ BENEDITO MARTINS, brasileiro, autônomo, portador do RG nº 18.221.950-1-
SSP-SP, inscrito no CPF nº 025.977.948-22, residentes e domiciliados no imóvel acima
descrito.
DOS REQUISITOS PARA A CONCESSÃO: Que para a concessão da presente
Legitimação de Posse foram considerados e respeitados os critérios disciplinados na
Lei 11.977/2009, que seguem:
a-) Em pesquisa aos cadastros desta Prefeitura Municipal, foi verificado que os
legitimados acima qualificados foram cadastrados pelo Poder Publico Municipal e estão
na posse do citado lote mansa, pacífica e continuamente desde ...../...../......
b-) Que os legitimados acima qualificados declaram que não são concessionário,
foreiro ou proprietário de outro imóvel urbano ou rural e não foram beneficiários
de legitimação de posse concedida anteriormente

DA ACEITAÇÃO E CIÊNCIA DOS LEGITIMADOS:

a-) Os legitimados declaram que se enquadram nos requisitos previstos nos artigos 59
e 60 da Lei 11.977/2009, estando aptos a receber a presente legitimação, a qual
aceitam em todos os seus termos e condições.
b-) Ficam os legitimados cientes de que, de acordo com o disposto no artigo 60-A da lei
11.977/2009, poderá o presente título de Legitimação de Posse ser extinto pelo Poder
Público emitente quando for constatado que o beneficiário não está na posse do imóvel
e não houve registro da cessão de direitos.
c-) Ficam os legitimados cientes de que, passados 5 anos após o registro do presente,
poderão requerer a conversão da posse em propriedade, através da aquisição por
usucapião, desde que cumpridos os requisitos do § 1º do artigo 60, da Lei Federal
11.977/2009.
São José dos Campos, ..... de ........ de 2013
Prefeito Municipal__________________________________________________

Legitimados (Firma reconhecida):

PDF ‐ 08 – APÓS REGISTRO DA REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA‐ Página 2 de 6 
 DA CONVERSÃO DA POSSE EM PROPRIEDADE

242. O detentor do título de legitimação de posse, após 5 (cinco) anos de seu

registro, poderá requerer ao oficial de registro de imóveis a conversão desse título em
registro de propriedade, tendo em vista sua aquisição por usucapião, nos termos do art.
183 da Constituição Federal.

242.1. O pedido de conversão deverá ser instruído pelo legitimado com os

seguintes documentos:
I – certidões do cartório distribuidor demonstrando a inexistência de ações em
andamento que versem sobre a posse ou a propriedade do imóvel;
II – declaração de que não possui outro imóvel urbano ou rural;
III – declaração de que o imóvel é utilizado para sua moradia ou de sua família;
IV – declaração de que não teve reconhecido anteriormente o direito à
usucapião de imóveis em áreas urbanas.

IMPORTANTE INOVAÇÃO – EXTENSÃO DA USUCAPIÃO ADMINISTRATIVA

A TODAS AS ESPÉCIES DE REGULARIZAÇÃO:
242.3. No caso de área urbana de mais de 250m² e no de legitimação de posse
decorrente de projeto de regularização fundiária de interesse específico ou de
parcelamento do solo anterior a 19 de dezembro de 1979, o prazo para
requerimento da conversão do título de legitimação de posse em propriedade será o
estabelecido na legislação pertinente sobre usucapião.

242.4. O título de legitimação de posse poderá ser extinto pelo poder público
emitente quando constatado que o beneficiário não está na posse do imóvel e não
houve registro de cessão de direitos. O poder público, após o procedimento para
extinção do título, solicitará ao oficial de registro de imóveis a averbação do
cancelamento de seu registro na forma do art. 250, III, da Lei nº 6.015/73.

PDF ‐ 08 – APÓS REGISTRO DA REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA‐ Página 3 de 6 
MODELO DE REQUERIMENTO – item 242 e seguintes das NSCGJ

Ilustríssima Senhora Oficiala do 1º Registro de Imóveis Títulos e Documentos e

Civil de Pessoa Jurídica de São José dos Campos-SP.

SOLANGE APARECIDA CAMILO MARTINS, brasileira, do lar, portadora do RG nº

21.640.692-4-SSP-SP, inscrita no CPF nº 084.275.138-60, casada pelo regime da
comunhão parcial de bens, na vigência da Lei Federal nº 6.515/77, com JOSÉ
BENEDITO MARTINS, brasileiro, autônomo, portador do RG nº 18.221.950-1-SSP-SP,
inscrito no CPF nº 025.977.948-22, residentes e domiciliados, nesta cidade na Rua 01,
n. 500, Recanto dos Eucaliptos, vem, respeitosamente, perante Vossa Senhoria com
fundamento no artigo 60 da lei 11.977/2011 e do artigo 183 da Constituição
Federal, requerer a conversão da sua posse registrada sob n. 01 na matrícula n.
206.500, L.02, do 1º Registro de Imóveis de São José dos Campos (termo de Posse
concedido pela Prefeitura Municipal de São Jose dos Campos) em propriedade, tendo
em vista ter decorrido o prazo legal de 05 anos do referido registro, sendo, diante das
declarações abaixo e dos documentos anexos, considerada a aquisição por
usucapião.

