REAL ESTATE FINTECH

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 REAL ESTATE FINTECH

Apresentação
Terracotta
Ventures
A Terracotta Ventures é uma empresa de venture capital que busca
fomentar a inovação na cadeia construtiva por meio do investimento
em construtechs e proptechs.

Buscamos empreendedores à frente de empresas de tecnologia com

potencial de resolver problemas relevantes da cadeia com intuito de
investir capital e conhecimento setorial para alavancar o negócio.

Temos uma proposta de valor única para quem busca inovação no setor.
Para os empreendedores, trazemos conhecimento específico e conexões
para desenvolver o seu negócio.

Já para os investidores, oferecemos a oportunidade de participar e

estar por dentro das principais inovações do segmento da construção
e mercado imobiliário.

QUER SABER MAIS?

WWW.TERRACOTTA.VENTURES
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 REAL ESTATE FINTECH

Introdução
A cadeia da construção civil responde por volumes financeiros significativos.
Para efeito de análise, o setor representa 7% do PIB nacional e movimentou
cerca de R$ 124 bilhões em financiamento imobiliário, só no ano passado

Por muito tempo não houveram mudanças drásticas na forma com que as dife-
rentes partes envolvidas no ecossistema imobiliário interagiam financeiramente.
Instituições financeiras tradicionais controlavam as formas de financiamento
no setor, não haviam maneiras de alugar um imóvel sem garantia locatícia, o
acesso ao crédito imobiliário para compra de imóveis era restrito a clientes com
score saudável e os condomínios contavam com processos analógicos para gerir
suas finanças.

POR ISSO, A TERRACOTTA VENTURES ACREDITA QUE A

REVOLUÇÃO FINANCEIRA DA INDÚSTRIA IMOBILIÁRIA SERÁ
ENCABEÇADA, SOBRETUDO, PELAS REAL ESTATE FINTECHS,
STARTUPS CAPAZES DE PROMOVER MAIOR INTEGRAÇÃO
FINANCEIRA AO LONGO DA CADEIA DE REAL ESTATE ATRAVÉS
DE TECNOLOGIA E INOVAÇÃO.

Essas empresas têm trazido maior inclusão de agentes antes excluídos desse
ecossistema e maior flexibilidade para os que já estavam inseridos, mas não
contavam com uma boa experiência. Em decorrência do caráter transversal
da indústria imobiliária, as Real Estate Fintechs estão presentes em diferentes
momentos da jornada desses agentes: desde o momento da construção até a
utilização do imóvel.

Este report apresenta um panorama das Real Estate Fintechs no Brasil e no

mundo. Nele, começamos contextualizando o termo e sua importância, a fim
de conhecer esse tipo de inovação, bem como o volume de investimentos em
empresas desse setor.

Em seguida, trazemos um retrato de tipos de tecnologias que estão sendo em-

pregadas nas principais verticais do setor imobiliário e como elas transformam
a jornada dos agentes. Queremos identificar para onde essas startups estão
olhando através da análise de cases do cenário nacional e global, assim como
as tendências que enxergamos para o Brasil nos próximos anos.

BOA LEITURA!
TERRACOTA VENTURES

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 REAL ESTATE FINTECH

Sumário
Propriedade em uso

0105
Introdução
ENTENDA O CONCEITO DE REAL
38
43
44
HOME EQUITY
CRÉDITO PARA REFORMAS
"FINANCEIRIZAÇÃO" DE CONDOMÍNIOS
ESTATE FINTECH 45 SEGUROS RESIDENCIAIS
07 PANORAMA DE INVESTIMENTOS

02 Verticais 03 Expectativas para

o mercado de
REFintech
Projeto e Viabilidade
13 FUNDING PARA LOTEADORES 47 DRIVERS DE MERCADO
15 ALTERNATIVAS PARA 50 PRINCIPAIS PERSPECTIVAS PARA O SETOR
COMPRADORES DO LOTE

Construção
18 FUNDING PARA CONSTRUÇÃO
19 FUNDING VIA POUPANÇA E FGTS
20 FUNDING VIA MERCADO DE CAPITAIS
21 CROWDFUNDING E TOKENIZAÇÃO
23 GESTÃO DE RECEBÍVEIS

Aquisição
COMPRA E VENDA
26 FINANCIAMENTO PARA AQUISIÇÃO DE
PRIMEIRO IMÓVEL
28 CONSÓRCIOS HABITACIONAIS
29 IBUYERS
32 BANCARIZAÇÃO DE CORRETORES
IMOBILIÁRIOS

ALUGUÉIS
33 GARANTIAS LOCATÍCIAS
33 ANTECIPAÇÃO DE ALUGUÉIS
35 ALUGUEL PARA INFORMAIS E
NEGATIVADOS

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 REAL ESTATE FINTECH

Entenda o conceito de
Real Estate Fintech
São consideradas Real Estate Fintech as
empresas que buscam ofertar produtos e
serviços financeiros relacionados ao mer-
cado imobiliário, agregando algum nível
de inovação e tecnologia. Na prática, são
uma zona de convergência entre proptechs PROPTECHS FINTECHS
e fintechs, nascidas da união desses dois
mercados. Uma categoria que tem possi-
bilitado maior controle sobre as diversas
transações do setor imobiliário, reduzido o
nível de risco, ampliado o acesso e criado
novos produtos financeiros para o setor, da REAL ESTATE FINTECH
construção aos condomínios.

O segmento de fintechs desponta como o de maior crescimento na base de

startups nos últimos anos, de olho em um setor dominado por grandes insti-
tuições financeiras que, até pouco tempo, não buscavam trazer mudanças à
forma como seus clientes interagiam financeiramente. Segundo mapeamento
realizado pelo Distrito, ao final de 2020 o Brasil contava com 1.020 fintechs que
atuavam em 14 categorias, sendo o setor mais representativo das inovações
que vêm ocorrendo no país.

FONTE: DISTRITO

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 REAL ESTATE FINTECH

O caráter transversal desse segmento e a ampla tecnologia desenvolvida per-

mitem que essas startups interajam com mercados distintos, como agronegócio,
logística e varejo, além do próprio mercado imobiliário.

O Real Estate conta com a maior classe de ativos do mundo,

correspondendo a cerca de US$ 225 trilhões.

Só no Brasil, anualmente, são gastos R$ 32 bilhões em reformas de imóveis,

movimentados R$ 165 bilhões por condomínios e, em 2020, foram concedidos
R$ 124 bilhões em crédito imobiliário para construção e compra de imóveis.

Ao analisarmos a intersecção entre o segmento imobiliário e o financeiro ve-

mos exemplos de negócio como a Hent - startup que tem desenvolvido linhas
de crédito para loteadores. Outros players tradicionais também já enxergam o
potencial desse mercado. É o caso da BTG Pactual que, em 2020, elevou sua
participação na Credpago, fintech que possibilita o aluguel sem necessidade
de garantias locatícias, vendendo-a para a Loft em julho de 2021.

O artigo “Why Every Company Will Be a Fintech Company”, publicado pela

a16z, retrata esse efeito e indica que, no futuro, qualquer empresa poderá ser
uma fintech — o que nos faz acreditar que esse fenômeno será similar para o
setor imobiliário.

QUATRO MODELOS DE REAL ESTATE FINTECH:

O negócio já nasce como uma Real Estate Fintech desde a sua

concepção, como é o caso da Credpago.

Uma fintech iniciando atuação no setor de Real Estate ou adquirindo

empresas de Real Estate.

Através da adição do elemento fintech ao negócio, partindo de algum

ativo que possa alavancar a operação. É o caso da Rede Vistorias,
que surgiu como empresa de vistoria de ativos imobiliários e oferece
seguro fiança e residencial, antecipação de aluguel e crédito para
reformas.

É possível que o movimento de embedded finance surja como

iniciativa própria através de empresas tradicionais, como a concepção
da CashMe pela Cyrela.
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 REAL ESTATE FINTECH

Panorama de investimentos
O panorama de investimentos sobre as teses envolvendo Real Estate Fintech
vem crescendo a ritmo acelerado desde 2012. Além do aumento de liquidez
dos mercados atuais, que gera um efeito positivo sobre o mercado de Venture
Capital como um todo, o fenômeno de embedded finance, também abordado
como "fintechzação", tem feito com que cada vez mais startups, inclusive
aquelas que atuam no setor imobiliário, passem a acoplar serviços financeiros
ao seu core business, aumentando o espectro do que consideramos como Real
Estate Fintechs. O fenômeno faz parte de uma estratégia de rebundling, em
que a expansão da empresa acontece de maneira horizontal ao acoplar serviços
complementares para gerar ainda mais valor ao cliente.

Para efeito de análise, somente em 2020 foram mapeadas:

110 rodadas totalizando US$ 1,5 bilhão de investimento em startups ao

redor do mundo que acreditamos incorporar os conceitos por trás de
Real Estate Fintech.

Foi o segundo melhor ano para o setor, desde quando os primeiros deals foram
mapeados em 2012, ficando atrás apenas de 2019, quando foram investidos
US$1,761 bilhão nessas empresas.

Entre 2012 e 2020 o número de rodadas de teses de Real Estate Fintech cresceu
a um CAGR de cerca de 57%, saltando de apenas 3 registradas no primeiro
ano da análise para 110 no último ano. Além disso, o tamanho dos cheques em
rodadas early-stage praticamente dobrou desde então, de US$580 mil para
US$1,07 milhão.

O fenômeno de embedded finance das proptechs e construtechs tem contribuído

para que mais empresas façam parte da tese de Real Estate Fintech, aumen-
tando o escopo das captações no setor, ao passo que o ganho de maturidade
natural dessas empresas tem feito com que os cheques cresçam cada vez mais.
Juntos, esses fatores são fundamentais para que o volume movimentado pelo
segmento se expanda a cada ano.

Isso ajuda a explicar o fato de que até Junho de 2021 já haviam sido investidos
US$1,709 bilhão em Real Estate Fintechs, valor superior ao registrado no ano
anterior completo, quando foram aportados US$1,592 bilhão em empresas
dessa tese.

*Os números a seguir englobam apenas rodadas de Venture Capital de startups entre os
estágios de Pre-Seed e Series F.

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Um exemplo é a ServiceTitan, um software que ajuda empresas de serviços

em domicílio a gerar mais leads e a fechar mais vendas, que levantou US$
500 milhões em 2021. A startup passou por embedded finance ao adicionar
soluções de pagamento e controle de folha de pagamento ao seu modelo de
negócio original, de modo a tornar a jornada do seu cliente mais completa. A
rodada contou com grandes investidores como a Tiger Global Management e
Sequoia Capital, mostrando o interesse de players referenciados em teses de
Real Estate Fintech.

MONTANTE INVESTIDO AND Nº DE DEALS

MONTANTE INVESTIDO (USD MILHÕES) Nº DE DEALS

*DESCONSIDERAMOS DEALS VENTURE - SERIES UNKNOWN

FONTE: ELABORADO POR TERRACOTTA VENTURES

De maneira geral, os investimentos em empresas do setor vêm crescendo de

forma igualmente distribuída nos diferentes estágios de maturidade dos ne-
gócios. Isso porque existe um grande número de empresas em early stage que
realizam captações menores, chegando a um montante total similar às poucas
que realizam grandes captações. Contudo, alguns megarounds interferem nessa
distribuição. É o caso da Loft, que corroborou para destoar o volume captado
em Series D em 2021, ao levantar US$ 525 milhões, e da OpenDoor, um dos
maiores IBuyers dos EUA, que captou US$ 210 milhões em seu Series D em
2016 e US$ 725 milhões em seu round Series E, em 2018. Para suavizar essas
diferenças, analisamos os rounds como early stage, mid stage e late stage.

A Loft é um exemplo de uma Real Estate Fintech que teve origem em sua atividade como iBuyer
e nos últimos meses vem investindo na estratégia de ampliar seu portfólio de produtos finan-
ceiros por meio de parcerias e aquisições, como foi o caso da sua atuação junto a startup 180º
Seguros e aquisição da CredPago, respectivamente. 8
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NÚMERO DE DEALS POR ESTÁGIO DE MATURAÇÃO 66

47
40
32 34
30 30 31
20 22
14 16 15 14
11 13
9 8 10
5 4 7
3 2 2 1

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 1S21
EARLY STAGE MID STAGE LATE STAGE

FONTE: ELABORADO POR TERRACOTTA VENTURES

A crescente de deals early stage deve se manter à medida que startups late-stage
consigam validar seus modelos de negócios na intersecção entre o mercado
financeiro e o imobiliário. Essa validação dos modelos de Real Estate Fintech
deve abrir espaço para que cada vez mais startups passem a surgir com foco em
atacar essas dores de âmbito financeiro dentro da cadeia imobiliária, integrando
um espaço que outrora era pouco explorado e, por conseguinte, aumentando
a concorrência.

