Material - Retificação de Área e Parcelamento Do Solo

U N I V E R S I DA D E
CANDIDO MENDES
CREDENCIADA JUNTO AO MEC PELA

PORTARIA Nº 1.282 DO DIA 26/10/2010
MATERIAL DIDÁTICO
RETIFICAÇÃO DE ÁREA E
PARCELAMENTO DO SOLO
Impressão
e
Editoração
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SUMÁRIO
UNIDADE 1 – INTRODUÇÃO ................................................................................. 03
UNIDADE 2 - LEGISLAÇÃO SOBRE RETIFICAÇÃO DE ASSENTO

IMOBILIÁRIO .......................................................................................................... 05
UNIDADE 3 - CLASSIFICAÇÃO DE ERROS DE REGISTRO ............................... 10
UNIDADE 4 – ABERTURA DA MATRÍCULA......................................................... 17
UNIDADE 5 – LEGITIMIDADE E NATUREZA JURÍDICA...................................... 24

5.1 Legitimidade para propor retificação do título.................................................... 24
5.2 Natureza jurídica da ação de retificar ................................................................ 26
UNIDADE 6 – O PROCESSO DE RETIFICAÇÃO DO REGISTRO

IMOBILIÁRIO .......................................................................................................... 30
UNIDADE 7 – EFEITOS E IMPORTÂNCIA DA RETIFICAÇÃO ............................. 38

7.1 Efeitos da retificação ......................................................................................... 38
7.2 Importância da retificação do registro imobiliário .............................................. 38
UNIDADE 8 – PARCELAMENTO DO SOLO ......................................................... 43

8.1 Surgimento e definição ...................................................................................... 43
8.2 Loteamento urbano e rural ................................................................................ 46
8.3 Desmembramento rural ..................................................................................... 47
8.4 Tipos de parcelamento ...................................................................................... 48
8.5 Áreas de recreio e reserva florestal ................................................................... 51
8.6 Contrato-padrão de parcelamento do solo ........................................................ 54
8.7 Loteamento urbano ........................................................................................... 55
8.8 Desmembramento: urbano e rural ..................................................................... 60
REFERÊNCIAS ....................................................................................................... 68
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UNIDADE 1 – INTRODUÇÃO
Sabemos que o objeto do registro não é simplesmente o imóvel, mas sim a

propriedade imobiliária, imóvel qualificado pela existência jurídica de um proprietário,
e que encontramos no Registro de Imóveis o serviço público competente para
inscrever os bens relativos às propriedades imobiliárias por ele matriculadas.
Por imóvel, e segundo o Código Civil, compreendemos o solo e suas

acessões. Assim, qualquer espaço de terra pode ser considerado um imóvel, mas
não será uma propriedade imobiliária se não houver uma pessoa que tenha a
qualificação jurídica de titular desse bem de raiz e o competente assento no registro
público competente (AUGUSTO, 2009).
Também temos visto o crescimento em importância do direito registral

imobiliário desde a edição da Lei nº 6.015/73, principalmente em decorrência do
interesse comercial dos imóveis, e dois pontos chamam a atenção neste momento
do curso: a retificação de área e o parcelamento do solo.
A palavra retificar, conforme definição do dicionário Aurélio significa: tornar

reto, alinhar, corrigir, emendar, endireitar, arranjar. Assim, retificar um registro é
corrigir um registro existente, válido, porém, eivado de algumas irregularidades.
A retificação de área no registro ou dizendo em palavras mais atuais

“procedimento retificatório da descrição tabular do imóvel” só pode ocorrer se for
constatada a existência de uma ou mais irregularidades no registro válido.
Dentre os erros que dão origem à retificação (que pode ser classificada em
retificação de ofício ou mediante requerimento; retificação consensual e retificação
judicial) temos o erro acidental, o erro de fato e o erro concreto e as retificações, que
veremos em detalhes ao longo do módulo.
Trataremos também das alterações introduzidas pelas Leis nº 10.931/04 e nº

12.424/11 notadamente nos artigos 212 e 213 da Lei nº 6.015/73, que têm por
objetivo alcançar maior celeridade e eficiência nos procedimentos de retificação
registral imobiliária, em decorrência da autorização retificatória, ocorrer perante o
Oficial de Registro de Imóveis, mediante processo administrativo, sem, contudo,
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afastar a faculdade do interessado requerer a retificação por meio de procedimento

judicial.
Quanto ao parcelamento do solo, que cuida da divisão do solo, na forma de

loteamentos e desmembramentos, matéria disciplinada pela Lei nº 6.766/79 e suas
alterações posteriores dedicamos a última unidade, na qual falaremos do seu
surgimento, os tipos de parcelamento, loteamentos, desmembramento (urbano e
rural), as áreas de recreio e reserva florestal além do contrato padrão de
parcelamento do solo.
Ressaltamos em primeiro lugar que embora a escrita acadêmica tenha como

premissa ser científica, baseada em normas e padrões da academia, fugiremos um
pouco às regras para nos aproximarmos de vocês e para que os temas abordados
cheguem de maneira clara e objetiva, mas não menos científicos. Em segundo lugar,
deixamos claro que este módulo é uma compilação das ideias de vários autores,
incluindo aqueles que consideramos clássicos, não se tratando, portanto, de uma
redação original e tendo em vista o caráter didático da obra, não serão expressas
opiniões pessoais.
Ao final do módulo, além da lista de referências básicas, encontram-se

outras que foram ora utilizadas, ora somente consultadas, mas que, de todo modo,
podem servir para sanar lacunas que por ventura venham a surgir ao longo dos
estudos.
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UNIDADE 2 – LEGISLAÇÃO SOBRE A RETIFICAÇÃO DE

ASSENTO IMOBILIÁRIO
A Lei nº 3.071, de 1º de janeiro de 1.916 (Código Civil revogado) foi a

primeira que se referiu à retificação do registro de imóveis, contendo no seu artigo
860, o seguinte dispositivo: “Se o teor do registro de imóveis não exprimir a verdade,
poderá o prejudicado reclamar que se retifique”.
O Código Civil em vigência (Lei nº 10.406/2002) trouxe dispositivo

correspondente em seu artigo 1.247, acrescentando ainda o parágrafo primeiro,
determinando que:
Art. 1.247. Se o teor do registro não exprime a verdade, poderá o

interessado reclamar que se retifique ou anule.
Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o
imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente.
A Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73), no Título V, Registro de

Imóveis, inicialmente reservou tão-somente os artigos 212 e 213 para tratar da
Retificação de Registro, embora o direito seja relevante. O pedido de retificação de
área, antes fundamentado nos artigos 212 e 213 da referida Lei, era o meio
adequado para a alteração documental da área, quando a verdade física não
correspondia à verdade jurídica (HUBER, 2012).
Com o advento da Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004, que no seu artigo

59 alterou os artigos 212 a 214, da Lei de Registros Públicos, criou-se, inclusive,
procedimento administrativo opcional, conforme dispositivos contidos no artigo 213.
A norma do art. 212 da Lei nº 6.015/73 admite a retificação se o teor do registro ou
averbação for omissa, ou não exprimir a verdade, e o artigo 213 determina o
procedimento de retificação ou da averbação, enquanto que o artigo 214 prevê as
nulidades de pleno direito do registro, que provados, invalidam-no,
independentemente de ação direta.
O artigo 213 sofreu alterações através da Lei nº 12.424 de 16 de junho de

2011, alterando o item I do parágrafo 11 e acrescendo os itens, III, IV e V no mesmo
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parágrafo e acrescentou parágrafo 16, cuja atualização segue na descrição dos

artigos 212 e 213.
Os dispositivos insculpidos nos artigos invocados assim se expressam:
Art. 212. Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir

a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a
requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no
art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento
judicial.
Parágrafo único. A opção pelo procedimento administrativo previsto no art.

213 não exclui a prestação jurisdicional, a requerimento da parte prejudicada.
Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação:
I - de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de:
a) Omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do

título.
b) Indicação ou atualização de confrontação.
c) Alteração de denominação de logradouro público, comprovada por

documento oficial.
d) Retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou

inserção de coordenadas georreferenciadas, em que não haja alteração das
medidas perimetrais.
e) Alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a

partir das medidas perimetrais constantes do registro.
f) Reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já

tenha sido objeto de retificação.
g) Inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes,

comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver
necessidade de produção de outras provas.
II - a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de

medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e
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memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de

anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de
Engenharia e Arquitetura (CREA), bem assim pelos confrontantes.
§ 1º Uma vez atendidos os requisitos de que trata o caput do art. 225, o

oficial averbará a retificação.
§ 2º Se a planta não contiver a assinatura de algum confrontante, este será

notificado pelo Oficial de Registro de Imóveis competente, a requerimento do
interessado, para se manifestar em quinze dias, promovendo-se a notificação
pessoalmente ou pelo correio, com aviso de recebimento, ou, ainda, por solicitação
do Oficial de Registro de Imóveis, pelo Oficial de Registro de Títulos e Documentos
da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la.
§ 3º A notificação será dirigida ao endereço do confrontante constante do

Registro de Imóveis, podendo ser dirigida ao próprio imóvel contíguo ou àquele
fornecido pelo requerente; não sendo encontrado o confrontante ou estando em
lugar incerto e não sabido, tal fato será certificado pelo oficial encarregado da
diligência, promovendo-se a notificação do confrontante mediante edital, com o
mesmo prazo fixado no § 2º, publicado por duas vezes em jornal local de grande
circulação.
§ 4º Presumir-se-á a anuência do confrontante que deixar de apresentar

impugnação no prazo da notificação.
§ 5º Findo o prazo sem impugnação, o oficial averbará a retificação

requerida; se houver impugnação fundamentada por parte de algum confrontante, o
oficial intimará o requerente e o profissional que houver assinado a planta e o
memorial a fim de que, no prazo de cinco dias, se manifestem sobre a impugnação.
§ 6º Havendo impugnação e se as partes não tiverem formalizado transação

amigável para solucioná-la, o oficial remeterá o processo ao juiz competente, que
decidirá de plano ou após instrução sumária, salvo se a controvérsia versar sobre o
direito de propriedade de alguma das partes, hipótese em que remeterá o
interessado para as vias ordinárias.
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§ 7º Pelo mesmo procedimento previsto neste artigo, poderão ser apurados

os remanescentes de áreas parcialmente alienadas, caso em que serão
considerados como confrontantes tão-somente os confinantes das áreas
remanescentes.
§ 8º As áreas públicas poderão ser demarcadas ou ter seus registros

retificados pelo mesmo procedimento previsto neste artigo, desde que constem do
registro ou sejam logradouros devidamente averbados.
§ 9º Independentemente de retificação, dois ou mais confrontantes poderão,

por meio de escritura pública, alterar ou estabelecer as divisas entre si e, se houver
transferência de área, com o recolhimento do devido imposto de transmissão e
desde que preservadas, se rural o imóvel, a fração mínima de parcelamento e,
quando urbano, a legislação urbanística.
§ 10. Entendem-se como confrontantes não só os proprietários dos imóveis

contíguos, mas, também, seus eventuais ocupantes; o condomínio geral, de que
tratam os arts. 1.314 e seguintes do Código Civil, será representado por qualquer
dos condôminos e o condomínio edilício, de que tratam os arts. 1.331 e seguintes do
Código Civil, será representado, conforme o caso, pelo síndico ou pela Comissão de
Representantes.
§ 11. Independe de retificação:
I - a regularização fundiária de interesse social realizada em Zonas

Especiais de Interesse Social, promovida por Município ou pelo Distrito Federal,
quando os lotes já estiverem cadastrados individualmente ou com lançamento fiscal
há mais de 10 (dez) anos; (alterado pela Lei nº 12.424/2011).
II - a adequação da descrição de imóvel rural às exigências dos arts. 176, §§

3º e 4º, e 225, § 3º, desta Lei.
§ 12. Poderá o oficial realizar diligências no imóvel para a constatação de

sua situação em face dos confrontantes e localização na quadra.
III- a adequação da descrição de imóvel urbano decorrente de transformação

de coordenadas geodésicas entre os sistemas de georreferenciamento oficiais;
(introduzido pela Lei nº 12.424/2011).
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IV - a averbação do auto de demarcação urbanísticas e o registro decorrente

de projeto de regularização fundiária de interesse social de que trata a lei nº 11.977,
de 7 de julho de 2009; e (introduzido pela Lei nº 12.424/2011).
V - o registro de parcelamento de glebas para fins urbanos anterior a 19 de

dezembro de 1979, que esteja implantado e integrado à cidade, nos termos da Lei nº
11.977, de 7 de julho de 2009 (introduzido pela Lei nº 12.424/2011).
§ 13. Não havendo dúvida quanto à identificação do imóvel, o título anterior

à retificação poderá ser levado a registro desde que requerido pelo adquirente,
promovendo-se o registro em conformidade com a nova descrição.
§ 14. Verificado a qualquer tempo, não serem verdadeiros os fatos

constantes do memorial descritivo, responderão os requerentes e o profissional que
o elaborou pelos prejuízos causados, independentemente das sanções disciplinares
e penais.
§ 15. Não são devidos custas ou emolumentos notariais ou de registro

decorrentes de regularização fundiária de interesse social a cargo da administração
pública.
§ 16. Na retificação de que trata o inciso II do caput, serão considerados

confrontantes somente os confinantes de divisas que forem alcançadas pela
inserção ou alteração de medidas perimetrais (introduzido pela Lei nº 12.424/2011).
Quanto às inovações da Lei nº 10.931/2004, sua edição trouxe à realidade

jurídica pátria uma inovação nas atribuições dos oficiais de registro. De certa forma,
tal inovação pode e deve ser enquadrada dentro de uma análise conjuntural, em que
há uma redefinição do papel do Estado-Juiz e um necessário desafogamento deste
em relação a matérias que orbitam no estrito campo da vontade de partes maiores e
capazes, notadamente em quadro de inexistência de lide, bem como se enquadra
historicamente em um momento de retomada do crescimento econômico, busca da
geração de empregos e ampliação do crédito imobiliário (CASTELLO, 2004).
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UNIDADE 3 – CLASSIFICAÇÃO DE ERROS DE REGISTROS
Embora o foco seja a questão da retificação de área, quando falamos em

erros, também nos reportamos a toda sorte de erros de registro que pode ser
cometido, não somente em relação a área.
O artigo 213 da Lei nº 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), classificava os

erros de registros em três categorias:
a) Erro evidente (informal).
b) Erro cuja retificação não acarrete prejuízo a terceiros (formalíssimo).
c) Erro que, se retificado, pode acarretar prejuízos a terceiros (formal).
Erro evidente ou acidental: é aquele normalmente cometido pelo próprio

registrador. É o erro percebido à primeira vista, não exigindo exame ou maior exame
para sua constatação. É erro que pode ser corrigido de ofício pelo próprio oficial
registrador ou mediante a apresentação de documento ou certidão expedida por
autoridade competente, ou cópias reprográficas autenticadas de tais documentos ou
certidões.
São erros evidentes, e com os quais constantemente nos deparamos, a

troca ou nome errado das partes, omissão do regime de casamento, estado civil de
algumas partes, erro ou omissão do cadastro de pessoas físicas junto ao Ministério
da Fazenda e outros (HUBER, 2012).
A retificação de tais erros normalmente era feita com a apresentação,

novamente, do título já registrado, como Escritura Pública de Venda e Compra,
Formal de Partilha ou Certidão, documento original ou cópia autenticada que
comprove o erro. Esta retificação é necessária, uma vez que na apresentação de um
novo documento, constando os dados corretos, não terá acesso ao Registro em
decorrência dos dados divergentes.
Como vimos na unidade anterior, a Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004,

no seu artigo 59, introduziu profundas alterações na Lei de Registros Públicos,
notadamente no que tange à retificação de registros e averbações, face a nova
redação conferida aos artigos 212 e 213, sendo que a Lei nº 12.424/2011, alterou o
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inciso I e acrescentou os incisos III, IV e V do parágrafo II e introduziu o parágrafo

