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CONCEITOS DE IMVEL RURAL: APLICAO NA CERTIFICAO DO INCRA EXPEDIDA NO MEMORIAL DESCRITIVO GEORREFERENCIADO Ridalvo Machado de Arruda Procurador Federal

Especialista em Direito Registral Imobilirio (PUC-Minas) A Lei n 4.504, de 30 de novembro de 1964 (Estatuto da Terra), e a Lei n 8.629, de 25/2/1993, definem "imvel rural" como sendo o prdio rstico, de rea contnua qualquer que seja a sua localizao, que se destine ou possa se destinar explorao agrcola, pecuria, extrativa vegetal, florestal ou agroindustrial, quer atravs de planos pblicos de valorizao, quer atravs de iniciativa privada. Desse conceito extrai-se que, estando localizado em rea urbana ou rural e constitudo por uma ou mais reas identificadas por meio de suas respectivas matrculas imobilirias inclusive nos casos de posse com ou sem ttulo , o imvel rural a que se refere o direito agrrio caracteriza-se, essencialmente, pela formao de uma unidade de explorao econmica, quer seja representada por uma nica propriedade imobiliria, quer seja pelo grupamento dessas propriedades ( 3, do art. 46, da Lei 4.504, de 30/11/1964). O Incra, para proceder ao cadastro de imvel rural, utiliza-se da definio dada pelo Estatuto da Terra e, por fora da Instruo Normativa INCRA n 95, de 27/8/2010, considera como sendo um nico imvel rural duas ou mais reas confinantes pertencentes ao mesmo proprietrio ou no, desde que seja mantida a unidade econmica, ativa ou potencial. Esse entendimento acompanha posio do Supremo Tribunal Federal sobre o assunto, conforme se v dos os Mandados de Segurana n 24.488 e 21.919, por exemplo. A Receita Federal, para fins de tributao, considera um nico imvel rural duas ou mais parcelas de terras rurais, desde que localizadas fora do permetro urbano do Municpio (vide 2 do artigo 1 da Lei n 9.393/96). No Registro de Imveis, o imvel ser rural, independentemente de sua localizao, se constar da matrcula o cdigo que o Incra lhe atribuir, ou melhor, se houver referncia ao Certificado de Cadastro de Imvel Rural CCIR , considerando-se a unidade imobiliria o prdio rstico descrito na sua respectiva matrcula, em observncia ao princpio da unitariedade da matrcula, ou seja, cada imvel ter sua prpria matrcula e cada uma representar um nico imvel, conforme artigo 176, 1, inciso I, da Lei n 6.015/73. Diferentemente do sistema de cadastro do Incra, no Registro de Imvel a rea descrita na matrcula representar sempre uma unidade imobiliria. No cadastro do Incra, o imvel rural poder ser constitudo por vrias matrculas, por parcelas de matrculas (nas fraes ideais em que a posse localizada) e at mesmo por reas de posse. No Registro de Imveis, no assim. Cada matrcula representa uma unidade imobiliria, mas nada impede que o proprietrio requeira ao oficial de registro a unificao das reas descritas em suas matrculas, desde que a fuso dessas matrculas (ou transcries) seja juridicamente possvel, providncia esta que resultar em uma nova matrcula com a descrio do permetro total dessas reas, formando-se, assim, uma nova unidade imobiliria (artigo 234 da Lei n 6.015/73). A descrio do imvel rural, isto , da unidade imobiliria, na sua matrcula, perante o Registro de Imveis, de acordo com os 3 e 4 do artigo 176 da Lei 6.015/93, deve ser feita a partir de memorial descritivo elaborado, executado e assinado por profissional habilitado e com a devida Anotao de Responsabilidade Tcnica - ART, contendo as coordenadas dos vrtices definidores dos limites dos imveis rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodsico Brasileiro, e com preciso posicional j estabelecida em ato normativo e em manual tcnico, expedido pelo INCRA. Compete a essa autarquia certificar que a poligonal objeto do memorial descritivo no se sobrepe a nenhuma outra constante de seu cadastro georreferenciado e que o memorial atende s exigncias tcnicas, conforme ato normativo prprio. A certificao do memorial descritivo