Regularizao fundiria de favelas

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Os desafios da efetivao de ttulos de propriedade em reas de ocupao irregular e os mecanismos legais que tm sido adotados na segunda maior favela de So Paulo
Rodrigo Ratto & Raphael Fernandes
Tweet Dentre os desafios que se apresentam ao Brasil no comeo deste sculo, a regularizao e a urbanizao de comunidades carentes vm tomando lugar de destaque, tendo em vista a necessidade de se estabelecer condies mais dignas de moradia e desenvolvimento para as pessoas que nelas habitam. A cidade de So Paulo, em decorrncia do seu crescimento acelerado durante as dcadas de 1950 e 1960, bem como em razo da falta de fiscalizao na ocupao das reas perifricas da cidade, convive diariamente com esse desafio que, diga-se de passagem, est presente em todos os grandes centros metropolitanos do Brasil. De forma a enfrentar a questo, o municpio de So Paulo vem adotando uma srie de medidas, em diferentes frentes, com o objetivo de regularizar e urbanizar tais reas carentes, popularmente conhecidas como favelas. O resultado das medidas pode ser observado pelo levantamento da Secretaria Municipal de Habitao de So Paulo, que demonstra um declnio de quase 25% no nmero de favelas entre os anos de 2000 e 2008. Porm, os nmeros no expressam uma das maiores dificuldades encontradas pelas autoridades, qual seja a regularizao fundiria dos imveis que compem as favelas. Nesse ponto, importante destacar que cada conglomerado de ocupao irregular tem especificidades no que diz respeito forma de parcelamento e desenvolvimento do solo, anteriormente sua ocupao, variando de grandes reas pertencentes a um mesmo proprietrio at loteamentos clandestinos abandonados. Outro ponto que merece destaque a forma de ocupao dos domiclios, bem como a modalidade de transmisso dos mesmos mediante a simples transferncia da posse. Devido a tais fatos, nunca houve uma grande preocupao, por parte da populao que nelas reside, com a regularizao das reas e a efetivao dos ttulos de propriedade em nome daqueles de direito.

Ainda que a prefeitura tenha criado mecanismos para doao e regularizao de reas, os entraves burocrticos constantes de leis e decretos so demasiados
Paraispolis Como forma de ilustrar a interveno da municipalidade para fins de regularizao fundiria, um caso prtico que merece ateno a revitalizao e urbanizao em curso da favela de Paraispolis. Considerada a segunda maior de So Paulo, desde 2005 a comunidade recebe benefcios com a implantao do projeto homnimo, aplicado em trs etapas e com oramento de mais de R$ 500 milhes, com a realizao de diversas obras visando, dentre outros aspectos, conteno de encostas, criao de centros habitacionais, canalizao de crregos e esgoto, ao calamento e pavimentao das ruas. No quesito regularizao fundiria, destaca-se inicialmente a formao histrica de tal comunidade, cuja origem remonta a dcada de 1920, com a constituio de um loteamento em parte da antiga fazenda Morumbi, sendo que a sua ocupao teve incio apenas 30 anos depois. Tal ocupao foi intensificada juntamente com o desenvolvimento do bairro do Morumbi, entre o final dos anos 1960 at meados dos anos 1990, quando a ocupao passou a abranger outras reas alm daquelas referentes ao antigo loteamento. Por tais fatos, possvel perceber que grande parte dos ttulos de propriedade das reas que compem a Paraispolis so antigos e de proprietrios que h muito perderam contato com o imvel invadido. Visando a adotar mecanismos para a regularizao da ocupao da Paraispolis, o primeiro passo adotado foi a publicao do Decreto Municipal no 42.871/03, de 19 de fevereiro de 2003, que autorizou a Secretaria de Habitao do Municpio de So Paulo a elaborar e implementar o plano de urbanizao do complexo Paraispolis no permetro das Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis), definidas na Lei Municipal no 13.430, de 13 de setembro de 2002 (Plano Diretor), como reas de interesse social destinadas ao assentamento de famlias carentes. Posteriormente, a Prefeitura de So Paulo promulgou a Lei Municipal no 14.062 de 13 de outubro de 2005, que, dentre outros aspectos, autorizou o Poder Executivo a receber em doao os imveis localizados nas Zeis que compem a favela da Paraispolis, e concedeu remisso de crditos tributrios e anistia a multas incidentes sobre os imveis. Com a criao desses mecanismos, a municipalidade permitiu que os detentores de ttulo de propriedade na rea da Paraispolis (porm que no so detentores da posse dos imveis) e com dbitos tributrios em aberto realizassem a doao das reas para efeitos de regularizao urbanstica e fundiria. As reas que no forem utilizadas na urbanizao sero destinadas aos seus ocupantes. A Lei Municipal no 14.062/05 foi regulamentada pelo Decreto Municipal no 47.144/06, o qual dispe sobre os procedimentos a serem observados para a doao de tais reas, bem como a situao jurdica dos imveis a serem doados, a qual deve ser comprovada pela apresentao da documentao ali descrita. Complementarmente, foi editado e publicado em 2006 o Decreto Municipal no 47.272, que possibilita a vinculao do direito de construir referente aos imveis doados a outros imveis situados no