16.
Com a nova redação do artigo 213 da Lei de Registros Públicos, deixou de

constar os erros de registros classificados em erro evidente, erro cuja retificação não
acarrete prejuízo a terceiros, e, erro que, se retificado, pode acarretar prejuízos a
terceiros.
A Lei nº 10.931/2004, ante a nova redação conferida aos artigos 212 e 213,
da Lei nº 6015/73, conferiu o legislador ao Oficial Registrador a atribuição de retificar
os registros e averbações, nos casos de omissão, imprecisão ou incorreção “se o
registro ou averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação
será feita pelo Oficial de Registro de imóveis”, ainda que, no caso da inserção ou
alteração de medida perimetral resulte ou não alteração de área (inciso II do art.
213).
Ocorrem hipóteses que a retificação poderá ser promovida de ofício pelo

Registrador, ex officio, ou seja, sem provocação, por força do ofício exercido ou a
requerimento do interessado, nos termos do contido nas letras “a” a “s”, inciso I, do
artigo 213. O inciso II deste artigo, determina os atos a serem praticados pelo
Registrador, somente a requerimento do interessado, inclusive em se tratando de
áreas públicas (§ 8º do artigo 213 da Lei de Registros Públicos), bem como na
apuração de áreas remanescentes parcialmente alienadas (§ 7º).
A correção do erro encontrado ou o suprimento da omissão de qualquer

dado vai depender da produção de prova, seja ela documental ou testemunhal; que
por sua natureza, deve ser aferida pelo registrador ou julgador (HUBER, 2012). O
exemplo mais comum é o caso de uma pessoa titular de direito real imobiliário, cujo
nome verdadeiro é diferente daquele constante no registro, porém, é mais conhecido
por este.
O artigo 213, da Lei nº 6.015/73, antes da alteração introduzida pela Lei nº

10.931/04 estabelecia que: “A requerimento do interessado, poderá ser retificado o
erro constante do registro, desde que tal retificação não acarrete prejuízo a terceiro”,
complementado pelo seu § 1º: “A retificação será feita mediante despacho judicial,
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salvo no caso de erro evidente, o qual o oficial, desde logo, corrigirá com a devida
cautela”.
O erro concreto ou intercorrente era aquele previsto no § 2º do artigo 213, da

lei nº 6.015/73 em cuja retificação pode resultar alteração da descrição das divisas
ou da área do imóvel, podendo assim acarretar prejuízos a terceiro, motivo pelo qual
eram processados judicialmente, embora sob a forma administrativa.
Nesse caso, era obrigatória a citação de todos os confrontantes para se

manifestarem sobre a retificação, no prazo de dez dias, concordando ou não com a
retificação, além dos alienantes ou seus sucessores.
A Lei nº 9.039, de 9 de maio de 1995, que modificou a redação do § 2º do

artigo 213 da Lei de Registros Públicos, antes da vigência da Lei nº 10.931/04,
dispensava a citação dos alienantes e eventuais sucessores, desde que a
propriedade objeto de retificação pertencesse ao requerente há mais de 20 (vinte)
anos, comprovado por título aquisitivo.
O parágrafo 16 acrescentado pela Lei nº 12.424/2011 determina que serão

considerados confrontantes somente os confinantes de divisas que forem
alcançadas pela inserção ou alteração de medidas perimetrais.
Os erros mais constantes verificam-se nas alienações “ad corpus”. A

doutrina ministrada pelo mestre ORLANDO GOMES (1979), define que
a venda ad corpus é a que se faz com indicação de imóvel como coisa certa
e discriminada, sem determinação de sua área ou estipulação do preço por
medida de extensão. O imóvel é vendido como corpo certo, individualizado
por suas características e confrontações, e também, por sua denominação,
quando rural.
Nota-se que a referência a dimensões não descaracteriza a venda 'ad corpus', se

não tem função de condenar o preço.
A descrição do imóvel na transação “ad corpus” é meramente enunciativa,

sem a indicação correta da área e a menção correta das medidas; razão porque
carrega em seu título diversos erros, exigindo muito mais vezes a necessária
retificação do assento imobiliário, pois a sua descrição não permite qualquer
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desmembramento ou fusão, sem antes proceder a retificação para inserir as

medidas e a área total (HUBER, 2012).
Ainda é comum encontrarmos nos assentos imobiliários, mesmo em

matrículas abertas na vigência da Lei nº 6.015/73, descrições contendo expressões
como “mais ou menos”, confrontando “com quem de direito”, com “fulano de tal”, “ou
seus sucessores” e diversas outras expressões, que atualmente não são mais
permitidas.
Os defeitos da descrição do imóvel continuam, ainda que transportado para

a matrícula, uma vez que o Inciso I, do parágrafo primeiro do artigo 176 determina
que: “cada imóvel terá matricula própria, que será aberta por ocasião do primeiro
registro a ser feito na vigência desta lei”.
Esse primeiro registro pode ser por iniciativa do proprietário mediante

requerimento ou com a apresentação de um título para registro (escritura,
instrumento particular de compra e venda, mandado de penhora, contrato de
financiamento, etc.).
O artigo 176 foi alterado pela Lei nº 10.267, de 28 de agosto de 2001 e,

posteriormente, introduzidos os parágrafos 5º, 6º e 7º pela Lei nº 11.952/2009 e
parágrafo 8º pela Lei nº 12.424, de 16 de junho de 2011, contendo a seguinte
redação.
Art. 176. O Livro nº 2 - Registro Geral - será destinado à matrícula dos

imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não
atribuídos ao Livro nº 3.
§ 1º A escrituração do Livro nº 2 obedecerá às seguintes normas:
I - cada imóvel terá matrícula própria, que será aberta por ocasião do
primeiro registro a ser feito na vigência desta Lei.
II - são requisitos da matrícula:
1) O número de ordem, que seguirá ao infinito.
2) A data.
3) A identificação do imóvel, que será feita com indicação:
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a) Se rural, do código do imóvel, dos dados constantes do Certificado de

Cadastro de Imóvel Rural (CCIR), da denominação e de suas características,
confrontações, localização e área.
b) Se urbano, de suas características e confrontações, localização, área,

logradouro, número e de sua designação cadastral, se houver. (Redação dada ao
item pela Lei nº 10.267, de 28.08.2001, DOU 29.08.2001).
4) o nome, domicílio e nacionalidade do proprietário, bem como:
a) Tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão, o número de

inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro
Geral da cédula de identidade, ou, à falta deste, sua filiação.
b) Tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o número de inscrição no

Cadastro Geral de Contribuintes do Ministério da Fazenda.
5) O número do registro anterior.
III - são requisitos do registro no Livro nº 2:
1) A data.
2) O nome, domicílio e nacionalidade do transmitente, ou do devedor, e do

adquirente, ou credor, bem como:
a) Tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão e o número de

inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro
Geral da cédula de identidade, ou, à falta deste, sua filiação.
b) Tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o número de inscrição no

Cadastro Geral de Contribuintes do Ministério da Fazenda.
3) O título da transmissão ou do ônus.
4) A forma do título, sua procedência e caracterização.
5) O valor do contrato, da coisa ou da dívida, prazo desta, condições e mais

especificações, inclusive os juros, se houver.
§ 2º Para a matrícula e registro das escrituras e partilhas, lavradas ou

homologadas na vigência do Decreto nº 4.857, de 9 de novembro de 1939, não
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serão observadas as exigências deste artigo, devendo tais atos obedecer ao

disposto na legislação anterior.
§ 3º Nos casos de desmembramento, parcelamento ou remembramento de

imóveis rurais, a identificação prevista na alínea a do item 3 do inciso II do § 1º será
obtida a partir de memorial descritivo, assinado por profissional habilitado e com a
devida Anotação de Responsabilidade Técnica - ART, contendo as coordenadas dos
vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, georreferenciadas ao Sistema
Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a
isenção de custos financeiros aos proprietários de imóveis rurais cuja somatória da
área não exceda a 4 (quatro) móduIos fiscais. (Parágrafo acrescentado pela Lei nº
10.267, de 28.08.2001, DOU 29.08.2001).
§ 4º A identificação de que trata o § 3º tornar-se-á obrigatória para

efetivação de registro, em qualquer situação de transferência de imóvel rural, nos
prazos fixados por ato do Poder Executivo. (NR) (Parágrafos 3º e 4º acrescentados
pela Lei nº 10.267, de 28.08.2001, DOU 29.08.2001).
§ 5º Nas hipóteses do § 3º, caberá ao INCRA certificar que a poligonal

objeto do memorial descritivo não se sobrepõe a nenhuma outra constante de seu
cadastro georreferenciado e que o memorial atende ás exigências técnicas,
conforme ato normativo próprio (Incluído pela Lei nº 11.952/2009).
§ 6º A certificação do memorial descritivo de glebas públicas será referente

apenas ao seu perímetro originário (Incluído pela Lei nº 11.952/2009).
§ 7º Não se exigirá, por ocasião da efetivação do registro do imóvel

destacado de glebas públicas, a retificação do memorial descritivo da área
remanescente, que somente ocorrerá a cada 3 (três) anos, contados a partir do
primeiro destaque, englobando todos os destaques realizados no período (Incluído
pela Lei nº 11.952/2009).
§ 8º O ente público proprietário ou imitido na posse a partir da decisão

proferida em processo judicial de desapropriação em curso poderá requerer a
abertura de matrícula de parte de imóvel situado em área urbana ou expansão
urbana, previamente matriculado ou não, com base em planta e memorial descritivo,
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16
podendo a apuração de remanescente ocorrer em momento posterior. (Incluído pela

Lei nº 12.424/2011).
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17
UNIDADE 4 – ABERTURA DA MATRÍCULA
A matrícula é o cerne do registro imobiliário e, portanto, da propriedade

imóvel e da sua segurança jurídica, toscamente, a matrícula é uma folha de papel,
em um livro ou uma ficha, que tem um número e só se refere a apenas um imóvel
em particular. Na mesma medida, o imóvel possui uma só matrícula. Por isso, a
matrícula é a “carteira de identidade do imóvel”, uma vez que a matrícula identifica o
imóvel (SILVA, 2011).
Em tempo, nas próximas unidades discorreremos sobre a legitimidade e

natureza jurídica para propor retificação de título, o processo de retificação em si e
os seus efeitos e importância, mas antes precisamos falar um pouco sobre a
abertura da matrícula, a saber:
De acordo com o Capítulo VI – da matrícula – Lei nº 6.015/73 temos:
Art. 228 - A matrícula será efetuada por ocasião do primeiro registro a ser
lançado na vigência desta Lei, mediante os elementos constantes do título
apresentado e do registro anterior nele mencionado (Renumerado do art. 225 com
nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).
Art. 229 - Se o registro anterior foi efetuado em outra circunscrição, a

matrícula será aberta com os elementos constantes do título apresentado e da
certidão atualizada daquele registro, a qual ficará arquivada em cartório.
(Renumerado do § 1º do art. 225 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).
Art. 230 - Se na certidão constar ônus, o oficial fará a matrícula, e, logo em

seguida ao registro, averbará a existência do ônus, sua natureza e valor, certificando
o fato no título que devolver à parte, o que o correrá, também, quando o ônus estiver
lançado no próprio cartório. (Incluído pela Lei nº 6.216, de 1975).
Art. 231 - No preenchimento dos livros, observar-se-ão as seguintes normas:

(Incluído pela Lei nº 6.216, de 1975).
I - No alto da face de cada folha será lançada a matrícula do imóvel, com os

requisitos constantes do art. 176, e no espaço restante e no verso, serão lançados
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18
por ordem cronológica e em forma narrativa, os registros e averbações dos atos

pertinentes ao imóvel matriculado.
II - Preenchida uma folha, será feito o transporte para a primeira folha em

branco do mesmo livro ou do livro da mesma série que estiver em uso, onde
continuarão os lançamentos, com remissões recíprocas.
Art. 232 - Cada lançamento de registro será precedido pela letra “R” e o da
averbação pelas letras “AV”, seguindo-se o número de ordem do lançamento e o da
matrícula (ex: R-1-1, R-2-1, AV-3-1, R-4-1, AV-5-1, etc.) (Incluído pela Lei nº 6.216,
de 1975).
Art. 233 - A matrícula será cancelada: (Renumerado do art. 230 com nova
redação pela Lei nº 6.216, de 1975).
I - Por decisão judicial.
II - Quando em virtude de alienações parciais, o imóvel for inteiramente

transferido a outros proprietários.
III - Pela fusão, nos termos do artigo seguinte.
Art. 234 - Quando dois ou mais imóveis contíguos pertencentes ao mesmo

proprietário, constarem de matrículas autônomas, pode ele requerer a fusão destas
em uma só, de novo número, encerrando-se as primitivas. (Renumerado do art. 231
com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).
Art. 235 - Podem, ainda, ser unificados, com abertura de matrícula única:
I - Dois ou mais imóveis constantes de transcrições anteriores a esta Lei, à

margem das quais será averbada a abertura da matrícula que os unificar.
II - Dois ou mais imóveis, registrados por ambos os sistemas, caso em que,

nas transcrições, será feita a averbação prevista no item anterior, as matrículas
serão encerradas na forma do artigo anterior.
III - 2 (dois) ou mais imóveis contíguos objeto de imissão provisória na posse

registrada em nome da União, Estado, Município ou Distrito Federal. (Incluído pela
Lei nº 12.424, de 2011).
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19
§ 1º Os imóveis de que trata este artigo, bem como os oriundos de

desmembramentos, partilha e glebas destacadas de maior porção, serão
desdobrados em novas matrículas, juntamente com os ônus que sobre eles
existirem, sempre que ocorrer a transferência de 1 (uma) ou mais unidades,
procedendo-se, em seguida, ao que estipula o inciso II do art. 233. (Redação dada
pela Lei nº 12.424, de 2011).
§ 2º A hipótese de que trata o inciso III somente poderá ser utilizada nos
casos de imóveis inseridos em área urbana ou de expansão urbana e com a
finalidade de implementar programas habitacionais ou de regularização fundiária, o
que deverá ser informado no requerimento de unificação. (Incluído pela Lei nº
12.424, de 2011).
§ 3º Na hipótese de que trata o inciso III, a unificação das matrículas poderá

abranger um ou mais imóveis de domínio público que sejam contíguos à área objeto
da imissão provisória na posse. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011).
O artigo 176 da Lei de Registros Públicos disciplina a abertura de matrícula,

indicando que o Livro nº 2 - Registro Geral - será destinado à matrícula dos imóveis
e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos ao
Livro nº 3.
Nos termos dos referidos dispositivos, citados anteriormente, a matrícula é o

primeiro ato a ser praticado na nova sistemática. Consiste na individualização do
imóvel levado ao registro, porém, este só ocorre após a abertura da matrícula.
Aberta a matrícula, a descrição do imóvel não irá se repetir mais.
Observe-se, todavia, que averbações posteriores poderão conter a

retificação de elementos da descrição ou de toda a descrição. Assim, nem sempre a
descrição que abre a matrícula é a definitiva.
As Normas de Serviço da Corregedoria Geral de Justiça do Estado de São

Paulo, no Capítulo XX, por exemplo, determinam regras precisas para a
identificação e caracterização do imóvel urbano e rural, além da qualificação do
proprietário, visando com isso maior segurança e credibilidade dos Registros
Públicos, notadamente o Registro de Imóveis (HUBER, 2012).
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20
Os titulares do domínio, no momento em que for aberta a matrícula, deverão

estar de acordo com a transcrição ou a matrícula anterior. Será o da matrícula
anterior quando tiver havido, por exemplo, desmembramento, loteamento, unificação
de matrículas e ou transcrições; a simples matrícula, sem nenhum registro, tem a
eficácia do artigo 1.245 do Código Civil vigente, porque ao consignar o nome do
proprietário, o oficial nada mais faz que transportar o que consta da transcrição (ou
da matrícula) anterior. Ela assume a eficácia do registro anterior.
O artigo 167, no Inciso I determina os atos de registros, sendo que os

números 36 e 42 passaram a ter a seguinte redação, introduzida pela Lei nº
12.424/2011.
36. da imissão provisória na posse, quando concedida à União, aos