pelo INCRA no implicar reconhecimento do domnio ou a exatido dos limites e confrontaes indicados pelo proprietrio (ver artigo 9 do Decreto n 4.449/2002, com redao dada pelo Decreto n 5.570/2005). Assim, sendo efetivado um ato registral que implique desmembramento, remembramento, parcelamento ou alienao total do imvel constante de sua respectiva matrcula, caber ao proprietrio promover o levantamento topogrfico da rea, elaborando memorial descritivo contendo as coordenadas dos vrtices definidores de seus limites de acordo com o previsto na Lei, submetendo-o ao Incra a fim de que seja expedida a certido de que a poligonal objeto do memorial descritivo no se sobrepe a nenhuma outra constante de seu cadastro georreferenciado e que o memorial atende s exigncias tcnicas, conforme ato normativo elaborado pela autarquia. Nesse aspecto, impende esclarecer que o imvel a que corresponde o memorial descritivo mencionado nos 3 e 4 do artigo 176 da Lei n 6.015/93, a unidade imobiliria representada pela sua matrcula. Com efeito, determina o inciso I do artigo 176 da Lei de Registros Pblicos que cada imvel ter matrcula prpria, estabelecendo como um dos requisitos a identificao do imvel rural (artigo 176, inciso II, n 3, alnea "a"), que ser feita, repita-se, nos casos de desmembramento, remembramento, parcelamento ou alienao total ( 3 e 4 do artigo 176 da Lei n 6.015/93) a partir de memorial descritivo elaborado, executado e assinado por profissional habilitado e com a devida Anotao de Responsabilidade Tcnica - ART, contendo as coordenadas dos vrtices definidores dos limites dos imveis rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodsico Brasileiro, e com preciso posicional j estabelecida em ato normativo e em manual tcnico, expedido pelo INCRA; salvo se o proprietrio desejar unificar outros imveis rurais (leiase unidades imobilirias) que lhe pertenam, com abertura de nova e nica matrcula. Nessa ltima hiptese, o permetro
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georreferenciado abranger todos os imveis referidos nas suas respectivas matrculas, as quais sero encerradas, passando, assim, a constituir um nico imvel rural (artigo 235, pargrafo nico, da Lei n 6.015/73). No caso de desmembramento, deve ser feito o georreferenciamento da rea total descrita na matrcula, destacando-se, tambm por meio de memorial descritivo georreferenciado, a que ser objeto do desmembramento (ver, por exemplo, deciso do TRF 1 Regio no MS 2009.41.00.005849-1/RO). Partes ideais decorrentes da instituio de condomnio no podem ser objeto de georreferenciamento, salvo se os condminos decidirem pr fim ao condomnio, quando, ento, podero promover a diviso do imvel em partes certas e individualizadas, descrevendo-as em memoriais georreferenciados para fins de certificao pelo Incra. Portanto, evidente que no procedimento de certificao do memorial descritivo georreferenciado, para os fins e efeitos do Registro de Imvel, no se aplica o conceito agrrio de imvel rural. A identificao do imvel rural referida nos 3 e 4 do artigo 176 da Lei n 6.015/93 requisito da matrcula. exigncia imposta ao Registro de Imveis. A Lei n 6.015/73, com suas alteraes introduzidas pela Lei n 10.267/2001, no se dirige ao cadastro do Incra. Definitivamente, no h Lei que imponha ao proprietrio a obrigao de promover o georreferenciamento de todas as reas rurais contguas que lhe pertenam e que estejam matriculadas no Registro de Imveis competente, quando pretender realizar algum ato relativo a uma de suas propriedades imobilirias. Melhor esclarecendo embora parea j estar se tornando repetitivo , se uma pessoa detm a titularidade em mais de uma matrcula de imvel rural que estejam contiguamente localizados e pretenda realizar alguma modificao em uma rea correspondente a alguma das matrculas, no estar obrigada a promover o georreferenciamento de todas as outras reas, mas apenas daquela que sofrer a alterao. No entanto, a