TICKET MÉDIO DE RODADAS EARLY-STAGE (EM MILHÕES DE US$) 1.73

1.23
1.09 1.07
0.96
0.79
0.68 0.64
0.58 0.56

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 1S21
FONTE: ELABORADO POR TERRACOTTA VENTURES

* Considerando Early stage os deals Pre-seed e Seed, Mid Stage os deals Series A e Series B, 9
o restante Late Stage.
 REAL ESTATE FINTECH

Para entender a maturidade da tese e o potencial das empresas no setor, vale

observar o deal médio por estágio. Percebe-se evolução quase constante nos
deals early stage o que demonstra uma crescente atratividade aos fundos de
investimento que estão aportando um valor mais alto e mais cedo na jornada das
startups. Embora as empresas mid stage recebam cada vez mais investimentos,
não se enxerga uma supervalorização nesse estágio. Por fim, no late stage há um
cenário de muita variação, já que os "megarounds" possuem grandes variações
e não há regra de valor crescente, conforme categoria do deal. Vide exemplos
do Loft e da Opendoor, já citados. O tamanho dos cheques em rodadas early-
-stage praticamente dobrou desde então, de US$580 mil para US$1,07 milhão.

É possível vislumbrar, ainda, um crescimento no volume de deals de startups

em mid e late stage à medida em que empresas hoje consideradas early stage
passam pelo processo de maturação do seu modelo de negócio. Esse fenômeno
deve estimular a atividade de M&As nesse setor, tanto pelo lado de empresas
tradicionais do ramo imobiliário que queiram oferecer produtos financeiros aos
seus clientes quanto pelas startups em estágios avançados interessadas em
prover esses serviços, de forma a se consolidar no setor.

Verticais
Real Estate Fintech é uma tese transversal, o que significa que ela permeia toda
a cadeia de valor da construção. Para facilitar o aprofundamento e a sua leitura,
dividimos o material em três verticais:

PROJETO E VIABILIDADE CONSTRUÇÃO

Olha para a jornada pré-obra, desde Todo o processo envolvendo a
levantamento de terrenos, financiamento concepção dos empreendimentos
de lotes, levantamento de viabilidade da imobiliários, partindo do financiamento
construção até modelagem do projeto e BIM. para viabilizar a operação.

AQUISIÇÃO PROPRIEDADE EM USO

Toda jornada transacional dos imóveis,
passando pelos diferentes atores
envolvidos – compradores, vendedores,
corretores imobiliários, inquilinos,
locadores e demais instituições.
As aplicações que visam explorar
o potencial do imóvel, tais como
seguros residenciais, crédito para
reforma e Home Equity, entre outros.

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É importante entender que há uma intersecção entre as verticais (Real Estate)

e os segmentos de atuação das startups (fintechs). Um exemplo disso é crédito:
veremos soluções de disponibilização de crédito nas verticais de Projeto e Via-
bilidade (financiamento ao lote), Construção (financiamento da obra), Aquisição
(financiamento do imóvel) e Propriedade em Uso (financiamento de reformas).
A imagem abaixo ilustra essas sinergias.

AS VERTICAIS:
CRÉDITO
PROJETO E
SEGUROS VIABILIDADE

CONSTRUÇÃO
PAGAMENTO
AQUISIÇÃO
INVESTIMENTOS
PROPRIEDADE
EM USO

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 REAL ESTATE FINTECH

Projeto e
Viabilidade

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 REAL ESTATE FINTECH

Projeto e Viabilidade
No âmbito do financiamento, o mercado de loteamentos encontra dificuldades
decorrentes de suas características de risco, com altas taxas de inadimplência
e baixa garantia do valor do lote. Nesse mercado, cujas estimativas apontam
para 375 mil lotes disponibilizados ao ano, a dificuldade de crédito reside tanto
na figura do loteador, que vai iniciar o loteamento, quanto na do comprador,
que precisa de recursos para a transação e para posterior construção. De modo
geral, o setor é bastante dependente de capital próprio para se financiar.

FUNDING PARA LOTEADORES

No Brasil, alguns loteadores chegam a rodar
a sua operação durante 180 a 240 meses
com capital próprio, sendo a falta de fun-
ding para poder crescer uma das princi-
pais dores do mercado de loteamento. Isso
ocorre porque as operações de prateleira
ofertadas pelos bancos tradicionais para o
mercado de incorporação imobiliária ainda
não estão disponíveis para as empresas de
loteamento, por dois motivos..
Primeiro, porque a atividade de parcelamen-
to do solo, no país, é considerada uma ativi-
dade poluente, sendo regulada e fiscalizada
por órgãos municipais e ambientais que
exigem uma série de licenças (urbanísticas
e ambientais) e alvarás para a liberação
do empreendimento. É comum, em casos
de inconformidade, ocorrer o embargo da
obra, podendo prejudicar a área construtiva,
fornecimento de infraestrutura e o retorno
sobre o investimento do loteador.
Em segundo lugar, porque existem pou-
cos dados do setor, tornando a carteira de
recebíveis dos loteamentos imprevisível,
podendo levar mais de 16 anos para esgotar
e com uma inadimplência próxima a 20%.
Além disso, vários loteadores são vistos
como “pouco profissionais”, uma vez que
consideram o loteamento como um negócio
secundário, isto é, como uma alternativa
de investimento para renda. Isso faz com
que haja pouco interesse por parte das
instituições financeiras em criar linhas de
financiamento direcionadas para o setor.
Existe uma tentativa, não muito bem-sucedi-
da, de funding por parte da Caixa Econômi-
ca Federal: o Produlote, uma linha de crédito
que busca facilitar o acesso a financiamento
para empresas loteadoras. De início, em
2017, foi destinado um orçamento de R$
1,5 bilhões para obras de loteamento e ur-
banização, sendo esses recursos advindos
do SBPE e, portanto, esperadas menores
taxas para o produto, já que sua fonte de
crédito é mais barata.
Dentro das regras do Produlote é estipulado
um prazo de 24 meses para pagamento do
financiamento cedido, sendo este até 50%
do valor das vendas do loteamento. Além
disso, para ter acesso à linha de crédito, o
loteador precisa colocar o terreno como co-
lateral da operação, o que em alguns casos
é inviável, pois ainda é bastante precária a
modelagem jurídica dos empreendimentos
no setor, tornando o programa falho.
Uma alternativa para o loteador é a emissão
de CRIs, porém, é uma opção burocrática e
morosa. Em média, a estruturação de uma
operação demora de 2 a 4 meses e exige
vários documentos e dados da carteira de
recebíveis que, em muitos casos, o loteador
não possui. É importante mencionar tam-

13

bém que para emissão de CRIs é necessário
ter o valor mínimo da carteira de recebíveis
de R$ 30 mil e o custo da operação pode
chegar a 4% desse valor, o que é inviável
para os pequenos loteadores e custoso para
os de médio porte.
Desse modo, é perceptível uma carência de
funding para o setor. Ademais, pelo perfil da
dívida e a complexidade do setor, ainda é um
terreno difícil para que fintechs forneçam
produtos para a construção de loteamentos.
HENT FAZ A GESTÃO DA CARTEIRA DE LOTEADORAS:
INADIMPLÊCIA DO SETOR DE 18% A 22%
AGREGA PRODUTOS
FINTECHZAÇÃO
FINANCEIROS
CONECTA A FINANCIADORES E OFERECE CRÉDITO
REAL ESTATE FINTECH
No entanto, enxergam-se movimentações
pioneiras nesse quesito, como a Hent, star-
tup que tem desenvolvido linhas de crédito
para loteadores. Ela começou ofertando
uma plataforma SaaS para gestão de re-
cebíveis e emissão de boletos dos contra-
tos das loteadoras com seus mutuários e,
recentemente, acoplou um serviço em que
o loteador acessa em seu dashboard a dis-
ponibilidade instantânea de crédito, como
um percentual dos recebíveis que transitam
mensalmente na plataforma. Com isso, o
loteador passa a ter acesso a uma linha
de crédito sob demanda e sem burocracia.
FONTE: EXECUÇÃO PRÓPRIA
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 REAL ESTATE FINTECH

ALTERNATIVAS PARA COMPRADORES DO LOTE

O comprador do lote encontra dupla dificuldade: financiar uma construção no
lote adquirido e no financiamento do lote, em si. Isso porque a garantia que o
lote representa financeiramente é pequena para assegurar o financiamento da
compra, além dos riscos já citados. Há alguns anos, quando as taxas de juros
eram mais elevadas, a própria loteadora trabalhava como instituição financeira,
financiando a compra dos terrenos por pessoas físicas. No cenário atual de Selic
baixa, esse modelo não é mais tão vantajoso.

Com foco na pessoa física, o Produlote possui duas modalidades: para compra
de lote e para compra do lote e construção. Na modalidade para lote urbaniza-
do, podem ser financiados imóveis entre R$ 50 mil e R$1,5 milhão, com prazo
para pagamento da dívida de até 240 meses, a uma taxa de 8,5% + TR, sendo
possível financiar até 70% do valor de avaliação do lote em questão. Para aqui-
sição de terreno e construção ou construção em terreno próprio, a taxa de juros
está em 6,5% + TR, sendo possível financiar os mesmos 70% do valor em um
prazo de amortização de até 30 anos. Ainda assim, houve baixa procura desses
produtos, que reformularam taxas e prazos.

No contexto da pessoa física, surgem movimentações como a da Techome, que

ajuda o dono do lote a financiar e construir a sua casa. Com a Techome, o com-
prador não se preocupa com burocracia, projeto, gestão de obras, recolhimento
de impostos e todos os entraves que uma construção comum costuma gerar.
O cliente escolhe um projeto dentro de um portfólio e realiza o financiamento
diretamente com a empresa e, após as aprovações nos órgãos competentes, a
casa é entregue em até 90 dias, desenvolvida em parceria com a Tecverde. Desse
modo, a Techome é vista pelo loteador como uma alternativa para completar a
sua atuação ao longo da jornada do cliente.

FINANCIAMENTO DO LOTE + CONSTRUÇÃO

DE CASA PARA CLIENTES QUE JÁ
ADQUIRIRAM O LOTE
1 Casas financiadas para clientes que já adquiriram o lote sem
burocracia, tanto no financiamento como na obtenção das
licenças da obra. Nossa tecnologia de construção rápida
acelera a ocupação do loteamento e garante a liquidez para o
loterador como a quitação antecipada do terreno.

CONSTRUÇÃO IMEDIATA PARA VENDA E/OU

LOCAÇÃO
2 Ocupamos parte do estoque de lotes com casas prontas,
aumentando o leque de produtos do loteador, que passa a ter,
além de lotes, também casas prontas para locação ou venda.

FONTE: TECHOME

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 REAL ESTATE FINTECH

Hoje, o loteador terceiriza o serviço de financiamento e construção da casa para

outros agentes (bancários ou empreiteiras), que acabam ficando responsáveis
por garantir a satisfação desse cliente em um dos momentos mais críticos da
experiência dele com o empreendimento.

Nesse âmbito, é perceptível que as loteadoras estão carentes de produtos

financeiros, tendo que recorrer a financiamento próprio ou a um crédito caro
e de difícil acesso. Além disso, no Brasil são aprovados anualmente cerca de
148 mil lotes, o que implica em um VGV potencial de aproximadamente R$ 19
bilhões. Isso reforça a ideia de que se trata de um mercado enorme e carente
de funding.

Sendo assim, espera-se que, naturalmente, mais startups se proponham a criar

soluções que facilitem o acesso ao crédito para o loteador e para o comprador,
combinando tecnologia e expertise financeira à inteligência imobiliária desse
tipo de negócio.

16
 REAL ESTATE FINTECH

Construção

17
 REAL ESTATE FINTECH

Construção
A cadeia da construção é marcada por uma
alta concentração de produtos financeiros
nas mãos de poucas instituições, que uti-
lizam recursos da poupança ou do FGTS
para concessão de crédito. O volume mais
significativo desses recursos encontra-se
na etapa após o início da obra, devido ao
maior risco de execução existente. Desse
modo, empresas da construção civil que
não contam com um nível de governança
tão profissionalizado ou escala têm mais
dificuldade em acessar esses recursos.
Para efeito de análise, mais da metade das
empresas da construção civil é de pequeno
porte e possui até 4 funcionários, segundo
levantamento da CBIC. Essa conjuntura
gera disparidades entre as empresas do
setor, sendo um processo complexo, des-
de a análise de risco até o pagamento das
tranches de crédito.