Estados, ao Distrito Federal, aos Municípios ou às entidades delegadas, e
respectiva cessão e promessa de cessão.
42. da conversão da legitimação de posse em propriedade, previstas no art.
60 da Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009.
Por outro lado, o Inciso II do mesmo artigo 167, determina os atos de

averbações, sendo que o item 27, passou a ter nova redação e foram introduzidos
os itens 28 e 29 pela Lei nº 12.424-2011, nos seguintes termos:
27 - da extinção da legitimidade de posse;
28 - da extinção da concessão de uso especial para fins de

moradia;
29 - da extinção da concessão de direito real de uso.
A exigência tem a ver com o princípio da continuidade, mantido e revigorado

nos artigos 195, 195-A e 195-B, com seus respectivos Incisos e parágrafos, 237 e
237-A, com seus respectivos Incisos e Parágrafos da Lei nº 6.015/73, introduzidos e
modificados pela Lei nº 12.424/2011.
Art. 195. Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do

outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer
que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro;
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Art. 195-A. O Município poderá solicitar ao registro de imóveis competente a

abertura de matrícula de parte ou da totalidade de imóveis públicos oriundos
de parcelamento do solo urbano, ainda que não inscrito ou registrado, por
meio de requerimento acompanhado dos seguintes documentos: (Incluído
pela Lei nº 12.424, de 2011).
I - planta e memorial descritivo do imóvel público a ser matriculado, dos
quais constem a sua descrição, com medidas perimetrais, área total,
localização, confrontantes e coordenadas preferencialmente
georreferenciadas dos vértices definidores de seus limites; (Incluído pela Lei
nº 12.424, de 2011).
II - comprovação de intimação dos confrontantes para que informem, no
prazo de 15 (quinze) dias, se os limites definidos na planta e no memorial
descritivo do imóvel público a ser matriculado se sobrepõem às suas
respectivas áreas, se for o caso; (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011).
III - as respostas à intimação prevista no inciso II, quando houver; e
IV - planta de parcelamento assinada pelo loteador ou aprovada pela
prefeitura, acompanhada de declaração de que o parcelamento se encontra
implantado, na hipótese deste não ter sido inscrito ou registrado. (Incluído
pela Lei nº 12.424, de 2011).
§ 1º Apresentados pelo Município os documentos relacionados no caput, o
registro de imóveis deverá proceder ao registro dos imóveis públicos
decorrentes do parcelamento do solo urbano na matrícula ou transcrição da
gleba objeto de parcelamento. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011).
§ 2º Na abertura de matrícula de imóvel público oriundo de parcelamento do
solo urbano, havendo divergência nas medidas perimetrais de que resulte,
ou não, alteração de área, a situação de fato implantada do bem deverá
prevalecer sobre a situação constante do registro ou da planta de
parcelamento, respeitados os limites dos particulares lindeiros. (Incluído
pela Lei nº 12.424, de 2011).
§ 3º Não será exigido, para transferência de domínio, formalização da
doação de áreas públicas pelo loteador nos casos de parcelamentos
urbanos realizados na vigência do Decreto-Lei nº 58, de 10 de dezembro de
1937. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011).
§ 4º Recebido o requerimento e verificado o atendimento aos requisitos
previstos neste artigo, o oficial do registro de imóveis abrirá a matrícula em
nome do Município. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011).
§ 5º A abertura de matrícula de que trata o caput independe do regime
jurídico do bem público. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011).
Art. 195-B. A União, os Estados e o Distrito Federal poderão solicitar ao
registro de imóveis competente a abertura de matrícula de parte ou da
totalidade de imóveis urbanos sem registro anterior, cujo domínio lhe tenha
sido assegurado pela legislação, por meio de requerimento acompanhado
dos documentos previstos nos incisos I, II e III do art. 195-A. (Incluído pela
Lei nº 12.693, de 2012).
§ 1º Recebido o requerimento na forma prevista no caput, o oficial de
registro de imóveis abrirá a matrícula em nome do requerente, observado o
disposto no § 5o do art. 195-A. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011).
§ 2 O Município poderá realizar, em acordo com o Estado, o procedimento
de que trata este artigo e requerer, em nome deste, no registro de imóveis
competente a abertura de matrícula de imóveis urbanos situados nos limites
do respectivo território municipal. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011).
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22
Art. 237. Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que
dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade
do registro.
Art. 237-A. Após o registro do parcelamento do solo ou da incorporação

imobiliária, até a emissão da carta de habite-se, as averbações e registros
relativos à pessoa do incorporador ou referentes a direitos reais de
garantias, cessões ou demais negócios jurídicos que envolvam o
empreendimento serão realizados na matrícula de origem do imóvel e em
cada uma das matrículas das unidades autônomas eventualmente abertas.
Segundo CLOVES HUBER (2012), vale lembrar que, mesmo os títulos

anteriores ao Código Civil, que provam a propriedade independentemente de
registro, devem ser apresentados e registrados no sistema da lei nº 6.015/73, para
que o proprietário possa dispor.
O título anterior ao Código Civil prova a propriedade, mas, sem registro, não
permite a disponibilidade, como mostram os dispositivos citados. É o mesmo que
ocorre com a transmissão causa mortis, cuja eficácia prescinde do registro,
necessário apenas para exercício da disponibilidade.
Se o imóvel cuja matrícula está sendo aberta é objeto de hipoteca inscrita,

constará da AV. 1 o ônus, com menção do número da inscrição e especificação do
Livro 2 (v.g., Livro 2-F). Não importa que sejam vários os ônus. A averbação de
transporte será uma única.
Como manda a lei, os atos são numerados em ordem crescente e lançados

em sequência cronológica, pouco importando se são de registro ou averbação. A
numeração é antecedida das letras que indicam a natureza do ato. Assim, Av. 1, R.
2, R. 3, Av. 4, R. 5, etc.
Para o registro de qualquer ato que constitui direito real torna-se necessário,
primeiramente, a abertura da matrícula e ato contínuo ao registro do ônus
constituído sobre o imóvel. Assim, “a matrícula será efetuada por ocasião do
primeiro registro a ser lançado na vigência desta lei, mediante os elementos
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23
constantes do título apresentado e do registro anterior nele mencionado” (artigo

228).
A interpretação é que o registro a ser feito é unicamente aquele mencionado

no título e não qualquer outro alheio ao negócio que enseja a abertura da matrícula
(HUBER, 2012).
Quando do registro, o oficial deve acercar-se de todos os cuidados com

relação ao negócio e com o título a ser registrado já na nova matrícula, ficando-lhe
vedado a consulta de outros assentamentos existentes relacionados com negócios
de terceiras pessoas para modificar a matrícula, pois, a indicação do artigo 228 é
clara: “A matrícula será efetuada por ocasião do primeiro registro a ser lançado na
vigência desta Lei, mediante os elementos constantes no título apresentado e do
registro anterior nele mencionado”.
O registrador, quando da abertura da matrícula, deve observar o princípio da

continuidade, ou seja, “os registros têm de observar um encadeamento subjetivo”. “A
cadeia registral, jamais deverá ser interrompida, salvaguardando infinitamente a
preexistência do imóvel objeto do negócio jurídico no patrimônio do transmitente”
(BALBINO FILHO, 1985, p. 58).
No momento da abertura da matrícula, o oficial deve observar todos os

dados constantes da transcrição ou registro existente, bem como as informações
constantes do título levado a registro, sendo que estes dados não poderão alterar os
dados primitivos e os registros do imóvel transacionado.
Qualquer dado que por ventura venha a ser alterado pelo novo título,
constitui óbice para o registro, a não ser que se proceda à necessária retificação e
sua averbação na transcrição ou matrícula existente. Sendo a matrícula a expressão
da individualidade do imóvel, enquanto centro das demais referências da história de
suas mutações objetivas e subjetivas, indispensável quando de sua abertura,
constar a completa identificação dos atuais titulares e comunheiros do imóvel
(HUBER, 2012).
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UNIDADE 5 – LEGITIMIDADE E NATUREZA JURÍDICA
5.1 Legitimidade para propor retificação do título

Na retificação de assento não se discute posse e título. A ação retificatória
versa tão-somente sobre mera descrição, na qual as divisas são definidas, certas e
conhecidas. Porém, faltando elementos necessários para a sua perfeição, tais como,
medidas, rumos magnéticos, área total e os confrontantes atuais, a sua inserção na
matrícula, ou ainda, transcrição, só é possível mediante retificação (HUBER, 2012).
Já vimos que o artigo 212 da LRP diz que:
Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a

verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis
competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento
administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a
retificação por meio de procedimento judicial (Redação dada pela Lei nº
10.931 de 2004).
Igualmente vimos que no artigo o “caput” do 213 determina: “O oficial

retificará o registro ou a averbação”.
Os referidos dispositivos não fazem menção de proprietários, mas sim de

interessado, não excluindo, entretanto, a prestação jurisdicional, a requerimento da
parte prejudicada, daí o entendimento de CLOVES HUBER (2012) de que qualquer
pessoa prejudicada ou interessada pode promover a necessária retificação. A
legitimidade no caso, não fica restrita apenas àqueles portadores dos títulos do
imóvel. Admite também o pedido por aquele que realmente demonstre o seu
interesse na retificação, comprovando de forma inequívoca que está sendo
prejudicado pelo erro existente ou omissão.
Na prática, a maioria das retificações é promovida pelos proprietários

titulares do domínio que, através do procedimento retificatório, procuram sanar os
erros existentes no título, suprindo eventuais omissões ou acrescentando dados
essenciais para melhor identificação do imóvel. Embora não comum e muitas vezes
aceito por eméritos juristas e estudiosos do registro público, entendendo ser possível
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25
a retificação de assento imobiliário por terceiro que realmente tem interesse na

retificação.
Em diversas ocasiões, o autor citado teve a oportunidade de promover a

necessária retificação em nome de pessoas que, embora não sendo titulares do
domínio, obrigaram-se a proceder à retificação para que a sua escritura pública de
compra e venda tivesse acesso ao registro imobiliário.
Os casos mais comuns verificados ocorrem quando os vendedores falecem

e o comprador ainda não levou o seu título ao registro e, ao apresentá-lo, constata-
se erro que impede o seu ingresso no folio real.
Nesse caso, o detentor do título (comprador) tem interesse em proceder à

retificação em nome dos vendedores para regularização, pois é o único prejudicado,
se não conseguir registrar o título de compra e venda. É comum, em caso de
doação, na qual, os donatários não levam a escritura de doação ao registro, só o
fazendo quando do falecimento do doador.
Apontado o título, se este apresenta erro e, em consequência, seja impedido

o seu acesso no registro, toma-se necessário a retificação para a correção do erro
impeditivo. Também ocorrem tais erros quando da realização do inventário ou
arrolamento, e o registro só é possível mediante a retificação de assento imobiliário
de algum imóvel, para que o Formal de Partilha tenha acesso ao Cartório de
Registro de Imóveis da comarca onde os bens inventariados estão situados.
O artigo 212 da Lei de Registros Públicos, com a alteração introduzida pela

Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004, prevê a retificação, por meio de
procedimento administrativo, facultando ao interessado requerer a retificação por
meio de procedimento judicial.
Ainda que se trate de normas públicas, a intervenção do Ministério Público

faz-se desnecessário em qualquer procedimento retificatório, administrativo ou
judicial, em decorrência da nova redação dos artigos 212 a 214, introduzida pela Lei
nº 10.931/04. A atuação do Ministério Público tinha caráter fiscalizador, visava no
decorrer do processo o cumprimento das disposições legais aplicáveis à espécie.
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26
Sua participação no processo era obrigatória sob pena de nulidade, mas

suas exigências, se infundadas, poderiam ser indeferidas pelo juiz, bem como sua
manifestação contrária ao pedido não impedia o deferimento da retificação pelo juiz
(MACEDO; SEHBE, 2011; HUBER, 2012).
5.2 Natureza jurídica da ação de retificar
É importante lembrarmos que o advento do novo Código Civil, o novo

disciplinamento da sociedade civil brasileira também refletiu na propriedade
imobiliária como um todo.
No que tange aos registros públicos, foram ampliados na lei civil, sem
embargos da manutenção dos já tradicionais, os princípios norteadores dos registros
imobiliários, ratificando-se a presunção de veracidade das inscrições dos álbuns
imobiliários. Igualmente a Lei nº 10.931 de 2004 em seu artigo 59 trouxe alterações
quanto aos registros imobiliários que deram nova redação aos arts. 212, 213 e 214
da LRP como vimos.
Segundo LUCIANO LOPES PASSARELLI (2008, p. 79):
a retificação de registro imobiliário colima, em sua faceta teleológica, fazer

com que o registro espelhe fielmente a situação fática e a realidade jurídica
do imóvel, ou no dizer de Afrânio de Carvalho, o registro tem por objetivo
estabelecer uma correspondência tão exata quanto possível entre a
situação registral e a realidade externa, sejam quais forem as vicissitudes
por que passe o imóvel.
A ação de retificação do registro no aspecto jurídico ocorre por falta de

requisitos legais e pela falta do título causal, refletindo-se o resultado no registro.
A retificação de registro imobiliário é uma ação de direito real, visando a

tutela de um direito real e, consequentemente, o domínio decorrente do defeito
existente no registro e finalmente, o seu reparo (HUBER, 2012).
Na ação de retificação não há discussão da posse ou do domínio, o que se

pretende é a retificação de um erro constante no registro. Caso ocorra impugnação
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27
fundamentada à pretensão do requerente, a ação de retificação torna-se

contenciosa e segue-se o rito ordinário.
O princípio da presunção e da fé pública, atribuídos ao registro, só pode ser

por meio de ação ordinária. O artigo 216 da LRP preceitua que o registro poderá
também ser retificado ou anulado por sentença em processo contencioso, ou por
efeito do julgado em ação de anulação ou de declaração de nulidade de ato jurídico,
ou de julgado sobre fraude à execução. Permanecendo o registro subsistem também
os seus efeitos legais.
O registro imobiliário recepciona os atos de registros e averbações dos

títulos apresentados para registro ou dos atos constitutivos, declaratórios,
translativos e extintivos de direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei, não
importando ser por atos “inter vivos” ou “causa mortis”, quer para a sua constituição,
transferência e extinção, quer para a sua validade em relação a terceiros, quer ainda
para a sua disponibilidade (artigo 172, da Lei de Registros Públicos).
O código Civil Brasileiro de 1.916 reportava sobre a aquisição da

propriedade imóvel e sua transferência no registro de do imóvel, nos artigos 530 a
553.
No atual Código Civil (Lei 10.406/2002), a aquisição da propriedade imóvel

está disciplinada nos artigos 1.228 a 1.259.
Assim, adquire-se a propriedade imóvel “entre vivos mediante a transcrição

do título translativo no Registro de Imóveis”, (artigo 1.245).
A aquisição por acessão de dá:
I - Por formação de ilhas.
II - Por aluvião.
III - Por avulsão.
IV - Por abandono de álveo.
V - Por plantações ou construções, nos termos do artigo 1.248 do Código