municpio de So Paulo, observando procedimento similar quele previsto no Decreto no 47.144/06 Em suma, ainda que a Prefeitura tenha criado mecanismos para doao e regularizao de reas, os entraves burocrticos constantes de leis e decretos so demasiados, podendo ser dados como exemplo os seguintes pontos: O artigo 7o da Lei 14.062/05 dispe que todos os benefcios fiscais concedidos devero ser dados por despacho fundamentado do procurador geral do municpio. A concentrao da avaliao e a autorizao desse procedimento tende a retardar os procedimentos para concesso do benefcio; O artigo 5o de ambos os decretos supramencionados fala em apresentao de certido de matrcula e/ou transcrio referente rea a ser doada, em nome do doador. Pois bem, se estamos falando de ttulos de propriedade que podem variar de 30 at 90 anos, muito provavelmente tais ttulos no esto atualizados, no cabendo um simples procedimento de doao; No h um mecanismo especfico para a transferncia da titularidade das reas para os ocupantes, o que dificulta a criao de instrumentos de financiamento por entidades privadas. A premissa da previso do artigo 10o da Lei 14.062/05 a utilizao das normas relativas usucapio especial, apenas para as reas doadas e no utilizadas no processo de reurbanizao. Nesse sentido, uma das alternativas seria a prefeitura firmar convnio em com o Poder Judicirio Estadual, visando ao levantamento e cadastramento de informaes sobre os possuidores dos terrenos e lotes da comunidade, com a possibilidade de implementao de um processo de usucapio especial, tendo como objeto as reas referentes s Zeis que compem a favela da Paraispolis. Referido procedimento de usucapio, conforme estabelecido pelo artigo 9o da Lei 10.257/01 (Estatuto das Cidades), determina que as pessoas no proprietrias de outros imveis urbanos, que tenham posse de determinado imvel de at 250 m2 pelos ltimos cinco anos, e que utilizam tal imvel como moradia sua ou de sua famlia podem adquirir a propriedade pela ao de usucapio. Assim, tambm poderia ser utilizado o disposto no artigo 10o do Estatuto da Cidade, o qual dispe que para os casos de ocupao coletiva de imveis com mais de 250 m2, em que no possvel a delimitao dos terrenos ocupados pelos possuidores, cabe a transferncia do ttulo via ao de usucapio. Em ambos os casos, a municipalidade poderia trabalhar com a ao de usucapio como forma de regularizao de ttulo, instituindo as reas de reurbanizao como reas pblicas por meio da desapropriao prevista no prprio Estatuto da Cidade, em que o pagamento da indenizao feito com ttulos, de forma a minimizar os gastos da municipalidade. Com a adoo de procedimentos visando doao de reas para efeitos de regularizao urbanstica, aliados implementao de mecanismos jurdicos com o objetivo de regularizar o ttulo de propriedade em nome dos ocupantes, a prefeitura teria condies de fomentar o desenvolvimento de reas como Paraispolis, permitindo com isso: uma

ocupao ordenada, a possibilidade de transmisso de propriedade entre os ocupantes e a obteno de receita advinda do pagamento de impostos cobrados em reas regularizadas (por exemplo, o IPTU). Dessa forma, a prefeitura teria condies de destinar a receita obtida com impostos em novos programas de regularizao urbanstica e fundiria, e a criao de ttulos de propriedade nas citadas reas permitiria o avano de investidores interessados no financiamento de novas unidades habitacionais.
Rodrigo Bottamedi Ratto scio do Almeida Bugelli e Valena Advogados Associados e responsvel pela rea de Operaes Imobilirias Raphael Caramuru Fernandes advogado da rea de operaes imobilirias do Almeida Bugelli e Valena Advogados Associados