FUNDING PARA CONSTRUÇÃO

REPASSE OU SECURITIZAÇÃO
R$

QUEDA DO LUCRO
DEVIDO AO AUXÍLIO
FINANCEIRO NA
PRODUÇÃO

TEMPO

FINANCIAMENTO À PRODUÇÃO
ExPm (EXPOSIÇÃO
MÁXIMA DE CAIXA)

PAGAMENTO
DAS PRESTAÇÕES
12 A 24 MESES 6 MESES CONSTRUÇÃO (EX. 36 MESES) (EX. 6 MESES)

C.T. L. Io. CH. FIM

(COMPRA DO (LANÇAMENTO) (INÍCIO DA (CHAVES)
TERRENO) OBRA)

ESCASSEZ DE FUNDING ENTRE FINANCIAMENTO DA CONSTRUÇÃO

A COMPRA DO TERRENO E NÃO ATENDE A TODOS
LANÇAMENTO DAS UNIDADES

FONTE: ELABORADO POR TERRACOTTA VENTURES

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 REAL ESTATE FINTECH

FUNDING VIA POUPANÇA E FGTS

Historicamente, a construção civil no Brasil foi majoritariamente financiada
com recursos advindos do SBPE (Caderneta de Poupança + FGTS) e do FGTS,
sendo o crédito advindo exclusivamente do FGTS mais ligado a programas
habitacionais e de baixa renda. As duas possibilidades apresentam juros mais
baixos ao incorporador ante operações estruturadas no mercado de capitais.

SBPE NA CONSTRUÇÃO CIVIL

40000 250000

35000
200000
30000

25000 150000

20000

15000 100000

10000
50000
5000

0 0
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

VALOR DE FINANCIAMENTO DAS CONSTRUÇÕES VIA POUPANÇA (R$ MILHÕES)

UNIDADES CONSTRUÍDAS SOB FINANCIAMENTO VIA POUPANÇA

FONTE: ELABORADO POR TERRACOTTA VENTURES

VALOR DO EMPRÉSTIMO (R$) ADVINDO DO

FGTS PARA OBRAS HABITACIONAIS

20.000.000.000

18.000.000.000

16.000.000.000

14.000.000.000

12.000.000.000

10.000.000.000

8.000.000.000

6.000.000.000

4.000.000.000

2.000.000.000

0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

VALOR DO EMPRÉSTIMO (R$

FONTE: ELABORADO POR TERRACOTTA VENTURES

19
 REAL ESTATE FINTECH

Dentre as modalidades de financiamento, destacam-se o Plano Empresário da

Construção Civil (PEC) e o Plano Associativo, oferecido pela Caixa Econômica
Federal e pelo Banco do Brasil. Por oferecerem juros mais baixos e acesso à
poupança ou ao FGTS, as grandes instituições financeiras recebem diversas
solicitações de crédito (representando montante relevante ao caixa) e pouco se
movimentam para inovar no produto ou oferecê-lo a construções de maior risco.

FUNDING VIA MERCADO DE CAPITAIS

O mercado de capitais surge como uma
alternativa para empresas que buscam fi-
nanciamento para execução de obras que
não se encaixam nos trâmites expressos
no SBPE e FGTS, tendo um custo de capi-
tal maior por parte do tomador. Dentre as
principais alternativas no mercado, des-
tacam-se os Certificados de Recebíveis
Imobiliários (CRI) e as Letras de Crédito
Imobiliário (LCI).
Divididos em Pulverizados e Corporativos,
os CRIs são direitos creditórios provenientes
das vendas a prazo securitizados, sendo
considerados títulos de renda fixa.
Nos Pulverizados, o risco está atrelado a
uma carteira de crédito de diversos deve-
dores, podendo ser lastro ou garantia de
operações, contratos de compra e venda de
unidades residenciais ou de loteamento, e
até fluxos de aluguel de pontos comerciais.
Já nos Corporativos, a operação é embasada
no balanço da companhia e não no fluxo fu-
turo de recebíveis do projeto de construção,
portanto, exige auditorias das empresas.
As emissões de CRIs têm se elevado ao
longo dos anos, aproveitando deficiências
do Sistema Financeiro Habitacional (SFH)
e o déficit habitacional do país.

VALOR FINANCEIRO E NÚMERO DE NEGÓCIOS EM CRIs

R$ 80.000.000.000.00 100000

84119 85139

R$ 60.000.000.000.00 75000

51238

R$ 40.000.000.000.00 50000

26863

R$ 20.000.000.000.00 25000

9810
4735 6219
3106 3561 3304
2 28 43 34 85 132 49 41 127 1351 992

R$ 0.00 0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

VALOR FINANCEIRO NÚMERO DE NEGÓCIOS

FONTE: B3

20
 REAL ESTATE FINTECH

Já as LCIs derivam do capital emprestado aos bancos para ser usado em financia-
mento, construção ou reforma, estando divididas em três tipos: prefixadas, cuja
rentabilidade é estabelecida antes do investimento e sem indexador atrelado;
pós-fixadas, que estão atreladas a algum indexador e têm sua rentabilidade
conhecida apenas ao final do investimento; e híbridas, que possuem uma taxa
preestabelecida acrescida da variação de algum indexador, por exemplo IPCA+4%.

Tanto o CRI quanto o LCI são alternativas de financiamento com juros atrelados
mais altos, portanto, não são a primeira escolha de um construtor, principalmen-
te aqueles de menor porte, e muitos não têm acesso a essas modalidades, em
decorrência dos custos envolvidos no processo de securitização e nas despesas
financeiras em torno da operação. Embora a grande vantagem da securitização
seja o retorno de caixa em um prazo menor, ao lidar com o mercado de capitais
os custos de operação e patamares de risco atrelados não são acessíveis a
grande parte das obras.

CROWDFUNDING E TOKENIZAÇÃO
O crowdfunding torna-se uma alternativa
para que construtoras e incorporadoras
tenham mais acesso às fontes de financia-
mento, democratizando o acesso ao crédito
e viabilizando a entrada de startups, que
não utilizam capital intensivo para a ativida-
de. Por meio do crowdfunding, investidores
podem realizar aportes a partir de R$ 1 mil
em negócios em fase de construção e são
remunerados à medida que as unidades vão
sendo vendidas. Contudo, esse investimen-
to carrega o risco associado à capacidade de
execução da obra e de venda das unidades,
exigindo um retorno superior por parte dos
investidores, com projetos remunerando
até 22% ao ano em plataformas brasileiras.
Nos EUA, o crowdfunding imobiliário já é
uma modalidade de financiamento melhor
difundida em relação ao Brasil. À medida
que o setor nacional movimentou, aproxima-
damente, R$ 140 milhões em 2019, o número
nos EUA, em 2018, foi de US$ 13,1 bilhões,
sendo possível ingressar no mercado com
ticket a partir de US$ 100. Esse mercado
global foi estimado em US$ 120,4 bilhões,
em 2019, e deve crescer a um CAGR de
33,4% até 2028, sendo influenciado por
taxas de juros globais menores e maior
liquidez, o que faz com que investidores
busquem alternativas de investimento de
maior risco em troca de uma rentabilida-
de superior. No cenário global, a Fundrise
se destaca com um dos principais players,
tendo movimentado US$ 4,9 bilhões em
investimentos desde sua criação. Isso in-
dica que o mercado brasileiro ainda tem
bastante espaço para crescer, à medida em
que a Urbe.Me, principal startup brasileira
de financiamento coletivo, movimentou R$
71 milhões desde sua criação, sendo es-
perado que esse número aumente com a
manutenção da taxa Selic em patamares
historicamente inferiores.

21
 REAL ESTATE FINTECH

Outro exemplo é a Bloxs, empresa que es-

trutura operações para investidores mais
qualificados, que tem desenvolvido ope-
rações de crowdfunding para a Yuca, no
ramo de Real Estate as a Service (REaaS).
Essa parceria entre as empresas já está
na quarta captação e rendeu quase R$ 5
milhões, contando as três captações ante-
riores, com rentabilidade esperada na faixa
de 10% a 22%.

FONTE: BLOXS

No entanto, o modelo de crowdfunding enfrenta desafios, como o limite para

captação de R$ 5 milhões regulado por lei, o que limita o escopo dos tipos
de projetos distribuídos nas plataformas e, por conseguinte, pressiona o fa-
turamento das fintechs dessa vertical, uma vez que, na maioria dos casos, o
modelo de monetização está atrelado a um fee incidido sobre o montante da
oferta pago pelas construtoras. Essas startups ainda requerem um time com
capacidade de escolher projetos de qualidade, isto é, que conseguirão execu-
tar as vendas com agilidade para remunerar seus cotistas. Logo, percebe-se
que o principal desafio enfrentado por essas empresas é conseguir balancear
uma oferta robusta e realizar uma curadoria de projetos com maior chance de
sucesso para gerar maior faturamento e manter clientes satisfeitos com seus
investimentos. A Urbe.Me, por exemplo, aprova apenas 5% dos projetos que
são apresentados na sua plataforma.

FONTE: URBE.ME
22
 REAL ESTATE FINTECH

Dentre as tendências no âmbito do crowd- transacioná-lo em até 15 minutos, evitando

funding surge a tokenização. Com o avanço
do blockchain entende-se que há espa-
ço para essa tecnologia facilitar e agilizar
processos dentro do Real Estate, porém a
ICVM 588 não cobre essas transações e
ainda há desconhecimento por parte da
população com blockchain, o que limita
uma maior adesão. No Brasil já existem
empresas atuando nessa vertical, como é
o caso da Netspaces, que realiza a tokeni-
zação de ativos imobiliários ao emitir uma
escritura digital via QR Code. A partir da
tecnologia, o detentor do token consegue
a burocracia do processo cartorial e abrindo
espaço para outras aplicações, como a com-
pra de uma fração do imóvel (i.e. o token)
e a quitação do restante do valor através
do pagamento de aluguel. No cenário in-
ternacional, destaca-se o fundo RedSwan,
que, diferentemente da Netspaces, possui
um apelo mais voltado para a tokenização
como uma modalidade de investimento,
tendo tokenizado, em um ano, 8% do que
os FIIs brasileiros transacionaram em 2019,
abrindo espaço para novos modelos de
financiamento do processo construtivo.

AREAS WHERE BLOCKCHAIN CLOUD HAVE A SIGNIFICANT ROLE IN

COMMERCIAL REAL ESTATE

4-5 VERY LIKELY 1-3 LESS LIKELY

FONTE: ALTUS GROUP (2019): THE INNOVATION OPPORTUNITY IN COMMERCIAL REAL ESTATE: A SHIFT IN PROPTECH ADAPTION
AND INVESTMENT, CRE INNOVATION REPORT.

GESTÃO DE RECEBÍVEIS
Nas situações anteriores, o risco é inerente à confiança e rentabilidade dos
recebíveis em questão. Dentre os principais fatores que comungam para elevar
os níveis de risco está a baixa governança em empresas da construção civil,
já que, fora grandes empresas, percebe-se no setor baixa transparência. O
Brasil possui cerca de 45 mil empresas de construção com 5 a 29 funcionários,
representando 23% do valor total de incorporações do país e cujos meios de
gestão não são os mais adequados para trazer plena confiança a seus recebí-
veis. Dessa forma, quase ¼ das incorporações brasileiras podem ter o nível de
governança realçado.

Nesse sentido, a B3 desenvolveu o Block, uma plataforma imobiliária de gestão

de recebíveis que monitora os níveis de garantia das operações de financia-
mento de empreendimentos e transfere o risco referente à empresa para o risco
de execução da obra. Assim, as empresas elevam sua transparência e nível de
governança, facilitando o acesso ao mercado de capitais ou diminuindo atritos
para um financiamento via poupança ou FGTS.
23
 REAL ESTATE FINTECH

PLATAFORMA IMOBILIÁRIA - GESTÃO DE RECEBÍVEIS

É interessante observar como esses modelos de funding mais tradicionais im-

pactam no caixa dos construtores e que cada modalidade oferece vantagens e
desvantagens. Apesar de mais baratos, a poupança e o FGTS são repassados
em tranches ao longo do período. Já a securitização no mercado de capitais
oferece um montante em menor período.