Civil. Todos os títulos translativos da propriedade imóvel por ato entre vivos estão
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28
sujeitos a registro no respectivo Cartório de Registro de Imóveis, da situação do

imóvel (artigo 1.245, caput).
Além dos atos entre vivos, serão também transcritos no registro:
a) Os julgados, pelos quais, nas ações divisórias, se puser termo à indivisão.
b) As sentenças, que, nos inventários e partilhas, adjudicarem bens de raiz

em pagamento das dívidas da herança.
c) A arrematação e as adjudicações em hasta pública.
Considera-se transferido o domínio somente na data em que ocorrer a

transcrição (registro), artigo 1.245, do Código Civil. O artigo 167 da Lei nº 6.015/73,
no Inciso I, especifica todos os atos de registro, enquanto que o Inciso II, determina
os atos sujeitos a averbação.
O registro tem por finalidade assegurar a eficácia do ato contra terceiros, ou

seja, “erga omnes”, cujos atributos são:
a) Publicidade do ato, conferida pelo Estado, através do seu órgão

competente, que é o registro imobiliário.
b) Força probante, fundada na fé pública inerente ao registro, pois a lei

presume pertencer o direito real à pessoa em cujo nome foi ele transcrito.
c) Sua legalidade, decorrente do exame feito pelo oficial do registro de todos

os documentos apresentados para a transcrição, opondo as dúvidas que caso
ocorrerem.
d) Sua obrigatoriedade, devendo ser efetuada no cartório da situação do

imóvel.
O registro de imóveis é fonte de informação e segurança da propriedade

imobiliária, acompanham a vida dos direitos reais sobre os bens imóveis, conhecidos
como “bens de raiz”, pois, no registro devem constar as eventuais alterações,
inclusive as constrições judiciais, quando determinadas ou requeridas (HUBER,
2012).
Por processo administrativo, entende-se ser aquele que se instala no juízo

gracioso sem forma e figura de litígio, para resolver ou normalizar, pela vontade e
Telefone: (0xx31) 3865-1400
29
concordância das partes, certa situação jurídica, ou coordenar, conciliar e proteger

interesses opostos não contestados.
Por processo contencioso, compreende-se aquele promovido por uma das

partes e com contestação de outra, o que se traduz por via de ação ordinária e um
processo de conhecimento, concluindo com a sentença constitutiva declaratória.
No caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou

não, alteração de área, o requerimento do interessado deverá ser instruído com
planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com
prova de Anotação de Responsabilidade Técnica no competente Conselho Regional
de Engenharia e Arquitetura, bem assim pelos confrontantes. Não ocorrendo a
assinatura do confrontante na planta e memorial, o mesmo será notificado pelo
Oficial de Registro de Imóveis competente, desde que requerido pelo interessado,
para se manifestar em 15 (quinze) dias.
Com as alterações nos artigos 212 a 214 da Lei de Registros Públicos, dada
pelas Leis nº 10.931/2004 e nº 12.424/11, é expressamente dispensada a citação ou
intimação do alienante e seus sucessores, ainda que o procedimento retificatório
seja judicial.
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30
UNIDADE 6 – O PROCESSO DE RETIFICAÇÃO DO

REGISTRO IMOBILIÁRIO
A Lei de Registros Públicos no seu artigo 212 permitia a retificação do

registro quando este não exprimir a verdade: “Se o teor do registro não exprimir a
verdade, poderá o prejudicado reclamar sua retificação, por meio de processo
próprio”.
O Código Civil (Lei nº 3.071, de 1° de janeiro de 1.916) no seu artigo 860, já

autorizava a retificação do registro do imóvel, quando o teor não exprimir a verdade.
Assim, o artigo 212 da Lei de Registros Públicos, conservou os mesmos princípios.
O parágrafo único do artigo 860 do Código Civil conservava a responsabilidade do
alienante, que continuava como dono, enquanto o título não for levado a registro,
nos seguintes termos:
Se o teor do registro de imóveis não exprimir a verdade, poderá o

prejudicado reclamar que se retifique.
Parágrafo único. Enquanto se não transcrever o título de transmissão, o
alienante continua a ser havido como dono do imóvel, e responde pelos
seus encargos.
Relembremos que o processo retificatório do registro do imóvel previsto

desde a vigência do Código Civil de 1917, foi introduzido no Decreto nº 4.857/39,
artigos 227 e 228 e conservado pela atual Lei de Registros Públicos (Lei nº
6.015/73). O atual Código Civil (Lei nº 10.406/2.002), em vigência a partir de 11 de
janeiro de 2003, em seu artigo 1.247 manteve o procedimento retificatório dispondo
que “se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que
se retifique ou anule. § único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar
o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente”.
Novamente temos que a retificação visa o conserto do erro existente no

registro, de modo a adequar a situação fática do imóvel e evitar prejuízos futuros ao
proprietário ou interessado. Quando imperfeito o título, é previsto a retificação para a
correção do “erro constante do registro”, conforme regra os artigos 212 e 213, com a
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31
nova redação introduzida pelas Leis nº 10.931, de 2 de fevereiro de 2.004 e Nº

12.424 de 16 de junho e 2011.
Lembremos ainda que os princípios fundamentais que regem o registro

imobiliário são os da publicidade, conservação e responsabilidade dos oficiais de
registro. Pelos atos registrários, seus assentos são de acesso a qualquer
interessado. A conservação permite o arquivo permanente do histórico imobiliário.
Pelo princípio da responsabilidade, os oficiais respondem pelos prejuízos

causados por culpa ou dolo, pessoalmente ou por seus prepostos. Acrescentemos
ainda a fundamental força probante de fé pública em todos os registros. O código de
1916 referia-se à transcrição como primeira hipótese de aquisição da propriedade
imóvel. Na verdade, o vocábulo não exprimia a realidade porque não se transcrevia
integralmente o título no registro, isto é, não ocorria sua transposição pura e simples,
como ainda hoje sucede. A lei registrária vigente refere-se apenas a registro e
averbação, que são feitos na matrícula do imóvel, onde deve ser inserida toda a vida
jurídica do bem. Com a introdução da matrícula em nosso sistema imobiliário,
passou-se a tomar como base o próprio imóvel no registro, que no diploma anterior
levava em conta o titular de direito (VENOSA, 2005).
Voltemos à promulgação da Lei dos Registros Públicos em 1973, que regra

todos os atos notariais e registrais do Brasil, quando foi disciplinada a retificação dos
assentos dos registros públicos que aqui nos interessam especificamente os artigos
212, 213 e 216 (registros imobiliários).
Os artigos 212 e 213 são voltados a regular a intervenção judicial na

correção dos registros, excetuada a hipótese de erro evidente. O artigo 216
contempla a hipótese de retificação como consequência de sentença proferida em
processo contencioso ou que tivesse por objeto anulação ou declaração de nulidade
de ato jurídico ou de julgado sobre fraude à execução (MACEDO; SEHBE, 2011).
Parece que estamos indo e vindo nos artigos e interesse, mas é importante
frisar essa situação da retificação que não é a substituição de um registro por outro e
muito menos o cancelamento da transcrição ou matrícula do imóvel. A retificação é
feita através de averbação nos registros existentes, podendo ser à margem da
transcrição, quando o registro permanece transcrito no Livro “3” ou na matrícula,
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quando ocorreu a sua abertura em decorrência de qualquer ato praticado na

vigência da Lei nº 6.015/73. Atualmente é aberta nova Matrícula para o imóvel
retificado constando inicialmente a área certa e retificada, fazendo a necessária
averbação na matrícula anterior e seu encerramento (HUBER, 2012).
Os artigos 212 e 213 da Lei nº 6.015/73, alterados pelas Leis nº 10.931/04 e

nº 12.424/11, permite a retificação pelo procedimento administrativo, diretamente ao
Oficial do Registro de Imóveis, onde se localiza o imóvel, a requerimento do
proprietário ou da parte prejudicada.
Nos termos dos novos dispositivos, as divergências encontradas entre o

título apresentado e o registro existente podem ser retificadas administrativamente
pelo Oficial de Registro de Imóveis, ou pelo procedimento judicial junto ao juízo da
comarca onde localizar o imóvel retificando.
Segundo LUIZ HENRIQUE FERREIRA SACCHETTO (2012), as retificações

do registro de imóveis bipartem-se em dois grupos, o das retificações judiciais e o
das retificações administrativas, lembrando que, embora já previstas na legislação
anteriormente, as retificações administrativas eram notadamente mais restritas.
 Retificação judicial, como se depreende do nome, é a retificação feita por

ordem de um juiz, através de processo próprio, podendo ser contenciosas ou
não contenciosas, conforme o conflito de interesses envolvido, e as
retificações administrativas.
 Retificação administrativa, por sua vez, é a feita por despacho do próprio

registrador, também chamadas “extrajudiciais”, podendo ser unilaterais, com
participação unicamente do interessado, e bilaterais, quando dependem
também da intervenção de terceiros. As retificações administrativas podem
ser feitas ainda de ofício, diretamente pelo registrador, em caso de
comprovado “erro evidente”, nas hipóteses previstas na Lei n° 6.015/73.
Convém esclarecer que a expressão “retificação de registro”, embora assim

consagrada pela doutrina, referindo-se a princípio apenas a “registro”, aplica-se
também às averbações e às matrículas dos imóveis, mesmo se estas não possuírem
nenhum registro ou averbação. Neste caso, tem o termo “registro”, portanto, sentido
lato. A retificação, propriamente dita, é feita, contudo, por ato de averbação na
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matrícula, vedadas formas simplificadas como “em tempo”, “nota” ou quaisquer

outros adendos (SACCHETTO, 2012).
Os instrumentos ou meios para a retificação do registro imobiliário podem

ser resumidos nos seguintes:
1ª) voluntariamente pelas partes, v.g., através de Escritura Pública de re-

ratificação, que depois será levada a registro:
Esse tipo de retificação geralmente acontece quando as partes outorgantes

e outorgados comparecem novamente no Cartório de Notas e retificam os erros
verificados quando da lavratura da primeira e ratificam os demais atos.
Essa retificação não é usada para consertar erros existentes no registro, e

sim para consertar os erros constantes nas escrituras por não observação dos
dados corretos existentes no Registro de Imóveis. Não há processo judicial ou
administrativo de retificação de escritura (HUBER, 2012).
Por outro lado, ocorre caso de retificação de erro de medidas ou aumento de

área nos imóveis podem ser resolvidos, mediante escritura de re-ratificação,
devendo dela participarem as mesmas pessoas que compareçam no ato da
celebração do negócio instrumentalizado.
Com o advento da Lei nº 10.931/2004, que acrescentou o parágrafo nono no

artigo 213 da Lei de Registros Públicos, autorizou entre os confrontantes, por meio
de escritura pública alterar ou estabelecer as divisas entre si, nos seguintes termos:
§ 9º Independentemente de retificação, dois ou mais confrontantes poderão,

por meio de escritura pública, alterar ou estabelecer as divisas entre si e, se houver
transferência de área, com o recolhimento do devido imposto de transmissão e
desde que preservadas, se rural o imóvel, a fração mínima de parcelamento e,
quando urbano, a legislação urbanística.
2ª) Administrativamente, por iniciativa do próprio Oficial do Registro, de

ofício:
A lei faculta a possibilidade da correção do erro constante no registro pelo

Oficial quando houver de sua parte, na matrícula ou na transcrição, erro evidente,
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podendo desde logo, corrigir o erro com a devida cautela (artigo 213, inciso I, letras
“a” a “g”).
A Lei de Registros Públicos não especifica quais são os equívocos evidentes

que deverão ser corrigidos de ofício. Entre os equívocos evidentes citamos o erro de
dados no momento do registro, sendo que neste caso o erro deverá ser corrigido de
ofício, restabelecendo assim, a fidelidade do título registrado. Tais erros em geral
são corrigidos com a apresentação de prova hábil, de modo a comprovar a
divergência. Entre os equívocos mais comuns estão os que ocorrem com o número
da Cédula de Identidade ou Cadastro de Pessoas Físicas e estado civil.
3ª) Administrativamente, a requerimento do interessado, com ou sem

notificação de terceiros, com ou sem decisão judicial.
4ª) Administrativamente a requerimento dos confrontantes.
5º) Judicialmente, em processo contencioso (ação ordinária) conforme art.

216 da LRP, não alterado pela Lei nº 10.931/04, a requerimento de qualquer
interessado (PAIVA, 2004). Jamais pode-se processar por via administrativa.
Neste tipo de retificação há necessariamente um conflito de interesses

instalado. Uma das partes quer a retificação e a outra a repele: se para uma delas o
registro se encontra preciso e regular, para outra pode se encontrar inadequado ou
omisso, cabendo ao juiz determinar o correto (SACCHETTO, 2012).
Muitas vezes, uma retificação administrativa pode se converter em

retificação judicial. Como exemplo, pode ser citado o caso da retificação de área de
que trata o art. 213, inciso II, da Lei nº 6.015/73. A parte interessada na retificação
de área a propõe ao registrador imobiliário da circunscrição do imóvel; este, por sua
vez, exige, dentre outras providências, a anuência expressa de todos os
confrontantes do imóvel a ser retificado; não havendo a anuência de um deles, o
registrador notifica o omisso para eventual impugnação, a ser apresentada perante o
registro predial. Como prevê o § 6º do mesmo dispositivo, não havendo transação
amigável e insistindo o notificado na manutenção da impugnação, não cabe mais ao
registrador a conclusão do processo, devendo este efetuar a remessa ao juiz
competente. A retificação, antes administrativa, passa, então, à esfera judicial.
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O que aconteceu foi que o legislador ampliou os poderes do Oficial do

Registro de Imóveis para a simplificação do procedimento de retificação do registro e
elencou as hipóteses em que o Sr. Oficial poderá atuar “de ofício”, retirando tanto
quanto possível a intervenção do Juiz no processo retificatório.
O objetivo foi simplificar o sistema, normando algumas questões que já

vinham sendo objeto de posicionamento pelo Judiciário.
Retificação quanto ao promovente pode ser feita:
a) De ofício, pelo Oficial de Registro de Imóvel (213, I, “a” e “e”).
b) Pelo interessado, pessoa em cujo nome consta o registro (213, I, “a” a “g”
e II).
c) Pelos confrontantes (213, II, in fine).
d) Pelo terceiro prejudicado (CF 5, XXII, XXXIII, XXXV, XXXVI, LIV e LV)).
A redação do atual art. 213 norma as hipóteses da retificação poder ser feita
“de ofício” e a “requerimento do interessado”; todavia, o artigo foi subdividido em
dois itens, sendo que no “item I” constam as hipóteses de retificação pelo “oficial e a
requerimento do interessado” e no “item 2” as hipóteses de retificação somente a
“requerimento do interessado”; o mais técnico, o mais correto seria que no “item I”
estivessem relacionadas as hipóteses em que o Oficial do Registro possa fazer a
retificação “de ofício” e no “item 2” as hipóteses em que o interessado possa pedir a
retificação através de “requerimento”.
Quanto à forma, o novo sistema permite que a retificação obedeça os

seguintes procedimentos:
a) Procedimento administrativo simplificado, de ofício.
b) Procedimento administrativo simplificado a requerimento do interessado

ou dos confrontantes.
c) Procedimento administrativo com notificação de terceiros.
d) Procedimento administrativo, com impugnação sem acordo e decisão do

Juiz Corregedor.
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e) Procedimento judicial, pelas vias ordinárias, garantido o contraditório.
Quanto ao procedimento, com as alterações introduzidas pela Lei nº

10.931/04, temos os seguintes meios para promover as retificações:
a) Por escritura pública, levada depois a registro.
b) Por ato do oficial, de ofício.
c) Por processo administrativo simplificado, tanto a requerimento do

interessado como de ofício, com ou sem decisão judicial.
d) Por processo judicial contencioso (ação ordinária).
Quanto ao foro, a retificação do registro pode processar-se:
a) Diretamente no Cartório, perante o Oficial do Registro no foro da

localização do imóvel.
b) Perante o Juiz Corregedor ao qual está subordinado o respectivo Cartório

Registral, quando a ele remetido pelo Oficial nas hipóteses previstas no art. 213 e
seus §§.
c) Na Justiça comum, perante o Juiz de Direito da Comarca onde se situa o

imóvel referido no registro.
O art. 212 deu ao interessado, pessoa em cujo nome está feito o registro, a
oportunidade de requerer ao Oficial do Registro de Imóveis competente, por meio do
procedimento administrativo a retificação, que também poderá ser feita por meio de
procedimento judicial (PAIVA, 2004).
O que deve ficar claro é que essas modificações se prestam à melhor

realização dos serviços de registro, por possibilitar que a retificação dos dados se
dê, em certos casos, no próprio âmbito cartorário, tornando despicienda a morosa
via judicial (OLIVEIRA, 2007).
Mais uma vez, vale lembrar que a retificação não enseja a substituição de
um registro por outro, e nem tampouco o cancelamento do registro, mas opera tão-
somente a correção do erro constatado.
Quanto à retificação total, esta ocorre quando implica no desaparecimento

do registro, tirando do mundo jurídico a eficácia do assento imobiliário.
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Os casos mais conhecidos e praticados de desaparecimento de eficácia são

aqueles de cancelamento de registro e fusão de matrículas. Neste caso, estas
deixam de existir porque a sua eficácia é transportada para uma nova matrícula
aberta, na qual foram incorporados dois ou mais imóveis, que antes eram
autônomos, tornando-se único com a fusão. A fusão só é possível quando os
imóveis são contíguos, podendo em um só processo serem retificados e ao final a
sua fusão, nascendo assim um único imóvel e, em consequência, desaparecendo
aqueles.
Para validade do ato, deve ser respeitado os princípios da especialidade e

continuidade, bem como os mesmos proprietários. A Lei de Registros Públicos, nos
artigos 234 e 235, disciplinam o procedimento, sendo ao final encerradas as
matrículas dos imóveis objetos de fusão e aberto nova matrícula para o imóvel no
seu todo, oriundos das referidas matrículas.
A retificação parcial corrige apenas a inexatidão do registro, sem contudo,

eliminá-lo, portanto, mantendo-o na íntegra. Ocorre quando se retifica a descrição do
imóvel, do nome do proprietário, da área, do acréscimo do usufruto omitido, da
averbação de abertura de rua, etc.
O cancelamento de diversos atos no registro também pode ser parcial.