afirmao contrria encontra fundamento legal, porquanto, ao proprietrio que desmembra, remembra, parcela ou aliena a rea descrita na sua respectiva matrcula, a Lei impe a obrigao de georreferenci-la, sob pena de no conseguir efetivar o registro do ttulo que deu causa a esses fatos imobilirios. A propsito, de bom alvitre atentar para o fato de que a certificao expedida pelo Incra, repita-se, no implicar reconhecimento do domnio ou a exatido dos limites e confrontaes indicados pelo proprietrio (artigo 9 do Decreto n 4.449/2002, com redao dada pelo Decreto n 5.570/2005). Chama-se ateno para esse fato devido falsa crena ou interpretao equivocada da Lei de que a certificao do memorial descritivo feita pelo Incra expurga do ttulo de domnio os vcios porventura existentes sobre ele, dando a impresso de que o domnio do imvel descrito no memorial foi legitimado pela autarquia federal. Mas, no assim. Na verdade, compete exclusivamente ao Oficial de Registro de Imveis aferir, dentre outras coisas, se a rea constante do memorial descritivo corresponde ao imvel descrito na matrcula e se no est havendo violao a direitos de terceiros confrontantes, procedendo como se estivesse como na prtica est efetuando uma retificao na matrcula, na forma estabelecida no artigo 213 da Lei n 6.015/73. Note-se que nem mesmo os limites divisrios da rea georreferenciada so objetos de aferio pelo Incra, ou seja, o Incra certificar a pea tcnica independentemente da anuncia dos confrontantes, cabendo ao Oficial, a requerimento do interessado, na ausncia da declarao expressa dos confinantes de que os limites divisrios foram respeitados, com suas respectivas firmas reconhecidas, proceder de o o o o o o acordo com os 2 , 3 , 4 , 5 e 6 do artigo 213 da Lei n 6.015, de 1973, conforme disposto no artigo 9, 8, do Decreto n 4.449/2002 (com redao dada pelo Decreto n 5.570/2005). O Incra no tem condies nem competncia para analisar juridicamente a regularidade do domnio do imvel que lhe apresentado por meio de memorial descritivo. Sua funo, para o caso de certificao, repita-se, exclusivamente analisar a poligonal objeto do memorial descritivo a fim de verificar se ela no se sobrepe a nenhuma outra constante de seu cadastro georreferenciado e se o memorial atende s exigncias tcnicas, conforme ato normativo elaborado pela autarquia. Se a rea constante do memorial no corresponder a da matrcula ou se a descrio do imvel for inserida na matrcula em detrimento do direito de propriedade de terceiros ou ensejando aquisio indevida de rea excedente ou de posse, o erro e a responsabilidade sero imputados exclusivamente ao oficial de registro de imveis. Acrescente-se que a utilizao do memorial descritivo certificado pelo Incra como prova de propriedade ou de direitos a ela relativos crime, cuja pena de 2 a 6 anos de recluso, conforme o disposto no artigo 19 da Lei n 4.947, de 6 de abril de 1966. De seu lado, o Sistema Nacional de Cadastro Rural SNCR , institudo pela Lei n 5.868, de 12/12/1972, regulamentada pelo Decreto n 72.106, de 18/4/1973, compreende: a) o Cadastro de Imveis Rurais, com a finalidade de realizar o levantamento sistemtico dos imveis rurais, para conhecimento das condies vigentes na estrutura fundiria das vrias regies do pas; b) o Cadastro de Proprietrios e Detentores de Imveis Rurais, para coletar informaes sobre proprietrios e detentores de imveis rurais, para conhecimento das condies de efetiva distribuio e concentrao de terra e do regime de domnio e posse vigentes nas vrias regies do Pas; c) o Cadastro de Arrendatrios e Parceiros Rurais, para conhecimento das reais condies de uso temporrio da terra das diversas regies do Brasil; e d) e o Cadastro de Terras Pblicas, para levantamento das terras pblicas federais, estaduais e municipais, visando ao conhecimento das disponibilidades de reas apropriadas aos programas de reforma agrria, bem como para conhecimento da situao dos ocupantes de terras pblicas.