As diferentes opções de financiamento se refletem da seguinte forma:

REPASSE OU SECURITIZAÇÃO
R$

QUEDA DO LUCRO
DEVIDO AO AUXÍLIO
FINANCEIRO NA
PRODUÇÃO

TEMPO

FINANCIAMENTO À PRODUÇÃO
ExPm (EXPOSIÇÃO
MÁXIMA DE CAIXA)

PAGAMENTO
DAS PRESTAÇÕES
12 A 24 MESES 6 MESES CONSTRUÇÃO (EX. 36 MESES) (EX. 6 MESES)

C.T. L. Io. CH. FIM

(COMPRA DO (LANÇAMENTO) (INÍCIO DA (CHAVES)
TERRENO) OBRA)

24
 REAL ESTATE FINTECH

Aquisição

25

Aquisição
COMPRA E VENDA
FINANCIAMENTO PARA AQUISIÇÃO DE PRIMEIRO IMÓVEL
Historicamente, quem contempla a compra
de seu primeiro imóvel dispõe de financia-
mento imobiliário por meio de recursos da
Poupança e do FGTS ou através da compra
de cotas de consórcios. Buscando esta-
belecer regras para proteger o mercado
financeiro e o consumidor foram criados
dois sistemas de financiamento no Brasil: o
Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o
Sistema Financeiro Imobiliário (SFI).
O SFH foi desenvolvido para ajudar as
classes de menor renda a obter moradia
própria, embora hoje contemple pessoas
de diferentes faixas de renda. Dentro desse
sistema estão incluídas negociações atra-
vés de recursos do Sistema Brasileiro de
Poupança e Empréstimo (SBPE) e do Fundo
Garantidor do Tempo de Serviço (FGTS),
além de envolver o programa Minha Casa
Minha Vida. O objetivo dessa linha de fi-
nanciamento é prover empréstimos a um
custo de capital menor, de modo a estimular
a demanda por financiamento imobiliário e
reduzir o déficit habitacional.
O SBPE é uma linha de crédito destinada à
compra de imóveis ou terrenos e é oferta-
do por diferentes instituições financeiras,
públicas ou privadas. Essa fonte se torna
atraente pelas taxas indexadas, estrutural-
mente mais baixas que demais modalidades
de crédito, e pela resolução do Banco Cen-
tral N° 4.676, que estabelece um mínimo
de 65% dos recursos do SBPE destinados
ao financiamento imobiliário por parte das
instituições financeiras. Por meio do SFH
é possível financiar até 80% do valor do
imóvel e utilizar os recursos do FGTS como
entrada ou para amortizar o saldo devedor.
REAL ESTATE FINTECH
O SFI, por sua vez, engloba todos os finan-
ciamentos que não estão no SFH. Caso as
condições em que se está captando recur-
sos não vá de encontro com os covenants
estabelecidos pelo SFH, a modalidade de
financiamento se enquadra como SFI. Esse
sistema atende aos investidores que com-
pram imóveis para revendê-los, obtendo
lucro, além de regular o processo de compra
e venda de imóveis de luxo.
No caso do SFI, os recursos que possibi-
litam o financiamento de imóveis vêm de
investidores do setor imobiliário, como
bancos e financeiras, e, frequentemente,
é financiado por fundos de renda fixa. As
taxas dos financiamentos dos SFI não são
fixadas e não possuem teto, diferentemente
do SFH, permitindo com que as instituições
financeiras tenham liberdade para negociar
taxas a condições de mercado. A opção por
aderir a um ou outro sistema depende do
perfil de quem deseja tomar o empréstimo.
É possível ter acesso a uma linha de crédito
mais barata e com mais entraves ou ter um
crédito mais flexível, mas com condições
mais caras de pagamento.
O financiamento imobiliário sempre se mos-
trou uma opção que dispunha de parcelas
menores e, consequentemente, com período
de amortização mais extenso, favorecendo
seu uso. Contudo, essa modalidade acaba
deixando de lado os 30 milhões de infor-
mais e autônomos que não contam com
comprovação de renda necessária para ter
um crédito aprovado.
26
 REAL ESTATE FINTECH

Além disso, a ampla oferta de crédito imo-
biliário faz com que a pessoa tenha que
realizar uma busca incessante atrás da que
melhor caiba no seu bolso. Esse processo
leva tempo e, ao encontrar a opção mais
adequada, ainda é preciso aguardar um
prazo médio de 40 dias até que tenha o
dinheiro em mãos. Ao mesmo tempo, o li-
mite de 80% do valor do imóvel imposto
pelo SFH acaba sendo um problema para a
população brasileira, que não possui cultura
de poupança e educação financeira.
Foi de olho nas dificuldades envolvendo
esse processo que algumas inovações vêm
surgindo, como marketplaces de crédito
imobiliário, plataformas que agilizam a con-
cessão de crédito pelo lado dos credores,
fintechs com funding próprio, bridge loans
imobiliários e modelos de rent-to-own.
A Credihome atua nessa vertical promo-
vendo uma plataforma em que o usuário é
capaz de ter cotações de empréstimos com
diferentes instituições financeiras a partir
da inserção de dados referentes ao valor
do imóvel e renda mensal. Recentemente, a
companhia deu o primeiro passo em busca
da aceleração da esteira de crédito, ao se
tornar uma Sociedade de Crédito Direto
(SCD), reduzindo tempo e custos atrelados
a uma operação de originação de crédito
para demais instituições financeiras.

12.0
11.65%
11.0

11.0
10.86%

10.0 10.40%

10.0 10.00%

9.65% 9.64%
9.0 9.49%
9.30%
9.10%
9.0 9.00% 9.00%
8.77%
8.0 8.50% 8.49%
8.29%
8.10% 8.10%
8.0 7.99% 7.99% 7.95%

7.0 7.50%
7.30%

7.0 7.00% 6.99%

6.75% 6.70%
6.0
6.25%
6.0
0
15

17

17
15

19
8

18

19
8

20

20
01
01

01
01

02
20

20
20

20

20
20
20

20
20

20
/2
/2

/2
/2

/2
1/

1/
1/

6/

1/
5/
4/

1/
5/

4/
/5
15

15
25

14
4/

7/
1/

8/
1/

5/

6/

7/

11/
3/
1/

7/

10
4/

9/

ITAÚ SANTANDER CAIXA BB BRADESCO

27
 REAL ESTATE FINTECH

Outro exemplo é a startup Better, que recentemente recebeu US$ 500 mi-
lhões em um aporte realizado pelo Softbank. Ela atua na concessão de crédito
imobiliário com recursos próprios e é capaz de se manter competitiva frente a
grandes players do mercado, trazendo mais acessibilidade ao processo. Fora do
Brasil, há alternativas como as da Proportunity e da Divvy Homes. Na primei-
ra, o comprador realiza um pagamento de 5% do valor do imóvel, enquanto a
empresa cede 15% do valor em forma de equity para a pessoa ter acesso a um
crédito mais barato com uma instituição financeira. Já a Divvy Homes explora o
modelo de rent-to-own: a companhia compra o imóvel e o aluga para o usuário,
que se capitaliza por meio da aplicação em um fundo de reserva e adquire o
imóvel ao fim do contrato.

CONSÓRCIOS HABITACIONAIS
Os consórcios são alternativas ao financiamento habitacional para quem busca
comprar um imóvel, mas sem necessidade imediata em usufruí-lo. O modelo, já
tradicional no país, é oferecido por instituições financeiras diversas, em dife-
rentes focos (imóvel, automóveis, eletrodomésticos, etc).

COTAS CONTEMPLADAS - IMÓVEIS

MIL UNID.
90

80

70

60

50

40

30

20

10

0
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

FONTE: BANCO CENTRAL DO BRASIL

De modo simplificado, a estrutura de um consórcio opera ao contrário do

financiamento. No crédito mais comum, primeiro recebe-se o montante e pos-
teriormente são pagas as parcelas. Aqui, após o pagamento das parcelas há a
contemplação, quando o indivíduo tem a liberdade de escolher o imóvel que
desejar, seja ele construído, na planta, terreno e até construção ou reforma.
No consórcio também não há uma taxa de juros embutida, já que o grupo se
autofinancia, somente uma taxa de administração, que girou em cerca de 18,5%
ao ano, em 2019.

28
 REAL ESTATE FINTECH

SISTEMA DE CONSÓRCIOS
CONSÓRCIO DE IMÓVEIS: UTILIZAÇÕES DOS CRÉDITOS - PESQUISA EM MAIO 2020

52,3% IMÓVEIS RESIDENCIAIS URBANOS

6,2% CRÉDITOS EM DINHEIRO

(CIRCULARES BACEN 3421 E 4009)

11% AQUISIÇÕES DE TERRENOS

26,3% IMÓVEIS EM CONSTRUÇÃO E/OU NA

PLANTA, E GRANDES REFORMAS

3,4% IMÓVEIS COMERCIAIS

0,8% IMÓVEIS DE VERANEIO

FONTE: ABAC

Segundo a Associação Brasileira de Admi- alto índice de desemprego e à necessidade

nistradores de Consórcios (ABAC), o Brasil
fechou 2020 com 1,04 milhão de cotistas
em grupos imobiliários, aumento de 14% no
acumulado. Acerca do montante contem-
plado, foram R$ 13,53 bilhões em crédito,
representando aumento de 73,5% ante 2019.
Já o valor médio das cotas ficou em R$ 177,18
mil, aumento de 17,5% em comparação ao
ano anterior.
A desvalorização do real e o aumento das
commodities essenciais para a construção
civil levou a um acréscimo expressivo no
custo do setor, o que deve refletir no au-
mento do custo dos consórcios. Somado ao
de ajustes nas taxas cobradas pelas admi-
nistradoras, a tendência de inadimplência
nos consórcios também deve crescer e pode
haver receio em optar por essa modalidade.
Algumas startups já buscam solucionar os
problemas envolvidos nas taxas elevadas,
riscos ligados à inadimplência e à perda do
prêmio. É o caso da UP Consórcios, que
permite a participação em consórcios sem
taxas de administração, e a Maná Capital,
que oferece infraestrutura capaz de servir
como um mercado secundário de cotas de
consórcio, em que cotas ativas e desativa-
das podem ser transacionadas.

IBUYERS
A atuação direta sobre o momento de compra e venda do imóvel faz com que os
IBuyers (Instant Buyers) façam parte da definição de Real Estate Fintechs. Por
contarem com algoritmos de pricing do imóvel, esses players são capazes de
realizar uma leitura mais assertiva do valor do imóvel, retirando a subjetividade
do processo de compra e venda e dando menos vazão à precificação especula-
tiva. Ademais, esses players aumentam a liquidez do mercado imobiliário como
um todo, ao atuarem sobre a ponta compradora e vendedora.

29
 REAL ESTATE FINTECH

Essa tendência se baseia na compra de imóveis a preços abaixo do mercado

e na sua venda futura, rentabilizando em cima da valorização e/ou de uma
reforma no imóvel. O modelo faz muito sucesso nos EUA e na Europa, com
players como Zillow, Opendoor e Casavo, sendo a última responsável por
captação de € 200 milhões em março de 2021.

A necessidade de alto investimento para operar como IBuyer torna o business

concentrado na mão de poucas empresas. Apesar do crescimento desde 2015,
ainda representam uma parcela pouco expressiva sobre o total de venda de
imóveis nos EUA. Para efeito de análise, o mercado de Phoenix, que concentra
a maior atividade dessa vertical, representou apenas 2,1% dos compradores
no último trimestre de 2020, sendo a Opendoor responsável por metade
dessas transações.

Após um período de crescimento, em 2019 a atividade de IBuyers nos EUA

começou a desacelerar, agravada ainda mais pela pandemia, fazendo com
que o mercado atingisse níveis de 2016 no segundo trimestre. Contudo, as
atividades vêm se recuperando com rapidez, sendo possível vislumbrar que
o excesso de liquidez no mercado atual possa ser um catalisador para sus-
tentar um crescimento nos próximos meses. Apesar dos impactos que teve o
segmento, o apetite por esse tipo de investimento se manteve, à medida em
que uma parcela significativa do portfólio dos principais fundos de Venture
Capital é composta por teses de IBuyers, de modo que os investimentos nessas
empresas somaram mais de US$1,6 bilhão em 2020.