Cancela-se a cláusula de inalienabilidade, sem, contudo, cancelar a cláusula de
incomunicabilidade. Cancela-se também a penhora, o usufruto, sem proceder
qualquer alteração com relação à descrição do imóvel e os seus respectivos
proprietários (HUBER, 2012).
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UNIDADE 7– EFEITOS E IMPORTÂNCIA DA RETIFICAÇÃO
7.1 Efeitos da retificação
A retificação do registro imobiliário, nos termos do artigo 172 do Código Civil

vigente, em se tratando de negócio anulável, pode ser confirmada pelas partes,
salvo direito de terceiro. A confirmação de negócio anulável retroage a data da
celebração do ato, portanto, com efeito “ex tunc”, ou seja, retroativo, tornando válido
o negócio desde a sua formação, resguardando-se entretanto, direitos já
constituídos de terceiros (HUBER, 2012).
Realizada a retificação, desaparece a nulidade do ato viciado, o qual não

poderá mais ser invocada, uma vez que deixou de existir, face a irrevogabilidade do
ato retificatório e a validade da obrigação em definitiva.
A arguição de nulidade só pode ser invocada única e exclusivamente pelos

prejudicados com o negócio ou por seus representantes legítimos, não podendo ser
decretado “ex officio” pelo juiz e também consertado “ex officio” pelo Oficial do
Registro sem a posse do título original para comprovar a sua omissão.
A retificação do nome no Cartório de Pessoas Naturais não se confunde com

a retificação do nome no Registro Imobiliário. Aquele refere-se a retificação do nome
no assento de nascimento, portanto, é ato relativo à pessoa. Este refere-se ao erro
do nome constante no Registro de Imóveis, ou seja, diferente do nome constante no
assento de nascimento ou casamento, ou seja, o nome que figura no Cartório de
Registro Civil, devendo, entretanto, fazer prova que se cuida da mesma pessoa que
figura no título. No caso trata-se de retificação de natureza tipicamente
administrativa, mediante requerimento do interessado. Como se vê, existe um único
interessado ou titular do direito, sem envolvimento de outras pessoas no registro.
Refere-se à inserção ou modificação de dados de qualificação pessoal das partes, a
qual deverá ser comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial
quando houver necessidade de produção de outras provas.
7.2 Importância da retificação do registro imobiliário
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Segundo CLOVES HUBER (2012), a disposição retificatória prevista na Lei

nº 6.015/73 e disposições anteriores, fundamentam-se nos Códigos alemão e suíço.
O artigo 894 do Código alemão dispõe:
Quando o teor do Livro Imobiliário, relativamente a um direito real

imobiliário, a um direito gravando em igual direito, a uma restrição do direito
de dispor da espécie indicada no artigo 892, 1ª alínea, não concorda com a
verdadeira situação jurídica, aquele cujo direito não está inscrito, ou não o
está exatamente, ou se encontra indevidamente onerado de um encargo ou
restrição realmente inexistente, pode pedir ao que tem o seu direito atingido
pela retificação para que consinta nesta retificação.
O Código Civil suíço dispõe no art. 975:
Aquele cujos direitos reais estiverem lesados por uma inscrição feita ou por
inscrições modificadas ou canceladas sem causa legítima pode exigir o
cancelamento ou a modificação. Permanecem ressalvados os direitos
adquiridos pelos terceiros de boa-fé pela inscrição, assim como todas as
perdas e danos.
O Código Civil Brasileiro de 1916, no artigo 530, estabelecia que: adquire-se

a propriedade imóvel, pela transcrição do título de transferência no Registro de
Imóvel. Referia ainda o artigo 531, que: estão sujeitos à transcrição, no respectivo
registro, os títulos translativos da propriedade imóvel, por ato entre vivos.
O artigo 1.245 do atual Código Civil em vigência manteve o mesmo

entendimento determinando que: “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante a
transcrição do título translativo no Registro de Imóveis”.
Entende-se como registro o ato de transcrição e inscrição, de acordo com as

normas civis, sendo o primeiro os títulos de transmissão ou de declaração da
propriedade imobiliária, enquanto que a inscrição refere-se aos títulos que
constituem ônus reais.
O antigo Código Civil em seu artigo 550 indicava a usucapião como forma de
adquirir o domínio do imóvel, desde que possuía como seu por 20 (vinte) anos, sem
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interrupção, nem oposição, podendo requerer ao juiz que assim o declare por
sentença, a qual lhe servirá de título para a transcrição no Registro de Imóveis.
No atual Código Civil, ocorreram diversas mudanças com relação à

aquisição da propriedade imóvel por usucapião, estabelecendo no artigo 1.239 que
“Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua,
por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior
a cinquenta hectares, tomando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo
nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade”.
Completa os artigos 1.240, 1.241 e 1.242 que:
Art. 1240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e
cinquenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição,
utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que
não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem

ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil § 2º o direito previsto
no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma
vez.
Art. 1241. Poderá o possuidor requerer ao juiz seja declarada adquirida,

mediante usucapião, a propriedade imóvel.
Parágrafo único. A declaração obtida na forma deste artigo constituirá título

hábil para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Art. 1242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e

incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.
Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o

imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do
respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele
tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e
econômico.
Assim, o registro do imóvel volta a ser referenciado no Código Civil de 2.002

no artigo 1.245, enquanto que o artigo 1.247 dispõe sobre a retificação do registro
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de imóveis, se o seu teor não exprimir a verdade, poderá o prejudicado reclamar que
se retifique.
O direito de retificação do registro de imóvel que não exprimir a verdade é

resguardado desde a vigência do Código Civil Brasileiro, em 10 de janeiro de 1917.
Além do direito de retificação do registro quando não exprimir a verdade o Código
Civil revogado, já determinava no seu art. 967: Se, aquele, que indevidamente
recebeu o imóvel, o tiver alienado, deve assistir o proprietário na retificação do
registro, nos termos do art. 860 sendo que estes dispositivos determinavam que o
alienante deve assistir o proprietário na retificação do registro.
O Código Civil em vigência não faz menção, quanto a responsabilidade

daquele que indevidamente recebe e, sendo alienado, deverá assistir o proprietário
no processo de retificação. O artigo 1.247 autoriza o interessado reclamar que se
retifique ou anule, se o registro não exprimir a verdade. Se cancelado o registro,
autoriza o proprietário reivindicar o imóvel, independente da boa-fé ou do título do
terceiro adquirente.
O artigo 216 da Lei nº 6.015/73 completa o procedimento a ser tomado ao

regrar que: “O Registro poderá também ser retificado ou anulado por sentença em
processo contencioso ou por efeito de julgado em ação de anulação ou de
declaração de nulidade de ato jurídico, ou de julgado sobre fraude à execução”.
Conforme se verifica o registro imobiliário não é imutável, no caso de não

exprimir a realidade jurídica ou a veracidade dos fatos, poderá, no caso, ser
modificado a pedido do prejudicado e com audiência da parte interessada (Lei nº
6.015/73, artigos 212,213 e 216). Existe a possibilidade da retificação e da anulação
do registro, que deve ser sempre feito judicialmente, sendo apenas admitido à
retificação administrativa prevista no artigo 213 da Lei nº 6.015/73, desde que não
prejudique terceiro.
A Lei de Registros Públicos, no entanto, não faz qualquer referência ao

alienante ou seus sucessores na retificação de registro, dispensando inclusive a sua
notificação para manifestar sobre o requerimento, quando da retificação, mesmo que
resulte alteração da descrição das divisas ou da área do imóvel retificando (HUBER,
2012).
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De todo modo, MIGUEL MARIA DE SERPA LOPES (1997, p. 318) é

categórico ao afirmar que
a ação de retificação tem caráter real, sendo semelhante a ação negatória,

de vez que se destina a desfazer uma lesão do direito, lesão esta
consistente na inexatidão do registro, e assim, reconhecendo um direito,
fazer ordenar por meio de julgamento ao Oficial do Registro de Imóveis, que
proceda às modificações necessárias.
Na prática, o procedimento retificatório de registro permite a correção de

eventuais erros existentes nos assentos registrais, visando assim, a exatidão do ato,
em cumprimento ao princípio da especialidade, de modo a ensejar confiança aos
interessados na publicidade imobiliária, já que o registro de imóveis deve ser fiel,
exato, preciso, não podendo conter erros ou falhas que o desnaturem nem lhe
diminuam o valor probante da garantia patrimonial da pessoa.
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UNIDADE 8 – PARCELAMENTO DO SOLO
O crescimento urbano desenfreado durante todo o século XX, principalmente

a partir de meados da década de 40, tem propiciado inúmeros problemas territoriais,
socioeconômicos e ambientais à sociedade brasileira. Os processos de exclusão
social e segregação espacial são resultados dessa urbanização rápida, que
representa um dos maiores fenômenos globais do século XX (HORN, 2008).
Nessa linha de constatação é que veremos como a questão do

parcelamento do solo se faz importante no direito registral imobiliário, principalmente
devido aos inúmeros reflexos em igualmente inúmeros setores da sociedade. No
mais, são vários os ramos do direito, tanto público como privado que influenciam e
são influenciados pela questão do parcelamento do solo.
8.1 Surgimento e definição
Como principais problemas ou questões pontuais que levaram o direito a se

preocupar com o disciplinamento do parcelamento do solo, podem ser citados: a
urbanização desorganizada e acelerada gerando processos de exclusão social, de
crise habitacional, segregação espacial, violência e degradação ambiental.
De um modo geral, LETÍCIA MARQUES OSÓRIO (2003, p. 97) resume o

reflexo da lamentável falta de sistematização legal durante o processo intensivo de
urbanização, o que prejudicou consideravelmente a ordenação das cidades:
Assim mesmo as leis vigentes sobre o desenvolvimento urbano tiveram

impactos no processo de crescimento das cidades, tanto sob a ótica da
inclusão quanto da exclusão, uma vez que elas têm influência nas
condições prevalecentes de acesso à terra e à habitação e de provisão de
bens e serviços, no estabelecimento dos direitos e deveres urbanos dos
cidadãos, na orientação da ação dos agentes que constroem e produzem a
cidade, na definição da abrangência e intensidade da ação estatal na
produção socioeconômica do espaço urbano, e na imposição de limites ao
direito de propriedade privada. No processo brasileiro de expansão urbana,
o qual segregou seriamente a população pobre na periferia, prevalecem os
interesses privados de reprodução do capital imobiliário, que continuam a
sustentar a sobrevivência da noção de direito de propriedade
exclusivamente privada prevista no Código Civil. E a legislação urbanística,
durante os 60 anos de sua existência, não foi instrumento qualificado para
reconhecer e legitimar as formas múltiplas e diversificadas de ocupação da
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cidade, mantendo o paradigma da “cidade ideal” que, traduzido em padrões

urbanísticos, provoca o aumento do preço da terra e dificulta seu acesso
para a população de baixa renda. A dimensão social desta legislação
sempre foi marginal.
As palavras acima são nosso mote para introduzir a questão do

parcelamento do solo, mas que no foco do curso, será dada ênfase aos seus
aspectos voltados ao direito registral.
Nos dizeres de HELY LOPES MEIRELLES (2006, p. 557-8):
o parcelamento do solo urbano tem por finalidade distribuir o espaço urbano

destinado à habitação. O loteamento e o desmembramento constituem
modalidades de parcelamento do solo, sendo o loteamento a divisão
voluntária em unidades edificáveis, com abertura de vias públicas, e o
desmembramento constitui a simples divisão de área urbana com
aproveitamento das vias públicas já existentes.
O parcelamento do solo tem como escopo o desenvolvimento de atividades

urbanas, orientando o desenvolvimento urbano, sendo que a planta e o projeto
devem ser antecipadamente aprovados. CELSO ANTÔNIO PACHECO FIORILLO
(2003, p. 260) assevera que o parcelamento do solo, sob o aspecto urbanístico, “tem
por finalidade efetivar o cumprimento das funções sociais da cidade, estabelecendo
regramentos para o melhor aproveitamento do espaço urbano”.
O parágrafo único do art. 3º da Lei nº 6.766 determina onde não será

possível o parcelamento do solo:
Art. 3º Somente será admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em

zonas urbanas ou de expansão urbana, assim definidas por lei municipal.
Parágrafo único - Não será permitido o parcelamento do solo:
I - Em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de tomadas as

providências para assegurar o escoamento das águas.
Il - Em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde

pública, sem que sejam previamente saneados.
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III - Em terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento),
salvo se atendidas exigências específicas das autoridades competentes.
IV - Em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a

edificação.
V - Em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a poluição impeça

condições sanitárias suportáveis, até a sua correção.
A expressão “definidas por lei municipal”, contida no caput do art. 3º, ora
comentado, não exprime a indicação de que ao Município caiba estabelecer critérios
de definição de zonas urbanas ou de expressão urbana, e sim a competência para
definir os seus contornos, ou seja, para delimitá-las de modo específico e concreto
no âmbito de seu território (MUKAI; ALVES; LOMAR, 1987, p. 18).
Para que o parcelamento do solo urbano seja considerado regular, deve o

projeto de sua constituição ser aprovado pelo Poder Público e haver o respectivo
registro no Cartório de Registro de Imóveis competente (no caso de não ser
respeitado um dos requisitos citados, este será considerado irregular), pois, como
assevera CARLOS ALBERTO DABUS MALUF (2005, p. 183) era muito comum a
empresa loteadora adquirir uma gleba bruta de terra, sem qualquer infraestrutura, e
vendê-la como se já houvesse um loteamento aprovado pelo Poder Público. O
terceiro de boa-fé adquiria um lote através da propaganda enganosa feita pela
empresa em questão, a partir daí não conseguia obter a escritura definitiva do
terreno nem o desdobro do imposto individual na municipalidade, que lançava o
tributo sobre a área bruta.
Em princípios de 1999, depois de percuciente análise visando-se mais