Para tanto fazemos, sob as penas da lei, as seguintes declarações:

1-) Que não somos concessionários, foreiros ou proprietários de outro imóvel urbano
ou rural.

2-) Que o imóvel é utilizado para moradia de nossa família.

3-) Que nós requerentes não tivemos reconhecido anteriormente o direito à usucapião
de outros imóveis em áreas urbanas.

Seguem anexos ao presente, os seguintes documentos:

1-) Certidões do Cartório Distribuidor demonstrando a inexistência de ações em

andamento que versem sobre a posse ou a propriedade do imóvel;

Termos em que, pede deferimento.

São José dos Campos, ___ de _____ de ____

SOLANGE APARECIDA CAMILO MARTINS

JOSÉ BENEDITO MARTINS

PDF ‐ 08 – APÓS REGISTRO DA REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA‐ Página 4 de 6 
 DO REGISTRO DOS DOCUMENTOS PRÉ-EXISTENTES

Registro do compromisso + prova de quitação + ITBI = transmissão

da propriedade (artigo 26, § 6º, da Lei 6.766/79)

RESUMO DAS FACILIDADES DO PROV. 21/2013

INTENÇÃO: EVITAR PROCESSOS DE USUCAPIÃO E ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA
1-) Outras formas de contrato:
- pré-contrato, proposta de compra, reserva de lote – que ainda não são contratos perfeitos,
mas revelam a intenção das partes.

2-) Outras formas de prova de quitação:

- recibo do loteador sem firma reconhecida + ultima parcela paga.
- certidão negativa Distribuidor Cível emitida em nome do adquirente/cessionários,
passados 5 anos do vencimento da última prestação, extraídas na Comarca do imóvel e na
do domicílio do adquirente.

3-) Dispensa da assinatura de testemunhas instrumentárias.

4-) Nos casos de várias de transferências informais até chegar no atual:

- apresentar cópias simples de todos os documentos da cadeia possessória
- Certidão negativa do Distribuidor Cível emitida em nome do adquirente, na forma acima
descrita e de cada um dos adquirentes anteriores.
- ITBI e laudêmio e registro, somente da última transação.

5-) Se o título não tiver reconhecimento de firma:

- Oficial providenciará a notificação dos subscritores para impugnação no prazo de 15 dias.
- Certidão negativa do Distribuidor Cível emitida em nome do adquirente, na forma acima
descrita.
- Não havendo impugnação, efetuar o registro.

6-) Especialidade subjetiva

- Omissões comprovadas por documentos oficiais e declaração, sem firma reconhecida, se
declaradas perante o Oficial, ou preposto.

PDF ‐ 08 – APÓS REGISTRO DA REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA‐ Página 5 de 6 
7-) Item 234 – prudente critério para a avaliação de imperfeições mais graves:
234.1. Não se consideram óbices à qualificação do item 234:
I – a ausência do formal de partilha de bens, da certidão de casamento com
averbação da separação ou divórcio e do pacto antenupcial, quando for o caso, do
transmitente, quando decorridos mais de dois anos da data da celebração do negócio
jurídico com o apresentante do título;
II – a ausência de apresentação do Cadastro de Pessoa Física - CPF ou do Cadastro
Nacional de Pessoa Jurídica – CNPJ, dos alienantes anteriores, exceto do último
adquirente;
III - a ausência do reconhecimento de firmas de que trata o art. 221, II, da Lei no
6.015/73, quando decorridos mais de dez anos da data do instrumento, para registros de
compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, pré-contrato,
promessa de cessão, proposta de compra, reserva de lote ou outro instrumento do qual
constem a manifestação da vontade das partes e a respectiva conversão em propriedade;

Ocorrendo estas situações, exigir também:

a) prova de que habita de boa fé no imóvel há mais de 10 anos sem interrupção e
oposição (exemplos: comprovantes de pagamento de IPTU, água, luz, telefone, o alvará de
construção expedido pela Municipalidade).

b) certidão de inexistência de ação que verse sobre direitos da propriedade indicada

no instrumento;

c) Em último caso, se não forem as provas acima consideradas seguras, o

Oficial deve encaminhar o caso ao Corregedor Permanente (processo de validação do
título).

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CIDADE JARDIM – Cadeia de Contratos

CIDADE JARDIM – Exemplo Matricula 205.208

REGISTRO DO TERMO DE LEGITIMAÇÃO DE POSSE
 OBRIGADA

PELA SUA

ATENÇÃO

ANA PAULA PERONDI LOPES ALMADA

Oficial Substituta

1º. Oficial de Registro de Imóveis e Anexos de São José dos Campos – SP

www.1risjc.com.br