IBUYER MARKET SHARE CONTINUES SLOW RECOVERY

QUATERLY SHARE OF U.S. HOMES PURCHASED BY IBUYERS IN SELECT METROS

NOTE: CHAT INCLUDES TOP FIVE MARKETS BY IBUYER MARKET SHARE

FONTE: REDFIN ANALYSIS OF MLS LISTINGS AND PUBLIC RECORDS

30

IBUYER HOME PURCHASES DROP 48% YoY IN THE FOURTH QUARTER
NUMBER OF HOMES PURCHASED BY IBUYING COMPANIES
FONTE: REDFIN ANALYSIS OF MLS LISTINGS AND PUBLIC RECORDS
No Brasil, essa tese foi conduzida por em-
presas como Loft, Grupo Zap e Keycash,
embora o mercado nacional não possua
outros grandes players de relevância ou uma
grande empresa que opere somente nesse
modelo. A Keycash está migrando para uma
atuação mais focada em crédito imobiliário e
a Loft, ainda que pioneira, incorporou mais
serviços à sua carteira, indicando que as
empresas estão enxergando oportunidades
de sinergia em outros campos, aumentando
ainda mais seus campos de atuação.
Para a aquisição de imóveis nesse modelo de
negócio se faz necessário um investimento
inicial alto, além de todo gerenciamento,
documentação, anúncios e reformas dessas
propriedades, quando necessário. Essas
atividades necessitam de maturidade tec-
nológica para serem desempenhadas em
escala e, no Brasil, a ausência de dados
para alimentar os modelos analíticos tornam
mais difícil a sustentação da operação. Por
REAL ESTATE FINTECH
fim, ao trabalhar as vendas dos imóveis, o
modelo depende da liquidez que o ativo
vai ter no mercado. Assim, o investimento
inicial não tem prazo definido para retornar
ao caixa da empresa, nem se pode assumir
uma rentabilidade exata.
As empresas tentam contornar esses en-
traves utilizando de análises preditivas e
modelos que garantam maior segurança
nas expectativas das transações, porém
são artifícios ainda difíceis de serem exe-
cutados, dada a falta de disponibilidade de
dados no mercado brasileiro e do custo que
a estrutura carrega. No entanto, um ponto
difere o mercado nacional do americano: nos
EUA, uma parcela significativa dos imóveis
pertence a empresas que os alugam pos-
teriormente. No cenário de crise e pande-
mia, muitas colocaram os imóveis à venda,
derrubando os preços de mercado. Já no
Brasil, a maioria dos imóveis está nas mãos
de pessoas físicas que optam por manter
31
 REAL ESTATE FINTECH

seus bens, não afetando drasticamente os
preços. Essa diferença foi um dos pontos
que motivou a Loft a ter mantido a compra
de imóveis durante a pandemia.
No Brasil, enxerga-se também a possibi-
lidade de parcerias entre IBuyers e incor-
poradoras, permitindo que um proprietário
se mude para um imóvel da incorporadora,
enquanto a empresa fica encarregada de
vender seu imóvel anterior. Essa dinâmica
poderia encurtar o ciclo de compra de um
imóvel, agregando dinamicidade ao merca-
do. Além disso, estimando-se que cerca de
50% dos financiamentos imobiliários sejam
deferidos, a forma como esse modelo facilita
as transações (ao fornecer capital em con-
trapartida de taxa e do imóvel atual) pode
destravar imóveis que hoje estão parados
no mercado por falta de acesso a crédito
pelos interessados em comprá-los.
A Rooftop é um modelo um pouco dife-
rente de IBuyer que trabalha com imóveis
estressados, de ainda menos liquidez. A
companhia conta com um algoritmo capaz
de identificar imóveis passíveis de irem a
leilão por complicações judiciais, realiza a
compra dos mesmos, resolve todas questões
legais e então os revende, ganhando com
a valorização.

BANCARIZAÇÃO DE CORRETORES IMOBILIÁRIOS

Último ator presente no processo de venda do imóvel, o corretor imobiliário é
diretamente afetado pela baixa liquidez do processo. Como sua comissão é
atrelada ao sucesso da operação, é essencial que ele tenha mecanismos à dis-
posição para acessar produtos financeiros. No entanto, por não disporem de
um fluxo financeiro constante ou comprovação de renda, não conseguem ter
acesso a cartões de crédito e demais facilidades do sistema financeiro.

Foi de olho nisso que a Beemob se juntou ao Next para promover serviços
financeiros aos corretores da sua plataforma. À medida que eles intermediam
operações de compra e venda dentro da plataforma é possível ter uma leitura
mais apurada de sua situação financeira, facilitando a geração de um score que
dá direito a cartões de crédito. É esperado que soluções como essa promovam
maior inclusão de pessoas que estavam distantes de soluções financeiras. Ao
ter maior conhecimento sobre as especificidades do seu cliente, a empresa é
capaz de trazer produtos com maior grau de personalização, que antes ficavam
limitadas às análises dos bancos.

ALUGUÉIS
Uma das práticas mais tradicionais no mercado imobiliário nacional, estima-se
que mais de 13 milhões de imóveis estão sob o regime de aluguel, representando
cerca de 17% do total de moradias no país. Muitos brasileiros possuem imóveis
para locação como forma de investimento, embora a penetração ainda seja
baixa quando comparada aos EUA, 17% e 35,9%, respectivamente. Isso pode
ser explicado pelo fato do sonho da casa própria ainda ser uma realidade para o
brasileiro. É possível que esse panorama venha a mudar no futuro, com base em
pesquisa conduzida em 2019 ter revelado que apesar de 80% das pessoas com
idade entre 25 e 39 anos preferir alugar a adquirir um imóvel, 22% desses afirma
não descartar a possibilidade de comprar um imóvel em idade mais avançada.
32

GARANTIAS LOCATÍCIAS
Recorrer a um fiador, cuja função é ser um
respaldo para pagamento do aluguel em
caso de inadimplência, é a prática mais
comum entre as formas de garantia loca-
tícia. Segundo dados de fevereiro de 2021
do Sindicato da Habitação de São Paulo
(Secovi-SP), 45,5% dos imóveis alugados
na cidade contavam com fiador. A moda-
lidade tem exigências: é necessário que o
fiador tenha um imóvel em seu nome (caso
seja necessário penhorar algum bem para
cobrir despesas do inquilino), não possua
pendências de crédito e tenha renda mensal
equivalente a três ou quatro vezes o valor
do aluguel, mais encargos de locação. Al-
gumas imobiliárias ainda solicitam que o
imóvel do fiador seja na mesma cidade em
que o imóvel a ser alugado.
Já o depósito caução funciona como uma
entrada, um valor pago pelo locatário ao
locador no momento em que o processo
de locação é formalizado, sendo corres-
pondente até três vezes o valor do aluguel.
Por mais que o objetivo do depósito caução
seja diminuir o risco do proprietário, a opção
torna a vida financeira do locatário mais difí-
cil, fazendo com que este tenha dificuldade
de arcar com seus custos de curto prazo.
No entanto, esta se mostra a opção menos
burocrática e ágil para locadores, e prática
para locatários que vêm de outra cidade e
não contam com fiador.
A possibilidade do locatário em contratar o
seguro fiança locatícia, uma garantia para
dar segurança ao proprietário, substitui a
ANTECIPAÇÃO DE ALUGUÉIS
Quase 60% dos locatários se concentram em uma faixa de renda considerada
pertencente à classe média (de R$ 5,7 mil a R$ 23,8 mil por mês), o que repre-
senta maioria dos que recebem aluguel. Entretanto, é observado o crescimento
do endividamento dessa parcela da população, chegando a 27% dos lares.
REAL ESTATE FINTECH
necessidade do fiador ou do depósito cau-
ção. Nessa modalidade, o inquilino contrata
o seguro e o proprietário se torna o segura-
do, sendo ele quem recebe as indenizações
correspondentes às apólices. A opção traz
benefícios para as duas partes. O locatário
evita o constrangimento de precisar que o
fiador arque com seus custos em caso de
inadimplência e a não necessidade de pagar
um caução lhe garante mais alívio financeiro.
Já o proprietário tem maior segurança, uma
vez que o processo é tratado diretamente
com a seguradora e com menos burocracia,
tornando o processo de aluguel mais rápido
e evitando que o imóvel fique muito tempo
sem gerar renda.
Acreditamos que o futuro das relações
locatícias deva ser conduzido de modo a
tornar a vida do locatário mais prática e
menos burocrática. É possível vislumbrar
que incorporadoras e imobiliárias devam
estimular locações nessas condições, uma
vez que um inquilino com uma boa experi-
ência pode vir a se tornar um proprietário
de imóveis no futuro.
No Brasil já existem startups que eliminam
a necessidade de alguma dessas três moda-
lidades. É o caso da Rede ConfiaX, startup
da Rede Vistorias. A empresa tem operado
na esteira locatícia oferecendo diversos
produtos financeiros e imobiliários, dentre
eles o Seguro Fiança Locatícia, no qual,
em instantes, o cliente é aprovado e pode
dispensar o fiador.
33

DISTRIBUIÇÃO DE FAMÍLIAS, POR RENDA, QUE PAGAM E RECEBEM ALUGUEL
RESIDENCIAL NO BRASIL
TODAS
SÓ AS QUE
PAGAM
SÓ AS QUE
RECEBEM
0% 20 40
ATÉ 2 SALÁRIOS MÍNIMOS*
MAIS DE 6 ATÉ 10 MAIS DE 10 ATÉ 15
*SALÁRIO MÍNIMO DE R$ 954
FONTE: FIRPO (2020) COM BASE NA PESQUISA DE ORÇAMENTOS FAMILIARES DE 2018
Esse cenário, acrescido de fatores como
desemprego e a recessão a partir de 2014,
foram propícios para que empresas enten-
dessem a importância de antecipar o fluxo
de recebíveis do imóvel, ao passo em que
traz rentabilidade e baixo risco.
A antecipação de aluguéis funciona em
algumas etapas. O locatário do imóvel, pes-
soa física ou jurídica, se cadastra em uma
plataforma de antecipação e seus dados
(localização do imóvel, valores de aluguel,
renda, etc.) possibilitam que a empresa
cedente de crédito analise o risco, o quanto
poderá ser antecipado e a que taxa. A partir
do cadastro efetuado, o locatário passa a
receber o valor acertado com a empresa.
Como um serviço de crédito, essas empre-
sas podem originar crédito, estando rela-
cionadas a instituições financeiras ou elas
mesmas podem ser cedentes, com dinheiro
advindo de equity, caixa da operação ou
via FIDC.
Por envolver crédito diretamente ao alu-
guel, essa operação é influenciada por
fatores como o IGP-M e a Taxa Selic. No
REAL ESTATE FINTECH
TODAS
SÓ AS QUE
PAGAM
SÓ AS QUE
RECEBEM
60 80 100
MAIS DE 2 ATÉ 3 MAIS DE 3 ATÉ 6
MAIS DE 15 ATÉ 25 MAIS DE 25
ano de 2020 viu-se um forte aumento no
IGP-M, dessa forma a previsão de reajuste
dos aluguéis deve ser acertada na taxa
cobrada pela antecipação. Quanto à Selic,
por ser balizadora de diversos modelos de
crédito, pode influenciar a competitividade
da antecipação de aluguéis. Hoje, um em-
préstimo médio do brasileiro gira em torno
de 6,08% ao mês, enquanto plataformas
como o Quinto Andar e Recebe oferecem
antecipação a uma taxa de 5% e 6%, res-
pectivamente, demonstrando ser um crédito
mais barato. Tal cenário pode ser alterado
em caso de baixíssimas taxas de juros, no
entanto a perspectiva é de que o crédito
via antecipação seja mais barato do que um
empréstimo comum, porém menos barato
do que o Home Equity, girando em torno
de 0,8% ao mês.
O processo ágil e seguro se mostra vanta-
joso se comparado ao empréstimo comum,
além de gerar caixa instantâneo ao pro-
prietário. No entanto, o proprietário com-
promete a rentabilidade do aluguel e, em
caso de quebra de contrato, muitas vezes a
empresa arca com o prejuízo da operação.
34
 REAL ESTATE FINTECH

Além do Home Equity e de crédito pessoal, há outros modelos olhando para os

proprietários de imóveis em locação. Empresas como a Rentify (UK), por meio
de análises sobre vacância, risco, rentabilidade e outros fatores, fazem uma
oferta pelo aluguel anual de um imóvel ao proprietário, garantido a segurança
do aluguel do ano inteiro. A Rentify, então, subloca o imóvel, lucrando em cima
da diferença entre o que o inquilino pagará e o que foi pago ao proprietário. A
empresa captou cerca de US$ 10 milhões em investimento. Porém, no Brasil,
essa tese encontra entraves similares aos dos IBuyers no que tange à carência
de dados e imprevisibilidade no retorno do capital investido.