harmonia social, a Lei nº 6.766/79 sofreu importantes alterações via Lei nº 9.785, de
29 de janeiro, patente se tornando a seriedade com que o legislador pátrio ainda
enfrenta a questão. Deixou-a mais completa e abrangente, retirando ou
acrescentando vários tópicos, dilatando prazo, que já não era minguado, claramente
continuando a prestigiar o lado social da nação, e, principalmente, as camadas mais
carentes da sociedade. E não poderia ser de maneira diversa. Dos seus 55 artigos,
18 foram afetados pelo novo preceito, num total de 28 modificações, atingindo,
assim, quase 1/3 da sua estrutura, inclusive uma delas dispensando até mesmo
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46
“título de propriedade quando se tratar de parcelamento popular, destinado às

classes de menor renda, em imóvel declarado de utilidade pública, com processo de
desapropriação judicial em curso e imissão provisória na posse, desde que
promovido pela União, Estados, Distrito Federal, Municípios ou suas entidades
delegadas, autorizadas por lei a implantar projetos de habitação” (art. 18,§ 4º). Nota-
se que o legislador está atento às mudanças, às solicitações da sociedade, às vezes
veladas, ou em demonstrações públicas de assenhoreamento forçado (REZENDE,
2004).
Como diz WASHINGTON CARLOS DE ALMEIDA (2013), por meio da

aplicação da legislação sobre parcelamento do solo, que é possível o
desenvolvimento urbano com aproveitamento do uso do solo.
8.2 Loteamento urbano e rural
O loteamento é regido pela Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, tendo

como tipo mais comum de loteamento urbano, aquele destinado à construção de
residências.
Para HELITA CUSTÓDIO BARREIRA (1977, p. 458),
considera-se loteamento, o processo de divisão de terrenos rurais ou

urbanos em lotes destinados à exploração ou à edificação de qualquer
natureza, mediante a observância das formalidades legais e
regulamentares, visando à saúde, ao bem-estar e à melhoria da vida
humana.
A lei distingue o que significa lote de gleba. O lote “significa a utilização da

característica da divisibilidade de uma coisa, para dela obter outras de tamanho ou
área menor, visando, o loteador, lucro na venda dos lotes ou parcelas” (SODERO,
1977, v. 50, p. 457).
O loteamento forma-se por subdivisão de gleba e, lotes para a edificação

urbana. A lei faz nítida distinção entre gleba e lote e essa distinção é de grande valia
e importância para a interpretação e aplicação de seus dispositivos (MUKAI; ALVES;
LOMAR, 1987, p. 10).
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47
O loteamento urbano, além de ser uma forma de parcelamento do solo, é,

basicamente, um processo de urbanização que envolve aspectos urbanísticos-
administrativos, civis e penais, tal como encarado pela Lei nº 6.766/79. O loteamento
é um fato social, a par de ser operação de caráter econômico, sobre o qual incidem
interesses públicos e particulares, que devem ser encarados com o máximo de
cautela e respeito (MUKAI; ALVES; LOMAR, 1987, p. 10).
Quanto à espécie, o loteamento pode ser urbano ou rural. O loteamento

urbano se dá na divisão de terrenos em lotes destinados à construção, observadas
as normas legais. O loteamento rural é o processo de divisão de terrenos em lotes
destinados à exploração agrícola (BARREIRA, 1977, v. 50, p. 465).
Para os efeitos da Lei nº 4.504/64, segundo consta no artigo 4º, I, define-se

“Imóvel rural”, o prédio rústico, de área contínua qualquer que seja a sua localização
que se destina à exploração de extrativa agrícola, pecuária ou agroindustrial, quer
através de planos públicos de valorização, quer através de iniciativa privada.
8.3 Desmembramento rural
O desmembramento rural está disciplinado pelo art. 65 do Estatuto da Terra:

“O imóvel rural não é divisível em áreas de dimensão inferior à constitutiva do
módulo de propriedade rural”. Este artigo sofreu ampliação e foi complementado
pelo art. 8º da Lei nº 5.868, de 12/12/1972: Art. 8º. Para fins de transmissão, a
qualquer título, na forma do art. 65 da Lei nº 4.504, de 30 de novembro de 1964,
nenhum imóvel rural poderá ser desmembrado ou dividido em área de tamanho
inferior a do módulo calculado para o imóvel ou da fração mínima de parcelamento
fixado no § 1º deste artigo, prevalecendo a de menor área.
Após essa complementação, houve a promulgação do Decreto nº 62.504, de

05/04/1968:
Art. 1º. Os desmembramentos disciplinados pelo art. 65 Lei nº 4.504, de

30/11/1968; e pelo art. 11 do Decreto-lei nº 57, de 18/11/1966, são aqueles que
implicam a formação de novos imóveis rurais.
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Art. 2º. Os desmembramentos de imóvel rural que visem a constituir

unidades com destinação diversa daquela referida no inciso I do artigo 4º da Lei nº
4.504, de 30 de novembro de 1964, não estão sujeitos às disposições do art. 65 da
mesma lei e do art. 11 do Decreto-lei nº 57, de 18 de novembro de 1966, desde que,
comprovadamente, se destinem a um dos seguintes fins:
I - Desmembramentos decorrentes de desapropriação por necessidade ou

utilidade pública (...).
II - Desmembramentos de iniciativa particular que visem a atender interesses

de Ordem Pública na zona rural (...).
8.4 Tipos de parcelamento
A Lei nº 6.766/79 foi inovatória ao determinar que as normas urbanísticas

para aprovação dos parcelamentos fossem objeto de registro em órgão competente.
O parcelamento ilegal engloba o parcelamento clandestino e o parcelamento
irregular.
Segundo DIÓGENES GASPARINI (1999), a diferença entre a

clandestinidade e a irregularidade, encontra-se na existência ou não da aprovação
do parcelamento do solo; havendo esta, tem-se um parcelamento irregular,
inexistindo a mesma, tem-se um parcelamento clandestino. O parcelamento,
loteamento ou desmembramento, é clandestino na medida em que o Poder Público
competente (Município ou Distrito Federal) não tem, qualquer conhecimento oficial
do plano de aprovação, ou seja, é clandestino quando da inexistência da aprovação,
que pode decorrer tanto da omissão de solicitação, quanto em decorrência do
indeferimento do pedido, que podem ser parcelamentos clandestinos executados e
não executados, desde que, ausente à aprovação do Poder Público.
VICENTE DE ABREU AMADEI (1997, p. 65) também contribui a respeito ao

inferir que nossa doutrina distingue o parcelamento clandestino do parcelamento
irregular, considerando a circunstância de que aquele foi implantado de fato sem
aprovação urbanística, enquanto este não carece desse vício, mas sim de outro,
sendo, ambas espécies, gênero do parcelamento ilegal.
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O parcelamento ilegal abrange duas categorias:
a) Parcelamento aparente e substancialmente ilegal.
b) Parcelamento aparentemente legal, mas substancialmente ilegal.

(AMADEI, 1997, p.65)
O parcelamento aparentemente legal é aquele aprovado e registrado, porém

com vício (substancialmente ilegal). Pode ser considerado um exemplo os
loteamentos com registro, mas sem licença urbanística (AMADEI, 1997, p. 65).
A Lei nº 6.766/79 regulamentou o registro do parcelamento ilegal da

seguinte forma:
Art. 38. Verificado que o loteamento ou desmembramento não se acha

registrado ou regularmente executado ou notificado pela Prefeitura Municipal, ou
pelo Distrito Federal quando for o caso, deverá o adquirente do lote suspender o
pagamento das prestações restantes e notificar o loteador para suprir a falta.
§ 1° Ocorrendo a suspensão do pagamento das prestações restantes, na

forma do caput deste artigo, o adquirente efetuará o depósito das prestações
devidas junto ao Registro de Imóveis competente, que as depositará em
estabelecimento de crédito, segundo a ordem prevista no inciso I do art. 666 do
Código de Processo Civil, em conta com incidência de juros e correção monetária,
cuja movimentação dependerá de prévia autorização judicial.
§ 2° A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, ou o

Ministério Público, poderá promover a notificação ao loteador prevista no caput
deste artigo.
§ 3° Regularizado o loteamento pelo loteador, este promoverá judicialmente

a autorização para levantar as prestações depositadas, com os acréscimos de
correção monetária e juros, sendo necessária a citação da Prefeitura, ou do Distrito
Federal quando for o caso, para integrar o processo judicial aqui previsto, bem como
audiência do Ministério Público.
§ 4º Após o reconhecimento judicial de regularidade do loteamento, o

loteador notificará os adquirentes dos lotes, por intermédio do Registro de Imóveis
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50
competente, para que passem a pagar diretamente as prestações restantes, a

contar da data da notificação.
§ 5º No caso de o loteador deixar de atender à notificação até o vencimento

do prazo contratual, ou quando o loteamento ou desmembramento for regularizado
pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o caso, nos termos do
art. 40 desta Lei, o loteador não poderá, a qualquer título, exigir o recebimento das
prestações depositadas.
Quanto ao parcelamento clandestino, podemos creditar sua origem no

aumento populacional que contribui para que os municípios cresçam
desordenadamente, gerando com isso inúmeros desses parcelamentos, que
abrigam um abundante contingente de pessoas, o que agrava a crise habitacional.
O administrador público não pode silenciar diante da proliferação de

loteamentos clandestinos e irregulares, cabendo a ele a aplicação séria das leis de
zoneamento e de uso e ocupação do solo, fiscalizando e fazendo uso de seu poder
de polícia, enfim, implementando políticas públicas de modo a resguardar as
condições mínimas de moradia à população daquela localidade (SANTOS, 2000, p.
244).
A desordenada ocupação do solo com a implantação dos loteamentos

clandestinos, sem a devida observância das normas urbanísticas, acarreta a
propagação de habitações construídas sem critérios técnicos, o que produz
impactos no meio ambiente e na saúde (FREITAS, 2000, p. 338).
Os parcelamentos clandestinos ocorrem quando não são reconhecidos pelo

Poder Público e nem possuem projeto previamente aprovado. Nos dizeres de JOSÉ
CARLOS DE FREITAS (2000), trata-se de “loteamento feito às ocultas”, mas
clandestino não é, apenas, o loteamento feito às ocultas. Tanto é aquele
desconhecido oficialmente pelo Poder Público, porque inexistente solicitação de
aprovação, quanto o que deriva do indeferimento do respectivo pedido, por não
atender às exigências legais.
Num e noutro caso, sempre sem a chancela oficial, ele é implantado

fisicamente pelo loteador, com a abertura de ruas, demarcação de quadras e lotes e
com a edificação de casas pelos adquirentes (...). Também são considerados
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51
loteamentos clandestinos os casos em que a gleba não tenha sofrido qualquer

fragmentação (FREITAS, 2000, p. 335).
O mesmo autor acima ainda leciona que para a implementação lícita de um

loteamento são necessárias, pelo menos, três etapas
a administrativa, que se processa perante os órgãos públicos (aprovações e

licenças); a civil e registrária, caracterizada pelo ingresso do projeto de
loteamento e do contrato-padrão no ofício predial; e a urbanística,
consistente na execução das obras de infraestrutura (FREITAS, 2000, p.
334).
Sobre o parcelamento/ocupação irregular do solo, podemos considerá-lo um

dos principais problemas urbanos, pois eles não afetam apenas a população neles
residente, mas estendem-se para toda a população, seja pela ampliação
desnecessária dos custos de urbanização, seja pelas externalidades negativas
decorrentes de fenômenos como a contaminação e o assoreamento dos recursos
hídricos e a disseminação de doenças contagiosas.
O mais grave é que muitos desses assentamentos localizam-se em áreas de

risco ou de preservação ambiental e não podem ser regularizados. São comuns, em
todo o país, os assentamentos em áreas de proteção de mananciais, encostas
sujeitas a desmoronamentos e várzeas alagáveis realizados clandestinamente, mas
totalmente eletrificados (PINTO, 2012).
O parcelamento irregular é aquele que se dá quando não está em

conformidade com a autorização da Prefeitura e em desacordo com outras normas.
8.5 Áreas de recreio e reserva florestal
As reservas florestais estão disciplinadas pela Lei nº 4.771, de 15 de

setembro de 1965, na qual foi instituído o Código Florestal e são definidas como:
[...]
II - área de preservação permanente: área protegida nos termos dos arts. 2º

e 3º desta Lei, coberta ou não por vegetação nativa, com a função ambiental de
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52
preservar os recursos hídricos, a paisagem, a estabilidade geológica, a

biodiversidade, o fluxo gênico de fauna e flora, proteger o solo e assegurar o bem-
estar das populações humanas.
Em se tratando das florestas brasileiras, a implantação da legislação ocorreu

um pouco tarde. GIULIANO DEBONI (2003, p. 84), assevera que (...) embora a
proteção legislativa tenha sido implementada relativamente tarde, iniciou
praticamente no despertar anterior da consciência preservacional, mais
especificamente, com a edição do Código Florestal – Lei nº 4.771, de 15/09/1965.
Ou seja, não obstante tenha iniciado antes mesmo da vigência da Lei da Política
Nacional do Meio Ambiente (Lei nº 6.938/1981), concretizaram-se posteriormente as
reais necessidades, visto que o cultivo desenfreado de florestas e as suas grandes
derrubadas iniciaram quando as matas naturais foram sendo consumidas em
diferentes usos ou quando foram destruídas na busca de áreas agricultáveis.
A Reserva Florestal Legal (RFL) é um elemento importante na propriedade.

Constitui uma área cujo percentual é definido por lei, variando conforme as
condições ecológicas específicas de cada uma das regiões geopolíticas brasileiras,
e não pode ser utilizada economicamente da forma tradicional, ou seja, na reserva
florestal não é permitida a atividade destinada à produção de madeira ou qualquer
outra atividade que dependa derrubada de árvores (como a produção de papel, por
exemplo).
A Reserva Florestal Legal se diferencia das Áreas de Preservação

Permanente; a primeira é consequência de normas legais que limitam o Direito de
Propriedade (arts. 16 e 44 do Código Florestal):
Art. 16. As florestas e outras formas de vegetação nativa, ressalvadas as

situadas em área de preservação permanente, assim como aquelas não sujeitas ao
regime de utilização limitada ou objeto de legislação específica, são suscetíveis de
supressão, desde que sejam mantidas, a título de reserva legal (...)
Art. 44. O proprietário ou possuidor de imóvel rural com área de floresta

nativa, natural, primitiva ou regenerada ou outra forma de vegetação nativa em
extensão inferior ao estabelecido nos incisos I, ll, III e IV do art. 16, ressalvado o
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53
disposto nos seus §§ 50 e 60, deve adotar as seguintes alternativas, isoladas ou

conjuntamente:
I - recompor a reserva legal de sua propriedade mediante o plantio, a cada

três anos, de no mínimo 1/10 da área total necessária à sua complementação, com
espécies nativas, de acordo com critérios estabelecidos pelo órgão ambiental
estadual competente;
II - conduzir a regeneração natural da reserva legal; e,
III - compensar a reserva legal por outra área equivalente em importância

ecológica e extensão, desde que pertença ao mesmo ecossistema e esteja
localizada na mesma microbacia, conforme critérios estabelecidos em regulamento.
As normas de Reserva Florestal Legal incidem sobre o domínio privado e as

das Áreas de Preservação Permanente são normas que recaem sobre o domínio
privado e público. Ambas as áreas existem com o objetivo de impedir o uso aleatório
e indiscriminado da terra e promover a preservação ambiental no território nacional.
O Código Florestal sofreu inúmeras modificações buscando a proteção das florestas.
Estas áreas, conforme doutrina de ÉDIS MILARÉ (s.d apud DEBONI, 2003,
p. 89),
consistem em uma faixa de preservação de vegetação estabelecida em

razão da topografia ou do relevo, geralmente ao longo dos cursos d'água,
nascentes, reservatórios e em topos e encostas de morros, destinadas à
manutenção da qualidade do solo, das águas e também para funcionar
como corredores de fauna.
A competência da legislação em matéria de proteção florestal incide sobre a