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Impe a Lei que todos os proprietrios, titulares de domnio til ou possuidores a qualquer ttulo de imveis rurais, esto obrigados a prestar declarao de cadastro. Uma vez efetuado o cadastro do imvel, o Incra expedir o CCIR, sem o qual o proprietrio no poder desmembrar, arrendar, hipotecar, vender ou prometer em venda seu imvel rural, inclusive, em caso de sucesso causa mortis, nenhuma partilha, amigvel (incluindo a escritura pblica de inventrio e partilha) ou judicial, poder ser homologada, sob pena de nulidade, conforme estabelecido no artigo 22 da Lei n 4.947, de 6/4/1966. J nas escrituras pblicas, fica o tabelio obrigado a mencionar os seguintes dados constantes do CCIR: o cdigo do imvel, o nome e a nacionalidade do detentor (ou seja, o nome da pessoa que figura no CCIR como sendo o proprietrio do imvel), a denominao do imvel (mesmo que esteja diferente do nome constante da matrcula) e a sua localizao ( 6 do artigo 22 da Lei n 4.947/1966); lembrando que o CCIR, em nenhuma hiptese, faz prova de propriedade ou de direitos a ela relativos, imputando-se crime quele que utilizar esse documento com essa finalidade, ficando sujeito pena de recluso de 2 a 6 anos (artigo 19 da Lei n 4.947/1966). No Registro de Imveis, o cdigo do imvel e os dados constantes do CCIR so requisitos da matrcula (Lei n 6.015/73, artigo 176, 1, inciso II, n 3, alnea "a"). Havendo modificaes na matrcula do imvel rural, tais como, mudana de titularidade, desmembramento, loteamento, unificao de rea, retificao de rea, instituio de reserva legal e particular do patrimnio natural e outras restries de carter ambiental, fica o Oficial de Registro obrigado a comunic-las ao Incra (7 do artigo 22 da Lei n 4.947/66 c/c o artigo 5 do Decreto n 4.449/2002). Por sua vez, o Incra enviar ao Registro de Imveis, nos casos de formao de um novo imvel rural, o cdigo do cadastro do imvel no SNCR, para fins de averbao ( 8 do artigo 22 da Lei n 4.947/66). Para fins do cadastro do Incra, aplica-se, portanto, o conceito agrrio de imvel rural, podendo este ser constitudo por uma ou mais matrculas. Nesse sentido, dispe o 3 do artigo 46 do Estatuto da Terra (Lei n 4.504, de 30/11/1964), que Os cadastros tero em vista a possibilidade de garantir a classificao, a identificao e o grupamento dos vrios imveis rurais que pertenam a um nico proprietrio, ainda que situados em municpios distintos, sendo fornecido ao proprietrio o certificado do cadastro na forma indicada na regulamentao desta Lei. Assim, nada impede que, por meio de ato normativo prprio, o Incra possa exigir do proprietrio o cadastramento de todas as reas rurais que lhe pertenam e que sejam contguas umas as outras, a fim de constituir um nico cadastro dessas reas, aplicando-se o conceito agrrio para classific-las como sendo um nico imvel rural, atribuindo-lhe um cdigo no SNCR. Nessa hiptese, tambm nada impede que por meio de suas normas internas, o Incra exija o georreferenciamento do conjunto dessas reas no momento do cadastramento ou da atualizao cadastral. Conclui-se, em resumo, portanto, que: a) os conceitos de imvel rural no mbito do Registro de Imveis e do cadastro do Incra tm aplicaes distintas; b) os procedimentos de certificao do memorial descritivo e a insero dos dados nele constantes para fins de identificao do imvel na matrcula so diferentes daqueles necessrios ao cadastramento no Sistema Nacional de Cadastro de Imvel Rural; c) o memorial descritivo georreferenciado e sua respectiva certificao referem-se, perante o Registro de Imveis, rea objeto de uma matrcula; podendo, no entanto, ser feito o georreferenciamento de reas constantes de mais de uma matrcula, unificando-as, com a finalidade de ser criada uma nova matrcula, se assim desejar o seu proprietrio e se tal providncia for juridicamente possvel. d) o cadastro do Incra pode ser feito com a exigncia de georreferenciamento de todas as matrculas que compe o imvel rural no conceito agrrio, por meio de ato normativo prprio, incluindo reas de posse; e) a responsabilidade pela qualificao do pedido de identificao do imvel e a anlise da legitimidade do domnio exclusiva do Oficial de Registro de Imveis; e f) o documento de certificao expedido pelo Incra, assim como o CCIR, no podem ser utilizado como prova de propriedade ou de direitos a ela relativos. Impende esclarecer que este artigo no representa, necessariamente, o entendimento jurdico sobre o assunto eventualmente adotado pela PFE-Incra; nem manifestao contrria a qualquer procedimento administrativo do Incra relativo ao tema. Trata-se, nada mais, de opinio pessoal, numa tentativa de esclarecer aos usurios dos sistemas de Registro de Imveis e do SNCR o processo de certificao do memorial descritivo luz do Direito Agrrio e do Direito Registral Imobilirio em face dos conceitos de imvel rural extrados desses ramos do Direito.

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