ALUGUEL PARA INFORMAIS E NEGATIVADOS

Segundo a Pesquisa de Orçamento Familiar
(POF) de 2018, trabalhadores informais
somavam quase 80% dos adultos ocupados
nos domicílios com renda mensal de até dois
salários mínimos. Quando observado o grá-
fico demonstrativo das famílias que pagam
aluguel por faixa salarial, quase 30% dos
locatários encontram-se na faixa de até dois
salários mínimos. Desse modo, é possível
entender que há uma parcela significativa
de locatários informais e autônomos, além
dos 60 milhões de negativados no país,
que têm dificuldade na contratação de um
aluguel, embora possam arcar com esse
dispêndio. Sem meios para entender o real
risco de oferecer aluguel a esses indivídu-
os, imobiliárias e proprietários deixam de
explorar esse mercado.
Os modelos de negócio que atuam nessa
área buscam estimar a confiabilidade do
indivíduo arcar com o aluguel, cruzando
bases de dados e utilizando Inteligência
Artificial para dar segurança às imobiliárias
e instituições financeiras. No caso do score
de crédito, elas vão entender quais meios
(pagando uma fatura, quitando o emprés-
timo, etc.) são mais eficientes para que o
indivíduo melhore o seu score.
Algoritmos de empresas de análise como
Credpago, Porto Seguro e FC ANALISE, no
entanto, não estão calibrados para entender
os riscos do público informal, autônomo
ou negativado, já que as análises se dão
pela captura de dados bancários, além de
informações em sistemas como SERASA
Consumidor, Boa Vista SCPC, Cadastro de
Emitentes de Cheques Sem Fundos (CCF)
e Cadastro Informativo de Créditos Não
Quitados do Setor Público Federal (CADIN).
Embora essas fontes informem o score de
crédito e se o indivíduo está com as contas
em dia, elas falham em entender se, mesmo
negativada, a pessoa conseguiria arcar com
custos.
A Alpop é uma startup que desenvolveu
seu próprio algoritmo de análise de risco
desse público e se propõe a gerar mais
contratos às imobiliárias, sendo gestora e
garantidora dos recebíveis. Sendo assim,
ela gera os contratos sem comprometer
a rentabilidade da imobiliária em caso de
inadimplência. Segundo a startup, o modelo
tem aprovado cerca de 80% dos contratos e
suporta inadimplência de 15%, no máximo,
para não ter prejuízo.
No Reino Unido, a Canopy visa solucionar
problemas ligados ao score do locatário.
A startup, que aderiu ao Open Banking,
acompanha a jornada da pessoa ao longo
do seu ciclo enquanto inquilino, mapeando
seu histórico de pagamento dos aluguéis.
Com isso, é capaz de gerar um score próprio
que facilita o processo de aluguel em futu-
ras transações ou propicia acesso a crédito
mais barato caso o indivíduo deseje tomar
um empréstimo imobiliário para compra
no futuro.
35
 REAL ESTATE FINTECH

Dentre os desafios nesse modelo estão o fundo garantidor e afiar o algoritmo,

utilizando as bases de dados existentes. Ainda não fica claro a real confiança
que um algoritmo para esse público possui, visto que a maior parte destes
negócios ainda estão em fase inicial e, portanto, não conseguimos observar
resultados práticos de seus resultados. Esse fator pode ser amenizado através
da implementação do Open Banking, agregando informações mais assertivas
à análise ao tornar os dados bancários dos indivíduos acessíveis às instituições
financeiras.

Quanto ao fundo garantidor, o desafio está em levantá-lo, já que para arre-

cadar um montante leva tempo e esforço. Com a inflação e o IGP-M subindo,
os aluguéis têm se tornando cada vez mais caros, e com a subida do IPCA, o
custo de vida tem se elevado. Assim, as perspectivas de entender o risco de
inadimplência no pagamento de aluguel se tornam ainda mais complicadas. Além
disso, o índice elevado de desemprego corrobora para uma menor estimativa
de pagamentos em dia, afetando diretamente esse tipo de negócio. Em suma,
o desafio nesta tese será criar um algoritmo realmente eficiente e validado em
escala, além de acrescentar estes efeitos do cenário econômico na perspectiva
de inadimplência, ao buscar fundos para atuar como garantidora dos contratos.

36
 REAL ESTATE FINTECH

Propriedade
em uso

37

Propriedade em uso
Nessa vertical são abordadas as transações financeiras referentes a imóveis
em utilização. Aqui, é trazido o Home Equity, forma de alavancagem imobiliária
sob regime de alienação fiduciária, as reformas e como custear esse tipo de
atividade e, por fim, são tratados os condomínios, como locais de transações
e de consumo.
HOME EQUITY
Entende-se por Home Equity uma modalida-
de de crédito na qual o imóvel do tomador
é colocado em garantia, seja ele pessoa
física ou pessoa jurídica. Uma pessoa ou
empresa que deseja tomar essa linha de
crédito cede o imóvel quitado em seu nome
à instituição financeira como garantia, de
modo que a alienação fiduciária só é válida
enquanto a operação não é quitada. Isto é,
o agente financeiro se torna o proprietário
indireto daquele imóvel apenas durante o
período em que a dívida existir, enquanto
o devedor continua sendo seu proprietário
direto, podendo usufruir do mesmo.
Diferente de um financiamento convencio-
nal, o qual o crédito cedido precisa ter um
destino específico, no Home Equity não
há necessidade de especificar seu uso, de
modo que o tomador pode utilizá-lo para
finalidades distintas, como reforma do pró-
prio imóvel, capital de giro para negócio,
adquirir um veículo ou mesmo financiar
uma graduação.
É válido destacar que uma operação de
Home Equity difere de uma hipoteca no que
tange ao proprietário do imóvel posto em
garantia. Como já citado, o Home Equity
envolve a alienação fiduciária do imóvel,
enquanto na hipoteca o imóvel permanece
no nome do tomador. A implicação disso se
reflete nas taxas praticadas por cada uma
dessas modalidades. À medida que o imóvel
passa a compor o balanço da instituição
financeira, existe menor risco associado
à operação, enquanto o efeito contrário é
REAL ESTATE FINTECH
visto quando o mesmo permanece no nome
da pessoa física ou jurídica.
Historicamente, o Home Equity não apre-
sentou grande variação no que se refere a
valores contratados, ficando praticamente
estável entre R$ 2,3 bilhões e R$ 2,6 bilhões
anualmente, desde 2014, primeiro ano em
que se tem registro pelo Banco Central.
No entanto, o produto atingiu recorde de
contratação em 2020, com mais pessoas
enxergando seu potencial enquanto forma
de endividamento saudável. O movimen-
to observado em 2020 está associado ao
fato de pessoas físicas trocarem dívidas
de curto prazo por dívidas mais extensas
como resposta às incertezas causadas pela
pandemia. Ao mesmo tempo, ao aumentar
o prazo de pagamento, as grandes insti-
tuições financeiras passaram a ampliar sua
carteira de Home Equity com o objetivo de
mitigar a inadimplência, mesmo que isso
exija canibalizar produtos de maior renta-
bilidade no curto prazo. Em resumo, é um
produto ainda pouco explorado no Brasil
se comparado a outras modalidades de
crédito, contando com uma carteira de,
aproximadamente, R$ 12,8 bilhões, em 2020.
O Home Equity apresenta alguns em-
pecilhos que corroboram para sua baixa
penetração frente a outras modalidades
de crédito. A principal delas é a aversão
cultural do brasileiro em colocar sua casa
própria como garantia, enxergando nessa
operação um risco de perder o imóvel pelo
qual sonhou e se esforçou para conquistar.
38
 REAL ESTATE FINTECH

Além disso, o tomador de crédito precisa
desembolsar tarifas iniciais para que seja
realizado o laudo de avaliação do valor do
imóvel, mesmo que não venha a tomar esse
crédito após a avaliação, constituindo um
custo irrecuperável de cerca de R$ 2 mil,
em média. Por fim, a burocracia na esteira
de crédito torna o processo mais lento do
que demais produtos, por envolver serviços
cartoriais que podem levar até 30 dias.
Por outro lado, essa modalidade de crédito
conta com vantagens que poucos produ-
tos têm. A alienação fiduciária do imóvel
se mostra como a principal alavanca para
permitir um menor custo do capital. Ao
dispensar a necessidade de ações judiciais
para retomada do imóvel, simplificando o
processo de reaver e penhorar o imóvel em
caso de inadimplência, reduz-se o risco ine-
rente à operação, o que torna o crédito mais
barato. Ademais, é possível dispor de prazos
de pagamento mais alongados. É comum
que o Home Equity seja pago em um prazo
entre 180 e 240 meses, permitindo que o
tomador disponha de fôlego financeiro para
honrar com a sua dívida. É possível, ainda,
contrair valores maiores de empréstimo. De
acordo com a Resolução nº 4.271 do Banco
Central, os empréstimos dessa modalidade
podem chegar até 60% do valor do imóvel
dado em garantia, embora cada instituição
financeira adote o percentual que lhe for
conveniente. Por fim, observa-se que o cré-
dito proveniente do Home Equity pode ser
utilizado para múltiplas finalidades, como
investir em uma empresa, quitar dívidas,
financiar estudos, reformar um imóvel ou
até fazer alguma viagem.

JUROS MÉDIO EM % A.M.

14,000%

12,000%

10,000%

8,000%

6,000%

4,000%

2,000%

0,000%
PESSOA FÍSICA - CRÉDITO CARTÃO DE CRÉDITO CHEQUE ESPECIAL CARTÃO DE CRÉDITO CRÉDITO PESSOAL
PESSOAL CONSIGNADO PARCELADO ROTATIVO CONSIGNADO INSS
PRIVADO

FONTE: BANCO CENTRAL DO BRASIL

Em março de 2021, o Ministério da Economia concluiu uma Medida Provisória que

tem por objetivo destravar o uso de R$ 10 trilhões com a criação das Centrais
Gestoras de Garantia (CGG). Esse montante equivale ao valor estimado dos
imóveis em poder de pessoas físicas e que poderá ser colocado em garantia de
operações de crédito, caso aprovada a MP.
39

Com a medida, a alienação fiduciária não
será realizada mais com a instituição finan-
ceira, mas sim com as CGGs, que ficarão
responsáveis pela gestão das garantias. Isto
é, esta passa a receber os imóveis alienados
e fica encarregada de determinar quanto a
pessoa ou empresa pode tomar de emprés-
timos, de modo que a informação servirá
de insumo para a realização de operações
com instituições financeiras associadas à
central, não só àquela que concedeu o fi-
nanciamento habitacional. Essa mudança
regulatória tem o poder não só de ampliar a
oferta desse tipo de produto, mas também
abrir espaço para que mais players passem
a ofertá-lo.
Além de instituições financeiras tradicio-
nais, a tese tem sido explorada por fintechs,
como a CashMe, CrediHome, Creditas e
Pontte. Observando a forma de atuação,
faz-se necessário diferenciar aquelas que
atuam como originador do empréstimo
para instituições que o fazem através de
veículos de investimento e, ainda, as que
trabalham com funding próprio. Ao atuar
como um funding próprio, a empresa tem o
ônus de se adequar ao aparato regulatório
que envolve as SCDs, embora seus ganhos
sejam superiores aos de correspondentes
bancários que, por sua vez, são remunera-
dos via fee de service, originação e até fee
de sucesso. De olho nisso, algumas fintechs
que atuam como correspondente bancário
estão estruturando veículos de investimento
como FIDCs e CRIs para aumentar suas
receitas financeiras e escalar seus modelos
de negócio.
Um exemplo desse movimento é a Credi-
tas que, no final de 2017, após quase US
$80 milhões captados através de rodadas
REAL ESTATE FINTECH
de VC, levantou dois fundos exclusivos:
o FIDC Auto e o FIDC Home. Em 2018,
lançou dois CRIs a um custo 2% mais bai-
xo que os FIDCs, aumentando ainda mais
suas fontes de recursos. Até que, em 2019,
foi autorizada pelo BC para operar como
Sociedade de Crédito Direto (SCD) e, com
esse movimento, passou a poder conceder
crédito de maneira direta, sem precisar de
intermediários.
Embora em pequena escala, empresas de
originação têm sido compradas por ou-
tras empresas do setor. Essas aquisições
se devem à eficiência do motor de crédito
da empresa originadora, além da qualida-
de da sua esteira de crédito, possibilitan-
do grande potencial de gerar contratos à
empresa que a adquire e proporcionando
boa experiência ao cliente. Nesse sentido,
algumas transações podem ser citadas,
como a Credipronto com o Itaú, a Cyrela
criando a CashMe e a Creditas adquirindo
a Bcredi. No modelo de atuação no qual a
empresa cede o crédito, o desafio está em
como ela arrecada dinheiro para financiar
a operação.
Na questão das startups, um dos grandes
desafios no Brasil é a qualidade da esteira
e motor de crédito. Quando comparadas
a Borrowell, startup canadense que já ar-
recadou US$ 92 milhões, percebe-se que
as empresas brasileiras ainda não atingi-
ram a excelência na satisfação do cliente.
Nessa seara, a fintech canadense acoplou
ferramentas financeiras e desenvolveu um
approach pautados na melhoria da situação
financeira do cliente, se colocando como
parceira e disposta a ajudá-lo de forma
personalizada, assistida e educativa.
40
 REAL ESTATE FINTECH

FONTE: BORROWELL

No mercado americano, o produto já consolidado tem se desdobrado em outras

modalidades de crédito. É o caso da Unison e da Point, que já arrecadaram
US$ 40 milhões e US$ 30 milhões, respectivamente. As empresas se propõem
a fazer uma parceria com o proprietário de um imóvel, fornecendo crédito com
pagamento a um prazo de 30 anos, quando da venda da residência. A inovação
está em não ser um produto de parcelas e o pagamento recai sob a valorização
do imóvel. Em caso de desvalorização, a empresa não recebe, sendo realmente
uma parceira. O grau inovador é relevante quando observado que até uma
reforma realizada pelo proprietário, seus algoritmos identificam a valorização
e deduzem da dívida futura. Ou seja, o proprietário não será cobrado por esse
investimento.