União, os Estados e os Municípios.
Nesse sentido vale registrar que o Cadastro Ambiental Rural (CAR)

indubitavelmente configura uma das principais novidades no Código Florestal ao
criar no âmbito do Sistema Nacional de Informação sobre Meio Ambiente (SINIMA),
e é,
registro público eletrônico de âmbito nacional, obrigatório para todos os

imóveis rurais, com a finalidade de integrar as informações ambientais das
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54
propriedades e posses rurais, compondo base de dados para controle,

monitoramento, planejamento ambiental e econômico e combate ao
desmatamento (MELO, 2012).
A inscrição do imóvel rural no CAR deverá ser feita, preferencialmente, no

órgão ambiental municipal ou estadual, que, nos termos do regulamento, exigirá do
possuidor ou proprietário (§ 1º do art. 29, com a redação dada pela Medida
Provisória nº 571, de 2012).
O cadastro exclui, expressamente, eventual reconhecimento do direito de

propriedade (§ 2º, art. 29), o que não poderia ser diferente em razão da atribuição
constitucional prevista no art. 236 da Constituição Federal, mas, numa primeira
impressão, rompe a vinculação entre cadastro e registro constante do Código
Florestal anterior (§ 8º do art. 16 do Código Florestal, redação dada pela Med. Prov.
2.166-67/2001).
O artigo 18 do novo Código Florestal determina que a área de Reserva Legal

deverá ser registrada no órgão ambiental competente por meio de inscrição no CAR.
Já o § 4º do referido art. 18 disciplina que “o registro da Reserva Legal no CAR
desobriga a averbação no Cartório de Registro de Imóveis”.
Ao disciplinar o imóvel rural, o cadastro ambiental deixou também de

expressamente definir qual conceito de imóvel atribuir para fins de cálculo e cômputo
dos espaços territoriais especialmente protegidos. Espera-se que o regulamento
trate do assunto, ou seja, se o imóvel é o definido na matrícula do Registro de
Imóveis ou o utilizado no cadastro rural do INCRA, respeitando o critério de
aproveitamento rural da área. Para nós, ao exigir a vinculação entre matrícula do
imóvel e cadastro rural, como veremos melhor adiante, bem como ainda existir a
previsão de averbação no Registro de Imóveis, a autoridade ambiental deverá
necessariamente utilizar o conceito de imóvel-matrícula, que difere do conceito
econômico (aproveitamento) e não admite seccionamentos e descontinuidade
(MELO, 2012).
8.6 Contrato-padrão de parcelamento do solo
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O parcelamento deve ser registrado no Registro de Imóveis e, entre os

documentos que devem ser depositados, está o contrato padrão.
FLAUZILINO ARAÚJO DOS SANTOS (1999, p. 164) define o contrato

padrão como o protótipo do instrumento que vai regular as futuras relações entre o
parcelador e o adquirente do lote. Fiscalizado pelo Poder Público, através do Oficial
Registrador, presentes as cláusulas obrigatórias, o contrato padrão é o paradigma
da contratação. O interessado poderá ir ao Registro Imobiliário e previamente
conhecer todas as condições da contratação que fará, como expresso no art. 26,
onde diz que “os compromissos de venda e compra, as cessões ou promessas de
cessões poderão ser feitos por escritura pública ou por instrumento particular, de
acordo com o modelo depositado na forma do inciso VI do art. 18.
O art. 18, inciso VI, da Lei nº 6.766/1979 preceitua que, aprovado o projeto
de loteamento, o mesmo deverá ser submetido ao registro Imobiliário juntamente
com o contrato padrão:
Art. 18 Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento. O

loteador deverá submetê-la ao Registro Imobiliário dentro de 180 (cento e
oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação, acompanhado dos
seguintes documentos:
(...)
VI - exemplar do contrato padrão de promessa de venda, ou de cessão ou
de promessa de cessão, do qual constarão obrigatoriamente as indicações
previstas no art. 26 desta Lei.
8.7 Loteamento urbano
Na Legislação brasileira, os loteamentos começaram a ser disciplinados pelo

Decreto-Lei nº 58 de 1937. Essa Legislação tratava o parcelamento do solo de
maneira muito indefinida (ALMEIDA, 2013).
O loteamento era constituído, por parte do proprietário, na divisão de terras

em parcelas, com o objetivo de vendê-las ou alugá-las. Isso era o que conceituava o
projeto francês de 1924 (VIANA, 1985, p. 50).
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56
O Decreto-Lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, que disciplinava os

loteamentos urbanos e rurais, continha essencialmente normas civis, regulando as
relações entre o loteador e os adquirentes de lotes, com poucas disposições de
ordem administrativa, sem nenhuma pauta de caráter penal. Por esta razão, e diante
do desenvolvimento socioeconômico do país, com a ampliação notável dos núcleos
urbanos, aquele diploma já não mais cumpria sua missão de resguardar o interesse
público contido no ato de parcelar o solo urbano (MUKAI; ALVES; LOMAR, 1987).
Após esse Decreto, seguiram-se outros, que também não acrescentavam

nada de inovador, até a edição do Decreto-Lei nº 271, de 1967, que disciplinou o
loteamento urbano, a responsabilidade do loteador e a concessão de uso e espaço
aéreo. Seu art.1º preleciona o seguinte:
Art .1º O loteamento urbano rege-se por este Decreto-lei.
§ 1º Considera-se loteamento urbano a subdivisão de área em lotes

destinados à edificação de qualquer natureza que não se enquadre no disposto no §
2º deste artigo.
§ 2º Considera-se desmembramento a subdivisão de área urbana em lotes

para edificação na qual seja aproveitado o sistema viário oficial da cidade ou vila
sem que se abram novas vias ou logradouros públicos e sem que se prolonguem ou
se modifiquem os existentes.
§ 3º Considera-se zona urbana, para os fins deste Decreto-lei, a da

edificação contínua das povoações, as partes adjacentes e as áreas que, a critério
dos Municípios, possivelmente venham a ser ocupadas por edificações contínuas
dentro dos seguintes 10 (dez) anos.
Note-se que esse Decreto-Lei distinguiu o loteamento do desmembramento,

afastando a probabilidade de que os loteamentos pudessem se dar nos espaços
destinados à área rural, pois o § 3º definiu o conceito de zona urbana (ALMEIDA,
2013). Esse Decreto apenas foi revogado quando publicada a Lei nº 6.766, de 1979,
que em seu § 1º conceitua o loteamento como a subdivisão de gleba em lotes
destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros
públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.
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57
Segundo JOSÉ AFONSO DA SILVA (2006, p. 26), “loteamento é a divisão

das quadras em lotes com frente para logradouro público”. Só há loteamentos,
portanto, quando uma gleba é subdividida em lotes para edificação.
Se houver subdivisão de uma gleba em parcelas de terras não destinadas à

edificação, com finalidades rurais, por exemplo, dela não resultarão lotes, para os
efeitos da Lei, mas sim novas glebas (MUKAI; ALVES; LOMAR, 1987, p. 10).
Para a implantação de um loteamento, a Lei nº 6766/1979, nos arts. 4º e 5º,

dispõem de requisitos que deverão ser observados:
Dos Requisitos Urbanísticos para Loteamento:
Art. 4º. Os loteamentos deverão atender, pelo menos, aos seguintes

requisitos:
I - As áreas destinadas a sistemas de circulação, a implantação de

equipamento urbano e comunitário, bem como a espaços livres de uso público,
serão proporcionais à densidade de ocupação prevista pelo plano diretor ou
aprovada por lei municipal para a zona em que se situem. (NR) (Redação dada pela
Lei nº 9.785, 29/01/1999).
II - Os lotes terão área mínima de 125 m2 (cento e vinte e cinco metros

quadrados) e frente mínima de 5 (cinco) metros, salvo quando a legislação estadual
ou municipal determinar maiores exigências, ou quando o loteamento se destinar a
urbanização específica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social,
previamente aprovados pelos órgãos públicos competentes.
III - Ao longo das águas correntes e dormentes e das faixas de domínio

público das rodovias, ferrovias e dutos, será obrigatória a reserva de uma faixa non
aedificandi de 15 (quinze) metros de cada lado, salvo maiores exigências da
legislação especifica.
IV - As vias de loteamento deverão articular-se com as vias adjacentes

oficiais, existentes ou projetadas, e harmonizar-se com a topografia local.
§ 1º. A legislação municipal definirá, para cada zona em que se divida o

território do Município, os usos permitidos e os índices urbanísticos de parcelamento
e ocupação do solo, que incluirão, obrigatoriamente, as áreas mínimas e máximas
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58
de lotes e os coeficientes máximos de aproveitamento. (NR) (Redação dada pela Lei

nº 9.785, 29/01/1999).
§ 2º. Consideram-se comunitários os equipamentos públicos de educação,

cultura, saúde, lazer e similares.
Art. 5º. O Poder Público competente poderá complementarmente exigir, em

cada loteamento, a reserva de faixa non aedificandi destinada a equipamentos
urbanos.
Parágrafo único. Consideram-se urbanos os equipamentos públicos de

abastecimento de água, serviços de esgotos, energia elétrica, coletas de águas
pluviais, rede telefônica e gás canalizado.
Os loteamentos devem seguir uma norma e ser previamente aprovados pelo

Poder Público.
A título de exemplo, WASHINGTON CARLOS DE ALMEIDA (2013) cita que

no Estado de São Paulo, o projeto de loteamento é apreciado pela Secretaria de
Estado da Habitação - Graprohab, que tem como objetivo centralizar e agilizar o
trâmite de projetos habitacionais. Tratando-se de loteamento rural, deverá ser
apreciado pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA).
No caso de Minas Gerais, segundo consta no site

http://www.urbano.mg.gov.br/images/stories/anuencia/interior/rotina_anuencia_parc_
lot.pdf, o trâmite do projetos de loteamento, ou seja, processo de análise e
concessão de anuência prévia para projetos de parcelamento do solo acontece via
Secretaria de Estado de Desenvolvimento Regional e Política Urbana, a saber:
1) Antes da elaboração do projeto de parcelamento do solo, o interessado

encaminhará ao responsável técnico (registrado e regularizado no CREA-MG) o
Roteiro para a elaboração de projetos de parcelamento do solo e o Decreto nº
44.646/07, disponíveis no site da SEDRU (www.urbano.mg.gov.br).
2) Para dar início ao processo, o INTERESSADO apresentará requerimento

à Prefeitura Municipal, solicitando informações para proceder ao parcelamento da
gleba.
Telefone: (0xx31) 3865-1400
59
3) A PREFEITURA MUNICIPAL abrirá o processo, definirá as diretrizes

municipais e encaminhará uma cópia de toda a documentação listada no art. 18 do
Decreto nº 44.646/07 à SEDRU.
4) A SEDRU, de posse de toda a documentação, irá analisar os dados e

emitir as diretrizes estaduais no prazo máximo de 03 (três) meses. Obs.: No
momento da solicitação de diretrizes estaduais, o INTERESSADO deverá comprovar
o recolhimento dos valores referentes à cobrança pela prestação de serviços
técnicos, por meio de Documento de Arrecadação Estadual – DAE, de acordo com a
Resolução nº 93 de 04 de agosto de 2008.
5) A SEDRU encaminhará à PREFEITURA MUNICIPAL as diretrizes

definidas. As diretrizes terão validade de 04 (quatro) anos para a proposta
apresentada.
6) A PREFEITURA MUNICIPAL encaminhará as diretrizes estaduais ao

INTERESSADO, que irá elaborar o projeto de acordo com as definições municipais e
estaduais e observando o disposto no Decreto nº 44.646/07.
7) O INTERESSADO apresentará à PREFEITURA MUNICIPAL o

anteprojeto em duas vias impressas e, caso a PREFEITURA MUNICIPAL esteja de
acordo com a proposta apresentada, deverá enviar à SEDRU uma cópia do
anteprojeto para verificação. É necessário que a Prefeitura Municipal envie nessa
etapa, mediante ofício, uma declaração de conformidade do parcelamento proposto
com a legislação municipal.
8) A SEDRU procederá à análise do processo e, estando de acordo,

solicitará as vias restantes e emitirá a anuência. Obs.: No momento da solicitação de
concessão de anuência prévia, o INTERESSADO deverá comprovar o recolhimento
dos valores referentes à cobrança pela prestação de serviços técnicos, por meio de
Documento de Arrecadação Estadual – DAE, de acordo com a Resolução nº 93 de
04 de agosto de 2008.
9) A SEDRU arquivará uma via do processo e remeterá as vias restantes

novamente à PREFEITURA MUNICIPAL, juntamente com ofício declarando a
anuência, para aprovação municipal.
Telefone: (0xx31) 3865-1400
60
10) A PREFEITURA MUNICIPAL, estando de acordo, aprovará o projeto e

encaminhará à SEDRU, no prazo máximo de 60 (sessenta) dias, uma cópia do ato
de aprovação.
11) Após a anuência prévia e a aprovação municipal, o INTERESSADO

deverá submeter o projeto ao registro imobiliário no prazo máximo de 180 (cento e
oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação.
Dispõe o art. 6º da Lei nº 6.766/1979:
Antes da elaboração do projeto de loteamento, o interessado deverá

solicitar à Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal quando for o caso, que
defina as diretrizes para o uso do solo, traçado dos lotes, do sistema viário,
dos espaços livres e das áreas reservadas para equipamento urbano e
comunitário (...).
8.8 Desmembramentos: urbano e rural
O desmembramento constitui a divisão de terras, “desde que operado dentro

do sistema urbanístico” (VIANA, 1985, p. 51). Os desmembramentos, em certos
aspectos, tornam-se
mais problemáticos que os loteamentos, porque, dependendo da finalidade

a que se destina a divisão da gleba, o vulto ou a densidade da ocupação
futura poderá levar ao colapso do sistema viário ou dos serviços e
equipamentos urbanos pré-instalados, eventualmente não dimensionados
no uso futuro (VIANA, 1985, p. 51).
A Lei nº 6.766, de 1979, reza em seu parágrafo 2º:
§ 2º Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes

destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que
não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no
prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.
(...)
Telefone: (0xx31) 3865-1400
61
Art. 10. Para a aprovação de projeto de desmembramento, o interessado

apresentará requerimento à Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal quando for o
caso, acompanhado de certidão atualizada da matrícula da gleba, expedida pelo
Cartório de Registro de Imóveis competente, ressalvado o disposto no § 4° do art.
18, e de planta do imóvel a ser desmembrado contendo: (NR) (Redação dada pela
Lei nº 9.785, 29/01/1999).
I - A indicação das vias existentes e dos loteamentos próximos.
II - A indicação do tipo de uso predominante no local.
III - A indicação da divisão de lotes pretendida na área.
A diferença entre loteamento e desmembramento é de grande importância,

pois disto difere o tratamento legislativo. Para que haja o desmembramento, é
necessário o requerimento do interessado, instruído com certidão da prefeitura
(FERREIRA, 1984, p. 113).
A legislação que rege os desmembramentos é a Lei Federal nº 6.766/1979

que, em seu § 2º, define o desmembramento:
considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados

a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que
não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no
prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.
O desmembramento, pelas suas repercussões no meio urbano, passou a ser

contemplado pela nova Lei como ato de urbanização, haja vista as várias regras que
disciplinam essa forma de parcelamento urbano. Além do mais, os efeitos jurídicos
do desmembramento, previstos pela Lei, são equiparados aos do loteamento
(MUKAI; ALVES; LOMAR, 1987, p. 12).
Com a Lei nº 6.766, de 19/12/1979, que dispõe sobre o parcelamento do

solo para fins urbanos, foram editadas normas urbanísticas para o loteamento e o
desmembramento de glebas destinadas à urbanização, mas com a ressalva de que
os Estados, o Distrito Federal e os Municípios poderão estabelecer normas
complementares relativas ao parcelamento do solo municipal para adequar o
Telefone: (0xx31) 3865-1400
62
previsto nesta Lei às peculiaridades regionais e locais (art. 1º parágrafo único)

(MEIRELLES, 2006, p. 559).
a) Desmembramento de imóveis urbanos
A delimitação da zona urbana deve ser elaborada pela legislação municipal.

O traçado urbano é o desenho geral da cidade, mas,
nem sempre será efetivado pelo Município, notadamente nos loteamentos

particulares, mas dependerá sempre da aprovação da Prefeitura, para seu
ajustamento às vias públicas já existentes, ao plano diretor do Município e
às normas urbanísticas pertinentes (MEIRELLES, 2006, p. 546).
Por área urbana entende-se a que estiver fixada no perímetro urbano do

município (ALMEIDA, 2013, p. 162).
O desmembramento é a divisão da área urbana com o aproveitamento das

vias públicas existentes, “o desmembramento é apenas uma repartição da gleba,
sem atos de urbanização” (MEIRELLES, 2006, p. 558).
O desmembramento urbano pode ocorrer pela vontade do proprietário ou

por imposição judicial. A ocupação do solo urbano constitui competência municipal
e, por isso, está presente nas diretrizes do plano diretor do município.
O art. 12, da Lei nº 6.766/1979, diz que:
O projeto de loteamento e desmembramento deverá ser aprovado pela

Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o caso, a quem
compete também afixação das diretrizes a que aludem os artigos 6º e 7º
desta Lei, salvo a exceção prevista no artigo seguinte.
A Lei nº 9.785/1999 modificou o parágrafo único do referido artigo: “O projeto

aprovado deverá ser executado no prazo constante do cronograma de execução,
sob pena de caducidade da aprovação.
HÉLIO LOBO JÚNIOR (1999, p. 77) assevera que a Lei do Parcelamento do

Solo Urbano nos seus arts. 3º ao 17, comprova que o legislador, ao definir as
Telefone: (0xx31) 3865-1400
63
diretrizes para o desenvolvimento urbano, promoveu também a conservação da

natureza, preocupando-se com o meio ambiente e com os recursos naturais.
O desmembramento apenas se tornará legal após ser submetido a registro

no Cartório Imobiliário. O registro gera consequências como:
1º) os lotes passam a existir automaticamente;
(...) as consequências são diversas, pois se cria uma nova realidade jurídico-
registrária com a abertura de matrícula para cada unidade física - lote - desvinculada
da anterior, que descrevia o todo. Desse modo, se houver, por exemplo, uma
desapropriação, o imóvel a ser considerado será o lote, com o seu valor unitário, não
se podendo mais falar em toda a gleba.
Almeida (2013) explica que para quem trabalha no mercado Imobiliário, fácil
é entender a diferença de valor entre um alqueire de terras os metros quadrados de
um lote. Se, por exemplo, alguém pretender penhorar o todo, não mais poderá fazê-
lo, devendo a constrição incidir sobre cada lote, com o registro na respectiva
matrícula;
2º) há separação das vias públicas e demais espaços livres, que passam a
integrar o domínio do município (art. 22 da Lei nº 6.766/1979); (...) apesar de alguma
divergência quanto ao momento em que as vias públicas e espaços livres passam a
integrar o domínio do município, em face do princípio da destinação, cujo principal
ato, de aceitação pelo Poder Público, já implica a transferência de domínio, desde
que os bens públicos não estão sujeitos ao Registro Imobiliário no cartório
competente, o que mais se acentua diante dos dispostos nos arts. 17 a 23, ambos
da Lei nº 6.766/1979, força é convir que, desprezada a polêmica, o registro do
parcelamento altera a própria titular idade das áreas destinadas à municipalidade e,
geralmente, não permite qualquer reversão, incidindo, ademais, todas as limitações
pertinentes às áreas públicas.
3º) há, com o registro, a subordinação à Lei nº 6.766/1979:
No momento do registro, pois, a legislação aplicável aos contratos, entre o

parcelador e o adquirente, a que regula o loteamento e o desmembramento (LOBO
JÚNIOR, 1999, p. 79-80).
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O desmembramento produz consequências jurídicas transitórias, pois,

consumado o registro de escritura, passam a prevalecer as normas relativas a
contratos de imóveis regidas pelo Código Civil (LOBO JÚNIOR, 1999, p. 80).
A ocupação do solo urbano vem sendo tratada com o objetivo de

estabelecer diretrizes de modo a harmonizar e equilibrar os interesses da
coletividade e do meio ambiente.
b) Desmembramento de imóveis rurais
Os imóveis rurais podem ser desmembrados para fins de projetos de

colonização agrícola, formação de outros imóveis, execução de partilhas (DINIZ,
1998, v. 2, p. 100).
Os imóveis rurais são diferenciados dos imóveis urbanos:
1) Pela localização (urbanos são os prédios localizados no perímetro da

cidade).
2) Pelo estado (sendo urbano o terreno onde houver construção).
3) Pela destinação econômica (considerando-se o imóvel rural o destinado à

exploração rural, e o urbano à edificação) (FERREIRA, 1984, p. 118).
Os loteamentos rurais permanecem disciplinados pelo Decreto-lei nº 58, de

10 de dezembro de 1937, pelo Estatuto da Terra - Lei nº 4.504, de 30 de novembro
de 1964, e pela Instrução nº 17-B/1969 do INCRA. No rol de documentos para
depósito no Registro Imobiliário em caso de loteamento rural também se exige o
contrato-tipo de compromisso de venda de lotes (Decreto-lei nº 58/37, art. 1º, III).
O desmembramento rural, por sua vez, está disciplinado pelo art. 65 do

Estatuto da Terra, retificado pelo art. 8 da Lei nº 5.868, de 12/12/1972, que assim
dispõe:
Art. 8° Para fins de transmissão, a qualquer título, na forma do art. 65, da Lei
nº 4.504, de 30 de novembro de 1964, nenhum imóvel rural poderá ser
desmembrado ou dividido em área de tamanho inferior à do módulo calculado para o
imóvel ou da fração mínima de parcelamento fixada no § 1º deste artigo,
prevalecendo a de menor área.
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65
Ao desmembramento rural para fins de transmissão, aplica-se disposições

do art. 4º, inciso III, do Estatuto da Terra, o qual calcado no conceito de “propriedade
familiar” como sendo o imóvel rural que, direta e pessoalmente explorado pelo
agricultor e sua família, lhes absorvesse toda a força de trabalho, garantindo-lhes a
subsistência e o progresso social e econômico, fixou o Módulo Rural para cada
município (SANTOS, 1999, p. 161).
Pelo § 2º, da Lei nº 9.393, relativa ao Imposto sobre a Propriedade Territorial

Rural - ITR, “considera-se imóvel rural a área contínua, formada de uma ou mais
parcelas de terras, localizada na zona rural do município”.
Imóvel rural, grosso modo, é todo prédio rústico de área contínua, localizado
na zona rural do município, em que se aplique ou se possa aplicar a exploração
extrativa agrícola, pecuária, ou agroindustrial. A Constituição Federal traz a definição
de imóveis rurais e urbanos utilizando, para tanto, somente o critério da localização
(v.g., art. 191 da CF/1988). O Código Civil também adotou o critério da localização
(v.g., arts. 1.239, 1.276, § 1º, e 1.303, todos do CC/2002). O Estatuto da Terra
exprime, ao contrário, o critério da destinação do imóvel para defini-lo como rural,
independentemente de sua localização, importando, apenas, que se destine às suas
explorações agrárias (art. 4º, inciso l, da Lei Federal nº 4.504/1964) (ALMEIDA,
2013).
Este conceito do Estatuto da Terra, além de aplicar-se apenas para os

efeitos desta Lei (art. 4º, caput, do Estatuto), não foi recepcionado pela atual
Constituição Federal, pelo menos no que tange à hipótese do georreferenciamento.
A título ilustrativo, cumpre informar que para fins tributários (ITR e IPTU), o critério
da destinação econômica é admitido pela jurisprudência (vide, por exemplo, o REsp
nº 492.869 do STJ, julgado em 15/02/2005) (OLIVEIRA, 2012).
Em relação ao parcelamento dos imóveis rurais, a Instrução nº 17-B, de 22

de dezembro de 1980, em suas disposições preliminares afirma:
1. São formas de parcelamento do solo, o loteamento e o

desmembramento.
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1.2. Considera-se loteamento, a divisão de gleba em lotes, com abertura de

novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento,
modificação ou ampliação das vias existentes.
1.3. Considera-se desmembramento, a divisão de gleba em lotes, com
aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na
abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento,
modificação ou ampliação dos já existentes. (...)
3.1. O parcelamento, para fins urbanos, de imóvel rural localizado fora de
zona urbana ou de expansão urbana, assim definidas por lei municipal,
rege-se pelas disposições do art. 96, do Decreto nº 59.428, de 27/10/1966,
e do art. 53, da Lei nº 6.766, de 19/12/1979.
3.2 Em tal hipótese de parcelamento, caberá, quanto ao Incra, unicamente
sua prévia audiência.
A LRP em seu art. 176,§ 3º, dizia que:
Em casos de desmembramento, parcelamento ou remembramento de

imóveis rurais, a identificação prevista na alínea a, do item 3, do inciso II, do
§ 1º, será obtida a partir de memorial descritivo, assinado por profissional
habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica (ART),
contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis
rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão
posicional a ser fixada pelo lNCRA, garantida a isenção de custos
financeiros aos proprietários de imóveis rurais cuja somatória da área não
exceda a quatro módulos fiscais (Incluído pela Lei nº 10.267, de 2001).
A legislação agrária prevê o desmembramento rural com os seguintes

pressupostos:
1) Tanto o imóvel a ser parcelado, como os lotes subsequentes a serem

formados, devem apresentar natureza rural.
2) O desmembramento deverá se fazer sem prejuízo do módulo especificado

para o imóvel.
Como se observou ao longo do módulo, são várias as leis que interferem no

parcelamento do solo urbano, de todo modo, podemos perceber que as leis que
regulam a propriedade no Brasil tiveram como finalidade a busca por uma sociedade
igualitária e a paz social, e concordamos com Costa (2012) quando infere que por
isso o processo de evolução legislativa é constante, no intuito de erradicar as
desigualdades sociais e encontramos no notário e registradores, personalidades
Telefone: (0xx31) 3865-1400
67
importantes para sanar dúvidas e orientar os proprietários quando se fizer

necessário para que o registro lhe seja sempre um ato seguro.
Enfim:
 o registro visa dar autenticidade, segurança, publicidade e eficácia real à

aquisição de um imóvel;
 o cadastro finaliza à arrecadação de impostos.
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68
REFERÊNCIAS
REFERÊNCIAS BÁSICAS
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de outubro de 1969, as Leis no 4.591, de 16 de dezembro de 1964, no 4.728, de 14
de julho de 1965, e no 10.406, de 10 de janeiro de 2002, e dá outras providências.
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2006/2004/lei/l10.931.htm
BRASIL. Lei nº 12.424 de 16 de junho de 2011. Altera a Lei no 11.977, de 7 de julho

de 2009, que dispõe sobre o Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV e a
Telefone: (0xx31) 3865-1400
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regularização fundiária de assentamentos localizados em áreas urbanas, as Leis nos

10.188, de 12 de fevereiro de 2001, 6.015, de 31 de dezembro de 1973, 6.766, de
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de 1991, e 10.406, de 10 de janeiro de 2002 - Código Civil; revoga dispositivos da
Medida Provisória no 2.197-43, de 24 de agosto de 2001; e dá outras providências.
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Telefone: (0xx31) 3865-1400
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VIANA, Rui Geraldo Camargo. O parcelamento do solo urbano. Rio de Janeiro:

Forense, 1985.
Telefone: (0xx31) 3865-1400

Material - Retificação de Área e Parcelamento Do Solo

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U N I V E R S I DA D E

CREDENCIADA JUNTO AO MEC PELA

0800 283 8380

UNIDADE 1 – INTRODUÇÃO ................................................................................. 03

UNIDADE 2 - LEGISLAÇÃO SOBRE RETIFICAÇÃO DE ASSENTO

UNIDADE 3 - CLASSIFICAÇÃO DE ERROS DE REGISTRO ............................... 10

UNIDADE 4 – ABERTURA DA MATRÍCULA......................................................... 17

UNIDADE 5 – LEGITIMIDADE E NATUREZA JURÍDICA...................................... 24

UNIDADE 6 – O PROCESSO DE RETIFICAÇÃO DO REGISTRO

UNIDADE 7 – EFEITOS E IMPORTÂNCIA DA RETIFICAÇÃO ............................. 38

UNIDADE 8 – PARCELAMENTO DO SOLO ......................................................... 43

Sabemos que o objeto do registro não é simplesmente o imóvel, mas sim a

Por imóvel, e segundo o Código Civil, compreendemos o solo e suas

Também temos visto o crescimento em importância do direito registral

A palavra retificar, conforme definição do dicionário Aurélio significa: tornar

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Trataremos também das alterações introduzidas pelas Leis nº 10.931/04 e nº

afastar a faculdade do interessado requerer a retificação por meio de procedimento

Quanto ao parcelamento do solo, que cuida da divisão do solo, na forma de

Ressaltamos em primeiro lugar que embora a escrita acadêmica tenha como

Ao final do módulo, além da lista de referências básicas, encontram-se

UNIDADE 2 – LEGISLAÇÃO SOBRE A RETIFICAÇÃO DE

A Lei nº 3.071, de 1º de janeiro de 1.916 (Código Civil revogado) foi a

O Código Civil em vigência (Lei nº 10.406/2002) trouxe dispositivo

Art. 1.247. Se o teor do registro não exprime a verdade, poderá o

A Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73), no Título V, Registro de

Com o advento da Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004, que no seu artigo

O artigo 213 sofreu alterações através da Lei nº 12.424 de 16 de junho de

parágrafo e acrescentou parágrafo 16, cuja atualização segue na descrição dos

Os dispositivos insculpidos nos artigos invocados assim se expressam:

Art. 212. Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir

Parágrafo único. A opção pelo procedimento administrativo previsto no art.

Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação:

I - de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de:

a) Omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do

b) Indicação ou atualização de confrontação.

c) Alteração de denominação de logradouro público, comprovada por

d) Retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou

e) Alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a

f) Reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já

g) Inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes,

II - a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de

memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de

§ 1º Uma vez atendidos os requisitos de que trata o caput do art. 225, o

§ 2º Se a planta não contiver a assinatura de algum confrontante, este será

§ 3º A notificação será dirigida ao endereço do confrontante constante do

§ 4º Presumir-se-á a anuência do confrontante que deixar de apresentar

§ 5º Findo o prazo sem impugnação, o oficial averbará a retificação

§ 6º Havendo impugnação e se as partes não tiverem formalizado transação

§ 7º Pelo mesmo procedimento previsto neste artigo, poderão ser apurados

§ 8º As áreas públicas poderão ser demarcadas ou ter seus registros

§ 9º Independentemente de retificação, dois ou mais confrontantes poderão,

§ 10. Entendem-se como confrontantes não só os proprietários dos imóveis

§ 11. Independe de retificação:

I - a regularização fundiária de interesse social realizada em Zonas

II - a adequação da descrição de imóvel rural às exigências dos arts. 176, §§

§ 12. Poderá o oficial realizar diligências no imóvel para a constatação de

III- a adequação da descrição de imóvel urbano decorrente de transformação

IV - a averbação do auto de demarcação urbanísticas e o registro decorrente

V - o registro de parcelamento de glebas para fins urbanos anterior a 19 de

§ 13. Não havendo dúvida quanto à identificação do imóvel, o título anterior

§ 14. Verificado a qualquer tempo, não serem verdadeiros os fatos

§ 15. Não são devidos custas ou emolumentos notariais ou de registro