41

DIFERENÇAS ENTRE O MODELO DE HOME EQUITY
BRASILEIRO E O AMERICANO:
HOME
EQUITY
JUROS DE 0,7% A 1,2% A.M.
PRAZOS DE ATÉ 30 ANOS
FINTECHS MAIS RELEVANTES
JUROS MÉDIO/TX JUROS: 0,34
Vale destacar ainda a existência de um pro-
duto adjacente ao Home Equity nos EUA,
mas que ainda não foi explorado no Brasil.
Através do Home Equity Line of Credit (HE-
LOC) o mutuário tem direito a determinado
montante em crédito, podendo sacar dife-
rentes parcelas desse valor até atingir o
montante total do crédito disponibilizado,
não havendo de sacar o valor integral de
uma só vez como no Home Equity. As taxas
dessa modalidade não são fixas como no
Home Equity, podendo variar ao longo do
tempo em que o mutuário tiver o montante
em mãos. O prazo total do HELOC é de 30
anos, contudo o mutuário tem os primeiros
10 anos para poder sacar o montante e os
demais 20 anos para realizar o pagamento,
acrescido dos juros. Essa modalidade de
crédito traz mais flexibilidade ao tomador,
uma vez que ele pode sacar uma parte desse
montante quando lhe for conveniente, con-
tanto que o faça ao longo dos 10 primeiros
anos e respeitando o limite imposto pela
linha de crédito.
REAL ESTATE FINTECH
HOME
EQUITY
JUROS EM TORNO DE 0,5% A.M.
PRAZOS GERALMENTE ATÉ 20 ANOS
BRANCOS TRADICIONAIS
JUROS MÉDIO/TX JUROS: 2
A inexistência no Brasil de um produto como
o HELOC, já validado internacionalmente,
pode ser uma oportunidade para que fin-
techs que já operam Home Equity utilizem
de sua expertise para se tornarem pioneiras
em um novo campo do mercado de crédito
nacional.
Tanto no mercado nacional quanto no nor-
te-amerciano, o crédito é majoritariamente
concedido por grandes instituições financei-
ras, entretanto observa-se uma pujança das
fintechs, que começaram a explorar (como
correspondentes) um nicho negligenciado
pelos grandes bancos. Entretanto, um dos
tópicos mais importantes é o custo daquele
capital. Se dividida a taxa média de juros co-
brada pelo Crédito com Garantia Imobiliária
(CGI) pela taxa de juros do país, observa-se
quociente maior nos EUA. Ou seja, o custo
crédito lá é mais barato em relação à taxa
de juros do que no Brasil.
42
 REAL ESTATE FINTECH

CRÉDITO PARA REFORMAS

Reformas são comuns em qualquer tipo de
imóvel e dependem de um aporte financeiro
razoável. No Brasil, o panorama de reformas
é de uma atividade cara, girando em torno
de R$ 1500/m2 a R$ 4500/m2, numa média.
R$ 1500/m2 R$ 4500/m2

Supondo quatro tipos de reformas — estrutural, de correção, para locação e de

melhoria — diversas modalidades de crédito se aplicam: Home Equity, cartões
específicos para a construção, programas como o João-de-Barro (parceria da
ANAMACO e Bradesco), assim como os créditos pessoais tradicionais. Entre-
tanto, nem todos são aceitos por essas modalidades.

TAXA DE JUROS PRAZO VALOR

LINHA DE CRÉDITO OBSERVAÇÕES
(AO MÊS) MÁXIMO MÁXIMO

CRÉDITO IMOBILIÁRIO ATÉ 70% DO CRÉDITO EXCLUSIVO

0,85% A 300 MESES
CONTRUÇÃO BRADESCO VALOR DA OBRA PARA CONSTRUÇÃO
0,93%

A PARTIR EMPRÉSTIMO COM

CREDITAS REFORMA 240 MESES R$ 2 MILHÕES
DE 1,15% GARANTIA

EXCLUSIVO PARA
CARTÃO CONSTRUCARD A PARTIR COMPRA DE
240 MESES R$ 150 MIL
DE 2,5% MATERIAL

DEPENDE DA CONVÊNIO
PROGRAMA A PARTIR
48 MESES ANÁLISE DE ANAMACO E
JOÃO-DE-BARRO DE 2,58%
CRÉDITO BRADESCO

BB CREDIÁRIO EXCLUSIVO PARA

MATERIAL DE 3,8% 54 MESES R$ 50 MIL COMPRA DE
CONSTRUÇÃO MATERIAL

ATÉ 80% DO
CONSTRUÇÃO E NÃO DESTINADO PARA
18 MESES VALOR DA
REFORMA CAIXA INFORMADO EMPRESAS PRIVADAS
OBRA

CARTÃO DE CRÉDITO CADA REDE

1,99% A MÉDIA DE NÃO
PRIVATE LABEL DE POSSUI SUAS
2,99% 24 MESES INFORMADO
LOJAS DE MATERIAIS ESPECIFICAÇÕES
DE CONSTRUÇÃO

FONTE: VIVADECORA

43
 REAL ESTATE FINTECH

Casos de reforma estrutural, onde há urgência na resolução, expõem ainda mais

a vulnerabilidade que as classes mais baixas sofrem com a escassez de recur-
sos. A Vivenda é uma startup que tem a proposta de tornar acessível reformas
a todas as classes sociais, atuando de ponta a ponta em reformas para baixa
renda. A plataforma possui algoritmos para aprovação de crédito, orçamento
de material e mão de obra, além de contar com parceiros que executam as
reformas. Com relação às outras três modalidades de reforma, o Home Equity,
de acordo com taxas de juros cobradas, ainda é a solução mais tangível para
proprietários de imóveis, além, é claro, de soluções de financiamento padrões
como empréstimos, demonstrando o enorme espaço para o desenvolvimento
de oportunidades no setor.

FONTE: NOVA VIVENDA

"FINANCEIRIZAÇÃO" DE CONDOMÍNIOS
Os condomínios vêm de um cenário tradicionalmente analógico, mas esse
panorama começou a mudar com o surgimento de condotechs, melhorando a
operação dessas propriedades a partir da digitalização, automação e integração
de alguns processos.

Contudo, a parte financeira ainda é pouco explorada e há um gap de mercado.

Em uma classe que movimenta R$ 165 bilhões ao ano, o cenário é de baixa digi-
talização das transações, com demandas que as contas de bancos tradicionais
não suprem. Num dia a dia com variados boletos, contas e multas, o operador do
condomínio se depara com uma experiência pouco prática ou agradável. Nesse
cenário, surgem startups como a Condoconta, condotech que recebeu aporte
de R$ 6,6 milhões da Redpoint Ventures e Darwin Startups, para desenvolver
um banco focado nessas propriedades, agregando funcionalidades coerentes
e resultando em melhor experiência aos usuários.

FONTE: CONDOCONTA

44
 REAL ESTATE FINTECH

Do lado transacional, misturando finanças Entendendo que a inadimplência de um

e consumo, é preciso levar em conta dados
como a parcela de aproximadamente 10%
da população vivendo nesses locais, acres-
cido a uma taxa média de inadimplência
em 6% e a informação de que as taxas
condominiais representam cerca de 17%
da renda do brasileiro, afetando a intenção
de compra ou de aluguel da população em
certos condomínios.
A Superlógica, empresa cujo principal ne-
gócio é um software de gestão para imobili-
árias, desenvolveu o PJ Bank em 2020, uma
conta digital voltada para administrado-
ras. Por meio dela, os condomínios ganham
maior controle sobre suas finanças através
de ferramentas como Inadimplência Zero,
podendo realizar pagamento de taxas e de
seguros condominiais via cartão de crédito.
condômino recai sobre toda a arrecadação
do condomínio, sendo necessário aumentar
a arrecadação para seguir com as manuten-
ções prediais em dia, a Inadimplência Zero
surge para prover recursos para sustentar
o caixa dos condomínios, através de um
veículo de investimentos em recebíveis.
Diante do momento de fintechzação em
que a Superlógica passa, o Warburg Pincus
anunciou um investimento de aproximada-
mente R$ 300 milhões na companhia em
2020, indicativo de que a tese está tendo
adesão entre investidores do mercado de
Private Equity.

SEGUROS RESIDENCIAIS
Quando analisado o mercado de seguros residenciais no Brasil, existe uma
grande disparidade de penetração em relação aos EUA. Segundo a Susep,
apenas 14,6% dos lares brasileiros contam com algum tipo de seguro residen-
cial, enquanto nos EUA esse número é de 85%. A essa disparidade pode ser
atribuída uma maior popularidade das hipotecas nos EUA, que, assim como no
Brasil, requerem seguro residencial como condição para sua concessão, além
da percepção do brasileiro de que seguro é um produto caro. Contudo, o valor
é similar nos dois países: 2,76% do salário médio do brasileiro, enquanto nos
EUA esse número é de 2,82%.

O aumento no montante pago em prêmios por seguro residencial e o isola-

mento social, que fez com que as pessoas passassem mais tempo em casa e
percebessem os benefícios dessa modalidade, ajudou para que a busca por
essa modalidade crescesse 38% entre março e maio de 2020 na comparação
a igual período de 2019.

45
 REAL ESTATE FINTECH

VALOR PAGO EM PRÊMIOS POR SEGURO RESIDENCIAL (R$ BILHÕES)

3,36

3,17

3,00

FONTE: FENSEG
2018 2019 2020

No Brasil algumas startups já buscam ingressar no mercado por meio de

seguros residenciais por assinatura, como é o caso da Kakau e da Youse, da
Caixa Seguridade. Nas duas, o segurado escolhe o nível de cobertura da sua
apólice, que varia de acordo com o plano assinado, com usabilidade prática e
fácil na plataforma. Recentemente, a Loft firmou uma parceria com a 180º Se-
guros para desenvolver seu próprio seguro residencial. O produto ainda está
em fase inicial no Rio de Janeiro e, a depender da adesão, deve ser estendido
aos demais clientes, com serviços como chaveiros, eletricistas, encanadores e
conserto de eletrodomésticos. O movimento de um player tão relevante como
a Loft nesse mercado indica uma maior popularização desses produtos e uma
possível atração de novas insurtechs ao mercado imobiliário.

O sucesso desse tipo de inovação pode ser visto em cases internacionais como
a Lemonade e Hippo, nos EUA. Ambas atuam na vertical de seguros residenciais
por assinatura e contam com Inteligência Artificial para desenvolver planos mais
personalizados aos seus clientes. A Hippo conta, ainda, com smart devices que
buscam identificar situações de perigo e alertar o morador.

Já a Floodflash, startup do Reino Unido, busca facilitar o processo de acionamento

do sinistro para imóveis comerciais em caso de alagamento. A companhia conta
com dispositivos instalados nos imóveis que realizam a mensuração do nível
de água. Quando o nível é atingido, a Floodflash é acionada e o pagamento já
é realizado.

46
 REAL ESTATE FINTECH

Expectativas para o mercado REFintech

DRIVERS DO SETOR
A manutenção da taxa de juros em patamares mais baixos deve favorecer a
construção civil, o crédito imobiliário e modelos de negócios financeiros. O es-
tímulo à construção é favorecido em cenários de baixa da taxa Selic, à medida
em que o acesso ao capital se torna mais barato, sobretudo para empresas de
capital intensivo como as da construção. É esperado que essa política monetária
tenha efeito direto sobre o crédito imobiliário, tornando mais acessível o custo
de se adquirir um imóvel. Essa redução deve tornar o cenário financeiro mais
competitivo, enquanto bancos digitais e fintechs conseguem fornecer serviços
financeiros de igual para igual com grandes instituições.

FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO X SELIC

140.000 16,00%

14,00%
120.000

12,00%
100.000

10,00%
80.000

8,00%
60.000
6,00%

40.000
4,00%

20.000
2,00%

- 0,00%

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

VALORES EM R$ MILHÕES SELIC - FECHAMENTO

FONTE: ABECIP E ADVFN

O efeito dos juros baixos, por outro lado, é refletido diretamente sobre a paridade
da nossa moeda frente ao dólar. Além dos ruídos políticos e econômicos atuais
no Brasil, a taxa de juros no patamar atual tem feito com que investidores inter-
nacionais deixem de olhar o país como um mercado atrativo para investimento
em títulos públicos, favorecendo a fuga de dólar e elevando sua cotação. Ao
mesmo tempo, com o fim do isolamento social, a retomada da economia global
tem levado a um boom de commodities precificadas em dólar, como aço, ferro,
cobre e madeira serrada que sobem, respectivamente 31%, 32%, 34%, 44%, do
início do ano até maio. O enfraquecimento do real, acrescido da escalada do
processo de insumos essenciais para a construção civil, deve ter um impacto
direto sobre o setor.
47
 REAL ESTATE FINTECH

A conjuntura de 2020, reunindo alta do dólar, o aumento do preço das commodities, aumento
na demanda por projetos e materiais, aumento do preço dos fretes, além da dificuldade de
se importar e a queda no nível de produção, decorrente da pandemia do COVID-19, cor-
robora para a maior inflação no setor nos últimos 28 anos. O IGP-10 contabilizou variação
acumulada de 38,66% entre maio de 2020 e maio de 2021, a maior desde sua criação, em
1993. Já o INCC-10 contabilizou variação de 30,86% no mesmo período.

PRODUTOS MAIS CAROS NA CONSTRUÇÃO

ALTAS DE PREÇOS CHEGAM A DOIS DÍGITOS E VÃO DE AÇO A TIJOLO

FONTE: VALOR ECONÔMICO

Se os fatores macroeconômicos são inerentes à atuação das empresas no mercado imobiliário,

por outro lado, inovações tecnológicas surgem para elevar a competitividade e produtivi-
dade no setor, auxiliando as empresas a contornar esses fatores. Nesse sentido, espera-se
que a tecnologia se desenvolva visando minimizar os diversos riscos da cadeia produtiva,
tanto por parte das fintechs, historicamente mais tecnológicas, quanto de construtechs.

A agenda de desburocratização do sistema financeiro por parte do Banco Central também

deve favorecer o ambiente competitivo de empresas desse segmento. A implementação do
Open Banking, que conta com quatro fases ao longo de 2021, das quais a primeira já está em
curso, tem como objetivo tornar mais acessíveis as informações de clientes de instituições
financeiras. Com a tecnologia, o cliente se torna dono de seus próprios dados, cabendo a
ele a decisão por compartilhá-los com instituições do seu interesse. A maior liberdade pro-
movida pela portabilidade dessas informações deve estimular a criação de produtos mais
personalizados, de acordo com o perfil de crédito de cada cliente.

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 REAL ESTATE FINTECH

Um exemplo disso é a Canopy, que conta uma infraestrutura plugada ao Open Banking para
conseguir mapear o fluxo de pagamento dos inquilinos, aumentando seu score de crédito e
permitindo que este consiga realizar a portabilidade das informações para outra instituição
financeira, caso decida tomar algum empréstimo imobiliário.

Soluções como essa representam possibili- do Open Banking no marketplace do aplica-

dades para o futuro das relações locatícias.
Esse mercado, que sempre contou com ga-
rantias locatícias restritivas aos inquilinos,
deve passar por uma mudança nos próximos
anos, com cada vez mais pessoas vislum-
brando o aluguel como opção de moradia.
Estar preparado para acompanhar essa
mudança cultural requer empresas pensan-
do na jornada do inquilino por completo,
visando suprir as lacunas no processo atual.
É necessário que as empresas contem com o
ferramental necessário para promover essa
mudança e o Open Banking é um exemplo
desse shift tecnológico pelo qual estamos
passando. Vale destacar aqui, ainda que
fora da esfera do Real Estate, a aquisição
do Guia Bolso pelo Picpay no cenário de
impulsionamento do Open Banking.
Com a compra da fintech precursora desse
fenômeno, o PicPay acelera a implantação
tivo, que conta com 55 milhões de usuários e
disponibiliza diversos produtos financeiros,
como cartões e empréstimos pessoais.
Parte da agenda do Banco Central também
inclui pagamentos instantâneos que visam
tornar o recebimento mais ágil e barato,
como o PIX, já ofertado por grandes institui-
ções. A netspaces, startup brasileira funda-
da no início de 2021, conta com tecnologia
blockchain capaz de digitalizar escrituras de
imóveis e permite que os pagamentos feitos
na transferência do imóvel sejam realizados
através de PIX, levando até 15 minutos a
execução do processo. Inovações como essa
deverão ter um impacto relevante sobre o
setor imobiliário, sobretudo no processo de
compra e venda de imóveis, caracterizado
hoje como tendo uma baixa liquidez, ao
acelerar o processo e aumentar a liquidez
desse setor.

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 REAL ESTATE FINTECH

PRINCIPAIS PERSPECTIVAS PARA O SETOR

O fenômeno das Real Estate Fintechs podem trazer profundas transformações

quando combinadas com transformações que já estão em curso na cadeia de
valor. Aqui damos destaque a dois desses fenômenos que entendemos serem
transformadores na dinâmica de negócios do setor. O primeiro deles diz respeito
aos impactos que a construção modular tem sobre a fase de financiamento da
obra, sobretudo pelo encurtamento do tempo de obra, que até então servia
para que os clientes se capitalizassem. Já o segundo se refere ao processo pelo
citado ao longo do relatório, em que construtechs e proptechs tem aderido a
soluções financeiras para otimizar a jornada de seus clientes.

CONSTRUÇÃO MODULAR
As inovações da construção modular têm
reinventado a maneira de se construir e afe-
tado a cadeia de recebíveis da construção
civil. Para compreender sua importância,
deve-se confrontar fatores como tempo,
risco e custos, entre este e o método tra-
dicional. Enquanto uma média de 80% das
grandes construções estouram o orçamento,
na construção modular é possível uma eco-
nomia de até 25%. Soma-se a isso a queda
em acidentes e paralisações, usuais nas
obras tradicionais, que são reduzidos em
um ambiente controlado, planejado e mais
tecnológico como o modular.
Um dos principais fatores que influenciam
na modalidade é o tempo. No gráfico, en-
xerga-se a diferença entre os ciclos de obra
e como o prazo chega a ser reduzido entre
30% a 50% na modalidade.

CRONOGRAMA DE CONSTRUÇÃO REALIZADA IN LOCO

LICENÇAS MOBILIZAÇÃO DE CONSTRUÇÃO DESMOBILIZAÇÃO

PROJETO
E ALVARÁS CANTEIRO E FUNDAÇÕES DA EDIFICAÇÃO DE CANTEIRO

CRONOGRAMA DE CONSTRUÇÃO MODULAR

LICENÇAS MOBILIZAÇÃO DE DESMOBILIZAÇÃO ECONOMIA

PROJETO
E ALVARÁS CANTEIRO E FUNDAÇÕES DE CANTEIRO DE TEMPO

DESENVOLVIMENTO SIMUL-
FABRICAÇÃO DOS MÓDU- TÂNEO NO CANTEIRO E NA
LOS EM FÁBRICA FÁBRICA REDUZ O CRONO-
GRAMA ENTRE 30 A 50%

FONTE: NOAH

A combinação de economia de custos, maior previsibilidade, menor risco e menor

tempo de obra afetam diretamente o financiamento das construções. O próprio
modelo como essa indústria opera, com fornecedores produzindo os módulos,
difere o alvo do investimento. Dentre os impactos causados pela construção
modular no âmbito financeiro se destacam o descasamento do fluxo de caixa,
já que a exposição do fluxo é antecipada (dado o dispêndio com a produção

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 REAL ESTATE FINTECH

dos módulos no início da obra), a diluição do financiamento em um prazo me-

nor, uma vez que a obra dura menos, e uma alteração no ciclo de compra de
lançamentos, também decorrente do encurtamento do ciclo de obras, antes
utilizado como período para poupança do comprador.

Como resultados desses impactos, há a possibilidade de alteração do finan-

ciamento da construção em si para o financiamento à produção dos módulos,
etapa do início do ciclo de obras. Nesse aspecto, a ampla utilização de BIM
pode melhorar as metodologias de controle e medição de progresso, reduzindo
custos e fraudes. Além disso, o descasamento com poupança dos compradores
(pessoas físicas) deve trazer novas formas de financiamento a esses ativos. Por
fim, há a possibilidade de juros mais baixos, decorrente da mudança de cenário
de risco.

Essas mudanças serão sentidas no longo prazo, visto que ainda estamos em
processo amadurecimento destas startups no mundo.

EMBEDDED FINANCE NAS CONSTRUTECHS

Ao longo dos últimos anos têm sido crescente empresas desenvolverem ope-
rações financeiras de forma adjacente, transformando processos internos em
produtos, inovando em suas operações financeiras ou adquirindo empresas
dessa finalidade. O segmento de fintechs é, anualmente, o que mais recebe
investimentos, chegando em 2020, um ano de crise, à máxima histórica de
US$ 1,9 bilhão, no Brasil. A facilidade de abrir uma operação financeira ou de
pagamentos também foi propulsor a esse avanço. No Brasil, medidas do Banco
Central tornaram o processo mais fácil, além da tecnologia embarcada no setor
potencializar esse movimento.

Nesse sentido, construtechs e proptechs enxergaram em seus modelos de negó-

cio espaços possíveis para gerarem valor acoplando uma operação financeira.
Dentro do ciclo da construção, diversas etapas são constituídas por processos
nos quais uma startup atua pontualmente, porém ainda não em toda sua ex-
tensão. Um exemplo é o pagamento de obras. Hoje já existem startups aferindo
automaticamente o progresso no canteiro de obras, para que novas tranches
sejam liberadas, porém, ainda não há uma empresa que se comunique direta-
mente com a fonte de financiamento, liberando e intermediando o processo de
forma ágil, digital e segura. Entretanto é uma área cujo desenvolvimento está
a pleno vapor, como ilustra a imagem produzida pela Alpaca VC.
FONTE: ALPACAVC

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 REAL ESTATE FINTECH

Outro ponto dentro desta linha tem a ver com o desenvolvimento e aperfei-
çoamento de produtos de financiamento. Com a implementação do BIM, risk
management, análises preditivas e outras ferramentas, algumas startups pas-
saram a gerar inteligência às instituições financeiras sobre os riscos envolvidos
na obra, seja de acidentes, atrasos, retrabalhos. Dessa forma, uma construtech
passa a estar diretamente inserida na lógica de financiamento.

Um exemplo de movimentação similar é a startup californiana Briq, que já

arrecadou US$ 16 milhões em investimentos, desde 2018. A empresa atua ana-
lisando todos os softwares envolvidos em uma obra, de construção a vendas,
realizando análises preditivas que possam identificar algum gargalo financeiro
na construção.

THE BEST CONTRACTORS ARE BUILT ON BRIQ

OUR MISSION IN TO BRIG PEACE AND HARMONY TO THE INDUSTRY BY MAKING THE LIVES OF CONSTRUCTION PROFESSIONALS
EASIER. WITH OUR PROPRIETARY TECHNOLOGY AND YEARS OF CONSTRCTION INDUSTRY EXPERIENCE, WE ENABLE BETTER
FINANCIAL AND PROJECT OUTCOMES.

A empresa inovou em seu modelo de atuação ao desenvolver o BriqCash, uma

plataforma de pagamentos com cartões de débito. Nessa atuação, a empresa,
que já analisa todo o fluxo financeiro de obras, passa a ganhar nas transações
que seus clientes realizam, oferecendo agilidade, automatização de tarefas e
funcionalidades que bancos tradicionais não oferecem.

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 REAL ESTATE FINTECH

No Brasil, também se enxerga essa movimentação de gerar valor, agregando

operações financeiras ou de pagamentos à atuação da proptech. Um exemplo
disso é da Rede Vistorias que, inicialmente, estava na ponta da cadeia de alu-
guéis, realizando vistorias locatícias, e passou a oferecer seguros e garantias
locatícias, uma vez que já estava dentro do processo e o compreendia. Nessa
movimentação, adquiriu a corretora de seguros Confiax, formando a Rede Con-
fiax e passando a possuir uma operação insurtech rodando dentro da empresa.

Essas mudanças serão sentidas no longo prazo, visto que ainda

estamos em processo de amadurecimento destas startups no mundo
e, principalmente no Brasil. Viveremos nos próximos anos uma
combinação inédita. Um mercado imobiliário em forte transformação
digital, potencializado pela força do capital amplificado pelas
fintechs. Uma soma que é positiva para os consumidores, empresas
tradicionais , investidores e empreendedores à frente dessas
empresas. Veremos um mercado com menos fricções, mais eficiente,
empoderado pela inovação e tecnologia das Real Estate Fintechs.

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